5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Byggvir 5, Trebackavägen 8, Djursholm, Danderyds kommun Lagfaren ägare Rosemarie Brand Lerdin Uppdragsgivare Mäklarfirman Vincent Forssbeck Närvarande vid besiktningen Christine Sellén, del av tiden Désirée Forsblad Stahl Anders Tjärnvall, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2016-05-23 / 2016-0100 Väderlek Sol ca 23 C Byggnaden 1½-plans villa med källare uppförd 1990 Övriga byggnader Förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Lera (bedömt) Betongplatta Leca Trä, betong Trä Puts Betongpannor Vattenburen. Bergvärme Mekanisk från- och tilluft med värmeåtervinning
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Inga handlingar tillhandahölls. Säljares upplysningar via döttrar, uppgifterna har ej kontrollerats - - Inga kända problem föreligger med elsystemet. Inga kända problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Inga kända problem föreligger med värmesystemet. - Bergvärme installerades år 2007. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Kakelugnen är installerad i samband med byggnadens uppförande. - Radonmätning är ej utförd. - Yttertaket är omlagt år 2014. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden och mot fasader. - Marken lutar delvis mot byggnaden (garagenedfart) vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Dagvattenbrunn utanför garage ligger högt i förhållande till omgivande markytor. Hussockel - Sockeln är putsad. - Lokalt noterades putssläpp. - Sockeln är delvis klädd med sockelskivor.
7 Fasad - Fasaden utgörs av puts och har endast stickprovskontrollerats. - Putsfasaden är enligt uppgift från byggnadsåret. - Det noterades ett antal sprickor i fasaden. - Det finns spår av klängväxter på delar av fasaden och delar av fasaden är täckt av växtlighet. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är i huvudsak treglas isolerglas. - Några fönster är treglas (tvåglas isolerglas med en kopplad båge / ruta). - Takfönster är utförda med tvåglas isolerglas. Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Yttertaket är enligt uppgift omlagt år 2014. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - På grund av relativt brant taklutning och hala takpannor har besiktning endast utförts i anslutning till taksteg. I övrigt har besiktning utförts från marknivå. - Det har ej kunnat fastställas att utförandet i anslutning till takfönster är korrekt. Eventuella brister i utförandet innebär risk för uppkomst av takläckage. - Takpannor är ej spikade i randzoner. Förråd - Förrådet har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Byggnaden är grundlagd med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t ex singel runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. - Det noterades lokalt bomljud vid knackning på klinkerplattor på golv. - Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift från byggnadsåret. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. - Grundmurar är, förutom i förråd under entréaltan, påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. Hall - Sprickor noterades i några golvplattor. Elcentralutrymme - Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet. - Klinker på golv i utrymmet. Korridor - Spricka i någon golvplatta noterades. Förråd 1
9 Förråd 2 - Utrymmet är beläget under entréaltan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Entréaltanen är taktäckt vilket reducerar fuktbelastningen. - Marmofloor på golv. - Det finns en golvbrunn i utrymmet. - Det noterades några små putssprickor i utrymmet. Kylrum - En del missfärgning i tak. Ingen förhöjd fuktindikation noterades. Förråd 3 Klädkammare Hobbyrum / pannutrymme - Klinker eller marmorplattor på golv. - Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. - Bergvärmepumpen är enligt uppgift installerad år 2007. - Evakueringsvatten från värmesystemet samlas upp i hink.
10 Bastu - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och klinker eller träpaneler på väggar. - Vedeldat bastuaggregat. - På grund av klinkerramens utförande och förhöjningsringar i golvbrunnen kan tätskiktets anslutning till golvbrunnen ej okulärt kontrolleras. Det noterades ingen klämring i golvbrunnen. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än nu gällande regler. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i delar av utrymmet. Golvet bedöms delvis vara relativt plant. - Spricka i en klinkerplatta på murstock. Badrum - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - På grund av klinkerramens utförande och förhöjningsringar i golvbrunnarna kan tätskiktets anslutning till golvbrunnarna ej kontrolleras. Det noterades ingen klämring i golvbrunnarna. - En del fogbrister i vägghörn vid badkar. - Det finns rörgenomföringar i inbyggnadsvägg nedanför badkarsblandaren vilket ej är lämpligt. Rörgenomföringarna bör tätas. - Det noterades golvlutning i närheten av golvbrunnen under badkaret. - Golvlutningen mot golvbrunnen i duschplats är ej helt fullgod. - Spricka noterades i någon klinkerplatta i duschplats. - Fönster i duschplats bör skyddas vid duschning. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras.
11 Tvättstuga - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - På grund av klinkerramens utförande och förhöjningsring i golvbrunnen kan tätskiktets anslutning till golvbrunnen ej kontrolleras. Klämring noterades inte i golvbrunnen. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen vilket är korrekt. - Tvättmaskin och torktumlare finns i utrymmet. - Avloppsvatten från tvättmaskinen leds till avloppsrör i vägg bakom tvättmaskinen. Passage - Termostat för elgolvvärme finns i utrymmet. Det är ej känt var elgolvvärme finns och om termostat fungerar. Garage - Klinker på golv och kakel på väggar. - Det finns två golvbrunnar i utrymmet. - Garageporten är eldriven. Wc-rum - Klinker på golv och kakel på väggar. Bottenvåning Entré - Marmorplattor på golv. Kapprum - Marmorplattor på golv.
12 Allrum - Marmorplattor på golv. - Kakelugn finns i utrymmet. Vardagsrum - En del torra fuktfläckar på parkettgolvet bedöms vara orsakade av blomvattning. Kök - Standard från byggnadsåret. - Äldre fuktpåverkan på täckskiva mellan kyl-/frysskåp och diskmaskin. - Droppskyddsbricka finns ej under diskmaskin. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåp. - Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd. Hall - Marmorplattor på golv. Duschrum - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens tätskikt under golvplattor och dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Sprickor i några kakelplattor på vägg mot kök. - På grund av utförandet i golvbrunnen kan tätskiktets anslutning till golvbrunnen ej kontrolleras. Det noterades tre klämringar i golvbrunnen. - En del fogbrister i anslutning till golvbrunnens klinkerram. - Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt plant. - Fogspricka i vägghörn i duschplats. - Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör kalkyleras.
13 Sovrum 1 Wc-rum - Standard från byggnadsåret med klinker på golv och kakel på väggar. - En del fogbrister mellan klinkerplattor vid wc-stol, tröskel och golvvinkel noterades. - Tvättställsblandaren sitter något löst. Sovrum 2 Övervåning Allrum / kök - Standard från byggnadsåret. - Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning är uppnådd. - Droppskyddsbricka finns ej under kylskåp. Sovrum 1 - Dörr tar i tröskel. - Braskamin finns i utrymmet. - En del fogbrister mellan marmorplattor framför braskaminen. Balkong - På grund av trätrall är underliggande plåt och lutning på plåten ej möjlig att besiktiga / kontrollera. - Fönsterdörren är tillverkad år 2013. Sovrum 2 - En del färgflagning på takfönster och en del spår av rinningar i schakt under takfönstret. Vid besiktningstillfället noterades ingen förhöjd fuktindikation.
14 Badrum - Standard från byggnadsåret med plastmatta på golv och kakel på väggar. - Med hänsyn till byggnadsåret bör man kunna förutsätta att det finns dåtidens fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades klämring i golvbrunnen vilket är korrekt. - Begränsad färgflagning på takfönster. - Wc-stolens spolfunktion är defekt. Sovrum 2 - Dörr tar i karm. Snedförråd 1 - Ventilationsaggregat finns i utrymmet. - Det noterades torra fuktfläckar på spånskivegolvet nedanför ventilationskanaler. Snedförråd 2 Snedförråd 3 Kattvind - Kattvind mot entrésida nås via lucka i tak ovan entréaltanen. - Kattvinden har endast besiktigats från stege. - Det noterades en del fuktfläckar på en takstol. Fläckarna bedöms ha uppkommit innan yttertaket lades om, enligt uppgift år 2014. - Det noterades luftspalt mellan yttertakskonstruktionen och isolering i takfallet vilket är korrekt. Vind - Byggnaden är utförd med parallelltakskonstruktion eller ej inspekterbar vind.
15 Övrigt - Det noterades en del mindre lutningar i golv / bjälklag och lokalt svikt / knarr i golv vilket är normalt förekommande för byggnader med denna typ av konstruktion. - Enda sättet att kontrollera rökgångarnas kondition är via provtryckning. RISKANALYS - Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmurar i källare är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2016-05-24 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson