Till 2014-11-06 Amber Advokater Johanna Lindén Yttrande över kommunens handlingar till arrendenämnden, Ärende nr 4554-14 Rotel 3 Föreningen vill här komma med följande kommentarer angående kommunens yttrande i rubricerat ärende. Då det gäller arrendeparagraferna är vi inte överens med kommunen i följande 2, 3, 4 och 15. Givetvis inte heller då det gäller arrendetiden eller avgiften. Här är vi ju överens om att det nu inte behövdes något förslag till arrendetext utan detta kan vi vänta med. Kommunens inlaga är i stort detsamma som de tidigare presenterat med vissa avvikelser. Vi har valt att komma med kommentarer som följer kommunens inlaga. Motivering till avgiftssättning. Östra Stranden. På Östra Stranden finns idag 13 stugföreningar med c:a 1 500 fritidsstugor av olika karaktär. Det är enbart på vårt område där stugan saknar tomt och där marken inte är friköpt av föreningen. Utöver detta finns Hagöns campingplats med drygt 1200 campingplatser. Vår mark köpte kommen 1944 för 1:- per kvm. Man borde kunna jämföra med arrendet som gällde på Östra stranden vid andra områden innan dessa friköptes. Finns en förteckning över dessa som ni har. Tidigare fanns betydligt fler verksamheter, golfbanor, kiosker och liknande än vad kommunen beskriver men flera har försvunnit, troligen beroende på att det inte gått att få lönsamhet i verksamheterna. Förra året stängde även sommarbutiken så servicen för stugägarna på Östra Stranden har försämrats. Man för fram att stugorna inte ligger i något rutnätsmönster vilket till viss del är riktigt. Flera gör det men då flera stugor i början av 60-talet låg i sanddynerna och kommunen krävde då att dessa skulle flyttas. Stugägarna fick då själv välja plats, därav områdets olika karaktär. Vissa stugor kan disponera ganska stor yta medan flera ligger otroligt tätt. Beträffande havsutsikt så är den högst begränsad. Havet döljs av höga sanddyner och på vissa ställen av den lummiga vegetationen som kommunen nämner. Ev. har kanske 10% havsutsikt varav flera av dessa är begränsad. Att man nu i det nya förslaget ges möjlighet att anlägga en uteplats på 15kvm är en anpassning till verkligheten. I praktiken har nästan alla stugor en uteplats och har haft så i flera år. Byggnadskontoret har i de riktlinjer som tagits fram för tolkning av planbestämmelser för byggande i vårt område, framfört att det vore önskvärt att samhällsbyggnadskontoret och stugföreningen reglerar tillåten storlek på trädäck. Så det är ett ömsesidigt önskemål som nu skrivits in i arrendekontraktet. Även rätten att kunna uppföra en redskapsbod är en anpassning till verkligheten. Flera har haft det i årtionden. Önskemålet har varit stort att få det inskrivet i kontraktet då flera sedan tillkomsten av vatten och avlopp vistas allt längre tid i sina stugor och inte som förr enbart en kort tid under sommaren. Det är långt ifrån alla som kan komma fram till stugan med bil. Kommunen har i arrendekontraktet frånskrivet sig detta. Kommunen hänvisar till då det gäller avgiften till en byggrätt på 34kvm. Detta anser vi inte är riktigt och utvecklar vårt resonemang längre fram. Kommunen har sedan skickat med en del bilder. Vi kan också komma in med ett antal bilder som visar något helt annat. Ortsprisanalys Här anger kommunen som tidigare Falkenberg, Varberg och Laholm. 1
Vem bedömer om andra områden är sämre än Östra Stranden. Vår uppfattning är att det enbart är en marginell skillnad i detaljplanerna. Kommunen har dessutom fel i påståendet om att uteplatser vid Knölaberget inte får anläggas. Uteplatser får nu anordnas i området på upp till drygt 16 kvm samt ett insynsskydd på max. 1,80 m högt och 3 m långt trots att detaljplanen säger annat. Finns på kommunens hemsida. Kommunen i Falkenberg har anordnat parkeringsplatser utanför området. Finns beskrivet i målet 94/95. Några p-platser hos oss finns inte. Stugägarna i vårt område är skyldiga enligt arrendekontraktet att vara medlemmar i vår ek för och betalar en årsavgift på samma sätt som i Falkenberg i deras samfällighetsförening. Vi var beredda att acceptera ett ansvar för vägarna i vårt område men kommunen tog tillbaka sitt tidigare förslag. Det är dock stor skillnad på vägarna och områdena mellan Knölaberget och Östra Stranden. Man nämner vidare allmänna ytor som sköts av knölabergets samfällighetsförening. Det är inga skillnader gentemot oss då vi är skyldiga att hålla området i vårdat skick. Kommunen har aldrig haft någon skötsel i vårt område förutom då det gäller skrapning och saltning av vägar samt spolning av så k. dagvattenledningar. Då det gäller Apelviken i Varberg så säger Halmstads kommun att tomtindelning saknas i detaljplan. Riktigt, men i arrendeavtalet med stugägarna så anges att man disponerar 100kvm och som vi tidigare nämnt upp till 190 kvm på en del stugplatser. I Laholm, Mellbystrand hänvisar man till en mäklarannons avseende en dynstuga. Denna anser vi är helt saknar en jämförelse. Här kan vi istället hänvisa till aktulla mäklarannonser 2014-11-04: Gränsvägen 2, boarea 50 kvm, biarea 10 kvm, tomt 1300 kvm arrende 22 882:-. Äppelvägen 17, Boarea 67, tomt 804 kvm arrende 18 659:-, Gränsvägen 43 boarea 57 kvm, biarea, 44 kvm tomt 1463 kvm arrende 22 882:-, Mariasväg, boarea 57 kvm, tomt 1386 kvm arrende 7 291:-, Rundan 27, boarea34 kvm, tomt 400 kvm, arrende 12 500:-, Tillflyktsvägen 29, boarea, 57 kvm, tomt, 500 kvm, arrende 10 976:-, Stugvägen 10 B boarea 45 kvm, biarea 10 kvm, tomt 255 kvm, arrende 9 730:-, Barrvägen 37 G, boarea 45 kvm, tomt 255 kvm, arrende 9 736:- Detta var några aktuella objekt. Skälighetsbedömningen Omstruktureringen av arrendeavtalet berodde på att kommunen inte längre ville ta hand om administrationen då det var alldeles för omfattande. Detta har vi beskrivit i tidigare skrivelse. Samma gäller nu. Likaså behovet av servicebyggnaderna som har minskat med två och där kommunen använt de anslagna medel som fanns för annat. I en tidigare bedömning 1994 var man överens mellan kommunen och dåvarande stugförening att värdet var 1250 per stuga för servicebyggnaderna. Idag är behovet för 90% av våra stugägare begränsat till tvättmöjlighet och i viss mån dusch. För allmänheten under sommartid är de däremot otroligt värdefulla men det skall ju inte vi lastas för. Taxeringsvärde Fritidsstugorna har i de flesta fall åsatts taxeringsvärde sedan 2012. Kommunen hänvisar ju i viss mån till ett ökar värde för arrenderättens värde. Här kan dock nämnas att i det förslag till nya taxeringsvärde för byggnaderna som nyligen skickats ut från skatteverket, så är förslaget en sänkning med c:a 25%. 2
Då markvärdet följer byggnadsvärdet så är troligen även här förslaget en sänkning med 25% från drygt 113 miljoner till drygt 85 miljoner. Vad har förändrats i det nya avtalet Här för kommunen fram rätten till en uteplats och uppförandet av en redskapsbod. Detta har vi kommenterat i tidigare avsnitt, motivering till avgiftssättning. Arrendeavgiften Kommunen baserar sitt förslag till avgift på byggrätt per kvm och då enbart på Knölaberget samt i viss mån på Apelviken och då på att kommunen där sagt upp kontraktet. Vem vet vad det då blir för avgift. Kan inte va relevant i detta sammanhang. Enligt vårt sätt att se är enbart byggrätten ett för snävt sätt att beräkna avgiften på. Även tomtstorlek och begränsningar i arrendekontrakt skall och måste vägas in. Man hänvisar även till områdets attraktivitet och gemytlighet. Att jämföra område och sätta ett pris på detta måste anses som omöjligt. Det blir enbart en subjektiv bedömning beroende på vem som bedömer detta och kan inte räknas in i någon skälighetsbedömning. Man nämner även att arrendatorerna i Falkenberg och Varberg har ett större kostnadsansvar. Detta anser vi vara högst marginellt. Ser vi på nyttjandet av serviceanläggningarna så betyder dessa idag betydligt mindre än tidigare då nu drygt 90% av fritidstugorna har möjlighet till vårt egna va-nät. Serviceanläggningarna betyder nog mer för allmänheten och då framförallt under sommarhalvåret. Då det gäller de gemensamma ytorna så sköts dessa av stugägarna i vårt område på samma sätt som på de övriga ställena som kommunen anger. Kommunen hänvisar även till att arrendeavgiften inte varit omförhandlad på 20 år. Här vill vi föra fram följande argument. Avgiften som sattes 2004 till 4500:- anser vi vara fullt omförhandlat. Vi har som tidigare nämnts övertagit administrationen från kommunen. En bedömning är att denna är värd minst 1000:- per stuga. I den tidigare avgiften fanns även kostnaden för serviceanläggningen inbakad i avgiften, 1250:- per stuga. Som vi tidigare nämnt så betyder serviceanläggningarna mer för allmänheten än för stugägarna idag vilket också måste visa sig i bedömningen av kommande arrendeavgift. Vi tycker även det är viktigt att påpeka att föreningen med egna medel bekostat, (c:a 9,5 milj) och äger avloppsanläggningen. Detta har medfört att miljön i hela området blivit bättre. Det har också fört med sig en allmän upprustning av flera fritidsstugor samt att flera vistas allt längre i sina stugor. En följd av detta blir även att Halmstads Kommuns näringsliv får ytterligare tillskott genom att fler handlar och nyttjar det utbud som erbjuds i kommunen. bl. a. teater och övrigt kulturutbud. Vid en jämförelse med övriga dåvarande arrendeområden som fanns i Halmstad (se tidigare inskickad utredning) så står sig vår arrendeavgift väl i en jämförelse med både de som då inte var friköpta samt de som var friköpta. Byggrätten Här har vi följande invändningar. Kommun anger en byggrätt på 34kvm. Det rätta vore att ange att byggnaden får omfatta 34 kvm varav huvudbyggnad högst får uppta 26kvm. Minst 8 kvm skall vara av tydlig uterumskaraktär. Då taxeringsvärde sätts beräknas uterum som en biarea och 20% av denna skall beräknas som boyta. Skall avgift beräknas på byggrätt så borde avdrag göras på samma sätt som vid taxering. I så fall 27,6 kvm. Skall avgift sättas baserad på byggrätt så måste en jämkning göras. Man kan inte enbart jämföra med den som är högst på så sätt som kommunen nu gjort. 3
Avgiften måste sedan i vårt fall minskas med tanke på det som vi tidigare påtalat beträffande skötsel av administration, minskat utnyttjande av serviceanläggningarna samt beräkningen av boytan. I Olofsbo beräknades den till 180:-. Man måste också ställa frågan. Hur värderas tillgången på tomt då man fastställer arrendet i arrendenämnden. Man kan inte enbart gå på byggrätten. Slutsats Som föreningen ser det finns det inget likvärdigt område att jämföra med. Den bedömningen gjorde även arrendenämnden i målet 1995. Vi anser att det område som ligger närmast oss är det i Olofsbo. Kommunen har inte nämnt detta område i sin ortsprisanalys. Man kan undra varför. Den avgift som föreningen föreslagit 6700:- är en höjning av nuvarande avgift 4500:- med c:a 50%. Vi anser vår föreslagna avgift är mer än väl skälig. Indexuppräkningen har gjort att den avgift föreningen betalade för 2014 är 5038:- per stuga. Räknar vi från denna avgift så är vårt förslag till 6700:- en höjning 33%. Den avgift kommunen föreslår ju en höjning med 210%!!!!!!!!!!! Detta anser vi är helt oskälig på gränsen till oförskämd. De föreslog ju vid den sista förhandlingen en höjning med 3000:- från deras tidigare förslag som var 11000:-. Övrigt Vi har även fått ett tips från en av våra stugägare om ett område som 2010 var uppe i hyres- och arrendenämnden. Området finns i Hyltebruk och Fängessjön Fastighet Hylte bexet. Markägare YP Mark AB org nr. 550688 3545. Området har direkt sjöläge. Stugor närmast sjön 50 kvm, övriga 80 kvm Arrendepris 9 750:- Villkor tomt 400 kvm i övrigt avdrag/tillägg 3:- per kvm. Förlikning gjordes. Bifogar protokollet. Med vänlig hälsning Östra Stranden i Halmstad ek för Lars Elmqvist 4
Föreningen har fått flera mail och samtal som ifrågasätter kommunens tjänstemän och politikernas objektivitet i det förslag de kommit med. Här kommer ett av breven. Hej Det är ju fräckt av kommunen att föreslå en höjning av arrendeavgifterna på Östra Stranden till 14000 kr. Dom har beskrivit den som en ortpris-analys och att man då kommit fram till att värdet av Östra Stranden tomternas är så undermåliga i arrendepris att det är helt okey att mer än dubbla avgiften. Vad är det då som har hänt på Östra stranden som motiverar detta drastiska förslag? Att arrendeavgiften var för låg i förhållande till marknadsvärdet... Att området är pittorskt lummigt med trevliga stugor populärt med närhet till vatten o strand det centrala läget i förhållande till Halmstad Stugägarna har nu renoverat sina stugor och lagt in vatten o avlopp, som har kostat mycket pengar för varje ägare. Gjort snyggt och fint runt omkring sina stugor. Ska vi nu straffas för att vi har kämpat med att öka trivslen ytterligare? Är det inte positivt för Halmstads kommun att området är välskött, med stugägare som bryr sig om hur det ser ut? Att området är lummigt pittorskt med trevliga stugor.. Är det nåt nytt för kommunen?? Att det är strandnära. Är det nåt nytt för kommunen? Att området ligger nära Halmstad Är det också nåt nytt för kommunen? Området ser ju likadant ut nu, vad gäller ute- miljön som det gjort innan och stugägarna har hjälpt till att göra det ännu finare,att måna och vårda sina stugor så området ser extra vackert ut och där också människor som inte är stugägare, har möjlighet att promenera och njuta av området. Är detta inte värt någonting?? Att området nu blivit populärt för året runt boende, är ju i och för sig, positivt.. Arrenderar dom också sina tomter? Eller har dom fått köpa loss marken? Ni som är tjänstemän-politiker...tänk om!! Det handlar om ett område som är populärt för att stugägare också gjort sitt för att öka trivseln. Många av dom övriga områdena på Östra Stranden och deras ägare har fått bilda en ekonomisk förening. Behandla oss rättvist och låt också oss få bilda en ekonomisk förening och sköta området på egen hand. Det skulle vi bära med ansvar och stolthet Då slipper ni som kommun några bekymmer Vi får stugägare som blir ännu mer intresserade av att sköta området på ett ännu bättre sätt, om det nu är möjligt. Tänk om!!! Gull-Britt Jakobsson stugägare på Viggen på Östra stranden 5