1 Detaljplan för Hotell Kungshamn GRAVARNE 59:1 m.fl. Kungshamn, Sotenäs kommun, Västra Götalands län PBL 1987:10 Dnr: KA2010/0484 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Samrådshandling 2013-10-24 ORGANISATORISKA FRÅGOR Allmänt en redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Denna beskrivning omfattar fördelning av ansvar och möjligheter till att genomföra detaljplan för Hotell Kungshamn, GRAVARNE 59:1 m.fl. Det geografiska området som omfattas av detaljplanen benämns nedan planområdet. en har ingen självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. en är en handling som ingår i planhandlingarna och antas av kommunen. I beskrivningen benämns exploatören till utbyggnaden av Hotell Kungshamn för exploatören. ÄPBL 1987:10 Planen upprättas i enlighet med den äldre plan- och bygglagen (ÄPBL 1987:10) eftersom att planärendet påbörjades innan den 2 maj 2011.
2 Planprocessen Planarbetet bedrivs med ett så kallat normalt planförfarande, vilket bland annat innebär att förslaget till detaljplan ska skickas ut på samråd och sedan ställas ut för granskning innan det kan tas upp för antagande. Samråd kring detaljplanen kommer att ske med länsstyrelsen, statliga organ och myndigheter, kommunala instanser, sakägare samt övriga som är berörda av de åtgärder som föreslås i planen. Inkomna synpunkter på förslaget kommer att sammanställas och bemötas i en så kallad samrådsredogörelse. När det slutliga planförslaget är färdigarbetat ställs det ut. Därefter kan kommunen besluta om att anta planförslaget. Om beslutet inte överklagas vinner detaljplanen laga kraft. Beslutsordning Målsättningen är att kommunala beslut som är kopplade till planen tas enligt följande: Beslut om samråd av planen. Miljö- och byggnämndens arbetsutskott. Godkännande av samrådsredogörelsen och beslut om utställning. Miljöoch byggnämnden. Godkännande av utlåtande över utställning. Miljö- och byggnämnden. Godkännande av exploateringsavtal. Kommunstyrelsen. Antagande av exploateringsavtalet/planen. Kommunfullmäktige. Tidplan Målsättningen är att nedanstående tider skall gälla för planarbetet: Sep 2013 Nov/Dec 2013 Dec 2013 Feb 2014 Mar 2014 Maj 2014 Sep 2014 Okt 2014 Beslut om samråd Samråd med bl.a. berörda markägare, länsstyrelsen, myndigheter och kommunala nämnder Upprättande av samrådsredogörelse Upprättande av utställningshandlingar Utställningsbeslut Utställning av planförslaget Godkännande i Miljö- och byggnämnden Antagande i kommunfullmäktige Laga kraft Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
3 En utbyggnad enligt planförslaget kan påbörjas först när detaljplanen vunnit laga kraft, d.v.s. byggstart kan tidigast ske kring i slutet av 2014. Redovisad tidpunkt för laga kraft och byggstart förutsätter att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Genomförandetiden för planen slutar 5 (fem) år efter det att planen vunnit laga kraft. Genomförandetiden är den tid inom vilken planen är tänkt att genomföras. Under genomförandetiden ska planen normalt inte ändras eller upphävas om inte särskilda skäl finns. Den väsentligaste rättseffekten är att markägarna under genomförandetiden har en ekonomisk garanti för att kunna utnyttja planens byggrätter. Om kommunen inte ändrar eller upphäver planen efter genomförandetidens utgång, fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Efter genomförandetidens utgång får kommunen större möjligheter att ersätta, ändra eller upphäva planen om så bedöms lämpligt, eftersom de rättigheter som uppkommit genom planen inte längre är ekonomiskt garanterade. 3BHuvudmannaskap Sotenäs kommun ska vara huvudman för allmän platsmark inom planområdet och därmed ansvara för underhåll av natur- och gatumark med tillhörande anläggningar inom planområdet. De områden som berörs har på plankartan beteckningarna LOKALGATA och NATUR. Ansvarsfördelning Ett genomförande av planen förutsätter samverkan mellan exploatören, Sotenäs kommun och enskilda fastighetsägare. Grundprincipen är att exploatören ansvarar för alla åtgärder som föranleds av utbyggnaden av Hotell Kungshamn. Anläggningar inom allmän plats samt allmänna dagvattenledningar överlåts efter utbyggnaden till Sotenäs kommun som fortsättningsvis kommer att ansvara för förvaltningen av anläggningarna. För åtgärder som berör enskilda fastigheter ansvarar respektive fastighetsägare.
4 VA, dagvatten Driftansvarig för det allmänna VA-nätet är Sotenäs kommun. El/tele För anläggning och drift av el- och teleanläggningar ansvarar respektive eloch teleleverantör. Ansvarsfördelningen för åtgärder för planens genomförande är sammanfattad i nedanstående tablå. Anläggning (kartbeteckning) Genomförandeansvarig Driftansvarig Allmänna platser LOKALGATA NATUR Dagvattenledningar El, tele Kvartersmark Sotenäs kommun/exploatör Sotenäs kommun Respektive ledningsägare Sotenäs kommun Sotenäs kommun Sotenäs kommun Respektive ledningsägare B - Bostäder Fastighetsägare Fastighetsägare BH Bostäder och handel E Teknisk anläggning R1B Hotell VA, dagvatten Dagvattenmagasin Fastighetsägare Inget nytt genomförande Respektive fastighetsägare från en av kommunen anvisad anslutningspunkt. Fastighetsägare Fortum Fastighetsägare Respektive fastighetsägare parkering tillfart, y g /Sotenäs kommun Samfällighetsförening Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
5 Avtal Detaljplaneavtal Detaljplaneavtal har upprättats mellan Sotenäs kommun och exploatören. I avtalet regleras bl. a. ansvars- och kostnadsfördelning för detaljplanens upprättande. Exploateringsavtal Mellan Sotenäs kommun och exploatören ska ett exploateringsavtal upprättas. Avtalet ska reglera fastighetsrättsliga frågor samt frågor av ekonomisk och teknisk betydelse för detaljplanens genomförande. Avtalet ska ha vunnit laga kraft innan detaljplanen antas av Sotenäs kommun. Avtal om markköp Planförslaget ger möjlighet till utvidgning av vissa bostadsfastigheter som gränsar till kommunägd mark. Marköverlåtelse ska regleras i avtal mellan kommunen och respektive fastighetsägare. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR 4BFastighetsägare Planområdet omfattar fastigheterna Gravarne 3:1 som ägs av Sotenäs kommun, Gravarne 59:1, Bäckevik 17:1 och Bäckevik 28:2 som ägs av exploatören samt fastigheterna Bäckevik 28:1, 28:3-28:10, Bäckevik 1:33, 1:66, 1:93, 1:120, 1:134 och 1:136 som är i privat ägo. För en mer detaljerad redovisning av fastighetsägoförhållanden, rättigheter och servitut inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. Fastighetsbildning Fastighetsbildning med anledning av planens genomförande sker förslagsvis efter att planen har vunnit laga kraft. Utbyggnaden av Hotell Kungshamn Utbyggnaden av hotell Kungshamn sker till stor del på mark som idag ägs av Sotenäs kommun. Sotenäs kommun ska fortsättningsvis endast vara ägare av allmän platsmark inom planområdet. All mark som planläggs för hotellverksamhet föreslås överföras till fastigheten Gravarne 59:1 (Hotell Kungshamn). Det innebär att delar av Gravarne 3:1 (lilamarkerade områden i illustration nedan) och stora delar av Bäckevik 17:1 (turkosfärgad i efterföljande fastighetskarta) kommer att regleras till fastigheten Gravarne 59:1. All
6 mark som planläggs för allmän plats ska ägas av Sotenäs kommun. Några områden som inte ägs av kommunen bör i dessa fall köpas av kommunen (grönmarkerade i illustrationen nedan). Det gäller ca 250 m 2 av föreslagen naturmark strax norr om nuvarande entrézon och en yta på ca 10 m 2 föreslagen som huvudgata i sydväst, vilka överförs från Gravarne 59:1 till kommunens fastighet Gravarne 3:1. Två delar av Bäckevik 17:1, ca 5 m 2 respektive 50 m 2 föreslås också som naturmark och bör överföras till Gravarne 3:1. Fastighetskarta där befintliga fastigheter har streckad linje och föreslagna ändringar har punktprickad linje. Bostadsfastigheter Planförslaget ger möjlighet för några bostadsfastigheter att köpa till mark (rödfärgade område i fastighetskartan ovan) från den kommunala fastigheten Gravarne 3:1. Det gäller fastigheterna Bäckevik 1:66, 1:120, 1:134 1:136, 28:7, 28:8 och 28:9 och inom planområdet, samt Gravarne 39:5 och/eller Gravarne 1:303 direkt söder om planområdet. Ansökan om fastighetsreglering görs av respektive fastighetsägare. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
7 Transformatorstation Det framtida ägandet av markområdet som planläggs för Teknisk anläggning behöver klargöras under planarbetet. Området är ca 40 m 2 stort och ligger inom den kommunala fastigheten Gravarne 3:1. Fastighetsplaner/tomtindelningar Inom planområdet finns flera gällande tomtindelningar. Dessa ska upphävas i samband med att den nya detaljplanen vinner laga kraft: 1. tomtindelning Sjömannen 1941-03-03, aktbeteckning 14-GRA-37 2. tomtindelning Sjömannen 1947-08-02, aktbeteckning 14-GRA-66 3. tomtindelning Sjömannen 1955-05-12, aktbeteckning 14-GRA-116 4. tomtindelning Kompassen 1966-04-18, aktbeteckning 14-GRA-152 Marksamfälligheter En marksamfällighet är mark eller vattenområde som hör till flera fastigheter gemensamt. Inga kända marksamfälligheter finns inom området. Ny marksamfällighet föreslås bildas för det markområde som fastigheterna Bäckevik 28:2, 28:3 och 28:4 (brunt område i norra delen av fastighetskartan på föregående sida) gemensamt nyttjar för tillfart och parkering. Ny marksamfällighet föreslås även bildas för det markområde för gemensamparkering och tillfart som föreslås för fastigheterna Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 (brunt område centralt i kartan på föregående sida). Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggningar reglerar hur ingående fastigheter tillsammans ska samverka för drift och underhåll av gemensamma anläggningar inom området. Inga kända gemensamhetsanläggningar finns inom området. En ny gemensamhetsanläggning föreslås för skötsel av gemensamparkering och tillfart för fastigheterna Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 (brunt område centralt i kartan på föregående sida). En ny gemensamhetsanläggning föreslås även bildas för skötsel av tillfarten/parkeringen för till fastigheterna Bäckevik 28:2, 28:3 och 28:4 (brunt område i norra delen av fastighetskartan på föregående sida). Servitut/ledningsrätter Inom planområdet finns idag två servitut för väg. Det ena är till förmån för fastigheten Gravarne 3:1 och belastar Bäckevik 17:1 och det andra finns till
8 förmån för fastigheten Bäckevik 1:134 och belastar fastigheten Bäckevik 1:120. Servituten ser inte ut att fylla någon funktion idag. Tillfarten för fastigheten Bäckevik 28:3 föreslås säkerställas genom servitut. Likaså föreslås gemensam tillfart för fastigheterna Bäckevik 1:120, Bäckevik 1:134 och Bäckevik 1:136 säkras genom servitut. EKONOMISKA FRÅGOR Plankostnader, planavgift Detaljplanearbetet kan i princip genomföras utan kostnader för kommunen. Planarbetet bekostas enligt ingånget detaljplaneavtal av exploatören, varför planavgift enligt PBL 11:5, inte kommer att tas ut. Exploateringsavtal Ekonomiska frågor för detaljplanens genomförande, mellan kommunen och exploatören, ska regleras i exploateringsavtal. I exploateringsavtalet kan även tidsperioder för transporter och sprängning regleras för att minimera störningar under byggskedet. Vägar, gångvägar, parkering Kostnader förenade med iordningställandet av anläggningar inom allmän platsmark såsom breddning av lokalgata, anläggande av gångbana, vändplan och gatubelysning belastar exploatören genom överenskommelse i exploateringsavtalet. Fortsatt underhåll belastar ekonomiskt Sotenäs kommun. Utbyggnad av gångbanor, parkeringsytor och övriga körytor med belysning inom kvartersmark för Hotell Kungshamn bekostas av exploatören. Fortsatt underhåll belastar ekonomiskt Hotell Kungshamn. Vatten, avlopp, dagvatten Kostnader förenade med om- och nyläggning av kommunala va-ledningar och dagvattenledningar med fördröjningsmagasin belastar exploatören genom överenskommelse i exploateringsavtalet. Fortsatt underhåll och skötsel av det allmänna ledningsnätet, från angiven anslutningspunkt, belastar Sotenäs kommun. Underhåll och skötsel av anläggningar inom kvartersmark ska belasta fastighetsägaren till Hotell Kungshamn. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
9 Anslutningskostnad till det kommunala va-nätet kommer att tas ut enligt kommunal va-taxa om ingen annan överenskommelse träffas i exploateringsavtalet. Kostnader för eventuella anläggningar och underhåll utöver ovanstående belastar den fastighetsägare inom vars gränser anläggningen är belägen. Fastighetsbildning Kostnader för lantmäteriförrättningar i samband med fastighetsregleringar för utbyggnaden av Hotell Kungshamn ska belasta exploatören enligt exploateringsavtal. Kostnader för lantmäteriförrättningar i samband med fastighetsregleringar för bostadsfastigheter ska belasta respektive fastighetsägare. Tele- och elnät Kostnader för eventuell ny- eller omläggning av ledningar belastar den som föranleder omläggningen. TEKNISKA FRÅGOR Samtliga vägar och anläggningar inom allmän platsmark ska anläggas av exploatören före överlämnande sker till Sotenäs kommun. Vägar, in-/utfart In- och utfart till Hotell Kungshamn sker, och kommer fortsättningsvis också att ske, via Villagatans förlängning söderut. Även fastigheterna Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 kommer att ha tillfart via denna väg. Tillfartsvägen, från Hvitfeldsgatan söderut upp på platån, planläggs som LOKALGATA, Allmän plats, vilket innebär att vägen ges kommunalt huvudmannaskap. Lokalgatan avslutas med en vändplan med en radie av 8 meter. Det gör det möjligt för såväl personbilar som mindre lastbilar (typfordon LBm) att köra runt utan att behöva backvända. Större fordon, exempelvis turistbussar, kommer dock även fortsättningsvis behöva backvända. Från lokalgatan fortsätter sedan körytor fram till hotellets entréer och varuintag. Dessa körytor kommer att ligga på hotellets fastighet, inom kvartersmark. En trafikutredning har tagits fram som underlag för detaljplanen för av WSP
10 Samhällsbyggnad (2012-04-10). För att höja trafiksäkerheten längs tillfartsvägen bör utrymme för gångbana tillskapas, från korsningen vid Hvitfeldtsgatan upp till hotellet. Delar av berget längs tillfartsvägen kan behöva sprängas bort för att skapa tillräcklig bredd för gångbana. Förslagsvis ges körbanan en minsta bredd på 4,5 m eter och gångbanan en bredd på 1,5 meter. Med stödremsa och dräneringsdike för dagvatten ger det ett vägområde på 7,0 meter. Planlagd bredd för LOKALGATAN är ca 9,0 meter vilket ger utrymme för en breddning av vägen med föreslagen gångbana. Bredden på körbanan kan behöva studeras mer ingående. Breddning av tillfartsväg och anläggande av vändplan samt gångbana bör regleras i exploateringsavtal. Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 Fastigheten Bäckevik 1:120 har, och kommer även fortsättningsvis att ha, tillfart över hotellets parkering. Fastigheterna Bäckevik 1:134 och 1:136 saknar pga den kuperade terrängen tillfartsmöjlighet med bil. För att ge alla fastigheterna tillfartsmöjlighet med bil föreslås tillfarten till Bäckevik 1:120 även kunna nyttjas av Bäckevik 1:134 och 1:136. Rätten till tillfarten ska säkras genom servitutsavtal. Parkering Hotell Kungshamn Parkering för besökande och boende på Hotell Kungshamn ska tillgodoses inom den egna fastigheten. Dagens ca 25 platser ska efter planens genomförande utökas till antalet i form av markparkering norr om hotellet. Parkeringsplatserna anläggs dels i direkt anslutning till hotellets entrézon, dels som en samlad parkeringsyta på berget norr om infartsvägen. Under parkeringsytan på berget föreslås ett fördröjningsmagasin för dagvatten. Parkeringsytan ska anläggas i enlighet med angiven höjdsättning på plankartan (kompletteras under planprocessen). Parkeringen planläggs som kvartersmark och kan därigenom reserveras för hotellets gäster. Annexet - Parkvillan Parkering för fastigheten Bräckevik 2:82 med Annexet Parkvillan löses genom parkeringsavtal med Sotenäs kommun. Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 Fastigheterna Bäckevik 1:120, 1:134 och 1:136 saknar parkerings möjligheter inom de egna fastigheterna pga den kuperade terrängen. Parkering för fastigheternas behov föreslås lösas genom att minst tre parkeringsplatser iordningsställs på berget öster om fastigheterna. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
11 Vatten, avlopp, dagvatten Planområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp och alla bebyggda fastigheter inom planområdet är anslutna till det allmänna ledningsnätet. För utbyggnaden av Hotell Kungshamn behöver dagvattennätet kompletteras med en dagvattenledning längs Hvitfeldtsgatan. Anslutningspunkt anges av kommunens VA-enhet. Föreslagen anslutningspunkt för dagvatten är sydost om den stora parkeringsytan, strax söder om fastigheten Bäckevik 28:10. Ett principförslag för fördröjningsmagasin för dagvatten bör tas fram under planarbetet. Föreslagen placering är under den stora parkeringsytan på berget. Utbyggnad och omläggning av VA-ledningsnät, inklusive dagvatten, som föranleds av utbyggnaden av Hotell Kungshamn utförs av exploatören om inget annat överenskommes. en ska samråda med kommunens VA-avdelning om utbyggnaden. Materialval, utförande mm ska följa kommunens gällande regelverk. Naturområden Inom naturmarken kommer inget nytt genomförande att behöva utföras. Framtida skötsel och underhåll av allmän platsmark som i planen har givits beteckningen NATUR belastar Sotenäs kommun. Inom planlagd naturmark finns en möjlighet att anlägga en allmänt tillgänglig gångpassage/trappa mellan vändplanen vid hotellet och Bäckeviksgatan. Ett eventuellt anläggande av trappa är inget som styrs i detaljplanen. Geo- och bergteknik En bergteknisk utredning avseende risk för ras och blocknedfall har tagits fram av Bergab (2012-02-21). På norra sidan om befintlig tillfartsväg (Villagatans förlängning) finns en bergskärning som behöver rensas från lösa block samt eventuellt förstärkas med enstaka bergbultar. en ansvarar för och bekostar rensning samt förstärkning. För utbyggnaden av Hotell Kungshamn med hotellanläggning, parkering, tillfartsvägar och körytor kommer sprängnings- och schaktarbeten att behöva utföras. Om det i samband med bergschaktarbeten/ sprängningar i
12 området uppkommer nya bergslänter bör dessa rensas och besiktigas av bergsakkunnig. En bestämmelse införs om att skyddsstaket ska finnas mot vertikala bergskärningar/stup högre än 2 meter som uppkommer vid bergschaktarbeten/sprängning. Radon Marken inom planområdet klassas som högradonmark. En upplysning om att byggnader där människor vistas stadigvarande ska utföras så att gällande gränsvärde för radon inomhus inte överskrids anges på plankartan. Höga vattenstånd Inom planområdets lägre delar ligger marknivån på ca +2 meter över grundkartans nollplan. I kommunens översiktsplan anges att grundläggning på +2,5 meter över grundkartans nollplan ska vara ett riktvärde vid nybyggnation. Brand, räddningsväg Placering av brandpost/er ska ske i samråd med räddningstjänsten inom kommunen. Framkomligheten med brandfordon ska beaktas. El och tele Innan anläggningsarbeten påbörjas ska ledningsägare kontaktas för förslag till åtgärder för tele- och elanläggning. en sköter kontakten såvida arbetet berör exploatörsanläggningar, i annat fall tas kontakt av berörd fastighetsägare. Vid arbeten i mark beställs kabelutsättning av elkablar och eventuella andra elanläggningar innan schaktningsarbeten påbörjas. en sköter kontakten såvida arbetet berör exploatörsanläggningar, i annat fall tas kontakt av berörd fastighetsägare. Tekniska utredningar Se detaljplanens planbeskrivning för utredningar och undersökningar som har genomförts inom ramen för planarbetet. en ansvarar för eventuellt tillkommande tekniska utredningar som är nödvändiga för att uppföra planerade byggnader och anläggningar, vilka föranleds av utbyggnaden av Hotell Kungshamn. Samrådshandling 2013-10-24 Kungshamn, Sotenäs kommun
13 MEDVERKANDE I PLANARBETET Planhandlingarna har upprättats av Rådhuset Arkitekter AB genom Lena Andersson, arkitekt, Anna Eklund, landskapsarkitekt och Linda Hansson, planeringsarkitekt. Underliggande förslag till utformning och disposition av hotellutbyggnad med parkering och tillhörande anläggningar har tagits fram av Mats Lundgren, Front Projekt AB Strömstad. Planförslaget har handlagts av Unni Liljegren, arkitekt och Cecilia Lindsten, landskapsarkitekt, Miljö- och byggkontoret, Sotenäs kommun. Unni Liljegren, arkitekt Sotenäs kommun Miljö- och byggkontor Lena Andersson, arkitekt Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö