Vasakronan Fastigheter AB Delårsrapport Januari juni 2009 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). Denna delårsrapport ska inte förväxlas med Vasakronans delårsrapport, som publicerats den 27 augusti 2009. Hyresintäkterna minskade med 5 % till 1 457 (1 539) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar under kvartal 4 2008. Vakansgraden ökade till 5 (4) % av hyresintäkterna per 30 juni. Resultat efter finansiella poster före värdeförändringar minskade till 843 (918) mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna minskade till 36 395 (46 685) mkr, främst beroende på fastighetsförsäljningar kvartal 4 2008. Orealiserad värdeförändring uppgick till 1 311 (+160) mkr. Resultat efter skatt minskade till 349 (839) mkr. Minskningen beror på orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet. EKONOMISKA DATA, Mkr Jan-juni 2009 Jan-juni 2008 April-juni 2009 April-juni 2008 1 juli 2008-30 juni 2009 Helår 2008 Hyresintäkter 1 457 1 539 738 782 2 963 3 045 Resultat efter finansiella poster 843 918 422 539 1 564 1 639 Resultat efter skatt -349 839-276 458-6 021-4 833 Vakansgrad, hyra % 5 4 1-1 4 3 Driftöverskottsmarginal % 70 70 0 2 72 72 Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 4,6 0 1 4 4,1 Kassaflöde 826 783 419 401 1 473 1 430 Marknadsvärde fastigheter 36 395 46 685-453 581 36 395 36 956 Soliditet, % 53 53 0-2 53 48 Belåningsgrad 34 32-1 3 34 41
Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för januari juni minskade med 82 mkr och uppgick till 1 457 (1 539) mkr, en minskning med 5 (+9) %. Minskningen beror främst på fastighetsförsäljningar som genomfördes under fjärde kvartalet 2008. Vakansgraden Vakansgraden ökade till 5 (4) % av hyresintäkterna. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 125 (143) mkr. Vakansgraden i lokalarea var 6 (6) % och utgjorde 74 000 (106 000) kvm. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade med 10 mkr och uppgick till 288 (278) mkr, en ökning med 4 ( 3) %. Driftöverskott Driftöverskottet försämrades till följd av lägre hyresintäkter med 67 mkr och uppgick till 1 013 (1 080) mkr, en minskning med 6 (+12) %. Driftöverskottsmarginalen var oförändrad 70 (70)%. Finansiella poster Ränteintäkter och räntekostnader netto minskade med 78 mkr och uppgick till 174 ( 252) mkr. Förbättringen beror främst på ökade ränteintäkter. Räntetäckningsgraden förbättrades till 5,8 (4,6) ggr. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring uppgick till 29 (3) mkr. Förlusten beror på intern fastighetsförsäljning till Vasakronan AB för skattemässigt värde, vilket understiger marknadsvärdet. Den externa fastighetsförsäljningen i koncernen Vasakronan medförde däremot en realiserad vinst. Orealiserad värdeförändring fastigheter Per 30 juni 2009 har hela fastighetsbeståndet värderats externt av DTZ Värderingshuset, Forum Fastighetsekonomi, Newsec eller NAI Svefa. De externa värderarna har i den svårbedömda marknadssituationen, med en avvaktande hyresmarknad och få fastighetstransaktioner, justerat sina antaganden om avkastningskrav, hyresnivåer, långsiktig vakans och framtida investeringsbehov. Justeringarna har sammantaget medfört sjunkande marknadsvärden sedan årsskiftet och en värdenedgång på fastigheter i koncernen Vasakronan Fastigheter med 1 311 mkr ( 4 961), motsvarande 3,5 procent. Skatter Uppskjuten skatt uppgick till en intäkt 125 (kostnad 271) mkr, främst beroende på orealiserad värdeminskning fastigheter.
Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt och byggrätter minskade under perioden med 561 mkr till 36 395 mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen till 1 311 ( 4 961) mkr. Räntebärande skulder Från och med 1 december 2008 sker ingen extern upplåning i Vasakronan Fastigheter, utan all ny finansiering och refinansiering av förfallande lån sker internt från moderbolaget Vasakronan AB. Utestående MTN obligationsprogram och företagscertifikatsprogram planeras komma att avvecklas när samtliga lån är lösta. Räntebärande skulder minskade med 1 648 mkr till 12 538 (14 186) mkr, varav skuld till moderbolaget Vasakronan AB uppgick till 4 549 (0) mkr. Banklån mot pantbrev och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet uppgick till 2 500 mkr. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade med 2 751 mkr till 3 620 (6 371) mkr främst på grund av realiserad och orealiserad värdeminskning på fastigheter. Eget kapital Eget kapital minskade med 6 085 mkr till 19 746 (25 774) mkr, huvudsakligen beroende på realiserad och orealiserad värdeminskning fastigheter under föregående år. Soliditet och belåningsgrad Soliditeten var oförändrad och uppgick till 53 (53) % och belåningsgraden ökade till 34 (32) % av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna till följd av realiserad och orealiserad värdeminskning i fastighetsbeståndet. Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder ökade med 43 mkr till 826 (783) mkr. Ökningen beror på förbättrat finansnetto. Kassaflödet från investeringsverksamheten ökade till 2 478 ( 1 698) mkr. Investeringar i fastigheter minskade med 306 mkr till 793 ( 1 099) mkr. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar ökade till +3 239 (0) mkr, vilket beror att moderbolaget Vasakronan löst den skuld som uppstod i samband med fastighetsförsäljning. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 3 016 (+1 040) mkr. Upptagna lån med avdrag för amorterade lån resulterade i en minskning av lån med 3 016 (ökning 1 831) mkr.
Övriga uppgifter Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. Vasakronans risker beskrivs i årsredovisningen för 2008 på sidorna 8-9. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. Det allmänna läget på fastighets- och finansmarknaderna kommenteras i delårsrapporten januari - juni för moderbolaget Vasakronan. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs-och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. Rapportens undertecknande Bokslutsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 27 augusti 2009 Lars Johnsson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.
Resultaträkning Koncernen Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Juli 2008- Helår Mkr 2009 2008 2009 2008 juni 2009 2008 Hyresintäkter 1 457 1 539 738 782 2 963 3 045 Driftkostnader -288-278 -143-122 -540-551 Underhåll -18-26 -11-17 -62-64 Tomträttsavgäld -39-45 -22-23 -39-44 Fastighetsskatt -99-110 -50-58 -204-207 Driftöverskott 1 013 1 080 512 562 2 118 2 179 Försäljningsintäkter, byggrätter 0 54 0 54 421 421 Anskaffningskostnad, byggrätter 0-34 0-34 -400-400 Resultat från andelar i intressebolag 3 122 2 123 132 130 Resultat tjänsteverksamheten 1 5 0 3 3 4 Central administration och marknadsföring 0-57 1-40 -154-170 Rörelseresultat 1 017 1 170 515 668 2 120 2 164 Finansiella poster Ränteintäkter 48 5 4 3 99 57 Räntekostnader -222-257 -97-132 -582-582 Summa finansiella poster -174-252 -93-129 -483-525 Resultat efter finansiella poster 843 918 422 539 1 637 1 639 Realiserad värdeförändring fastigheter -29 3-32 3-3481 -3 484 Orealiserad värdeförändring fastigheter -1 311 160-811 -2-5623 -4 961 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 23 29 46 42-212 -202 Resultat före skatt -474 1 110-375 582-7 679-7 008 Aktuell skatt 0 0 0 0-125 -125 Uppskjuten skatt 125-271 99-124 2473 2 300 Skatt 125-271 99-124 2 348 2 175 Resultat efter skatt -349 839-276 458-5 331-4 833
Balansräkning Koncernen Mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 2 56 2 Materiella anläggningstillgångar 36 956 Förvaltningsfastigheter 34 151 44 225 35 398 Pågående arbeten i fastigheter 2 244 2 460 1 558 Maskiner och inventarier 11 26 22 Summa materiella anläggningstillgångar 36 406 46 711 36 978 Uppskjutna skattefordringar 139 194 235 Andelar i intressebolag 65 165 160 Finansiella anläggningstillgångar 178 283 3 415 Summa anläggningstillgångar 36 790 47 409 40 790 Omsättningstillgångar Byggrätter - 366 - Kortfristiga fordringar 340 383 380 Skattefordran 120 328 93 Kassa och bank 12 409 406 Summa omsättningstillgångar 472 1 486 879 SUMMA TILLGÅNGAR 37 262 48 895 41 669 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 4 000 4 000 4 000 Reserver 0 5 1 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 15 746 21 769 16 097 Summa eget kapital 19 746 25 774 20 098 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 3 620 6 371 3 841 Avsatt till pensioner - 12 14 Räntebärande låneskulder 7 641 9 750 10 996 Icke räntebärande skulder 389 307 412 Summa avsättningar och långfristiga skulder 11 650 16 440 15 263 Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder 4 898 5 014 4 559 Icke räntebärande skulder 968 1 667 1 749 Summa kortfristiga skulder 5 866 6 681 6 308 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 37 262 48 895 41 669
Kassaflödesanalys Mkr 2 009 2 008 2 008 Jan-juni Jan-juni Jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultatet 1 017 1 171 2 164 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -17-136 -84 Ränteintäkter 48 5 57 Räntekostnader -222-257 -583 Betald skatt 0 0-125 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 826 783 1 430 Förändringar av kortfristiga fordringar 40 14 18 Förändringar kortfristiga skulder -723 22 308 Kassaflöde från den löpande verksamheten 143 819 1 756 Investeringsverksamheten Investeringar -793-1 099-2 138 Förvärv av fastigheter 0-600 -3 615 Förvärv av dotterbolag och intressebolag 0 0 12 Försäljning fastigheter 31 3 3 823 Försäljning av bolag 3 0 1 737 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -2-2 -3 247 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 3 239 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2 478-1 698-3 428 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning 0-791 -791 Upptagna lån 3 353 5 638 11 585 Amortering lån -6 369-3 806-8 963 Erhållet/lämnat koncernbidrag 0 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 016 1 040 1 831 Periodens kassaflöde -395 161 159 Likvida medel vid årets början 406 247 247 Likvida medel vid årets slut 12 409 406
Eget kapital Koncernen FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr 2009 2008 Ingående eget kapital 1 januari 20 098 25 736 Utdelning - -791 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument -3-10 Periodens resultat -349 839 Utgående eget kapital 30 juni 19 746 25 774
VASAKRONAN FASTIGHETER AB MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING - MODERBOLAGET BALANSRÄKNING - MODERBOLAGET Jan-juni Jan-juni Mkr 2009-06-30 2008-06-30 Mkr 2009 2008 UTFALL UTFALL Hyresintäkter 1 093 1 262 TILLGÅNGAR Driftkostnader -203-233 Immateriella anläggningstillgångar 0 52 Underhåll -22-59 Materiella anläggningstillgångar 16 685 19 883 Tomträttsavgäld -35-41 Uppskjutna skattefordringar 81 116 Fastighetsskatt -81-98 Finansiella anläggningstillgångar 7 397 6 945 Driftöverskott 752 831 Summa anläggningstillgångar 24 163 26 996 Avskrivningar fastigheter -230-307 Kortfristiga fordringar 652 1 270 Nedskrivningar och återföringar fastigheter -156 0 Likvida medel 6 400 Bruttoresultat 366 524 Summa omsättningstillgångar 658 1 670 SUMMA TILLGÅNGAR 24 821 28 666 Resultat fastighetsförsäljningar -19 3 Central administration och marknadsföring 0-62 EGET KAPITAL OCH SKULDER Rörelseresultat 347 465 Eget kapital 10 571 11 646 Obeskattade reserver 260 219 Finansiella poster Avsättningar 95 238 Resultat från andelar i koncernföretag 18 1864 Räntebärande låneskulder 8 463 14 700 Ränteintäkter 46 147 Icke räntebärande skulder 5 432 1 863 Räntekostnader -249-343 Summa skulder 13 895 16 563 Summa finansiella poster -185 1 668 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 821 28 666 Resultat efter finansiella poster 162 2 133 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 23 0 Bokslutsdispositioner 0 0 Skatt 33 4 Resultat efter skatt 218 2 137