2013-06-10 UNDERHÅLLS- OCH FÖRNYELSEPLAN. Enligt lag är vår samfällighet skyldig att avsätta medel till fonder för underhåll och förnyelse av vår gemensamma egendom. Samfälligheten är även skyldig att upprätta en underhållsoch förnyelseplan med uppgifter så att beräkning av framtida fondavsättningar kan göras. Planens innehåll och syfte: Beskrivning av anläggningar vars underhåll ska täckas av fonden/ fonderna Fastställa anläggningens värde eller beräkna återanskaffningskostnaden med hjälp av tillgänglig kunskap. Fastställa en årlig fondavgift. Underlaget ska vara återanskaffningskostnad och beräknad livslängd av respektive anläggning. ÅTERANSKAFFNINGSKOSTNAD OCH LIVSLÄNGDER Nedanstående uppskattningar är gjorda år 2012/ 2013 ASFALTYTOR Villaägarnas riksförbund anger 25 år som livslängd/ underhållsintervall för asfalt. Föreningens asfaltytor anlades 1979 och är således 33 år gamla. Asfaltytorna har mycket sättningar, sprickor samt lagningar efter kabeldragning. Skicket tyder på att återanskaffning bör göras inom de närmaste åren dock senast år 2020. Ytorna är då 41 år gamla. Kostnaden för ny asfalt (prisläge 2012) inklusive nödvändiga justeringar, fräsning samt brunnsjustering och i förekommande fall byte till justeringsbara brunnar är enligt infodrade anbud/ prisuppgifter ca 850.000 kr. Asfalterad yta på GC- vägar och parkeringsplatser är ca 5300m 2 Observera: Då och då uppstår behov av smärre lagningar och justeringar. Dessa kostnader ingår inte i ovanstående kalkyl. Medel för dessa åtgärder tas upp i driftbudgeten för respektive år. VATTEN OCH AVLOPP Enligt anläggningsbeslutet (se ovan) ingår vatten- och avloppsledningarna, från de av kommunen upprättade förbindelsepunkterna i Kroggärdesvägen och Raabs väg fram till gränsen för varje ansluten fastighet, i samfällighetens egendom. Livslängden är enligt Kalmar Kommun 50-70 år. Enligt Villaägarnas Riksförbund är livslängden 40 år. Enligt SVU (Svenskt Vatten Utveckling) kan Va- näten hålla upptill 100 år. Vårt VA- system är 33 år och vi kalkylerar med att det behöver återanskaffas senast 2060. Systemet är då 81 år.
Livslängden beror på många faktorer bland annat: Rörens kvalitet Markens beskaffenhet Kvalitéten på utförandet Ungefärlig kostnad enligt Kalmar Kommun (år 2012) för att åtgärda samtliga tre ledningar (vatten, dagvatten, avlopp) ~5 000-7000 kr/m. Längd= ca 1250m Kostnad 6000kr/m Summa= 1250m x 6000kr/m= 7.500.000 kr FJÄRRVÄRMESYSTEM Samfällighetens system för värme i våra hus har genom åren genomgått förbättringar men fortfarande finns brister ex. ledningsknack och mycket spolande innan varmvattnet kommer fram. Läckage som inträffat under senare år indikerar att systemet åldras i en allt snabbare takt. Systemet anlades 1977-78 och är således 35 år. En omläggning av ledningssystemet för fjärrvärme måste samordnas med omasfaltering av våra GC- vägar. Anläggning av fiberkabel bör ske vid samma tillfälle. Vid årsstämman 2012 inkom en motion angående direktanslutning av fjärrvärme till våra fastigheter. Motionen är välformulerad och beskriver bl.a. för- och nackdelar med direktanslutning till Kalmar Energis fjärrvärmenät. Enligt Villaägarnas Riksförbund är livslängden för en värmekulvert 30 år. I motionen enligt ovan anges livslängden för undercentralen till 20-30 år. Systemet inkl. undercentralen är 34-35 år. Det kan därför anses hög tid att uppgradera uppvärmningssystemet senast år 2020. Förhandlingar pågår med Kalmar Energi och vi vet i febr. 2013 att vi kan få levererat fjärrvärme till samfälligheten med separat mätning och varmvattenberedning för 68 000 kr/hus inkl moms. (Normalt anslutningspris i fjärrvärmeområden). Värmeväxlaren som måste finnas i varje hus kostar ca. 30000 kr och ingår i priset. Livslängden på värmeväxlaren är ca. 20 år. VÄRMEPUMP ATT JÄMFÖRA MED FJÄRRVÄRME Luftvattenvärmepump är ett alternativ som undersöks. Vi har fått in priser från två leverantörer. Prisförslagen indikerar att investeringskostnaden för luftvattenvärmepump hamnar i samma nivå som kostnaden för nytt fjärrvärmesystem. En värmepump arbetar i cirka 15-20 år innan den är förbrukad. Efter halva tiden behöver man kanske byta ut kompressorn. En sådan kostar i runda tal 10 000 kr.
De prisförslag vi har visar en kostnad av cirka 85000 kr per fastighet, men genom att varje fastighetsägare står för sin anläggning så är kostnaden berättigad till ROTavdrag. Det innebär en verklig kostnad på cirka 74000 kronor. Den minskade totala energimängden om värmepump används innebär en årlig besparing av 40-60 % av nuvarande kostnad för värme och varmvatten eller någonstans mellan 7000-10000 kr/år och fastighet. Detta innebär att investeringskostnaden är tillbakabetalad många år innan pumpen är slut och behöver bytas. GARAGE De 50 gemensamma garagen (ga:2) utgör en samfällighet för anläggningens utförande och drift. År 2010 bytes garageportarna ut och ytterpanelen laserades. År 2011 inleddes utbyte av takpappen och detta arbete kommer att behöva fortsätta kommande år. Även ytterbelysningen förbättrades på något garage och ytterligare förbättringar är planerade under åren 2013-2015. Enligt Villaägarnas Riksförbund är livslängden för takpapp 25 år. Andra internetsidor pekar på 30 år men med regelbundet underhåll vart 10 år kan livslängden förlängas till 40-50 år. Garageportarnas livslängd kan bedömas till 35 år. Ommålning av ytterpanelen görs lämpligen vart 7 år. Elledningarna bör ses över vart 30 år och bytas efter behov. Enligt arbeten som utfördes 2011 var kostnaden för byte av takpapp 5000 kr/ plats. Det innebär att kostnaden för återstående ca. 25 garageplatser är ca 120.000 kr och för samtliga 50 garageplatser 250.000 kr. Kostnad för byte av garageportarna kan bedömas till ca 50 st x 9000 kr Summa 450.000 kr. Ommålning av ytterpanel ca 10.000 kr LEKPLATSER Samfällighetens fyra lekplatser har delvis olika lekredskap med olika åldrar. Delområde 1 fick delvis nya lekredskap år 2011 och alla är i gott skick. Delområde 2 har ca 5 år gamla lekredskap i gott skick. Delområde 3 har en mindre lekplats. Sargen runt lekplatsen bör eventuellt bytas innan ny beläggning av GC- vägen blir aktuell. Delområde 4 har lekredskap i gott skick. Enligt Villaägarnas Riksförbund är livslängden för lekutrustning 10 år och ommålning bör ske vart 4 år. Lekutrustningen för samtliga lekplatser beräknas kosta totalt 300.000 kr.
BELYSNINGAR Föreningen har 24 belysningsstolpar med armaturer utmed våra GC- vägar. Garagebelysning förekommer på 8 av våra 9 garagelängor med totalt 9 belysningsarmaturer. Belysningsarmaturer inklusive stolparna är sedan området anlades 1978. I kalkylen utgår vi från att samtliga armaturer inklusive garagebelysningen behöver bytas om 20 år d.v.s. 2032. Elkablage som försörjer gatubelysningen och garagen ägs av samfälligheten och antas ha lång livslängd. Enligt Villaägarnas Riksförbund och andra internetsidor redovisas 30 år som livslängd, men vi räknar med att kablagen håller till år 2032 d.v.s. ytterligare 20 år. Belysning Antal st Nyanskaffning kr/ st Materialkostnad kr tot Installation Kr tot TOTALT kr Stolpar 24 1500 36000 5000 41000 Stolparmatur 24 3500 84000 27000 111000 Garagebelysning (befintlig) 9 3500 31500 3500 35000 Garagebelysning (utökad) 5 3500 17500 2500 20000 KABEL TV Enligt Villaägarnas Riksförbund är livslängden/ underhållsintervallet 15-20 år för ett kabel-tv nät. Vårt nät är äldre och bör vara moget för en uppgradering. Detta bekräftas även av Tele 2 medarbetare. Kabeln som ligger är en koaxialkabel och är antagligen nedgrävd och skulle då inte ligga i något rör. Är detta fallet måste ett helt nytt nät anläggas. Samfälligheten betalar för närvarande 17000 kr/år. I denna summa ingår 4-5 kanaler. Förutom nämnd summa betalar varje hushåll ett varierande belopp beroende på vilka kanalpaket och vilken tjänsteleverantör man valt. FIBERKABEL Fiberkabelnät anses vara framtidens system för våra kommunikationslösningar i hemmet och medför flera valmöjligheter redan idag, men kommer framför allt att ge oss möjligheten att få del av framtidens tjänster som kommer i allt snabbare takt. Vi kan sägas framtidssäkra våra fastigheter vilket vi måste se som värdehöjande och vara attraktivt för en köpare den gång respektive fastighet ska säljas. Ska fiberkabelnät anläggas bör detta ske innan beläggning av GC- vägar utförs. Vi har troligen flera valmöjligheter som vi ska arbeta vidare med:
1. Låta Telia anlägga ett fiberkabelnät där vi binder oss till Telias tjänster i 10 år framåt. 2. Kalmar Energi erbjuder öppet fiberkabelnät vilket får användas av alla tjänsteleverantörer av bredband, tv och telefoni. Detta alternativ öppnar möjligheten att få fler och kanske bättre tjänster att välja mellan. Fiberkabel har mycket lång livslängd. Framtida underhåll är svårt att uppskatta. Enligt punkterna 1 och 2 ovan: 1. 560.000 kr är samfällighetens engångskostnad enligt offert från Telia. Dessutom kommer 18704 kr/mån (334 kr/hushåll) att debiteras samfälligheten. Denna summa avser: Produkter Fibernät, Fiberportar Digital- tv box Gateway (Trådlös router) Tjänster Bredband 50/8 100/10 Bredbandstelefoni Digital-tv Lagom 18 kanaler Installationshjälp Telia Smart Summan 334 kr/mån (18704 kr) ska vidaredebiteras till hushållen. 2. Kalmar Energis fibernät är ett öppet nät. Det innebär att nätet kan användas av flera olika operatörer. Via operatörerna erbjuds konsumenter och företag internet och andra tjänster. Flera operatörer ger frihet att välja bland en stor mängd tjänster. Kalmar Energi arbetar intensivt med att ta fram ny affärsmodell för fiber men den är inte färdig i dagsläget så hur tjänster kan erbjudas i nätet och hur prissättningen kommer se ut är inte klarställt. Dock finns många tänkbara varianter med kommunikationsoperatörer och/eller tjänsteleverantörer och tills eventuellt projekt med nytt fjärrvärmesystem genomförs kommer detta vara klarställt. Det förutsätts att det blir fråga om kabelläggning i samband med andra grävarbeten blir anslutningsavgiften låg och behöver kanske bara uppgå till 4000 kr/hus totalt ca 225000 kr.
Åtgärd Kostnad summa kr Återstånde livslängd antal år Sparande i fonder framtida utgifter Kr/ år Sparande till årligt underhåll Investering/ underhåll År 2013-2020 Summa kr Alternativt system luft/vatten värmepump Summa kr Asfalt 900.000 37 24.324 ok 900.000 (- Kalmar Energi asfalt) Vatten och avlopp 7.500.000 50 150.000 ok Fjärrvärme 56 st UC 1.500.000 25 60.000 ok Fjärrvärme 3.800.000 15-3.800.000 Luftvattenvärmepump 4.150.000 20 (207.500) 4.150.000 Garage exkl. målning 920.000 35 26.285 140.000 Garagemålning 15.000 6 3000 Lekplatser redskap 300.000 10 30000 Lekplatser övrigt 24.000 5 4800 Belysning 207.000 20 10350 Kabel TV 17.000-17000 Fiberkabel 224.000-56x 4000=224.000 Staket/ plank P-pl 25.500 10 2050 667 Vinterunderhåll 40.000 1 40.000 SUMMA KRONOR 303.000 kr/år = ~450kr/mån och hushåll. 50% lånas 225kr/mån hushåll 47.967 kr/år = ~71 kr/mån och hushåll 5.150.000:- Finansiering åtgärder åren 2013-2020 Asfaltering Garagetak och plåt Fjärrvärme inkl. fiber Luftvatten- värmepump Kronor Summa kronor 900.000 140.000 4.024.000 (4.150.000) 5.064.000 Eget kapital 2.564.000 Banklån 2.500.000 Årlig ränta 4%+ amort. 20 år 206.000 Summa kr/ mån och hushåll Underhålls, framtida kostnader och kostnader för åtgärder 2013-2020 225+ 71+280= 576 280
Underhålls- och Förnyelseplan Enligt lag skall grunderna för avsättningar till fonder anges i föreningens stadgar och av utgift- och inkomststat skall framgå vilka belopp som går till fondavsättning. Vår underhålls- och förnyelseplan med tillhörande arbetsdokument innehåller uppgifter om anläggningarnas utförande och standard samt uppskattade underhållsintervall och beräknad livslängd. FINANSIERING Föreningens anläggningar skall hållas försäkrade där så är lämpligt och möjligt. Vid större underhålls- och förnyelseåtgärder kommer lån att vara nödvändiga och är ett sätt att fördela kostnaderna på nuvarande och framtida medlemmar. Genom långfristiga lån får alla som använder och sliter på respektive delanläggning vara med och finansiera åtgärdena. Styrelsen har försökt att göra en skattning av det framtida investeringsbehovet, och att för varje enskilt objekt bedöma hur stor andel som skall betalas via fondering respektive lån. För anläggningar med medellånga livslängder (lekplatsen och grönområden) bedömer vi att 100 % av kostnaderna skall finns fonderade vid slutet av objektens livscykel. För anläggningar med osäkra eller långa livslängder GC- vägar, garage/ parkeringytor, belysningen, VA- ledningar, m.fl. bedömer vi att 50 % av kostnaderna skall finnas fonderade vid slutet av objektens livscykel. De kostnader som rör den löpande årliga underhållet samt där föreningens medlemmar kan förväntas utföra arbetet själva (ex. rensning av dagvattenbrunnar, målning av garage, undercentral mm) tas dessa via driftsbudgeten. ALLMÄNT Varje gemensamhetsanläggnings fonderingar jämte årligt underhåll kommer att hållas separata i bokföringen. Fonderingarna kommer att beslutas vid varje föreningsstämma men kan väntas följa Statistiska centralbyråns index 04.4 Egnahem. Basmånad är december 2012, med belopp enligt underhållsplan reviderad 2013-XX-XX. Beskattning av fondernas avkastning sker hos delägarna i enlighet med Skatteverkets bestämmelser. Fonderna skall värdesäkras genom att avkastningen tillförs de samma. En säker placering skall eftersträvas.