Från hyresrätt till äganderätt SOU 2014:33 2012 års ägarlägenhetsutredning Disposition Presentation av 2012 års ägarlägenhetsutredning Vårt uppdrag Våra förslag Konsekvenser 1

2012 års ägarlägenhetsutredning F.d. justitierådet Anna-Karin Lundin, särskild utredare Hovrättsassessorn Maria Anvin, sekreterare Sakkunniga och experter Referensgrupp Vårt uppdrag Redogöra för skäl för och emot att det införs en omvandlingsmöjlighet Utforma ett ändamålsenligt omvandlingsförfarande Följa upp den tidigare ägarlägenhetsreformen Skattefrågor omfattas inte 2

Argument för och emot Utveckling av de s.k. miljonprogramsområdena Det finns fördelar och nackdelar med att äga sitt boende Andra ombildningsmöjligheter finns Ökat boendeinflytande Farhågor kring förvaltningen Våra förslag En ny lag: lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter Begreppet omvandling Vissa ändringar i befintlig lagstiftning 3

Omvandlingsförfarandet Utgångspunkter i direktiven: starkt skydd för befintliga hyresgäster; deras rättsliga ställning ska inte försämras en omvandling ska komma befintliga hyresgäster till godo Två delar: fastighetsbildning och försäljning Bara hyreslägenheter, inte bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt Fastighetsbildningen Åttaårskravet tas bort för hyreslägenheter Fastighetsägaren tar initiativet Samtliga lägenheter inom en fastighet ska omfattas Särregel för 3D-fastighetsbildning när ägarlägenheter ska bildas Ombildning kontra omvandling Tomträtt 4

Hyresgästernas ställning Rätt att köpa lägenheten i samband med omvandlingen Förköpsrätt vid senare försäljningar Förteckning över hyresgäster och anteckning i fastighetsregistret Fastighetsägaren har en informationsskyldighet Hyresgästernas ställning Kvarboende hyresgästers rättsliga ställning påverkas inte Ändringar i jordabalken, privatuthyrningslagen och hyresförhandlingslagen 5

Erbjudande om köp Fastighetsägaren är skyldig att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten Krav på besiktning och värdering Informationskrav Make, sambo och andra närstående kan ha rätt att köpa lägenheten Inga bestämmelser om priset Förköpsrätt efter omvandlingen Hembudskyldighet vid senare försäljningar; ursprunglig hyresgäst har förköpsrätt Vissa undantag när hembudsskyldighet inte föreligger Förköpsrätt för make, sambo och andra närstående i vissa fall Förköpsrätt så länge hyresgästen bor kvar, även i förhållande till en ny ägare till lägenheten 6

Ogiltighet Försäljning till annan utan att hyresgästen fått möjlighet att köpa lägenheten är ogiltig Anteckningen i fastighetsregistret kan hindra lagfart Förslag till ändringar i befintlig lagstiftning Förslag som rör fastighetsbildningen hyresgästernas ställning ombildningslagen Förslag som rör förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter: Tillträdesrätt för fastighetsägaren och samfällighetsföreningen Röstspärren i 49 SFL tas bort i vissa fall 7

Uppföljning av reformen Begränsat underlag (850 ägarlägenheter) Inga stora brister Förslag om tillträdesrätt och borttagande av röstspärren Konsekvenser Antalet omvandlingar avgör Konsekvenser för Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna Konsekvenser för fastighetsägare ny form för avyttring omvandling innebär kostnader större inflytande över förvaltningen av byggnaden 8

Konsekvenser Konsekvenser för hyresgäster: kvarboende hyresgästers rättsliga ställning påverkas inte risk för oerfaren hyresvärd fler får möjlighet att äga sitt boende fler lägenheter till tillfällig uthyrning Konsekvenser Konsekvenser för hyresrättsbeståndet: troligen inga större konsekvenser kan komma att minska störst intresse där det redan är brist på hyresrätter? Konsekvenser för bostadsmarknaden: inga stora konsekvenser på kort sikt svårt överblicka långsiktiga effekter 9

Ikraftträdande Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2016. 10