Malmö stad Miljönämnden Beslut Datum 2009-07-07 Handläggare Miljöinspektör Caroline Tandefelt Direkttelefon 040-34 20 44 Enligt sändlista Ärende: 543:05698-2008 Föreläggande vid vite att inkomma med en fullständig ventilationsutredning m m, för fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö Beslut Miljönämnden beslutar att förelägga Newsec Asset Management AB (556348-0283) i egenskap av fastighetsförvaltare (verksamhetsutövare) av fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö, samt Bostads AB Gröningen (556646-5141) i egenskap av lagfaren fastighetsägare av ovan nämnda fastigheter att snarast dock senast tolv veckor efter delfåendet av detta beslut skriftligen komma in till Miljönämnden med en fullständig ventilationsutredning med nedanstående innehåll: 1. Hela den av Gösab ventilation AB upprättade ventilationsutredningen; 2. Eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum. Om detta inte framgår av Gösabs ventilationsutredning ska utredningen kompletteras särskilt med dessa uppgifter; 3. De senast upprättade OVK-protokollen för var och en av byggnaderna på fastigheterna, oberoende av protokollen visar att ventilationen är godkänd eller inte; 4. Den skriftliga beställningen/ upphandlingen av systemrensning av fastigheterna (beställningen nämns i bolagens senaste skrivelse kallad för rapport ventilation som kom in till Miljönämnden den 23 juni 2009); 5. Tidplan för de steg 1-4 som bolagen nämner i sin skrivelse kallad för rapport ventilation som kom in till Miljönämnden den 23 juni 2009;
2 6. Tidplan för fönsterbyten inom fastighetsbeståndet med uppgifter om hur många/vilka fönster som ska bytas och om tilluftspalt avses installeras vid fönster i sovrum; 7. Kostnadsberäkningar för följande åtgärder gällande ventilationen för fastigheterna; - de åtgärder som eventuellt föreslås i Gösabs utredning (punkten 1 ovan) - åtgärder för kapacitetsökning enligt punkten 2 ovan - fönsteråtgärder enligt punkten 6 ovan inklusive installation av tilluftventiler i samtliga sovrum i samtliga lägenheter inom fastighetsbeståndet; Miljönämnden beslutar att förena ovanstående föreläggande med ett löpande vite på 25 000 kr för envar av bolagen för varje period om en vecka (sju dagar) som en fullständig ventilationsutredning enligt ovan inte inom den angivna tiden kommit Miljöförvaltningen till handa innehållande samtliga begärda uppgifter. Beslutet meddelas med stöd av 26 kap 9, 21 och 22 miljöbalken. Närmare lagstöd för beslutet framgår under gällande bestämmelser. Detta beslut ersätter endast punkt 7 i det ursprungliga beslutet Föreläggande avseende sanering av fukt- och mögelskador m.m., Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö som bolagen tog del av den 22 april 2009. Beslutet kan överklagas till Länsstyrelsen i Skåne län, se bilaga. Uppmaning Miljönämndens erfarenhet hittills är att nämndens krav på skriftliga redovisningar ännu inte i något fall har varit tillfredsställande uppfyllda inom angiven eller överenskommen tid. Nämnden vill därför särskilt uppmana bolagen att anlita experthjälp för att ta fram de utredningar och redovisningar m.m. som bolagen själva inte kan ta fram, och att i tid samråda med Miljöförvaltningen där det behövs. Miljönämnden uppmanar även fastighetsägare och fastighetsförvaltare att noggrant läsa igenom hela detta beslut. Bakgrund Lagfaren ägare till fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 med adresserna Ramels väg 1-21 och 45-147 i Malmö är Bostads AB Gröningen (nedan kallad Gröningen). Fastighetsförvaltare är Newsec Asset Management AB (nedan kallad Newsec). Miljönämnden har i beslut 2009-04-17 (dnr 543:05698-2008) punkt 7 förelagt fastighetsägare Gröningen samt fastighetsförvaltare Newsec att genomföra en
3 utredning av ventilationsförhållandena i byggnaderna som helhet och komma in med den skriftligen till Miljönämnden snarast, dock senast 2 månader efter delfåendet av detta beslut. Utredningen ska vara fackmannamässigt utförd samt redovisa ventilationssystemets kapacitet, utformning och nuvarande funktion, eventuellt behov av ytterligare tilluftsventiler samt eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum, inklusive beräknade kostnader för detta. Enligt inkomna delgivningsbevis har bolagen blivit delgivna beslutet den 22 april 2009, beslutet har inte överklagats och därmed vunnit laga kraft. Miljönämnden mottog den 23 juni 2009 ett e-postmeddelande från Newsec där de hade bifogat en skrivelse- rapport ventilation undertecknad av representant från Newsec. I skrivelsen anger Newsec sammanfattningsvis följande; att en ventilationsutredning har utförts av GÖSAB ventilations AB, att samtliga byggnader inom fastighetsbeståndet har genomgått den obligatoriska ventilationskontrollen där samtliga byggnader förutom Kronodirektören 2 blivit icke godkända. Anledningen till de icke godkända byggnaderna är smuts i don samt låga flöden i badrum. Vidare meddelar Newsec att en upphandling avseende en total rensning av systemet är pågående och att denna rensning kommer låtas göra direkt efter semesterperiod. Vidare redogör Newsec för fyra olika steg för en förbättring av ventilation i byggnaderna. Där steg 1 är att återfå den ursprungliga luftomsättningen genom systemrensning, steg 2 innebär att varje lägenhet ska förses med tilluft som monteras i vägg i balkongparti, samt att överluften ses över. I steg tre kommer injustering att ske, mätning och kontroll av flöden, ljudnivåer m m. Slutligen i steg 4 kommer en uppföljning av resultatet att ske genom mätningar av flöden, intervjuer med boende och besiktningar av lägenheter. Parallellt med dessa steg kommer hyresgästerna få informationer om hur ventilationen fungerar, hur hyresgästen kan påverka den och hur rengöring skall göras och att informationen kommer delges hyresgästerna på svenska och arabiska. Miljöförvaltningens bedömning och motivering av ärendet Miljöförvaltningen bedömer att Gröningen och Newsec inte har uppfyllt det föreläggande som bolagen tog del av den 22 april 2009 då bolagen inte inom angiven tid har redovisat samtliga begärda uppgifter till Miljönämnden. Enligt föreläggandet punkt 7 skulle fastighetsägare Gröningen samt fastighetsförvaltare Newsec genomföra en utredning av ventilationsförhållandena i byggnaderna som helhet och komma in med den skriftligen till Miljönämnden snarast, dock senast 2 månader efter delfåendet av detta beslut. Utredningen kulle enligt föreläggandet vara fackmannamässigt utförd samt redovisa ventilationssystemets kapacitet, utformning och nuvarande funktion, eventuellt behov av ytterligare tilluftsventiler samt eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum, inklusive beräknade kostnader för detta. Den skrivelse som inkom till förvaltningen från Newsec den 23 juni 2009 kan inte anses vara en fackmannamässig ventilationsutredning då den är undertecknad av representant från Newsec. Bolagen måste således inkomma med den av Gösab ventilations AB upprättade ventilationsutredningen i sin
4 helhet. Dessutom saknas uppgifter om beräknade kostnader för ytterligare tilluftsventiler samt eventuellt behov och möjlighet till kapacitetsökning av frånluftssystemet i kök och badrum, dessa uppgifter ska kompletteras. Det framgår i heller inte i skrivelsen om och när förvaltare och fastighetsägare planerar att genomföra de fyra steg för förbättringar av ventilationen som de nämner i sin skrivelse. Miljöförvaltningen ställer sig även frågande till varför tilluftventil endast ska installeras i vardagsrum i lägenheterna och inte i samtliga bostadsrum, särskilt sovrummen? Om bolagen anser att tilluftventiler/tilluftspalt ska installeras i övriga bostadsrum, åtminstone sovrum vilket är Miljöförvaltningens preliminära bedömning, vid planerade fönsterbyten måste en tidplan avseende dessa byten inlämnas till förvaltningen. Miljöförvaltningen har på mötet den 7 januari 2009 meddelat Newsec att boende inom fastighetsbeståndet klagat på drag från fönster och/eller balkong. Detta har även påpekats av de boende när förvaltningen företagit inspektioner i lägenheter. Newsec har meddelat förvaltningen att fönsterbyten planeras att påbörjas på gård E inom 2009 och att bolagen avser att genomföra fönsterbyten på samtliga gårdar inom en femårsperiod. Förvaltningen ställer sig frågande till om dessa åtgärder kan vänta så länge som fem år och om bolagen har som avsikt att passa på att installera tilluftspalt vid dessa byten. Konsultbolaget Ramböll har även i sin inventering av fastighetsbeståndet låtit se över samtliga fönster för att identifiera om de är rötskadade eller ej, så dessa uppgifter borde således vara kända för fastighetsägare och därav bör även en tidplan rimligen kunna inlämnas till förvaltningen. Miljöförvaltningen vill upplysa om att drag kan kyla ner kroppen och påverka hälsan negativt t e x genom att ge mjölkstockning hos ammande kvinnor och röstproblem. Nedkylda kroppsdelar kan även ge muskelbesvär, nackspärr och irriterade ögon. Särskilt känsliga för drag är sjuka människor, människor med funktionshinder som påverkar rörelseförmågan, och äldre då dessa grupper inte har samma möjlighet att reglera kroppstemperatur, detta framgår av Socialstyrelsens Miljöhälsorapport 2009 sid 88. För att förvaltningen ska kunna göra en bedömning av varför byggnaderna inte blir godkända enligt den obligatoriska ventilationskontrollen (enligt Förordning 1991:1273 om funktionskontroll av ventilationssystem) och om rensning av don är tillräckligt, behöver förvaltningen se de senaste s.k. OVK-protokollen för den senast utförda ventilationskontrollen för samtliga bostadsbyggnader på fastigheterna, oberoende av om ventilationen är godkänd eller inte. Miljönämnden är medveten om att föreläggandet är ovanligt detaljerat, men då mottagarna haft svårigheter att redovisa samtliga begärda uppgifter ser nämnden ett behov av att precisera vilka uppgifter som måste redovisas till Miljönämnden. Gällande bestämmelser Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet eller vidta en åtgärd är vid tillsyn skyldiga att visa att nedanstående förpliktelser i miljöbalken (MB) uppfylls. Detta framgår av 2 kap 1 MB.
Enligt 2 kap 2 MB ska den som bedriver verksamhet eller vidtar en åtgärd skaffa sig den kunskap som behövs för att skydda människors hälsa och miljön mot skada eller olägenhet. Enligt 2 kap 3 MB ska den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd utföra de försiktighetsmått som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten eller åtgärden medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Av samma anledning ska vid yrkesmässig verksamhet användas bästa möjliga teknik. Av 2 kap 7 MB framgår att ovanstående krav i 2 kap. MB gäller i den utsträckning det inte kan anses orimligt att uppfylla dem. Vid denna bedömning ska särskilt beaktas nyttan av skyddsåtgärder och andra försiktighetsmått jämfört med kostnaderna för sådana åtgärder. Av 9 kap 9 andra stycket MB framgår ägarens ansvar att vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Enligt 26 kap 19 MB ska 19 den som bedriver verksamhet eller vidtar åtgärder som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller påverka miljön bl a - fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga sådana verkningar samt - lämna förslag till kontrollprogram eller förbättrande åtgärder till tillsynsmyndigheten, om tillsynsmyndigheten begär det. Av 33 i FMH ska en bostad, i syfte att hindra uppkomst av olägenhet för människors hälsa, 1. ge betryggande skydd mot värme, kyla, drag, fukt, buller, radon, luftföroreningar och andra liknande störningar, 2. ha tillfredsställande luftväxling genom anordning för ventilation eller på annat sätt, 3. medge tillräckligt dagsljus, 4. hållas tillfredsställande uppvärmd, 5. ge möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien, 6. ha tillgång till vatten i erforderlig mängd och av godtagbar beskaffenhet till dryck, matlagning, personlig hygien och andra hushållsgöromål. Vad som ska beaktas vid bedömningen av om fukt och mikroorganismer eller bristande luftkvalitet i bostäder och lokaler för allmänna ändamål innebär olägenhet för människors hälsa framgår närmare av Socialstyrelsens allmänna råd (1999:25 M) om tillsyn enligt miljöbalken ventilation samt allmänna råd (SOSFS 1999:21) om tillsyn enligt miljöbalken - fukt och mikroorganismer. Vidare är verksamhetsutövare enligt 26 kap 22 MB skyldig att utföra sådana undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen. Detsamma gäller den som upplåter en byggnad för bostäder, om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa. Beslut om undersökning får förenas med förbud att överlåta den berörda fastigheten eller annan egendom till dess undersökningen är slutförd. 5
Att Miljönämnden är tillsynsmyndighet över bl a hälsoskyddet inom kommunen framgår av 26 kap 3 tredje stycket MB. Miljönämnden ska enligt 45 FMH ägna särskild uppmärksamhet åt bl a byggnader som innehåller en eller flera bostäder, och tillhörande utrymmen. Enligt 26 kap 9 MB får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden och förbud som behövs i ett enskilt fall. Enligt 21 samma kapitel får tillsynsmyndigheten förelägga om att de uppgifter och handlingar som behövs för tillsynen ska lämnas in till myndigheten. Med stöd av 26 kap 14 kan tillsynsmyndigheten förena ett föreläggande med vite, som ska betalas i det fall att föreläggandet inte följs. Detta beslut har tagits fram i samråd med avdelningschef Dave Borg, enhetschef Ingegerd Andersson och förvaltningsjurist Andrea Hjärne Dalhammar. 6 På Miljönämndens vägnar Dave Borg Stf Förvaltningschef (Dg 1.6b) Sändlista Bostads AB Gröningen c/o Newsec Asset Management AB Box 115 05, 404 29 Göteborg Newsec Asset Management AB Box 114 05, 404 29 GÖTEBORG dg.kvitto dg.kvitto Newsec Asset Management AB Ramels väg 51, 213 69 Malmö Kopia för Kännedom Rosengårds stadsdelsförvaltning, Box 187 74, 200 32 Malmö Hyresgästföreningen, Box 17 203, 200 10 Malmö
7 HUR MAN ÖVERKLAGAR Detta beslut överklagas hos Länsstyrelsen i Skåne län. Tala om vilket beslut Ni överklagar genom att t ex ange nämnd/beslutsfattare eller paragraf i protokollet. Tala också om varför Ni anser att beslutet ska ändras och vilken ändring Ni vill ha. Skicka med sådana handlingar eller annat som Ni anser stöder Er uppfattning. Överklagandet ska lämnas in eller skickas till Miljönämnden. För att överklagandet ska kunna prövas måste handlingarna ha kommit in till Miljönämnden inom tre veckor från den dag då Ni fick del av beslutet. Har Ert överklagande kommit i rätt tid kommer handlingarna att skickas vidare till Länsstyrelsen, om nämnden inte själv ändrar beslutet på det sätt Ni har begärt. Underteckna skrivelsen och uppge namn, personnummer, postadress och telefonnummer. Om något är oklart kan Ni vända Er till Miljöförvaltningens registrator, tel. 040-34 20 17. Postadress: Miljönämnden 205 80 MALMÖ Besöksadress: Bergsgatan 17, Malmö Receptionen: är öppen måndag fredag kl. 08.00 12.00, 13.00 15.30, (onsdag till 16.30).
Malmö Stad Miljöförvaltningen 8 Datum 2009-07-08 Delgivningskvitto Du ska underteckna detta delgivningskvitto som bevis på att du tagit emot handlingen nedan. Skicka tillbaka kvittot till Miljöförvaltningen snarast. Vik ihop delgivningskvittot så att svarspostsidan kommer utåt och tejpa ihop vid markering i papprets ände. Inget porto behövs, det betalar Miljöförvaltningen. DELGIVNINGSKVITTOT AVSER Ärende Beslut; föreläggande vid vite att inkomma med en fullständig ventilationsutredning mm, för fastigheterna Kronodirektören 2 och 4-10 i Malmö Ärendenummer 543:05698-2008 Handling Beslut 2009-07-07 574 Delgivningsnummer HANDLINGEN ÄR ADRESSERAD TILL Bostads AB Gröningen c/o Newsec Asset Management AB Box 115 05 404 29 GÖTEBORG Vik här Jag har denna dag mottagit ovan angivna handling Namnteckning/firmateckning (behörig företrädare) Datum Namnförtydligande Detta kvitto ska skickas tillbaka till Miljöförvaltningen snarast/senast: 09-07-29 Om kvittot inte skickas tillbaka, måste delgivning ske på annat sätt, t ex genom bud eller stämningsman. Kvittot viks på mitten och tejpas ihop på kortsidan (se markering).
<Tejpa här> 9 Frankeras ej. Mottagaren betalar portot. Malmö stad Miljöförvaltningen SVARSPOST Kundnummer 20 04875 00 202 10 MALMÖ Vik här <Tejpa här>