Q DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016

Q2 2016 DEL ÅRSR APPORT JANUARI JUNI 2016

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Q2 2016 1 JANUARI 30 JUNI 2016 ANDRA KVARTALET 2016 Hyresintäkterna ökade till 630 Mkr (592) Driftnettot ökade till 287 Mkr (257) Förvaltningsresultatet ökade till 109 Mkr (47) Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgick till 845 Mkr (259), ökning 5,9 procent Värdeförändring derivat uppgick till -121 Mkr (1) Resultatet före skatt ökade till 766 Mkr (267) Resultatet efter skatt ökade till 634 Mkr (213) Vinst per aktie ökade till 8,20 kr (3,01) före utspädning, och ökade till 8,12 kr (2,38) efter utspädning Hyresintäkterna ökade till 321 Mkr (295) Driftnettot ökade till 169 Mkr (136) Förvaltningsresultatet ökade till 72 Mkr (45) Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgick till 488 Mkr (126), ökning 3,3 procent Värdeförändring derivat uppgick till -45 Mkr (76) Resultatet före skatt ökade till 504 Mkr (209) Resultatet efter skatt ökade till 388 Mkr (166) Vinst per aktie ökade till 5,02 kr (2,34) före utspädning, och ökade till 4,98 kr (1,85) efter utspädning VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission om 6 539 900 aktier av serie B och tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader D. Carnegie & Co har förvärvat fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighetsvärde om 618 Mkr D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva fastighetsportfölj i Eskilstuna, med ett överenskommet fastighetsvärde om 116 Mkr D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr D. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index och EPRA European Index D. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokalbeståndet om 90 000 kvadratmeter D. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening med ett underliggande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeter D. Carnegie & Co har förvärvat 10 miljoner stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitalet D. Carnegie & Co offentliggör en femårig investeringsplan om 900 Mkr avseende energiförbättringar D. Carnegie & Co har förtidsbetalt konvertibla förlagslån och förhindrat utspädning VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har tillträtt fastighetsportfölj i Eskilstuna, med fastighetsvärde om 116 Mkr NYCKELTAL jan juni 2016 april juni 2016 jan juni april juni jan dec Hyresintäkter, Mkr 630,1 320,6 591,9 295,4 1 217,4 Driftnetto, Mkr 286,9 168,5 256,6 136,5 554,1 Överskottsgrad, % 45,5% 52,5% 43,2% 46,3% 45,4% Förvaltningsresultat, Mkr 108,7 71,5 47,0 44,8 186,2 Resultat efter skatt, Mkr 634,3 388,4 213,1 165,7 1 139,1 Vinst efter skatt per aktie SEK, före utspädning 8,20 5,02 3,01 2,34 16,10 Vinst efter skatt per aktie SEK, efter utspädning 8,12 4,98 2,38 1,85 13,50 Eget kapital, per aktie SEK 69,09 69,09 49,60 49,60 62,06 Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 85,05 85,05 56,38 56,38 73,50 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 15 205,2 15 205,2 11 547,7 11 547,7 13 826,40 Soliditet, % 31,2 31,2 25,3 25,3 28,2 Soliditet, justerad, % 38,4 38,4 29,1 29,1 33,4 2 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Kommentar från VD Under årets andra kvartal har takten i renoveringsarbetet ytterligare ökats och under perioden har cirka 340 lägenheter renoverats och flera fastigheter har fått nya fasader, fönster och tak. Förädlingen av fastigheterna medför förbättrade driftnetton som starkt bidrar till periodens värdeökningar, vilka överstiger 700 miljoner kronor. Resultatet före skatt ökar med över 140 procent jämfört med samma period föregående år. Vi har också i förtid återbetalat alla våra konvertibellån vilket finansierats genom en nyemission och genom ett obligationslån och vi har därmed förhindrat en signifikant utspädning av bolagets aktier. De stora värdeökningarna har åstadkommits genom investeringar om 260 miljoner kronor under kvartalet vilka har ökat driftnettot samt sänkta avkastningskrav, både genom en stärkt marknad och genom att fastigheternas kvalitet ökat. Värdeökningen avspeglas i en ökning av det justerade egna kapitalet med sex procent under kvartalet till 85 kronor per aktie. Även intjäningsförmågan för jämförbart bestånd har ökat upp 86 miljoner kronor eller 39 procent, till 305 miljoner kronor på rullande tolv månader jämfört med sista juni ett år tidigare. För hela beståndet är vi nu uppe i 375 miljoner. Hyresintäkterna för det andra kvartalet har ökat med cirka nio procent jämfört med förra året, främst på grund av renoveringar. Det är också glädjande att se att underhållskostnaderna gått ner vilket leder till att driftnettot stiger med över 23 procent jämfört med samma period förra året. Under perioden har rekordmånga lägenheter renoverats vilket har ökat kostnaden för renoveringsvakansen vilket slår kortsiktigt på driftnettot. Denna nackdel uppvägs dock av att hyresintäkterna långsiktigt ökar kraftigt. Sammantaget har förbättringarna inneburit en stark ökning i redovisat resultat. Kvartalets resultat före skatt uppgår till 504 miljoner kronor, att jämföras med 209 miljoner för andra kvartalet, en ökning med 141 procent. Nedbrutet till vinst per aktie efter skatt blir siffran 5,02 kronor jämfört med 2,34 kronor för samma period. I syfte att förenkla kapitalstrukturen, klargöra ägarbilden samt sänka finansieringskostnaden har vi under kvartalet i förtid återbetalat tre konvertibla förlagslån på totalt 1 020 miljoner kronor. För att säkerställa att kapitalstrukturen förbättras utgörs en del av finansieringen av en riktad aktieemission som genomfördes i början av april. Resterande del finansieras av en ny, icke säkerställd, treårig obligation som gavs ut i mitten av april. Båda emissionerna mottogs väl och övertecknades. Under perioden har avtal träffats om förvärv av ytterligare totalt 853 lägenheter i två affärer varav 717 tillträtts. Ytterligare en åtgärd för att öka vår lönsamhet är att driva på utvecklingen av byggrätter så att vi kan starta nybyggnation under nästa år. Vi har även genomfört den första bostadsrättsombildningen i Rinkeby när vi sålde till en bostadsrättsförening 88 procent över vårt bokförda värde. Vi avser fortsätta med ombildningar för att synliggöra värden och öppna möjligheten att frigöra kapital. Stockholm den 14 juli 2016 ULF NILSSON VD för D. Carnegie & Co D. Carnegie & Co AB (publ) 3

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 DETTA ÄR D. CARNEGIE & CO God avkastning låg risk ÄGA OCH UTVECKLA HYRESBOSTÄDER MED FOKUS PÅ STOCKHOLM D. Carnegie & Co är ett fastighetsbolag inriktat på att äga och utveckla hyresbostäder i miljonprogrammen i Stockholmregionen. Det finns goda möjligheter att skapa värden genom renovering eftersom få genomgripande upprustningar har skett sedan byggåren 1965-75, men byggnaderna har oftast mycket bra lägen och välbyggda stommar. Behovet av renovering gör också att de ofta kan förvärvas till förmånligt pris. Hyresnivåerna är generellt sett låga i miljonprogrammen. Därmed är potentialen hög för höjda hyror efter renovering. Genom upprustning minskar även underhållskostnaderna med betydande belopp. Renoveringarna får inte bara en positiv inverkan på kassaflödet, utan medför även kraftiga ökningar av värdet på fastigheterna. D. Carnegie & Co:s modell innebär att enstaka lägenheter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. På så sätt kan utdragna och dyra evakueringar undvikas och vakanskostnaden hållas på ett minimum. Sättet att renovera uppskattas också av hyresgästerna eftersom de sker när naturliga vakanser uppstår eller när en överenskommelse gjorts med hyresgästerna. Att ha fastigheterna samlade geografiskt betyder att D. Carnegie & Co kan förvalta fastigheterna på ett kostnadseffektivt sätt. Förvaltningen bedrivs genom lokala områdeskontor vilket också bidrar till att skapa en nära relation till hyresgästerna. För att minska kostnader och öka servicegraden är också en del hantverkare t.ex. målare anställda i koncernen. Det hårda trycket på bostäder i Stockholmsregionen väntas bestå inom överskådlig tid framöver. Därmed är vakansrisken i det närmaste obefintlig i D. Carnegie & Co:s bestånd. För närvarande är kötiden sex år i beståndet. UTVECKLINGEN FÖR ANTALET BOSTÄDER KONTRA BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN Antal 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1975 1977 Antal färdigställda bostäder i Stockholms län 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 Bostadsbehov (600 enheter per 1000 invånare) 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Befolkningsökning i Stockholms län Trots att antalet nybyggda bostäder ökat rejält under senaste åren och att trenden väntas bestå så tilltar bristen på bostäder i Stockholmsregion då befolkning ökar betydligt snabbare än nybyggnationen. Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB 4 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Marknaden där vi verkar STOR EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER I MILJONPROGRAMMEN Det råder en stor brist på bostäder i Stockholmsregionen. En brist som väntas bestå under en överskådlig tid då befolkningsökningen i Stockholmsområdet vida överstiger nyproduktionen av bostäder. Det är på denna marknad D. Carnegie & Co äger fastigheter. När det gäller hyreslägenheter beräknas kötiden i Stockholmsområdet för en bostad ligga på i genomsnitt nio år. Över 500 000 personer står i dag i kö för en lägenhet. I fjol fick endast 12 000 personer ett nytt hyreskontrakt i Stockholm. Bristen på bostäder är så stor att det behövs 700 000 nya bostäder i Sverige fram till år 2025, enligt en prognos från Boverket. Till stor del beror bristen på en fortsatt kraftig befolkningsökning. En betydande del av detta behov finns i Stockholmsregionen. Även om nybyggnationerna av bostäder ligger på en hög nivå och nästa år väntas uppgå till 50 000 i antal så spås bristen på hyresrätter öka. Kista/Husby PROGNOS 2016: BRISTEN PÅ BOSTÄDER FORTSÄTTER ÖKA Antal 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2011 2012 2013 2014 2016 Påbörjat bostadsbyggande Befolkningsökning Den stora befolkningstillväxten gör att bristen på bostäder väntas bestå under överskådlig tid. 2025 väntas bristen på bostäder i landet uppgå till 700 000 där en mycket stor del av behovet väntas finnas i Stockholmsregionen. D. Carnegie & Co AB (publ) 5

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan juni jan juni 2016 april juni april juni jan dec Hyresintäkter 630 088 591 857 320 616 295 420 1 217 356 Övriga intäkter 191 1 984 147-704 3 459 Driftskostnader -277 731-253 206-121 274-114 065-496 163 Underhållskostnader -46 109-65 260-21 169-35 072-131 149 Fastighetsskatt -11 853-11 448-5 987-5 486-23 935 Tomträttsavgäld -7 721-7 316-3 823-3 640-15 445 Driftnetto 286 865 256 611 168 510 136 453 554 123 Central administration -40 465-60 535-23 175-29 556-96 779 Kostnader vid rörelseförvärv - - - - - Finansnetto -137 723-149 115-73 791-62 121-271 102 Förvaltningsresultat 108 677 46 961 71 544 44 776 186 242 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 845 366 259 458 488 342 126 281 1 306 792 Värdeförändringar finansiella instrument -121 185 922-44 713 75 510-10 999 Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -11 585-37 800-11 585-37 800-45 507 Nedskrivning goodwill -54 979-2 385 - -220-15 004 Resultat före skatt 766 294 267 156 503 588 208 547 1 421 524 Skatt -132 027-54 069-115 156-42 832-282 389 Periodens resultat 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135 Övrigt totalresultat - - - - - Summa övrigt totalresultat 0 0 0 0 0 Summa totalresultat för perioden 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135 Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 634 267 212 511 388 432 164 461 1 138 559 Innehav utan bestämmande inflytande - 576-1 254 576 Summa totalresultat för perioden 634 267 213 087 388 432 165 715 1 139 135 Vinst per aktie SEK 8,20 3,01 5,02 2,34 16,10 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 8,12 2,38 4,98 1,85 13,50 6 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Perioden januari juni 2016 Resultatposterna nedan avser perioden januari-juni 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Hyresintäkter och driftnetto Intäkterna för perioden uppgick till 630 Mkr (592). Ökningen av intäkterna beror till största delen på att renoveringstakten för lägenheter har ökat, vilket har inneburit ökade hyresnivåer, förvärv av nya fastigheter, samt de generella hyreshöjningarna för som har legat i intervallet 0,5-1,3 procent, med ett viktat snitt på 1,1 procent. Perioden har präglats av en uppskalning av renoveringstakten. Denna medvetna strategi, att renovera alla blivande vakanser har under perioden inneburit en utebliven hyra motsvarande ca 18 Mkr. Detta innebär dock att ett stort antal lägenheter har renoverats samt är under renovering. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -343 Mkr (-337). De ökade kostnaderna beror främst på de genomförda förvärven, som ökat fastighetsbeståndet. I kostnader för förvaltningen ingår driftkostnader, löpande underhåll och reparationer, fastighetsskatt och andra förvaltningskostnader direkt kopplade till förvaltningen av fastigheterna. Säsongvariationer påverkar kostnaderna olika för de olika kvartalen, där första och fjärde kvartalet vanligtvis har de högsta kostnaderna, framförallt vad avser kostnader för uppvärmning och halkbekämpning. Driftnettot, d v s totala intäkterna minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt, för perioden uppgick till 287 Mkr (257), vilket ger en överskottsgrad på 45,5 procent (43,2). Det ökade driftnettot, en ökning med 12 procent, är till största delen kopplat till den ökande investeringstakten, vilken medför lägre kostnader för löpande underhåll. Administrationskostnader Administrationskostnaderna under perioden uppgick till -40 Mkr (-61). Dessa kostnader består i huvudsak av personalkostnader, kostnader för koncerngemensamma funktioner, marknads- och försäljningskostnader. Under perioden har en rad aktiviteter genomförts i syfte att samla hela koncernen under varumärket D. Carnegie & Co, vilket har medfört högre kostnader av engångskaraktär, vilka under perioden uppgår till cirka 6 Mkr. Finansnetto Finansnettot uppgick under perioden till -138 Mkr (-149). Finansiella intäkter har under perioden uppgått till 7 Mkr (4), vilka i huvudsak består av räntor på säljreverser. Finansiella kostnader utgörs främst av räntekostnader för lån från kreditinstitut avseende koncernens fastighetsbestånd, samt räntekostnader för de två efterställda obligationslånen på vardera 1 Mdr som emitterades i april, respektive april 2016. Under perioden har finansnettot belastats med räntor för det konvertibla förlagslånet om totalt 26 Mkr. Detta lån är återbetalt per den 30 juni 2016. Besparingen kommer att bli 11 Mkr på årsbasis jämfört med obligationslånet som emitterades för att lösa detta konvertibla förlagslån. Räntetäckningsgraden för perioden uppgår till 1,8 ggr (1,7). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeförändringar och skatt, uppgick under perioden till 109 Mkr (47). Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, realiserade värdeförändringar Koncernen genomför värderingar av fastigheterna kvartalsvis och fastigheterna redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Per bokslutsdatum har 25 procent av fastigheterna värderats externt och 75 procent av fastigheterna värderats internt, där motsvarande modell för värdering och antaganden använts som vid de externa värderingarna gjorda av Savills. Den genomsnittliga direktavkastningen i värderingen är 4,56 procent, att jämföras med 4,84 procent vid årsskiftet. Under perioden har värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkat resultatet med 845 Mkr (259). Värderingarna har påverkats positivt av hyresökningen under perioden, framförallt beroende av den ökade renoveringstakten som resulterat i ett högre driftnetto, samt ett lägre avkastningskrav. Under perioden har värdehöjande investeringar gjorts till ett värde av 411 Mkr (116). Under perioden har fastigheter avyttrats och påverkat resultatet med -12 Mkr (-38). Efter prövning av goodwillvärdet, som koncernen gör kvartalsvis, har en nedskrivning gjorts som under perioden påverkat resultatet med -55 Mkr (-2), vilket till största delen beror på försäljningar av fastigheter, som ingick i rörelseförvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. Periodens resultat har D. Carnegie & Co AB (publ) 7

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Märsta påverkats positivt i motsvarande grad av upplösning av uppskjuten skatt. Värdeförändringar derivat Koncernen använder swapderivat för att begränsa ränterisken. Räntederivaten redovisas varje kvartal till marknadsvärde och värdet är beroende av ränteutvecklingen. Förändringen av värdet redovisas över resultaträkningen. Marknadsvärdet har för perioden påverkat resultatet med -140 Mkr (1) beroende på att räntorna har fortsatt att sjunka under perioden. Dessa värdeförändringar är dock inte kassaflödespåverkande. Skatt Resultat före skatt uppgick till 766 Mkr (267). Skattekostnaden för perioden uppgick till -132 Mkr (-54) och består av uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter -225 Mkr (-106), värdeförändring derivat 30 Mkr (-2), och underskottsavdrag 67 Mkr (54), uppskjuten skatt temporär skillnad aktier -4 Mkr (-2), samt aktuell skatt hänförlig till årets resultat 0 Mkr (2). Den effektiva skattesatsen för perioden är 17,2 procent (20,2). Den låga effektiva skattesatsen förklaras av skattefria bolagsförsäljningar. Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 634 Mkr (213), vilket motsvarar 8,20 kr (3,01) per stamaktie före utspädning, 8,12 kr (2,38) efter full utspädning. 8 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Andra kvartalet april-juni 2016 Resultatposterna nedan avser det andra kvartalet, april-juni 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Hyresintäkter och driftnetto Resultat och driftnettot har under årets andra kvartal ökat jämfört med samma period föregående år. Ökningen beror framförallt på hyreshöjningar på helrenoverade lägenheter, samt de generella hyreshöjningar som slagit igenom under. Intäkterna under andra kvartalet ökade till 321 Mkr (295), en uppgång med 9 procent jämfört med andra kvartalet. En del av intäktsökningen härrör sig till förvärvade bestånd. Intäkterna för det andra kvartalet har också ökat till följd av ökade hyresintäkter för de färdigställda renoverade lägenheterna samt de generella hyresförändringarna under. Driftkostnaderna under det andra kvartalet minskade något till -152 Mkr (-158). De lägre kostnaderna förklaras framför allt av att den aktiva förvaltningen medfört lägre kostnader, framförallt vad gäller löpande underhåll. Detta till följd av att ökad investeringstakt minskar kostnader för det löpande underhållet. Driftnettot, d v s totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration, tomträttsavgälder och fastighetsskatt, ökade under det andra kvartalet till 169 Mkr (136), en uppgång med 23 procent jämfört med andra kvartalet, överskottsgraden uppgår till 52,5 procent (46,3). Direktavkastningen uppgår till 4,6 procent (4,7) och den genomsnittliga finansieringskostnaden på de totala räntebärande skulderna minskade till 2,6 procent (2,8). Resultat Kostnaden för central administration minskade under det andra kvartalet till -23 Mkr (-30). Andra kvartalet 2016 belastades med kostnader av engångskaraktär, beroende på ökade kostnader för sponsring och satsningar på sociala aktiviteter. det andra kvartalet belastats med extra räntekostnader om ca 10 Mkr på grund av överlappning mellan den nyemitterade obligationen på 1 000 Mkr och det konvertibla förlagslånet på 1 020 Mkr vilket återbetalats den 30 juni 2016. Koncernens genomsnittliga ränta för de totala räntebärande skulderna uppgick vid andra kvartalets slut, inklusive derivat till 2,6 procent (2,8). Räntetäckningsgrad för det andra kvartalet uppgår till 2,0 ggr (1,7). Förvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeförändringar och skatt, för det andra kvartalet ökade till 72 Mkr (45). Under det andra kvartalet har värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkat resultatet med 488 Mkr (126). Värderingen baseras på ett genomsnittligt avkastningskrav på 4,56 procent att jämföras med 4,70 procent vid utgången av det första kvartalet. Värdeökningen förklaras dels av ökat driftnetto till följd av hyreshöjande investeringar i fastigheterna, dels av en anpassning till det lägre avkastningskravet på marknaden. Värdeförändringar på derivat påverkade resultatet för det andra kvartalet med -45 Mkr (76), detta till följd av att räntan fortsatt att gå ner under det andra kvartalet. Totalt uppgår derivatportföljen till ett nominellt belopp om 3 401 Mkr, som består av ränteswappar och räntetakavtal (cap). Resultatet efter skatt för det andra kvartalet uppgick till 388 Mkr (166) vilket motsvarar ett resultat per stamaktie på 5,02 kr (2,34) före utspädning. Finansnettot för det andra kvartalet uppgick till -74 Mkr (-62). Under april 2016 har ett nytt icke säkerställt obligationslån om 1 000 Mkr emitterats, med räntevillkor STIBOR 3 mån + 400, vilket belastat finansnettot. Detta obligationslån har under perioden använts till förtida lösen av konvertibelt förlagslån per den 30 juni 2016, som löpte med 5 procent årlig ränta. Finansnettot har under D. Carnegie & Co AB (publ) 9

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 30 juni 30 juni 31 december TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 630 457 686 020 685 728 Förvaltningsfastigheter 15 205 206 11 547 676 13 826 439 Inventarier 5 464 4 605 4 661 Aktier och andelar 258 113 868 558 Långfristiga fordringar - 171 691 6 662 Uppskjuten skattefordran 245 471 105 457 148 135 Summa anläggningstillgångar 16 086 856 12 629 317 14 672 183 Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar 597 649 165 987 412 134 Likvida medel 438 678 901 008 478 524 Summa omsättningstillgångar 1 036 327 1 066 995 890 658 SUMMA TILLGÅNGAR 17 123 183 13 696 312 15 562 841 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 5 341 381 3 465 540 4 391 588 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 9 103 198 7 943 134 7 587 332 Övriga långfristiga skulder 2 123 5 694 3 143 Uppskjuten skatteskuld 1 664 348 1 155 332 1 435 043 Räntederivat 199 912 55 347 60 487 Summa långfristiga skulder 10 969 581 9 159 507 9 086 005 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 440 222 814 971 1 650 286 Övriga kortfristiga skulder 371 999 256 294 434 962 Summa kortfristiga skulder 812 221 1 071 265 2 085 248 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 17 123 183 13 696 312 15 562 841 Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare 5 341 381 3 465 540 4 391 588 Innehav utan bestämmande inflytande - - - Summa eget kapital 5 341 381 3 465 540 4 391 588 10 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Rapport över finansiell ställning (koncernen) Balansposterna nedan avser ställningen vid periodens utgång 30 juni 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Förvaltningsfastigheter, goodwill Koncernens fastighetsbestånd uppgår vid periodens slut till 1 267 164 m 2 (1 139 602) med ett aktuellt hyresvärde om 1 237 Mkr (1 065). Förvaltningsfastigheterna redovisas till marknadsvärde och uppgår vid periodens slut per den 30 juni 2016 till 15 205 Mkr (11 548), vilket motsvarar ett värde om 11 999 kr/ m2 (10 133). Se vidare sidorna 14-15. Goodwillvärdet uppgår vid periodens slut till 630 Mkr (686), ett värde som uppkom vid förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. Värdet avser skillnaden mellan vid förvärvet förhandlad uppskjuten skatt och nominell skatt 22 procent. En prövning av goodwillvärdet har vid periodens slut resulterat i en nettonedskrivning av goodwillvärdet med -55 Mkr (-2,4), till största delen till följd av att fastigheter har sålts under perioden. Motsvarande upplösning av uppskjuten skatt har gjorts. Långfristiga fordringar Inga långfristiga fordringar finns vid periodens slut, samtliga är lösta (172). Omsättningstillgångar Omsättningstillgångar vid periodens slut uppgår till 598 Mkr (166), avser i huvudsak reversfordran 205 Mkr, placeringar i aktier 260 Mkr, kundfordringar 16 Mkr, samt förutbetalda kostnader 48 Mkr. Likvida medel Koncernens likvida medel uppgår vid periodens slut till 439 Mkr (901). Kassan har har under det första halvåret stärkts genom bolagsförsäljningar med 353 Mkr (218), samt genom en nyemission uppgående till 461 Mkr. Kassan har under perioden använts dels till bolagsförvärv med -576 Mkr (-), dels till investeringar i befintliga fastigheter med -411 Mkr (-116). Under perioden har nettoupplåning gjorts med 171 Mkr (760). Den befintliga kassan kommer att användas för ytterligare förvärv och fortsatt hög takt avseende lägenhetsrenoveringar. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick per den 30 juni 2016 till 5 341 Mkr (3 466) och soliditeten uppgick till 31,2 procent (25,3). Förändringen av koncernens egna kapital hänför sig till periodens resultat och den under perioden riktade nyemission om 6 539 900 aktier av serie B som tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader. Uppskjuten skatt Uppskjuten skattefordran uppgår till 245 Mkr (105) och avser väsentligen underskottsavdrag. Uppskjuten skatteskuld uppgår till 1 664 Mkr (1 155), och avser väsentligen skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Räntebärande skulder Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till 9 543 Mkr (8 758). Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgår till 7 543 Mkr (6 437). Utöver skulder till kreditinstitut finns två icke säkerställda obligationer om totalt 2 000 Mkr. Koncernens kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgår till 440 Mkr (748). Dessa utgörs i huvudsak av s.k. rullande krediter som förlängs löpande. Övriga långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder uppgår till 2 Mkr (6) och består i huvudsak av skuld till leasingbolag. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder uppgår till 372 Mkr (256) och består i huvudsak av leverantörsskulder, samt upplupna kostnader. D. Carnegie & Co AB (publ) 11

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Rapport över förändring i eget kapital (koncernen) Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni 2016 till 5 341 Mkr (3 466), och soliditeten till 31,2 procent (25,3). Eget kapital per aktie upp till 69,09 kr (49,60). EPRA NAV per aktie uppgick till 85,05 kr (56,38). Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Förändring av eget kapital Förändringen av koncernens egna kapital hänförs till periodens resultat 634 Mkr och den under perioden riktade nyemission om 6 539 900 aktier av serie B som tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader. Aktiekapital Per den 30 juni 2016 omfattade det registrerade aktiekapitalet 5 369 866 A-aktier och 71 938 910 B-aktier, totalt 77 308 776 aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 12,742349. A-aktien berättigar till 5 röster och B-aktien 1 röst. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. I denna post ingår genomförda kvittningsemissioner, nyemissioner, reglering av emissionskostnader vid börsintroduktion, samt förvärvat eget kapital vid förvärv av intressebolag. Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat I denna post ingår intjänade vinstmedel i moderbolag, samt konsoliderade vinstmedel i dotterbolag och intressebolag. RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Belopp i Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehavare utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital -01-01 901 762 2 084 892 222 060 3 210 308 41 147 3 251 455 Periodens resultat januari-juni - 41 723 213 087 254 234-41 147 213 087 Tillskjutet kapital, optioner - 998-998 - 998 Eget kapital -06-30 901 762 2 127 613 435 147 3 465 540 0 3 465 540 Periodens resultat juli-december - 1 018 926 048 926 048-926 048 Tillskjutet kapital, optioner - - - 0-0 Övrigt totalresultat juli-december - - - 0-0 Eget kapital -12-31 901 762 2 128 631 1 361 195 4 391 588 0 4 391 588 Periodens resultat januari-juni 2016 - - 634 267 634 267-634 267 Nyemission 83 334 376 585 459 919 459 919 Tillskjutet kapital, optioner - 807-807 - 807 Andel eget kapital konvertibelt förlagslån - - -145 200-145 200 - -145 200 Övrigt totalresultat januari-mars 2016 - - - 0-0 Utgående eget kapital 2016-06-30 985 096 2 506 023 1 850 262 5 341 381 0 5 341 381 12 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Rapport över kassaflöden (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period (januari-juni) föregående år. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 89 Mkr (51). Efter en förändring av rörelsekapitalet på -375 Mkr (-141), uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till -286 Mkr (-90). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -386 Mkr (-24) och utgörs till största delen av kassaflödespåverkande försäljning av förvaltningsfastigheter 353 Mkr (218), samt investeringar i befintliga fastigheter -411 Mkr (-116), kassaflödespåverkande köp av förvaltningsfastigheter -576 Mkr (-) och förändring av finansiella anläggningstillgångar 250 Mkr (-122). Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 632 Mkr (761). I kassaflödet ingår nyemission 461 Mkr (1), upptagande av nya lån på 1 696 Mkr (4 814), samt amortering av lån på -1 524 Mkr (-4 053). Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till -40 Mkr (648) och likvida medel minskade till 439 Mkr (901) vid utgången av perioden. KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan juni jan juni 2016 april juni april juni jan dec Förvaltningsresultat 108 677 46 961 71 543 44 778 186 242 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -8 716 4 525-2 864 9 654 18 074 Betald skatt -11 050-392 - - -1 891 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 88 911 51 094 68 679 54 432 202 425 Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet -375 130-140 990-149 325-142 316 76 032 Kassaflöde från den löpande verksamheten -286 219-89 896-80 646-87 884 278 457 Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter -411 306-115 773-262 454-69 710-490 702 Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv - -2 969 - -50 - Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv -576 137 - -537 354 - -372 785 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1 374-1 490-1 326-478 -2 103 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - - - - - Försäljning av koncernbolag/fastigheter 352 862 218 294-6 139 215 992 243 154 Förändring finansiella anläggningstillgångar 250 123-121 710 178-121 710-107 Aktier och andelar netto - - - - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -385 832-23 648-807 095 24 044-622 543 Finansieringsverksamheten Nyemission 460 725 998 460 725 998 998 Upptagna lån 1 695 695 4 813 532 1 610 195 1 000 000 5 316 247 Amortering lån -1 524 215-4 053 146-1 298 528-196 459-4 747 803 Utdelning - - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 632 205 761 384 772 392 804 539 569 442 Periodens kassaflöde -39 846 647 840-115 349 740 699 225 356 Likvida medel vid periodens början 478 524 253 168 554 027 160 309 253 168 Likvida medel vid periodens slut 438 678 901 008 438 678 901 008 478 524 D. Carnegie & Co AB (publ) 13

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Fastighetsbestånd D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm och tillväxtområden i Mälardalen. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan 1965-1974 och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Av det totala fastighetsbeståndet är tyngdpunkten, 64 procent (65), beläget i Storstockholm. Under det första halvåret har avyttringen av Göteborgsbeståndet slutförts. Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. STOCKHOLM Investeringar och avyttringar Under perioden har de totala investeringarna uppgått till 1 076 Mkr (116), varav 411 Mkr (116) avser investeringar i befintliga fastigheter och 665 Mkr (-) avser förvärv av nya fastigheter. Investeringar avser lägenhetsrenoveringar samt renovering av fasader och tak. Under perioden (januarijuni) har två fastighetsförsäljningar genomförts, som vid värderingen den 31 december motsvarade ett marknadsvärde på 543 Mkr (348). Lägenhetsrenoveringar Totalt har 1 278 (354) lägenheter i det nuvarande beståndet på 16 239 lägenheter renoverats med Bosystem-metoden sedan 2014, varav 589 lägenheter har renoverats under perioden (126). Hyran på de vid perioden färdigställda lägenheterna har ökat från ett ingående snitt om 1 027 kr/m 2 till 1 433 kr/m 2. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början 2016 1 januari 1 januari Befintliga fastigheter 13 826 439 11 520 820 Förvärv 664 646 - Investering i befintliga fastigheter 411 306 115 773 Avyttringar -542 551-348 375 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 845 366 259 458 Fastighetsbestånd vid periodens slut, 30 juni 15 205 206 11 547 676 Fastighetsvärde Per den 30 juni 2016 har D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd värderats till ett marknadsvärde om 15 205 Mkr. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan beskriven metodik där 25 procent av beståndet värderats av extern part och 75 procent värderats internt. Den externvärderade delen av beståndet roteras varje kvartal, vilket leder till att hela fastighetsbeståndet har externvärderats under den senaste tolvmånadersperioden. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Savills. Jämförelseposterna inom parantes avser belopp för motsvarande period föregående år. 14 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperiodens fem år jämte restvärde. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar från 4,07 procent till 8,00 procent med ett totalt snitt på 4,56 procent (5,16). Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av: Marknadens/närområdets framtida utveckling Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition Marknadsmässiga hyresvillkor Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden (2016-2020) och ett rest värde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta i intervallet 6,15-10,16 procent. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var 6,65 procent (7,26). De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde utgör marknadsvärdet. Potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier och läge i planprocessen. Byggrätterna har värderats till 250-8 000 kr per kvadratmeter BTA vid färdig detaljplan. Avdrag från dessa värden görs för att reflektera uppskattat läge i detaljplaneprocessen. Total yta potentiella byggrätter med värde, uppskattas till 232 300 m 2 BTA (bruttoarea). De potentiella byggrätterna har per den 30 juni 2016 värderats till ett marknadsvärde om 311 Mkr. Endast potentiella byggrätter som fortskridit tillräckligt långt i planprocessen åsätts marknadsvärde. Den totala värdeförändringen i fastighetsbeståndet har under perioden varit 5,89 procent (2,30). D. CARNEGIE & CO:S FASTIGHETSBESTÅND 2016-06-30 Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Snitthyror bostäder Andel renoverade Marknadsvärde 30 juni 2016 Storstockholm Kista/Husby 110 324 1 528 1 070 15,0% 1 518 000 Bromsten/Rinkeby 114 491 1 303 1 071 17,7% 1 466 870 Sollentuna 33 845 454 1 126 5,3% 470 400 Flemingsberg 40 406 573 981 5,1% 487 000 Vårby/Vårberg 66 791 863 1 051 3,8% 703 000 Jordbro 157 837 1 953 1 109 8,4% 1 664 000 Södertälje 159 943 2 110 1 174 5,3% 2 159 760 Bro 43 749 540 1 022 5,0% 503 162 Märsta 56 965 690 1 006 6,5% 703 000 Totalt Storstockholm 784 351 10 014 1 088 8,9% 9 675 192 Uppsala 75 438 970 1 020 6,6% 926 100 Eskilstuna 135 605 1 828 1 002 7,5% 1 535 500 Strängnäs 35 540 411 1 129 5,1% 477 975 Norrköping 172 653 2 299 1 048 10,1% 1 899 400 Katrineholm 60 945 717 972 0,0% 649 939 Totalt övriga orter 480 181 6 225 1 027 7,3% 5 488 914 Kommersiella fastigheter, övrig mark 2 632 - - - 41 100 Totalt 1 267 164 16 239 1 063 8,3% 15 205 206 D. Carnegie & Co AB (publ) 15

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Finansiering D. Carnegie & Co eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden långsiktigt inte skall överstiga 65 procent. Värdet på D. Carnegie & Co:s tillgångar uppgick per den 30 juni 2016 till 17 123 Mkr (13 696), och de finansieras genom eget kapital 5 341 Mkr (3 466), uppskjuten skatteskuld 1 664 Mkr (1 155), räntebärande skulder 9 543 Mkr (8 758), samt ej räntebärande skulder 575 Mkr (317). Jämförelseposterna angivna inom parantes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Räntebärande skulder D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång totala räntebärande skulder uppgående till 9 543 Mkr, vilket motsvarar en belåningsgrad om cirka 57 procent (64), varav skulder till kreditinstitut uppgår till 7 543 Mkr (6 495), vilket motsvarar ett LTV om cirka 50 procent (56). Av skulder till kreditinstitut avser -73 Mkr (-58) förutbetalda uppläggningskostnader. Utöver skulder till kreditinstitut finns två obligationslån om totalt 2 000 Mkr (1 000). Övriga räntebärande skulder såsom konvertibla förlagslån samt säljarreverser är återbetalade per den 30 juni 2016. Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen på krediter till kreditinstitut är 4,35 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 1 164 Mkr under 2016. Förhandling om refinansiering av dessa skulder pågår och kommer att vara slutförda under fjärde kvartalet 2016, vilket kommer att ytterligare förlänga kapitalbindningen. De räntebärande konvertibla förlagslånen om totalt 1 020 Mkr har återbetalts i förtid den 30 juni 2016. Säkerställning av lån från kreditinstitut sker via pantbrev i fastigheter och/eller pant i aktier, samt åtagande om att upprätthålla vissa kovenanter, vilka i vissa fall begränsar dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning. Kapitalförfallostrukturen på skulderna till kreditinstitut framgår av tabellerna på sid 17. Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan på de totala räntebärande skulderna uppgår vid periodens utgång till 2,58 procent (2,83). Den genomsnittliga räntan på skulderna till kreditinstitut vid periodens utgång uppgår till 2,23 procent (2,31). Räntan på obligationslånet som emitterades i april uppgår under första halvåret till en årlig ränta om 3,75 procent. Räntan på obligationslånet som emitterades i april 2016 uppgår under perioden till en årlig ränta om 4,00 procent. Räntebindningsstrukturen på de räntebärande skulderna framgår av tabellerna på sid 17. Räntederivat, räntetakavtal (cap) D. Carnegie & Co använder räntederivat och räntetakatal (cap) för att erhålla önskvärd ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att uppnå önskad räntebindning. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 marknadsvärderas räntederivaten. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, oaktat kreditmarginalen, uppkommer ett teoretiskt övereller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Per den 30 juni 2016 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till -200 Mkr (-55). Under periden har D. Carnegie & Co ingått räntetakavtal (cap) på 1 500 Mkr, med en löptid på ca 6 år och med ett överenskommet räntetak på 3 procent. Finansiella mål D. Carnegie & Co har följande långsiktiga finansiella mål. Överskottsgrad i förvaltningen överstigande 50 procent Årlig värdetillväxt i befintligt bestånd om 10 procent Belåningsgrad om max 65 procent Soliditet om minst 30 procent Soliditeten uppgick per den 30 juni 2016 till 31,2 procent (25,3), vilket ligger i linje med det långsiktiga finansiella målet. De investeringar som genomförs kommer löpande att skapa värdetillväxt, vilket också kommer att stärka soliditeten. D. Carnegie & Co når per 30 juni 2016 det finansiella målet. Överskottsgraden i förvaltningen uppgår under perioden till 45,5 procent (43,2). Det första och det fjärde kvartalet belastas med de högsta driftkostnaderna. Med den ökade renoveringstakten, samt den aktiva förvaltningen, bedöms det långsiktiga målet kunna nås inom en tvåårsperiod. 16 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-06-30, RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Räntebindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2016 3 000 1,7% 39% 1 164 15% 2017 410 1,9% 5% 419 6% 2018 - - 0% 839 11% 2019 - - 0% 5 0% 2020 1 062 1,8% 14% 1 338 18% 2021 538 2,0% 7% 1 245 16% 2022 2 606 3,2% 34% 2 606 34% Summa/genomsnitt 7 616 2,23% 100% 7 616 100% Förutbetald uppläggningskostnad -73-73 Summa 7 543 7 543 Kapitalbindning KAPITALBINDNING 2016-06-30 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 KAPITALBINDNING 2016-06-30 TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-06-30, TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2016 3 000 2,3% 31% 1 164 12% 2017 410 1,9% 4% 419 4% 2018 1 000 3,8% 10% 1 839 19% 2019 1 000 4,0% 10% 1 005 10% 2020 1 062 1,8% 11% 1 338 14% 2021 538 2,0% 6% 1 245 13% 2022 2 606 3,2% 27% 2 606 27% Summa/genomsnitt 9 616 2,58% 100% 9 616 100% Förutbetald uppläggningskostnad -73-73 Varav eget kapital 0 0 Summa 9 543 9 543 Kapitalbindning DERIVATAVTAL 2016-06-30 Belopp i Mkr Nominella belopp Andel Marknadsvärde 2016-06-30 Marknadsvärde -12-31 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 401 100% -200-60 -140 Summa 3 401 100% -200-60 -140 D. Carnegie & Co AB (publ) 17

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Händelser Under perioden har D. Carnegie & Co bland annat fortsatt att förvärva nya fastigheter, genofört en riktad nyemission, emitterat en icke säkerställd obligation samt återbetalat det konvertibla förlagslånet. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission om 6 539 900 aktier av serie B och har tillfört 474 Mkr till det egna kapitalet, före emissionskostnader. D. Carnegie & Co har förvärvat av fastighetsportfölj i Katrineholm D. Carnegie & Co har förvärvat en fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighetsvärde om 618 Mkr. D. Carnegie & Co tar därmed över Lundbergs hela bestånd i Katrineholm. D. Carnegie & Co har ingått avtal om förvärv av fastighet i Eskilstuna D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva en fastighet i Eskilstuna, med ett överenskommet fastighetsvärde om 116 Mkr. D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr, i syfte att säkerställa del av finansieringen av återköpet av de konvertibla förlagslånen som innehas av Svensk Bolig Holding. D. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index och EPRA European Index D. Carnegie & Co:s aktie har fått plats i Morgan Stanleys MSCI Global Small Cap Index, VINX Benchmark Index (baserat på högst marknadsvärde och likviditet i aktiehandeln) och EPRA European Index (baserat på likviditet i aktiehandeln och storlek på den fria floaten). D. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokalbeståndet om 90 000 kvadratmeter D. Carnegie & Co har rekryterat Pär Westin som kommersiell uthyrare av det kommersiella lokalbeståndet om 90 000 kvadratmeter, Pär Westin kommer närmast från fastighetsrådgivaren Colliers International. D. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening med ett underliggande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeter D. Carnegie & Co har ingått avtal om fastighetsförsäljning till en bostadsrättsförening med ett underliggande fastighetsvärde om 43 Mkr vilket motsvarar 16 850 kr per kvadratmeter, priset översteg senast gjorda marknadsvärdering med 88 procent D. Carnegie & Co har förvärvat 10 000 000 stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitalet D. Carnegie & Co har förvärvat Fastighets AB Balders post om 10 000 000 stamaktier i Amasten Holding AB (publ) motsvarande 6,7 procent av kapitalet, D. Carnegie & Co blir i och med transaktionen den tredje största aktieägaren i Amasten Holding AB (publ). D. Carnegie & Co har offentliggjort en femårig investeringsplan om 900 Mkr avseende energiförbättringar D. Carnegie & Co har offentliggjort en femårig investeringsplan om 900 Mkr avseende energiförbättringar vilka kommer minska energiförbrukningen med 25 procent. D. Carnegie & Co har förtidsåterbetalt konvertibelt förlagslån och förhindrat utspädning D. Carnegie & Co har förtidsåterbetalt samtliga tre konvertibla förlagslånen om totalt 1 020 Mkr och därmed förhindrat en utspädning på 16 266 230 aktier VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ANDRA KVARTALET D. Carnegie & Co har tillträtt fastighet i Eskilstuna, med ett fastighetsvärde om 116 Mkr. D. Carnegie & Co har tillträtt fastighet i Eskilstuna med ett fastighetsvärde om 116 Mkr. 18 D. Carnegie & Co AB (publ)

JANUARI JUNI 2016 DELÅRSRAPPORT Moderbolaget Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktioner. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 9 Mkr (2) och resultatet efter skatt uppgick till -63 Mkr (-59). Intäkterna avser främst tjänster till koncernbolag. Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till 91 Mkr (507). RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan juni jan juni Nettoomsättning 9 160 2 124 Rörelsens kostnader -29 490-35 943 Resultat före finansiella poster -20 330-33 819 Finansiella poster Räntenetto -60 276-41 917 Resultat före skatt -80 606-75 736 Skatt 17 692 16 267 Periodens resultat -62 914-59 469 Belopp i Tkr 2016 30 juni 30 juni TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 2 136 1 838 Aktier och andelar i dotterbolag 4 827 870 4 827 870 Aktier och andelar 252 38 294 Fordringar hos dotterbolag 58 161 56 786 Långfristiga fodringar - 38 478 Uppskjuten skattefordran 72 644 15 000 Summa anläggningstillgångar 4 961 063 4 978 266 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 1 332 537 728 997 Fordringar hos intresseföretag - - Kortfristiga fordringar 72 893 107 187 Kortfristig placering 166 954 - Likvida medel 90 982 506 659 Summa omsättningstillgångar 1 663 366 1 342 843 SUMMA TILLGÅNGAR 6 624 429 6 321 109 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 051 161 2 855 519 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 1 568 824 2 123 750 Summa långfristiga skulder 1 568 824 2 123 750 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 406 750 67 000 Ej räntebärande skulder 28 810 27 905 Skulder till koncernbolag 1 568 884 1 246 935 Skulder till dotterbolag - - Summa kortfristiga skulder 2 004 444 1 341 840 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 624 429 6 321 109 D. Carnegie & Co AB (publ) 19

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2016 Aktien och aktieägare Aktien D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång 8 788 (7 757) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 7 480 (3 680) miljoner kronor (avser noterade B-aktier). D. Carnegie & Co har två aktieslag, stamaktier av serie A (fem röster) och B (en röst). B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm Midcap. Totalt finns netto 5 369 866 A-aktier, 71 938 910 B-aktier utestående, totalt 77 308 776 stamaktier. Efter full teckning av teckningsoptionsprogram 1 (1 473 000 aktier), teckningsoptionsprogram 2 (998 200 aktier) och teckningsoptionsprogram 3 (807 000) aktier) skulle antal aktier uppgå till totalt 80 586 976 stamaktier. Under perioden har D. Carnegie & Co återköpt de konvertibla skuldebreven (se beskrivning nedan), samt genomfört en riktad emission om 6 539 900 nya aktier av serie B till en teckningskurs om 72,50 kr per aktie, tecknare i den riktade emissionen utgjordes av cirka 60 svenska och internationella investerare med institutionell karaktär. Teckningsoptionsprogram Bolaget har tre teckningsoptionsprogram som ger rätt att teckna aktier av serie B. Teckningsoptionsprogram ett Teckningsoptionsprogram ett som emitterades 2014 omfattar 1 473 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,9 procent av antalet utestående stamaktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 1 januari 2017 till och med den 30 juni 2017. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 48,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot VD och CFO i D. Carnegie & Co AB, VD för Bosystem Nordic AB, samt all den personal som var anställd i Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, vid tiden för noteringen av D. Carnegie & Co på NASDAQ OMX First North, den 9 april 2014. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Teckningsoptionsprogram två Teckningsoptionsprogram två som emitterades omfattar 998 200 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,3 procent av antalet utestående aktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2018 till och med den 31 augusti 2018. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 72,84 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Teckningsoptionsprogram tre Teckningsoptionsprogram tre som emitterades 2016 omfattar 807 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,0 procent av antalet utestående aktier. Tecknings- optionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2019 till och med den 30 augusti 2019. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 113,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj 2016. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Om samtliga teckningsoptioner utnyttjas i de tre teckningsoptionsprogrammen (2014, och 2016) skulle det innebära att antalet stamaktier av serie B ökar med 3 287 200, vilket motsvarar 4,3 procent av antalet utestående stamaktier vid periodens slut. Återbetalt av konvertibla skuldebrev De tre konvertibla skuldebreven om vardera 340 Mkr med ränta om 5,0 procent som utfärdats till Svensk Bolig Holding AB i samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB har per den 30 juni 2016 återköpts till en total kostnad om 1 157 Mkr, varav 137 Mkr avser ersättning för optionsvärde för konverteringsmöjligheten. Vid full konvertering hade 16 266 230 nya aktier av serie B i D. Carnegie & Co emitterats. Återbetalning har finansierats dels av den riktade nyemission om 6 539 900 nya aktier, dels av den obligationsemission om 1 000 Mkr som genomförts under perioden. I och med återbetalningen förhindras den utspädning en konvertering hade föranlett samt att bolagets intjäningsförmåga ökar med 11 Mkr genom lägre räntekostnader. Aktiens utveckling Aktien har under 2016 utvecklats positivt och aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 67,25 kronor/ B-aktie till 96,75 kronor per den 30 juni 2016, en uppgång på 44 procent. De senaste 12 månaderna har aktien stigit från 52,00 kronor, vilket motsvarar en uppgång på 86 procent. Från introduktionen på 39 kronor/b-aktie den 9 april 2014 har aktien stigit med 148 procent. Aktieägare På nästkommande sida finns en förteckning över de största aktieägarna i D. Carnegie & Co AB (publ). 20 D. Carnegie & Co AB (publ)