ÅRSREDOVISNING 2014 BRF STYRMANNEN 17
Brf Styrmannen 17 Org.nr 716416-5958 Förvaltningsberättelse 2014 Föreningens verksamhet Föreningen äger fastigheten Styrmannen 17 i vilken man upplåter 28 lägenheter med bostadsrätt samt en källarlokal med hyresrätt. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Stockholms Stads Brandförsäkringskontor, via Osseen försäkringsmäklare. I försäkringen ingår delarna styrelseansvar och försäkring mot ohyra. Försäkringsnumret är 4389 1. Lägenhetsinnehavarna är uppmanade att ha brandvarnare och egna bostadsrättsansvarsförsäkringar som tillägg i sina hemförsäkringar. Lägenheter och lokaler Av föreningens 28 medlemslägenheter har fyra lägenheter sålts. I gårdshuset köpte Petra Sandberg och Staffan Månsson lägenheten av Pablo de Mora. Alexander Ljungqvist köpte lägenheten av Karl Henrik Nilsson. I gathuset köpte Axel Enström och Anna lngelson lägenheten av Karin Markstedt och Jerry Berggren. JUrgen Conzen köpte lägenheten av Åke och Karin Gezelius. Föreningens fastighet och mark är per 2014-12-31 taxerad till 61 231 000 kronor. Den sammanlagda bostadsytan är 2430 kvadratmeter. Fören i ngsfrågor Ordinarie föreningsstämma ägde rum 2014-05-15 Styrelse Styrelsen har från 2014-05-15 haft följande sammansättning: Magnus Wahlström Mårten Bastmark Christina Zetterqvist Magnus Lind Andrea Badano Simon Bolmgren ordförande ordinarie ledamot ordinarie ledamot suppleant suppleant suppleant Styrelsen har under året haft sex protokollförda sammanträden och har haft omfattande kommunikation där emellan i olika föreningsären~ 1
Brf Styrmannen 17 Org.nr 716416-5958 Revisor Revisor har varit Joakim Mattsson Bo Revision i Sverige AB, vald på föreningsstämman 2014. Valberedning Valberedningen har bestått av Oskar Ekbom och Axel Enström. Förvaltning Den ekonomiska och tekniska förvaltningen har skötts av HSB Stockholm. Ekonomi Föreningen har god ekonomi med låg belåning och lämpliga avskrivningstider. Löner och arvoden Föreningen har inga anställda och styrelsearvode har ej utgått. Resultat och ställning. Tkr År 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning 1226 1311 1311 1225 1416 1306 1258 Res.efter finans poster -121-141 -391-195 -274 47 205 Balansomslutning 11255 11547 11068 10759 9261 8499 7828 Fond för underhåll 289 289 166 245 205 126 755 Soliditet% 84% 83% 89% 97% 67% 71% 89% Väsentliga händelser under året Projektet med fönstermålning avslutades under hösten med en slutinspektion och några mindre justeringar. Den ena av tvättstugans två tvättmaskiner ersattes med en ny. Under sommarens värsta skyfall läckte vatten in i ett förråd i källaren. Föreningens vaktmästare kunde täta sprickorna. Vaktmästaren såg även till att byta ett äldre avloppsrör i gathusets källare i förebyggande syfte. Elslingor i stuprören byttes ut. Samma leverantör anlitades för snöskottning på taken. Säkerhetsanordningarna på taket i gårdshuset kompletterades i slutet av~ 2
Brf Styrmannen 17 Org.nr 716416-5958 Vid ett fåtal tillfällen har det blivit stopp i sopsugen då exempelvis glasflaskor och kartong har slängts. Tömningen har inte fungerat tillfredsställande under året. Styrelsen har vidare arbetat med att se till att stadgar och föreningens regler för renovering har följts. Förväntad framtida utveckling Avgiften till föreningen täcker löpande drift och underhåll med viss marginal. Dagens kostnadsnivå bygger på ett fåtal medlemmars ideella arbete för föreningens styrelse. Styrelsens förhoppning är att endast enklare underhåll behövs de närmaste åren. Styrelsen ser idag ingen anledning att utöka lånet eller att höja avgiften. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat Årets resultat 3 428 982 121 039 3 550 021 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur yttre underhållsfond Överföring till yttre underhållsfond Balanserat resultat 183 693 3 733 714 3550~ 3
Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Org.nr: 716416-5958 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31 4
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Resultaträkning Rörelseintäkter Nettoomsättning Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Årets resultat Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31 1226 105 1 281 312-949 997-992 431-42 845-65 554-295 485-328 672-1 288 327-1 386 657-62 222-105 345 622 970-59 439-36 357-58 817-35 387-121039 -140 733 --~ 5
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Balansräkning 2014-12-31 2013-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella an/äggningstillgjngar Byggnader och mark Inventarier och maskiner Not 6 Not 7 10 824 615 763 10 825 378 10 694 691 11390 10 706 081 Summa anläggningstillgångar 10 825 378 10 706 081 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Not 8 Not 9 Not 10 4 973 362 550 0 2 733 so 976 421 232 8 693 6 086 735 640 10 343 3 856 35 353 791 278 49 437 Summa omsättningstillgångar 429 924 840 715 Summa tillgångar 11255 302 6
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Balansräkning 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Not 11 6 445 060 6 332 726 288 569 13 066 355-3 428 982-121 039-3 550 021 6 445 060 6 332 726 288 569 13 066 355-3 288 249-140 733-3 428 982 Summa eget kapital 9 516 333 9 637 373 Skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Not 12 Not 13 1 500 000 66 218 2 871 169 880 1 738 969 1 500 000 73 985 0 335 439 1909424 Summa eget kapital och skulder 11255 302 11546 796 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut Summa ställda säkerheter 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 Ansvarsförbindelser Inga 7
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet 2014-01-01 2013-01-01 2014-12-31 2013-12-31-121 039-140 733 295 485 328 672 174 446 187 939 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut -3 044-10 027-170 455 95 717 947 273 630-414 782-515 215-414 782-515 215 0 584 794 0 584 794-413 835 343 208 785 077 441869 371 243 785 077 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida med~-~ 8
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012: 1(K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008: 1 (K2) och BFNAR 2012: 1 (K3). övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen klassas som ett mindre företag och kan då välja att inte räkna om jämförelsetalen enligt K3:s principer, vilket föreningen använt sig av. Olika redovisningsprinciper har därmed tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Detta medför en förändring gentemot föregående års beräkning av avskrivningskostnader. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med 2,4 % Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 10% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1~ ( 9 ~
~ ~ Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Noter 2014-01-01 2014-12-31 2013-01-01 2013-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning 1195 272 6 000 24 833 1226105 1195 272 6 000 80 040 1 281 312 Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV och bredband Fastighetsskatt Förvaltningsarvoden Övriga driftskostnader 142 026 193 470 40 311 349 650 43 299 34 811 32 449 4 644 34 386 62 144 12 807 949 997 163 532 175 716 51 750 378 302 35 799 16 057 31448 4 640 34 190 88 268 12 729 992 431 Not 3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Extern revision Konsultkostnader Medlemsavgifter 10 763 19 132 8 000 0 4 950 42845 13 787 8 829 37 698 232 5 008 65554 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Övriga ränteintäkter 458 164 622 797 173 970 Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Övriga räntekostnader 59 439 0 59439 0 36 357 36~.,/ 10
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Noter 2014-12-31 2013-12-31 Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde 11 588 637 11134 511 1887900 1887900 414 782 454 126 13 891319 13 476 537-2 781 846-2 463 801-284 858-318 045-3 066 704-2 781846 10 824 615 10 694 691 23 200 000 23 200 000 31 000 31 000 38 000 000 38 000 000 0 0 61231000 61231000 Not 7 Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde 106 270 106 270 106 270 106 270-94 880-84 253-10 627-10 627-105 507-94 880 763 11390 Not 8 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 2 733 3 856 2 733 11
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Noter Not9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda kostnader Upplupna intäkter 38 556 12 420 50976 26 314 9 039 35353 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. Not 10 Kassa och bank Handkassa Handelsbanken 1 000 7 693 8693 1 000 48 437 49437 Not 11 Förändring av eget kapital Uppi. Insatser avgifter Belopp vid årets ingång 6 445 060 6 332 726 Resultatdisposition Årets resultat Belopp vid årets slut 6 445 060 6 332 726 Yttre uh fond 288 569 0 288 569 Balanserat resultat -3 288 249-140 733-3 428 982 Årets resultat -140 733 140 733-121 039-121039 Not 12 Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Lånenummer Ränta Stadshypotek 424194891258 3,17% Ränteändr dag 2016-09-30 Belopp 1 500 000 1500 000 Nästa års amortering 0 0 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 1500000 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 1 500 000 Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader 8 057 90 808 71 015 169 880 0 102 900 232 539 335 439 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande~ /~ 12
Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17 Noter halm, den...2.9.< g, 0.00.4...C:S. 7f I 5 m~~-~ fil ao \ c ~!!1Y.J1 U.Jo.1~ Christina z~tt~~~~, u agnus Wahlström. 2013-12' / Min revisionsberättelse har 9.01~ 0-1-r:{ lämnats ande denna årsredovisning BoRevision AB Av HSB Riksfö bund förordnad revisor 13
-.BoRevision-. Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Styrmannen 17, org. Nr. 716416-5958 Rapport om årsredovisningen Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Brf Styrmannen 17 för räkenskapsår 2014. Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Brf Styrmannen 17 för räkenskapsår 2014. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Styrelsens ansvar Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Jag har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. 14 www.borevision.se
Ordlista Årsredovisning: Består av en förvaltningsberättelse samt den ekonomiska redovisningen. Förvaltningsberättelse: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse (ibland verksamhetsberättelse eller styrelseberättelse). Förvaltningsberättelsen talar om vilka som haft uppdrag i föreningen, vad som i huvudsak förekommit samt redovisar en del fakta om antalet medlemmar m m. Den ekonomiska redovisningen, bokslutet, följer den EU-anpassade årsredovisningslagen. Redovisningen består av resultaträkning, balansräkning och noter. I resultat- och balansräkningarna redovisas klumpsummor. Noterna innehåller mer detaljerad information. Resultaträkningen visar vilka intäkter respektive kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader = årets överskott/underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som man väntar ska uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet ska hanteras. Balansräkningen visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas föreningens anläggningstillgångar i form av fastigheter och inventarier samt föreningens omsättningstillgångar i form av t ex kontanter och andra likvida medel. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital som innehåller medlemmarnas insatser, balanserat resultat och yttre fonden. Övriga poster på skuldsidan är skulder till kreditinstitut och övriga, t ex leverantörsskulder. Anläggningstillgångar är tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. Avskrivningar: Värdet på fastigheterna och inköpta inventarier minskar på grund av förslitning. Detta redovisas som en kostnad för avskrivning i resultaträkningen varje år. Det värde som står som tillgång i balansräkningen är värdet efter alla avskrivningar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Bland omsättningstillgångar kan nämnas HSB avräkningskonto och andra likvida medel. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Likviditet är bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t ex vatten, el, räntor, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Skulder: Skulder till utomstående; dels sådana som ska betalas inom ett år, dels skulder till kreditinstitut. Fond för yttre underhåll: Styrelsen ska upprätta underhållsplan för föreningens hus. I årsbudgeten ska medel avsättas för underhållet. Genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställs erforderliga medel för att trygga underhållet av föreningens hus. Beslut om fondavsättning fattas av föreningsstämman. Fond för inre underhåll: I de bostadsrättsföreningar som har en inre underhållsfond, regleras avsättningen till fonden i bostadsrättsföreningens stadgar. Fondbeloppet enligt balansräkningen utvisar den sammanlagda behållningen av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Fondens fördelning på respektive lägenhet framgår av den avispecifikation som följer inbetalningskorten varje kvartal. Ansvarsförbindelser är åtaganden för föreningen som inte bokats som kort- eller långfristig skuld. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som avgäld. Ställda panter avser i föreningens fall de pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för erhållna lån.