BOKSLUTSKOMMUNIKÉ för räkenskapsåret 2013 PRIME LIVING AB (publ) tillika Bolaget Denna bokslutskommuniké avser moderbolaget Prime Living AB (publ) med organisationsnummer 556715-7929 då bolaget ej upprättar koncernredovisning. Stockholm 27 mars 2014 Prime Living Prime Living utvecklar hyresbostäder med inriktning mot studenter, primärt i den svenska marknaden. Januari december Prime Living AB Omsättningen uppgick till 433 (300) TSEK Rörelseresultatet uppgick till -3 881 TSEK (-4 698) TSEK Årets resultat uppgick till 3 455 (- 6 920) TSEK Färdigställda fullt uthyrda projekt i två av dotterbolagen, Prime Living Lund AB och Prime Living Karlstad AB vilket innebär positivt resultat och kassaflöde. TSEK 2013 2012 2011 Nettoomsättning 433 300 200 Rörelseresultat 3 881 4 698 4 085 Årets resultat 3 455 6 920 5 023 Summa tillgångar 256 346 55 320 49 285 Dotterbolag i urval Prime Living Lund AB Omsättningen uppgick till 9 032 (492) TSEK Rörelseresultatet uppgick till 6 276 TSEK (47) TSEK Årets resultat uppgick till 3 389 (-3) TSEK. TSEK 2013 2012 Nettoomsättning 9 032 492 Rörelseresultat 6 276 47 Resultat före skatt 4 434 3 Årets resultat 3 389 3 Summa tillgångar 85 032 40 140 Prime Living Karlstad AB Omsättningen uppgick till 2 399 (1 059) TSEK Rörelseresultatet uppgick till 1 071 TSEK (761) TSEK Årets resultat uppgick till 327 (59) TSEK Prime Living AB Sturegatan 32 Box 5317 102 47 Stockholm +46 (0)8 410 491 30 www.primeliving.se
TSEK 2013 2012 Nettoomsättning 2 399 1 059 Rörelseresultat 1 071 761 Årets resultat 327 59 Summa tillgångar 34 022 33 120 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Prime Living Karlstad AB har under året färdigställt 60 studentlägenheter, samtliga fullt uthyrda. Prime Living Lund AB har under året färdigställt 200 studentlägenheter, samtliga uthyrda till Lunds universitet. Prime Living AB har upptagit ett obligationslån om 140 000 TSEK med 3 års löptid och kvartalsvis kupong om 10,25%. Prime Living AB har via dotterbolag (TP6 Oxie AB) förvärvat fastigheten Malmö Träpanelen 6. 14 november 2013 beviljades bygglov för 84 st studentlägenheter, 8 st 2:or och 76 st 1:or. Stadsbyggnadsnämnden godkände den 14 november 2013 samrådsredovisningen avseende Kv Ferdinand 8, 10 och 14 och gav Stadsbyggnadskontoret i uppdrag att gå på utställning för att därefter antaga detaljplanen. Väsentliga händelser efter periodens utgång VD har ordet Under februari månad 2014 anlände 88 st moduler och monterades på fastigheten Malmö Träpanelen 6 i Oxie, Malmö. Lägenheterna beräknas bli inflyttningsklara under andra kvartalet 2014 och beräknas vara fullt uthyrda inför höstterminsstarten 2014. Produktionen av studentbostäder i Sverige har inte ökat nämnvärt under 2013. Behovet har dock ökat markant eftersom det har blivit fler studenter och trenden är tydlig att kravet för att ungdomar skall få sysselsättning är en högskole- och universitetsutbildning. Det pågår ett stort arbete från politiker och beslutsfattare att förändra byggprocesser och att underlätta för utvecklare att snabbare ta fram studentbostäder. Detta innebär att under de närmsta åren kommer det att finnas många nya projekt att utveckla. Konceptet med stålmoduler producerade i Asien har fallit väl ut och vi kommer under 2014 att ta flera nya initiativ för nya projekt. Den tidigare fastlagda målsättningen att producera 1000 moduler per år från år 2015 kvarstår. Resultatet för 2013 belastas av ränte- och utvecklingskostnader för projektet i Spånga. Detaljplanearbete är nu i sitt slutskede och rivning pågår av den befintliga byggnaden. Beräknad byggstart är 2014/2015 beroende på hur fort myndigheter behandlar detaljplan och bygglov. Resultat för 2014 bedöms ha goda förutsättningar att bli positivt. Verksamheten Prime Living bedriver sin verksamhet företrädesvis via koncernens dotterbolag. Prime Living AB Sida 2 av 7
Koncernstruktur Prime Living har under året förvärvat bolagen Prime Living Oxie AB, TP1 Oxie AB och TPL 1 Oxie AB. Bolaget tillträdde i september 2013 aktierna i Prime Living Spånga AB (tidigare Gelba Spånga AB) och Prime Livings koncern struktur hade vi utgången av 2013 följande utseende. Förvaltningsenheter Lund Prime Living Lund AB Prime Living Lund AB:s samtliga 200 lägenheter är uthyrda till Lunds Universitet vilket generar ett positivt resultat och kassaflöde. Karlstad Prime Living Karlstad AB Samtliga Prime Living Karlstad AB:s 60 lägenheter är uthyrda till studenter vilket generar ett positivt resultat och kassaflöde. Bostadsprojekt Malmö/Oxie TP6 Oxie AB TP6 Oxie AB skall uppföra 84 studentlägenheter. Bygglov beviljades 14 november 2013. Markarbeten har startat under 2013 och lägenheterna kommer att uppföras under första halvåret 2014 med inflyttning innan höstterminsstarten 2014. Stockholm/Spånga Prime Living Spånga AB och Comodo Real Estate AB Detaljplanearbetet för Ferdinand 8, 10 och 14 fortgår och Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 14 november att godkänna redovisningen av plansamrådet och att planförslaget skall ställas ut. Detta beräknas ske under andra kvartalet 2014 och därefter kan slutligt antagande ske. Rivning, sanering och iordningsställande av markförhållanden för den planerade byggnationen har under slutet av 2013 startats. Finansiering Prime Living genomförde under 2013 en obligationsemission om 140 MSEK. Obligationen listades på Nasdaq OMX First North Bond Market och blev därmed den första listade svenska börs-handladeobligationen på denna lista. Emissionen av obligationen blev övertecknad och stängdes i förtid. EKONOMI Översikt väsentliga redovisningsprinciper Bolaget upprättar ej koncernredovisning med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap 3. Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:I Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). Där inte specifik anpassningsrådgivning finns har Bolaget sökt vägledning i Redovisningsrådets rekommendationer. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Resultat perioden januari december 2013 (12 månader) Rörelseintäkter Bolagets rörelseintäkter består idag av övriga rörelseintäkter. För 2013 (2012) uppgick Bolagets totala rörelseintäkter till 433 TSEK (300 TSEK), vilket motsvarar en ökning med 44 procent. Prime Living AB Sida 3 av 7
Rörelsekostnader Bokslutskommuniké för räkenskapsåret 2013 Bolagets rörelsekostnader avser kostnader för utveckling av moduler, administration, personal, driftsoch underhållskostnader samt övriga rörelsekostnader. Under 2013 uppgick rörelsekostnaderna till 4 314 TSEK (4 998 TSEK), vilket motsvarar en minskning med 14 procent. Av- och nedskrivningar Bolaget har idag inga materiella anläggningstillgångar där avskrivning sker. Avskrivningar sker i koncernbolag och avser avskrivningar på materiella anläggningstillgångar, såsom byggnader och mark. Avskrivningar i koncernbolagen sker när respektive projekt är färdigställt. Rörelseresultat Bolagets rörelseresultat uppgick till 3 881 TSEK (-4 698 TSEK) vilket motsvarar ett förbättrat resultat om 818 TSEK. Bolagets rörelseresultat har förbättrats jämfört med föregående år främst på grund av minskade kostnader för hyra mark i Spånga. Detta beroende på att Bolaget under 2013 tillträtt aktierna i Prime Living Spånga AB (f.d. Gelba Spånga AB). Finansiellt netto Bolaget har under året avyttrat andelar i Bolaget Studentbostäder Nedra Runby AB vilket genererat ett överskott om 2 497 TSEK. Bolagets övriga finansiella netto består av ränteintäkter med avdrag för räntekostnader. Det finansiella nettot uppgick för 2013 (2012) till 618 TSEK (- 2 335 TSEK). Resultat efter skatt Bolagets förlust efter skatt minskade till 3 455 TSEK (- 6 920 TSEK). Bolaget har tillgodoräknats skatteintäkt med 1 045 TSEK (114 TSEK). Skatteintäkten avser i sin helhet, skatteeffekt avseende erhållna koncernbidrag. Balansräkning per 31 december 2013 Balansomslutningen uppgick till 256 346 TSEK (55 320 TSEK), vilket är en ökning med 201 026 TSEK jämfört med föregående år. Av tillgångarna vid perioden slut utgjordes den största posten av långfristiga fordringar hos koncernföretag på 143 025 TSEK (10 755 TSEK). På skuldsidan uppgick långfristiga skulder till 179 500 TSEK (39 500 TSEK). Finansiella anläggningstillgångar Bolagets anläggningstillgångar består av finansiella anläggningstillgångar i form av andelar i koncernbolag samt fordringar hos koncernföretag. Den 31 december 2013 uppgick de finansiella tillgångarna till 205 539 TSEK (41 405 TSEK), vilket motsvarar en ökning om 164 134 TSEK. Ökningen av finansiella anläggningstillgångar har främst skett i form av fordringar hos koncernföretag. Omsättningstillgångar Bolagets omsättningstillgångar innefattar fordringar hos koncernföretag, fordringar hos intresseföretag, övriga fordringar, förutbetalda kostnader samt likvida medel. Omsättningstillgångarna per den 31 december 2013 uppgick till 36 805 TSEK (13 915 TSEK), motsvarande en ökning med 164 procent jämfört med motsvarande period föregående år. Ökningen av omsättningstillgångar har främst skett i form av fordringar hos koncern- och intresseföretag. Eget kapital Per 31 december 2013 uppgick det egna kapitalet till 839 TSEK (190 TSEK) vilket motsvarar en soliditet om 0,3 procent (0,3). Skulder Bolagets långfristiga skulder består av ett obligationslån om totalt 140 000 TSEK, ett lån om totalt 30 500 TSEK från Comodo Finans AB samt två lån från SIG Utveckling 2 AB om totalt 9 000 TSEK, och uppgår totalt till 179 500 TSEK (39 500 TSEK). Bolagets långfristiga skulder uppgick den 31 december 2013 till 179 500 TSEK (39 500 TSEK), vilket motsvarar en ökning med 140 000 TSEK. Ökningen kan i sin helhet härledas till obligationslånet om 140 000 TSEK. Bolagets kortfristiga skulder avser leverantörsskulder, skulder till koncernföretag, skulder till intresseföretag, upplupna kostnader och förutbetalda intäkter samt övriga skulder. Bolagets kortfristiga skulder uppgick den 31 december 2013 till 76 007 TSEK (15 631 TSEK), vilket motsvarar en ökning med 60 376 TSEK. Den främsta anledningen till ökningen av kortfristiga skulder är ökade skulder till koncernföretag. Prime Living AB Sida 4 av 7
Utdelning Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för 2013. Disposition av årets resultat Styrelsen föreslår att årets resultat balanseras i ny räkning. Resultaträkning i sammandrag 2013-01-01 2012-01-01 2011-01-01 (Belopp i TSEK) 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Rörelsens intäkter Övriga rörelseintäkter 433 300 200 433 300 200 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader -2 792-3 227-4 285 Personalkostnader -1 522-1 771 0 Av-/nedskrivningar av anläggningstillgångar 0 0 0 Rörelseresultat -3 881-4 698-4 085 Resultat från finansiella poster Resultat från avyttring andelar 2 497 0 0 Ränteintäkter o likn resultatposter 3 064 0 0 Räntekostn o likn resultatposter -6 179-2 335-253 Resultat efter finansiella poster -4 500-7 033-4 338 Resultat före skatt -4 500-7 033-4 338 Skatt på årets resultat 1 045 114-685 Årets resultat (RR) -3 455-6 920-5 023 Balansräkning i sammandrag (Belopp i TSEK) 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 62 513 30 650 30 650 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 143 026 10 755 0 Summa finansiella anläggningstillgångar 205 539 41 405 30 650 Summa anläggningstillgångar 205 539 41 405 30 650 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 0 0 Fordringar hos koncernföretag 33 118 11 373 5 576 Fordringar hos intresseföretag 3 106 1 978 955 Övriga fordringar 516 0 9 600 Förutbetalda kostnder och upplupna intäkter 65 564 589 36 805 13 915 16 720 Kassa och bank 14 002 0 1 915 Summa omsättningstillgångar 50 807 13 915 18 635 SUMMA TILLGÅNGAR 256 346 55 320 49 285 Prime Living AB Sida 5 av 7
(Belopp i TSEK) 2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 512 112 100 Bundna reserver 0 0 8 701 Summa Bundet eget kapital 512 112 8 801 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Fria reserver Balanserat resultat 3 782 6 998 8 706 Årets resultat (BR) -3 455-6 920-5 023 Summa Fritt eget kapital 327 78 3 682 Summa eget kapital 839 190 12 483 Långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder 179 500 39 500 35 500 Summa Långfristiga skulder 179 500 39 500 35 500 Förändring eget kapital (Belopp i SEK) Aktiekapital Fritt eget kapital Årets resultat Vid årets början 111 901 6 997 517-6 919 645 Nyemission 400 000 Disposition enligt årsstämmobeslut -6 919 645 6 919 645 Erhållna/Lämnade koncernbidrag 4 749 000 Skatteeffekt på koncernbidrag -1 044 780 Årets resultat -3 454 777 Vid årets slut 511 901 3 782 092-3 454 777 Kassaflödesanalys i sammandrag (Belopp i TSEK) 2013-12-31 2012-12-31 Resultat efter finansiella poster -4 500-7 033 Ej kassapåverkande poster 623 431-3 877-6 602 Förändring rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) kortfristiga fordringar -22 890 2 805 Minskning(-)/ökning(+) kortfristiga skulder 60 376 5 637 Kassaflöde från löpande verksamhet 33 609 1 840 Investeringsverksamhet Avyttring dotterföretag 2 497 0 Förvärv dotterföretag -19 078 0 Investeringar i finansiella anl.tillgångar -143 026-10 755 Kassaflöde från investeringsverksamhet -159 607-10 755 Finanseringsverksamhet Upptagna lån 140 000 4 000 Nyemission 0 3 000 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 140 000 7 000 Periodens kassaflöde 14 002-1 915 Likvida medel vid årets början 0 1 915 Likvida medel vid årets slut 14 002 0 Prime Living AB Sida 6 av 7
Denna bokslutskommuniké har översiktligt granskats i enlighet med SÖG 2410 utav bolagets revisorer. Stockholm den 27 mars 2013 Prime Living AB (publ) Styrelsen För mer information kontakta: Jan Severa, VD, 0708-458 133 jan.severa@primeliving.se Om Prime Living AB (publ) Mer information finns på www.primeliving.se Certified Advisor Mangold Fondkommission AB (556585-1267) Box 55691 102 15 Stockholm Telefon: +46 8 503 015 50 www.mangold.se Rapportdatum 27 mars 2014 Bokslutskommuniké 2013 30 april 2014 Årsredovisningen finns tillgänglig på Bolagets kontor och hemsida 15 maj 2014 Årsstämma 27 augusti 2014 Delårsrapport (januari-juni) Prime Living AB Sida 7 av 7