Bokslutskommuniké 2011

Transkript

1 Bokslutskommuniké AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.

2 Året I SAMMANDRAG Förvaltningsresultatet för steg med 7 % till 78 miljoner kronor Hyresintäkter Hyresintäkterna för ökade till 78, miljoner kronor (6, miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till 78, (,7) miljoner kronor, varav, (8,8) miljoner kronor från intresseföretag. Omvärdering av fastigheter Fastigheterna har haft en positiv värdeutveckling under och omvärderades med 6, (65,9) miljoner kronor, varav, ( 9,8) miljoner kronor avsåg fastigheter i intresseföretag. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med 6,8 (6,) miljoner kronor, varav 6,5 (6,7) miljoner avsåg Sagax räntederivat och 96,6 (9,6) miljoner kronor avsåg räntederivat i intresseföretag. Räntederivaten omvärderades till följd av fallande långräntor. Resultat efter skatt Årets resultat efter skatt uppgick till,9 (9,7) miljoner kronor, motsvarande,5 (,9) kronor per stamaktie efter ut spädning. Resultatet efter skatt har, trots ökat förvaltningsresultat, minskat i förhållande till föregående år huvudsakligen till följd av att icke kassa flödespåverkande omvärderingar av räntederivat skett med 6, (,) miljoner kronor. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 9,8 (8,) miljoner kronor motsvarande,5 (7,86) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsportföljen Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 8 96 (7 55) miljoner kronor. Sagax har under året investerat 557 ( 7) miljoner kronor varav 96,6 (99,7) miljoner kronor avsåg förvärv och 6, (8,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 7,7 % (8, %) under. Totalavkastningen under året uppgick till 9, % (,7 %). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen var 7,9 (8,6) år. Förslag till utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om, (,) kronor per stamaktie. Styrelsen föreslår även en utdelning om, (,) kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om,5 kronor. Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor Belopp i miljoner kronor Hyresintäkter 78, 6, 566, 9, 55,5 5, Förvaltningsresultat 78,,7,8 9,, 9,9 Resultat efter skatt,9 9,7,7 8,5 566, 85,5 Fastigheter, marknadsvärde Direktavkastning, % ) 7,7 8, 8, 7,6 7, 8, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr ),5,9,6 7,5,,9 ) För definition se sidan 5. Omslag: Fastigheten Rankan i Sollentuna omfattar 7 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Risenta och Alfta Frakt. Fotona på omslaget är tagna i Risentas lokaler. Risenta köper in och förpackar livsmedel. Bokslutskommuniké

3 VD HAR ORDET Utgångsläge för Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde för verksamheten för uppgick till 78 respektive 5 miljoner kronor. Det är det bästa förvaltningsresultatet och operativa kassaflödet i bolagets historia. Kassaflödet per stamaktie efter utspädning uppgick till,5 kronor vilket är en ökning med 5 % från föregående år. Fastigheternas externt bedömda marknadsvärde uppgick till 8 96 miljoner kronor vid årets utgång motsvarande cirka 8 kronor per kvadratmeter. Direktavkastningen under uppgick till 7,7 % i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång. Marknadsvärdet på Sagax fastigheter utvecklades positivt och värdeförändringen motsvarade en ökning med,6 %. Totalavkastningen, det vill säga direktavkastning och värdeförändring, uppgick således till 9, % vilket kan ställas i relation till Sagax upplåningskostnader om,5 %. Sagax räntederivat, som vi använder för att skydda bolagets kassa flöde, har omvärderats med 6 miljoner kronor till följd av att marknadsräntorna fallit under året, vilket således är en förändring med 6 miljoner kronor mot föregående års resultat. Omvärderingarna påverkar inte Sagax kassaflöde eller belåningsgrad och kommer i sin helhet, oavsett ränteläge, att återföras till resultatet i takt med att derivaten löper ut. Sammantaget genererade verksamheten en god löpande avkastning och våra investeringar hade en positiv värdeutveckling. Prognosen för Sagax förvaltningsresultat, och därmed för kassaflödet, för överstiger års utfall med god marginal. Sagax har således ett bra utgångsläge för verksamhetsåret. Hyresmarknaden Under nyuthyrde Sagax cirka 56 kvadratmeter varav 5 kvadratmeter avsåg lokaler i vårt intresseföretag, Söderport Fastigheter AB, och kvadratmeter avsåg Sagax. Hyresmarknaderna i Stockholm och Helsingfors var stabila under hela. Trots den oro om en försvagad efterfrågan vi haft sedan sommaren kan vi vid denna rapports avgivande se en fortsatt stabil efterfrågan på lokaler på våra två huvudmarknader. Av Sagax utgående vakansvärde om 56 miljoner kronor per årsskiftet avser miljoner kronor inflyttnings- och förlängningsrabatter som löper ut under. Lokaler med ett hyresvärde om,5 miljoner kronor på årsbasis kommer att avflyttas under varav vi redan hyrt ut motsvarande 7,6 miljoner kronor. Vi bedömer därmed att Sagax redan höga uthyrningsgrad om 9 % kan komma att öka något under året. Investeringsmarknaden Differensen mellan direktavkastningen beräknad på marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj och den tioåriga swapräntan överstiger fortsatt 5, %. Riskpremien, och därmed lönsamheten, för fastighetsinvesteringar är således på historiskt hög nivå. Under förutsättning att efterfrågan på lokaler fortsätter att vara stabil finns således skäl att tro att vi kommer att se en relativt stabil prisbild under. Lånemarginalerna vid nyupplåning är på fortsatt höga nivåer ( 5 punkter) och erbjudna belåningsgrader är lägre (65 %) än vad vi sett tidigare. I gengäld medför de låga basräntorna att den genomsnittliga kapitalkostnaden för nyupplåning med längre räntebindningar (,5 5, %) är i linje med vad vi sett tidigare. Vi har förstått att bankerna styr sina resurser till de kundkategorier de ser en kontinuerlig och långsiktig kundrelation med. Typiskt sett utgörs dessa kunder av stora och medelstora privatägda eller börsnoterade bolag med väletablerade affärsmodeller och organisationer. Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet med hänsyn tagen till tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Prognosen överstiger utfallet med % och med % och motsvarar cirka 8 kronor per stamaktie efter schablonskatt och utspädning. Stockholm den 9 februari DAVID Mindus Verkställande direktör Bokslutskommuniké

4 RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till december. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid årets utgång respektive föregående års utgång. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 78, (,7) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Nyuthyrningar och avflyttningar påverkade fastigheternas marknadsvärde med, (,5) miljoner kronor. Den allmänna marknadsförändringen inklusive indexjustering av hyresintäkterna medförde att fastighetsvärdena ökade med 86, (,5) miljoner kronor, varav, (57,5) miljoner kronor i Sverige och,8 (5,) miljoner kronor utomlands. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med,6 (75,7) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument i Sagax påverkade resultatet med 5, (76,5) miljoner kronor, varav 6,5 (6,7) miljoner kronor avsåg räntederivat. Därutöver har resultatet i Sagax belastats med 96,6 (9,6) miljoner kronor för omvärdering av räntederivat i intresseföretaget Söderport. Årets resultat efter skatt uppgick till,9 (9,7) miljoner kronor. Trots ökat förvaltningsresultat minskade årets resultat i förhållande till föregående år huvudsakligen till följd av att icke kassaflödespåverkande omvärderingar av räntederivat skett med sammanlagt 6, (,) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 78, (6,) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 6, (55,) miljoner kronor. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till,5 (9,) miljoner kronor. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 6, (,) miljoner kronor. Kostnadsökningarna förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till, (,5) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av en större organisation till följd av Sagax tillväxt. Resultat från intresseföretag Förvaltningsresultat från intresseföretag uppgick till, (8,8) miljoner kronor och avser Sagax andelar av resultaten för intresseföretagen Söderport Holding AB och Segeltorp Holding AB. Resultat från intresseföretag inklusive värdeförändringar på fastigheter och räntederivat uppgick till 6, (8,6) miljoner kronor varav värdeförändringar på räntederivat uppgick till 96,6 (9,6) miljoner kronor. Finansnetto Sagax finansiella kostnader uppgick till 88, (8,9) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har ökat till följd av ökad upplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta uppgick den december till,5 % (, %). Sagax finansiella intäkter uppgick till, (,6) miljoner kronor. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 5 Mkr Mkr Mkr Kvartal Kvartal Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Bokslutskommuniké

5 Omvärderingar av fastigheter Den december omfattade fastighetsbeståndet 6 (9) fastigheter med ett fastighetsvärde om 8 96 (7 55) miljoner kronor. Marknadsvärdeförändringen avseende den svenska verksamheten uppgick till 8,5 (5,) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor för verksamheten utomlands har sammanlagt uppgått till 9, (,6) miljoner kronor. Sammantaget uppgar det till en värdeökning om 9, (75,7) miljoner kronor under perioden, exklusive valutaeffekter. Järfälla kommuns förköp av två fastigheter i Järfälla har medfört en orealiserad värdeförändring om, miljoner kronor. Förändring av fastighetsbeståndets marknadsvärde beskrivs även på sidan 9. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 57,7 Avflyttningar/Omförhandlingar 9, Allmän marknadsförändring, Delsumma Sverige 8,5 Nyuthyrningar/Omförhandlingar,7 Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring,8 Delsumma Utland 9, Summa orealiserade värdeförändringar 9, Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8, % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 8, % (8, %) respektive, % (, %). Se även avsnittet om analys och generella förutsättningar på sidan. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument den december utgjordes uteslutande av räntederivat i form av räntetak samt nominella ränteswappar. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Årets värdeförändring uppgick till 5, (76,5) miljoner kronor varav 6,9 (78,) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och,7 (,6) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Av de realiserade värdeförändringarna avser, miljoner kronor avyttring av aktier i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA. Räntederivaten har omvärderats med 6,5 (6,7) miljoner kronor, varav 6,9 (65,) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring. De långa räntorna har fallit kraftigt under främst det andra halvåret vilket lett till att betydande undervärden redovisas för Sagax derivatportfölj. Reserven för räntederivatens undervärden uppgick vid årets slut till 5, (,) miljoner kronor, se avsnittet om Finansiering på sidan. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatavtalens slutdatum, oavsett ränteläge. Omvärderingarna påverkar inte kassaflöde eller belåningsgrad. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om,7 (7,) miljoner kronor vilken uppstod för verksamheterna i Finland och Tyskland samt i vissa dotterföretag som ej kan lämna eller ta emot koncernbidrag. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till,8 (65,) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 8, respektive 89, miljoner kronor vid årets slut. Uppskjuten skattefordran har nettoredovisats mot uppskjuten skatte skuld i balansräkningen. Sagax har inga skatterättsliga tvister. UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Belopp i miljoner kronor dec Sverige 5,8 Finland 88,7 Tyskland,5 Danmark,5 Netto skattefordran/skatteskuld 8,9 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 9,8 (8,) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med netto 79 ( 5) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt försäljning av börsnoterade aktier. Kassa flödet från finansieringsverksamheten har bidragit med netto 796,6 ( ) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 5, (9,) miljoner kronor under året. Kassaflödet från den löpande verksamheten avviker från förvaltningsresultatet till följd av att förvaltningsresultat och kassa flöde från intresseföretag under återinvesterats i intresseföretagens verksamheter. Bokslutskommuniké

6 PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresseföretag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. Jämförelse av prognos och intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga återspeglar Sagax ställning per december omräknat till helår enligt de antaganden som redovisats. Prognos för utgör Sagax estimat av förvaltningsresultatet för verksamhetsåret. Prognosen beaktar således exempelvis förändringar i indextillägg, nettouthyrning och nettoskuld som förväntas påverka det redovisade förvaltningsresultatet för. De huvudsakliga förklarningsfaktorerna av avvikelsen mellan Aktuell intjäningsförmåga per december och Prognos för framgår nedan. JÄMFÖRELSE AV PROGNOS OCH INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i miljoner kronor Förvaltningsresultat enligt Aktuell intjäningsförmåga 6 Lägre räntekostnader till följd av minskad nettoskuld + Indextillägg + Ökning av hyresintäkter i befintliga avtal utöver index + Prognostiserad nettouthyrning och effekter av hyresrabatter +9 Prognostiserad förändring för övriga resultatposter, netto +5 Förvaltningsresultat enligt Prognos AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor dec dec Hyresvärde 88 7 Vakans 56 Hyresintäkter Fastighetskostnader 7 97 Driftnetto Central administration Resultatandel från intresseföretag 7 9 Finansnetto 9 5 Förvaltningsresultat 6 6 Skatt Resultat efter skatt 68 varav preferensaktie ägarna 7 7 varav stamaktieägarna 9 66 Mkr Kvartal Bokslutskommuniké

7 DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 6 5 Kvartal Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå % 8 6 Kvartal Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta Jordbromalm : i Haninge är Sagax största fastighet med 9 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är belägen i Jordbro och är allmänt känd som Åhléns centrallager. Lokalerna är uthyrda till bland annat Åhléns, Dagab och DLP Drinks Logistics Partner. Bokslutskommuniké 5

8 FASTIGHETSBESTÅNDET Den december omfattade fastighetsbeståndet 6 (9) fastig heter med en uthyrningsbar area om ( ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 7,9 (8,6) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 8 % ( %) av marknadsvärdet och 9 % ( %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 89, (7,7) respektive 78,9 (668,7) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 9 % (9 %). Investeringar Sagax har under året investerat 557 ( 7) miljoner kronor varav 96,6 (99,7) miljoner kronor avsåg förvärv och 6, (8,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Investeringarna i Stockholm motsvarade 76 % ( %) av de totala investeringarna., miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg, 7, miljoner kronor investerades i samband med nyförhyrning och 8,9 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Försäljningar Sagax har under sålt och frånträtt fem fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde om 6, miljoner kronor. Järfälla kommun har med stöd av förköpslagen förvärvat fastigheterna Veddesta :7 och Veddesta :, vilka frånträtts den januari. Dessa har per december värderats till Sagax anskaffningskostnad. FASTIGHETSINVESTERINGAR Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Stockholm,, 88, Övriga Sverige 8, 8, Helsingfors 75, 5, 8, Övriga Finland 77,, 8, Övrigt Totalt 96,6 6, 557, LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel ) 8, % , 6 % ,9 5 % ,8 % ,7 6 % > , 7 % Totalt ,7 % ) Avser hyresavtal vilka upphörde att gälla den december. FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr Övrigt 6 % (6, Mkr) Övriga Finland % (79,7 Mkr) Helsingfors % (9,9 Mkr) Stockholm 9 % (, Mkr) Övriga Sverige % (,8 Mkr) 6 Bokslutskommuniké

9 FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Segment ) Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt ) Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad ) Mkr Andel Stockholm , 9 56, 9 % 9 % 8,9 9 % Övriga Sverige ,9 5 97,8 % 96 % 96, 5 % Helsingfors 9 965, ,9 % 95 % 9,7 % Övriga Finland 5 59, ,7 % % 79,7 % Övrigt ,7 9 6, 6 % 8 %, % Totalt , ,7 % 9 % 78,7 % ) Hyresintäkter på årsbasis per december. ) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. ) Ny segmentsindelning från andra kvartalet, se även sidan 5. Instrumentet i Stockholm omfattar 9 kvadratmeter uthyrningsbar area och är uthyrd till Teknokyl Industrier och Martinsson Elektronik. Bilderna är tagna i lokaler uthyrda till Martinsson Elektronik, ett agenturföretag inom elektronikbranschen som även erbjuder egenutvecklade plattformar för användargränssnitt och styrsystem. Bokslutskommuniké 7

10 VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 6,7 %, att jämföra med 6, % vid årsskiftet /. Under året har vakansvärdet ökat med,5 (,5) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med 7,5 (,7) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Tidsbegränsade lämnade rabatter har ökat med 6, (,7) miljoner kronor i års takt och uppgick till 7,9 miljoner kronor på årsbasis den december, varav 6, miljoner kronor avsåg rabatter vilka löpte ut vid årsskiftet /. Fastighetsförvärv har ökat vakansvärdet med,5 (,) miljoner kronor. Utgående vakansvärde uppgick till 56, (,) miljoner kronor. 56 % (5 %) av vakansvärdet återfinns i Stockholm. Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om 9,5 (6,5) miljoner kronor var vid årets slut uppsagda varav, (,) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 7, (6,5) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med 7,6 (,) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick till 77,9 (57,) miljoner kronor. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning skedde avflyttningar motsvarande, miljoner kronor vid årsskiftet /. Avflyttningstakten framgår av nedanstående tabell. HYRESAVTAL UPPSAGDA FÖR AVFLYTTNING LÖPTIDER FÖR LÄMNADE RABATTER Förfalloår Mkr 6, 6,,5, 5,8 >5,9 Totalt 7,9 VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor dec dec Ingående vakans respektive år, 6, Avflyttningar,5,5 Inflyttningar 7,5,7 Förändring av lämnade rabatter 6,,7 Vakansvärde från fastighetsförvärv,5, Valutaeffekt, Utgående vakansvärde 56,, Uppsagt för omförhandling, Uppsagda avtal, ej avflyttat 7, 6,5 Nyuthyrning, ej inflyttat 7,6, Justerat utgående vakansvärde 77,9 57, Avflyttningsår Hyresvärde, Mkr,, 5,6 7, Totalt 7, VAKANSER DECEMBER Område Antal fastigheter Vakansvärde, Mkr Ekonomisk vakansgrad Vakant area, kvm Areamässig vakansgrad Stockholm 57, 7,6 % ,7 % Övriga Sverige 8,8, % 7 97, % Helsingfors,, %,9 % Övriga Finland Övrigt 5,8 5,5 % Totalt 6 56, 6,7 % 7 8, % 8 Bokslutskommuniké

11 FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut kvartalsvis värdera samtliga koncernens fastigheter med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Även fastigheter i koncernens intresseföretag värderas kvartalsvis av oberoende värderingsinstitut. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 6 (9) fastig heter uppgick den december till 8 96 (7 55) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under året medförde att fastighetsvärdena utomlands minskade med,8 (69,7) miljoner kronor. Den sammanlagda värdeförändringen uppgick under perioden till 9, (75,7) miljoner kronor, se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 5, miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 8 95 (7 95) miljoner kronor. Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastig hetsvärderingar i Tyskland värderats av värderings företag juni och december och internt av Sagax mars och september under. Fastigheter vilka Sagax avtalat om försäljning av, men ännu ej frånträtt, värderas till avtalat försäljningspris. Per december värderades därför fastigheterna Veddesta :7 och Veddesta : i Järfälla till Sagax anskaffningskostnad efter att Järfälla kommun valt att förköpa fastigheterna. Fastigheterna frånträddes till kommunen den januari. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 7 55, 9 Förvärv av fastigheter 96,6 Investeringar i befintligt bestånd 6, Försäljning av fastigheter 6, 5 Omräkningsdifferens avseende utländska fastighetsvärden,8 Värdeförändring 9, Fastighetsbestånd december 8 96,7 6 Förvärvad uppskjuten skatt 5, Bokfört värde 8 95,5 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm 8 6 Kvartal Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 8 6 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Övrigt 5 % (9 Mkr) Övriga Finland % ( Mkr) Helsingfors % (965 Mkr) Stockholm 8 % ( 9 Mkr) Övriga Sverige 5 % ( 7 Mkr) Bokslutskommuniké 9

12 Analyser och generella förutsättningar Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,5, %), kalkylränta för nuvärdesberäkning av restvärdet (7,5 7, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6, 5, %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8, % (8, %) respektive, % (, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8, % (8, %) vilket kan jämföras med ett direktavkastningskrav om 8, % den september. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Antal fastigheter DTZ Sweden 8 Savills Sweden 9 DTZ Finland 7 Kiinteistötaito Peltola & Co DTZ Egeskov Savills Immobilien Totalt 6 Intresseföretag Sagax intresseföretag bidrog med sammanlagt, (8,8) miljoner kronor till förvaltningsresultatet. Sagax andel av värdeförändringar på fastigheter uppgick till, ( 9,8) miljoner kronor och andelen av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 96,6 (9,6) miljoner kronor under. Sagax äger 5 % av Söderport Holding AB, resterande andel ägs av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger även 5 % av Segeltorp Holding AB, resterande andel ägs av Eldkvarn AB. 9 % av Söderports uthyrningsbara area är belägen i Stockholm, Botkyrka och Huddinge. Söderports ekonomiska vakansgrad vid årsskiftet / uppgick till 5 %, men ytterligare 9 %-enheter var uppsagda för avflyttning under. Justerat för detta motsvarade vakansen % av hyresvärdet den december. Under har 5 kvadratmeter hyrts ut. Nettouthyrningen uppgick till 9 kvadratmeter under året. Den ekonomiska vakansgraden var % den december. Fastigheter i Malmö med hög uthyrningsgrad har sålts under samtidigt som rabatter har lämnats under uthyrningsarbetet. De lämnade rabatterna bidrar till den ekonomiska vakansen, men är tidsbegränsade. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen har ökat från, år till, år under. SAGAX INTRESSEFÖRETAG Söderport Holding AB Segeltorp Holding AB dec dec dec dec Ägarandel 5 % 5 % 5 % 5 % Antal fastigheter 6 Hyresvärde, Mkr 6 Vakansvärde, Mkr 67 9 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Uthyrningsbar area, kvm 5 6 Räntebärande lån, Mkr Kapitalbindning, år, 5,,8, Genomsnittlig räntebindning, år,5,,8, Undervärde för räntederivat, Mkr, 9, Bokslutskommuniké

13 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till ( 6) miljoner kronor. Det egna kapitalet har under året ökat med 7,9 miljoner kronor till följd av nyemissioner av sammanlagt 5 58 stamaktier. Stamaktierna tecknades med stöd av teckningsoptioner vilka Sagax gav ut under 6 och som kunde utnyttjas till och med den 5 februari. Det egna kapitalet har minskat med,8 (8,) miljoner kronor till följd av beslutad utdelning. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till (5 6) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 58 ( 5) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har minskat med 7,9 (68,8) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under året. Sagax har under året tagit upp nya lån eller refinansierat lån motsvarande totalt 75,6 miljoner kronor, samtidigt som totalt 8, miljoner kronor har amorterats. Under beräknas miljoner kronor amorteras, varav 59 miljoner kronor amorterats under januari till följd av fastighetsförsäljningar i slutet av. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till, (,) år respektive,9 (,) år vid årets utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till,5 % (, %) inklusive effekter av derivatinstrument vid årets utgång. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget, se känslighetsanalys på sidan. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade under året med, ( 8,) miljoner kronor, varav med 7,8 miljoner kronor under det andra halvåret till följd av att de långa marknadsräntorna fallit kraftigt. Till exempel har räntan för den tioåriga SEK-swappen fallit med,5 procentenhet, en förändring med 7 % under. Räntederivatens sammanlagda marknadsvärde uppgick till 5, (,) miljoner kronor på balans dagen. Reserven om 5, miljoner kronor kommer successivt att upplösas och resultatföras fram till derivatens slutdatum, oavsett ränteläge. Sagax har under ingått avtal om fem nominella ränteswappar om sammanlagt 69 miljoner kronor med start under perioden - och med slutdatum. Dessa derivat har medfört att Sagax räntebindning förlängts men har ej påverkat den redovisade räntenivån. Den genomsnittliga räntan för dessa derivat uppgår till,57 %. Den genomsnittliga räntan för de derivat som successivt ersätts under perioden - uppgår till,7 %. Kreditramar Sagax har under avtalat med SEB om en revolverande kreditfacilitet om 5 miljoner kronor varav miljoner kronor av faciliteten var outnyttjade den december. Sagax har under även avtalat med SEB och Nordea om kortfristiga kreditfaciliteter om sammanlagt 5 miljoner kronor, vilka var outnyttjade den december. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING DECEMBER Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 8,9 % 8 % 5 % 8 % 969, % 5 % 9 75 % 5 6,5 % 5 % 9 % 6 75,9 % 7 % % > , % 5 % 86 % Summa/genomsnitt 6 557,5 % % % DERIVATAVTAL DECEMBER Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde dec Marknadsvärde dec Årets förändring Nominella ränteswappar 7 87 % 5,5 9,8 6,7 Räntetak 68 %,,6, Realränteswappar,8,8 Summa 5 8 % 5,,, Bokslutskommuniké

14 rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor okt-dec okt-dec Hyresintäkter 78, 6, 5,7 7,7 Övriga intäkter,,6, 5,8 Driftskostnader 9,7,7,, Underhållskostnader,5,,7, Tomträttsavgäld,,,, Fastighetsskatt, 7, 5,,6 Fastighetsadministration 6,,,9,5 Driftnetto 67,5 57,7 7, 9,6 Central administration,,5 9,9 8,7 Resultat från intresseföretag 6, 8,6,9 58, varav förvaltningsresultat, 8,8 8,5 6,7 varav värdeförändring på fastigheter, 9,8,8 5, varav värdeförändring på finansiella instrument 96,6 9,6 5, 56,7 Finansiella intäkter,,6,7,8 Finansiella kostnader 88, 8,9 76, 6, Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 9, 5,5,9 6, varav Förvaltningsresultat 78,,7 97,5 85, Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 5,8,8 5,8,5 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 9,5 7,9 7, 7, Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,7,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 6,9 78,,9 5, Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade,,8 Värdeförändringar på fordringar/andelar i intresseföretag, Resultat före skatt 67,5 66, 6,5, Uppskjuten skatt,8 65,,6 9, Aktuell skatt,7 7,,8,8 Årets resultat,9 9,7, 7,5 Omräkningsdifferenser 6,8,6 5,8, Totalresultat för året 5, 7, 76,, Resultat per stamaktie, kr,56,8 6, 5,58 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,5,9 6,,67 Genomsnittligt antal stamaktier Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning Bokslutskommuniké

15 rapport över finansiell ställning i sammandrag Belopp i miljoner kronor dec dec Förvaltningsfastigheter 8 86,5 7 95,5 Förvaltningsfastigheter till försäljning 6, Uppskjuten skattefordran 8, 8,8 Finansiella instrument, 7, Övriga anläggningstillgångar 9, 77, Summa anläggningstillgångar 9 6, 7 88, Kassa och bank, 9,7 Aktier 6,5 Övriga omsättningstillgångar 8,7 76, Summa omsättningstillgångar 6, 596, Summa tillgångar 9 589, 8,7 Eget kapital, 5,6 Långfristiga räntebärande skulder 6, 5 87, Uppskjuten skatteskuld 89, 8,5 Finansiella instrument 5,6 9, Övriga långfristiga skulder,,9 Summa långfristiga skulder 6 789, 5 6,8 Kortfristiga räntebärande skulder 57, 5,6 Räntebärande skulder hänförliga till fastigheter till försäljning 56, Övriga kortfristiga skulder 6,9 6,7 Summa kortfristiga skulder 577, 68, Summa eget kapital och skulder 9 589, 8,7 Bokslutskommuniké

16 rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor okt-dec okt-dec Resultat före skatt 67,5 66, 6,5, Värdeförändringar på finansiella instrument 5, 76,5,9 5, Värdeförändringar på fastigheter,7 75,7 66,6 7,8 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta,,8 Resultat från ägande av intresseföretag 6, 67,,9 5, Betald skatt 5,,,,8 Övriga poster ej ingående i kassaflödet,9,5,8, Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 9,8 8, 8,9 8, Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 7, 7,,, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder,,,, Kassaflöde från den löpande verksamheten,,9 77,5,8 Förvärv av fastigheter 96,6 99,7,,5 Försäljning av fastigheter,5 7,8 6, 67,8 Investeringar i befintliga fastigheter 6, 8, 8,9 6,9 Försäljning av finansiella instrument,8 Fordringar på intresseföretag 7, Försäljning av fordringar på intresseföretag 5, Försäljning av aktier i intresseföretag, Minskning av övriga anläggningstillgångar,, 6,7, Kassaflöde från investeringsverksamheten 79, 5,8 7,8, Emission av preferensaktier 6, Emission av stamaktier 7,8 8,8 Inbetalt ej registrerat emissionskapital 7, Utbetald utdelning till aktieägare, 5,8 8,6 7,8 Upptagna lån 75,6 97,6 66,5 6,8 Amorterade lån 8, 69,6 7,5 9,5 Lösen av finansiellt derivat,9,8 Minskning av övriga långfristiga skulder,7, Ökning av övriga långfristiga skulder, Kassaflöde från finansieringsverksamheten 796,6,5 98,6,6 Årets kassaflöde 5, 9,6 9,8 5, Kursdifferens i likvida medel,,6,8, Förändring av likvida medel 5, 9, 5,6, Likvida medel vid periodens ingång 9,7,7 9,7 59, Likvida medel vid periodens utgång, 9,7, 9,7 Bokslutskommuniké

17 rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 9 6, 59,7,8 686,7 8,6 Aktieutdelning 8, 8, Nyemitterade preferensaktier 7,5 97,9 7, Transaktionskostnader,, Apportemitterade preferensaktier 8,8,, Nyemitterade stamaktier,5 5, 7,5 Inbetalt ej registrerat emissionskapital,6 9,7, Totalresultat januari-december,6 9,6 7, Eget kapital december 5,8 876,6 8,8 97, 5,6 Aktieutdelning,8,8 Nyemitterade stamaktier,6 5, 7,9 Transaktionskostnader,, Incitamentsprogram,7,7 Totalresultat januari-december 6,8,9 5, Eget kapital december 5, 89, 5,6,, SEGMENTINFORMATION Från det andra kvartalet redovisar Sagax ny segmentsindelning. Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat före skatt Resultat vid avyttring av fastigheter Belopp i miljoner kronor Stockholm 5, 7, 5,,8 8, 67,9 6,5 69,7,9, Övriga Sverige 8,,7,,8, 85,,7 9, 8,7, Helsingfors 87, 5,6 5,,7,, 7,9,7 Övriga Finland 8,9 7, 56,7 8, 6,8, 9,9 6, Övrigt,,5 8,8 7, 5,,6,6 55,6 Summa segmentsnivå 78, 6, 7,,7 9,5 7,9 9,6 5,5 5,8,8 Finansiella instrument 5, 76, Övrigt ej fördelat 7,, 76,9 56, Totalt 78, 6, 78,,7 9,5 7,9 67,5 66, 5,8,8 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Belopp i miljoner kronor dec dec dec dec dec dec dec dec Stockholm 9,,6, 59,, 57, 67, Övriga Sverige 6,9,9 8,,6,5 6, 5, Helsingfors 965, 767,9 5,,7 75, 6,9 Övriga Finland,8 86,,, 77, Övrigt 8,7 56,7,7 Summa segmentsnivå 8 96,7 7 55, 6, 8, 96,6 99,7 6, 7, Övrigt ej fördelat Totalt 8 96,7 7 55, 6, 8, 96,6 99,7 6, 7, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Bokslutskommuniké 5

18 NYCKELTAL Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 7,7 8, 8, 7,6 7, 8, Överskottsgrad, % Areamässig uthyrningsgrad, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresduration, år 7,9 8,6 9, 9, 8,7 7, Uthyrningsbar area, kvadratmeter Antal fastigheter Finansiella Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Genomsnittlig ränta, %,5,, 5, 5, 5, Räntebindning inkl. derivat, år,,, 5, 5,7 5,9 Kapitalbindning, år,9,, 5, 5,8 5, Soliditet, % Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr,,,,8,8, Data per stamaktie Börskurs vid årets utgång, kr 65, 7, 88,,9 7,5 76,75 Eget kapital per aktie, kr 76,85 78,55 59,8 6,6 8,7 8,68 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 76,85 76, 56,6 6, 77, 6, Resultat per aktie, kr,56,8,6 7,5,68,6 Resultat per aktie efter utspädning, kr,5,9,6 7,5,,9 Kassaflöde per aktie, kr,6 9,9 6,5,7 9,7 5,67 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr,5 7,86 5,9, 9, 5,9 Utdelning per aktie, kr ),, Antal aktier vid årets utgång Antal aktier vid årets utgång efter utspädning Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Data per preferensaktie Börskurs vid årets utgång, kr 6,5 6, 7,5, 7, 7,6 Eget kapital per aktie, kr,,,,,, Resultat per aktie, kr,,,,,, Utdelning per aktie, kr ),,,,,, Antal aktier vid årets utgång Genomsnittligt antal aktier ) Föreslagen utdelning. 6 Bokslutskommuniké

19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Nettoomsättning,, Administrationskostnader 5,5, Resultat före finansiella intäkter och kostnader,, Resultat från andelar i koncernföretag 6,, Resultat från andelar i intresseföretag, 6, Finansiella intäkter,5 59, Finansiella kostnader 7,6 7, Resultat före skatt 77,9 6, Skatt 7,6,7 Årets resultat 6, 58, MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor dec dec Materiella anläggningstillgångar,6,9 Uppskjuten skattefordran 7,8 5, Fordringar på koncernföretag 775, 9,6 Fordringar på intresseföretag 8,8 69,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar,,9 Summa anläggningstillgångar 99,7 9,7 Kassa och bank 6, 88,8 Fordringar på koncernföretag,7 9, Fordringar på intresseföretag,8 Övriga omsättningstillgångar, 6,6 Summa omsättningstillgångar 57, 69, Summa tillgångar 96,7 6,9 Eget kapital 5,6 86, Långfristiga räntebärande skulder 576, 5, Skulder till koncernföretag, 9,9 Summa långfristiga skulder 589,8 89,9 Skulder till koncernföretag 7, Övriga korfristiga skulder 66, 5,6 Summa kortfristiga skulder 66, 59, Summa eget kapital och skulder 96,7 6,9 Bokslutskommuniké 7

20 AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid årets utgång 5 77 (5 6) aktieägare och börsvärdet uppgick till ( 9) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den decemner för Sagax stamaktie uppgick till 65, (7,) kronor. Under årets fjärde kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt (9) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 9 % ( %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till,8 (,7) miljoner kronor per dag. Nedan visas kursutvecklingen sedan. Preferensaktier Betalkursen den december för Sagax preferensaktie uppgick till 6,5 (6,) kronor. Omsättningshastigheten under årets fjärde kvartal uppgick till % (6 %) och aktien var föremål för i genomsnitt (7) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till,7 (,) miljoner kronor. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Nedan visas kursutvecklingen sedan aktien noterades 6. Kr 5 Stamaktien Stamaktien, (inklusive utdelning) Carnegie Real Estate Index SIX Real Estate Index (inklusive utdelning) Omsatt antal aktier -tal 5 Kr 5 Preferensaktien Omsatt antal aktier -tal SIX Telekurs SIX Telekurs Teckningsoptioner Årsstämman den 5 maj beslutade om ett optionsprogram för bolagets medarbetare, undantaget bolagets verkställande direktör och styrelseledamöter. Programmet består av teckningsoptioner som ger rätt att teckna nya stamaktier i maj. Teckningskursen i maj skall motsvara Sagaxaktiens betalkurs i maj omräknat med den genomsnittliga kursutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen under perioden maj till maj enligt Carnegies fastighetsindex (CREX). Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning av att Sagax har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för de noterade fastighetsbolagen under treårsperioden. Personalen förvärvade totalt 5 8 teckningsoptioner. Inga ytterligare teckningsoptioner eller konvertibler finns utestående. AKTIEÄGARSTRUKTUR DECEMBER Antal aktier Antal aktieägare Totalt 5 77 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 8,6 % Privatpersoner bosatta utomlands 5,8 % Företag/institutioner i Sverige 56 8,6 % Företag/institutioner utomlands 55 7, % Totalt 5 77, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige , % Luxemburg 9, % Irland 8,8 % Danmark 86,7 % Estland, % Ryssland, % Övriga länder 58,6 % Totalt 5 77, % 8 Bokslutskommuniké

21 NYCKELTAL PER STAMAKTIE dec Börskurs vid årets utgång, kr 65, 7, 88,,9 7,5 76,75 Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr,67 9, 5,79,6 8,8 5,55 Kassaflöde ) per aktie efter utspädning, kr,5 7,86 5,9, 9, 5,9 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 76,85 76, 56,6 6, 77, 6, Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 7, 8,9 5,6,8 9,,8 Börskurs/Kassaflöde ), ggr 8, 9,5 5,8,9 8,, Börskurs/Eget kapital, % dec ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. 9 dec 8 dec 7 dec 6 dec Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till,67 (9,) kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid årets utgång motsvarade en multipel om 7, (8,9). Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 76,85 (76,) kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan 5. Aktiekursen för stamaktien vid årets slut var 5 % ( %) av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr Kvartal % Kvartal Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie, rullande månader Börskurs/eget kapital per stamaktie Bokslutskommuniké 9

22 STÖRSTA AKTIEÄGARE DECEMBER Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag ,5 % 5, % M Capital Management ,8 %,9 % Familjen Salén med bolag ,8 % 8, % Länsförsäkringar Fastighetsfond ,5 %, % Catella Hedgefond ,5 %,8 % Banque Carnegie Luxembourg , %,5 % Avanza Pension , %, % Gårdarike ,5 %,5 % Nordnet Pensionsförsäkring ,5 %, % Robur Realinvest ,6 %, % Sifonen , %,9 % Johan Thorell med bolag , %,9 % Equity Trading OPS ,8 %,8 % Göran E Larsson med bolag 75 5,6 %,7 % Familjen Engelbert med bolag 5, %,7 % Humle Småbolagsfond, %,6 % Robur Småbolagsfond Sverige, %,6 % SEB Sverigefond Småbolag, %,6 % Artelis Förvaltning , %,6 % PPB Holding, %,6 % Delsumma , % 7, % Övriga aktieägare ,8 % 9,7 % Totalt , %, % varav styrelse och medarbetare ,5 % 5,9 % Ovanstående aktieägarstruktur per december är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden. Årsstämman Styrelsen avser att kalla bolagets aktieägare till årsstämma kl. 5. den maj. Valberedningen Valberedningen består av Björn Alsén, som representant för David Mindus med bolag, Håkan Engstam som representant för M Capital Management AB, Erik Salén som representant för familjen Salén med bolag samt Göran E Larsson, styrelseordförande i AB Sagax. Valberedningen kan kontaktas via Sagax växel, Valberedningen har beslutat att föreslå årsstämman att: omvälja samtliga sittande styrelseledamöter. Valberedningen föreslår även omval av sittande styrelseordförande. att oförändrade styrelsearvoden skall utgå under uppdragsåret mellan årsstämmorna och, således med 75 kronor till ordföranden och med 65 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i AB Sagax. att för den kommande ettårsperioden välja Ernst & Young som revisionsbolag med Jonas Svensson som huvudansvarig påskrivande revisor samt Magnus Fredmer som ytterligare påskrivande revisor. Förslag till utdelning Sagax utdelningspolicy innebär att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- och preferensaktierna. Styrelsen förslår därför att årsstämman beslutar om utdelning till aktieägarna om, kronor per stamaktie samt att årsstämman även beslutar om utdelning till aktieägarna om, kronor per preferensaktie för räkenskapsåret med utbetalning kvartalsvis om,5 kronor per preferensaktie. Övriga förslag till årsstämman Styrelsen avser att föreslå årsstämman att besluta om: bemyndigande för styrelsen att till nästa årsstämma förvärva och överlåta Sagaxaktier eller teckningsoptioner eller kombination därav till motsvarande maximalt % av utestående aktier, bemyndigande för styrelsen att till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier eller teckningsoptioner eller kombination därav motsvarande maximalt % av utestående röster, samt riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. förslag om incitamentsprogram /5. Bokslutskommuniké

23 ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode från koncernföretag uppgick under perioden till, (,) miljoner kronor. Sagax erhåller även arvoden från intresseföretag för fastighets- och bolagsförvaltning och under perioden uppgick dessa till,6 (,) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför låtit auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden. Sagax fastigheter har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per december, förutom fastigheter för vilka avtal träffats om försäljning. Fastigheterna Veddesta : och Veddesta :7 i Järfälla kommun har därför värderats till avtalat försäljningspris. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. En parallellförskjutning med +, %-enhet av de underliggande swapkurvorna skulle, allt annat lika, medföra en positiv omvärdering av Sagax räntederivat med miljoner kronor. Motsvarande förskjutning med, %-enhet skulle medföra en negativ omvärdering med miljoner kronor. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den december skulle en höjning av marknadsräntorna med, %-enheter ha ökat Sagax räntekostnader med, miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med, %-enheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med, miljoner kronor. Värdena i koncernens balansräkning är exponerade mot förändringar i främst eurokursen. Nettoexponeringen den december, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 7 miljoner kronor. Sagax redovisning enligt IAS medför att merparten av valutakurseffekter redovisas direkt mot eget kapital. Endast en mindre del av valutakurseffekter redovisas i resultaträkningen. Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter. Motparter i dessa faciliteter är vanligtvis svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för, på sidorna 7 9. Känslighetsanalys per december Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ % +/ 8, Hyresintäkter +/ % +/ 7,8 Fastighetskostnader +/ % /+, Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge ) +/ %-enhet /+, Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå ) +/ %-enhet /+ 65,6 Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ % +/,7 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ % +/ 5,8 Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ % +/ 89,7 Omvärdering av räntederivat vid förskjutning av räntekurvor +/ %-enhet +/ Förändring av valutakursen ) +/ % +/ 6,8 ) Hänsyn tagen till finansiella derivat. ) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. ) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. Bokslutskommuniké

24 REDOVISNINGSPRINCIPER Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR, kompletterande redovisningsregler för koncerner. Denna kommuniké är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS). Sagax har, i enlighet med IAS Effekterna av ändrade valutakurser, tidigare betraktat den svenska kronan som funktionell valuta även för verksamheterna i Finland och Tyskland. Då verksamheterna utomlands expanderat och Sagax under och även byggt upp en organisation i Finland har bolaget gjort en annan bedömning och från och med betrakta euron som funktionell valuta för verksamheterna i Finland och Tyskland. I enlighet med IAS, punkterna 5 och 7, tillämpas de omräkningsbestämmelser som gäller för den nya funktionella valutan framåtriktat från den januari. För verksamheten i Danmark betraktas den danska kronan som funktionell valuta från den januari. Sagax segmentsredovisning består sedan det andra kvartalet av segmenten Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt. Alla i delårsrapporten redovisade jämförelsetal har justerats för den nya segmentsindelningen. I denna rapport tillämpade redovisningsprinciper och beräknings metoder är i övrigt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för. PERSONAL Sagax hade vid årets utgång 7 anställda varav 5 kvinnor. medarbetare är anställda i moderbolaget och tjänstgör vid bolagets kontor i Stockholm och 6 medarbetare är anställda i ett av de finska dotter bolagen och tjänstgör i Finland. En medarbetare är föräldraledig. Funktioner såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. HÄNDELSER EFTER periodens UTGÅNG Sagax pressmeddelade den december att bolaget avyttrat fastigheterna Veddesta : och Veddesta :7 till Järfälla kommun sedan kommunen beslutat att utöva sin förköpsrätt enligt förköpslagen. Sagax förvärvade fastigheterna 9 och bestred kommunens rätt till förköp, men Regeringen beslöt att ge Järfälla kommun tillstånd att förvärva fastigheterna med stöd av förköpslagen. Fastigheterna frånträddes den januari. Kommunen har ersatt Sagax med ett belopp motsvarande Sagax anskaffningskostnad om 6 miljoner kronor jämte ränta. Bokslutskommuniké

25 I Ulvsunda industriområde, Stockholm, äger Sagax kvadratmeter uthyrningsbar area. Området är beläget nära Bromma flygplats och handelsområdet Bromma Blocks. Ulvsunda är ett stadsutvecklingsområde där bland annat den nya spårvagnsförbindelsen Tvärbanan byggs samt omfattande bostadsutveckling planeras. Bokslutskommuniké

26 Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 9 februari AB SAGAX (publ) Organisationsnummer Göran E Larsson Styrelseordförande Staffan Salén Johan Thorell Filip Engelbert Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Ulrika WerdeliN David Mindus Johan cederlund Styrelseledamot VD och styrelseledamot Styrelseledamot Informationen är sådan som AB Sagax skall offentliggöra enligt lagen om värdespappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den februari, klockan 8.. Fastighetern Hernepellontie i Helsingfors är uthyrd till Lönne Scandinavia Oy som säljer motorer, växlar, kullager och kopplingar för industriellt bruk. Fastigheten är strategiskt belägen vid motorvägen till Lahtis där 5 bilar passerar fastigheten dagligen. Bokslutskommuniké