Stockholm 2008-09-19 Dnr 384/08 SVEA HOVRÄTT Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:47) Frågor om hyra och bostadsrätt (Ju2008/4174/L1) Sammanfattning Hovrätten instämmer i allt väsentligt i utredningens bedömningar och har ingen erinran mot förslagen. 2 Hyresnedsättning vid underhållsarbeten Enligt gällande rätt kan hyresvärden och hyresgästen med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i den rätt hyresgästen annars har att få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt. Utredningen föreslår en precisering av begreppet sedvanligt underhåll som innebär en kodifiering av gällande rättspraxis. Förslaget tillstyrks. Enligt förslaget ska, även om parterna har avtalat om inskränkning i rätten till hyresnedsättning, hyresgästens rätt till nedsättning finnas kvar om underhållsarbetena tagit längre tid i anspråk än normalt eller om arbetena medfört påtagliga och oväntade olägenheter för hyresgästen. I lagtexten uttrycks detta så att hyresgästens rätt till nedsättning av hyran kvarstår, om arbetet har tagit längre tid än hyresgästen haft anledning att räkna med eller medfört påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. Utredningen anför att det är hyresgästens befogade förväntningar som skyddas och att man i det enskilda fallet får göra en objektiv bedömning av vad som kan anses rimligt. Avgörande ska vara vad en hyresgäst Postadress Besöksadress Telefon Telefax Box 2290 Birger Jarls torg 16 08-561 670 00 08-20 21 41 103 17 STOCKHOLM
2 i allmänhet typiskt sett kan förvänta sig vid sedvanligt underhåll såvitt avser påfrestningar av olika slag. Hovrätten tillstyrker förslaget i sak. Att bedömningen ska göras utifrån objektiva kriterier framgår dock inte av den föreslagna lagtexten. Det skulle kunna uttryckas enligt följande. om arbetet har tagit längre tid än vad man som hyresgäst har anledning att räkna med eller. 3 När en lägenhet förstörs Hovrätten tillstyrker förslaget att det beträffande bostadslägenheter görs ett undantag från huvudregeln att hyresavtalet förfaller, om lägenheten har blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Tvister som hänför sig till 12 kap. jordabalken (hyreslagen) prövas antingen av allmän domstol (ofta med början hos kronofogdemyndigheten) eller av hyresnämnd. Uppdelningen i två parallella system medför vissa problem och framstår många gånger som komplicerad och svårbegriplig. Frågan om lägenheten blivit så förstörd att den inte längre kan användas för det avsedda ändamålet och rätten till skadestånd prövas enligt gällande rätt av allmän domstol. Hovrätten vill anmärka att den aktuella bestämmelsen innefattar frågor där prövningen lämpligen skulle kunna göras av hyresnämnd. Nämnderna har dock i princip inte behörighet att pröva skadeståndsfrågor. Bestämmelsen kan sägas utgöra ett exempel på att kompetensfördelningen prövningsmyndigheterna emellan ingalunda är självklar. 4 Bostadshyresgästens bytesrätt Hovrätten kan i och för sig tillstyrka att regleringen ändras så att olaglig handel med hyreskontrakt försvåras. Den föreslagna konstruktionen med en omvänd bevisbörda för hyresgästen när hyresvärden visat omständigheter som ger anledning anta att otillåten ersättning lämnas för lägenhe-
3 ten kan dock ifrågasättas. Frågan är om det inte är att gå väl långt att kräva att hyresgästen ska visa att otillåten ersättning inte förekommer. Vad hyresgästen har möjlighet att göra är närmast att påvisa omständigheter som ger en godtagbar förklaring till det som annars kunde framstå som otillbörligt. Om man i stället utformar första stycket i 35 hyreslagen så att hyresvärden får en lättnad i beviskravet när det gäller att påvisa andra särskilda skäl som talar emot bytet, alltså att otillåten ersättning förekommer, skulle förslaget om omvänd bevisbörda kunna undvaras. Bedömningen skulle bli beroende av dels de omständigheter hyresvärden anför och som ger anledning att anta att det förekommer otillåten ersättning, dels hur hyresgästen kan förklara att det ändå inte är fråga om något otillbörligt. Bestämmelsen (första stycket andra meningen) skulle kunna utformas enligt följande. Tillstånd ska lämnas, utan påtaglig olägenhet för hyresvärden om det inte finns anledning att anta att otillåten ersättning för hyresrätten förekommer eller det annars finns särskilda skäl som talar emot bytet. 5 Anmaningar och underrättelser vid uppsägning Hovrätten tillstyrker förslaget om att hyresvärden som huvudregel även vid uppsägning till hyrestidens utgång ska ha gett hyresgästen en rättelseanmaning för att hyresavtalet ska upphöra. En sådan skyldighet för hyresvärden kan beträffande betalningsförsummelser sägas följa redan av hittillsvarande rättspraxis. Det är en fördel att kravet nu görs generellt och förtydligas i lag. Hovrätten instämmer i bedömningen att något formkrav inte bör ställas upp för rättelseanmaningen och att en skriftlig sådan ska anses lämnad till hyresgästen när den har skickats i ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress.
4 Vid förverkandeuppsägning på grund av försummelser beträffande hyresbetalning och störningar i boendet finns det i dag en skyldighet att underrätta socialnämnden. Underrättelsen är en formell förutsättning för att hyresrätten ska vara förverkad. Enligt förslaget ska vid tvist enligt 46 första stycket 2 hyreslagen, då hyresvärden åberopar dröjsmål med betalning av hyran eller störningar i boendet, hyresnämnden lämna en underrättelse till socialnämnden, om inte hyresvärden redan har gjort det. Hovrätten tillstyrker förslaget. Underrättelseskyldigheten motsvarar alltså den som gäller vid förverkandeuppsägning och är begränsad till betalningsförsummelser och störningar i boendet. Utredningen har kommit fram till att skyldigheten inte bör utvidgas till att omfatta också andra fall då hyresgästen påstås ha åsidosatt sina förpliktelser. När det gäller vanvård har utredningen framhållit att det finns avgränsningsproblem och även hänvisat till att det i dag inte finns någon underrättelseskyldighet vid förverkandeuppsägning på grund av vanvård. Enligt hovrättens mening är dock frågan om underrättelse till socialnämnden vid vanvård både vid förverkandeuppsägning och vid uppsägning till hyrestidens utgång förtjänt av ytterligare överväganden. Vanvård bottnar vanligen i psykiska eller sociala problem. Socialtjänstens insatser skulle där kunna bli av stor betydelse. Förslaget att underrättelse enligt 44 hyreslagen ska delges enligt jordabalkens bestämmelser tillstyrks. 6 Rätten att installera parabolantenn Organisationerna på hyresmarknaden har på senare tid enats om en standardklausul och rekommendationer om uppsättning av parabolantenner. Hovrätten instämmer i utredningens bedömning att det mot denna bakgrund inte är motiverat att nu införa någon närmare reglering i hyreslagstiftningen.
5 7 Överklagande av hyresnämndens beslut Utredningen har gjort rimliga avvägningar och hovrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del. 8 Förbudet mot dubbelöverlåtelse Hovrätten instämmer i de skäl utredningen anfört mot att upphäva förbudet mot dubbelupplåtelse. 9 Medlemskapet vid ombildning av hyresrätt Hovrätten har ingen erinran mot att också hyresgäster som inte är medlemmar i bostadsrättsföreningen underrättas om ombildningen och att meddelandet kan skickas i rekommenderat brev. Underrättelsen ska innehålla en upplysning om att föreningen har beslutat att förvärva huset och även ge information om ettårsfristen. Denna frist ska börja löpa när föreningen har lämnat underrättelsen och när föreningen har förvärvat huset. Utgångspunkten för fristen måste vara det som inträffat sist, antingen att underrättelsen lämnats eller att förvärvet skett. Den föreslagna lagtexten bör omarbetas så att detta tydligt framgår. 10 Underrättelse till socialnämnden som rör bostadsrätt Hovrätten instämmer i utredningens bedömning att nuvarande underrättelseskyldighet ska finnas kvar och att någon utökad sådan skyldighet inte bör införas. 11.5 Behovet av övergångsbestämmelser Om en ny bevisregel införs i 35 hyreslagen, kan det tänkas att handläggningen och förhandlingen inför hyresnämnden äger rum före ikraft-
6 trädandet medan nämndens beslut i bytesärendet meddelas först efter det att bestämmelsen trätt i kraft. I en sådan situation synes en övergångsbestämmelse vara befogad. Den kunde utformas så, att om ansökan om lägenhetsbyte kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet, äldre bestämmelser ska gälla. Den nya bestämmelsen i 46 förutsätter att även en uppsägning till hyrestidens utgång har föregåtts av en anmaning att vidta rättelse. Det uttrycks i lagtexten så att det vid prövningen ska tas särskild hänsyn till om hyresvärden uppmanat hyresgästen att vidta rättelse. Även här kunde det övervägas om det finns behov av en övergångsbestämmelse. Den kunde i så fall innebära att den nya bestämmelsen bara ska tillämpas på en uppsägning som gjorts efter ikraftträdandet. Å andra sidan är ju inte kravet på rättelseanmaning ovillkorligt och den angivna situationen kan beaktas vid hyresnämndens prövning på så sätt att man inte ställer större krav på rättelseanmaning än vad som gällt hittills. Också beträffande underrättelse om ombildning till bostadsrätt till hyresgäster som inte är medlemmar i bostadsrättsföreningen kan övergångsfrågor aktualiseras. Om bostadsrättsföreningen beslutat att förvärva fastigheten före ikraftträdandet men någon underrättelse inte har lämnats och fastighetsförvärvet sedan sker efter ikraftträdandet, synes den nya underrättelseskyldigheten inte böra gälla. En övergångsbestämmelse om detta bör övervägas. I handläggningen av detta ärende har deltagit hovrättspresidenten Fredrik Wersäll, hovrättslagmannen Cecilia Renfors och hovrättsrådet Måns Edling, föredragande. Fredrik Wersäll Måns Edling