2012 DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

2012 DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER

i skapar levande mötesplatser för V människor, handel och affärer DET HÄR ÄR VI HÄR FINNS VI Vi är ett av Sveriges största börs noterade fastighetsbolag. Noterat på Nasdaq OMX Stockholm sedan 1994 och tillhör börsens segment Large Cap. Vi finns på Sveriges huvudsakliga tillväxtmarknader Stockholm, Malmö och Uppsala. Våra handelsplatser ligger i samtliga dessa regioner. Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter framför allt för handel och kontor. Kontorsfastigheterna finns huvud sakligen koncentrerade i tillväxtområden i Stockholm. Vi skapar mervärde genom att utveckla områden till attraktiva mötesplatser där handel och kontor möter andra typer av verksamheter såsom boende, kultur, service och utbildning. Våra bostäder är integrerade i stads delen Ärvinge i Kista och Mobilia området i Malmö. Vårt helägda dotterbolag TL Bygg är ett lönsamt byggmästar bolag med inriktning på rot- och byggservice. SNABBA FAKTA Antal fastigheter VÅR AFFÄR 2 887 000 kvm Kontrakterad årshyra Uthyrningsgrad Vi skapar värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och befintliga fastigheter och byggrätter samt genom aktiv och kundnära förvaltning. Vår målsättning är att årligen investera en miljard kronor med god avkastning i ny-, till- och ombyggnader i egna utvecklingsprojekt. 23,7 mdkr Total uthyrbar yta Atrium Ljungberg har ett långsiktigt ägarperspektiv. Vi leder och driver hela affärsprocessen själva från förvärv, idéarbete och konceptutveckling till projektering, byggnation, uthyrning och förvaltning. Det ger en inblick i och förståelse för helheten som skapar mervärde för kunden. Våra utvecklingsprojekt ger en långsiktig avkastning som är högre än förvärvsalternativen. 54 Fastighetsvärde KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP Bostäder 3% Övrigt 11% Kontor 33% Handel 53% 1,9 mdkr 95 procent KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER REGION Övriga Sverige 1 % Övriga Stockholm 51 % Malmö 7 % Uppsala Mälardalen 13 % Stockholms innerstad 28 %

DELÅRSRAPPORT 1 januari 30 september NETTOOMSÄTTNINGEN ökade till 1 555 mkr (1 494) varav hyresintäkter ökade till 1 368 mkr (1 256). DRIFTÖVERSKOTTET från fastighetsförvaltningen ökade till 931,7 mkr (826,4). RESULTAT FÖRE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR ökade till 566,2 mkr (535,5). OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter uppgick till 244,5 mkr (242,2). Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument uppgick till 126,6 mkr (0,0). AVSÄTTNING för en skattetvist har gjorts med 105,3 mkr inklusive bedömd ränta. PERIODENS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till 454,5 mkr (577,3), vilket motsvarar 3,49 kr/aktie (4,44). INVESTERINGAR i egna fastigheter uppgick till 1 047 mkr (716). Förvärv av fastigheter uppgick till 640,0 mkr (15,0). UTHYRNINGSGRADEN uppgick till 95 procent (2011-12-31, 94 procent), inklusive projektfastigheter. PROGNOSEN för 2012 höjs till 690 mkr för resultat före värdeförändringar och skatt. JAG ÄR MYCKET NÖJD med resultatutvecklingen hittills i år. Driftöverskottet har ökat med närmare 13 procent för perioden och till följd av marginella kostnadsökningar har vi också kunnat höja resultatprognosen för 2012. VI STÅR INFÖR en utmanande konjunktur, men på våra delmarknader visar hyresmarknaden ännu inga tecken på avmattning. Tvärtom har vi lyckats väl när det gäller både nyuthyrningar och hyresnivåer. Särskilt väl har vi lyckats i Hagastaden där alla kontorslokaler nu är uthyrda. I september färdigställdes ytterligare en del i Mobilia i Malmö. Den ger en positiv försmak av vad Mobilia kommer bli och jag ser med förväntan fram emot invigningen nästa höst. Ingalill Berglund, vd 3

MARKNADEN Svensk ekonomi har visat motståndskraft de senaste kvartalen trots en svag global tillväxt. Omvärldens svaga utveckling i kombination med att kronan förstärkts har dock lett till en sjunkande svensk exporttillväxt. Konjunkturinstitutet spår en måttlig tillväxtökning med 1,3 procent för svensk ekonomi under helåret 2012 att jämföra med 3,9 procent föregående år. Tillväxten drivs till stor del av inhemsk efterfrågan, då Sveriges hushåll är optimistiska och räntan är gynnsamt låg. Kontorshyresmarknaden i Stockholm är stabil med en god efterfrågan på moderna och yteffektiva lokaler. I centrala Stockholm märks något ökade hyresnivåer och efterfrågan på kontorslokaler i lägen utanför tullgränserna fortsätter att öka. På Atrium Ljungbergs samtliga kontorsdelmarknader i Stockholmsregionen märks en fortsatt god efterfrågan och stabila hyresnivåer. Kontorsfastigheterna på Södermalm och i Stockholms innerstad är fullt uthyrda. Flera nyuthyrningar har gjorts i Sickla och Hagastaden under det senaste kvartalet. Kontorsfastig heterna i Hagastaden är därmed fullt uthyrda. Detaljhandelns försäljning i Sverige har utvecklats positivt och ligger till och med augusti på 2,8 procent, mätt i löpande priser och jämfört med motsvarande period 2011. Variationen mellan olika branscher är dock stor. HUI Research har justerat tillväxtprognosen för svensk detaljhandel för helåret 2012 från 2,5 till 3,0 procent. Atrium Ljungbergs större handelsplatser; Sickla Köpkvarter och Farsta Centrum i Stockholm, Port73 i Haninge, Gränby Centrum i Uppsala och Mobilia i Malmö har under januariaugusti haft en sammantagen omsättningsökning med 4,3 procent jämfört med samma period föregående år. Omsättningen har påverkats av såväl pågående som färdigställda projekt. Hyresnivåerna för Atrium Ljungbergs butikslokaler är totalt sett oförändrade. PROJEKT Investeringar i egna utvecklingsprojekt uppgick under årets tre första kvartal till 1 047 miljoner kronor. Omvandlingen av Mobilia i Malmö har kommit halvvägs i sin resa från ett traditionellt köpcentrum till att bli ett stadskvarter. Mobilia ska bli en hållbar och inspirerande mötesplats och en naturlig del av staden där den unika och historiska omgivningen bevaras. Under september färdigställdes en ny byggnad om 10 000 kvm uthyrbar handelsyta, med sju verksamheter innehållande butiker, gym, service och restaurang. Den stora invigningen av det nya Mobilia sker i september 2013. Då öppnar ytterligare ett fyrtiotal nya verksamheter och ett nytt p-hus med cirka 650 parkeringsplatser står klart. Mobilia kommer därmed att växa från cirka 30 000 kvm handelsyta till drygt 60 000 kvm uthyrbar yta omfattande handel, service, hälsa, vård och kultur. De större nybyggnationerna kommer att miljöcertifieras enligt BREEAM. Dessutom pågår byggnationen av två bostadshus i Mobilia med ett sjuttiotal hyreslägenheter. Dessa planeras vara inflyttningsklara från slutet av 2013 till halvårsskiftet 2014. Atrium Ljungbergs bostäder i Mobilia ökar därmed från 190 till 260 stycken. I september färdigställdes också en om- och tillbyggnad i Gränby Centrum i Uppsala. Fyra nya butiker och Uppsalas första food court med fem olika matkoncept öppnade på den 1 500 kvm nytillkomna ytan. Gränby Centrum består nu av närmare ett hundratal olika butiker, restauranger och serviceverksamheter. Handelsplatsen Port73 i Haninge fortsätter att utvecklas. Arbetet med den tredje utbyggnadsetappen - ett om- och nybyggnadprojekt om cirka 10 200 kvm uthyrbar handelsyta - pågår för fullt. Flera nya butiker, bland andra dagligvarukedjan Willys, planeras öppna efter sommaren 2013. Detaljplanearbetet med att uppföra en nybyggnad i Farsta Centrum pågår. Nybyggnaden omfattar 3 300 kvm uthyrbar yta för Ica Kvantum samt parkeringsgarage med cirka 170 platser. Detaljplaneändringen beräknas vinna laga kraft vid årsskiftet 2012/2013 och öppningen av Ica Kvantum planeras till våren 2014. I Sickla är arbetet med att uppföra Intrum Justitias nya huvudkontor i sitt slutskede. Under november flyttar det europaledande kredithanteringsföretaget in på 6 000 kvm av husets totala 7 600 kvm. Urban Deli kommer att öppna sitt restaurang-, deli- och butikskoncept i husets bottenplan under februari 2013. Byggnaden kommer att bli den första av Atrium Ljungbergs fastigheter som miljöcertifieras enligt BREEAM. I HK60 i Sickla, som tidigare var Atlas Copcos huvudkontor, pågår en totalrenovering och tillbyggnad. Fyra tillbyggda glasvåningar och utanpåliggande glashissar kommer att ge det nya kontorshuset en unik utsikt över Stockholm. Flera nya hyresavtal har tecknats under tredje kvartalet. HK60 och Intrum Justitias nya huvudkontor kommer, tillsammans med ett torg som just nu tar form mellan fastigheterna, utgöra ett viktigt tillskott till Sickla Affärskvarter. Inflyttning har påbörjats och sker successivt under slutet av 2012 och våren 2013. Uppförandet av Akzo Nobels nya verksamhetshus i Sickla går PROJEKTFASTIGHETER 1) Projekt/Fastighet Ort Lokaltyp Uthyrbar area kvm Inv, mkr Varav kvarstår Ombyggnad Nybyggnad Färdigställs Uthyr ningsgrad,% Rådhuset, Dragarbrunn 19:1 Uppsala x x Handel 3 100 150 Q2 2012 100 Port73, Etapp 2, Söderby Huvudgård 2:43 Haninge x Handel 3 500 50 Q2 2012 100 Gränby Centrum, Etapp 3, Gränby 21:4 Uppsala x x Handel 1 500 50 10 Q3 2012 96 HK Intrum Justitia, Sicklaön 83:22 Nacka x Kontor 7 600 200 40 Q4 2012 97 HK60, Sicklaön 83:22 Nacka x x Kontor 6 000 150 30 Q4 2012 59 Port73, Etapp 3, Söderby Huvudgård 2:43 Haninge x x Handel 10 200 200 160 Q3 2013 39 Mobilia, Etapp 3, Bohus 8 2) Malmö x x Handel/Parkering 29 000 1 000 520 Q4 2013 71 HK Akzo Nobel, Sicklaön 83:32 Nacka x Kontor 10 800 300 240 Q1 2014 72 Farsta Centrum, Ica Kvantum 3) Stockholm x Handel/Parkering 3 300 100 100 Q2 2014 100 Kvarteret Nod, Kista Gård Stockholm x Kontor/övrigt 27 000 800 660 Q3 2014 38 Mobilia, Hyreslägenheter Malmö x Bostäder 4 100 100 80 Q3 2014 0 Summa 106 100 3 100 1 840 1) Som projektfastighet avses fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet görs per den 1 januari året efter färdigställande. 2) 29 000 kvm uthyrbar area för handel och service samt 650 parkeringsplatser i p-hus. Projektet färdigställs etappvis bland annat kopplat till uthyrning. 3) Avtalet med Ica är villkorat av en detaljplaneändring som är påbörjad. 4

enligt plan. På 7 500 kvm av husets totala 10 800 kvm kommer AkzoNobel att förlägga sitt svenska huvudkontor och labbverksamhet. Inflyttning sker i januari 2014. I Kista fortsätter byggnationen av Kvarterat Nod som ska bli en helt ny mötesplats för bland annat lärande, forskning och näringsliv och omfatta totalt 27 000 kvm uthyrbar yta. Stockholms universitet har utökat sin yta och kommer att hyra 8 700 kvm. Som kommunicerats tidigare har även kontrakt tecknats med en restaurang- och caféaktör om att hyra närmare 1 000 kvm. Inflyttning kommer att ske i juli 2014. FASTIGHETSBESTÅND OCH TRANSAKTIONER Transaktionsvolymen i Sverige uppgick under de tre första kvartalen till cirka 65 miljarder kronor, vilket är en minskning med cirka 10 procent jämfört med samma period föregående år. Även antalet genomförda affärer har minskat påtagligt. Efterfrågan på attraktiva fastigheter i bra lägen är dock fortsatt stark. Aktiva köpare är framförallt institutionella ägare och intresset från utländska investerare har ökat. Intresset för mindre attraktiva fastigheter utanför storstadsregionerna har minskat främst på grund av finansieringssvårigheter. I januari förvärvade Atrium Ljungberg resterande 50 procent av kontorsfastigheten Blästern 13 i Hagastaden i Stockholm, vilket innebär att Atrium Ljungberg nu äger 100 procent av fastigheten. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde uppgående till 630 miljoner kronor för halva fastigheten. I augusti såldes Stormarknaden 1 som är en handelsfastighet belägen söder om Halmstad och omfattar totalt 10 800 kvm. Försäljningen skedde genom avyttring av aktier och köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde uppgående till 130 miljoner kronor. Köpeskillingen översteg marknadsvärdet vid halvårsskiftet och har medfört ett positivt resultat efter skatt uppgående till 48 mkr. I september förvärvades Sicklaön 117:8 som är en villafastighet i anslutning till Sickla Köpkvarter. Köpeskillingen uppgick till 10 miljoner kronor. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET mkr Antal Fastighetsbestånd 2012-01-01 21 897 54 + Förvärv 640 1 + Ny-, om- och tillbyggnad 1 047 - Försäljning 96-1 + Orealiserade värdeförändringar 245 - Fastighetsbestånd 2012-09-30 23 732 54 Atrium Ljungberg har under tredje kvartalet internvärderat fastighetsbeståndet. Marknadsvärderingen är baserad på analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge för bedömningen av marknadens avkastningskrav. Värderingen genomförs vidare genom kassaflödesberäkningar med individuella bedömningar av varje fastighets intjäningsförmåga. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar dagens marknadshyror. Driftkostnaderna har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter och omfattar endast fastställda byggrätter enligt godkänd detaljplan. Projektfastigheter värderas utifrån genomfört projekt med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet. Efter analys av genomförda transaktioner är bedömningen att avkastningskraven är oförändrade jämfört med halvårsskiftet. Även övriga antaganden bedöms vara i nivå med tillämpade antaganden vid halvårsskiftet. Fastigheternas värde har under kvartalet endast justerats med periodens investeringar samt fastighetsförvärv och försäljningar. Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet per 2012-09-30 uppgick till 23 732 mkr (2011-12-31, 21 897). Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen är 5,8 procent (2011-12-31, 5,8). Byggrätter och mark ingår med 214 mkr (2011-12-31, 214). Investeringar i fastigheter uppgick under delårsperioden till 1 047 mkr (716). Förvärv av fastigheter uppgick under perioden till 640,0 mkr (15,0). Den orealiserade värdeförändringen för årets tre första kvartal uppgick till 244,5 mkr (242,2). Den största andelen av värdeförändringen är hänförlig till Stockholms innerstad och beror i huvudsak på något minskat avkastningskrav samt minskade vakanser. DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER LOKALTYP, % Lokaltyp Intervall Snitt Kontor 4,8 8,0 5,9 Handel 4,8 7,5 5,8 Bostäder 4,5 4,8 4,6 Övrigt 6,1 8,5 6,2 Totalt 4,5 8,5 5,8 DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % Segment Intervall Snitt Stockholms innerstad 4,8 6,8 5,3 Övriga Stockholm 4,5 8,5 6,0 Uppsala och Mälardalen 5,9 6,2 6,0 Övriga Sverige 5,5 7,0 6,0 Projektfastigheter 5,9 7,3 6,3 Totalt 4,5 8,5 5,8 FASTIGHETSBESTÅND 2012-09-30 Fastighetsbestånd uppdelat per segment Antal fa st i gh e te r Uthyrbar area, tkvm Verkligt värde, mkr Verkligt vär de, kr/kvm Hyres värde, mkr 1) Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % Stockholms innerstad 12 187 7 313 39 205 539 2 889 96 Övriga Stockholm 32 504 10 498 20 815 977 1 937 95 Uppsala och Mälardalen 3 89 2 689 30 373 238 2 688 99 Övriga Sverige 3 83 1 680 20 280 137 1 652 98 Summa 50 862 22 180 25 723 1 891 2 193 96 Projektfastigheter 2 25 1 338 E/T 2) 56 2 263 68 Mark och byggrätter 2 214 Totalt koncernen 54 887 23 732 E/T 2) 1 947 2 195 95 1) Redovisat hyresvärde baseras på närmast kommande kvartal. 2) Uthyrbar area för nyproduktion redovisas först vid projektets färdigställande varför uppgiften inte ger en rättvisande bild. 5

OMSÄTTNING OCH RESULTAT 1 JANUARI 30 SEPTEMBER Koncernen redovisade för de tre första kvartalen en nettoomsättning som uppgick till 1 555 mkr (1 494). Resultat före värdeförändringar uppgick till 566,2 mkr (535,5). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 244,5 mkr (242,2). Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32,8 mkr (2,0). Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 126,6 mkr (0,0). Periodens resultat efter skatt uppgick till 454,5 mkr (577,3), och har påverkats av en avsättning för en skattetvist om 91,5 mkr samt bedömd ränta om 13,8 mkr. Läs mer på sidan 7. Moderbolagets nettoomsättning uppgick till 138 mkr (184). Periodens resultat efter skatt uppgick till 243,6 mkr (106,5). Koncernens kontrakterade årshyra, baserat på fjärde kvartalet, uppgick till 1 855 mkr (1 701). Hyresvärdet uppgick till 1 947 mkr (1 801). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 95 procent (2011-12-31, 94) inklusive projektfastigheter. UTVECKLING AV KONTRAKTERAD ÅRSHYRA 2011 2012 2012 utfall 1) Q1 2) Q2 2) 2012 Q3 2) 2012 Q4 3) Stockholms innerstad 432 489 506 516 519 Övriga Stockholm 896 927 930 930 928 Uppsala och Mälardalen 210 242 235 231 236 Övriga Sverige 133 140 138 138 134 Projektfastigheter 1 4 13 26 38 Sålda fastigheter 14 10 11 10 Totalt 1 686 1 814 1 832 1 851 1 855 UTHYRNINGSGRAD 4) Hyresvärde, mkr Hyreskontrakt, mkr Uthyrningsgrad, % Stockholms innerstad 539 519 96 Övriga Stockholm 977 928 95 Uppsala och Mälardalen 238 236 99 Övriga Sverige 137 134 98 1 891 1 817 96 Projektfastigheter 56 38 68 Totalt 1 947 1 855 95 1) Utfall 2011 är omräknat enligt klassificering av fastighetsbeståndet per Q3 2012. 2) Q1-Q3 avser utfall omräknat till årstakt och är omräknat enligt klassificering av fastighetsbeståndet per Q3 2012. 3) I kontrakterade årshyran Q4 ingår kända kontraktsförändringar. 4) Redovisad uthyrningsgrad baseras på fjärde kvartalet. OMSÄTTNING OCH RESULTAT 1 JULI 30 SEPTEMBER Koncernen redovisade för tredje kvartalet en nettoomsättning som uppgick till 525 mkr (485). Resultat före värdeförändringar uppgick till 209,9 mkr (191,2). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0,0 mkr (43,0). Orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 147,9 mkr (0,0). Realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 32,8 mkr (0,0). Periodens resultat efter skatt uppgick till 88,7 mkr (172,6). PROJEKT- OCH ENTREPRENADVERKSAMHET Omsättningen för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick för årets tre första kvartal till 187 mkr (237). Bruttoresultatet uppgick till 6,6 mkr (11,0). Resultatet har belastats med kostnader för pågående utvecklingsprojekt. TL Byggs omsättning under perioden januari-september uppgick till 271 mkr (305) varav 108,0 mkr (95,6) utgjorde arbeten åt koncernbolag. Resultat före skatt uppgick till 15,8 mkr (24,4). De största genomförda projekten under årets tre första kvartal är nybyggnationen av Isis förskola för Nacka kommun och ombyggnationen av Rådhuset i Uppsala för Atrium Ljungberg. FINANSIERING Atrium Ljungbergs finansiering består idag enbart av banklån med pantbrev i fastigheterna som säkerhet. Bolaget har fem nordiska leverantörer av finansiering. Baserat på de offerter som erhållits från bankerna under kvartalet syns något sjunkande marginaler i jämförelse med innan sommaren. Sedan halvårsskiftet har det låga ränteläget nyttjats genom att nya ränteswapar om 1,1 miljarder kronor, på löptider mellan 10 till 13 år, har tecknats. Den genomsnittliga räntebindningstiden har därmed ökat från 4,0 år till 5,4 år. Den genomsnittliga räntan är sedan halvårsskiftet oförändrat 4,1 procent. Kapitalbindingstiden har sedan halvårsskiftet ökat från 3,2 till 3,3 år. Den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument uppgick för de tre första kvartalen till 126,6 mkr (0,0) på grund av att räntan blivit lägre i förhållande till tecknade swapräntor. Det bokförda undervärdet i derivatportföljen uppgick per 2012-09-30 till 318 mkr. RÄNTEBINDNING 1) Bindningstid Belopp, mkr Andel, % Medelränta, % Rörligt 655 6 3,3 2012 16 0 5,0 2013 2 229 20 4,3 2014 640 6 4,6 2015 846 8 4,8 2016 1 185 11 3,8 2017 och senare 5 645 50 4,1 Totalt 11 216 100 4,1 1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är utfördelad i det tidssegment då derivatet förfaller. KAPITALBINDNING Bindningstid Belopp, mkr Andel, % 2012 930 8 2013 2 075 19 2014 1 954 17 2015 2 808 25 2016 2 435 22 2017 och senare 1 014 9 Totalt 11 216 100 FINANSIELLA NYCKELTAL 2012-09-30 2011-12-31 Räntebärande skulder, mkr 11 216 9 721 Belåningsgrad, % 47,3 44,4 Medellöptid räntebindning, år 5,4 3,1 Medellöptid kapitalbindning, år 3,3 2,5 Medelränta räntebärande skulder, % 4,1 4,2 Eget kapital, mkr 9 679 9 541 Soliditet, % 39,2 41,2 6

SKATT Som tidigare kommunicerats har Atrium Ljungberg överklagat en dom från förvaltningsrätten rörande ett skatteärende. Ärendet rör beskattningen av en fastighetstransaktion via ett kommandit bolag som genomfördes 2004. Enligt förvaltningsrättens dom ska upptaxering ske med 326,7 mkr vilket innebär ett skattekrav på 91,5 mkr exklusive ränta. Högsta förvaltningsdomstolen har avkunnat dom i det så kallade Cypernmålet där rätten beslutade att skatteflyktslagen var tillämplig. Trots att mycket i Cypernmålet skiljer sig från den transaktion som Atrium Ljungberg genomfört gjordes en avsättning för hela skattekravet om 91,5 mkr samt bedömd ränta i halvårsbokslutet. Atrium Ljungbergs bestämda uppfattning är dock att bolaget följt de lagar och den praxis som fanns vid tidpunkten för transaktionen samt att Skatte verkets beräkning av beloppets storlek är för högt beräknat för det fall att bolaget upptaxeras. Kammarrätten kan komma att avgöra målet efter årsskiftet 2013. Atrium Ljungberg har gjort en analys av koncernens fastighetstransaktioner för åren 2004 och framåt. Någon annan liknande transaktion har inte identifierats. Periodens aktuella skatt uppgick till 127,5 mkr ( 47,1 mkr) och har påverkats av avsättningen om 91,5 mkr samt skattemässigt avdragsgilla investeringar med cirka 18,8 mkr och underskottsavdrag från tidigare års taxering med 26,4 mkr. Utöver det avdrag för skattemässigt avdragsgilla investeringar som gjordes i årsbokslutet 2011 har bolaget i taxeringen 2012 yrkat ytterligare avdrag för investeringar och utrangering om cirka 131 mkr. Av försiktighetsskäl har dessa inte tagits med i beräkningen av bolagets aktuella skatt. Vid godkännande av dessa medför det en minskning av bolagets aktuella skatt med 34,5 mkr, beräknat på en skattesats om 26,3 procent. Avdragen påverkar inte koncernens totalresultat. Regeringen har föreslagit att bolagsskatten sänks från 26,3 procent till 22 procent från och med 1 januari 2013. Om riksdagen beslutar enligt förslaget kommer avsättningen för uppskjuten skatt att beräknas med den lägre skattesatsen 22 procent, vilket skulle ge en positiv effekt på koncernens totalresultat om 371 mkr beräknat på redovisad goodwill och uppskjuten skatt per 2012-09-30. SKATTEBERÄKNING 2012-09-30 mkr Underlag aktuell skatt Redovisat resultat före skatt 709,6 Skattemässigt avdragsgilla Underlag uppskjuten skatt avskrivningar 260,3 260,3 investeringar 71,5 71,5 Ej skattepliktiga värdeförändringar fastigheter, orealiserade 244,5 244,5 värdeförändringar fastigheter, realiserade 32,8 68,0 värdeförändringar finansiella instrument, orealiserade 126,6 126,6 nedskrivning goodwill 7,3 koncernmässiga aktiveringar av räntor i pågående projekt 18,7 18,7 Ej avdragsgilla och ej skattepliktiga räntor 13,6 Övriga skattemässiga justeringar 8,0 16,1 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 237,3 384,3 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Den 17 oktober 2012 förvärvades fastigheterna Sicklaön 117:6, Sicklaön 117:9 och Sicklaön 117:10 för en sammanlagd köpeskilling om 27 miljoner kronor. Därmed har Atrium Ljungberg förvärvat totalt nio villafastigheter i den östra delen av Sickla Köpkvarter, vilket ger möjligheter att vidareutveckla området. Tillträde sker den 1 november. MARKNADSUTVECKLING, RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med handels-, kontorsoch helhetsmiljöer finns främst på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala och Malmö. Bolaget har en stark finansiell ställning med solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög räntetäckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till Atrium Ljungbergs årsredovisning 2011, avsnittet Möjligheter och risker på sidorna 81 83. VALBEREDNING Valberedningen består enligt årsstämmans beslut av representanter för bolagets fem största aktieägare per den 31 augusti 2012. Med beaktande av att Ulf Holmlund avstått sin representation samt de ägarförändringar som skett efter nämnda tidpunkt utgörs valberedningen av Lars Ericson representerande Konsumentföreningen Stockholm, Gunilla Fjelde (tillika valberedningens ordförande) representerande familjen Holmström, Eva Gottfridsdotter-Nilsson representerande Länsförsäkringar, Johan Ljungberg representerande familjen Ljungberg och Pirta Wentzel representerande Varma Pensionsförsäkringar. Mer information finns på vår webbplats www.atriumljungberg.se. RESULTATPROGNOS Resultat före värdeförändringar och skatt väntas för 2012 uppgå till 690 mkr. Periodens resultat efter skatt bedöms uppgå till 546 mkr vilket motsvarar 4,19 kr/aktie och inkluderar värdeförändringar per 2012-09-30, samt en avsättning för en skattetvist uppgående till 105,3 mkr. Värdeförändringar för fjärde kvartalet och framtida eventuella fastighetsförvärv och försäljningar har inte beaktats i prognosen. I prognosen har hänsyn inte heller tagits till en eventuell bolagsskattesänkning. Nacka den 18 oktober 2012 Ingalill Berglund Verkställande direktör Underskottsavdrag, ingående balans 100,8 100,8 Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat 136,5 485,1 Därav 26,3 procent aktuell/uppskjuten skatt 35,9 127,6 Reservering av skattekrav hänförligt till tidigare år 91,5 Redovisad skattekostnad 127,5 127,6 7

Mobilia i Malmö är halvvägs på sin resa från traditionellt köpcentrum till stadskvarter. Om ett år är det grand opening. Då är Mobilia nästan dubbelt så stort med ett utbud som inte funnits tidigare. Illustrationen visar ett av de två nya bostadshusen som just nu håller på att byggas och som färdiställs 2014. 8

RAPPORTER ÖVER TOTALRESULTAT KONCERNEN 2012 2011 2012 2011 2011 2011/2012 Belopp i mkr 1/1 30/9 1/1 30/9 1/7 30/9 1/7 30/9 1/1 31/12 1/10 30/9 Hyresintäkter 1 367,8 1 256,2 458,9 423,3 1 686,3 1 797,9 Projekt- och entreprenadomsättning 186,9 237,3 65,7 61,3 331,8 281,4 Nettoomsättning 1 554,7 1 493,5 524,6 484,6 2 018,1 2 079,3 Kostnader fastighetsförvaltningen Taxebundna kostnader 121,2 133,4 33,9 38,7 180,0 167,8 Övriga driftkostnader 92,2 87,5 27,1 25,8 122,0 126,7 Förvaltningskostnader 88,8 83,0 26,5 24,5 117,1 122,9 Reparationer 28,5 24,8 10,3 9,7 38,2 41,9 Fastighetsskatt 82,1 74,2 26,6 21,3 99,4 107,3 Tomträttsavgälder 17,1 20,9 5,8 6,9 26,4 22,6 Ej avdragsgill mervärdesskatt 6,2 6,0 1,8 1,9 8,2 8,4 436,1 429,8 132,0 128,8 591,3 597,6 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader 180,3 226,3 63,2 59,8 317,0 271,0 Bruttoresultat 938,3 837,4 329,4 296,0 1 109,8 1 210,7 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning (driftöverskott) 931,7 826,4 326,9 294,5 1 095,0 1 200,3 varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 6,6 11,0 2,5 1,5 14,8 10,4 Central administration fastighetsförvaltning 28,6 27,5 9,5 8,4 44,1 45,2 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet 12,1 8,0 4,9 2,1 12,2 16,3 40,7 35,5 14,4 10,5 56,3 61,5 Finansiella intäkter 11,4 8,0 1,1 2,4 10,6 14,0 Finansiella kostnader 1) 342,8 274,4 106,2 96,7 369,7 438,1 331,4 266,4 105,1 94,3 359,1 424,1 Resultat före värdeförändringar 566,2 535,5 209,9 191,2 694,4 725,1 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade 244,5 242,2 43,0 528,3 530,6 Fastigheter, realiserade 32,8 2,0 32,8 2,0 32,8 Finansiella instrument, orealiserade 2) 126,6 147,9 126,6 Nedskrivning goodwill 5) 7,3 7,3 7,3 143,4 244,2 122,4 43,0 530,3 429,5 Resultat före skatt 709,6 779,7 87,5 234,2 1 224,7 1 154,6 Aktuell skatt 1) 127,5 47,1 24,5 13,7 1,5 81,9 Uppskjuten skatt 127,6 155,3 25,7 47,9 318,7 291,0 255,1 202,4 1,2 61,6 320,2 372,9 Periodens resultat 454,5 577,3 88,7 172,6 904,5 781,7 Övrigt totalresultat Kassaflödessäkringar 2) 30,9 152,1 10,0 162,6 204,6 21,6 Skatt hänförlig till övriga redovisade intäkter och kostnader 8,1 40,0 2,6 42,8 53,8 5,7 Summa övrigt totalresultat 22,8 112,1 7,4 119,8 150,8 15,9 Summa totalresultat för perioden 477,3 465,2 96,1 52,8 753,7 765,8 Resultat per aktie, kr 3,49 4,44 0,68 1,33 6,95 6,01 Bokslutskommentarer och nothänvisningar återfinns på sidan 15. 9

SEGMENTRAPPORTERING 1/1 30/9 2012 Atrium Ljungbergs indelning i segment baseras på verksamhetsgrenarna fastighetsförvaltning samt projekt- och entreprenadverksamhet. Fastighetsförvaltningen är indelad per geografisk marknad och projektfastigheter. Belopp i mkr Stockholms innerstad Övriga Stockholm Uppsala och Mälardalen Övriga Sverige Sålda fastigheter Projektfastigheter Fastighetsförvaltning totalt Projekt- och entreprenadverksamhet Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 379,0 696,8 172,3 103,4 10,1 6,1 1 367,8 1 367,8 Projekt- och entreprenadomsättning 186,9 186,9 Nettoomsättning 379,0 696,8 172,3 103,4 10,1 6,1 1 367,8 186,9 1 554,7 Kostnader fastighetsförvaltning 115,2 228,3 48,2 37,7 3,9 2,9 436,1 436,1 Produktionskostnader 180,3 180,3 Bruttoresultat 263,8 468,5 124,2 65,7 6,3 3,2 931,7 6,6 938,3 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning 263,8 468,5 124,2 65,7 6,3 3,2 931,7 931,7 varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 6,6 6,6 Central administration fastighetsförvaltning 28,6 28,6 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet 12,1 12,1 Finansiella intäkter 11,4 11,4 Finansiella kostnader 342,8 342,8 331,4 331,4 Resultat före värdeförändringar 263,8 468,5 124,2 65,7 6,3 3,2 903,1 5,5 331,4 566,2 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 157,9 63,0 5,1 15,5 11,3 1,9 244,5 244,5 Realiserade värdeförändringar fastigheter 32,8 32,8 32,8 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 126,6 126,6 Nedskrivning goodwill 7,3 7,3 7,3 157,9 63,0 5,1 15,5 11,3 27,4 270,0 126,6 143,4 Aktuell skatt 127,5 127,5 Uppskjuten skatt 127,6 127,6 Periodens resultat 421,7 531,5 119,1 81,2 17,6 30,5 1 173,1 5,5 713,1 454,5 Investeringar, förvärv, avyttringar per rörelsegren Investeringar förvaltningsfastigheter 43,9 107,6 45,6 20,2 829,7 1 047,0 1 047,0 Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet 0,4 0,4 Förvärv förvaltningsfastigheter 630,0 10,0 640,0 640,0 Tillgångar per rörelsegren, periodens slut 673,9 117,6 45,6 20,2 829,7 1 687,0 0,4 1 686,6 Förvaltningsfastigheter 7 313,0 10 498,5 2 688,5 1 680,4 1 552,0 23 732,4 23 732,4 Projekt- och entreprenadverksamhet 76,6 76,6 Ej fördelade gemensamma tillgångar 888,5 888,5 Summa tillgångar 7 313,0 10 498,5 2 688,5 1 680,4 1 552,0 23 732,4 76,6 888,5 24 697,5 10

SEGMENTRAPPORTERING 1/1 30/9 2011 Belopp i mkr Stockholms innerstad Övriga Stockholm Uppsala och Mälardalen Övriga Sverige Sålda fastigheter Projektfastigheter Fastighetsförvaltning totalt Projekt- och entreprenadverksamhet Ej fördelade poster Koncernen Hyresintäkter 322,3 650,8 154,3 40,3 81,2 7,3 1 256,2 1 256,2 Projekt- och entreprenadomsättning 237,3 237,3 Nettoomsättning 322,3 650,8 154,3 40,3 81,2 7,3 1 256,2 237,3 1 493,5 Kostnader fastighetsförvaltning 104,3 226,8 50,1 15,9 29,9 2,8 429,8 429,8 Produktionskostnader 226,3 226,3 Bruttoresultat 218,0 424,0 104,2 24,4 51,3 4,5 826,4 11,0 837,4 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning 218,0 424,0 104,2 24,4 51,3 4,5 826,4 826,4 varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 11,0 11,0 Central administration fastighetsförvaltning 27,5 27,5 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet 8,0 8,0 Finansiella intäkter 8,0 8,0 Finansiella kostnader 274,4 274,4 266,4 266,4 Resultat före värdeförändringar 218,0 424,0 104,2 24,4 51,3 4,5 798,9 3,0 266,4 535,5 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 162,6 131,3 29,5 0,9 80,3 242,2 242,2 Realiserade värdeförändringar fastigheter 2,0 2,0 2,0 162,6 131,3 29,5 0,9 80,3 2,0 244,2 244,2 Aktuell skatt 47,1 47,1 Uppskjuten skatt 155,3 155,3 Periodens resultat 380,6 555,3 133,7 23,5 29,0 6,5 1 043,1 3,0 468,8 577,3 Investeringar, förvärv, avyttringar per rörelsegren Investeringar förvaltningsfastigheter 35,5 137,3 34,9 10,7 497,3 715,7 715,7 Investeringar projekt- och entreprenadverksamhet 2,0 2,0 Förvärv förvaltningsfastigheter 15,0 15,0 15,0 Tillgångar per rörelsegren, periodens slut 35,5 152,3 34,9 10,7 497,3 730,7 2,0 732,7 Förvaltningsfastigheter 6 045,6 9 596,1 2 287,4 679,8 2 303,8 20 912,7 20 912,7 Projekt- och entreprenadverksamhet 83,5 83,5 Ej fördelade gemensamma tillgångar 1 083,4 1 083,4 Summa tillgångar 6 045,6 9 596,1 2 287,4 679,8 2 303,8 20 912,7 83,5 1 083,4 22 079,6 Segmentrapportering 1/1-30/9 2011 har justerats för såld fastighet 2012. 11

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG KONCERNEN Belopp i mkr 2012-09-30 2011-09-30 2012-06-30 2011-06-30 2011-12-31 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 23 732,4 20 912,7 23 471,2 20 629,0 21 896,7 Materiella anläggningstillgångar 20,7 20,1 21,6 18,9 23,8 Goodwill 5) 382,5 389,8 389,8 389,8 389,8 Uppskjuten skattefordran 26,4 Övriga anläggningstillgångar 0,5 0,9 0,6 155,4 0,8 Summa anläggningstillgångar 24 136,1 21 323,5 23 883,2 21 193,1 22 337,5 Omsättningstillgångar 279,7 466,3 429,1 323,9 564,1 Likvida medel 281,7 289,8 193,1 341,8 274,2 Summa omsättningstillgångar 561,4 756,1 622,2 665,7 838,3 Summa tillgångar 24 697,5 22 079,6 24 505,4 21 858,8 23 175,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 679,4 9 252,0 9 583,3 9 199,2 9 540,5 Uppskjuten skatteskuld 2 723,9 2 435,7 2 746,9 2 430,5 2 612,5 Långfristiga skulder till kreditinstitut 8 211,8 6 899,5 8 270,7 7 294,9 7 839,6 Övriga långfristiga skulder 336,3 188,6 198,3 39,3 243,9 Summa långfristiga skulder 11 272,0 9 523,8 11 215,9 9 764,7 10 696,0 Kortfristiga avsättningar 1) 105,3 105,1 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 3 004,6 2 639,7 2 998,8 2 247,5 1 881,3 Övriga kortfristiga skulder 636,2 664,1 602,3 647,3 1 058,0 Summa kortfristiga skulder 3 746,1 3 303,8 3 706,2 2 894,8 2 939,3 Summa eget kapital och skulder 24 697,5 22 079,6 24 505,4 21 858,8 23 175,8 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL KONCERNEN Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Säkringsreserver Balanserade vinstmedel Balanserade vinstmedel inkl totalt resultat Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2011 333,0 3 959,8 12,9 4 819,3 4 806,4 9 099,2 Förändring i eget kapital 2011 Summa totalresultat för perioden 1 januari 30 september 112,1 577,3 465,2 465,2 Utdelning 312,4 312,4 312,4 Utgående balans per 30 september 2011 333,0 3 959,8 125,0 5 084,2 4 959,2 9 252,0 Summa totalresultat för perioden 1 oktober 31 december 38,7 327,2 288,5 288,5 Utgående balans per 31 december 2011 333,0 3 959,8 163,7 5 411,4 5 247,7 9 540,5 Förändring i eget kapital 2012 Summa totalresultat för perioden 1 januari 30 september 22,8 454,5 477,3 477,3 Utdelning 338,4 338,4 338,4 Utgående balans per 30 september 2012 333,0 3 959,8 140,9 5 527,5 5 386,6 9 679,4 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130 156 988 (130 156 988). Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3 063 748 (3 063 748) B-aktier. 12

KASSAFLÖDESANALYSER KONCERNEN 2012 2011 2012 2011 2011 2011/2012 Belopp i mkr 1/1 30/9 1/1 30/9 1/7 30/9 1/7 30/9 1/1 31/12 1/10 30/9 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat före skatt 709,6 779,7 87,5 234,2 1 224,7 1 154,6 Återföring av- och nedskrivningar 4,6 2,6 1,5 1,9 4,3 6,3 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 37,4 2,0 37,4 2,0 37,4 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 244,5 242,2 43,0 528,3 530,6 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 126,6 147,9 126,6 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 7,3 13,0 7,3 Betald skatt 47,3 64,0 31,7 2,8 86,0 25,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 613,5 474,1 180,8 190,3 612,7 752,1 Nettoförändring av rörelsekapital 19,6 4,7 36,7 4,5 27,0 2,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 593,9 478,8 217,5 185,8 639,7 754,8 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga fordringar 142,5 142,5 142,5 Förvärv av fastigheter 3) 972,6 15,1 10,7 36,8 994,3 Om- och nybyggnad av fastigheter 1 047,0 715,7 347,2 229,8 1 049,8 1 381,1 Försäljning av fastigheter 5) 130,0 130,0 130,0 Förvärv/försäljning av inventarier 4,5 12,4 0,6 3,2 17,8 0,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 742,6 743,2 75,3 243,7 1 104,4 2 103,8 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder 0,9 0,6 0,5 9,2 1,6 1,3 Upptagna lån 1 599,5 450,0 635,5 1 785,0 Amortering av skuld 104,0 22,1 53,1 3,3 25,1 107,0 Utbetald utdelning 338,4 312,4 312,4 338,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 156,2 114,9 53,6 5,9 299,6 1 340,9 Periodens kassaflöde 7,5 149,5 88,6 52,0 165,1 8,1 Likvida medel vid periodens början 274,2 439,3 193,1 341,8 439,3 289,8 Likvida medel vid periodens slut 281,7 289,8 281,7 289,8 274,2 281,7 13

RESULTATRÄKNINGAR MODERBOLAGET 2012 2011 2011 Belopp i mkr 1/1 30/9 1/1 30/9 1/1 31/12 Nettoomsättning 138,1 183,9 246,8 Kostnader för förvaltning och produktion 70,2 92,1 122,3 Bruttoresultat 67,9 91,8 124,5 Resultat fastighetsförsäljning 4) 168,8 Central administration och marknadsföring 28,4 25,6 43,7 Rörelseresultat 129,3 66,2 80,8 Resultat från andelar i koncernföretag 423,4 132,1 170,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 235,7 168,0 227,4 Räntekostnader och liknande resultatposter 291,5 221,8 397,7 367,6 78,3 0,2 Resultat efter finansiella poster 238,3 144,5 81,0 Bokslutsdispositioner 11,7 0,5 2,3 Aktuell skatt 35,7 23,6 Uppskjuten skatt 29,3 14,9 20,3 6,4 38,5 20,3 Periodens resultat 243,6 106,5 58,4 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG MODERBOLAGET Belopp i mkr 2012-09-30 2011-09-30 2011-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar 1 280,2 1 801,1 1 806,7 Finansiella anläggningstillgångar 6 167,8 5 981,0 6 029,4 Omsättningstillgångar 5 769,4 3 779,8 3 898,7 Summa tillgångar 13 217,4 11 561,9 11 734,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 660,0 5 802,9 5 754,8 Obeskattade reserver 9,7 28,5 21,4 Avsättningar 230,0 253,9 259,3 Långfristiga skulder 4 407,5 4 385,9 3 963,6 Kortfristiga skulder 2 910,2 1 090,7 1 735,7 Summa eget kapital och skulder 13 217,4 11 561,9 11 734,8 14

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL MODERBOLAGET Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Hänförligt till moderbolagets aktieägare Fond för verkligt värde Överkursfond Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2011 333,0 265,4 12,9 3 948,4 1 462,0 5 995,9 Justering till följd av ändrad redovisningsprincip 12,9 12,9 Förändring i eget kapital 2011 Periodens resultat för perioden 1 januari 30 september 106,5 106,5 Utdelning 312,4 312,4 Utgående balans per 30 september 2011 333,0 265,4 3 948,4 1 256,1 5 802,9 Periodens resultat för perioden 1 oktober 31 december 48,1 48,1 Utgående balans per 31 december 2011 333,0 265,4 3 948,4 1 208,0 5 754,8 Förändring i eget kapital 2012 Periodens resultat för perioden 1 januari 30 september 243,6 243,6 Utdelning 338,4 338,4 Utgående balans per 30 september 2012 333,0 265,4 3 948,4 1 113,2 5 660,0 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid periodens utgång uppgår antalet utestående aktier till 130 156 988 (130 156 988). Bolagets egna innehav av aktier uppgår till 3 063 748 (3 063 748) B-aktier. BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTHÄNVISNINGAR Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 och Årsredovisnings lagen. Nya redovisningsprinciper 2012 Koncernen: Nya och reviderade IFRS samt tolkningsuttalanden från IFRIC med tillämpning för koncernen från och med den 1 januari 2012 har inte haft någon effekt på koncernens resultat eller finansiella ställning. Moderbolaget: Från och med 1 januari 2012 har moderbolaget upphört att tillämpa IAS 39 vid redovisning av finansiella instrument. Dessa redovisas fortsättningsvis med utgångspunkt i anskaffningsvärde enligt ÅRL. Jämförelseperioderna 2011 har omräknats. Nothänvisningar 1) Under delårsperioden har bolaget gjort en avsättning för en skattetvist som belastat aktuell skatt med 91,5 mkr samt bedömd ränta om 13,8 mkr som belastat finansiella kostnader. 2) Från och med 1 januari 2012 har Atrium Ljungberg slutat tillämpa säkringsredovisning av de ränteswapar som säkrar ränteflöden på externa lån. Det betyder att orealiserade värdeförändringar i derivaten redovisas direkt i resultatet. Säkringsreserven, som uppgick till ett negativt belopp om 163,7 mkr per 31 december 2011, återförs linjärt till övrigt totalresultat för respektive derivats löptid. Kvarstående belopp att lösa upp per 2012-09-30 uppgår till 140,9 mkr. 3) Under delårsperioden 2012 har resterande 50 procent av fastigheten Blästern 13 förvärvats. Förvärvet av resterande 50 procent av fastigheten Blästern 6 som genomfördes i fjärde kvartalet 2011 har, i samband med tillträde, givit kassaflödespåverkan under 2012. Under tredje kvartalet har fastigheten Sicklaön 117:8 förvärvats. 4) Under delårsperioden 2012 har moderbolaget avyttrat fastigheter till andra bolag inom koncernen. 5) Under tredje kvartalet 2012 avyttrades fastigheten Stormarknaden 1 i Halmstad. Tillträde skedde den 24 augusti 2012. Nedskrivning av goodwill hänförlig till försäljningen uppgår till 7,3 mkr. 15

REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG GRANSKNING AV FINANSIELL DELÅRSINFORMATION Till styrelsen i Atrium Ljungberg AB Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Atrium Ljungberg AB per 30 september 2012 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing, ISA, och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slut satsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 18 oktober 2012 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Uppsala fick sin första food court när den utbyggda västra entrén i Gränby Centrum invigdes i september. På den nya ytan öppnade fyra butiker och en food court med plats för 230 matgäster. Detta är den tredje utbyggnadsetappen i Atrium Ljungbergs utveckling av Gränby Centrum. 16

NYCKELTAL 2012 2011 2012 2011 2011 2011/2012 1/1 30/9 1/1 30/9 1/7 30/9 1/7 30/9 1/1 31/12 1/10 30/9 Uthyrningsgrad, % 95 94 95 94 94 95 Överskottsgrad, % 68 66 71 70 65 67 Soliditet, % 39,2 41,9 39,2 41,9 41,2 39,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,0 1,2 1,0 1,0 1,2 Belåningsgrad, % 47,3 45,6 47,3 45,6 44,4 47,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,0 3,0 3,0 2,9 2,7 Avkastning på eget kapital, % 6,3 8,4 3,7 7,5 9,7 8,3 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % 5,7 5,8 6,2 6,1 5,6 5,7 Avkastning på totalt kapital, % 5,9 6,5 3,1 6,0 7,2 6,8 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % 5,0 5,0 5,0 5,2 4,8 5,0 Medelantal anställda 261 260 261 260 260 261 Medelränta räntebärande skulder (periodens slut), % 4,1 4,0 4,1 4,0 4,2 4,1 DATA PER AKTIE 2012 2011 2012 2011 2011 2011/2012 Belopp i kronor 1/1 30/9 1/1 30/9 1/7 30/9 1/7 30/9 1/1 31/12 1/10 30/9 Periodens resultat 3,49 4,44 0,68 1,33 6,95 6,01 Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt 3,21 3,03 1,19 1,08 3,93 4,11 Kassaflöde 4,56 3,68 1,67 1,43 4,91 5,80 Eget kapital 74,37 71,08 74,37 70,68 73,30 74,37 Substansvärde, 10 % uppskjuten skatt 84,40 79,69 84,40 79,69 82,75 84,40 Börskurs 84,50 66,00 84,50 66,00 73,25 84,50 Medelantalet utestående aktier, tusental 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 110 ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN B Aktien OMX Stockholm PI OMX Stockholm Estate PI Omsatt antal aktier tusental 100 90 80 70 60 50 40 8 000 6 000 30 4 000 20 2 000 10 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 NASDAQ OMX 17

FLERÅRSÖVERSIKT Belopp i mkr 2011 2010 2009 2008 2007 RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 1 686,3 1 613,5 1 655,7 1 499,6 1 512,7 Projekt- och entreprenadomsättning 331,8 322,9 323,9 355,1 337,7 Nettoomsättning 2 018,1 1 936,4 1 979,6 1 854,7 1 850,4 Kostnader fastighetsförvaltning 591,3 584,0 603,7 564,6 571,4 Kostnader projekt- och entreprenadverksamhet 317,0 313,5 316,5 343,8 329,0 Bruttoresultat 1 109,8 1 038,9 1 059,4 946,3 950,0 varav bruttoresultat fastighetsförvaltning 1 095,0 1 029,5 1 052,0 934,9 941,3 varav bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamhet 14,8 9,4 7,4 11,3 8,7 Central administration fastighetsförvaltning 44,1 45,4 49,2 47,7 41,0 Central administration projekt- och entreprenadverksamhet 12,2 11,9 10,7 14,2 11,8 Resultat från andelar i koncernföretag 2,6 Finansiella intäkter 10,6 7,7 6,6 21,2 14,7 Finansiella kostnader 369,7 320,6 338,7 368,3 306,0 359,1 313,0 332,1 347,1 288,7 Resultat före värdeförändringar 694,4 668,6 667,4 537,2 608,5 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 528,3 525,1 523,0 1 202,1 1 286,7 Realiserade värdeförändringar fastigheter 2,0 14,2 0,1 21,6 176,2 Nedskrivning goodwill 16,9 51,7 26,2 37,0 530,3 522,4 574,6 1 249,9 1 425,9 Resultat före skatt 1 224,7 1 191,1 92,8 712,7 2 034,4 Aktuell skatt 1,5 23,5 77,4 72,9 93,3 Uppskjuten skatt 318,7 252,1 171,5 383,2 305,2 Årets resultat 904,5 915,5 186,9 402,4 1 635,9 NYCKELTAL Uthyrningsgrad, % 94 94 93 94 92 Överskottsgrad, % 65 64 64 62 62 Soliditet, % 41,2 42,9 42,4 42,2 45,5 Skuldsättningsgrad, ggr 1,0 1,0 1,0 1,0 0,8 Belåningsgrad, % 44,4 45,7 45,6 43,8 39,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 3,1 3,0 2,5 3,0 Avkastning på eget kapital, % 9,7 10,5 2,2 4,5 19,2 Avkastning på eget kapital exklusive värdeförändringar, % 5,6 5,6 5,7 4,3 5,6 Avkastning på totalt kapital, % 7,2 7,4 2,2 1,7 12,4 Avkastning på totalt kapital exklusive värdeförändringar, % 4,8 4,8 5,0 4,4 4,9 Medelantal anställda 260 251 242 233 228 Medelränta räntebärande skulder (periodens slut), % 4,2 3,8 3,8 4,7 4,6 DATA PER AKTIE Årets resultat, kr 6,95 7,03 1,44 3,09 12,55 Resultat före värdeförändringar med avdrag för gällande nominell skatt, kr 3,93 3,79 3,78 2,97 3,36 Utdelning, kr 2,60 2,40 2,25 2,00 2,00 Utdelningsandel, % 66,2 63,4 59,5 67,3 59,5 Aktiens direktavkastning, % 3,5 2,8 3,4 3,2 3,1 Kassaflöde, kr 4,91 5,16 4,67 4,55 3,64 Eget kapital, kr 73,30 69,91 64,66 65,27 71,14 Substansvärde, 10 % uppskjuten skatt, kr 82,75 77,97 71,28 72,32 79,98 Börskurs 31 december, kr 73,25 86,50 67,00 62,50 63,75 Antal utestående aktier, tusental 130 157 130 157 130 157 130 157 130 157 Medelantal utestående aktier efter utspädning, tusental 1) 130 157 130 157 130 157 130 157 130 295 1) Samtliga optionsprogram löpte ut 2009-12-31. 18

DEFINITIONER FINANSIELLA DEFINITIONER Aktiens direkt avkastning, % Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Antal utestående aktier Antal registrerade aktier med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital, % Resultat före skatt med tillägg för räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Avrundningar Då belopp har avrundats till mkr summerar inte alltid tabellerna. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Eget kapital per aktie, kr Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Kassaflöde per aktie, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Medelantal utestående aktier efter utspädning Vägt genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning beräknat enligt IAS 33. Utspädning uppstår vid optionsprogram då lösenkursen understiger aktuell börskurs. P/E-tal Börskurs vid periodens utgång dividerad med resultat efter skatt per aktie för den senaste tolvmånadersperioden. Resultat per aktie, kr Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier efter utspädning. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde per aktie, 10% uppskjuten skatt, kr Eget kapital per aktie beräknat med 10 procent uppskjuten skatt. Utdelningsandel, % Utdelning per aktie i procent av resultatet per aktie före värdeförändringar, med avdrag för gällande nominell skatt. FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER BTA, kvm Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar. Driftöverskott Hyresintäkter minus kostnader för fastighets förvaltningen. Hyresvärde Kontrakterade årshyror samt bedömd marknads hyra för vakanta ytor i befintligt skick. Projektfastighet Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där tomställning skett i syfte att omvandla och förädla fastigheten oavsett om byggarbeten påbörjats. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter. Omklassificering från projektfastig het till färdig ställd fastighet görs den 1 januari året efter färdigställande. Uthyrbar area, kvm Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, % Kontrakterade årshyror i procent av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal. Överskottsgrad, % Bruttoresultat fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyres intäkter. Resultat före värde förändringar per aktie, kr Resultat före värdeförändringar, efter nominell skatt, dividerat med antal utestående aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före värdeförändringar med tillägg för räntekostnader dividerat med räntekostnader. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder dividerat med redovisat eget kapital. 19