Köpguide: Italien
Innehåll Varför Italien?... 3 Populära områden - en översikt... 5 Kalabrien... 6 Le Marche... 6 Abruzzo... 7 Att köpa en fastighet... 9 Köpprocessen... 9 Kostnader... 10 Investeringspotential... 14 Beskattning... 15 Personlig beskattning för utländska medborgare... 15 Personlig beskattning för invånare... 15 Lokala skatter... 15 Pengar... 17 Och till slut...... 19
Varför Italien? Det skulle vara lätt att bara lista de fantastiska fastigheter som finns tillgängliga i Italien utan någon vidare beskrivning, men faktum är att landet inte skulle vara detsamma utan dess italienska invånare. De flesta letar efter en fastighet i just Italien, på grund av de hus och lägenheter som säljs där, men även för att få leva bland dessa utåtriktade, entusiastiska och energiska människor. kommer alla att svara samma sak; den italienska livsstilen och den fantastiska miljön. Italien kan kanske förklaras med ett ord - valmöjlighet. Det är att leva som man vill, något du kommer att upptäcka om du ger landet en chans att få visa sina bästa sidor. Antalet utländska köpare som söker fastigheter i Italien har under de senaste 30 åren ökat väsentligt. Om du frågar några av de utländska medborgare som bor där, varför de valde att flytta dit, så 3
Populära områden - en översikt De italienska fastighetspriserna har stigit de senaste åren men i jämförelse med vissa andra länder, upprätthåller Italien ett bra värde för pengarna på sina fastigheter, särskilt på landsbygden. Naturligtvis behöver den som letar efter en fastighet med utsikt över t.ex. Piazza San Marco i hjärtat av Venedig, en lite djupare plånbok. Men för de som är beredda att söka sig till mindre populära områden, är det fortfarande möjligt att hitta ett underbart hem omgivet av historik och romantik. Det finns mycket av Italien att utforska och det är värt att avsätta lite tid åt detta. Många människor dras fortfarande till de klassiska regionerna Toscana och Ligurien, men det finns andra områden som Le Marche och Kalabrien som börjar bli mer och mer populära. Lågprisflygbolagen ökar sin spridning över större delen av Europa, därmed blir nya områden i Italien tillgängliga och ett ännu större utbud av fastigheter finns tillgängliga för den utländska fastighetsköparen. Det är viktigt att hålla reda på tre saker: I vilken typ av område vill du ha en fastighet - i bergen, vid havet, i en stad, by eller landsbygd? Vad är syftet med fastigheten - semester, uthyrning eller permanent boende? Täcker den tillgängliga budgeten alla kostnader, inklusive alla tilläggskostnader? 5
Kalabrien Le Marche Antalet besökare i Kalabrien har ökat kraftigt sedan det blev möjligt för billiga, internationella flygbolag att nå regionen. Dessutom finns nu flertalet nybyggen under uppförande längs kusten. Södra Italien ger köpare tillgång till ett fantastiskt klimat och en avslappnad atmosfär, med god mat och trevlig lokalbefolkning. Priserna här har varit betydligt lägre jämfört med både andra områden i Italien och liknande fastigheter på andra marknader. Dock stiger priserna snabbt då investerare söker de bästa fastigheterna för uthyrning till semesterfirare. Detta är ett område som ligger mellan Apenninerna och Adriatiska havet. Även om Le Marche har fått en viss uppmärksamhet i media och från fastighetsköpare under de senaste åren, har området ändå lyckats undvika att bli en plats för enorma turistpåfrestningar. Adriatiska havet har lockat sin beskärda del av besökare, men det har inte handlat om något större antal. Jämfört med många andra områden i Italien, verkar tiden ha stått still i vissa delar av Le Marche och det finns många vackra hem som är opåverkade av tidens gång. De populäraste städerna i regionen är Urbino, Ancona, Ascoli Piceno och Pesaro, som har anslutning till havet. Detta innebär underbara skaldjur, en livlig fiskehamn, bra shopping och fantastiska arkitektoniska byggarv. Fastighetspriserna här är fortfarande lägre än andra områden i landet. 6
Abruzzo Abruzzo är en annan av de nya regionerna i Italien där köpare flockas för att leta efter billiga renoveringsfastigheter. Området ligger direkt söder om Le Marche och öster om Rom. Även om Abruzzo geografiskt sett ligger i centrala Italien, så är det mer som i söder än i norr när det gäller kultur och ekonomisk utveckling, vilket innebär att infrastrukturen och den lokala ekonomin fortfarande jobbar för att komma ikapp det rikare norr. Abruzzo har några härliga smultronställen att upptäcka. Medeltida byar och städer på bergstoppar finns i överflöd och det finns många fastigheter för dem som inte är rädda för hårt arbete med ett riktigt renoveringsobjekt. Den andra sidan av Abruzzo är kustregionen, med sandstränder vid Adriatiska havet och kuststäder för att tillgodose turisternas behov. När du letar efter en fastighet i detta område, kanske avståndet från havet spelar in, men med landskapet format som det är, finns det betydande havsutsikt under en ganska lång sträcka in mot inlandet. Det finns också runt 20 skidorter i Abruzzo, så det är fullt möjligt att både åka skidor och simma i Adriatiska havet på samma dag. 7
Att köpa en fastighet Köpprocessen Om du inte själv talar tillräckligt bra italienska, är det viktigt att använda en oberoende, svensk- eller engelsk talande juridisk rådgivare i alla fastighetstransaktioner. Det första skriftliga steget i köpprocessen är ett förslag till köpeavtal (compromesso eller proposta d Acquisto), genom vilket köparen binder sig att köpa fastigheten för ett överenskommet pris inom en viss period, normalt 5-30 dagar. Under denna tid, är säljaren och säljarens agent fria att överväga andra erbjudanden. När anbudet accepterats betalar köparen en handpenning, vanligtvis 10% av köpeskillingen och det preliminära köpeavtalet (compromesso di vendita) upprättats av en notarie (notaio) som arbetar för båda parter. Detta utgör formaliteterna för försäljningen, inklusive eventuella villkor. Om köparen bryter mot avtalet, kan han förlora sin deposition. Om säljaren bryter avtalet, måste denne betala köparen dubbla beloppet av handpenningen. Vid tillträde, vanligtvis runt 6-8 veckor senare, går fastighetens lagfart från säljaren till köparen genom ett köpebrev (il rogito notarile). Det finns två typer av lagfartsbevis. Det ena är ett offentligt dokument och den andra är ett privat avtal. Ett offentligt dokument ger bättre skydd men är något dyrare. Om en fastighet köps genom ett privat avtal och fastigheten senare visar sig vara en olöst inteckning, till exempel ett lån, kan köparen inte hålla notarien ansvarig. Om däremot ett offentligt dokument har använts, kan köparen ta rättsliga åtgärder mot notarien. Efter tillträde, utfärdar notarien en bestyrkt kopia av köpeavtalet och registrerar det ursprungliga dokumentet i fastighetsregistret. 9
Kostnader De avgifter som är förknippade med att köpa en fastighet i Italien är bland de högsta i Europa och kan omfatta registreringsskatt, fastighetsregisterskatt, mervärdesskatt (moms), avgifter till en notarie och en fastighetsmäklare, arvoden för inteckning och advokatarvoden. Kostnaderna varierar avsevärt beroende på fastighetspriset, om fastigheten är ny eller gammal, om du köper via en mäklare eller privat och om du har anställt en advokat. De flesta fastighetsavgifterna är baserade på taxeringsvärdet (rendita catastrale) på fastigheten, som bestämts av de lokala myndigheterna och som vanligtvis är lägre än inköpspriset eller marknadsvärdet. Avgifterna betalas oftast vid slutförandet av en försäljning och rör sig om cirka 10-15% av köpeskillingen för en utländsk medborgare (genomsnittet är cirka 12%), men den kan vara så hög som 20% för en exklusiv fastighet. Innan du registrerar ett preliminärt avtal, kontrollera exakt vilka avgifter som ska betalas och få dem bekräftade skriftligen. Om du redan är bosatt i Italien, kan avgifterna i samband med köp av en fastighet i Italien avräknas mot inkomstskatten. Registreringsskatt (imposta di registro) är den viktigaste skatten på egendom och debiteras med mellan 0-10% av taxeringsvärdet. Den exakta mängden beror på om det är ditt första och enda hem eller ett andra hem, om det är ett nytt hem och om du redan är bosatt Italien. Köpare av nya fastigheter betalar inte registreringsskatt utan måste betala mervärdesskatt. Registreringsskatten är reducerad till 3% på ditt första hem. För att fastigheten ska få denna skattereduktion, måste den vara ditt huvudsakliga hem och belägen i den kommun där du är, eller kommer att vara bosatt. Den får dock inte vara klassificerad som ett lyxhem. Denna reduktion är i teorin enbart tillgänglig en gång, men det är dock inte alltid fallet. Registreringsskatten för utomlands bosatta och de som köper semester hus är 7%, så om du planerar att bosätta dig i Italien, sparar du pengar om du köper efter du har flyttat dit. 10
Om du köper en jordbruksfastighet, betalar du registreringsskatt på 10%. Det kan vara möjligt att få den omklassificerad (deruralizzato) innan försäljningen, vilket minskar skatten till 7% (eller 3% om det är ditt första hem). Jordbruksmark beskattas dock alltid med 10%. När en fastighet omfattar både en urban byggnad och jordbruksmark, är skatten beräknad separat för byggnaden och marken. Fastighetsregisterskatt (imposta catastale) betalas på alla fastighetsköp och som med registreringsskatt, beror beloppet som skall betalas på om det är ditt första och enda hem eller ett andra hem, om det är ett nytt hem och om du är bosatt. De som köper sitt första hem att bosätta sig i, oavsett om det är ett nytt eller begagnad hem, betalar en mindre fast avgift. Köpare av semesterhus och utomlands bosatta betalar 1% av taxeringsvärdet. Mervärdesskatt (imposta sul valore aggiunto - IVA) är något som köpare av nya fastigheter måste betala. Denna är 4% för invånare som är första-hemsköpare, 12% för andrahem och utländska köpare och 19% på lyxfastigheter. Det kan ingå i försäljningspriset, men se till att du kontrollerar detta. Notariens (notaio) avgifter varierar beroende på priset på fastigheten, vanligtvis mellan 0,5-1% av köpeskillingen. Som exempel, blir det cirka 2000 i avgift för en fastighet som kostar 200,000 och 3000 för en fastighet som kostar 400,000. Ovanpå detta tillkommer avgifter för andra tjänster som notarien utför åt dig. Du kan begära en skriftlig uppskattning av kostnaden i förväg, men avgifterna beror på mängden arbete och övriga kostnader, som kallas rimborso delle spese generali di studio. Alla kostnader kommer vara specificerade på fakturan från notarien (parcella). Om du köper genom en mäklare, är det möjligt att denne har ett avtal med en notaire (notaio convenzionato). Isåfall tas en standardavgift ut, vilken inkluderar alla kostnader. Legalt arbete utförs vanligtvis av en advokat (avvocato) och kostar ca 1-2% av priset på fastigheten. I vissa fall tas 11
en fast avgift ut beroende på hur mycket arbete som behöver utföras. Fastighetsmäklarens arvode varierar vanligtvis på mellan 3-8% av försäljningspriset. Säljaren och köparen får vanligtvis betala hälften var utav denna summa. Det finns olika avgifter i samband med bostadslån (spese istruttoria). Alla långivare tar ut en uppläggningsavgift för att upprätta ett lån, vanligtvis runt 1% av lånebeloppet. Det finns en inteckningsskatt (imposta ipotecaria) på 168 för invånare som är förstahemsköpare och i övriga fall ligger denna på 1%. En pantavgift på 0,25% (imposta sostitutiva) betalas till notarien för registrering av pant för fastigheten i fastighetsregistret (catasto). De flesta långivare tar även ut en administrationsavgift på cirka 1% av lånets värde och det är obligatoriskt att teckna en försäkring med långivaren som är vanligtvis en engångsbetalning och gäller i 20 år. Övriga avgifter du kan behöva betala är besiktningskostnader, arkitektkostnader, el-, gas- och vatteninkopplingar, samt installation av mätare. 12
Investeringspotential Italien har varit populär hos utländska köpare lika länge som Spanien och Frankrike. Kalabrien är ett av de områden med fokus på nyutveckling och stora delar av kusten nyttjas för sina strandegenskaper. Regionen har blivit väldigt populär, mycket på grund av ökning av rutter hos lågprisflygen. Det överflöd av renoveringsfastigheter som finns över hela landet gör det möjligt att köpa och renovera en fastighet för att sedan sälja den med vinst. 14
Beskattning Alla som har finansiella transaktioner i Italien måste ha ett skatte-id nummer (Codice fiscale) och genomföra en självdeklaration. Personlig beskattning för utländska medborgare Ett dubbelbeskattningsavtal finns mellan Sverige och Italien, så skatt betalas enbart i det ena eller andra landet, inte i båda. Utländska medborgare kan vara skydliga att betala skatt på inkomst, kapital och arv. Självklart varierar dessa från individ till individ och det är viktigt att ta hjälp av professionell rådgivning. Myndigheterna bryr sig bara om italienskförvärvade inkomster. Detta inkluderar ränta på medel som deponerats i en italiensk bank och inkomster från uthyrning av fastighet i Italien. Vad gäller det senare är det möjligt att dra av kostnader, inklusive reparationer på fastigheten, förvaltningskostnader och så vidare, mot inkomst. Återstoden beskattas med mellan 23-43% beroende på inkomstnivå. Det finns ingen förmögenhetsskatt i Italien. Personlig beskattning för invånare Skattemässigt anses de som vistas i Italien i mer än 183 dagar under ett beskattningsår, som sammanfaller med kalenderåret, som bosatta. Dessa 183 dagar behöver inte vara i följd. Liksom många byråkratiska delar i det italienska samhället, är skattesystemet för invånare mycket komplext och det är viktigt att ta råd från en expert. Om du tänker köpa en fastighet i Italien bör du undersöka din skatterättsliga ställning noggrant. På så sätt skulle du kunna spara pengar i framtiden. Lokala skatter Varje kommun har en skatt som kallas imposto municipale eller imposta comunale sugli (ICI) på fastigheten. Denna baseras på fastighetens taxeringsvärde och är vanligtvis mellan 0,4-0,7%. Den andra skatten som tas upp lokalt kallas tassa comunales, vanligtvis 200-300 per år och går till avfallshantering, rengöring av gator och stränder etc. 15
Pengar Sedan 2002 har Italien Euro som valuta. Resenärers utländska valuta kan växlas på banker, järnvägsstationer, flygplatser och ofta på större hotell. Det finns många bankomater i städerna och även i mindre städer. Det finns inga restriktioner på import eller export av valuta mellan Italien och andra EU länder. Mellan Italien och länder utanför EU, krävs en deklaration till myndigheterna på belopp som överstiger 10,000 per person och resa. 17
Och till slut... Att köpa en fastighet i Italien kan vara en komplicerad procedur, men det är ett land som är väl värt ansträngningarna. Som köpare bör du inte förhasta dig, utan istället ta dig tid att utforska varje detalj. Var noggrann med att kontrollera kostnader i samband med ditt fastighetsköp och ta hjälp av en advokat. 19
Är du intresserad av att köpa bostad i andra länder? Besök buyassociation.se för att hitta fler av våra guider. BuyAssociation Nordic AB Mäster Samuelsgatan 60, 8tr 111 21 Stockholm Sweden info@buyassociation.se BuyAssociation.se All information är korrekt i skrivande stund och är avsedd enbart som en guide. Vi rekommenderar att du tar hjälp av en oberoende part när du köper en fastighet utomlands. 20