DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2000 Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 98 (101) Mkr. Hyresintäkterna ökade med 12 procent och uppgick till 632 (567) Mkr. Vakansgraden för Vasakronan uppgick till 8 (8) procent av uthyrningsbara areor. Beräknat hyresbortfall uppgick till 5 (5) procent. Investeringarna uppgick till 420 (246) Mkr. 173 (45) Mkr utgjorde fastighetsförvärv och 247 (201) Mkr var investeringar i fastigheter och anläggningar. Andelen statliga hyresgäster har minskat och uppgick till 46 procent. Utsikterna för helåret 2000 är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. EKONOMISKA DATA Mkr Jan mars 2000 Jan mars 1999 April 1999 mars 2000 Helår1999 Hyresintäkter 632 567 2 445 2 380 Resultat efter finansiella poster 104 106 435 437 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljning 98 101 371 374 Kassaflöde från löpande verksamhet 82 424 466 808 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 420 246 2 918 2 744 Eget kapital 7 668 8 331 7 630 7 593 Bokfört värde fastigheter 18 173 17 149 18 173 18 159 Soliditet, % 38 46 38 38 Vakansgrad, area, % 8 8 7 8 Vakansgrad, hyra, % 5 5 5 6 Stora på kontor. Större på människor.
2 Kontraktsportfölj 2000-03-31 Löptid Antal Årshyra Andel till år kontrakt Mkr % 2000 143 51 19 2001 126 48 18 2002 106 46 17 2003 74 36 14 2004 13 11 4 2005 22 70 25 Bostäder 347 7 3 Totalt 831 269 100 Fastighetsmarknadens aktörer 1999-12-31 Resultat varav efter kontor/ Hyres- finansiella Bokfört Direktav- Uthyrbar butiker intäkter poster värde kastning Soliditet area Sverige Mkr Mkr Mkr % % 1 000 m 2 1 000 m 2 Drott 2 498 1 247 23 321 6,5 43 2 932 1 583 Vasakronan 2 380 437 18 159 7,7 38 2 674 1 992 Wihlborgs 2 194 503 20 391 7,3 23 2 953 931 AP Fastigheter 2 134 21 575 6,1 11 1 739 939 Tornet 1 975 363 14 311 7,2 27 2 730 865 Castellum 1 256 409 10 242 8,3 38 2 232 860 Balder 1 123 463 10 759 6,9 23 1 125 520 Hufvudstaden 945 577 7 116 44 429 300 Diös 801 78 5 546 7,8 13 832 264 Norrporten 354 150 2 872 8,8 35 518 321 Källa: Årsredovisning från respektive bolag. Marknad Fastighetsmarknaden i Sverige har präglats av en fortsatt omstrukturering. Drotts bud på Balder och Skandia Livs motbud till Castellums bud på Diligentia har satt fokus på fastighetsaktier. Fastighetspartner och Columna har givit sina bolag en klar ITprofil för att attrahera nytt kapital. Substansrabatten på fastighetsaktier är fortsatt hög. Lokalhyresmarknaden fortsätter att utvecklas positivt. I Stockholm är hyresmarknaden karakteriserad av ett litet utbud och en stor efterfrågan. Hyresnivåerna fortsätter att stiga. I Göteborg och Malmö är det klart uppåtgående hyresnivåer. Universitetsstäderna har också en gynnsam hyresutveckling. Vakansgraderna minskar över hela landet. Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för årets första tre månader ökade med 12 procent och uppgick till 632 (567) Mkr. Ökningen för jämförbart fastighetsbestånd var 10 procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 2 procent. Under det första kvartalet har kontrakt motsvarande 46 Mkr i årshyra omförhandlats och hyresutvecklingen har varit positiv. Totalt kommer 12 procent av hyreskontrakten att omförhandlas under 2000 varav 2 procent omför- Vasakronan AB 2000-03-31 Antal Hyres- Vakans- Vakans- Bokfört register- Lokalarea intäkter 1 grad % grad % värde 2 fastigheter 1 000 m 2 Mkr yta hyresvärde Mkr Region Syd Malmö 33 325 77 6 3 2 639 Lund 9 40 9 2 1 209 Kristianstad 9 66 12 7 6 157 Växjö 10 75 12 17 10 287 Linköping 9 61 14 3 1 309 Totalt 70 567 124 7 4 3 601 Region Väst Göteborg Väst 8 108 26 3 1 1 061 Göteborg Öst 15 105 28 1 1 842 Karlstad 7 77 15 4 3 322 Örebro 9 84 22 6 0 542 Jönköping 8 102 22 2 2 540 Övrigt 4 13 0 90 81 30 Totalt 51 489 113 6 3 3 337 Region Stockholm Stockholm City 9 83 48 0 0 2 099 Gamla Stan 7 20 8 0 0 207 Östermalm 10 290 75 7 3 1 862 Vasastan 8 38 14 4 3 377 Övrig innerstad 12 165 55 0 1 1 525 Norra Storstockholm 29 299 67 6 4 1 816 Södra Storstockholm 7 78 20 10 11 477 InfraCity 7 190 24 28 34 752 Uppsala 9 67 16 7 5 434 Totalt 98 1 230 327 8 6 9 549 Region Nord Sundsvall 20 124 28 3 3 646 Gävle 18 116 21 10 7 441 Umeå 16 60 11 6 4 240 Luleå 13 74 13 8 6 347 Övrigt 7 10 0 59 22 12 Totalt 74 384 73 8 6 1 686 Eliminering 0 0 5 0 0 0 Koncernen totalt 293 2 670 632 8 5 18 173 1 Jan mars 2000. 2 Inklusive övervärde med latent skatt. Exklusive pågående arbeten.
3 handlats under första kvartalet. De största hyresavtalen under det första kvartalet har tecknats med Mercuri Urval och MSK i Stockholm samt med Pliktverket i Karlstad. Av hyresintäkterna var 30 (24) Mkr fastighetsskatt som betalats av hyresgästerna. 85 (80) procent av fastighetsskatten betalas av hyresgästerna. Den genomsnittliga löptiden i kontraktsportföljen uppgick till 4,4 år. Vakansgraden uppgick till 8 (8) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (5) procent. Andelen statliga hyresgäster har minskat till följd av genomförda fastighetsförvärv och uppgår till 46 procent. Andelen övriga hyresgäster har ökat till 54 procent. Resultat Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 98 (101) Mkr. Resultatförsämringen beror på ett ökat finansnetto till följd av att nettoskuldsättningen ökat med cirka 3 miljarder kronor. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgick till 6 (5) Mkr. Driftkostnaderna ökade med 11 procent och uppgick till 174 (158) Mkr. Ökningen har i sin helhet skett i jämförbart bestånd och är av periodiseringskaraktär. Underhållskostnaderna är på en oförändrad nivå och uppgick till 49 (50) Mkr. Stora projekt pågår fortfarande främst i Stockholm. Driftöverskottet förbättrades med 14 procent och uppgick till 375 (329) Mkr. Ökningen har i sin helhet skett i jämförbart fastighetsbestånd. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 59 (58) procent. Resultat före finansiella poster Avskrivningarna ökade till 91 (82) Mkr beroende på fastighetsförvärv och investeringar. Kontors- och butiksfastigheter skrivs av med 2 procent per år. Kostnader för central administration och marknadsföring uppgick till 18 (18) Mkr. Finansnettot uppgick till 170 (129) Mkr, en ökning med 41 Mkr. Av denna ökning beror 48 Mkr på en högre genomsnittlig upplåning till följd av fastighetsköp, investeringar och utdelning. Detta har motverkats av en lägre genomsnittlig räntekostnad vilken har givit en positiv resultateffekt på 7 Mkr. Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Jan mars Mkr 2000 1999 2000 1999 2000 1999 Region Syd 124 114 72 64 54 47 Region Väst 113 103 73 64 57 50 Region Stockholm 327 283 194 168 148 126 Region Nord 73 72 37 35 27 25 Eliminering 5 5 1 2 Totalt 632 567 375 329 286 248 Ej fördelade kostnader 18 18 Totalt 632 567 375 329 268 230 Kvarteret Gamen 10 förvärvades av Skanska i april 2000. Fastigheten ligger intill Skattehuset, som Vasakronan äger, på Söder i Stockholm.
4 Förändring av fastighetsbeståndet Vasakronans strategi har varit att successivt renodla fastighetsbeståndet till fastigheter med kommersiella lokaler, främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Under de första tre månaderna 2000 har Vasakronan förvärvat fastigheter inklusive lagfarter för 173 (45) Mkr och avyttrat fastigheter för 36 (8) Mkr. I mars utnyttjade Vasakronan en option att förvärva Estländaren 10 i Sollentuna för 22 Mkr av SIFO. Av Skanska förvärvades Gamen 10 på Södermalm i Stockholm för 151 Mkr. Efter rapportperiodens utgång i april fortsatte affärerna med Skanska. I en bytesaffär med Skanska förvärvades fastigheten Lagern 11 på Kungsgatan för 337 Mkr och Grönlandet Södra 13 på Adolf Fredriks Kyrkogata såldes för 153 Mkr. Investeringar Under januari mars 2000 uppgick investeringarna till 420 (246) Mkr. Av dessa utgjorde 173 (45) Mkr förvärv av fastigheter och 247 (201) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Finansiering Likvida medel uppgick den 31 mars 2000 till 490 (468) Mkr. Därtill kommer outnyttjade kreditlöften på 6 876 (7 520) Mkr. Räntebärande skulder var vid kvartalsskiftet 10 835 (7 822) Mkr. Netto räntebärande skulder ökade med 2 991 Mkr till 10 345 (7 354) Mkr. Ökningen beror på fastighetsköp, investeringar och utdelning. Under det första kvartalet var genomsnittligt netto räntebärande skulder 10 455 (7 618) Mkr. Den genomsnittliga låneräntan var 6,5 (6,7) procent. Vid kvartalsskiftet var den genomsnittliga låneräntan 6,5 (6,5) procent. Räntetäckningsgraden var 2,2 (1,8). Vid kvartalsslutet var den genomsnittliga räntebindningen för utlåningen 2,4 (2,0) år, vilket är något lägre än normportföljen. Standard & Poor s har givit rating K1 till Vasakronans certifikatprogram och rating BBB+ till Vasakronans MTN-program 1999. Eget kapital Vasakronan hade den 31 mars 2000 ett synligt eget kapital om 7 668 (8 331) Mkr. Fritt eget kapital upp- I en bytesaffär med Skanska förvärvades fastigheten Lagern 11 i centrala Stockholm. Fastighetsaffärer Totalt Jan mars Helår Helår Helår Helår Helår Helår 1993 Mkr 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1993/94 2000 Försäljning 36 277 2 192 6 541 577 415 50 10 088 Reavinst 6 63 834 2 008 144 61 17 3 133 Förvärv 173 1 809 4 992 2 357 246 148 64 9 789 Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling 1 Tillträdes- Hyresintäkter Driftnetto datum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår helår 2000-01-21 Sollentuna Estländaren 10 SIFO 22 2000-06-01 4 3 2000-02-24 Stockholm Gamen 10 Skanska 151 2000-02-29 16 15 Summa 173 20 18 1 Köpeskillingen inkluderar lagfartskostnader. Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyres- Driftnetto datum Ort Fastighet Köpare Mkr dag intäkter helår 2000-01-04 Växjö Växjö 10:51 (del av) Thomas Rosenlund 14 2000-01-04-2000-02-01 Stockholm Mälarhöjden 1:1 m fl Skolfastigheter i Stockholm 2 2000-02-01 0 0 2000-03-01 Göteborg Annedal 23:1 Brf Äpplet 18 2000-01-01 2 1 2000-03-21 Kristianstad Kristianstad 4:28 (del av) Kristianstads Kommun 2 2000-04-01 0 0 Summa 36 2 1
5 Förfallostruktur 2000-03-31 Bindande Räntebindning Låneförfall kreditlöften Mkr Ränta % Mkr Mkr 2000 3 455 6,0 4 149 3 125 2001 1 199 9,1 1 677 2 606 2002 1 651 6,3 859 1 300 2003 1 565 6,7 1 535 2004 1 310 5,5 1 310 2005 900 5,8 550 2006 660 7,3 660 2007 100 9,0 100 Totalt 10 840 6,5 10 840 7 031 Bindningstiden inkluderar derivat. Lånen redovisas med nominella belopp. Finansieringskällor 2000-03-31 Varav Mkr Låneram utnyttjat Certifikatprogram 5 000 867 MTN-program 1999 6 000 4 358 MTN-program 1995 3 220 3 220 Bindande kreditlöften 7 031 155 Private placements 477 477 Banklån 213 Lån från systerbolag 1 550 Totalt 21 728 10 840 gick till 2 196 Mkr. Vasakronan har ett bundet eget kapital om 5 472 Mkr varav aktiekapitalet uppgår till 4 000 Mkr. Antalet aktier är 4 000 000 och de har ett nominellt värde om 1 000 kronor per aktie. Vid årsskiftet 1999/2000 värderades Vasakronans fastigheter till 27,2 miljarder kronor. Det bokförda värdet uppgick vid samma tidpunkt till 18,2 miljarder kronor. Kassaflöde Kassaflödet i den löpande förvaltningen före investeringar uppgick till 82 (424) Mkr. Justerat för förändringar i rörelsekapitalet, vilka är relaterade till fastighetsaffärer, uppgick kassaflödet till 173 (158) Mkr. Personal Medelantalet anställda under perioden var 354 (331) personer. Per den 31 mars 2000 var 355 (333) personer anställda i Vasakronan-koncernen. Utsikter för 2000 Hyresintäkterna kommer att öka på grund omförhandlingar och minskade vakanser. Drift- och underhållskostnader kommer att vara på ungefär oförändrad nivå. Avskrivningarna ökar till följd av investeringar och genomförda fastighetsförvärv. Administration och marknadsföring innehöll 1999 en positiv engångseffekt avseende lösen av pensionsskulder. Finansnettot ökar till följd av högre upplåning beroende på genomförda förvärv. Vasakronans prognos är att resultatet efter finansnetto, med befintligt bestånd och före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att uppgå till cirka 400 Mkr. Bolagsstämma Vid bolagsstämma den 26 april 2000 fastställdes utdelningen till 157 (982) Mkr. Utdelningen 1998 inkluderade en extra utdelning på 616 Mkr. Rune Brandinger, ordförande avgick ur styrelsen och ersattes som ordförande av Egon Jacobsson, f d vd i Vin & Sprit. Rolf Lydahl avgick ur styrelsen och ersattes av Birgitta Kantola, Nordiska Investeringsbanken. Till Vasakronans styrelse omvaldes Lars V Kylberg, vice ordförande, Håkan Bryngelson, Georg Danell, Gerd Engman, Maria Lilja och Claes Ljungh. Till arbetstagarrepresentanter har utsetts Marianne Gustafsson och Rolf Kjällbring. Till revisorer för den kommande fyraårsperioden valdes Öhrlings PriceWaterhouse Coopers. Stockholm den 26 april 2000 Håkan Bryngelson Verkställande direktör
6 Hyresintäkter Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 kvartal 1 Mkr 400 Rullande 12-månaders värde 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1997 1998 1999 2000 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar Rullande 12-månaders värde Resultaträkning Jan mars Jan mars Helår Mkr 2000 1999 1999 Hyresintäkter 632 567 2 380 Driftkostnader -174-158 -628 Underhåll -49-50 294 Fastighetsskatt -33-30 -121 Driftöverskott 375 329 1337 Avskrivning fastigheter -91-82 -347 Bruttoresultat 283 247 990 Övriga rörelseintäkter och kostnader 2 1 3 Resultat fastighetsförsäljningar 6 5 63 Administration och marknadsföring -18-18 -38 1 Rörelseresultat 274 235 1 018 Finansnetto -170-129 -581 Resultat efter finansiella poster 104 106 437 Skatt -28 2-29 2 116 Periodens resultat efter skatt 76 77 321 1 Effekt av lösen av pensionsskuld har påverkat administrationskostnaderna med + 18 Mkr. 2 Hänsyn tagen till beräknade bokslutsdispositioner 300 200 100 0 100 200 1 kvartal Underhåll 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1997 1998 1999 2000 Mkr Rullande 12-månaders värde 800 700 600 Balansräkning Mkr 2000-03-31 1999-03-31 1999-12-31 Tillgångar Fastigheter och anläggningar 19 494 17 178 19 201 Finansiella anläggningstillgångar 20 23 20 Kortfristiga fordringar 345 199 469 Likvida medel 490 468 359 Summa tillgångar 20 349 17 868 20 049 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 668 8 331 7 593 Avsättningar 477 720 470 Räntefria skulder 1 378 1 272 1 593 Räntebärande skulder 10 826 7 545 10 393 Summa eget kapital och skulder 20 349 17 868 20 049 500 400 300 200 100 kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1997 1998 1999 4 1 2000 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Mkr 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 Rullande 12-månaders värde 2 000 1 000 Kvarteret Estländaren 10 i Sollentuna. Fastigheten har förvärvats av SIFO. kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1997 1998 1999 2000
7 Kassaflödesanalys Jan mars Jan mars 1999-12-31 Mkr 2000 1999 Utfall Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 274 235 1 018 Avskrivningar 93 86 358 Övriga ej likviditetspåverkande poster -6-5 -117 361 316 1 259 Ränteintäkter 2 1 6 Räntekostnader -168-130 -538 Betald inkomstskatt -22-29 -101 173 158 626 Ökning/minskning kortfristiga fordringar 122 222-13 Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder -213 44 195 Kassaflöde från den löpande verksamheten 82 424 808 Investeringsverksamheten Investeringar i byggnader -246-196 -912 Investeringar i maskiner och inventarier -1-5 -23 Förvärv av fastigheter -173-122 -1 809 Förvärv av dotterbolag - - -293 Avdrag förvärv koncernmässigt övervärde (ej kassamässig) - - 794 Sålda fastigheter 36 8 275 Avyttring/amorteringar av övriga Finansiella anläggningstillgångar - - 3 Kassaflöde från investeringsverksamheten -384-315 -1 965 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder 433 7 2370 Inlösen pensionskuld - - -224 Utbetald utdelning - - -982 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 433 7 1 164 Årets kassaflöde 131 116 7 Likvida medel vid årets början 359 352 352 Likvida medel vid årets slut 490 468 359 Förändring av nettolåneskuld vid årets början -10 043-7 463-7 463 Förändring av pensionsskulden - - 271 Förändring av räntebärande skulder vid förvärv - - -488 Förändring av räntebärande skulder -433-7 -2 370 Förändring av likvida medel 131 116 7 Förändring av nettolåneskuld vid periodens slut -10 345-7 354-10 043 Nyckeltal 2000-03-31 1999-03-31 1999-12-31 Driftöverskottsmarginal, % 59 58 56 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,8 1,7 Kassaflöde före investeringar, Mkr 82 424 808 Investeringar exklusive fastighetsförvärv, Mkr 247 201 935 Investeringar fastighetsförvärv, Mkr 173 45 1 809 Eget kapital, Mkr 7 668 8 331 7 593 Avkastning eget kapital, % 4,0 10,7 4,1 Soliditet, % 38 46 38 Räntebärande skulder netto, Mkr 10 345 7 354 10 043 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 0,9 1,3 Resultat per aktie, kr 19 19 80 Kassaflöde per aktie, kr 21 106 202 Eget kapital per aktie, kr 1 917 2 083 1 898 Lokalarea, 1 000 m 2 2 670 2 446 2 674 Vakansgrad area % 8 8 8 Vakansgrad, area och hyra % Area Hyra 12 10 8 6 4 2 kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 1997 1998 1999 2000 Löptider för hyreskontrakt, årshyra Årshyra, Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 2000 2001 Definitioner 2002 2003 2004 2005 Avkastning på eget kapital. 12-månaders rullande resultat efter beräknad skatt dividerat med eget kapital. Direktavkastning. Tolv månaders rullande driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskottsmarginal. Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde från den löpande verksamheten. Rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/erlagd ränta och betald inkomstskatt samt förändringar av rörelsekapital. Kassaflöde per aktie. Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med antal aktier. Lokalarea. Uthyrbar area. Resultat per aktie. Resultat efter beräknad skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad. Räntebärande skulder inklusive pensionsskuld minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area. Andel outhyrd lokalarea. Vakansgrad hyra. Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning.
Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag och är störst på kommersiella lokaler, främst kontor. Vasakronan finns i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 293 fastigheter. Beståndets totalarea är 2 670 000 m 2. På denna area arbetar cirka 65 000 människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. Ekonomisk information från Vasakronan Delårsrapport januari juni 2000 14 juli 2000 Delårsrapport januari september 2000 25 oktober 2000 Bokslutsrapport 2000 februari 2001 Årsredovisning 2000 februari 2001 Annual Report 2000 mars 2001 Ekonomisk information kan beställas från Koncernstab Information, Vasakronan AB, Box 24234, 104 51 Stockholm, tfn 08-783 21 00, fax 08-783 21 76. Besök gärna vår hemsida för aktuell information om Vasakronan och lediga lokaler. Postadress: Box 24234, 104 51 Stockholm Besöksadress: Karlavägen 108, 13 tr Tfn: 08-783 21 00, Fax: 08-783 21 01 www.vasakronan.se e-mail: info@vasakronan.se Vasakronan AB är ett publikt företag. Organisationsnummer 556474-0123 Produktion: n3prenör