DEN VÄRDE- FULLA STADEN EN JÄMFÖRELSE MELLAN STADSKÄRNOR OCH EXTERNA HANDELSPLATSER

DEN VÄRDE- FULLA STADEN EN JÄMFÖRELSE MELLAN STADSKÄRNOR OCH EXTERNA HANDELSPLATSER

INLEDNING De senaste 20 åren har handeln i Sverige genomgått en strukturomvandling. Antalet köpcentrum i städernas utkanter ökar stadigt och står för en allt större andel av detaljhandelns omsättning. Etableringen av nya köpcenter går sällan obemärkt förbi. Medan vissa ser en möjlighet till jobb och tillväxt oroar sig andra för stadskärnans död. I den här rapporten kommer Fastighetsägarna GFR granska vilken typ av handelsplats som skapar flest jobb per hektar. I USA har debatten om externa handelsplatser pågått betydlig längre än vad den gjort i Sverige. Där har stadsplaneraren Joseph Minicozzi blivit en välkänd debattör 1. Hans budskap är enkelt: beslutsfattare bör tänka mer som bönder. Precis som bönder odlar de grödor som ger bäst avkastning per använd jordbruksmark bör städer satsa på den bebyggelse som ger flest jobb och högst skatteintäkter per använd landareal. Enligt Minicozzis egna uträkningar är amerikanska stadskärnor nästan alltid mer yteffektiva än externa köpcentrum i städernas utkanter. Stadskärnorna ger fler jobb, högre omsättning och högre skatteintäkter per hektar, och blir därför en lönsammare satsning för städerna ifråga. En av orsakerna är att externa handelsplatser vanligtvis tar stora ytor i anspråk. Det förutsätter ofta en utökad infrastruktur samt subventioner av olika slag, vilket gör att det tar längre tid för städerna att räkna hem sin investering än om motsvarande satsning gjorts i stadskärnan. Resonemanget ovan gäller en amerikansk kontext. För att analysera svenska förhållanden har Fastighetsägarna gått igenom statistik från Statistiska Centralbyrån och jämfört stadskärnor med externa handelsplatserna i 69 kommuner. Var finns flest anställda per hektar? För att fördjupa analysen ytterligare och även belysa hur det ser ut med omsättningen har sex stora externa handelsområden jämförts med stadskärnorna i deras respektive kommun. Data har hämtats från Fastighetsägarnas undersökning Cityklimatet. 1 Denna artikel i tidningen the Atlantic är en god introduktion till Minicozzis idéer. www.citylab.com 2 3

SAMMANFATTNING Med hjälp av data från SCB har stadskärnor jämförts med externa handelsplatser i totalt 69 kommuner. Den totala handelsytan som har undersökts är på 6 440 hektar (ha). Av dessa är det 65 procent (eller 4 204 ha) som upptas av externa handelsplatser och 35 procent (eller 2 236 ha) som upptas av handelsområden i stadsmiljö. Dessa siffror ska jämföras med antalet anställda för respektive handelsplats. Totalt 90 350 personer arbetade inom handel eller restaurang i de granskade handelsområdena. Cirka 48 procent (43 050) arbetade i stadsmiljö medan 52 procent (47 300) arbetade i ett externt handelsområde. Enligt SCB är alltså stadskärnorna betydligt yteffektivare än köpcentren. Totalt går det 19,25 anställda per hektar i stadskärnorna och 11,25 anställda per hektar på de externa handelsplatserna. I rapporten jämförs också sex stora externa handelsområden i Sverige med stadskärnorna i samma kommuner. De utvalda handelsplatserna är Torp (Uddevalla), Knalleland (Borås), Borgås (Kungsbacka), Väla (Helsingborg), Samarkand (Växjö) samt Nova (Lund). För att fördjupa analysen redovisas även omsättning i miljoner kronor per hektar. Branscherna som redovisas är sällanköpshandel, dagligvaror samt hotell och restaurang. I de sex analyserade kommunerna arbetar 31,8 anställda per hektar i stadskärnorna. Motsvarande siffra för de externa köpcentren är 12,4 anställda per hektar. Även omsättningen per hektar är högre i stadsmiljön. Sammanlagt omsätter stadskärnorna 43,0 miljoner kronor per hektar vilket ska jämföras med 34,2 miljoner kronor för de externa handelsplatserna. Stadskärnorna var mer yteffektiva än de externa handelsplatserna i nästan alla branscher som inkluderades i undersökningen. Störst var skillnaden för hotell och restaurang. Där gick det 12,8 anställda och 12,7 miljoner kronor i omsättning per hektar i stadsmiljö. Motsvarande siffror för köpcentren var 1,4 anställda och 1,3 miljoner kronor per hektar. Även när det gäller sällanköpshandel arbetar fler i stadskärnorna (9,3 anställda per hektar) än på de externa handelsplatserna (8,0 anställda per hektar). Däremot omsätter sällanköpshandeln högre belopp per hektar på de externa handelsplatserna (23,4 miljoner gentemot 17,7 miljoner i stadsmiljö). Omsättningen per anställd är betydligt högre för de externa handelsplatserna (2,75 miljoner kronor) än för stadskärnorna (1,35 miljoner kronor). Det är inte förvånade, eftersom stora handelskedjor har större möjligheter att rationalisera och effektivisera sin verksamhet. I hotell och restaurangbranschen omsatte inte de anställda på externa handelsplatser större summor än sina kollegor i stadskärnorna. Troligtvis beror det på att det är svårare att rationalisera hotell- och restaurangverksamhet jämfört med dagligvaru- och sällanköpshandel. Resultatet är i linje med forskning som visar att etablering av nya köpcenter tvingar befintliga handlare att öka produktiviteten 2. Sammantaget indikerar resultaten att stadskärnorna både anställer och omsätter högre belopp per använd hektar. De sex köpcentren i Cityklimatsundersökningen omsätter dock betydligt högre summor per anställd än butikerna i stadsmiljö. Det är dock värt att poängtera att rapporten inte påstår att stadskärnor alltid är att föredra framför externa handelsplatser. Det är en analys som måste göras från fall till fall. Det finns exempelvis svensk forskning som visar att etableringen av externa handelsplatser kan öka omsättningen hos befintliga handlare 3. Däremot bör alla beslutsfattare förstå att det finns en alternativkostnad till att satsa på externa köpcenter. Hur många jobb och skatteintäkter hade kunnat skapas om man istället satsat en lika stor summa på utveckling av stadskärnan? Är hög produktivitet alltid positivt för staden och kunden? 2 Se bland annat Productivity Dynamics and the Role of Big- Box Entrants in Retailing (Maican och Orth 2015) 3 Se bland annat The impact of big-boxes on local retail: What happens when IKEA comes to town? (Nilsson 2013) 4 5

HANDELSOMRÅDEN I 69 KOMMUNER Sveriges handelsområden kartlades 2010 av Statistiska Centralbyrån 4. Totalt identifierades 395 områden med över 100 anställda i någon av branscherna detaljhandel, bilhandel, samt hotell- och restaurangverksamhet. Dessa återfanns i totalt 175 tätorter och 10 arbetsplatsområden. Nästan alla tätorter med över 15 000 invånare hade år 2010 minst ett handelsområde. Handelsområdena delas upp i tre kategorier: centrum i staden, yttre handelsområde samt handelsområde som serverar andra tätorter. I den här rapporten kommer städernas centrum jämföras med de två andra handelsplatskategorierna. Detta görs genom att använda SCB:s statistik över handelsplatsernas areal och antal anställda. Handelsplatser som ligger i förorts- eller storstadskommuner kommer exkluderas från rapporten 5. Det beror på att det ofta inte finns ett väl definierat centrum i dessa kommuner. Exempelvis tillhör förortskommuner många gånger samma tätort som storstadskommunen. Det fanns sammanlagt 69 kommuner som både hade tydligt definierade centrum och minst en extern handelsplats. Den totala ytan för dessa kommuners handelsplatser är 6 437 hektar (ha). En hektar är 10 000 kvadratmeter vilket motsvarar arean av en kvadrat med 100 meters sidor. Av dessa är det 65 procent eller 4 191 ha som upptas av externa handelsplatser och 35 procent eller 2 236 ha som upptas av handelsområden i stadsmiljö. När det gäller antalet jobb är det tydligt att handel och restaurang är personalintensiva branscher. Totalt var 90 200 anställda på någon av handelsplatserna inkluderade i undersökningen. Här var fördelningen mer jämn än fördelningen av hektar. Strax över 40 000 (48 procent) arbetade i centrum medan 47 150 (52 procent) arbetade i de externa handelsområdena. 2 237 Landyta (ha) LANDYTA (HA) Centrum 4 204 Det innebär att stadskärnorna är betydligt mer yteffektiva när det gäller arbetstillfällen inom handel och restaurang än vad de externa handelsplatserna är. På en genomsnittlig hektar handelsområde jobbar det 19,25 personer i stadsläge vilket kan jämföras med snittet 11,25 personer per hektar i externa handelsområden. Därtill TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA (HANDEL OCH RESTAURANG) 43 050 47 300 ANSTÄLLDA PER ANVÄND LANDYTA (HA) Centrum kommer förstås att stadskärnan ofta har betydligt fler arbetsplatser för andra branscher inom exempelvis tjänsteoch servicenäringen, finans och juridik med mera. Dessa ingår inte i jämförelsen. 19,25 4 SCB 2011 5 Handelsplatser i följande kommuner har exkluderats: Stockholm, Göteborg, Malmö, Upplands Väsby, Vallentuna, Österåker, Värmdö, Järfälla, Ekerö, Huddinge, Botkyrka, Salem, Haninge, Tyresö, Upplands-Bro, Täby, Danderyd, Solna, Sollentuna, Nacka, Sundbyberg, Lidingö, Vaxholm, Nynäshamn, Håbo, Staffanstorp, Burlöv, Vellinge, Lomma, Svedala, Skurup, Kungsbacka, Härryda, Partille, Överö, Ale, Lerum, Bollebygd, Lilla Edet, Mölndal, Kungälv och Södertälje. 11,25 Centrum 6 7

YTEFFEKTIVITET PER BRANSCH Statistiken från SCB är fem år gammal och innehåller inga uppgifter om omsättning. Det är därför viktigt att försöka fördjupa analysen med hjälp av andra källor. I samarbete med WSP har Fastighetsägarna 2014 och 2015 presenterat rapporten Cityklimatet. Den bygger på uppgifter om all momspliktig försäljning inom ett väl definierat geografiskt område och redovisar både omsättning och antalet anställda för en rad stadskärnor runt om i Sverige. Även ett antal stora köpcentrum är inkluderade i studien. För att komplettera SCB:s uppgifter jämförs här sex stora köpcentrum med stadskärnan i deras hemkommun. De utvalda köpcentrumen och stadskärnan de jämförs med är Torp (Uddevalla), Knalleland (Borås), Borgås (Kungsbacka exklusive Kungsmässan), Väla (Helsingborg), Samarkand (Växjö) samt Nova (Lund). Resultatet redovisas i tabellen nedan. YTEFFEKTIVITET FÖR KÖPCENTER OCH STADS KÄRNOR I SEX KOMMUNER Omsättning per hektar (miljoner SEK) Stadskärnor Externa handelsplatser Totalt 43,0 34,2 Sällanköp 17,7 23,4 Dagligvaror 8,5 9,4 Hotell & Restaurang 12,7 1,3 Anställd per hektar Stadskärnor Externa handelsplatser Totalt 31,8 12,4 Sällanköp 9,3 8,0 Dagligvaror 4,1 3,0 Hotell & Restaurang 12,8 1,4 Stadskärnorna i undersökningen är mer yteffektiva än de externa handelsplatserna i de flesta avseenden. Exempelvis finns det fler anställda per hektar i stadskärnorna oavsett bransch. Störst är skillnaden för hotell och restaurang, där det finns 12,4 anställda i stadskärnorna men bara 1,4 anställda i köpcentren. För sällanköpshandel (som inkluderar exempelvis elektronik, möbler och vitvaror) samt dagligvaruhandel är skillnaden mellan stadskärnor och köpcenter ungefär en anställd per hektar. Totalt omsätter också stadskärnorna fler miljoner (41,7) än köpcentren (34,2). Det beror framförallt på att hotell och restaurangbranschen omsätter betydligt större summor per hektar i stadskärnorna. Däremot omsätter både dagligvaru- och sällanköpshandel mer per hektar i köpcentren. Utöver yteffektivitet är det också intressant att analysera handelsplatsernas omsättning per anställd. Det måtttet säger nämligen någonting om butikernas produktivitet. Med tanke på att Cityklimatet innehåller uppgifter om både antalet anställda och den totala omsättningen för varje bransch är det en enkel sak att räkna ut hur många miljoner varje arbetande person omsätter. I diagrammet nedan illustreras resultatet. Totalt går det 1,35 miljoner kronor för varje anställd som arbetar i någon av stadskärnorna. Motsvarande siffra för de externa handelsplatserna är 2,75 miljoner. Även när det gäller försäljning av sällanköps- och dagligvaror omsätter de anställda i stadskärnan betydligt lägre summor än vad kollegorna på de externa handelsplatserna gör. Störst är skillnaden för anställda i dagligvaruhandeln. Där går det hela 3,18 miljoner per anställd på de externa handelsplatserna medan motsvarande summa för stadskärnorna är 2, 06 miljoner. När det gäller hotell och restaurangverksamhet är skillnaden mellan de två handelsplatserna mycket liten. Troligtvis är det svårare att rationalisera verksamheten i den branschen. RESULTATET PRESENTERAT I DIAGRAMFORM OMSÄTTNING (MILJONER SEK) PER ANSTÄLLD Omsättning per ha Omsättning per ha (sällanköp) Omsättning per ha (dagligvaror) Omsättning per ha (hotell & restaurang) Anställda per hektar Anställda per ha (sällanköp) Anställda per ha (dagligvaror) Anställda per ha (hotell & restaurang) 1,3 1,4 4,1 3,0 8,5 9,4 9,3 8,0 12,7 12,4 12,8 17,7 23,4 31,8 34,2 43,0 0 10 20 30 40 50 Stadskärna Stadskärna 3,5 3,18 2,92 3,0 2,75 2,5 2,06 1,92 2,0 1,5 1,35 1,0 0,97 0,95 0,5 0,0 Totalt Sällanköp Dagligvaror Hotell & Restaurang 8 9

FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare 031-755 33 03 david.bjornberg@fastighetsagarna.se 10 Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Lilla Bommen 4 A, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 E-post: infogfr@fastighetsagarna.se