Årsredovisning 2013 Kirunabostäder AB
Text och foto: Kirunabostäder AB Omslagsbild: Fotograf Maria Kylli Layout och produktion: Cecilia Eriksson, Cerif Tryck: Sib-Tryck Holding AB
05 Om Kirunabostäder 07 Framtid Kirunabostäder Innehåll 08 Våra medarbetare 04 VD har ordet 05 Om Kirunabostäder 06 Året som gått 07 Framtid Kirunabostäder 08 Våra medarbetare 09 Kunder och marknad 10 Projektavdelningen 11 Fastighetsavdelningarna 13 Fastighetsbestånd 14 Förvaltningsberättelse 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 19 Kassaflödesanalys 20 Noter 26 Underskrifter 27 Revisionsberättelse 12 Nyckeltal i Kirunabostäder AB
VD har ordet 2013 har varit ett år med fokus på förbättring och utveckling av våra interna system och processer. Till skillnad mot de senaste åren då stort fokus har legat på byggen och produktion. I början av året infördes ett nytt ekonomisystem inom hela kommunförvaltningen. Dessvärre så har systemet tagit lång tid att få att stämma överens med våra önskemål och såväl rapporter som fakturahantering har varit forum för oklarheter, under 2014 kommer tid ännu att få läggas för att få systemet att fungera. Styrelsen, VD och ekonomichef har ägnat 2 dagar för utvärdering och utveckling av styrelsens arbete, vilket har lett till förbättrade arbetsrutiner. I oktober skickades årets upplaga av NKI Nöjd Kund Index ut, denna gång till alla våra hyresgäster. NKI resultatet är viktigt för att vi ska kunna prioritera insatser och se förbättringsområden, svarsfrekvensen var på över 60% vilket vi är nöjda med, resultatet har hjälpt oss att upprätta mål för 2014 2015. Kirunabostäder fortsätter att tillföra bostäder till den ansträngda bostadsmarknaden i Kiruna, bolaget har under året tillfört ytterligare 10 lägenheter på området Nya Glaci ären, inflyttning sker 1 juli 2014. Under 2014 kommer vi att påbörja projekteringen för parhus vilket ger ca 16 nya bostäder på Lombolo. Under året har vi infört driftplaner fullt ut vilket innebär att en stor del av fastighetsskötseln är intervall lagd. Vid inre och yttre rondering följs driftplanerna och vilka åtgärder som ska göras, all utförd rondering dokumenteras i systemet JANUS. I och med att allt dokumenteras kan vi, vid behov, ta fram vad som är gjort på en fastighet ett visst datum. I händelse av till exempel en halkolycka kan vi kontrollera om sandning var gjord och vid vilken tidpunkt. I slutet av året gjordes ett brev utskick till de ca 14 000 som finns registrerade i vår bostadskö, detta i syfte att rensa ur i systemet de som inte längre är intresserade av en bostad i Kiruna. Det är ett gediget arbete och väldigt många brev kommer i retur men samtidigt nödvändigt för att få en kö som någorlunda stämmer överens med verkligheten. Hyreshöjningarna för 2013 gav en hyresökning med motsvarar 2,4 mkr utslaget på helår. Vi fortsätter arbetet med att prioritera fastighetsunderhållet vilket är ytterst nödvändiga åtgärder för att bland annat förebygga vattenskador. Enligt statistik från SABO så tillhör Kirunabostäder ett av de företag som har störst kostnad för reparationer och underhåll med 282 kr/kvm/år jämfört med snitt i Sverige på 256 kr/kvm/år. Utöver det så visar statistiken också att bolagets kostnader för el, värme och vatten uppgår till 289 kr/kvm/år jämfört med Sverigesnittet på 186 kr/kvm/år samt driftnetto som för Kirunabostäder uppgår till 219 kr/kvm/år jämfört med Sverigesnittet på 320 kr/km/år. Denna statistik visar på att vi måste komma upp i hyresnivå för att klara vårt åtagande gentemot våra hyresgäster. 2013 har vi startat upp ett arbete med att inventera var vi har brister i organisationen vid större händelser, som till exempel en större brand. Syftet med arbetet är att få fram en manual som ska fungera som stöd i händelse av kris och arbetet beräknas vara klart i början av 2014. Av den fastighetsaffär som gjordes med Kiruna kommun 2010 så återstår ännu en hel del planärenden och fastighetsbildningar. Så fort dessa ärenden är färdigställda så kommer ett antal småhus att försäljas. Under året har vakansgraden för lokaler fortsatt att minska, det finns en stor efterfrågan på lokaler svårig heten är att hitta rätt ytor vid rätt tillfälle. Planerna på att införa IMD Inviduell mätning av varmvatten och el visade det sig att det är svårt att få lönsamhet på projektet pga dyra installationer. Vi ser fram emot att SABO och eller Boverket tar fram underlag för hur mätning ska kunna genomföras som är ekonomiskt försvarbart. Det är av största vikt att allmännyttan finns kvar och att bolaget fortsätter utvecklingen främst inom bostadsmarknaden men även till viss del med kommersiella lokaler därför kommer styrelsen för Kirunabostäder AB i början av 2014 att sätta mål, delmål och aktiviteter bland annat med anledning av stadsomvandlingen. 2013 är slut och jag ser med tillförsikt på 2014 då Stadsomvandlingen och utvecklingen av våra nya bostads projekt tar fart tillsammans med utvecklingen av Nya Kiruna. Jag vill rikta ett varmt tack till all vår fina personal, styrelsen, kunder och samarbetspartners för ett gott samarbete. Annelie Vinsa 04 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Om Kirunabostäder Kirunabostäder AB bildades 2002 och är ett helägt kommunalt bolag med en politiskt tillsatt styrelse. Kirunabostäder ska bidra till att stärka och utveckla boendet för alla människor i Kiruna kommun. Bolaget ska verkställa bostadspolitiska beslut för att trygga den framtida bostadsförsörjningen, verka för integration samt ökad valfrihet, social trygghet och inflytande i boendet. Orienteringskarta, Kirunabostäder 2014-01-28 Nuläge Resurser Hög kunskap och erfarenhet. Bra lägen på lokaler och bostäder. Bra planeringsförmåga. Kompetens och vilja. Insikten om att vi måste agera. Hög förvaltningsförmåga. Byggbar mark. Vi kan påverka kommunala politiska beslut. Hinder Tiden. Ekonomin. Förhandlingar med LKAB. Vi har ingen detaljplan eller avvecklingsplan. Tröghet i bygglovshantering. Brist på egen mark, nya centrum. Bostäder för entreprenörer. Humor, glädje, ansvar & respekt, kundtillfredställelse. Kommunikation. Beslut. Uppföljning. Humor, glädje, ansvar & respekt, kundtillfredställelse. Mål 2014 Förhandlingar med LKAB är klar, Q3. KBAB:s planering för nya Kiruna är klar. Tallplan 1 4 har startat. Vi har fått tydliga ägardirektiv. Byggnation är påbörjad på Videplan. Vi har en fastställd inriktning om lokaler. Önskat läge 2018 Finansieringen är löst för stadsomvandlingen. Vi vet hur vi ska agera. Vi kan erbjuda alla boendeformer. Vi har 0-underhållsskuld på Lombolo. Vi har de mest attraktiva lägena för lokaler och bostäder. Vi har producerat 500 700 energismarta bostäder. Vi har nyttjat byggbar mark på Lombolo. Vi har nybyggda bostäder som är ekonomiskt attraktiva för många människor. Vi har en fastighet i centrum som inrymmer lokaler och boende. Vi har stabil ekonomi. Vi har en avvecklingsplan för gamla Kiruna. Vi tillgodoser efterfrågan på lokaler och bostäder i hela Kiruna kommun. Affärsidé;»Med kunden i fokus förvaltar, utvecklar och tillgodoser vi behovet av bostäder och lokaler.«kirunabostäder äger 2 162 lägenheter och ca 27 000 kvadratmeter lokaler, varav 12 208 kvadratmeter är renodlade affärslokaler i eget bestånd. Total yta för Kirunabostäder och Kiruna Näringsfastigheter AB:s samtliga bostäder och lokaler är cirka 182 000 kvadratmeter. Kirunabostäder förvaltar också alla kommunala fastigheter såsom skolor, sport-, simhallar, äldreboenden och stadshus med en total yta om cirka 198 000 kvadratmeter. Före taget omsatte cirka 265 miljoner kronor 2013 och hade 129 anställda. Vision Vision, affärsidé och värderingar är vägledande för vår verksamhet och framtid. Vi är angelägna att våra hyresgäster ska trivas hos oss och uppleva att vi är en ansvarsfull och respektfull hyresvärd som sätter hyresgästen i fokus. Våra gemensamt framtagna kärnvärden ska avspegla sig i allt vi gör, stort som smått. De värdeord som ska vara vägledande för all verksamhet är: Ansvar, respekt, kundtillfredställelse, humor/glädje och hälsa. Bolagets mål Målen beskriver vilka områden vi ska prioritera. De ska fungera som ett stöd för beslut och fastställa inriktningen. Kortsiktiga mål, år 2015 Våra hyresgäster ska bli erbjudna standardhöjning av lägenhetens innemiljö. Kirunabostäder ska ha positiva/svarta siffror på 90% av fastigheterna. Kirunabostäder ska ha individuell elmätning i alla lägenheter. All personal ska ha minst 2 dagar i genomsnitt per år i kompetensutveckling. Långsiktiga mål, 2022 Kirunabostäder ska ha en Nöjd-Kund-Index som överstiger Sverigesnittet. Kirunabostäder ska vara affärsmässiga med målet att ha en soliditet om 15%. Kirunabostäder ska minska energiförbrukningen med minst 2% årligen och minst 20% till år 2020. Kirunabostäder ska aktivt verka för kompetent och ansvarsfull personal med god hälsa och trivsel. Kirunabostäder Årsredovisning 2013 05
Året som gått Detta är året som skulle bli ett förvaltningsår med fokus på nytt ekonomisystem, förbättrat kvalitetsarbete och förbättrad internkontroll. Här följer en sammanfattning av de viktigaste händelserna. Hos oss Nr 1 2013 Möt lokalvårdarna på Nya Raketskolan sid 4 Hälsokraft tillbaka i Kupolen sid 5 Juni Möt en trogen hyresgäst sid 6 Tävling! Vinn presentkort sid 8 Information för Kirunabostäders hyresgäster 2013 månad för månad Januari Det nya ekonomisystemet Agresso tas i bruk. Avvecklingen av internbanken påbörjas. Hyresförhandlingarna avslutas och resulterade i en genomsnittlig hyresökning med 21,20 kr/kvm vilket motsvarar 2,2%. Styrelsen fastställer mötesordning för samverkansoch ap-träffar. Februari Kommunfullmäktige beslutar att investeringsmedel om 3 mkr bifalles uppdragsverksamhet kommunala fastigheter. Mars Migrationsverkets hyror höjs med 8%, på samtliga hyresavtal. April Styrelsens arbete med målformulering sker under två dagar i Abisko. Maj Resultaten från NMI-enkäten (nöjd medarbetarindex) redovisas för personalen. Ny organisation för Fastighetsavdelningen tas i bruk. Information från ledningen till all personal. Löneförhandlingarna startar. Juni Styrelsen beslutar ang fastställande av reglemente och förturer. Kundtidning Hos oss delas ut till samtliga hyresgäster. Det är ett av de forum där vi kan kommunicera och informera våra kunder och hyresgäster på. Vi medverkar på Kirunafestivalen. December Juli Semestertider! Augusti KBAB-dagen hölls i år i Abisko med information från ledningen, tipspromenad samt liftfärd upp till Nuolia för de som ville. September Genomgång av dokumenten för rutiner för inköpsprocessen startar för samtliga inom Kirunabostäder som beställer varor och tjänster. Arbetsordning för styrelsen antogs. Styrelsen fastställer Policydokument bland annat hot och våld. Upphandlingen på nytt äldreboende klart. Vi medverkar i Kiruna Information. Oktober Uppfräschning av inomhus miljön på Kupolen påbörjas NKI-undersökning skickas ut till samtliga hyresgäster. Friskvårdsgruppen tar fram en Motionsdagbok. November Hyresförhandlingarna startar. Hälsoprofilbedömning för samtliga anställda börjar. Styrelsen beslutar att fastställa sammanträdesdagarna för 2014. December 10 st nya lägenheter på Tarfalavägen släpps. Vi medverkar i Kiruna Information där vi presenterar vår projektavdelning. Kundtidning nr 2 delas ut. Informationsdag från ledningen för samtliga medarbetare, styrelse och ägarrepresentanter, dagen avslutades med julmiddag för samtliga. 06 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Framtid Kirunabostäder Energianvändning Energibesparingsprojektet EPC har fortsatt under året och kan nu redovisa en minskning av fjärrvärmeförbrukningen på Centralskolan med 58%, Lindexhuset 32% och Thulegården med 55%. Nya bostäder Vi har startat med projektering av 8 st planerade småhus/ parhus med totalt 16 lägenheter alla med med egen ingång och en mindre tomtyta. Det är en ny satsning på ett alternativt boende som hittills inte funnits i beståndet. Stadsomvandlingen Under 2013 presenterades den nya stadsplanen med Kiruna stadshus som navet i det nya centrum som ska uppföras. I dag är Kirunabostäder den tongivande aktören på den kommersiella marknaden i Kiruna centrum, gällande mängd, läge och kvalité. Kirunabostäders ambition i det nya Kiruna är att även där finnas med på de bästa lägena med det mest funktionella fastigheterna. Kirunabostäder har även merparten av hyresrätterna inne i nuvarande Kiruna centrum och ambitionen är att vi även här ska vara den ledande aktören för hyresrätter i nya Kiruna centrum. För att klara av det kommande arbetet med att etablera ett nytt kommersiellt centra och producera lägenheter i minst samma omfattning som det kommer avvecklas lägenheter i det gamla Kiruna C, är Kirunabostäder AB tvungen att göra en mindre organisatorisk förändring. Tidigare fastighetschef Tomas Stålnacke tillträder som huvudprojektledare för stadsomvandlingen fr.o.m. 2014-02-01, ny fastighetschef för Kirunabostäder blir Mikael Fors. Syftet med förändringen är att tillse att det finns resurser på plats för att kunna bevaka Kirunabostäders intressen i den nya staden. Framtida Stadstorget Kirunabostäder Årsredovisning 2013 07
Våra medarbetare Kirunabostäder hade under året 129 medarbetare. Av dessa är 64 % kvinnor. Medelåldern ligger på 48 år. PERSONALSTATISTIK 2013 Antal anställda 129 st Kvinnor 80 st 62% Män 49 st 38% Medelålder 48 år Könsfördelning i företagsledningen 2013 Styrelsen Andel kvinnor 11% Ledningsgrupp Andel kvinnor 40% Hälso- och friskvårdsarbete Samtliga tillsvidareanställda medarbetare erbjuds friskvårdtimme, friskvårdsbidrag, subventionerad massage samt en friluftsdag/år. Hälsoprofilbedömning av samtlig personal startade i november och fortsätter under 2014. Vi har medverkat i Skid-kul, cykling och skidåkning som anordnas av Kirsam. Naturpasset delades ut till samtliga anställda. KBAB-dagen i Abisko. Organisation Yrkesgruppsfördelning Stab Ekonomi Projektavdelningen 5 st 3 st 8 st Frisktal 2013 Frisktal 95 % Frisktal kvinnor 94 % Frisktal män 97 % Sjukfrånvaro 2013 Tot sjukfrånvaro 5% Sjukfrånvaro över 60 dgr 43% Män 3% Kvinnor 6% 29 år eller yngre 2% 30 49 år 4% 50 år eller äldre 6% KIRSAM» har utvecklats till ett väl fungerande självfinansierande arbetsgivarnätverk. Samarbetet bärs upp av de samverkande arbetsgivarnas intresse av att gemensamt hantera olika typer av personalfrågor som preventivt arbetsmiljö- och hälsoarbete, rehabilitering samt personal- och kompetensförsörjning.«kbab-dagen den 30 augusti var i år i Abisko, friskvårdsgruppen hade ordnat en dag med spännande och roliga aktiviteter, tipspromenad, guidad tur samt linbana upp till Nuolja. Hälsogruppen tog fram en motionsdagbok som delades ut till samtliga anställda, där man skulle utöva någon slags fritidsaktivitet, sammanlagt 30 minuter per dag, minst 15 ggr per månad för att få vara med i prislottningen. Fastighetsavdelningen Förvaltare/arbetsledare 12 st Fastighetsskötare/hantverkare/tekniker 38 st Bostadsförmedlare 3 st Lokalvårdare 60 st Projektavd. Kiruna Näringsfastigheter AB Fastighetsavd. kommunala fastigheter Kirunabostäder AB Stab Fastighetsavd. bostäder, lokaler Ekonomi- och uthyrningsavd. Utdrag ur Kirunabostäders personalpolicy»personalpolicyn syftar till att beskriva Kirunabostäders grundläggande värderingar, mål och aktiviteter för att attrahera, behålla och utveckla anställda. Den ska också bidra till Kirunabostäders anseende som en bra arbetsgivare. Kirunabostäder utgår från en grundsyn om alla människors lika värde och att vi har rättvisa förhållanden mellan individer och grupper. Ingen ska diskrimineras på grund av etnisk bakgrund, religion, fysiskt eller psykiskt funktionshinder, ålder, kön, sexuell läggning eller av något annat skäl.«08 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Kunder och marknad Bostadsbristen i Kiruna kommun är fortsatt hög. För Kirunabostäders del har uthyrningsgraden på både bostäder och lokaler varit mycket hög med ett snitt på 99,4 % för bostäder. I slutet på året släpptes ytterligare 10 st lägenheter på Glaciären och då har Kirunabostäder tillfört 180 lägenheter på bostadsmarknaden sedan 2007. NKI (Nöjd-Kund-Index) enkäten har i år skickats ut till samtliga hyresgäster, svarsfrekvensen låg på drygt 59 % vilket är bra men vår förhoppning är att det ska bli ännu bättre. NKI är ett viktigt redskap i vårt målarbete då vi använder resultatet för kommande års verksamhetsmål. Vi har i år genomfört undersökningen med annan aktör vilket gör att vi inte kan jämföra resultaten med tidigare gjorda undersökningar. Det vi blivit bättre på enl hyresgästerna är: Tillgänglighet. Bemötande. Fel åtgärdas inom rimlig tid. Det enligt hyresgästerna som vi måste fokusera på är: Tvättstugor, städutrustning, torkmöjligheter. Utemiljön. Upprustning och städning av trapphus och källare. Informationstavlor i tvättstugor och förråd. Vi fortsätter att utveckla den viktiga kommunikationen med kunderna, vi delar ut kundtidningen Hos oss två gånger per år, finns med i Kiruna Information som delas ut till samtliga hushåll i kommunen. Den externa webbplatsen uppdateras med jämna mellanrum. Vi har påbörjat arbetet med att uppdatera vårt intranät. Citat ur kundundersökningen Nöjd-Kund-Index 2013:» Vi känner oss trygga att bo här får alltid bra bemötande.bra service, bra bemötande, bra gårdar.slipper betala insats för att få bostad.stabilt bolag, välorganiserat, bra service. Informera nya hyresgäster vilka regler som gäller i lägenheten. Långa kötider, många lägenheter i dåligt skick.kallt i lägenheten, höj värmen.dåliga på underhåll av fastigheterna.«utdrag ur Kirunabostäders kvalitetspolicy»kirunabostäder ska tillfredställa, helst överträffa, kundernas behov och förväntningar. Det uppnår vi genom att engagera alla medarbetare i det ständiga förbättringsarbetet av hela verksamheten och genom att regelbundet följa upp kundtillfredställelsen med kundundersökningar.«kirunabostäder Årsredovisning 2013 09
Projektavdelningen Projektavdelningen är en intern konsultresurs som administrerar och utför projekt, dels i bolagets egna bestånd samt för uppdragsverksamheten. Under 2013 påbörjades och färdigställdes följande projekt inom Kirunabostäder AB: Färdigställda projekt Gallerian Bishop, byte ventilationsaggregat. Kupolen upprustning av kundgatan. Glaciären färdigställande av utvändiga målnings- och markarbeten. Påbörjade och pågående projekt EPC projekt. Nya fasader på kvarteret Skopföraren. Ombyggnad av före detta Delfinen på Tarfalavägen 1, till 10 st nya lägenheter. Tallplan 1 4, yttre åtgärder, projektering. Under 2013 påbörjades och färdigställdes följande projekt som beställts direkt av uppdragsverksamhetens olika förvaltningar: Färdigställda projekt Svappavaara badhus, nytt tätskikt i bassängen. Renovering av tak, Matojärvi ishall. Raketskolan och Rakethallen, färdigställande av utvändiga mark och målningsarbeten samt åtgärdande av besiktningsanmärkningar. Kiruna badhus, ombyggnad del av befintligt tak, ombyggnad lokaler i källaren för Ungdomens hus. Brandskyddsåtgärder på Sporthallen, Vilan och Folkets hus. Nya carportar samt miljöstation på Parkskolan. Bolagsskolan iordningsställande av lokaler för Sameskolan. Termiten 1, vård- och omsorgsboende för 100 boenden. Fotbollshall vid Raketskolan. Jukkasjärvi förskola tillbyggnad kök och en avdelning. Nytt LSS boende i Tuolluvaara. Kottens daghem, ombyggnad kök. Triangelskolan, ombyggnad avdelningar, ny miljöstation. Högalidskolan, byte fönsterpartier, ombyggnad kök. Hjalmar Lundbohmsskolan, elevhem och brandåtgärder. Bolagsskolan, ombyggnad för Kulturskolan. Luossaskolan, nybyggnad miljöstation. Brandåtgärder, sprinkler i befintliga boenden. Karesuando skola, ny miljöstation. Kvalitétsmål Vi skall arbeta i enlighet med, samt löpande förbättra våra uppsatta projektrutiner, detta genom att på veckomöten utvärdera vårt arbetssätt för att säkerställa kvalitén. Miljömål Varje projekt optimeras energi och miljösmart utifrån dialog med kund samt projektspecifika förutsättningar, detta genom att göra alternativa kalkyler under projekteringsskedet. Arbetsmiljömål Nolltolerans mot olycksfall på vår arbetsplats samt inom våra projekt, detta genom bibehållen medvetenhet och uppföljning/kontroll. Ekonomiska mål Vi ska i våra projekt hitta de mest kostnadseffektiva lösningar, detta genom att alltid se på olika alternativ i samtliga projektfaser. Påbörjade och pågående projekt EPC-projektet. Karesuando äldreboende om- och tillbyggnad kök. 10 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Fastighetsavdelningarna Fastighetsavdelningen Bostäder och lokaler Fastighetsavdelningen är fastighetsägare och ansvarar för att bibehålla fastigheternas värde och på lång sikt vidareutveckla fastigheterna. Fastighetsavdelningen är i huvudsak en beställarorganisation. Vi har gjort en organisationsförändring där förvaltarna numera är kvartersvärdar med arbetsledaransvar för fastighetsskötarna, ändrat områdena samt tillsatt en områdesansvarig som bland annat ska ha hand om vattenskador och försäkringsärenden. Antalet vattenskador i beståndet har varit något lägre än föregående år vilket till viss del beror på de genomförda relining insatser som gjorts. Fastighetsavdelningen har lagt ner mycket arbete på att höja kvalitén i fastigheterna genom att bland annat använda Janus som är ett kvalitetssäkringsprogram som går ut på att vi nu har fasta ronderingar, vilket resulterar i en stor minskning av antalet felanmälningar. Färdigställda projekt Relining av Lappgatan del 1 av 3. Fönsterbyte och renovering av balkonger Föreningsgatan 27. Invändig målning Kupolen. Diverse takarbeten Bergmästaregatan och Mangigatan Renovering av balkonger Björkplan 1 3, arbetet utfördes i egen regi. Utvändig målning av Ljungplan. Upprustning lekparker på Högalidsgatan, Kyrkogatan och Bergmästaregatan. Påbörjade och pågående projekt Reling av Lappgatan del 2. Byte garageportar på Videplan. Renovering av balkonger Björkplan. Installation av ny hiss, Kupolen. Mål 2014 Vi ska förbättra den yttre miljön på samtliga områden. Felanmälan ska effektiviseras. En ekonomisk analys av varje fastighet ska genomföras. EPC, färdigställda och pågående projekt Bergvärmeanläggning i Abisko skola och i Lilla Björn förskola. Pelletspanna i Jukkasjärvi skola. Ny ventilationsanläggning Vittangi skola. Ombyggnation av 10 st hissar på grund av nya säkerhetsregler. Ytskiktsrenovering på Bolagsskolan. Mål 2014 Hålla budget inom de kommunala teamen. Att med våra ronderingar, få ner antalet felanmälningar, samt få felen åtgärdade inom utlovad tid. Höja standarden på fastigheternas yttre skötsel. Vi ska fortlöpande arbeta inom konceptet säkra hus. Att alla lokalvårdare ska genomgå SRY-utbildning. Dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter Kiruna Näringsfastigheter AB bildades 2010 och har till uppdrag att äga, förvalta och utveckla kommersiella lokaler i Kiruna kommun. Bolaget äger ca 21 000 kvadratmeter kommersiella lokaler och har under året förvaltat det egna beståndet och ännu pågår detaljplaneärenden utifrån fastighetsaffären 2010. Uthyrningsgraden för året ligger på 99,9%. Tillsammans med representanter från hela koncernen så medverkar vi i ett samarbetsprojekt Attraktivare Kiruna där vi tillsammans ska skapa en snyggare och attraktivare stad för kirunaborna. Som ett led i detta har vi gallrat träd och röjt sly på Centralskolans tomt samt runt Rymdhusen, detta kommer vi att fortsätta med under 2014. Färdigställda och pågående projekt Ytskiktsrenoveringar på Rymdhusen. Kupolen, upprustning av kundgata samt trapphus. Införsel av driftplaner i kombination med ronderingsscheman i Janus, allt för drift- och kvalitetssäkring gentemot EPC-projektet. EPC på Centralskolan som i förlängningen kommer att generera stora besparingar på el- och energikostnader. Fastighetsavdelningen Kommunala fastigheter Kirunabostäder AB förvaltar ca 198 000 kvadratmeter lokaler som ägs av Kiruna kommun. Lokalerna omfattar skolor, sport- och simhallar, äldreboenden samt stadshus. För att förvalta, genomföra investeringar och genomföra fastighetsförsäljningar får Kirunabostäder en uppdragsersättning. Arbetet med avtal för uppdragsverksamheten, internhyror och gränsdragningslistor fortsätter.»janus är ett kvalitetsäkringsprogram som går ut på att höja kvalitén på våra fastigheter. Samtliga portar, undercentraler och ventilationsrum med mera har försetts med streckkoder. Fastighetsskötaren ronderar efter fastlagd driftplan och dokumenterar med avläsning av streckkoden i varje fastighet. Om det finns avvikelser dokumenteras detta elektroniskt och det genererar en felanmälning/arbetsorder för samtliga fel/ brister som uppdagas vid ronderingen, vilket resulterar i en bättre och säkrare uppföljning av varje fastighet samt i förlängningen minska antalet felanmälningar och reparationerna på våra fastigheter.«kirunabostäder Årsredovisning 2013 11
Nyckeltal Kirunabostäder AB Antal Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Lägenheter 1 941 2 163 2 223 2 304 2 162 Reparationer, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 116 105 110 136 142 Riket 52 56 59 59 61 Yta, m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Lägenheter 117 944 129 397 133 706 140 201 133 598 Lokaler 25 437 27 167 28 385 27 433 27 078 Underhåll, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 134 182 135 125 140 Riket 172 171 177 189 196 Genomsnittlig area per lgh Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 61 60 60 61 62 Riket 65 65 65 65 65 Förbrukningskostnader (värme, vatten, el), kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 299 315 306 305 289 Riket 179 193 179 184 186 Bruttohyra bostäder inkl värme, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 829 856 867 916 923 Riket 867 883 909 943 969 Administration (direkt och central), kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 61 55 61 54 64 Riket 83 84 86 92 96 Bruttohyra lokaler inkl värme, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 833 870 885 960 992 Riket 880 895 905 921 973 Driftsnetto kr/m² bostäder och lokaler Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 152 123 183 249 219 Riket 269 263 293 304 320 Hyresbortfall, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 27 37 25 22 16 Riket 21 20 18 17 18 Soliditet % Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 9,1 10,0 8,7 8,1 11,8 Riket 20,9 21,5 21,8 23,4 24,5 Fastighetsskötsel inkl städ, kr/m² Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut 2009 2010 2011 2012 2013 Kirunabostäder 65 69 85 91 95 Riket 79 87 83 83 83 12 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Fastighetsbestånd Lägenheter Lokaler Garage Bilplats Caports Fastighetsbeteckning Adress Antal Yta Antal Yta Antal Antal Kirunabostäder AB 1001 Reparatören 2 Reenstiernagatan 21, Köpmangatan 15 16 939,5 1 20,0 5 2 1002 Gruvarbetaren 8 Förararegatan 30 25 1 378,6 1 70,0 6 1003 Byggmästaren 7 Förararegatan 32 30 1 545,0 2 61,5 2 6 1004 Gruvbyggaren 13,14,15 Föreningsg 10-12 A, Arent Grapeg 27-29, Stenholtsg 20-26 99 5 585,3 12 1 250,3 15 15 1005 Cementgjutaren 2 Adolf Hedinsvägen 34 23 1 325,5 2 129,0 1006 Björnen 2, 8 Lappgatan 19,27,29A-B,23A-D,25A-C 127 6 736,0 5 184,0 21 16 1007 Svarvaren 18 Bergmästarg 11, Mangigatan 24A-B,26A-E, Geologg 14 75 4 827,7 22 2 440,7 103 11 1008 Loet 1 Högalidsgatan 1-5 91 6 993,6 3 551,2 28 48 1009 Trädgårdsmästaren 2 Adolf Hedinsvägen 1 20 1 068,0 1 35,0 6 6 1010 Tipparen 13 Vänortsgatan 2-10. Lars Janssongatan 21,23 26 1 949,0 19 2 780,4 32 26 1012 Kranföraren 5 Föreningsgatan 27-27 62 3 765,0 10 9 1013 Hyveln 21 Kyrkogatan 21 A,D, Skyttegatan 2 69 4 118,5 2 49,5 12 1014 Skopföraren 9 Steinholtsgatan 16 A-K, Föreningsgatan 19 83 5 181,5 10 1 509,4 49 1015 Borrsliparen 1 Kupolen, Föreningsgatan 9 16 4 577,5 12 6 1016 Lilla Skolan 3 Gallerian, Föreningsgatan 6 13 5 038,0 1017 Jordschaktaren 18 Stormhatten, Föreningsgatan 13 5 2 576,7 8 1018 Filaren 4 Geologgatan 12 46 1 392,8 1 184,0 2 1020 Borsten 1, Tvättstugan 8 Ripvägen 10,12, 14 45 3 120,0 1 20,0 9 34 1021 Grytan 2 Ripvägen 19 5 213,6 1 96,7 1030 Barnmorskan 4, 9 Borraregatan 34-36 18 998,0 12 1031 Kamreren 2 Brytaregatan 33, tomtmark 1032 Slaktaren 5 Åkaregatan 1 30 1 080,0 2 1033 Skräddaren 4 Hantverkaregatan 28 6 419,0 6 1034 Filaren 5 Bergmästaregatan 5 30 1 593,0 1035 Vagntipparen 7 Gruvvägen 4 10 622,0 1 62,0 3 4 1036 Krigaren 1 Officersgatan 1 8 560,0 3 8 1037 Åkaren 4 Gruvvägen 10 16 702,0 2 124,0 5 1038 Vedhuggaren 1, 2 Hermelinsg 68, Urmakareg 2,4, Adolf Hedinsv 41 34 1 556,0 1 38,0 7 1039 Vaktmästaren 9 Hermelinsgatan 87, Gruvvägen 11 16 552,0 1 64,0 1040 Urmakaren 1 Gruvvägen 17, Kengisgatan 29 14 822,0 1 40,0 2 9 1041 Malmtapparen 6 Finngatan 6 4 176,0 1 59,5 1042 Telegrafisten 16 Lastaregatan 15 5 260,3 1 146,7 1051 Bergmannen 1 Ormen Långe 1-13 31 2 314,0 1 66,0 10 17 1052 Lombolo Backe 2-12 Björkplan 1-6, Tallplan 1-6, Tvättstuga A-F 366 24 301,0 4 1 047,6 291 48 1054 Lombolo Strand 1-12 Rönnplan 1-6, Videplan 1-6, Tvättstuga G-L 323 22 294,8 360 13 1055 Lombolo Strand 14 Ljungplan 2 38 2 820,6 20 16 1056 Glaciären 2 Glaciärvägen 2, 6, 8, 12 Tarfalav 1,3,5, Kvarterslokal 1,2,4 162 11 870,2 6 1 591,2 87 101 1057 Lombolo Strand 11 Videplan 2 5 214,4 1 88,9 1058 Palsen 1 Tarfalavägen 11 4 185,8 1 63,5 6 1060 Kilen 5, Elevhem fd Kommunhälsan Skyttegatan 20 B 15 205,0 1 9 1061 Kilen 5, Elevhem Vilan Skyttegatan 20 A 31 436,0 12 1062 Thuleskolan 3 Thulegatan 24 48 2 157,0 8 1 488,1 13 1063 Tuolluvaara 1:1 Tuolluvaaravägen 12 2 188,0 2 1064 Tvätterskan 4 Adolf Hedinsvägen 35 5 458,0 2 159,0 6 1065 Spettet 9 Jägaregatan 26 4 232,0 4 1066 Rödbläran 3 Trädgårdsgatan 13 A 2 182,0 4 1067 Gruvarbetaren 9 Hjalmar Lundbohmsvägen 63 12 1070 Jukkasjärvi 4:112 Tumvägen 3-9 4 283,0 1071 Jukkasjärvi 4:121 Fotvägen 31-35 6 399,6 4 3 1072 Abisko 1:38 Abisko Hus 1 3 204,0 14 1073 Abisko 1:38 Abisko Hus 2 8 363,0 1074 Svappavaara 44:1 G:a Vittangivägen 13 4 292,0 1 59,0 4 6 1080 Liljan 1 Smedjegatan 4, fd polishuset 10 676,0 1 98,0 3 21 1081 Liljan 2 Smedjegatan 6 6 395,0 1082 Sippan 6 Centralvägen 18, fd tingshuset 6 399,0 6 1083 Solrosen 4 Lahtigatan 3, Abrahamsvägen 3 20 1 382,0 16 8 1085 Ringblomman 7 Abrahamsvägen 4,6 5 1086 Ringblomman 5 8 501,9 5 4 1087 Liljan 1 Centralvägen 16, fd polishuset 2 172,0 1 95,0 1 1090 Karesuando 8:10 Laestadiusvägen 86 2 180,0 1 1091 Karesuando 10:5 Laestadiusvägen 121 3 214,0 1 214,0 5 1092 Karesuando 10:3 Laestadiusvägen 137,139,140 6 306,0 2 1093 Karesuando 24:1 Laestadiusvägen 112 6 492,2 2 163 133 598,4 152 27 078,4 1 120 580 Kiruna Näringsfastigheter 1604 Jordschaktaren 15 Centralskolan, Arent Grapegatan 20 7 3 585,6 1 14 1605 Thuleskolan 2 Östermalmskolan, Adolf Hedinsvägen 58 13 3 729,0 26 1606 Thuleskolan 4 Thuleskolan gymnastikbyggnad, Adolf Hedinsvägen 58 1 430,0 0 1607 Syrsan 1 Rymdhus 1, Österleden 15 9 5 487,8 80 1608 Syrsan 2 Rymdhus 2, Österleden 15 2 5 003,0 0 1609 Syrsan 1 Rymdhus 4, Österleden 15 3 2 863,4 45 0 0,0 35 21 098,8 1 165
Förvaltningsberättelse Styrelse och verkställande direktör presenterar härmed följande årsredovisning för Kirunabostäder AB för räkenskapsåret 2013. Kirunabostäder AB bildades 2002 och har till uppdrag att äga, förvalta och utveckla bostäder och lokaler i Kiruna Kommun. Kirunabostäder AB ägs till sin helhet av Kiruna kommun (org nr 212000-2783). Kirunabostäder AB har under 2010 bildat dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter AB (org nr 556796-5024). Kirunabostäder AB är ansluten till SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) och till Fastigo Arbetsgivarorganisation samt delägare i HBV (Husbyggnadsvaror ekonomisk förening). Större händelser under räkenskapsåret 2013 har bolaget fokuserat på att utveckla förvaltningen och de system som används. Det har främst handlat om system för interna kvalitetsförbättringar, ekonomisystemet Agresso samt olika kundsystem som har legat i fokus för utveckling. Under året har vi infört driftplaner fullt ut vilket innebär att en stor del av fastighetsskötseln sker efter förutbestämda intervall. Vid inre och yttre rondering följs driftplanerna både vad gäller intervaller och vilka åtgärder som ska göras. All utförd rondering dokumenteras i systemet Janus. I och med att allt dokumenteras kan vi, vid behov, ta fram vad som är gjort på en fastighet ett visst datum. I händelse av t ex en halkolycka kan vi kontrollera om sandning var gjord och vid vilken tidpunkt. Systemet används också för att kvalitetssäkra den tekniska ronderingen av fastigheter som krävs med tanke på EPC-projektets garantier. Det nya ekonomisystemet Agressos implementering har tärt på de interna personalresurserna p g a leverantörens projektorganisation och har inte uppfyllt våra förväntningar. Det har dock under senare delen av året blivit bättre och bolagets ekonomiska rapporter har kunnat presenteras. Under 2014 kommer arbetet med att kunna upprätta budget och rapporter på kostnadsställenivå att prioriteras. Kirunabostäders fastighetssystem Summarum har utvecklats centralt till ett mera webbaserat verktyg och heter nu Xpand. I slutet av året gjordes ett utskick till de ca 14 000 som finns registrerade i vår bostadskö i syfte att uppdatera kön. Arbetet pågår fortvarande med att hitta personer vars utskick kommit i retur. Nya Glaciärens system för individuell mätning har haft en hel del barnsjukdomar som har gjort att bland annat debiteringar och bokningar inte har varit korrekta vid rätt tidpunkt men som sedermera har justerats. Vi har under senare delen av året tillsammans med leverantören kunna identifiera felaktigheter och sedan december månad fungerar nu systemet tillfredsställande. Vi fortsätter arbete med att prioritera fastighetsunderhållet vilket är ytterst nödvändiga åtgärder för att bl a förebygga vattenskador. Tyvärr är ju detta underhåll inte det som hyresgästerna ser och vill prioritera men det är absolut nödvändigt. Det hyresgästerna främst ser är det invändiga underhållet som vi varje år avsätter en ansenlig summa till även om den är för liten. Under 2012 genomfördes en besiktning av samtliga våra balkonger, merparten av de avvikelser som upptäcktes har åtgärdats under sommaren 2013. Under 2013 har bl a följande underhållsarbeten genomförts: Fönsterbyte och balkongrenovering på Föreningsgatan 27. Relining Lappgatan del 1 av 3. Takfot Bergmästaregatan samt del av på takfot Mangigatan. Renovering av balkonger Björkplan 1 3. Ny oljebrännare Ormen Långe Svappavaara. Nytt låssystem Ormen Långe Svappavaara. Färdigställande av utvändig målning av Ljungplan 1. Nya fläktkåpor Thulegården. 2013 har vi startat upp ett arbete med att inventera var vi har brister i organisationen vid större händelser, som till exempel en större brand. Syftet med arbetet är att få fram en manual som ska fungera som stöd i händelse av kris. Med hjälp av manualen ska ansvarig, eller den person som är först på plats, kunna starta upp det arbete som krävs vid allvarliga händelser. Målet är också att minska personberoendet, arbetet beräknas klart andra kvartalet 2014. Följande projekt har projektavdelningen arbetat med i det egna bolaget under 2013. EPC, vårt energibesparingprojekt. Bishop, byte ventilationsaggregat. Steinholtzgatan, upprättat handlingar samt förfrågningsunderlag för fasadrenovering. Kupolen, upprustning av kundgata samt trapphus. Glaciären, färdigställt utvändiga mark och målningsarbeten. Tarfalavägen 5, påbörjat arbetet med återställning av 10 st lägenheter. Tallplan 1 4, fått bygglov för utvändig upprustning. Av den fastighetsaffär som gjordes med Kiruna kommun 2010 så återstår ännu en hel del planärenden och fastighetsbildningar. Hyreshöjningarna för 2013 gav en genomsnittlig hyresökning med 21,20 kr/kvm och år för bostäder. Nya Glaciären höjdes separat med 21,00 kr/kvm och år. Kostnaderna för underhåll och reparationer har överstigit budget med 9 mkr totalt varav vatten- och brandskador 14 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
står för 9,6 mkr. Bolagets behov av pengar för underhåll är bedömt till ca 50 mkr årligen i ca 8 år men hyresförhandlingarna ger endast ca 20 25 mkr årligen. Marknad Uthyrningsgraden för bostäder har varit konstant hög under året med 99,6 % uthyrningsgrad. Detta visar på en fortsatt bostadsbrist, vi ser att kötiden för att få en lägenhet i Kiruna centrum nu ligger på ca 10 år medan kötiden utanför centrum kan ligga på ca 5 år. Under året har vakansgraden för lokaler fortsatt att minska, vi har kunnat hyra ut ungefär hälften av de ytor på Kupolen som var avsatta för biblioteket samt ett antal mindre lokaler som vi hyrt ut. Thulegården brottas med negativa siffror och vi skulle behöva göra ombyggnationer och anpassningar för att kunna nå en större uthyrningsgrad. Totalt sett har uthyrningsgraden för lokaler inom bolaget varit 92,9 %. Fastighetsbeståndet Kirunabostäder AB har per den 31/12-13, 2 162 lägenheter och ca 27 000 kvadratmeter lokaler. Total yta för Kirunabostäder och Kiruna Näringsfastigheter AB:s samtliga bostäder och lokaler är ca 182 000 kvadratmeter. Totalkostnaden för reparationer och underhåll har under året ökat med ca 3 mkr jmf med utfall 2012. Reparationskostnaderna är högre än underhållskostnaderna, vilket visar på en negativ trend. Underhållet måste prioriteras nu och framöver vara den post som ökar markant de närmast 10 åren. Årets ekonomiska utfall Flerårsjämförelse i moderbolaget 2013 2012 2011 2010 Uthyrningsgrad Lokaler 92,9% 90,8% 86,2% 84,2% Bostäder 99,6% 99,1% 99,3% 99,6% Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 20 731 16 988 11 381 18 137 Soliditet 11,8% 8,1% 8,7% 10,0% Skuldsättningsgrad 7,45 11,40 10,54 9,01 Räntetäckningsgrad 216,6% 124,5% 156,4% 215,2% Nettoomsättning 175 512 171 593 153 330 140 563 Aktiverat arbete för egen räkning 1 289 Övriga rörelseintäkter 89 006 48 610 48 730 62 523 Summa intäkter 265 807 220 203 202 060 203 086 För 2013 redovisar koncernen Kirunabostäder och Kiruna Näringsfastigheter en vinst på 22,6 mkr (6,1 mkr). redovisar en vinst på 22,6 mkr (6,1 mkr). har erhållit ett koncernbidrag från dotterbolaget med 3,1 mkr (1,8 mkr). Av företagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 0% (0%) av inköpen och 1% (2%) av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör. s nettoomsättning har ökat med 3,9 mkr jämfört med 2012. För koncernen har nettoomsättningen ökat med 2,1 mkr. I moderbolaget beror omsättningsökningen på att hyresintäkterna ökat något men framförallt att hyresbortfallet minskat samt att bolaget fakturerat kunder för utförda extraarbeten. Övriga intäkter har också ökat vilket beror på försäkringsersättningar med totalt 3,1 mkr samt reavinst vid avyttring av bostadsområdet Terrassen och tomtmark med 37,1 mkr. I dotterbolaget har nettoomsättningen minskat med 2,2 mkr på grund av att bolaget i fjol genomförde ombyggnationer åt hyresgäster som dessa betalade för. I moderbolaget har övriga externa kostnader ökat med 1,9 mkr, där kostnaden för förvaltningen ökat med 3,1 mkr medan övriga kostnader minskat med 1,2 mkr. Personalkostnader har ökat med 5,0 mkr. Verksamheten har efter omorganisationen styrt mot att göra mer åtgärder med egen personal. Bolaget har under de senaste åren varit inne i ett expansivt skede avseende investeringar. Förvärv av materiella anläggningstillgångar har skett med 25,3 mkr (117,6 mkr). EPC-projektet har blivit något försenat men beräknas vara färdigställt under 2014. Finansnettot är 1,2 mkr bättre än i fjol. Försäljning av Terrassen och förseningar i investeringstaken avseende EPC-projektet är förklaringen samt en något lägre räntenivå. Avskrivningarna har ökat med 2,0 mkr, jämfört med fjolåret. Nedskrivningar har skett med 22,8 mkr avseende området Glaciären. Bolagets totala bokförda värden överstiger beräknat marknadsvärde utifrån bedömt direktavkastningskrav. Förvaltningsuppdraget kommunala fastigheter Förvaltningsuppdraget för 2013 visar ett positivt utfall med 4,4 mkr. Intäkterna har ökat med 5 mkr och kostnaderna har ökat med 6 mkr. Kostnader för förvaltning och skötsel och reparation och löpande underhåll har ökat med 3,8 mkr jämfört med fjolåret. Mediakostnaderna är i princip oförändrade jämfört med fjolårets utfall. Raketskolan tillkom i fjol höst men däremot har inte Bolagsskolan tagits ur drift vilket ökat förvaltad yta. Badhuset togs i drift i december 2012 vilket har påverkat mediakostnaderna under 2013. Budgeten har ökat något vad gäller investeringar (planerat underhåll) vilket är positivt även om behovet ännu är större än tillgången. Under året har bland annat följande underhållsarbete genomförts: Folkets Hus ny rökgasventilation. Vassijaure upprustning relax och duschrum. Marie Pigg upprustning av 2 lägenheter samt nytt möblemang. Utvändig målning av Tuolluvaaraskolan. Stora delar av taket på daghemmet Jökeln utbytt. Nya lekutrustningar på skolor och förskolor. Utvändig målning Vittangi skola. Enligt den volymberäkning som är gjord, så har vi fått utökad bemanning på fastighetsskötseln vilket gör att vi klarar av att hålla intervallerna som driftplanerna visar. EPC-projektet pågår och vissa fastigheter är klara, bland annat bergvärmeanläggningar på Lilla Björn och Abisko skola/bad, ny ventilationsanläggning i Vittangi skola samt en pelletspanna i Jukkasjärvi skola/förskola. Kirunabostäder Årsredovisning 2013 15
Framtiden Kirunabostäder fortsätter att tillföra bostäder till den ansträngda bostadsmarknaden i Kiruna, bolaget kommer under året att tillföra ytterligare 10 lägenheter på området Nya Glaciären. Under 2014 kommer vi att påbörja projekteringen för 8 stycken parhus vilket ger 16 nya bostäder på Lombolo. Kirunabostäder AB kommer under åren 2012 till början av 2015 att ha tillfört 136 nya bostäder till bostadsmarknaden. Vi har utmaningar med att fylla våra lokaler som framförallt lämnas av förvaltningarna. För nya hyresgäster krävs i regler stora kostsamma ombyggnationer som gör att bolagets lokalytor blir en svår ekonomisk belastning för hela koncernen. Förra året trodde vi att vi skulle ha infört IMD Individuell mätning av varmvatten och el på Lombolo-området, tyvärr visade det sig att det är svårt att få lönsamhet på projektet p g a dyra installationer. Allmännyttan ska drivas med vinstsyfte vilket gör det svårt att genomföra renoveringar och standardhöjningar som inte kan täckas av hyresintäkter. Bolagets höga driftskostnader påverkar också kalkylerna negativt. Projekt som inte genererar ett tillräckligt högt markandsvärde kan inte genomföras, annars riskerar bolaget nedskrivningar. De nya redovisningsreglerna enligt K3-regelverket kommer också att ställa nya krav på både redovisningen och kunskapen att tolka redovisningen. Arbete med att införa tillval och standardförbättringar har pågått ett antal år och målet är att tillvalstjänster ska kunna finnas tillgängliga för en del av våra hyresgäster sommaren 2014. Det är av största vikt att allmännyttan finns kvar och att bolaget fortsätter utvecklingen på bostadsmarknaden, men även till viss del med kommersiella lokaler. Därför kommer styrelsen för Kirunabostäder AB att i början av 2014 sätta mål, delmål och aktiviteter bland annat med anledning av stadsomvandlingen. Resultatet Årets resultat uppgick till 22 557 139 kr. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 61 440 533,06 kr, varav årets vinst 22 557 139,29 kr, disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning, tkr 61 441 Summa 61 441 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. Resultaträkning Belopp i tkr Noter 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Nettoomsättning 1 194 736 192 628 175 512 171 593 Aktiverat arbete för egen räkning 1 289 1 289 Övriga rörelseintäkter 2 86 093 44 848 89 006 48 610 282 118 237 476 265 807 220 203 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 3-139 406-139 743-130 645-128 785 Personalkostnader 4-62 029-57 089-62 028-57 089 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -40 382-15 538-37 494-12 690 Rörelseresultat 40 301 25 106 35 640 21 639 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 103 218 534 149 Räntekostnader och liknande resultatposter -17 845-19 255-16 697-17 496 Resultat efter finansiella poster 22 559 6 069 19 477 4 292 Bokslutsdispositioner Erhållet koncernbidrag 3 080 1 762 Resultat före skatt 22 559 6 069 22 557 6 054 Skatt på årets resultat Årets resultat 22 559 6 069 22 557 6 054 16 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Balansräkning Belopp i tkr Noter 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Programvaror 5 - - - - Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 616 882 633 879 553 642 583 765 Maskiner och andra tekniska anläggningar 7 Inventarier, verktyg och installationer 8 3 116 2 515 3 116 2 515 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 9 23 562 34 300 23 561 20 600 643 560 670 694 580 319 606 880 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 - - 6 146 3 744 Andra långfristiga fordringar 11 1 390 1 671 116 214 1 390 1 671 6 262 3 958 Summa anläggningstillgångar 644 950 672 365 586 581 610 838 Omsättningstillgångar Bränslelager 176 150 176 150 176 150 176 150 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 10 731 13 122 10 731 12 080 Fordringar hos koncernföretag - - 2 709 3 005 Fordringar hos Kiruna kommun koncernkonto 3 197 675 - - Skattefordringar - - 18 Övriga fordringar 15 407 15 631 15 386 15 490 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 725 460 1 725 461 31 060 29 888 30 551 31 054 Kassa och bank 20 925 15 103 20 926 15 103 Summa omsättningstillgångar 52 161 45 141 51 653 46 307 SUMMA TILLGÅNGAR 697 111 717 506 638 234 657 145 Kirunabostäder Årsredovisning 2013 17
Balansräkning Belopp i tkr Noter 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital (4 065 aktier) 4 065 4 065 4 065 4 065 Reservfond 10 055 10 055 10 055 10 055 14 120 14 120 Fritt eget kapital Balanserat resultat - - 38 883 32 829 Balanserat resultat inkl årets resultat 61 413 38 855 - - Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare 75 533 52 975 - - Årets resultat 22 557 6 054 61 440 38 883 75 533 52 975 75 560 53 003 Långfristiga skulder Skulder till Kiruna kommun 13 544 715 588 714 491 607 535 050 544 715 588 714 491 607 535 050 Kortfristiga skulder Skulder till Kiruna kommun 13 758 758 202 202 Förskott från kunder 11 422 11 686 9 720 8 609 Leverantörsskulder 30 393 27 819 29 334 27 063 Skatteskulder 1 867 603 802 Övriga skulder 4 824 4 377 4 476 3 507 Övriga skulder Kiruna kommun 4 598 5 464 4 418 5 274 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 23 001 25 110 22 115 24 437 76 863 75 817 71 067 69 092 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 697 111 717 506 638 234 657 145 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i tkr Noter 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Fastigo 781 758 781 758 Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll 16 621 16 085 16 621 16 085 17 402 16 843 17 402 16 843 18 Kirunabostäder Årsredovisning 2013
Kassaflödesanalys Belopp i tkr 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 2013-01-01-2013-12-31 2012-01-01-2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 15 22 559 6 069 19 477 4 292 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 17 3 322 15 544 434 12 696 25 881 21 613 19 911 16 988 Betald inkomstskatt 1 264-820 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 27 145 21 613 20 731 16 988 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -26-15 -26-15 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 1 350-3 678 486-4 160 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -218-8 223 1 173-8 721 Kassaflöde från den löpande verksamheten 28 251 9 697 22 364 4 092 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott - -2 403-1 299 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -27 613-125 580-25 297-117 633 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 51 424 51 423 Avyttring av finansiella tillgångar 281 281 99 99 Kassaflöde från investeringsverksamheten 24 092-125 299 23 822-118 833 Finansieringsverksamheten Erhållna koncernbidrag - - 3 080 1 762 Upptagna lån - 118 341 118 341 Amortering av lån -43 999-758 -43 443-202 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -43 999 117 583-40 363 119 901 Årets kassaflöde 8 344 1 981 5 823 5 160 Likvida medel vid årets början 15 778 13 797 15 103 9 943 Likvida medel vid årets slut 16 24 122 15 778 20 926 15 103 Kirunabostäder Årsredovisning 2013 19
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i tkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med tidigare år. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Byggnader Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer 50 60 år 10 år 3 10 år Nedskrivningar - materiella och immateriella anläggningstillgångar samt andelar i koncernföretag Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indi kation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde. Om det inte går att beräkna en enskild tillgångs återvinningsvärde beräknas återvinningsvärdet för hela den kassagenererande enhet som tillgången hör till. Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjande värde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats. Skatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock inte för temporära skillnader som härrör från första redovisningen av goodwill. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden användaskattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har inte nuvärdeberäknats. Uppskjutna skattefordringar har värderats till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värderingen omprövas varje balansdag. I koncernbalansräkningen delas obeskattade reserver upp på uppskjuten skatt och eget kapital. Ansvarsförbindelser En ansvarsförbindelse redovisas inom linjen när det finns: - En möjlig förpliktelse som härrör till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller - En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att inbetalda förskottshyror redovisas som förskott från kunder. 20 Kirunabostäder Årsredovisning 2013