Delårsrapport januari - september AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
PERIODEN I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor under perioden. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden ökade till 675 miljoner kronor (615 miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag. Omvärdering av fastigheter Nyuthyrningar, omförhandlingar av hyresavtal och avflyttningar från lokaler påverkade marknadsvärdet på Sagax fastigheter med 34 (113) miljoner kronor. Allmänna marknadsförändringar påverkade marknadsvärdet på fastigheterna med 55 (12) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med 89 (125) miljoner kronor. Omvärdering av fastig heter i intresse företag påverkade härutöver Sagax resultat med 15 ( 1) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med totalt 262 ( 49) miljoner kronor varav 196 ( 41) miljoner kronor avsåg Sagax ränte derivat och 66 ( 9) miljoner kronor avsåg ränte derivat i intresse företag. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar under perioden till följd av stigande marknadsräntor. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 (35) miljoner kronor, motsvarande 3,45 (1,69) kronor per stamaktie efter ut spädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor mot svarande 1,62 (1,53) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsportföljen Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 1 455 (9 325) miljoner kronor. Sagax har under perioden investerat 1 32 (454) miljoner kronor varav 93 (23) miljoner kronor avsåg förvärv och 12 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastig hetsbeståndet. Direktavkastningen, efter kostnader för fastig hetsadministration, uppgick till 7,8 % (7,9 %). Den genomsnittliga åter stående löptiden på hyres avtalen var 8,4 (8,5) år. Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 51 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni. 211 21 29 28 Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 675 615 824 783 644 566 491 Förvaltningsresultat 39 327 418 378 325 243 191 Resultat efter skatt 61 35 372 122 492 34 181 Fastigheter, marknadsvärde 1 455 9 325 9 396 8 961 7 535 6 422 6 6 Direktavkastning, % 1) 7,8 7,9 7,8 7,7 8,1 8,1 7,6 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 3,45 1,69 1,84,32 2,9,6 1,59 1) För definition se sidan 25. Omslag: Karaportti 8 i Helsingfors har förvärvats under och omfattar 16 1 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är uthyrd till Nokia Solutions and Networks, specialister på mobilt bredband. Delårsrapport januari-september
VD HAR ORDET Förvaltningsresultat och kassaflöde Sagax förvaltningsresultat för årets första nio månader uppgick till 39 miljoner kronor vilket är 19 % bättre än samma period föregående år. Under tredje kvartalet uppgick förvaltnings resultatet till 152 miljoner kronor (+38 %). Sagax operativa kassaflöde uppgick till 322 miljoner kronor (+15 %) varav 116 miljoner kronor (+26 %) under tredje kvartalet. Avvikelsen mellan det redovisade förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet, 68 miljoner kronor, motsvarar i stort sett förvaltningsresultatet från våra intresseföretag (56 miljoner kronor). Kassaflödet från intresseföretagen kommer Sagax tillgodo genom eventuell utdelning och redovisas inte löpande som operativt kassaflöde. Intjäningsförmåga Sedan 26 redovisas bolagets intjäningsförmåga i delårsrapporterna. Intjäningsförmågan mäter bolagets statiska resultatkapacitet per en specifik tidpunkt. Beräkningsmetodiken finns alltid redovisad på sidan 4 i våra delårsrapporter. Sedan 25 lämnar Sagax även prognoser för förvaltningsresultatet per verksamhetsår. Målsättningen är att aktieägarna genom att följa kombinationen av intjäningsförmåga, prognos och historiska utfall enklare skall kunna bilda sig en uppfattning om utvecklingen för bolaget. Exempelvis, eftersom det statiska förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan (546 miljoner kronor) per 1 oktober överstiger såväl förvaltningsresultatet för de senaste rullande 12 månaderna (48 miljoner kronor) som bolagets prognos för helåret (51 miljoner kronor) kan läsaren sluta sig till att bolaget tycks befinna sig i en period av resultattillväxt. Vid tredje kvartalets utgång beräknas förvaltningsresultatet enligt intjäningsförmågan till 546 miljoner kronor, en ökning med 27 % från 43 miljoner kronor vid årets början, vilket medför att vinstkapaciteten per stamaktie ökat med 27 % sedan årsskiftet trots att antalet stamaktier ökat med 8 %. Investeringsverksamhet Resultattillväxten är i stor utsträckning hänförlig till en framgångsrik investeringsverksamhet. Både de direkta (1 32 miljoner kronor) och de indirekta (15 % av Hemsö) fastighetsinvesteringarna bedömer jag som lovande. Vi ser även ovanligt många kompletterande investeringsmöjligheter. Förhoppningen är således att vi skall kunna genomföra ytterligare investeringar under återstoden av. Dess värre vet vi av erfarenhet att investeringsverksamheten varierar kraftigt över tid. Således kommer sannolikt att anses vara ett exceptionellt gott år i detta hänseende. Analysarbetet av Paris som potentiell ny marknad för Sagax fortskrider som planerat och vi genomför nu detaljerade analyser av marknaden och dess delsegment. Finansiella mål under översyn Sagax nuvarande finansiella mål fastställdes i samband med börsnoteringen 27. Verksamheten har sedan dess kommit att få betydligt större omfattning. Samtidigt har såväl fastighets- som finansieringsmarknaderna utvecklats betydligt. Vi kommer därför att se över våra finansiella mål och konfirmera eller justera dessa under fjärde kvartalet. Oförändrad prognos för Mot bakgrund av den avslutade rapportperioden beräknas bolaget infria sin sedan tidigare kommunicerade prognos om ett förvaltningsresultat om 51 miljoner kronor för helåret med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar. Stockholm, 23 oktober DAVID MINDUS Verkställande direktör Delårsrapport januari-september 1
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och med september. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive motsvarande periods utgång föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 39 (327) miljoner kronor, varav 56 (32) miljoner kronor från intresseföretag. Fastigheterna omvärderades med 14 (124) miljoner kronor, varav 15 ( 1) miljoner kronor till följd av omvärderingar i intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 196 ( 41) miljoner kronor, varav 2 ( 41) miljoner kronor avsåg orealiserade värdeförändringar på räntederivat och 4 ( ) miljoner kronor avsåg realiserade värdeförändringar på räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax påverkats med 66 ( 9) miljoner kronor till följd av omvärdering av ränte derivat i intresseföretag. Periodens resultat efter skatt uppgick till 61 (35) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 675 (615) miljoner kronor. Intäkterna har påverkats positivt av fastighetsförvärv, intäkts höjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresintäkter. Övriga intäkter om 6 (1) miljoner kronor bestod huvudsakligen av ersättning från hyresgäst som medgivits förtida avflyttning under första kvartalet. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna ökade till sammanlagt 53 (45) miljoner kronor. Ökningen förklaras av fastighetsförvärv samt av högre värme- och snöröjningskostnader. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till 26 (25) miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsadministration uppgick till 12 (13) miljoner kronor. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till 28 (27) miljoner kronor. De centrala administrationskostnaderna motsvarade på årsbasis,4 % (,4 %) av fastigheternas marknadsvärde. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till 56 (32) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresse företagen Söderport och Hemsö. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastig heter och räntederivat uppgick till 137 (22) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 56 (32) miljoner kronor, värde förändringar på räntederivat 66 ( 9) miljoner kronor och värdeförändringar på fastigheter 15 ( 1) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till 229 (217) miljoner kronor. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den 3 september till 4,3 % (4,4 %). Sagax finansiella intäkter uppgick till 1 (6) miljoner kronor. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 25 Mkr 1 Mkr 18 Mkr 6 2 8 15 5 15 1 6 4 12 9 6 4 3 2 5 2 3 1 Kvartal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 24 25 26 27 28 29 21 211 Kvartal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 24 25 26 27 28 29 21 211 Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde 2 Delårsrapport januari-september
Omvärderingar av fastigheter Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastig heter med ett marknadsvärde om 1 455 (9 325) miljoner kronor. Värdeutvecklingen för verksamheten i Sverige uppgick till 14 (67) miljoner kronor och för verksamheten utomlands till 75 (59) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal ökade fastigheternas marknadsvärde med 51 miljoner kronor. Den allmänna marknadsvärdeförändringen uppgick till 55 (12) miljoner kronor. Samman taget har fastighetsportföljens marknadsvärde omvärderats med 89 (125) miljoner kronor exklusive valutaeffekter. Förändring av fastighets beståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9. Sagax redovisar positiva orealiserade värdeförändringar för räntederivaten då marknadsräntorna stigit under perioden. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid periodens slut till 318 (492) miljoner kronor, se avsnittet om finans iering på sidan 11. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slut datum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar således inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad. Sagax resultat för perioden påverkades även av omvärderingar av räntederivat i Sagax intresseföretag med 66 ( 9) miljoner kronor. Sagax har i sin koncernredovisning löpande resultatfört bolagets andel av undervärden avseende intresseföretags räntederivat. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 47 Avflyttningar/Omförhandlingar 17 Allmän marknadsvärdeförändring 16 Delsumma Sverige 14 Nyuthyrningar/Omförhandlingar 4 Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsvärdeförändring 71 Delsumma Utland 75 Summa orealiserade värdeförändringar 89 Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %). Se även avsnittet om analys och generella förut sättningar på sidan 9. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den 3 september utgjordes uteslutande av räntederivat i form av nominella ränte swappar samt räntetak. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och marknadsvärdeförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 196 ( 41) miljoner kronor varav 2 ( 41) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värde förändring och 4 ( ) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om 1 ( 7) miljoner kronor för verksamheten i Tyskland. Den uppskjutna skattekost naden för perioden uppgick till 167 (15) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 3 (2) miljoner kronor respektive 328 (18) miljoner kronor vid periodens slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatte skuld för respektive land i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Belopp i miljoner kronor 3 sep Sverige 153 Finland 158 Tyskland 17 Danmark 3 Netto skattefordran/skatteskuld 325 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 322 (281) miljoner kronor. Förändringar av rörelsekapitalet påverkade kassaflödet med (19) miljoner kronor. Investerings verksamheten har påverkat kassaflödet med 1 198 ( 388) miljoner kronor samtidigt som kassa flödet från finansieringsverksamheten tillförde Sagax 735 (128) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 141 (38) miljoner kronor under perioden. För rapport över kassa flöden, se sidan 14. Delårsrapport januari-september 3
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Oförändrad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 51 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapport för januari-juni. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånaders basis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansieringskostnader. Skatten är beräknad med 22 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresse företag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor 1 okt 1 jan Hyresvärde 998 91 Vakans 82 66 Hyresintäkter 916 835 Fastighetskostnader 127 117 Driftnetto 789 718 Central administration 39 38 Resultatandel från intresseföretag 12 48 Finansnetto 36 298 Förvaltningsresultat 546 43 Skatt 12 95 Resultat efter skatt 426 335 varav preferensaktie ägarna 1 1 varav stamaktieägarna 326 235 Mkr 6 5 4 3 2 1 Kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 26 27 28 29 21 211 DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 1 8 6 4 2 Kvartal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 24 25 26 27 28 29 21 211 Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta % 6 5 4 3 2 1 Kvartal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 24 25 26 27 28 29 21 211 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå 4 Delårsrapport januari-september
Blåsbälgen 1 i Borlänge omfattar 18 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten ligger i ett etablerat logistikcenter och har förvärvats under. Fastigheten är uthyrd till det börsnoterade dagligvarubolaget Axfood samt till logistikaktören Bring vilken ägs av norska Posten. Delårsrapport januari-september 5
FASTIGHETSBESTÅNDET Den 3 september omfattade fastighetsbeståndet 138 (135) fastig heter med en uthyrningsbar area om 1 35 (1 162 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,4 (8,5) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % (47 %) av marknadsvärdet och 47 % (48 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 998 (887) respektive 916 (822) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 % (93 %). Investeringar Sagax har under perioden investerat 1 32 (454) miljoner kronor varav 93 (23) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 497 miljoner kronor av investeringarna avsåg Stockholm och 38 miljoner kronor avsåg Helsingfors, motsvarande sammanlagt 78 % av investeringarna under perioden. Sagax har under perioden förvärvat nio fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar area om 154 4 kvadratmeter, se sammanställning nedan. Sagax har i oktober även tillträtt ytterligare fem fastigheter i Helsingfors med en sammanlagd uthyrningsbar area om 35 kvadratmeter. Sammanlagt 12 (251) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga fastighetsbeståndet. 64 (212) miljoner kronor av investeringarna under perioden skedde mot hyrestillägg, 24 (28) miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning och 14 (12) miljoner kronor avsåg underhåll av fastig heterna. Försäljningar Sagax har under perioden frånträtt fem fastigheter för en total köpeskilling om 81 miljoner kronor, se sammanställning nedan. FASTIGHETSINVESTERINGAR Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm 44 57 497 Övriga Sverige 12 3 132 Helsingfors 33 5 38 Övriga Finland 85 1 95 Övrigt Totalt 93 12 1 32 LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 15 4 7 1 % 214 11 86 63 7 % 215 76 54 55 6 % 216 45 67 47 5 % 217 31 12 91 1 % >217 11 883 653 71 % Totalt 387 1 214 916 1 % FASTIGHETSFÖRVÄRV JANUARI-SEPTEMBER Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Jordbromalm 4:3 Haninge Stockholm 51 4 Blåsbälgen 1 Borlänge Övriga Sverige 18 1 Grävskopan 2 Borlänge Övriga Sverige 1 4 Karaportti 8 Esbo Helsingfors 16 1 Hakamäenkuja 8 Vanda Helsingfors 1 1 Hakamäenkuja 1 Vanda Helsingfors 1 1 Palkkittie 3 Tusby Helsingfors 13 8 Murrontie 3 Forssa Övriga Finland 31 1 Hiidenmäentie 2 Vichtis Övriga Finland 2 3 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR JANUARI-SEPTEMBER Fastighet Kommun Segment Uthyrningsbar area, kvm Kalvholmen 1 Stockholm Stockholm 4 4 Brogårdshemmet 14 Vetlanda Övriga Sverige 5 6 Kättingen 1 Säffle Övriga Sverige 6 Gravören 9 Växjö Övriga Sverige 1 Poppeln 29 Mariestad Övriga Sverige 4 Totalt 12 Totalt 154 4 6 Delårsrapport januari-september
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG 1 OKTOBER Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt 2) Vakant Hyresvärde, area, kvm Mkr Kr/kvm 1) Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad 1) Mkr Andel Stockholm 57 52 57 4 917 9 795 468 47 % 89 % 416 45 % Övriga Sverige 38 378 31 2 337 6 181 218 22 % 92 % 199 22 % Helsingfors 24 151 4 1 314 8 72 129 13 % 95 % 126 14 % Övriga Finland 13 27 1 13 5 459 14 1 % 1 % 14 11 % Övrigt 6 67 757 11 196 79 8 % 9 % 71 8 % Totalt 138 1 35 92 1 455 8 1 998 1 % 92 % 916 1 % 1) Baserat på Sagax uthyrningsbara area per segment den 3 september. 2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 15 12 9 6 3 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 231 232 233 234 Övrigt 8 % Övriga Finland 1 % Helsingfors 13 % Övriga Sverige 22 % Stockholm 47 % Delårsrapport januari-september 7
VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 8 %, att jämföra med 7 % vid årsskiftet /. Under perioden har vakansvärdet ökat med 32 (23) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 19 (8) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har förändrats med 3 ( 4) miljoner kronor i års takt och uppgick till 26 (23) miljoner kronor på årsbasis vid periodens slut. Löptiderna för rabatterna framgår av tabell nedan. Utgående vakansvärde uppgick till 82 (65) miljoner kronor. 63 % (63 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 23 (28) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav 1 () miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 22 (28) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande 13 miljoner kronor under 214, avflyttningstakten framgår av tabell nedan. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 1 (6) miljoner kronor. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor jan-dec Ingående vakans respektive år 66 56 Avflyttningar 32 26 Inflyttningar 19 1 Förändring av lämnade rabatter 3 5 Vakansvärde, sålda fastigheter 1 Valutaeffekt 1 Utgående vakansvärde 82 66 Uppsagt för omförhandling 1 Uppsagda avtal, ej avflyttat 22 28 Nyuthyrning, ej inflyttat 1 5 Justerat utgående vakansvärde 95 89 LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr 8 214 6 215 3 216 8 217 >217 1 Totalt 26 HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING Avflyttningsår Antal avtal Hyresvärde, Mkr 3 1 214 16 13 215 2 8 Totalt 21 22 VAKANSER 1 OKTOBER Område Hyresvärde, Mkr Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad 1) Uthyrningsbar area, kvm Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 468 52 11 % 52 57 11 % Övriga Sverige 218 19 8 % 378 31 8 % Helsingfors 129 3 2 % 151 4 2 % Övriga Finland 14 27 Övrigt 79 8 1 % 67 Totalt 998 82 8 % 1 35 92 7 % 1) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 8 Delårsrapport januari-september
FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 138 (135) fastigheter uppgick den 3 september till 1 455 (9 325) miljoner kronor. Försvagningen av den svenska kronan mot euron under perioden medförde att fastighetsvärdena utomlands ökade med 23 ( 149) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 89 (125) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan 3. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 35 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 1 42 (9 29) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 2 år. Kalkylperioden uppgår som regel till tio år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (7, 12,7 %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7, 14,5 %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,75 12,5 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flödet respektive restvärdet motsvarade 9,3 % (9,1 %) respektive 9,8 % (9,8 %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) per 3 september vilket kan jämföras med ett genomsnittligt direkt avkastningskrav om 8, % den 3 juni. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 9 396 134 Förvärv av fastigheter 93 9 Investeringar i befintligt bestånd 12 Försäljning av fastigheter 85 5 Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden 23 Värdeförändring 89 Fastighetsbestånd 3 september 1 455 138 Förvärvad uppskjuten skatt 35 Bokfört värde 1 42 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA 1 -tal kvm 1 5 1 2 9 6 3 Kvartal 24 25 26 27 28 29 21 211 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 12 1 8 6 4 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Fastighetsvärderare Land Antal fastigheter Savills Sweden Sverige 95 Peltola & Co Finland 37 Savills Immobilien/Sagax internt Tyskland 5 DTZ Egeskov Danmark 1 Totalt 138 Övrigt 7 % (757 Mkr) Övriga Finland 11 % (1 13 Mkr) Helsingfors 13 % (1 314 Mkr) Övriga Sverige 22 % (2 337 Mkr) Stockholm 47 % (4 917 Mkr) Delårsrapport januari-september 9
INTRESSEFÖRETAG Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt 56 (32) miljoner kronor till förvaltningsresultatet under perioden. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till 15 ( 1) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 66 ( 9) miljoner kronor under perioden. Sagax redovisade värde på kapitalandelar i intresseföretag uppgick till 641 (223) miljoner kronor per 3 september. Sagax har under perioden avyttrat aktierna i det tidigare intresse företaget Segeltorp Holding AB med en realiserad värdeförändring om 16 miljoner kronor. Söderport Holding AB Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Söderport bidrog med 38 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden. 84 % av Söderports uthyrningsbara fastighetsarea och 1 % av bolagets vakanta area är belägen i Stockholm. Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 15 % (16 %) den 3 september. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 3,7 (3,3) år. Söderports ekonomiska vakans uppgick till 53 (53) miljoner kronor vid periodens slut. Av den ekonomiska vakansen utgjordes 15 (13) miljoner kronor av tidsbegränsade hyresrabatter som lämnats vid nyuthyrning. Dessa rabatter motsvarade 27 % (24 %) av den ekonomiska vakansen, motsvarande 4 %-enheter av vakansgraden. Under perioden har Söderport sålt och frånträtt 75 fastigheter ur den portfölj om 142 fastigheter som förvärvades från Bilprovningen under. De försålda fastigheterna motsvarade ett underliggande marknadsvärde om totalt 241 miljoner kronor. Söderport har under oktober även frånträtt ytterligare 4 fastigheter ur denna portfölj med ett sammanlagt underliggande marknadsvärde om 122 miljoner kronor. Hemsö Intressenter AB Sagax äger via Hemsö Intressenter AB indirekt 15 % av Hemsö Fastighets AB, resterande andel ägs av Tredje AP-fonden. Hemsö bidrog med 17 miljoner kronor till Sagax förvaltningsresultat under perioden. Bolagets fastighetsbestånd omfattade 345 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om drygt 22 miljarder kronor den 3 september. Hemsös vakansgrad den 3 september uppgick till 4 %. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,7 år. Sagax investering i Hemsö Intressenter uppgår till 285 miljoner kronor och aktierna tillträddes vid halvårsskiftet. SAGAX INTRESSEFÖRETAG Söderport Hemsö 3 sep 3 sep 3 sep 3 sep Sagax ägarandel, % 5 5 15 Sagax andel av förvaltningsresultat, Mkr 38 3 17 Antal fastigheter 9 25 345 ET Hyresvärde, Mkr 356 324 1 895 ET Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 3 13 2 836 22 144 ET Uthyrningsbar area, kvm 45 347 1 64 ET Räntebärande lån, Mkr 2 119 2 77 13 68 ET Kapitalbindning, år 2,3 3,3 2,8 ET Räntebindning, år 3, 4, 3,3 ET Marknadsvärde för räntederivat, Mkr 246 359 6 ET 1 Delårsrapport januari-september
FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick den 3 september till 3 526 (2 357) miljoner kronor. Under perioden har Sagax tillförts 285 miljoner kronor genom en till Tredje AP-fonden riktad nyemission av 11,7 miljoner B-aktier. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 6 97 (6 693) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var mot svarande 1 795 (1 843) miljoner kronor upptagna i euro. De ränte bärande skulderna har ökat med 13 ( 13) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 6 662 (6 312) miljoner kronor motsvarande 64 % (68 %) av fastigheternas marknadsvärde. Räntebärande nettoskuld till banker motsvarade 56 % (61 %) av fastig heternas marknadsvärde den 3 september. Återstående 8 % (7 %) består av börsnoterade obligationslån. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4, (4,2) år respektive 3,5 (2,5) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,3 % (4,4 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se Känslighetsanalys på sidan 23. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde minskade med 22 ( 38) miljoner kronor till följd av högre marknadsräntor under perioden. Det sammanlagda marknads värdet för Sagax räntederivat uppgick till 318 ( 492) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 318 miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum oavsett ränteläge. Enbart tidsfaktorn, allt annat lika, medför att reserveringar för räntederivatens undervärden i Sagax upplöses med totalt 79 miljoner kronor under det närmaste året. Över en femårsperiod skulle totalt 291 miljoner kronor intäktsföras i koncernredovisningen endast till följd av förfluten tid och med antagande om oförändrade marknadsräntor. Sagax har ingått avtal om två nominella ränteswappar om sammanlagt 14 miljoner kronor med start under perioden -214 och med slutdatum 221. Dessa derivat har medfört att Sagax ränte bindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till 3,6 %. Rörelsekapital och likviditet Sagax rörelsekapital, exklusive kortfristiga räntebärande skulder, uppgick den 3 september till 1 (21) miljoner kronor. Sagax tillgängliga likviditet uppgick till 42 (981) miljoner kronor varav 238 (381) miljoner kronor i form av bankinlåning och 182 (6) miljoner kronor i form av outnyttjade lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 3 SEPTEMBER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 1 158 2,6 % 17 % 75 1 % 214 94 1,9 % 14 % 583 8 % 215 334 6,4 % 5 % 451 7 % 216 84 5, % 1 % 197 3 % 217 1 184 6, % 17 % 1 571 23 % >217 3 26 4,8 % 46 % 4 3 58 % Summa/genomsnitt 6 97 4,3 % 1 % 6 97 1 % DERIVATAVTAL 3 SEPTEMBER Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde 3 sep Marknadsvärde 31 dec Periodens förändring Nominella ränteswappar 4 312 89 % 318 52 22 Räntetak 553 11 % Summa 4 865 1 % 318 52 22 Delårsrapport januari-september 11
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 675 615 231 28 824 884 Övriga intäkter 6 1 2 6 Driftkostnader 44 35 1 8 53 61 Underhållskostnader 9 1 4 4 13 12 Tomträttsavgäld 1 1 3 3 13 13 Fastighetsskatt 16 15 5 5 2 21 Fastighetsadministration 12 13 4 4 18 17 Driftnetto 59 533 25 184 79 766 Central administration 28 27 8 9 38 39 Resultat från intresseföretag 137 22 39 31 42 157 varav förvaltningsresultat 56 32 33 12 43 67 varav värdeförändring på fastigheter 15 1 4 18 13 29 varav värdeförändring på finansiella instrument 66 9 1 25 14 61 Finansiella intäkter 1 6 1 7 1 Finansiella kostnader 229 217 78 78 33 315 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 471 318 158 67 417 57 varav Förvaltningsresultat 39 327 152 11 418 48 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 1 1 1 3 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 89 125 58 81 134 98 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 4 4 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 2 41 2 66 7 17 Värdeförändringar på andelar i intresseföretag, realiserade 16 16 Resultat före skatt 769 43 118 8 482 847 Uppskjuten skatt 167 15 25 18 116 178 Aktuell skatt 1 7 1 6 2 Periodens resultat 61 35 92 62 372 667 Övrigt totalresultat poster som kan komma att återföras till periodens resultat: Omräkningsdifferenser 1 42 13 27 27 26 Totalresultat för perioden 611 263 79 89 345 692 Resultat per stamaktie, kr 1) 3,46 1,69,41,55 1,84 3,76 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1) 3,45 1,69,41,55 1,84 3,75 Genomsnittligt antal stamaktier, miljoner 1) 152,1 147,6 159,3 147,6 147,6 15,9 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning, miljoner 1) 152,2 147,6 151,3 147,6 147,6 151,3 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 12 Delårsrapport januari-september
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep 31 dec Förvaltningsfastigheter 1 42 9 29 9 284 Förvaltningsfastigheter till försäljning 77 Intresseföretag 641 223 262 Uppskjuten skattefordran 3 2 3 Övriga anläggningstillgångar 8 1 14 Summa anläggningstillgångar 11 72 9 525 9 64 Kassa och bank 238 381 379 Övriga omsättningstillgångar 133 116 117 Summa omsättningstillgångar 371 497 496 Summa tillgångar 11 443 1 22 1 136 Eget kapital 3 526 2 357 2 794 Långfristiga räntebärande skulder 6 298 6 538 6 68 Uppskjuten skatteskuld 328 18 187 Finansiella instrument 318 492 52 Övriga långfristiga skulder 3 3 3 Summa långfristiga skulder 6 947 7 213 6 778 Kortfristiga räntebärande skulder 69 155 189 Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 44 Övriga kortfristiga skulder 362 296 331 Summa kortfristiga skulder 971 451 564 Summa eget kapital och skulder 11 443 1 22 1 136 Delårsrapport januari-september 13
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN Belopp i miljoner kronor jul-sep jul-sep jan-dec Resultat före skatt 769 43 117 8 482 Värdeförändringar på finansiella instrument 196 41 2 66 7 Värdeförändringar på fastigheter 86 126 6 81 135 Resultat från ägande av intresseföretag 153 22 38 31 42 Betald skatt 5 2 1 1 6 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 7 12 2 5 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 322 281 116 92 364 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 8 4 3 2 43 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 8 23 28 11 69 Kassaflöde från den löpande verksamheten 322 3 141 83 39 Förvärv av fastigheter 93 23 2 29 23 Försäljning av fastigheter 81 65 2 68 Investeringar i befintliga fastigheter 12 251 59 12 26 Kassaflöde vid försäljning av andelar i intresseföretag 4 Kapitaltillskott till intresseföretag 285 Minskning av övriga anläggningstillgångar 1 1 Ökning av övriga anläggningstillgångar 2 5 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 198 388 62 42 399 Emission av stamaktier 285 Emission av preferensaktier 367 Utbetald utdelning till aktieägare 138 11 25 19 128 Upptagna lån 973 827 141 39 827 Amorterade lån 38 588 169 31 1 2 Lösen av finansiellt derivat 4 Minskning av övriga långfristiga skulder 1 1 2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 735 128 53 13 46 Periodens kassaflöde 141 4 26 28 37 Kursdifferens i likvida medel 2 2 1 Förändring av likvida medel 141 38 26 26 36 Likvida medel vid periodens ingång 379 343 212 355 343 Likvida medel vid periodens utgång 238 381 238 381 379 14 Delårsrapport januari-september
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 211 253 891 26 1 14 2 223 Aktieutdelning 128 128 Totalresultat januari-september 42 35 263 Eget kapital 3 september 253 891 68 1 281 2 357 Nyemitterade preferensaktier 64 312 376 Transaktionskostnader 9 9 Aktieutdelning 13 13 Totalresultat oktober-december 16 67 83 Eget kapital 31 december 317 1 194 52 1 335 2 794 Nedsättning aktiekapital 26 26 Fondemission 235 235 Nyemitterade B-aktier 2 265 285 Aktieutdelning 163 163 Totalresultat januari-september 1 61 611 Eget kapital 3 september 1) 366 1 43 42 1 773 3 526 1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. SEGMENTINFORMATION Värdeförändringar fastigheter Resultatposter per segment Hyresintäkter 1) Förvaltnings resultat Orealiserade Realiserade Resultat före skatt Belopp i miljoner kronor Stockholm 39 289 114 118 17 3 1 131 121 Övriga Sverige 154 15 98 89 3 64 3 88 153 Helsingfors 82 69 45 45 59 1 14 43 Övriga Finland 74 65 53 43 19 22 73 65 Övrigt 56 42 27 21 3 38 24 59 Summa segmentsnivå 675 615 337 316 89 126 3 1 42 441 Finansiella instrument 2 41 Intresseföretag 56 31 9 1 6 137 22 Övrigt ej fördelat 3 2 12 19 Totalt 675 615 39 327 98 125 3 1 769 43 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep Stockholm 4 917 4 414 57 36 44 19 3 63 Övriga Sverige 2 337 2 281 3 1 12 3 55 2 Helsingfors 1 314 913 5 4 33 Övriga Finland 1 13 986 1 12 85 Övrigt 757 73 189 91 Summa segmentsnivå 1 455 9 325 12 251 93 23 85 65 Övrigt ej fördelat Totalt 1 455 9 325 12 251 93 23 85 65 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari-september 15
NYCKELTAL jan-dec 211 jan-dec 21 jan-dec 29 jan-dec 28 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,8 7,9 7,8 7,7 8,1 8,1 7,6 Överskottsgrad, % 87 87 86 86 89 88 89 Areamässig uthyrningsgrad, % 93 95 95 97 97 97 97 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 93 93 94 95 96 Hyresduration, år 8,4 8,5 8,4 7,9 8,6 9,1 9,3 Uthyrningsbar area, tusental kvadratmeter 1 35 1 162 1 159 1 144 1 24 917 839 Antal fastigheter 138 135 134 136 129 113 11 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 7 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 25 18 15 6 27 3 13 Genomsnittlig ränta, % 4,3 4,4 4,6 4,5 4,3 4,3 5,1 Räntebindning inkl. derivat, år 4, 4,2 5,2 4,3 4,3 4,4 5,1 Kapitalbindning, år 3,5 2,5 4,3 2,9 3,4 4,2 5,1 Soliditet, % 31 24 28 23 26 2 19 Belåningsgrad, % 6 67 62 68 67 73 73 Nettoskuld/fastigheternas marknadsvärde, % 64 68 63 69 7 75 74 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,2 2,2 2,3 2, 1,8 Data per stamaktie 1) Börskurs vid periodens utgång, kr 22, 2) 16,27 17,14 15, 15,45 8, 3,17 EPRA NAV, kr 17,57 14,32 14,86 12,76 1,76 8,6 8,93 Eget kapital, kr 12,25 8,2 8,9 6,99 7,14 5,44 5,86 Eget kapital efter utspädning, kr 12,24 8,2 8,9 6,99 6,92 5,1 5,65 Resultat, kr 3,46 1,69 1,84,32 3,12,6 1,59 Resultat efter utspädning, kr 3,45 1,69 1,84,32 2,9,6 1,59 Kassaflöde, kr 1,62 1,53 1,79,17 1,74 1,47 1,66 Kassaflöde efter utspädning, kr 1,62 1,53 1,79,17 1,62 1,39 1,1 Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 159,3 147,6 147,6 147,6 141,9 133,1 133,1 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 159,4 147,6 147,6 147,6 146,3 141,9 137,5 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 152,1 147,6 147,6 146,8 134,2 133,1 133,1 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 152,2 147,6 147,6 147,4 144,1 14,8 139,7 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 31,5 3,4 29,6 26,5 26,3 27,5 23, Eget kapital, kr 31,5 31,5 32, 32, 32, 32, 32, Resultat, kr 1,5 1,5 2, 2, 2, 2, 2, Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 5, 37,3 5, 37,3 37,3 2,6 15,1 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 5, 37,3 37,8 37,3 32,9 18,7 15, 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 2) Avser börskursen för B-aktien. 16 Delårsrapport januari-september
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor jan-dec Nettoomsättning 33 26 36 Administrationskostnader 37 43 44 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 4 17 8 Resultat från andelar i koncernföretag 27 29 Resultat från andelar i intresseföretag 17 Finansiella intäkter 99 71 13 Finansiella kostnader 63 64 64 Resultat före skatt 49 17 6 Skatt 7 2 16 Periodens resultat 42 19 44 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i miljoner kronor 3 sep 3 sep 31 dec Materiella anläggningstillgångar 2 2 2 Uppskjuten skattefordran 12 3 12 Fordringar på koncernföretag 914 773 728 Fordringar på intresseföretag 282 17 Övriga finansiella anläggningstillgångar 872 316 592 Summa anläggningstillgångar 1 8 1 43 1 352 Kassa och bank 1 14 87 Fordringar på koncernföretag 1 29 3 79 Fordringar på intresseföretag 28 Övriga omsättningstillgångar 3 21 13 Summa omsättningstillgångar 1 24 453 89 Summa tillgångar 3 4 1 856 2 242 Eget kapital 1 685 1 141 1 521 Långfristiga räntebärande skulder 1 187 6 6 Skulder till koncernföretag 13 Summa långfristiga skulder 1 187 613 6 Skulder till koncernföretag 4 11 21 Övriga korfristiga skulder 164 91 1 Summa kortfristiga skulder 168 12 121 Summa eget kapital och skulder 3 4 1 856 2 242 Delårsrapport januari-september 17
AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 7 154 (6 129) aktieägare och börsvärdet uppgick till 5 165 (3 534) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stamaktier av serie A och B samt preferensaktier. Aktierna är noterade på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap. Totalt finns 13 416 822 A-aktier, 145 858 13 B-aktier och 5 preferensaktier. Varje preferensaktie ger företrädesrätt till 2, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutveckling samt information om handeln med aktierna. HANDELN MED AKTIERNA PÅ NASDAQ OMX STOCKHOLM Betalkurs, kr Transaktioner per handelsdag Omsättningshastighet på årsbasis, % Genomsnittlig handelsvolym, mkr 3 sep 3 sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep A aktier 28,4 16,27 9 11 9 3,1,3 B aktier 22, 14 8 1, Preferensaktier 31,5 3,4 51 23 36 3 2,2 1,3 Preferensaktiernas kursutveckling senaste 12 månaderna B-aktiens kursutveckling sedan notering Kr 35 Preferensaktien Omsatt antal aktier 1 -tal per vecka 1 2 Kr 35 B-aktien (inklusive utdelning) SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Omsatt antal aktier 1 -tal per vecka 2 5 3 25 2 15 1 5 1 8 6 4 2 3 25 2 15 1 5 2 1 5 1 5 Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Mar Jun Jul Aug Sep SIX Telekurs Apr Maj Jun Jul Aug Sep SIX Telekurs 18 Delårsrapport januari-september
Teckningsoptioner Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar Sagax medarbetare optioner motsvarande 1,1 % av antalet utestående stamaktier. Bolagets verkställande direktör och styrelse ledamöter omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under perioderna 211-214, -215 respektive -216. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna nya stamaktier i maj 214, maj 215 respektive maj 216. Teckningskurserna motsvarar stamaktiernas betalkurs vid optionsprogrammets inledande omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen enligt Carnegies fastighets index (CREX) under motsvarande period. Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårsperiod. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. Förvaltningsresultat per stamaktie 1) Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 2,5 (1,98) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 8,8 (6,9). Eget kapital per stamaktie 1) Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 12,24 (8,2) kronor. EPRA NAV per stamaktie uppgick till 17,57 kronor. För definition av nyckeltalen, se sidan 25. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 18 % (23 %) av det egna kapitalet per stamaktie och 125 % (116 %) av EPRA NAV per stamaktie. NYCKELTAL PER STAMAKTIE 1) 3 sep 3 sep 31 dec 211 31 dec 21 31 dec 29 31 dec B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 1) 22, 16,27 17,14 15, 15,45 8, 3,17 Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 2) 2,5 1,98 2,15 2,6 1,74 1,44 1,13 Kassaflöde efter utspädning, kr 2) 3) 2, 2,3 1,79 1,87 1,62 1,39 1,1 Eget kapital efter utspädning, kr 12,24 8,2 8,9 6,99 6,92 5,1 5,65 EPRA NAV, kr 4) 17,57 14,32 14,86 12,76 1,76 8,6 8,93 B-aktiens börskurs/förvaltningsresultat, ggr 2) 8,8 6,9 8, 7,3 8,9 5,6 2,8 B-aktiens börskurs/kassaflöde, ggr 2) 3) 11, 8,2 9,6 8, 9,5 5,8 2,9 B-aktiens börskurs/eget kapital, % 18 23 212 215 224 157 56 B-aktiens börskurs/epra NAV, % 125 116 116 118 144 99 36 28 31 dec 1) Jämförelsetalen har justerats för fondemission av B-aktier under genom att antalet aktier multiplicerats med 11. Fondemissionsvillkoren var 1 B-aktier för varje A-aktie. Fondemissionen registrerades 4 april. 2) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 3) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 4) För definition, se sidan 25. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS I RELATION TILL EGET KAPITAL RESPEKTIVE EPRA NAV Ggr 25 2 15 1 5 % 35 28 21 14 7 24 25 26 27 28 29 21 211 Börskurs/förvaltningsresultat per B-aktie, rullande 12 månader Delårsrapport januari-september 24 25 26 27 28 29 21 211 Börskurs/eget kapital per B-aktie Börskurs/EPRA NAV per B-aktie 19
AKTIEÄGARSTRUKTUR 3 SEPTEMBER Antal aktier Antal aktieägare 1 5 2 999 51 1 819 1 1 2 8 2 1 5 1 78 5 1 1 538 1 1 5 689 5 1 231 Totalt 7 154 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 6 21 1 % Privatpersoner bosatta utomlands 59 1 % Företag/institutioner i Sverige 727 81 % Företag/institutioner utomlands 347 8 % Totalt 7 154 1 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 6 748 91 % Luxemburg 17 3 % Storbritannien 37 2 % Norge 16 1 % Irland 25 1 % Övriga länder 311 1 % Totalt 7 154 1 % Antal aktier Andel av A aktier B aktier Preferensaktier Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 4 87 727 38 253 25 775 2,6 % 26,3 % Rutger Arnhult med bolag 2 693 819 22 638 7 958 848 12,6 % 15,3 % Familjen Salén med bolag 2 8 733 17 585 33 78 595 9,4 % 11,4 % Tredje AP-fonden 11 689 91 5,6 % 3,5 % Länsförsäkringar Fastighetsfond 1 76 61 5,1 % 3,3 % Banque Carnegie Luxembourg 389 41 4 132 41 266 696 2,3 % 2,5 % Handelsbanken Fonder 519 881 215 74,4 % 1,6 % Robur Realinvest 25 2 5 384 69 1,5 % 1,6 % Avanza Pension 3 84 935 532 3 18 812 1,9 % 1,3 % Sifonen 167 4 1 659 1 33,9 % 1, % Nordnet Pensionsförsäkring 64 271 65 835 1 634 89 1,1 %,9 % Catella Hedgefond 2 815 855 1,3 %,9 % Länsförsäkringar Småbolagsfond 2 738 57 1,3 %,8 % Robur Småbolagsfond Sverige 133 731 1 337 31,7 %,8 % Gårdarike Invest 126 355 1 33 4,7 %,8 % Johan Thorell med bolag 11 627 1 16 27 499 999,8 %,8 % SEB S.A. 85 949 859 49 77 98,8 %,7 % Göran E Larsson med bolag 12 4 1 24 21 335,6 %,7 % Familjen Engelbert med bolag 122 5 945,5 %,7 % Artelis Förvaltning 94 637 946 37 57 559,5 %,6 % Delsumma 11 761 875 121 19 953 1 634 33 68,6 % 75,6 % Övriga aktieägare 1 654 947 24 667 177 39 365 697 31,4 % 24,4 % Totalt 13 416 822 145 858 13 5 1, % 1, % varav styrelse och medarbetare 7 279 385 59 862 46 78 748 32,5 % 4,4 % 1) Aktieägarstruktur per 3 september är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden och Finansinspektionens insynsregister. 2 Delårsrapport januari-september
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till 24 (9) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till 9 (8) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per 3 september, förutom fastigheterna i Tyskland vilka av kostnadsskäl värderas internt den 31 mars och 3 september varje år. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En simulerad parallellförskjutning med +1 procentenhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med 217 miljoner kronor. Mot svarande förskjutning med 1 procentenhet skulle medföra en omvärdering med 231 miljoner kronor. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den 3 september skulle en höjning av marknadsräntorna med 1 procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis. En sänkning av marknads räntorna med 1 procentenhet skulle ha minskat Sagax räntekostnader med 17 (17) miljoner kronor på årsbasis, ett scenario som förutsätter att Euribor blir negativ. Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valutakursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 3 september, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 1 361 miljoner kronor. I enlighet med IAS 21 förs merparten av valutakurs effekterna till Övrigt totalresultat vid konsolidering av koncernen. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter och börsnoterade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper dessa faciliteter med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax börsnoterade obligationslån har upptagits till sedvanliga villkor. Fullständiga villkor för obligationslånen finns tillgängliga på www.sagax.se. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 63-66. KÄNSLIGHETSANALYS PER 3 SEPTEMBER Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat, årsbasis Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 % +/ 1 Hyresintäkter +/ 1 % +/ 9 Fastighetskostnader +/ 1 % /+ 1 Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge 1) +/ 1 %-enhet /+ 17 Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå 2) +/ 1 %-enhet /+ 69 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ 1 % +/ 2 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ 1 % +/ 1 Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt, årsbasis Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ 1 % +/ 15 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor 3) +/ 1 %-enhet +217/ 231 Förändring av valutakursen 4) +/ 1 % +/ 14 1) Hänsyn tagen till finansiella derivat. 2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. 3) Exklusive resultatandelar i intresseföretag. 4) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. Delårsrapport januari-september 21