Årsredovisning 2012 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 1

Årsredovisning 2012 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 1

2 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Innehållsförteckning VD HAR ORDET... 4 VI OCH VÅR VERKSAMHET... 5 VD-BYTE HOS BOSTADSRÄTTERNA... 6 8 BOLÅNETAKET... 9 NY LAGSTIFTNING OM ANDRAHANDSUTHYRNING...10 11 NYA REGLER FÖR SENIORBOENDEN...12 13 BOSPARPROJEKTET EOLSHÄLL...14 15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE...16 17 BALANSRÄKNING...18 19 RESULTATRÄKNING... 20 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR OCH NOTER...21 24 REVISIONSRAPPORT... 25 BOSTADSRÄTTERNAS STYRELSE... 26 Årsredovisning 2012 Produktion: InfoMera IMR AB Illustration omslag: Josefin Mollberg Foto: Erja Lempinen m fl Tryck: Responstryck, Borås ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 3

Vd har ordet VI BEFINNER OSS i en bostadspolitiskt spännande och någon skulle kanske säga orolig tid. Det har inte minst det senaste året visat. Vi har en mångordig debatt med upprepningar där intrycket är att det finns många som vill behålla läget som det är medan man deltar i debatten för syns skull och för att visa sin goda vilja. DET SÄGS ATT REGERINGEN under det senaste året har lagt ut minst tjugo utredningsuppdrag av olika slag, huvudsakligen i den goda avsikten att snabba på och öka bostadsbyggandet. De allra flesta av utredningsuppdragen handlar dock om helt andra saker än bostadsrättsfrågor i det korta perspektivet; hyresrättens regelsystem, energi samt plan- och byggfrågor. Men risken finns att dessa förslag kommer att gynna helt andra grupper än de som faktiskt bor i lägenheter eller kanske hoppas på att få flytta in. Jag har erfarenhet av att det inte alltid blir så bra när politiker eller andra försöker lösa problem för snabbt och med för många olika förslag. DE MÅNGA UTREDNINGARNA kommer kanske inte att på en gång rikta sig mot bostadsrätterna, men på sikt blir det ohanterligt och fördyrande om en grupp ska behöva subventionera boendet för en annan. Goda föresatser får lätt konstiga konsekvenser. Ta boendeskatterna som exempel. Att fastighetsskatten togs bort var en klok och riktig reform som regeringen genomförde 2008. Fastighetsskatten hade genom åren ökat och blivit en allt tyngre börda för många bostadsrättsföreningar, villor, och för den delen också hyreshus. Därför var det bra att den försvann. Men finansieringen av reformen gjordes genom att införa högre reavinstskatter, och dessa riktas enbart mot dem som själva tagit risker och ansvar för sitt boende, det vill säga alla de människor som äger sina bostäder. Hyreshusen fick en rejäl kostnadssänkning medan en ökad skattebörda lades på det ägda boendet. Var det verkligen meningen? Därför kan man undra vad det blir för konsekvenser av dagens utredningsflod. ANLEDNINGEN TILL ATT allt fler vill bo i bostadsrätt, att efterfrågan är stor och att priserna därför stiger är helt enkelt att bostadsrätten erbjuder ett bättre boende som på sikt innebär lägre kostnader än alternativen. Man behöver inte vara mästare i nationalekonomi för att förstå att om allt annat är lika så blir det billigast för dem som bor i husen där ingen behöver eller kan ta ut någon vinst från Man behöver inte vara mästare i nationalekonomi för att förstå att om allt annat är lika så blir det billigast för dem som bor i husen där ingen behöver eller kan ta ut någon vinst från verksamheten. verksamheten. Dessutom tillfaller den värdeökning som sker på husen de boende, inte något fastighetsbolag. En viktig faktor gör också att byggarna vill bygga som de flesta vill bo, det vill säga i bostadsrätt. När ett bostadsrättshus står färdig få byggaren betalt direkt huset kan räknas hem på en gång. Handlar det däremot om ett hyreshus kommer intäkterna och den beräknade vinsten först successivt i takt med att hyrorna betalas in under många, många år innan huset är betalt. Detta leder naturligtvis till att det behövs höga hyror för att projekten ska gå ihop. Vilket i sin tur betyder att jämförelseobjekten, bostadsrätterna får än enklare att klara sig. De bostadspolitiska ekvationerna är faktiskt inte svårare än så. Det är därför vi med gott samvete kan rekommendera alla den boendeform som är minst dyr att bo i; bostadsrätt. SOM INTRESSEORGANISATIONEN Bostadsrätterna behövs vi för att hålla bevakning på denna utveckling vi är faktiskt den enda organisationen som enbart fokuserar på boendet i bostadsrätt. Att både bostadsrätten står stark och att organisationen Bostadsrätterna redan är den största intresseorganisationen för denna typ av boende innebär inte att vi står utan utmaningar. Vi behöver bli fler medlemmar; det stärker representativiteten och möjligheten att kunna påverka utvecklingen för bostadsrätten i rätt riktning. Göran Olsson 4 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Vi och vår verksamhet Bostadsrätternas medarbetare. Från vänster: Oscar Liljencrantz, Christer Högbeck, Thomas Lagerqvist, Åsa Peltomaa, Ulrika Blomqvist, Mats Lindbäck, Elisabeth Kalderén, Kenny Fredman, Martina Itté-Muro, Kerstin Frykberg Andersson och Peder Halling. Ej med på bild: Stig Alexandersson. DETTA ÄR BOSTADSRÄTTERNA Medlemsföreningen Bostadsrätterna är en rikstäckande organisation för Sveriges bostadsrättsföreningar. Vi har cirka 6 000 föreningar som medlemmar och är både landets största och äldsta intresseorganisation för bostadsrättsföreningar. Bostadsrätterna erbjuder även ett bosparande, där det i dagsläget finns 15 000 medlemmar. Organisationen grundades redan 1921 när sextio föreningar i Stockholm gick ihop för att tillvarata gemensamma intressen. Främst var dessa av bostadspolitisk natur men även praktiska frågor som inköp av kol hanterades gemensamt. Fram till 2011 hette vi bostadsrättsorganisationen SBC. OPINIONSBILDANDE VERSKSAMHET 1921 var en av punkterna på föreningens dagordning att verka mot nya skattelagar som skulle missgynna bostadsföreningarna. Opinionsbildning inom bostadspolitik är fortfarande en av föreningens viktigaste uppgifter. Det gör vi genom att dels driva egna frågor och dels fungera som remissinstans inom vårt expertområde. Vi företräder också våra medlemsföreningar gentemot stat och kommun. UPPSKATTAD RÅDGIVNING I bostadsrättsföreningarnas vardag dyker det upp både stora och små problem som styrelseledamöterna behöver hjälp med. Möjligheten att kostnadsfritt få råd per telefon av våra experter är mycket uppskattat av våra medlemmar och anses av många vara den mest positiva delen med medlemskapet hos Bostadsrätterna. Tjänsten utnyttjas flitigt. Under 2012 besvarade vi cirka 12 000 telefonsamtal och 7 000 frågor via e-post. Aktuell information sprider vi också i vårt nyhetsbrev Bostadsrätterna Direkt som skickas ut en gång per månad till styrelserna. Tidningen Din Bostadsrätt distribueras till boende och bosparare fyra gånger per år. BOSTADSRÄTTSSKOLAN Utbildning är en stor del av Bostadsrätternas verksamhet och varje år erbjuds ett brett utbud av kurser, främst riktade till styrelseledamöter i våra medlemsföreningar. I vårt utbildningsprogram finns såväl grundkurser för styrelsearbetet som mer situationsinriktade utbildningar exempelvis om vattenskador och hur man handlar upp större entreprenader. Under 2012 har fler än 100 utbildningstillfällen arrangerats på olika platser i landet och ett stort antal boende i Sveriges bostadsrättsföreningar har fått nya eller fördjupade kunskaper. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 5

Byte på vd-stolen hos Bostadsrätterna Göran Olsson lämnar över till Ulrika Blomqvist Efter mer än trettio år som förkämpe för allt som rör förutsättningarna för att bedriva en god verksamhet hos landets bostadsrättsföreningar lämnar nu Göran Olsson Bostadsrätterna. Pensionärslivet hägrar, om än med lite avbrott för mindre konsultuppdrag. I april 2013 anställdes därför Ulrika Blomqvist som ny vd. GÖRAN, DU BÖRJADE ARBETA PÅ DÅVARANDE SBC I JANUARI 1981, VAD VAR DET FÖR ORGANISATION DU KOM TILL? Jag var den förste juristen som anställdes. Stort fokus på den tiden var att hjälpa bostadsrättsföreningarna med praktiska saker som ekonomisk och teknisk förvaltning. Idag är Bostadsrätterna i stället en kunskapsorganisation med inriktning på rådgivning och utbildning av styrelsemedlemmar, eftersom det idag ställs mycket högre krav på den juridisk kompetens hos våra medlemmar. VILKEN VAR DEN VANLIGASTE FRÅGAN NI FICK 1982? Det var nog frågor om uthyrning i andra hand, det är en fråga som har varit ständigt aktuell under alla mina år. Idag har den dock knuffats ner till andra plats, på första plats ligger frågor kring vattenskador. HUR HAR BOSTADSRÄTTSSVERIGE FÖRÄNDRATS UNDER DE SENASTE TRETTIO ÅREN? Utvecklingen har varit enormt stor. 1982 var andelen bostadsrätter snudd på försumbar jämfört med villor och hyresrätter. Det hade bara gått knappt tio år sedan priserna släppts fria, fram till 1969 var överlåtelsepriserna reglerade. Bostadsrätten var också styvmoderligt behandlad eftersom den inte kunde belånas på samma sätt som en villa. Den stora förändringen kom under 1990-talets fastighetskris. Dittills hade föreningarna förlitat sig på bankernas tilltro till fastigheternas värde. Nu fick man i stället förlita sig till andra finansieringsformer. Bland annat förändrades strukturen så att medlemmarnas insatser blev högre. Huvuddelen av belåningen flyttade från föreningarna till de enskilda medlemmarna. Jag tycker att det var en positiv förändring. Det större privata åtagandet skapade en starkare bindning till föreningen och förstärkte även känslan av ett personligt ägande. Här skedde nog den definitiva brytningen med 1930-talets bostadsrättsideal. Medlemmarna ville ha, och fick, mer makt över sitt eget boende. Styrelserna, som tidigare betraktats av något som en maktfaktor, fick anpassa sig till att indiviualismen slagit igenom och att tidigare normer inte längre accepterades. Med facit i hand kan vi konstatera att bostadsrätten under de här trettio åren varit den boendeform som ökat mest, kanske just för att den med svenska mått mätt varit radikal. De boende har visat om och om igen att de med sunt förnuft och demokratiska beslut klarat av att både bedriva en löpande verksamhet och arbeta med avancerade projekt som stambyten och andra större renoveringar. Bostadsrätten fungerar också eftersom marknaden fungerar. Jämför med hyresrätten där regelverket kring den boendeformen hindrar en positiv utveckling, trots att alla pratar om att det måste byggas fler hyresrätter. VILKA ÄR, ENLIGT DIG, DE VIKTIGASTE FRÅGORNA SOM NI HAR DRIVIT? Jag skulle vilja nämna fem stycken. Den första är motståndet mot det hembudsförfarande som några rikstäckande bostadsrättsbyggare försökte få igenom under 1980-talet. Man ville inskränka rätten att fritt överlåta sin bostadsrätt genom prisregleringar och att köpare skulle anvisas via kommunernas bostadsförmedlingar. Ett helt felaktigt tänkande, men det tog fyra år innan förslaget slutligen stoppades av dåvarande bostadsministern. En annan mångårig process var striden mot för höga kommunala taxor. Ursprungligen gällde det Stockholms stads VA-taxor där den kommunala självkostnadsprincipen tänjdes på. Det slutade med att Stockholms stad blev återbetalningsskyldig. Jag är också nöjd med att den tidigare dubbelbeskattningen togs bort efter att vi kunnat visa hur fel den slog. Tidigare betalade en bostadsrättsförening både en schablonberäknad inkomstskatt och fastighetsskatt. Sedan 2006 är schablonskatten borttagen. De två sista frågorna är att reglerna vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ändrades så att de boende fick förtur att köpa fastigheten samt att bostadsrättens kreditvärdighet uppgraderats så att de nu hos bankerna är jämställda med andra privatägda bostäder. ÄR DET NÅGOT DU ÄR EXTRA NÖJD MED ATT NI HAR ÅSTADKOMMIT? Bland det bästa som vi har gjort är att erbjuda våra medlemmar att, inom ramen för sin medlemsavgift, få delta i hur många utbildningstillfällen som helst utan tillkommande kostnader. Styrelsemedlemmar byts ut kontinuerligt och då är det självklart att de nya också ska utbildas. Ju bättre utbildade styrelseledamöterna är, desto bättre verksamhet kan 6 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

de bedriva i sina respektive föreningar. De svenska bostadsrätterna är lite av en folkrörelse, flera hundra tusen personer sitter i styrelserna. VAD KOMMER DU ATT SAKNA MEST NÄR DU NU VÄLJER ATT SLUTA? Jag kommer att sakna mycket, inte minst alla kontakter med föreningarna. Allra roligast har det varit när vi har kunnat bidra med något som varit till stor nytta, som exempelvis råd i en knivig fråga. Att få delta i den offentliga debatten kring en av våra viktigaste frågor boendet är också något jag kommer att sakna. Det har varit spännande att ha haft insyn och vara delaktig i det allmänna samtalet. Kanske väljer jag att fortsätta att delta i debatten, men nu utifrån i stället. Jag skulle vilja avsluta med att säga att de personer som en gång uppfann modellen med bostadsrätt gjorde ett mycket bra jobb. Husen sköts och regelverket gör att man kan driva igenom gemensamma beslut för allas bästa. Bostadsrätten har också klarat att följa med sin tid utan att de bärande tankarna har behövt förändras i grunden. ULRIKA, VÄLKOMMEN TILL BOSTADSRÄTTERNA. VAD HAR DU GJORT TIDIGARE? Precis som Göran Olsson är jag jurist med inriktning mot fastigheter i allmänhet och bostadsrätter i synnerhet. De senaste fyra åren har jag arbetat på Bostadsrätternas delägda dotterbolag SBC som ansvarig för deras juridiska enhet. Innan dess var jag på Riksbyggen och arbetade både inom förvaltning och produktion. En stor del av min tid där har jag ägnat åt rådgivning och utbildning gentemot de bostadsrättsföreningar som är anslutna till dem. Dessutom har jag varit ledamot i hyresnämnden och har även som jurist företrätt bostadsrättsföreningar som drivit ärenden dit. Så jag vågar nog påstå att det här med bostadsrätter är mitt gebit. HAR DU ÄVEN BOTT I BOSTADSRÄTT? Ja det har jag gjort och även varit vice ordförande i styrelsen där. Utöver allt dagligt praktiskt var jag med och genomförde ett stambyte med allt vad det innebär. Både jobbet inför själva bytet i styrelsen och att som boende leva under det faktiska utförandet med byggdamm, utrivet badrum och allmänt kaos. Under våren 2013 har Göran Olsson tackat för sig och lämnat över vd-skapet till Ulrika Blomqvist. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 7

VAD ÄR DET SOM ÄR SÅ ROLIGT MED BOSTADSJURIDIK? På det sättet som jag har arbetat har jag haft förmånen att få träffa många trevliga människor i utbildnings- och rådgivningssammanhang. Bostadsjuridik är också intressant ur den synvinkeln att de allra flesta människor bor någonstans. Boendet är viktigt för oss och alla har en uppfattning om hur det ska eller borde vara. UR DIN SYNVINKEL, VILKA ÄR DE VIKTIGASTE BOSTADSPOLITISKA FRÅGORNA ATT ARBETA MED JUST NU? Frågan om upplåtelse i andra hand lever vidare i allra högsta grad. Ytterligare arbeten pågår och frågan berör också något som är lite av kärnan i bostadsrättsföreningarnas liv kollektivet kontra individen, det vill säga föreningen kontra medlemmen. På något sätt måste vi hitta en lösning som tillgodoser både föreningens behov av gemensamma insatser och individens vilja att bestämma över sin lägenhet. Det här ser vi inte bara när det gäller uthyrning i andra hand utan också när det gäller övergripande ombyggnadsprojekt i lägenheterna. Många medlemmar tänker inte ens tanken på att fråga styrelsen inför en stor lägenhetsrenovering. I sin tur kan det få till följd att arbetet med det gemensamma underhållet försvåras eller att planlösningen ändras så att det nya köket hamnar ovanför sovrummet för grannen under, vilket kan medföra risk för störningar. Skillnaderna i lagstiftningen mellan äkta och oäkta föreningar är en annan fråga som behöver få ett slutgiltigt avgörande. I flera år har politikerna skjutit frågan framför sig genom temporära lättnadsregler men den behöver komma till vägs ände. En annan viktig skattefråga är reavinstbeskattningen som vi arbetat med i många år. Alla är betjänta av en ökad rörlighet på bostadsmarknaden och ett av de hinder som måste undanröjas är reavinstskatten vid bostadsförsäljningar. Från våra medlemmar får vi ideligen frågor som rör ökande kommunala inspektioner av de olika egenkontroller som alla fastighetsägare ska genomföra. Inspektionerna upplevs som ett stort intrång där ideellt arbetande styrelsemedlemmar behöver ta ledigt från arbetet för att ta emot inspektören. Efter utförd inspektion debiteras dessutom besöket. OM DU BLICKAR FRAMÅT, VAD SER DU DÅ? En fråga som säkert kommer att återkomma på agendan inom en inte alltför avlägsen framtid är de ändrade reglerna för de bostadsrättsföreningar som erbjuder så kallat seniorboende. Ur diskrimineringssynpunkt får de inte längre ha någon övre åldersgräns. Detta kommer sannolikt att få konsekvenser för den verksamhet som bedrivs, eftersom det troligaste scenariot är att dessa föreningar får en åldersstruktur som kommer att bli högre än idag. Vi beskriver den problematiken längre fram i årsredovisningen. Framåt ser jag också att energi- och miljöfrågor kommer att bli allt viktigare att arbeta med. EUs energieffektiviseringsdirektiv börjar gälla från och med 2014 och med det nya krav på byggnader; först i nyproduktion men successivt även i befintlig bebyggelse. HUR SER DU PÅ ORGANSATIONEN BOSTADSRÄTTERNAS FRAMTID? Jag tror att vi har alla möjligheter att växa ytterligare framöver. Vi är redan idag Sveriges största bostadsrättsorganisation och får gott betyg på såväl vår medlemsrådgivning som vår utbildningsverksamhet. Dessa två ben ska vi stärka ytterligare och mitt mål är att vi ska vara det självklara valet när en bostadsrättsförening vill bli medlem i en branschorganisation. Vi ska även fortsätta att vara synliga närhelst bostadspolitiska frågor väcks i den allmänna debatten. Vårt bostadspolitiska program ligger fast med de frågor som vi själva vill driva. Med fler medlemmar blir vi dessutom en ännu starkare röst. Jag skulle vilja ta ett citat från Anna Lindh och anpassa det till vårt verksamhetsområde. Inför euroomröstningen pratade hon om vikten av att både ha en fungerande vardag och en vision inför framtiden. Vi ska finnas här med vår rådgivning och vår utbildning som ett stöd för alla styrelseledamöter i deras bostadsrättsvardag. Men vi ska också driva ett visionsarbete för att visa vart bostadsrätten är på väg i framtiden. 8 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

BOLÅNETAKET Det så kallade Bolånetaket infördes i oktober 2010 och innebär att nya bostadslån inte får överstiga 85 procent av bostadens marknadsvärde. Samma gräns gäller också om en bostadsägare vill höja sitt befintliga lån i samband med exempelvis en renovering. En effektiv tröskel för ungas inträde på bostadsmarknaden När Finansinspektionen lade fram sitt förslag om att begränsa lånemöjligheten med den egna bostaden som säkerhet var syftet att minska hushållens belåningsgrad och dämpa prisstegringen på bostäder. Från flera håll, bland annat från Bostadsrätterna, kritiserades förslaget men det blev ändå verklighet under hösten 2010. Nu, drygt två år senare, kan vi med facit i hand konstatera att kritiken var berättigad. STABIL VÄRDESTEGRING GER LITEN RISK FÖR BOSTADSBUBBLA Med undantag för några år under 1990-talets fastighetskris har prisutvecklingskurvan för bostäder pekat stadigt uppåt under flera decennier. Periodvis har en utplaning skett men sett över tid har en bostad oftast varit en god investering för ägaren och ett tryggt belåningsobjekt för banker och kreditinstitut. I samband med Riksbankens kraftiga räntesänkningar under 2008 och 2009 tog spekulationerna om en nära förestående bostadsbubbla fart. Ett sätt att minska en sådan risk var, enligt Finansinspektionen, att sätta en gräns för hur stor andel av bostadsvärdet som bankerna fick låna ut. Trots kritik från flera remissinstanser genomfördes det så kallade bolånetaket 2010 och en utlåningsgräns på 85 procent av bostadens marknadsvärde infördes. UNGA HAR DRABBATS HÅRDAST Några år efter att gränsen infördes syns två tydliga effekter av bolånetaket. Dels har det blivit svårare att sälja nyproducerade bostäder, vilket i sin tur har hämmat tillkomsten av nya bostäder. Och dels har unga människor fått det svårare att komma in på bostadsmarknaden. Från Bostadsrätternas sida anser vi att vilken lånenivå varje individ kan klara av bäst bedöms av bankerna. I allmänhet har de en seriös inställning till sin utlåningsverksamhet och vill inte ta några onödiga risker. Många unga människor har inget sparkapital men har däremot en god betalningsförmåga. Därför bör en bedömning göras som tar hänsyn till den totala ekonomiska situationen och inte om det finns möjlighet att lägga in en egen insats på femton procent av bostadens marknadsvärde. Vill man göra något för att dämpa skuldsättningen anser vi på Bostadsrätterna att det är betydligt mer effektivt att se över amorteringskraven. Alternativet till egen kapitalinsats är i många fall dyrare blancolån. Det innebär att skuldsättningen ändå kvarstår men då med högre räntenivåer. Detta gynnar enbart långivarna. I vårt opinionsarbete kommer vi därför att fortsätta verka för att bolånetaket avskaffas. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 9

Friare andrahandsuthyrning blev endast friare hyressättning En av årets stora bostadspolitiska frågor handlade om uppluckrade regler för upplåtelse av bostadsrättslägenheter i andra hand. I slutändan innebar lagändringen ingen förändring i förhållandet mellan medlem och bostadsrättsförening. Däremot fick medlemmen möjlighet att ta ut en högre hyra av sin andrahandshyresgäst. Medlemmen skyddas också från att bli återbetalningsskyldig retroaktivt. Anser hyresgästen att hyran är oskälig, och får bifall från hyresnämnden, gäller ändringen endast framåt i tiden. AMBITION: ÖKA ANTALET BOSTÄDER PÅ MARKNADEN Regeringens mål med en översyn av regelverket kring uthyrning i andra hand var att göra fler lägenheter tillgängliga på bostadsmarknaden. Utifrån den ambitionen inleddes en process som skulle förändra lagstiftningen och tillåta en friare uthyrning i andra hand. Förslaget fick dock inte en majoritet av riksdagspartierna med sig. Även flera remissinstanser, bland andra Bostadsrätterna, uttryckte kritik mot delar av förslaget. Den 1 februari 2013 trädde den nya lagen Lagen om uthyrning av egen bostad i kraft. Jämfört med det ursprungliga förslaget återstod då bara den del som reglerar vilken hyra man har rätt att ta ut, samt ytterligare några förändringar i förhållandet mellan den som hyr ut och den som hyr i andra hand. Borta var hela förslaget om att styrelsen i en bostadsrättsförening inte längre skulle behöva tillfrågas vid uthyrning i andra hand. BOSTADSRÄTTERNAS STÅNDPUNKT En friare hyressättning vid uthyrning i andra hand har länge varit en del av Bostadsrätternas bostadspolitiska program. Vi ser därför positivt på att det nu har möjliggjorts. När det gäller den del av det ursprungliga förslaget där styrelsens rätt att godkänna uthyrning i andra hand skulle begränsas eller helt avskaffats har vi varit emot att man från lagstiftarens sida skulle sätta sig över bostadsrättsföreningens inre liv. Beslut om hur uthyrning i andra hand ska ske inom respektive förening anser vi ska fattas i demokratisk ordning bland de egna medlemmarna. Vi skulle däremot välkomna en möjlighet för de bostadsrättsföreningar som så önskar att fatta ett beslut om att de egna stadgarna skulle tillåta helt fri andrahandsupplåtelse. Den möjligheten finns inte idag, eftersom stadgarna enligt lag måste innehålla någon form av reglering i denna fråga. En annan önskvärd förändring hade varit att bostadsrättsföreningen getts möjlighet att ta ut en högre månadsavgift under den tid som en lägenhet är uthyrd i andra hand. Detta för att kompensera ekonomiskt för att medlemmen som hyr ut sin lägenhet inte är tillgänglig för att bidra till det löpande arbetet inom bostadsrättsförningen Bostadsrätternas uppfattning är också att en majoritet av alla människor skaffar sin bostad för att det är där man vill bo. Vi har därför svårt att se att förändringar i regelverket plötsligt skulle tillföra ett stort antal lediga lägenheter till bostadsmarknaden. Lika lite tror vi att bostadsrätter i någon större omfattning skulle bli spekulationsobjekt som man köper enbart i syfte att hyra ut i andra hand. MÅNGA MOTSTRIDIGA VILJOR Meningarna går isär om på vilka villkor som uthyrning i andra hand ska tillåtas. Vissa föreningar ser positivt på en uppluckring av regelverket, andra ser det som ett hot mot den egna verksamheten. Det finns också i många fall skiljelinjer mellan föreningarnas styrelsemedlemmar och de boende och i viss mån även mellan storstadsregionerna och de mindre orterna. Klart är att det idag finns en starkare känsla av privat äganderätt kring den egna bostadsrätten. Priserna är i många fall höga och det åtagande man gjort för att förvärva bostaden är stort. Jämfört med tidigare har man redan idag en större egen bestämmanderätt över sin bostadsrätt, bland annat när det gäller ombyggnader och större renoveringar. Äganderättskänslan kan därför vara svår att kombinera med ett strikt regelverk kring möjligheten att hyra ut bostaden i andra hand. Det är också viktigt att peka på att regelverket kring uthyrning i andra hand förändrades i början av 2000-talet. Redan befintliga beaktansvärda skäl som till exempel studier eller arbete på annan ort kompletterades då med att man kunde få prova på ett samboliv, vårda sjuka nära anhöriga i deras hem eller att i förtid köpa en lägenhet ämnad för ett senare pensionärsboende. De vanligaste orsakerna till varför man vill hyra ut sin lägenhet täcks därmed redan in. Därför anser Bostadsrätterna att det behövs utbildning, många tror att det är svårare att få hyra ut i andra hand än vad det faktiskt är. Till det som talar emot en friare uthyrning i andra hand är att man från föreningarnas håll är oroliga över att det ska bli färre permanentboende i fastigheterna som kan vara med och dela på ansvaret för skötseln. Någon form av begränsningsregel måste därför finnas. En sådan skulle kunna vara att man från styrelsens sida ska kunna strama åt uthyrningar i andra hand om exempelvis 25 procent av lägenheterna redan är uthyrda. Det är en framtida utmaning att hitta en lösning som alla parter kan känna sig nöjda med. OMBILDNING TILL ÄGARLÄGENHETER I dagsläget kan ägarlägenheter endast skapas i nyproducerade fastigheter alternativt i fastigheter som inte har innehållit bostäder under de senaste åtta åren. Regeringen har tillsatt en utredning med uppdraget att se över en möjlig förändring av dessa regler och i utredningens referensgrupp ingår en representant från Bostadsrätterna. Om man i framtiden skulle kunna omvandla en bostadsrättsförening till ägarlägenheter skulle detta kunna erbjuda en tänkbar lösning på bland annat andrahandsproblematiken. Ett sådant förslag ligger dock, om det blir verklighet, relativt långt fram i tiden. 10 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

LAGEN OM UTHYRNING AV EGEN BOSTAD SFS 2012:978 Bostadsrättshavare och andrahandshyresgäst är fria att komma överens om hyrans storlek. Är hyresgästen missnöjd med hyresnivån kan prövning begäras hos hyresnämnden. Som skälig hyra betraktas numera bostadsrättsägarens beräknade kapital- och driftskostnader för lägenheten. Kapitalkostnader beräknas på bostadens marknadsvärde med ett par procents avkastning utöver gällande referensränta. I driftkostnader ingår avgift till bostadsrättsföreningen, el, vatten, bredband med mera. För en möblerad lägenhet kan ersättning även tas ut för slitage av möbler. En bostadsrättshavare kan inte längre bli skyldig att betala tillbaka en för hög hyra retroaktivt. Om en tvist uppstår, och hyresnämnden anser att hyran är för hög, kan den besluta om att hyran kan sänkas men tidigast från det datum då andrahandshyresgästen lämnade in sin ansökan. Båda parter har möjlighet att överklaga ett beslut i hyresnämnden till hovrätten. Inte heller den som hyr ut lägenheten, och avtalar om en hyra som är lägre än vad som kan anses som ett skäligt belopp, har rätt att i efterhand begära en höjning av hyran. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 11

Nya spelregler för seniorbostäder kan öka boendekostnaderna väsentligt Den 1 januari 2013 utökades diskrimineringslagen till att också omfatta vilka åldersregler som bostadsrättsföreningar som erbjuder seniorboende kan ställa på nya medlemmar. Den undre åldersgränsen finns fortfarande kvar, däremot får ingen övre gräns tillämpas, eftersom detta anses vara åldersdiskriminering. För bostadsrättsföreningar med seniorinriktning innebär det en stor risk för att antalet medlemmar som vill och orkar engagera sig i styrelse och arbetsgrupper blir allt färre. BESLUT SOM FÅR KONSEKVENSER Runt om i landet finns det flera bostadsrättsföreningar som enbart vänder sig till äldre som vill ha ett tryggt och bekvämt boende. Vanligt är att den nedre åldersgränsen är 55 år och fram till årsskiftet 2012/2013 har många av dessa föreningar även tillämpat en övre åldersgräns för nya medlemmar. Det är nu inte längre möjligt. Jämfört med en vanlig bostadsrättsförening har en seniorförening oftast betydligt mer yta som inte är bostadsyta i och med alla gemensamhetsutrymmen som finns. Verksamheten är också mer omfattande. Detta ställer stora krav på arbetsinsats från såväl styrelsens medlemmar som de arbetsgrupper som oftast finns för de olika aktiviteterna. Seniorföreningarna är därför beroende av att en relativt stor andel av de boende kan vara med och dra sitt strå till stacken. Alternativet är att en redan hög boendekostnad blir ännu högre genom externt köpta tjänster. Brf Rönningeborg i Salem strax söder om Stockholm är en av landets största seniorföreningar. Här finns 261 lägenheter, en egen restaurang och en mängd olika aktiviteter. Tidigare har man haft en övre gräns på 70 år för nya medlemmar, något som fungerat väl sedan husen byggdes 1971. Monica Kärrström är ordförande och hon arbetar även aktivt med förvaltningsfrågor. Vi bedriver en omfattande verksamhet inom föreningen, bland annat har vi anställda inom fastighetsskötsel och lokalvård samt avtal med en extern entreprenör som sköter vår restaurang. För att allt ska fungera krävs att de boende också engagerar sig på olika sätt. Eftersom vi som bor här trivs och vill bo kvar har vi redan en medelålder som ligger runt 75 år. Sannolikt kommer den att stiga nu när vi inte längre kan behålla vår övre åldersgräns för nya medlemmar. Monica är väl medveten om att ålder, varken låg eller hög, nödvändigtvis går att koppla till hur pigg eller frisk en person är. Generellt sett är det ändå så att både ork och hälsa försämras med åren. Ju fler uppgifter som vi behöver anställa någon för att utföra, desto högre blir vår månadsavgift. PÅ BESÖK HOS MINISTERN Den förändrade diskrimineringslagens påverkan på landets seniorföreningar har varit en av Bostadsrätternas prioriterade frågor under 2012. Lagstiftningens syfte är att stärka de äldres rätt i samhället totalt sett och på arbetsmarknaden i synnerhet. Någon särskild hänsyn har därför inte tagits till att den nya skrivningen påverkar seniorföreningarnas möjlighet att bedriva en effektiv verksamhet. En gemensam uppvaktning av ansvarig minister, integrationsminister Erik Ullenhag, gjordes under året av Bostadsrätterna tillsammans med representanter från tre seniorföreningar. En av dessa var Brf Rönningeborg. Monica Kärrström, ordförande i Brf Rönningeborg. Vi fick inget som helst gehör för att få ha kvar vår övre åldersgräns, men konstigt nog betraktas inte den undre som någon form av diskriminering. På frågan om hur vi skulle kunna säkerställa vår framtida verksamhet föreslog Erik Ullenhag att vi i stället skulle ställa krav på att nya medlemmar skulle vara tillräckligt pigga och friska för att kunna vara med och bidra. Men det är ju omöjligt för oss, vi har ingen medicinsk kompetens. Jag vet i alla fall en seniorförening som redan har blivit skadeståndsskyldig efter att ha nekat en person på medicinska grunder. SKRIV OM STADGARNA Från Bostadsrätternas sida kan vi bara konstatera att det i nuläget inte finns något ytterligare att göra. Skrivningen i lagen är dålig, men för att få den prövad krävs att någon seniorförening väljer att stå fast vid sina ursprunliga stadgar och får ett ärende prövat via hyresnämnd och hovrätt. Samtidigt är det inget vi kan rekommendera. Även om man skulle vinna målet finns risken att föreningen blir skadeståndsskyldig gentemot den medlem som inte fick sälja sin lägenhet och som kanske vid ett senare skede inte får lika mycket betalt. Att seniorföreningarna justerar sina stadgar och tar bort den övre åldersgränsen är sannolikt därför det bästa rådet. Hos Brf Rönningeborg har man motvilligt accepterat nuläget. Sedan årsskiftet har två personer i 90-årsåldern flyttat in. Det är givetvis inget personligt, vi har fått två mycket trevliga nya medlemmar. Men ideologin kring det som är Brf Rönningeborg försvinner när vår förening blir av med sin självbestämmanderätt. Inför nästan varje årsstämma har frågan om att antingen slopa eller höja den övre åldersgränsen väckts av någon medlem, men det har alltid varit en klar majoritet för att behålla de åldersregler vi alltid haft. Intresset för att flytta till Brf Rönningeborg är stort både bland fyrtiotalisterna och äldre. Flera mäklare har hört av sig för 12 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

att kontrollera att det nu är fritt fram att sälja även till äldre personer. Monica förklarar dock att de även fortsättningsvis kommer att vara tydliga gentemot de personer som är intresserade av att köpa en lägenhet hos Brf Rönningeborg om vad det innebär att bo i föreningen. Hela vår verksamhet bygger på att alla är med och bidrar. Annars kan vi inte inom nuvarande kostnadsram fortsätta att hålla igång gymnastiksal, bibliotek, vävstuga, snickarverkstad och allt annat som finns här. Eller sköta om våra markytor. Det vill säga allt det som gör att så många vill bo här. Brf Rönningeborg erbjuder sina bostadsrättshavare ett brett utbud av aktiviteter. Intresset för att delta är stort. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 13

Eolshäll, projektet där det mesta gick fel har blivit rätt till slut Nu står det äntligen klart, huset och bostadsrättsföreningen som en del trodde skulle bli SBCs och Bostadsrätternas fall. Evakuering av de boende, kostnadsfördyringar, fuskbygge och fuktskador med risk för mögel. Ibland såg listan på eländen ut att aldrig ta slut. Men när man idag står på altanerna och blickar ut över Mälaren är det svårt att ana att detta är något annat än ett succéprojekt. RÄTT FÖRUTSÄTTNINGAR, FEL GENOMFÖRANDE Det handlar om bostadsrättsföreningen Eolshäll i Mälarhöjden i södra Stockholm. Föreningen består av 48 lägenheter i tre huskroppar på en sluttande tomt med hänförande utsikt över inloppet till Stockholm från Mälarsidan. I bergrummen, som idag används till bilparkering, låg tidigare ett reningsverk. Härifrån har de boende hissar rakt upp till lägenheterna. Förutsättningarna var goda och förväntningarna var ursprungligen stora på detta bosparprojekt. Projektet har hela tiden hanterats av SBC Mark AB, initialt ett dotterbolag till SBC AB, men konsekvenserna har varit stora för även för Bostadsrätterna (tidigare SBC ekonomisk förening), i sin egenskap av huvudägare av SBC. Göran Olsson, vd för ekonomisk förening, har också varit engagerad i den byggande bostadsrättsföreningens styrelse. STORA FÖRSENINGAR När byggnationen inleddes 2006 var det högkonjunktur i byggbranschen och det visade sig vara svårt att få in offerter för en totalentreprenad modellen som SBC arbetat med under många år. Istället valde SBC att engagera ett projektledningsföretag och själva handla upp de många delentreprenader som krävs för ett husbygge. En byggmodell som visade sig vara svår att hantera. I juni 2007 började flyttlassen gå mot den nya adressen i Mälarhöjden. Lite försenat, men i huvudsak enligt de löften bostadsrättshavarna fått. Men husen var då långt ifrån färdigbyggda, istället tvingades SBC hitta tillfälliga alternativa boenden för dem som sålt sina lägenheter eller villor med sikte på ett nybyggt Eolshäll. Snart visade det sig dock att det inte bara var tidspassningen som var problemet; det upptäcktes även ett omfattande byggfusk med bland annat felbyggt värmesystem och allvarliga fukt- och mögelproblem. Några av Sveriges främsta byggexperter tillkallades och deras utlåtande var; Husen måste i princip byggas om från grunden. De som köpt bostadsrätterna var tvungna att acceptera ytterligare tillfälliga boenden, återinflyttning beräknades kunna ske först 2010. De boende erbjöds också återköp av sina lägenheter till marknadspris något som endast ett fåtal kom att utnyttja. KOSTSAMT ANSVARSTAGANDE För SBC som byggherre var läget allvarligt. Återställandet beräknades kosta minst 100 miljoner kronor extra. Skulle de som kanske en normal byggherre gjort, sätta bostadsrättsföreningen i konkurs och fly fältet? Men mycket snart kom SBC fram till att det inte fick bli de som köpt lägenhet bostadsrättshavarna som skulle drabbas. Även om notan skulle bli väldigt hög. Här handlade det om att ta ansvar för både bostadsrättshavarna och företagets goda namn. Initialt ställde den ekonomiska föreningen ut ett lånelöfte om 50 miljoner kronor till SBC för att garantera en finansiell säkerhet. Byggverksamheten inom bolaget avvecklades och övriga pågående byggprojekt i Stockholm och Göteborg avyttrades. Våren 2009 genomfördes ett en nyemission av aktier i SBC om 100 miljoner kronor som den ekonomiska föreningen garanterade. Sammanlagt kom den ekonomiska föreningen att köpa nya aktier för 85 miljoner kronor. YTTERLIGARE PROBLEM EFTER HAND Under 2010 flyttade bostadsrätthavarna tillbaka, men många mindre och större problem återstod byggfusket var inte något som enbart gällde nybyggnationen av huset. Under 2011 2012 åtgärdades dessa fel och i början av 2013 genomfördes garantibesiktningen av huset. Därefter kunde den byggande styrelsen äntligen överlämna ansvar och möjligheter till de boende. Huset var nu i det skick man drömde om 2006. 14 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Eolshäll, ett bosparprojekt med 48 lägenheter som ligger vackert vid Mälaren. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 15

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Riksförbundet Bostadsrätterna Sverige Ekonomisk förening (Bostadsrätterna) får härmed lämna årsredovisning 2012-01-01 2012-12-31. FÖRENINGEN STARTADE 1921 och verksamhet har bedrivits i mer än 90 år under namnet SBC. Verksamheten syftar till att främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Medlemmarna består av bostadsrättsföreningar och bosparare. Bostadsrätterna uppfyller sina ändamål genom att på olika sätt konkret stödja medlemsföreningarnas verksamhet, medverka till framtagandet av nya bosparprojekt för bosparmedlemmar och på olika sätt verka för bostadsrättens ställning i samhället. Antalet föreningsmedlemmar per den 31 december 2012 uppgår till 6 063 (6 086) och antalet bosparmedlemmar till drygt 15 000. Föreningen har fortsatt att erbjuda första medlemsåret utan avgift. I samband med bostadsrättsmässorna i Göteborg och Malmö har möten arrangerats i syfta att locka in fler föreningar som medlemmar. STYRELSERÅDGIVNINGEN per telefon och e-post är den del av verksamheten som är mest efterfrågad av medlemmarna. Under 2012 har rådgivningen mottagit mer än 12 000 telefonsamtal. Till detta kommer epostfrågor till Fraga som under året uppgått till mer än 7 000. Genom rådgivningen har styrelserna i medlemsföreningarna möjlighet att snabbt få svar på sina frågor eller få förslag på rådgivare som kan hjälpa föreningarna. En annan viktig del av verksamheten är utbildningen. Under 2012 har mer än 100 kurstillfällen erbjudits. Styrelser som har goda kunskaper sköter också sina föreningar på ett bättre sätt och det gynnar bostadsrätten. All utbildning kan nyttjas obegränsat och utan särskild avgift av medlemmarna. Ett tredje sätt att uppfylla stadgarnas krav på stödjande verksamhet är att ge ut nyhetsbrev. Sådana skickas ut till styrelserna cirka tolv gånger per år genom Bostadsrätterna Direkt. Till medlemmar i föreningarna och bosparmedlemmar skickas nyhetsbrevet Din Bostadsrätt ut fyra gånger per år. Nyhetsbrevet skickas ut i cirka 250 000 exemplar. I nyhetsbreven behandlas aktuella frågor som är till nytta i verksamheten. Föreningen har under året fortsatt att utveckla hemsidan för föreningar och bosparsidorna. Den medlemsförmån som innebär att föreningarna på ett enkelt sätt kan ha en lättadministrerad hemsida har under året förnyats och en betydligt modernare hemsida erbjuds nu föreningarna. Föreningen erbjuder även en rad andra medlemsförmåner. Den viktigaste är en fastighets- och hemförsäkring som är anpassade till bostadsrättsföreningars behov. INTRESSEARBETET HAR under 2012 varit omfattande. Föreningen medverkar i två utredningar som under året påbörjat sitt arbete. Skatteutredningen ska bland annat komma med förslag som rör oäkta föreningar. Ägarlägenhetsutredningen ska lämna förslag på hur det ska göras möjligt att ombilda äldre bostadshyresfastigheter till ägarlägenheter. Den fråga som under året kommit att väcka mest uppmärksamhet är förslaget att underlätta andrahandsuthyrning för att öka tillgången på bostäder. Andra frågor som behandlats är frågan om åldersdiskriminering i seniorbostadsrättsföreningar med en övre åldersgräns för medlemskap. Dessa föreningar kan inte nu längre tillämpa den övre åldersgränsen vid prövning av medlemskap. Flerårsöversikt Omsättning, resultat och ställning 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning, kkr 27 723 27 046 27 456 22 127 19 113 Rörelseresultat, kkr -1 378-1 978 1 269-3 504-5 261 Resultat efter finansiella poster, kkr 3 007 29 041-19 832 1 109-6 626 Balansomslutning, kkr 176 804 173 804 146 138 165 690 165 311 Soliditet (1) 97 % 97 % 95 % 96 % 96 % Avkastning på eget kapital (2) 1,37 % 19,04 % -13,60 % 0,01 % -0,42 % Medelantal anställda 12 12 12 12 11 (1) Justerat eget kapital/balansomslutning (2) Nettoresultat/genomsnittliga justerat eget kapital 16 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Bankföreningen har länge arbetat för att ett statligt bostadsrättsregister ska införas. Det politiska intresset har dock varit begränsat och det förefaller nu som om frågan helt är avförd från dagordningen genom ett regeringsbeslut. Föreningen var traditionsenligt närvarande under Almedalsveckan. FÖRENINGEN HAR under året medverkat i externa utbildningar såsom olika högskolors fastighetsmäklarutbildning. Även mäklarorganisationer, utbildningsföretag och andra organisationer har använt medarbetare från föreningen som föredragshållare. är oförändrad, 45 procent. Styrelsen har också anställt en ny vd Ulrika Blomqvist som tillträder sin befattning dem 15 april 2013. Under räkenskapsåret har styrelsen haft sju sammaträden varav ett flerdagars internatsammanträde. Ledamöternas deltagandefrekvens på sammanträdena har uppgått till 94 procent. STYRELSEN HAR UNDER året förutom löpande ärenden och rapporter arbetat med principiella ställningstaganden i intressefrågor som rör bostadsrätten och följt det arbete som bedrivs inom kansliet. Genom den försäljning som skett av delar av aktieinnehavet i SBC AB har också styrelsen lagt ner mycket arbete på ägarfrågor och principer för hantering av föreningens likvida medel. Under året slutfördes överlåtelsen av 20 procent av aktierna i SBC Sveriges Bostadsrätts- Centrum. Föreningens ägarandel i bolaget Förslag till vinstdisposition Till fullmäktigesammanträdets förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel från föregående år 112 688 377 Årets resultat 2 707 293 115 395 670 disponeras så att balanseras i ny räkning 115 395 670 115 395 670 Föreningens resultat och ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar med tilläggsupplysningar. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 17

Balansräkning Belopp i kkr not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella tillgångar Aktiverade kostnader, investering i hemsida 5 6 978 2 361 6 978 2 361 Materiella tillgångar Inventarier 6 433 963 433 963 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 7 860 2 200 Andelar i intressebolag 8 95 248 92 741 Fordringar hos SBC Stiftelseförvaltning AB 9 - - 96 108 94 941 Summa anläggningstillgångar 103 519 98 265 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 217 6 Skattefordringar 1 637 1 226 Övriga fordringar 10 239 27 330 Fordran dotterbolag 468 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 701 470 3 262 29 032 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 13 62 931 44 412 62 931 44 412 Kassa och bank 12 7 092 2 095 7 092 2 095 Summa omsättningstillgångar 73 285 75 539 SUMMA TILLGÅNGAR 176 804 173 804 18 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Belopp i kkr not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 14 886 15 100 Reservfond 40 943 40 943 55 829 56 043 Fritt eget kapital Balanserad vinst 112 688 83 359 Årets resultat 2 707 29 329 115 395 112 688 Summa eget kapital 171 224 168 731 Obeskattade reserver 15 168-168 0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 001 2 120 Övriga kortfristiga skulder 881 1 202 Skulder till dotterbolag - 30 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 2 530 1 721 5 412 5 073 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 176 804 173 804 POSTER INOM LINJEN Ställda panter Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 160 547 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 19

Resultaträkning 2012-01-01 2011-01-01 Belopp i kkr Not 2012-12-31 2011-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning 27 723 27 046 27 723 27 046 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 1, 2-13 473-15 682 Personalkostnader 3-13 207-12 212 Avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar 5, 6-2 421-1 130 Rörelseresultat -1 378-1 978 Resultat från finansiella intäkter och kostnader 4 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 736 37 650 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 351-6 631 Resultat efter finansiella poster 3 007 29 041 Bokslutsdispositioner 15-168 288 Resultat före skatt 2 839 29 329 Skatt -132 - ÅRETS RESULTAT 2 707 29 329 20 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA

Tilläggsupplysningar och noter Redovisningsprinciper De redovisningsprinciper som är tillämpade överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Allmänna råd och rekommendationer från Bokföringsnämnden och FAR. Föreningen är en moderförening men med hänsyn till undantagsreglerna i ÅRL 7:3 upprättas ingen koncernredovisning då dotterföretaget Institutet för Bostadsrätt IFB AB är av ringa betydelse och ej väsentligt påverkar det egna kapitalet i Bostadsrätterna. Följande värderings- och omräkningsprinciper är tillämpade i årsredovisningen: Intäktsredovisning Intäkter redovisas när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitlig sätt och när huvudsakligen alla risker och rättigheter som är förknippade med ägandet övergått till köparen, vilket normalt inträffar i samband med leverans. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångarna är redovisade till anskaffningskostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar baserade på en bedömning av tillgångarnas livslängd. Avskrivning enligt plan är gjorda enligt följande: Inventarier 20 % Balanserade utgifter 20 % Fordringar Fordringar är redovisade till det belopp varmed de beräknas inflyta. Periodiseringar Periodiseringar av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Not 1 Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning 2012 2011 Revisionsuppdrag 255 140 Övriga uppdrag - - Summa 255 140 Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 2 Leasing Årets kostnad för leasingavtal uppgår till 256 (182) kkr. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden. Not 3 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2012 2011 Antal anställda Varav antal män Antal anställda Varav antal män Medeltalet anställda 12 8 12 8 Totalt 12 8 12 8 2012 2011 Löner och andra Sociala kostn. Löner och andra Sociala kostn. ersättningar (varav pens.kostn.) ersättningar (varav pens.kostn.) Styrelse och vd 1 501 1 459 Övriga anställda 6 601 6 530 Totalt 8 102 4 426 7 989 4 386 (1 507) (1 453) Av föreningens pensionskostnader avser 0,4 (0,4) vd. Vd har ett avtal med föreningen gällande tjänstepension från 60 till 65 års ålder. Kostnaden för detta är betald. Vd har i samråd med styrelsen valt att kvarstå i sin befattning varvid gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. För pension efter 65 år gäller ITP-planen. Sjukfrånvaro har under räkenskapsåret uppgått till 2,08 % (2,29 %) av total ordinarie arbetstid. ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA 21

Not 4 Finansnetto 2012 2011 Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter 2 745 1 002 Värdereglering kortfristiga placeringar 485 1 222 Värdereglering långfristiga placeringar 2 506 35 426 5 736 37 650 Räntekostnader och övriga finansiella kostnader/förluster -11-6 543 Värdereglering kortfristiga placeringar - - Nedskrivning aktier dotterbolag -1 340 - Nedskrivning långfristig fordran (Stiftelseförvaltning AB) - -88-1 351-6 631 Finansnetto totalt 4 385 31 019 Not 5 AKTIVERADE KOSTNADER 2012-12-31 2011-12-31 Utveckling av föreningens hemsida Ingående anskaffningsvärde 2 951 - Balanserade utgifter hemsida 6 509 2 951 Utgående ack. anskaffningsvärden 9 460 2 951 Ingående avskrivningar enligt plan -590 - Årets avskrivningar enligt plan -1 892-590 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -2 482-590 Utgående planenligt restvärde 6 978 2 361 Not 6 Inventarier, verktyg och installationer 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2 839 2 328 Inköp - 511 Utgående ack. anskaffningsvärden 2 839 2 839 Ingående avskrivningar enligt plan -1 876-1 337 Årets avskrivningar enligt plan -530-539 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -2 406-1 876 Utgående planenligt restvärde 433 963 Not 7 Andelar i koncernföretag Antal andelar Kapitalandel % Bokfört värde Institutet för Bostadsrätt IFB AB 3 000 100 % 860 Org.nr säte Eget kapital resultat Institutet för Bostadsrätt IFB AB 556252-2135 Stockholm 863-404 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2 200 2 200 Anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde 2 200 2 200 Ingående nedskrivning 0-100 Årets värdereglering -1 340 100 Utgående nedskrivning -1 340 0 Bokfört värde 860 2 200 22 ÅRSREDOVISNING 2012 BOSTADSRÄTTERNA