ANTAGANDEHANDLING Dnr. Sbn 2011-823 KS 2016-502 Bra boende i Linköping - inriktning för planering och utveckling av bostäder Linköpings kommun Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen linkoping.se
Innehåll Sammanfattning 3 Bakgrund och syfte 4 Dagens bostadssituation 5 Kommunens målsättningar för bostadsförsörjningen 9 Bygg nya bostäder och utveckla de befintliga 9 Bredda bostadsutbudet 9 Sänk trösklarna in på bostadsmarknaden 10 Nationell utblick 10 Linköping i regionen 10 Strategier för bostadsförsörjningen 12 Förverkligande av översiktsplanens ortsstruktur 13 Utveckling av det befintliga bostadsbeståndet 16 Verktyg för en hållbar bostadsmarknad 18 Ett ansvarsfullt samhällsbyggande 18 Stångåstaden en central aktör för bostadsbeståndet 20 En effektivare bostadsmarknad 21 Handlingsprogram 22 Kontaktuppgifter Linköpings kommun Teknik- och samhällsbyggnadskontoret 581 81 Linköping Antagen av kommunfullmäktige 2016-09-27 348 E-post: samhallsbyggnadsnamnden@linkoping.se Telefon: 013-20 64 00 2
Sammanfattning Bangården 5. Foto Marianne Cedervall Linköping är en av Sveriges snabbast växande kommuner med drygt 150 000 invånare. Tillsammans med grannkommunerna vill Linköping utveckla en stark gemensam bostads- och arbetsmarknad. På så sätt kan vi skapa en långsiktigt hållbar utveckling i Östergötland och ett intressant alternativ till storstadsregionerna. Bostaden och boendemiljön är grundläggande för människors välbefinnande och vardagsliv. Tillräckligt många bra bostäder som skapar en väl fungerande bostadsmarknad är också avgörande för att näringslivet ska kunna rekrytera rätt arbetskraft. Därför är arbetet med bostadsplanering strategiskt för att kommunen och dess näringsliv ska kunna fortsätta att utvecklas positivt. Idag präglas bostadsmarknaden i Linköping av en påtaglig bostadsbrist, vilket på sikt kan skada kommunens utvecklingsmöjligheter. Kommunens arbete med bostadsförsörjningsfrågan präglas av den övergripande målsättningen att bygga bort denna bostadsbrist, vilket framgår av de åtgärdsförslag som presenteras i rapporten. Bra boende i Linköping utgör de riktlinjer för bostadsförsörjning som kommunfullmäktige under varje mandatperiod ska anta enligt Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Syftet är att med utgångspunkt från kommunens målsättningar i bl.a. översiktsplanens olika delar, konkretisera de strategier och åtgärder som kommunen behöver arbeta med för att det långsiktigt ska finnas tillräckligt med bra bostäder för alla kommunens invånare. Kommunens arbete med bostadsförsörjning ska bygga på strategiska överväganden där den samordnas med den översiktliga planeringen, detaljplaneringen och de övergripande investeringsbudgetarna. För att möta kommunens växande befolkning i enlighet med kommunens befolkningsprognoser behöver kommunen långsiktigt ha en beredskap för att det ska kunna byggas 800-1000 bostäder årligen. Som en följd av eftersläpande byggande behöver dock utbyggnadstakten vara högre de närmaste åren. För att åstadkomma en ekonomiskt och socialt hållbar utbyggnad och kunna uppnå målsättningarna i översiktsplanen på bästa sätt är det viktigt att kommunen fokuserar några utbyggnadsområden i taget. Dessa bör ha olika karaktär för att ge ett så brett utbud som möjligt. I enlighet med översiktsplanen kommer även fortsättningsvis större delen av nyproduktionen i kommunen vara i form av flerbostadshus i staden. I de övriga tätorterna kommer huvuddelen av bostäderna byggas som småhus av olika slag. Nyproduktionen kommer bara motsvara en bråkdel av bostadsbeståndet. Därför är det viktigt att kommunen i samverkan med fastighetsägarna även riktar uppmärksamheten mot förvaltning och utveckling av det befintliga bostadsbeståndet så att det över tiden uppfattas som attraktivt att bo i. Kommunen bör bidra till en ökad mångfald i bostadsbeståndet genom en inriktning mot såväl småskalig nyproduktion som förändringar i det befintliga beståndet som breddar utbudet i närområdet. Särskild uppmärksamhet måste ägnas arbetet med att underlätta för de grupper som av olika anledningar har svårt att få tillgång till egen bostad. Arbetet med att understödja ett hållbart boende och en hållbar livsstil, som tydligt manifesteras i Vallastaden, behöver fortsätta i kommunens övriga delar vid framtida bostadsplanering. 3
Bakgrund och syfte Bra boende i Linköping utgör de riktlinjer för bostadsförsörjning som kommunfullmäktige under varje mandatperiod ska anta enligt Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Rapporten har som syfte att tydliggöra hur kommunen ser på frågor som rör det långsiktiga bostadsbyggandet, hur kommunen avser att agera för att på bästa sätt åstadkomma en lämplig utveckling av bostadsbeståndet och skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Dokumentets långsiktiga tidshorisont är 15-20 år vilket ungefärligen motsvarar tidshorisonten för kommunens översiktsplaner. Med en så lång utblick kan det få ett verkligt genomslag för kommunens inriktning av såväl den fysiska planeringen som kommunens genomförandestrategier. Genom att en ny inriktning antas varje mandatperiod kan dess långsiktiga horisont stämmas av och balanseras mot de förändringar i kommunen och omvärlden som alltid uppkommer. Syftet med rapporten kan också beskrivas som att: redovisa kommunens målsättningar för sitt bostads-- försörjningsansvar och hur det kan relateras till de nationella och regionala målen. beskriva vilka behov som finns på bostadsmarknaden idag. tydliggöra var och hur kommunens översiktliga planering ska förverkligas över tid. redovisa vilka verktyg som föreslås för att uppnå kommunens målsättningar och förverkliga den översiktliga planeringen Flickor på promenad i Ryd. Foto Göran Billeson 4
Dagens bostadssituation I kommunen finns idag knappt. 75 000 bostäder, varav cirka 59 000 i tätorten Linköping. Bostädernas storlek har en god spridning där de vanligaste lägenhetsstorlekarna är 2 och 3 rum och kök, med vardera cirka 25 % av beståndet. Ettor och fyror motsvarar mellan 15 och 20 % vardera av det övriga beståndet, medan större lägenheter står för cirka 15-20 % av beståndet. Medan småhuspräglade stadsdelar har en övervikt mot större bostäder, har stadsdelar som t.ex. Hejdegården, Tannefors och Vasastaden en stor andel små lägenheter. 70000 Flerbostadshus 60000 hyresrätt Drygt 60 % av bostadsbeståndet i Linköpings tätort är hyresrätter, medan bostadsrätter och äganderätter står för cirka 20, respektive 15 %. I övriga större tätorter ligger motsvarande tal på cirka 20% för hyresrätter, 65% äganderätter samt 15% bostadsrätter. Motsvarande tal när det gäller befolkningen är cirka 55 % bor i hyresrätt i Linköpings tätort, medan 20 % bor i bostadsrätter och drygt 25 % bor i småhus, huvudsakligen i äganderätt. I de större tätorterna bor cirka 15 % i hyresrätt, huvudsakligen i flerbostadshus, drygt 10 % i bostadsrätt, jämt fördelat mellan småhus och flerbostadshus och cirka 75% bor i äganderättsform i småhus. Sett till hela kommunen bor cirka 45 % i småhus huvudsakligen i äganderätt, cirka 40 % i hyresrätt i flerbostadshus och cirka 15% i bostadsrätt i flerbostadshus. 50000 40000 30000 20000 Flerbostadshus bostadsrätt Småhus hyresrätt Småhus bostadsrätt Småhus äganderätt Den absoluta majoriteten av bostäderna är byggda med en rätt god spridning under hela efterkrigstidsperioden. Åldersspridningen är störst i de centrala och halvcentrala stadsdelarna, medan stadsdelar som Berga, Ekholmen, Ryd och Skäggetorp kännetecknas av en snabb utbyggnad utan påföljande kompletteringsbebyggelse. 10000 0 Linköping Större tätorter Övriga tätorter Figur 1: Dagens bostadsbestånd i Linköping, tätorter med mer än 2000 invånare samt övriga tätorter, fördelat på hustyper. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Linköping Större tätorter Övriga tätorter Småhus äganderätt Småhus bostadsrätt Småhus hyresrätt Flerbostadshus bostadsrätt Flerbostadshus hyresrätt Figur 2: Befolkningens fördelning mellan olika hus- och upplåtelseformer i Linköping, tätorter över 2000 invånare, samt övriga tätorter. Idag saknas en samlad kartläggning av tillgängligheten i och till bostäderna i kommunen, men en första inventering av tre områden har genomförts i samverkan med Stångåstaden under 2015. Erfarenheterna från kommunens bostadsanpassningsverksamhet pekar på att det finns stora behov av anpassningar i de centrala stadsdelarna där många entréer har nivåskillnader och där byggnaderna saknar hiss. Även i modernare stadsdelar som t.ex. Berga, Skäggetorp, Ekholmen, Johannelund och Ryd, kännetecknas bostadsbeståndet av en bristande tillgänglighet som är relativt dyr att åtgärda. Det gäller t.ex. nivåskillnader vid entré och invändiga trappor. I områden utbyggda under de senaste 20 åren är tillgängligheten bättre t.ex. T1 området, Garnisonsområdet och Lambohov. Där finns en större andel lägenheter som antingen redan har en acceptabel tillgänglighet eller med enkla medel kan anpassas. Mot bakgrund av att andelen äldre invånare ökar, kan vi utgå från att behovet av bostadsanpassningsåtgärder ökar. Vård och rehabilitering i hemmen blir vanligare i och med kvarboendeprincipen, som innebär att var och en ges möjlighet att bo kvar hemma så långt det är rimligt. 5
Starka sociala nätverk och bostäder med god tillgänglighet ger den enskilde bättre förutsättningar att leva ett aktivt och självständigt liv och kan bidra till att skjuta upp behov av vård och omsorg i institutionsliknande former. Boendekostnaderna i Stångåstadens hyresbestånd varierar idag mellan drygt 900 och drygt 1 200 kr/m² och år om man undantar nyproduktionen som ligger på i snitt cirka 1 500 kr/m². Stångåstadens hyresnivåer är representativa för hela hyresbeståndet. Kostnaderna varierar mellan olika lägenhetsstorlekar där kvadratmeterpriset är högre för de mindre bostäderna än för de större. Den genomsnittliga månadskostnaden varierar från cirka 3 500, respektive 5 500 för 1:or och 2:or till drygt 8 000 respektive 9 500 för 4:or och 5:or. De nya bostäder som byggs har en hög kostnadsnivå. På hyresmarknaden är hyresnivåerna i nyproduktionen cirka 50 % högre än i det övriga beståndet. Det motsvarar en skillnad i månadskostnad för en lägenhet på 70 m² på knappt 3000 kr. Kostnaden för ett småhus 25 600 kr/m² eller 3,2 Mkr i februari 2016. Det motsvarade en prisökning på 12 % det senaste året. Kostnaden för en bostadsrätt var i genomsnitt 29 200 kr/m² i februari 2016. Det motsvarade en prisökning på 22% det senaste året. 1 Vakansgrader och rörlighet Vakanserna i bostadsbeståndet har minskat, sannolikt bl.a. till följd av att befolkningsökningen inte matchats med motsvarande nyproduktion. Stångåstadens vakansgrad är idag mycket låg, vilket speglas i att kötiden har ökat kontinuerligt under de sista fem åren från en genomsnittlig kötid på cirka två år till drygt fem år. Rörligheten i beståndet har samtidigt minskat till cirka 15%, vilket är ungefär i nivå med jämförbara kommuner. Rörligheten är relativt jämt fördelad över beståndet i hela staden. Av rörligheten härrör två tredjedelar av personer som flyttar in i/ut ur Stångåstadens bestånd. I nuläget är inte längre dynamiken i beståndet tillfredsställande och det är svårt att hitta lägenheter till nyinflyttade. En god dynamik är särskilt viktig på hyresmarknaden för att hela bostadsmarknaden ska fungera. Därmed påverkar det i förlängningen även arbetsmarknaden och näringslivets möjlighet att rekrytera personal. Efterfrågan hos allmännyttan Idag är kötiden/efterfrågan ungefär lika stor i hela Linköping och för alla bostadsstorlekar. Intresset är dock något större för mindre lägenheter än för större. De viktigaste egenskaperna kopplade till lägenheterna är tillgång till balkong, hiss och markplan i nämnd ordning. Intresset för marklägenheter är särskilt stort i de yttre stadsdelarna. Små lägenheter 1-2 rum och kök är särskilt eftertraktade, vilket kan bero på att två tredjedelar i Stångåstadens kö är under 30 år. För nyproduktionen bedöms betydelsen av variation i lägenhetsutformningen vara viktig och att framför allt små lägenheter blir yteffektiva. 1) www.maklarstatistik.se 2016-03-14 Ekonomisk segregation Ekonomisk boendesegregation kan återfinnas med såväl socio-ekonomiskt starka som svaga delområden. Enligt Boverket pekar forskning mot att de socio-ekonomiskt starkare områdena är mer segregerade än de svagare stadsdelarna. Det beror på att det bor färre låginkomst- Kvarteret Tinnerbäcken. Gammalt och nytt möts. Foto Karla Blum Fagerström 6 Odlingslådor i Skäggetorp. Foto MoS bildarkiv
tagare i höginkomstområden än det bor höginkomsttagare i låginkomstområden. En segregation behöver inte vara enbart negativ, men problem kan enligt Boverket uppstå: om annorlunda normer och beteenden utvecklas, som också kan leda till begränsade kontakter med befolkningen och samhället i övrigt eller svårigheter att komma in på arbetsmarknaden. om bostadsområdet har en sämre kondition än andra och har sämre infrastruktur vilket minskar invånarnas tillgänglighet till god service, kultur eller grönområden. om dåligt rykte påverkar de boende och hur de betraktas av andra. Frågan om risken för begränsade kontakter med befolkningen i övrigt kan i princip uppstå oavsett karaktären på segregationen. 4 5 6 Ökade socioekonomiska klyftor i samhället påverkar dock enligt OECD tillväxten negativt. En tydlig trend i Sverige, men också internationellt, är att negativa socioekonomiska faktorer i allt högre utsträckning koncentreras till samma bostadsområden. Linköping är inget undantag. Trenden under 2006-2012 visar att skillnaderna ökar mellan Skäg- 1 7 2 8 3 1. Bantorgsområdet. Foto MoS bildarkiv 2. Ågatan. Foto MoS bildarkiv 3. Boende vid Stångån. Foto MoS bildarkiv 4. En gård på landet. Foto Gustav Pettersson. 5. Accragården i Ljungsbro. Foto MoS bildarkiv. 6. Enfamiljshus i Övre Ullstämma. Foto Karla Blum Fagerström 7. Kungsgatan. Foto MoS bildarkiv 8. Hunnebergsgatan. Foto MoS bildarkiv 7
getorp, Berga, och Ryd i relation till övriga stadsdelar i Linköping. Framförallt gäller detta för Skäggetorp. För att stärka stadsdelarna har kommunen initierat ett tvärsektoriellt arbete med stadsdelsutveckling i Berga, Ryd och Skäggetorp. Detta arbete är angeläget också ur ett bostadsförsörjningsperspektiv eftersom det är viktigt att inte några stadsdelar framstår som dåliga bostadsalternativ. En sådan utveckling skulle påtagligt minska utbudet av bostäder som upplevs som reella långsiktiga bostadslösningar och öka trycket på den övriga bostadsmarknaden. För få bostäder byggs vilket ger konsekvenser Sedan miljonprogrammet avslutades i mitten på 70-talet fortsatte boendetätheten kontinuerligt att sakta minska i kommunen fram till för tio år sedan. Förändringen som sedan skedde beror på att befolkningstillväxten ökat, medan nyproduktionen av bostäder i kommunen legat kvar på ungefär samma nivå som tidigare. För att möta befolkningstillväxten skulle bostadsproduktionen behöva upp i nivåer som endast undantagsvis presterats efter fastighetskrisen i början av 90-talet. Beroende mot vilket basår/vilken boendetäthet man väljer att relatera dagens bostadsbestånd mot, kan den totala bostadsbristen i kommunen bedömas vara cirka 2500 4500 bostäder. Detta kan ställas i relation till kommunens reserv av planlagd mark för bostäder som i september 2015 var cirka 3 800 bostäder. Särskilt tydligt syns det eftersläpande bostadsbyggandet under de senaste fem-sex åren, då boendetätheten ökat med cirka 3,5 procent räknat på antal boende per lägenhet. Vi bor nu ungefär lika tätt som i mitten på 80-talet, men fortfarande glesare än under 60-, 70- och början av 80-talen. Tittar man närmare på tätorten Linköping kan man konstatera att antalet boende per lägenhet har ökat i nästan alla stadsdelar under det senaste decenniet. Av dessa har en markant ökning skett i Berga, Ryd och Skäggetorp, där den ökade boendetätheten motsvarar drygt 10 %. Mot bakgrund av de problem som den allmänna utglesningen i stadsdelarna kan innebära för upprätthållande av servicenivån och för att matcha bostadsbehoven behöver inte en ökad boendetäthet vara negativ. Däremot kan det vara problematiskt att det sker en stark ökning i de tre stadsdelar som har sämre socio-ekonomiska förutsättningar. Här kan boendetäthetsökningen mycket väl spegla en ekonomiskt pressad situation för många hushåll. Det gör att många i de här stadsdelarna knappast kan förväntas flytta in i nyproducerade bostäder. För att balansera den trenden behöver andra billiga och även stora lägenheter frigöras i beståndet. Den absoluta majoriteten av inflyttarna i nya bostäder är personer som redan bor i kommunen eller länet. Det innebär att nyproduktionen leder till flyttkedjor som gör att bostäder i det befintliga beståndet blir lediga. När det är en så stor andel av de nyproducerade bostäderna som går till linköpingsbor så är det rimligt att anta att de behöver ha en hög kvalitet för att de ska bli intressanta alternativ till det nuvarande boendet. Så länge kommunen har bostadsbrist i kombination med ett positivt flyttnetto är risken att nyproduktionen inte kommer ge upphov till flyttkedjor som resulterar i att äldre och/ eller billiga lägenheter kommer de ekonomiskt svaga grupperna till del. Istället är det sannolikt att även de kommer disponeras av resursstarkare grupper om inga särskilda insatser görs. Villor och radhus i Övre Ullstämma. Foto Karla Blum Fagerström Skäggetorp C. Foto MoS bildarkiv 8
Kommunens målsättningar för bostadsförsörjningen En väl fungerande bostadsmarknad förutsätter att det finns tillräckligt med bra bostäder. Att kunna få tillgång till en bostad som motsvarar de egna behoven är nödvändigt för att få ett välfungerande vardagsliv. Finns det tillräck- ligt med bra bostäder innebär det en ökad valfrihet, att rörligheten på bostadsmarknaden underlättas och en god konkurrens mellan marknadens aktörer. En väl fungerande bostadsmarknad är också grundläggande för näringslivets utveckling och för att arbetsmarknaden ska kunna vara dynamisk. En väl fungerande bostadsmarknad är därför nödvändig för att kommunen ska vara en bra plats att bo och driva företag i och för att kunna motverka utanförskap för olika grupper i samhället. Bostaden har en grundläggande funktion för den enskildes möjligheter att verka i samhället, vilket är en orsak till att bostadsmarknaden inte fungerar som andra marknads- situationer. Även det faktum att bostadsvalet är en mycket komplex valsituation där ett stort antal parametrar måste vägas mot varandra påverkar hur bostadsmarknaden kan fungera. För många upplevs ett bostadsbyte som mycket ansträngande eller ekonomiskt svårmotiverad, vilket gör bostadsmarknaden relativt trögrörlig som marknad. Eftersom byggnaderna förväntas stå under lång tid är det viktigt att beslut om byggande av nya bostäder grundas på långsiktiga överväganden. Enligt lagstiftningen innebär kommunens bostadsförsörj- ningsansvar att det ska finnas förutsättningar för att alla i kommunen ska kunna leva i goda bostäder. Kommunen har därför ett särskilt ansvar för att ekonomiskt utsatta grupper har möjlighet att få tillgång till en egen bostad. Bygg nya bostäder och utveckla de befintliga Idag kännetecknas bostadstadssituationen i kommunen av en påtaglig bostadsbrist. För att möta kommunens växande befolkning är det viktigt att det byggs tillräckligt med nya bostäder med god kvalitet i olika prisklasser som kan efterfrågas av olika grupper av kommunens invånare. Den årliga nyproduktionen kommer dock alltid bara stå för någon enstaka procent av bostadsbeståndet i kom- munen. Ska bostadsmarknaden i Linköping fungera väl och kunna erbjuda tillräckligt många attraktiva bostäder är det avgörande att på olika sätt kunna behålla och utveckla kvaliteterna i de befintliga bostadskvarteren och säkerställa att alla stadsdelar uppfattas som intressanta boendemiljöer för merparten av kommunens befolkning. För att säkerställa att tillräckligt med bostäder kan byggas är kommunens mål att ha en planreserv som motsvarar fyra års normal bostadsproduktion, d.v.s. ungefär 4 000 med den byggnadstakt som kommunen behöver uppnå. Bredda bostadsutbudet Vi har som människor mycket skiftande behov, önskemål, förutsättningar och möjligheter vad gäller våra bostäder, t.ex. avseende typer, storlekar lägen m.m. I olika livssituationer har vi behov av olika boendeformer. För många är det önskvärt att kunna bo kvar i närområdet även när behoven förändras. För att skapa stadsdelar och tätorter som är attraktiva och som har förutsättningar att präglas av en god social sammanhållning behöver bostadsutbudet ha en stor bredd i hela kommunen. Det handlar om att blanda olika sorters flerbostadshus och olika former av småhus. Att blanda olika bostadsstorlekar och olika typer av upplåtelseformer är också viktigt. Det har också stor betydelse att skapa ett varierat utseende och åldersstruktur inom de olika bostadsformerna. Kommunens inriktning är att dagens fördelning mellan flerbostadshus och småhus återspeglas i nyproduktionen, men med en förskjutning mot tätare bostadstyper. Kommunens inriktning är att nyproduktionen av bostäder ska bidra till en bredd på såväl bostadstyper och upplåtelseformer som lägenheternas storlek i varje stadsdel och i alla tätorter, både i nya områden och vid förtätningsprojekt. Kommunen har som långsiktigt mål att andelen hyresrätter ska vara 20 % - 60 % i alla stadsdelar i Linköpings tätort. I tätorterna med mer än 2000 invånare, d.v.s. Ekängen, Linghem, Ljungsbro/Berg, Malmslätt, Sturefors och Vikingstad ska respektive upplåtelseform (äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt) vara minst 10 % på lång sikt. Med 9
undantag för de mest centrala stadsdelarna (Innerstaden, Vasastaden och Ekkällan) bör andelen småhus 1 respektive flerbostadshus inte understiga 10 %. Kommunen kommer i sin fysiska planering ha som utgångspunkt att småhus respektive flerbostadshus ska utgöra minst 20 % av det totala antalet nya bostäder i antagna detaljplaner under varje tvåårig verksamhetsperiod. Sänk trösklarna in på bostadsmarknaden Den enskilt viktigaste åtgärden för att underlätta för den enskilde att skaffa sig sin första bostad i kommunen är att det totala bostadsutbudet ökar. Bristen på bostäder är särskilt kännbar för de grupper som har svag ekonomi eller på annat sätt etablerar sig i kommunen. Kommunen vill därför höja ambitionen att tillhandahålla bostäder som passar för unga och nyanlända samt utsatta grupper i samhället som idag är grupper som har svårt att få tillgång till bra egna bostäder. Det är också viktigt att verka för att bostadsrenoveringar inte sker på ett sådant sätt att personer med svag ekonomi trängs undan. Nationell utblick Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar är syftet med kommunernas planering för bostadsförsörjning att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Detta övergripande mål återspeglas i regeringens budgetproposition där målen utvecklas. Regeringens övergripande mål för bostadsmarknad och byggande är att ge alla människor i alla delar av landet en från social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas. Kommunen bedömer att de nationella målen speglas väl i kommunens mål, strategier och förslag till verktyg för att förverkliga de kommunala målen som de presenteras i denna rapport. Linköping i regionen Östergötland ska utvecklas till en flerkärnig men sammanhållen storstadsregion med en gemensam arbetsmarknad. Även bostadsmarknaden utvecklas gemensamt och baseras på ömsesidigt kompletterande orter där kommungränserna är av underordnad betydelse. Det innebär för bostadsbyggandet bl.a. att varje ort i regionen bör utveckla sina starkaste sidor för att samlat skapa en bredd på bostadsmarknaden. Därför bör Linköping i första hand betona och utveckla sin täta stadskärna och innerstad kompletterat med en mer småskalig bebyggelse i de mindre tätorterna. För att förstärka regionens funktion och utvecklingspotential är det viktigt att samordna bebyggelseutvecklingen och infrastrukturen för kollektivtrafiken. En uttalad målsättning är att gemensamt kunna erbjuda många olika bra boendealternativ. Genom att samordna sin planering av nya bostäder, kan kommunerna verka för en större bredd i nyproduktionen. Detta är särskilt intressant att utveckla i relation till kommuner med kommungräns mot Linköping och som utgör noder i en gemensam lokal arbetsmarknadsregion. Linköping och Norrköping, som utgör den viktigaste ortsrelationen inom regionen, har genom sin gemensamma översiktsplan formaliserat sin samverkan och har gjort ett ömsesidigt åtagande för hur man ska inrikta planeringen av nya bostäder för att stärka storstadsregionen. Avseende bostadspolitiken finns ett delmål om långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Den gemensamma översiktsplanens huvudinriktning är att skapa en långsiktigt hållbar ortsstruktur. Det innebär att en utveckling av staden (Linköpings tätort) fått högsta prio- För byggandet finns ett delmål som syftar till: Långsiktigt hållbara byggnadsverk och styrmedel som utifrån ett livscykelperspektiv verkar för effektiv resursoch energianvändning samt god inomhusmiljö i byggande och förvaltning. En väl fungerande konkurrens i bygg- och fastighetssektorn. 1) Med småhus avses radhus, kedjehus eller friliggande hus med högst två lägenheter. Tätare och snabbare kollektivtrafik mellan de båda stadskärnorna. Foto Oskar Lüren 10
Ortstruktur 2030 ur Gemensam översiktsplan för Linköping och Norrköping, antagen 2010. ritet, en stad som dessutom ska byggas tätare och in mot centrum. Särskilt viktigt är det i den gemensamma översiktsplanen med satsningar på tät bebyggelse på gångavstånd från stationen. Även utvecklingen av några större tätorter med möjlighet till god kollektivtrafik prioriteras i planen, nämligen Linghem, Ljungsbro/Berg, Malmslätt och Vikingstad. Målbilden är att ha minst 4-6 000 personer i de tätorterna. Därutöver ska särskilda satsningar göras på mycket attraktiva lägen i städernas närhet. Kommunen bedömer att med denna inriktning för kommu- nens planering så bidrar Linköping aktivt till att förverkliga regionens utvecklingsmål. NORRKÖPING LINKÖPING Folkrika städer och tätorter binds samman till ett stadsnätverk. 11
Strategier för bostadsförsörjningen I kommunens befolkningsprognos 2016 beräknas den årliga befolkningstillväxten i kommunen bli drygt 1900 personer de närmaste tio åren. Tillväxten grundas till ungefär lika stora delar på inflyttning som på födelseöverskott. Under hösten 2015 har antalet flyktingar som sökt sig till Sverige ökat markant. Om den utvecklingen blir bestående är det troligt att befolkningsprognoserna kommer behöva justeras uppåt. I dag är kommunens befolkning ung jämfört med riksgenomsnittet, se figur 3. Gruppen unga vuxna (19-24 år) beräknas minska i kommunen det närmaste decenniet, medan barn och ungdomar upp till 18 år och äldre pensionärer är de åldersgrupper som ökar mer än den genomsnittliga tillväxten. Befolkningsutvecklingen leder till ett kontinuerligt nybyggnadsbehov i kommunen. Socialt och ekonomiskt hållbar utbyggnadsstrategi Byggandet i kommunen bör ske parallellt i ett antal olika områden. Då kan invånarna erbjudas ett varierat innehåll av nyproducerade bostäder och bostadsmiljöer. Antalet parallella områden bör anpassas till efterfrågan så att projekten kan genomföras inom rimlig tid. För att nyproduktionen ska bli så socialt- och ekonomisk hållbar som möjligt bör befintliga stadsdelar och tätorter utvecklas kontinuerligt, medan nya stadsdelar bör byggas ut etappvis för att på så sätt möjliggöra service m.m. i ett tidigt skede. För i princip alla nya bostadsprojekt behöver frågan om utbyggd kapacitet inom förskola och skola beaktas. Det är viktigt att nya stadsdelar inte får en för ensidig lägenhetssammansättning. Nyproduktionen behöver även i de befintliga stadsdelarna och tätorterna bidra till att skapa ett bredare bostadsutbud avseende bostadstyper, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer, särskilt i stadsdelar där variationen är begränsad. Nya projekt bör därför föregås av en analys av bostadsutbudet i närområdet i förhållande till kommunens långsiktiga mål. Om det i samband med utbyggnaden av nya stadsdelar är svårt att säkerställa en bredd i bostadsbeståndet kan delområden/kvarter behållas som reservtomter och byggas ut när förutsättningarna har förändrats. Då ges senare utbyggnadsetapper en tydlig inriktning mot de bostadstyper som inte kunnat byggas i första skedet. För kompletteringsprojekt kan det istället vara bättre att avvakta med planläggningen till det finns ett intresse för de bostadstyper som saknas i stadsdelen. 100+ år 95-99 år 90-94 år 85-89 år 80-84 år 75-79 år 70-74 år 65-69 år 60-64 år 55-59 år 50-54 år 45-49 år 40-44 år 35-39 år 30-34 år 25-29 år 20-24 år 15-19 år 10-14 år 5-9 år 0-4 år 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% Linköping Riket Figur 3: Befolkningspyramid 2015, andelar av befolkningen i 5 årsklasser. Riket och Linköpings kommun. 12
1200 1000 800 600 400 200 Genomsnittligt nettotillskott av bostäder, släpande 5-årsintervall de senaste femton åren. Sammantaget ger beräkningarna vid handen att kommunen behöver ha en långsiktig beredskap och kunna ta fram detaljplaner för en ungefärlig årlig bostadsutbyggnad enligt tabell 1. Det kommer naturligtvis bli betydande variationer över åren. Bl.a. för att hantera dessa variationer, men också för att ha en hög handlingsberedskap bör kommunen ha en planreserv som motsvarar fyra års normal bostadsproduktion. Utbyggnadsvolymerna behöver naturligtvis också revideras och anpassas om kommunens befolkningsprognoser förändras. 0 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Figur 4: Genomsnittsligt nettotillskott av bostäder, släpande 5-årsintervall I undantagsfall kan det i områden med allt för ensidig lägenhetssammansättning finnas anledning för kommunen överväga att införa planbestämmelser som reglerar lägen- hetsfördelningen i nyproduktionen. Förverkligande av översiktsplanens ortsstruktur Flerbostadshus Småhus Totalt Linköpings tätort: 540-740 75-135 650-850 Linghem, Ljungsbro/Berg, Malmslätt och Vikingstad: 5-25 30-140 40-165 Övriga tätorter: 0-10 5-80 5-80 Landsbygden: 5-70 5-70 Hela kommunen: 550-750 200-320 800-1000 Tabell 1. Bedömt långsiktigt utbyggnadsbehov 1 I den gemensamma översiktsplanen skisseras en inriktning ortsstruktur - för den tillkommande bebyggelsen. Med kommunens befolkningsprognos och översiktsplanens ortsstruktur som utgångspunkt, har ett antal beräknings- scenarier gjorts av hur stor nyproduktion som behövs och var och hur den bör ske för att möta efterfrågan och för- verkliga översiktsplanens inriktning. I beräkningsscenarier- na har även hänsyn tagits till hur nyproduktionen fördelats 1) Med flerbostadshus avses bostadshus med minst tre lägenheter. Med småhus avses en- och tvåbostadshus som är friliggande eller sammanbyggda (rad-, kedje- och parhus). Tabellen kan inte summeras kolumn eller radvis utan är en sammanställning av högsta och lägsta värden i ett antal utbyggnadscenarier. Scenarierna bygger på kommunens befolkningsprognos, översiktsplanens utpekade ortsstruktur samt bedömd fördelning småhus/flerbostadshus i de olika tätorterna. Det finns ett eftersläpande behov av att bygga bostäder som bedöms motsvara 2-4 000 bostäder. Detta har bl.a. lett till att det saknas lediga lägenheter och därmed har rörligheten på bostadsmarknaden försvårats. Därför behövs större nybyggnadsvolymer de närmaste åren. Kommunen bedömer att bostadsproduktionen de närmaste åren skulle behöva ligga på knappt 1500 bostäder/år för att möta den upparbetade bostadsbristen. Staden Linköping I översiktsplanen för staden finns 12 utbyggnads- och omvandlingsområden som då bedömdes kunna rymma totalt cirka 11 000 bostäder. Det motsvarade utbyggnadsbehovet till cirka 2030. I samband med aktualitetsförklaringen av översiktsplanen har en översiktlig bedömning gjorts att det antagligen kan rymmas ytterligare bostäder i områdena. I de angivna utbyggnadsområdena finns den absoluta majoriteten av de bostäder som planeras byggas inom ramen för den långsiktiga bostadsplaneringen. En del av områdena är redan planlagda och utbyggnad pågår, medan det pågår planarbeten för ytterligare några områden. I staden bör samtidig utbyggnad pågå i flera områden för både flerbostadshus och småhus. Dessa bör ha innehåll och lägen som kompletterar varandra. I översiktsplanen för staden finns en grupp av utbyggnadsområden som utgörs av centrumnära områden huvudsakligen för flerbostadshus. Dessa ligger också i linje med ambitionen om en utvidgad innerstad i det senare tillägget till översiktsplanen: Utvecklingsplan för Linköpings innerstad. En annan grupp är ytterstadsområden huvudsakligen för småhus och en tredje grupp har som fokus att skapa bättre sammanhang mellan befintliga stadsdelar. Inriktningen för kommunens prioritering är att arbeta med att bygga staden inåt. Detta föreslås ske genom såväl centrumnära projekt för flerbostadshus, att bygga sam- 13
Områden för nya bostäder med perspektivet 120 000 invånare i staden Uppskattat antal lägenheter flerbostadshus småhus BL1 Södra Ekkällan 1 200 1 000 200 B1 Kåparp norr 60 60 B1 Kåparp söder 300 130 170 B2 + BL2 Djurgården 1 500 800 700 B3 Ullstämma 1 000 50 950 B5 Östra Tallboda 200 100 100 IN1 Folkungavallen 600 600 IN2 Övre Vasastaden 2 000 2 000 B4 Berga vid Södra leden - Haningeleden 200 200 IN3 Norra Tannefors-Kallerstad 2 000 2 000 BL3 Ryd-Malmslättsvägen 1 000 1 000 BL6 Bergsvägen vid Skäggetorp & Tornby 200 200 BL7 Norr om Lambohovsleden 500 500 Förtätningar och förnyelse 1 000 800 200 SUMMA 11 760 9 380 2 380 Ytterligare områden för nya bostäder med perspektivet 140 000 invånare i staden Uppskattat antal lägenheter flerbostadshus småhus B2 + BL2 Djurgården 3 000 1 500 1 500 BL4 Södra Mörtlösa 500 500 BL5 Östra Tornby 3 000 3 000 B6 Öster om Tallboda/Staby 400 200 200 IN3, IN4, Norra Tannefors-Kallerstad 3 000 3 000 Förtätningar och förnyelse 4 000 3 500 500 SUMMA 13 900 11 700 2 200 Utdrag ur plankarta respektive planbeskrivning för Översiktsplan för staden Linköping. 14
manhang mellan stadsdelar samt utveckla nya stadsdelar som Vallastaden och Djurgården för att på så sätt bygga samman staden inåt. Projekt som leder till bebyggelse centralt och i direkt anslutning till kollektivtrafikens stomlinjer bör prioriteras. För utbyggnad av täta småhus i staden kommer kommunen arbeta parallellt med ett ytterstadsområde och Vallastaden/Djurgården för att ge en bredd i utbudet. Även bland småhusprojekten bör prioriteringen vara till förmån för projekt i nära anslutning till stomlinjerna. Översiktsplanen för staden lyfter även fram förtätning som en viktig del för stadens tillväxt. Detta har ytterligare betonats genom kommunens tillägg till översiktsplanen för Innerstaden. Förtätningsprojekt kan motverka befolkningsmässig utglesning i stadsdelarna och bidra till en större mångfald, vilket kan stärka stadsdelarnas sociala hållbarhet och upprätthålla efterfrågan på närservice. I översiktsplanen har det gjorts en bedömning om att knappt 10 % av nyproduktionen kommer ske genom förtätning och förnyelse. Genom kommunens ambitioner om en utvidgad innerstad, redovisat i tillägget till översiktplanen Utvecklingsplan för Linköpings innerstad samt det kommande arbetet med ett motsvarande tillägg för ytterstaden är det rimligt att anta att antalet bostäder som kan komma att till- Risbrinksgatan 2. Foto MoS bildarkiv komma genom förtätningar kan bli större än de ursprung- liga antagandena i översiktsplanen för staden. Förtätningsprojekt prioriteras i centrala staden, i arbets- platsområden, stadsdelsutvecklingsområdena Berga, Ryd och Skäggetorp samt stadsdelar med åldrande och/eller minskande befolkning. 2 2) Befolkningsprognoserna för Ekholmen, Garnisonen, Ekkällan, Gottfridsberg och Johannelund visar på en hög andel äldre i framtiden. Garnisonen är så nybyggt att möjligheterna till kvarboende är goda. Prognoserna pekar på att Innerstaden och Johannelund får något minskande befolkningstal. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 30% 20% 10% 0% Berga Ekholmen Ekkällan Garnisonen Gottfridsberg Hackefors Hejdegården Hjulsbro Innerstaden Johannelund Jägarvallen Lambohov Ramshäll Ryd Skäggetorp Tallboda Tannefors Ullstämma Vasastaden Vidingsjö Vimanshäll Östra Valla Askeby Bankekind Berg Bestorp Brokind Ekängen Gistad Linghem Linköping Ljungsbro Malmslätt Nykil Rappestad Sjögestad Skeda udde Slaka Sturefors Ulrika Vikingstad Västerlösa Figur 5: Fördelning mellan olika hus- och upplåtelseformer i Linköping, staden och kommunen. 15
Skäggetorp C. Foto MoS bildarkiv Sellerivägen, Ekängen. Foto MoS bildarkiv I stadsdelarna bör förtätningsprojekt prioriteras nära stadsdelscentra och stomlinjer och förtätningarna bör huvudsakligen ske på redan rörd mark, t.ex. genom påbyggnad av befintliga hus och nya byggnader på markparkeringar. Förtätningar bör inte ske i de parker och grönområden som i översiktsplaneringen lyfts fram som mycket värdefulla. I samband med förtätningar ska utgångspunkten vara att komplettera stadsdelarna med de bostadstyper som det idag är ont om så att förtätningarna bidrar till en större mångfald. De prioriterade utvecklingsorterna Enligt kommunens översiktsplan ska även de prioriterade utvecklingsorterna Linghem, Ljungsbro/Berg, Malmslätt och Vikingstad utvecklas så att man långsiktigt kan säkerställa en god service där, vilket bedöms kräva ett befolkningsunderlag på 4-6 000 invånare. Linghem och Vikingstad ligger under den målnivån. Därför är det särskilt angeläget att utbyggnaden av nya bostäder kommer igång i dessa orter. Övriga tätorter och småorterna Särskilda satsningar ska enligt översiktsplanen också göras på att bygga ut områden i särskilt attraktiva lägen. Om översiktsplanens inriktning för befolkningsutvecklingen i hela kommunen och den gemensamma ortsstrukturen ska kunna följas bör utbyggnaden inte vara så snabb i de här orterna. I planarbetet kommer kommunen under de närmaste åren prioritera arbete med utveckling i Ekängen. För att tillhandahålla en bredd i bostadsutbudet medverkar kommunen till mindre utbyggnadsområden i övriga tätorter i enlighet med översiktsplanen för landsbygden. Även i vissa småorter kommer kommunen medverka till mindre utbyggnadsområden. Ambitionerna om mångfald i boendeformer bör också eftersträvas i de prioriterade orterna likväl som småorterna. Landsbygden Byggandet på landsbygden utanför tätorterna och småorterna kännetecknas av småhus i form av friliggande villor. Den tillkommande bostadsbebyggelsen bör i första hand lokaliseras och utformas så att planläggning inte blir nödvändig. Järnvägsstationen i Vikingstad. Foto MoS bildarkiv Utveckling av det befintliga bostadsbeståndet Mot bakgrund av att den absoluta merparten av bo- stadsbeståndet redan är byggt är det mycket viktigt för kommunens bostadsförsörjning att de befintliga bostä- derna och stadsdelarna vårdas och utvecklas så att de fortsätter vara intressanta boendealternativ. Det innebär att kommunen behöver rikta ett ökat fokus på samverkan med fastighetsägarna, men också på fortsatta kommunala satsningar i de stadsdelar som prioriterats för stadsdelsut- vecklingsarbete. 16
Äldre bostäder i stadsdelen Ryd. Foto MoS bildarkiv Renoveringar, ombyggnader m.m. Kommunen är positivt inställd till renoveringar och om- och tillbyggnader i det befintliga bostadsbeståndet. Påbyggnad av befintliga hus med ytterligare våning/ar i kombination med installation av hiss ökar bostadskvaliteterna och underlättar kvarboende i stadsdelarna. sättningar för en socioekonomiskt integrerad befolkning och ger möjlighet till en boendekarriär inom stadsdelarna. Kommunen kommer vara positiv till nyproduktion i form av successiva förtätningar och kompletteringar på parkeringsplatser eller i befintliga bostadskvarter som ett verktyg för bättre ekonomisk integration i och mellan stadsdelarna. Även kompletteringsbebyggelse kan vara positivt om det görs för att förstärka kvaliteterna i området. Nyproducerade bostäder har normalt en bättre tillgänglighetsstandard än äldre. Med kompletteringsbebyggelse underlättas därmed kvarboende i stadsdelarna, vilket är positivt. Kommunen är positiv till förändringar av lägenhetssammansättningen och upplåtelseformerna om det leder till en ökad variation i området, med sikte på kommunens långsiktiga mål avseende variation i upplåtelseformerna. Förtätningar för stärkt attraktivitet Genom kompletterande förtätningsbebyggelse förbättras möjligheterna att bibehålla en god närservice i stadsdelarna. Detta är viktigt för bostädernas attraktivitet. Kommunen prioriterar också planeringsinsatser för att underlätta utveckling av närservicen i stadsdelarna. Nyproducerade bostäder får en högre boendekostnad än motsvarande lägenheter i det befintliga beståndet. De kommer därför rikta sig till personer med god ekonomi. Ett tillskott av nya bostäder i stadsdelarna ger bättre förut- Ett successivt tillskott av nya bostäder ger samtidigt en större variation i stadsdelarnas utseende, vilket också brukar vara positivt för ett områdes attraktivitet. Utveckling av de prioriterade stadsdelarna Kommunen har som mål att varje stadsdel ska fungera som en integrerad del i kommunen och i storstadsregionen. Kommunens arbete med stadsdelsutveckling har fokus på vissa områden men med hela Linköping som resurs. Kommunen ska fortsätta sina satsningar på utveckling av anläggningar i parker och grönområden i Berga, Ryd och Skäggetorp. Kommunen ska också intensifiera sin skötselnivå av parker, gator och offentliga mötesplatser i de stadsdelarna. Kommunen är positiv till förtätningar som leder till större variation i bostadsbeståndet. Kommunen vill underlätta tillgänglighetsanpassningar som gör bostäderna mer intressanta för såväl barnfamiljer, äldre och rörelsehindrade. Kommunen vill också underlätta etableringen av enklare verksamhetslokaler och mötesplatser i stadsdelarna. 17
Verktyg för en hållbar bostadsmarknad Även om kommunen inte bygger några bostäder i egen regi, så har kommunen en nyckelfunktion för att skapa nya bostäder med bra kvalitet. Kommunen har också ett ansvar för att medborgarna kan komma in på bostadsmarknaden. Sammantaget behöver kommunen därför arbeta aktivt för att åstadkomma en hållbar bostadsmarknad. Ett ansvarsfullt samhällsbyggande Strategisk markförsörjning För att göra det möjligt för kommunen att ligga i framkant när det gäller hög kvalitet, mångfald, småskalighet m.m. i bostadsbyggandet behöver kommunen äga mark som kan tilldelas marknadens aktörer. Kommunen kommer därför aktivt arbeta med en strategisk markförsörjning som kopplas till det långsiktiga markbehov som kan förutses i den kontinuerliga översiktliga planeringen. Detta gäller såväl obebyggd mark som framtida omvandlingsområden inne i tätorterna. Tydligare hållbarhetsambitioner Erfarenheterna från arbetet med Vallastaden bör tas tillvara i det fortsatta arbetet med att utveckla tydligare hållbarhetsambitioner för byggandet i kommunen. En viktig delaspekt är att bidra till kommunens målsättning att vara koldioxidneutralt till 2025. Även frågor om att kommunen och byggherrarna ska samverka för att skapa socialt och ekonomiskt hållbara stadsdelar t.ex. upplåtelseformer, fördelning av lägenhetsstorlekar, tillgång på verksamhetslokaler och service, är viktiga. Kommunen kommer att, i framtida markanvisningar där detta prioriteras, låta byggherrar tävla med utökade ambitioner avseende såväl miljömässigt som socialt hållbart byggande. Byggande för särskilda grupper Unga och studenter är en grupp som till följd av bl.a. begränsad ekonomi, hög flyttbenägenhet och låga köpoäng, kan ha svårt att etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden när det råder bostadsbrist. Byggande av studentbostäder och av bostäder som, genom Linköpings universitet. Foto MoS bildarkiv 18
sin utformning eller hur de hyrs ut, riktar sig till unga kan minska dessa problem. Under de senaste åren har planarbeten genomförts för att möjliggöra relativt stora volymer av studentbostäder. Dessa kommer att byggas de närmaste åren. Om nyproduktionen av övriga bostäder ökar så att den allmänna bostadsbristen minskar, bedöms inte någon större volym av nya studentbostäder behöva byggas under 2010-talet. Skulle det inte ske kan det finnas behov av att kommunen har beredskap för att planera för fler studentbostäder. Det finns ett behov av att verka för förändringar i studentbostadsbeståndet, t.ex. kan det finnas önskemål om fler möjligheter till kollektivboende i kompisgrupper och ett mindre antal mer exklusiva studentlägenheter. Flexibla lösningar för att hantera den kortvariga bostadsbristen i samband med höstterminsstarterna kan också behöva utvecklas ytterligare. För att underlätta kvarboende i Linköping efter examen samt för unga att etablera sig på bostadsmarknaden bör beståndet av mindre lägenheter utökas. För i princip alla nya bostadsprojekt behöver frågan om utbyggd kapacitet inom förskola och skola beaktas. Nya detaljplaner för bostäder utformas med flexibilitet för att kunna inrymma gruppboenden. I vissa stadsdelar kan särskilda planer för gruppboenden bli aktuellt. I kommunen behövs ytterligare 300-350 vårdbostäder, i enheter om cirka 40 bostäder, under kommande 15 år. Huvudinriktningen är att skapa merparten av platserna i de centrala delarna av staden där efterfrågan är störst, men byggnation även i andra delar av kommunen kan bli aktuellt. Socialkontorets akutboenden behöver kompletteras med ytterligare en permanent lösning. För att hantera den stora flyktinginvandring som sker till kommunen bedöms behovet av bostäder som kan anvisas till ensamkommande barn/ungdomar respektive för vuxna och familjer till dess de kan etablera sig på den ordinarie bostadsmarknaden vara upp till 1000 + 1000 bostäder. Om antalet bostäder i det ordinarie beståndet ökade eller om flyktinginvandringen minskar, kan behovet minska. andel av bostadsbeståndet stiger. Sammantaget ökar andelen bostäder med ett högt prisläge. Insatser behöver vidtas för att möta den utvecklingen. Markanvisningar och planprioritering för att uppfylla målen Kommunen kan genom sitt markinnehav och sitt planmo- nopol verka för att nyproduktionen av bostäder på bästa sätt bidrar till att uppfylla kommunens bostadspolitiska målsättningar, likväl som att bidra till transparens och konkurrens. Kommunen kommer prioritera de detaljplaneprojekt och fördjupningar av översiktsplanen som ger störst bidrag till målsättningarna i den gemensamma översiktsplanen och i detta dokument. Detta kommer även tydliggöras i berörda delar av samhällsbyggnadsnämndens verksamhetsmål. En särskilt viktig delaspekt i detta är att säkerställa att arbetet med nya detaljplaner har en så stor volym att målsättning- en om planreserv uppnås. Markanvisning Genom att utnyttja markanvisningar på kommunens mark har kommunen stor möjlighet att bidra till att de bostads- politiska målsättningarna uppfylls. Kommunens målsätt- ning är att erbjuda marknaden olika typer av markanvis- ningar i såväl omfattning som process för att på så sätt hitta modeller som passar många olika aktörers behov. Här redovisas ett antal exempel på hur kommunen kan komma att arbeta med dessa frågor. Vilka modeller som kommer användas behöver prövas för respektive projekt. Kommunen kan i sina markanvisningar arbeta med mindre enheter, delar av kvarter. Det gör det möjligt även för mindre byggherrar att genomföra bostadsprojekt. Därmed kan både konkurrens och mångfald förbättras. En rimlig basvolym kan vara cirka 30 lägenheter. En byggherre kan tilldelas en eller flera sådana enheter. På så sätt kan intres- serade byggherrar även bygga större totala volymer i ett område. Det finns flera grupper som har låg betalningsförmåga. Samtidigt kommer stora delar av Linköpings bostadsbestånd genomgå upprustningar under de närmaste åren. Den ökade byggtakten gör också att nyproduktionens Mindre tilldelningar ger större mångfald. 19
Fastighet på Kungsgatan som ägs av Stångåstaden. Foto MoS bildarkiv Kommunen kommer också pröva och utvärdera en planoch markanvisningsmodell där kommunen på sin mark tar fram mer generella detaljplaner som hinner vinna laga kraft innan markanvisningsprocessen påbörjas och byggherrarna bjuds in. På så sätt kan planskedet kortas i tid. Samtidigt gör det att ledtiderna och resursbindningen kan minska för byggherrarna, vilket leder till mindre risktagande och lägre kostnader för dessa, vilket i sin tur underlättar för mindre aktörer och på så sätt kan förbättra konkurrenssituationen. Även markanvisningsprocesser där kommunen bjuder in en grupp byggherrar att i samverkan och dialog utveckla ett område under planprocessen kan komma att prövas. Kommunen kommer uppmuntra s.k. byggemenskaper som en form för ökad mångfald i stadsbyggandet. Även projekt som leder till rimliga månadshyror för framför allt små lägenheter kommer premieras. Kommunen kan komma att förenkla byggandet av hyresrätter genom att använda tomträttsupplåtelse för byggande av hyresrätter på kommunal mark där så är lämpligt. På så sätt kan kommunen tillämpa ett lägre markvärde för hyresrätter och vid en ev. framtida konvertering till bostadsrätter ändå ta ut fullt markpris. Kommunen kan också använda tomträttsinstitutet för att i större utsträckning säkerställa att byggherrarna höjer ambitionsnivåerna avseende hållbart byggande i linje med kommunens vilja. 20 I markanvisningarna kommer kommunen, i de fall detta prioriteras, ge möjlighet för byggherrarna att tävla avseende utökade miljöbyggnadsambitioner. Kommunen kommer pröva och utvärdera en modell att i markanvisningsprocessen ställa sociala krav, t.ex. i form av att ett visst antal av de nya lägenheterna eller i byggherrens befintliga hyresbestånd ska hyras ut till kommunen som i sin tur kan hyra ut dem i andra hand till personer som idag står utanför bostadsmarknaden. Kommunen kan också komma att premiera eller säkerställa att markanvisningarna bidrar till en lämplig fördelning av lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer inom markanvisningsområdet eller stadsdelen/tätorten. Därutöver kan kommunen i sina markanvisningar arbeta med att reglera olika hyresnivåer inom tilldelningsområdena. I anvisningarna behöver det samtidigt säkerställas att det verkligen blir grupper med svagare ekonomiska förutsättningar som får möjlighet att hyra lägenheterna med lägre hyror. För att kunna kraftsamla på projekt som verkligen byggs kommer kommunen följa upp att sista datum för såväl byggstart som färdigställande av byggnation följs. Kommunen kan också komma att dela upp de mest attraktiva bebyggelseområdena i små enheter som planeras