STADSBYGGNADSKONTORET Johan Rapping Samrådshandling Detaljplan för Hägerneholm, Arninge ALLMÄN INFORMATION Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som krävs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Den utgör en av planhandlingarna och ska, liksom planbeskrivningen, vara vägledande vid genomförandet av detaljplanen. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd genomförs under första kvartalet 2013. Därefter planeras marken säljas av Täby Fastighets AB (TFAB) till en eller flera byggherrar varefter detaljplanens utställningshandling tas fram. Detaljplanen beräknas sedan vara utställd för granskning under första kvartalet 2014. Kommunfullmäktige beräknas besluta om antagande av detaljplanen under tredje kvartalet 2014. Utbyggnad av området kan påbörjas då detaljplanen och erforderlig fastighetsbildning vunnit laga kraft. Innan bostadsbebyggelse inom Hägerneholmskvarteren kan påbörjas ska gator, va-ledningar och andra allmänna anläggningar i anslutning till området färdigställas i tillräcklig omfattning. Genomförandetid Genomförandetiden är tio år från det datum beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen ska vara huvudman för allmän platsmark (gator, torg, park, natur m.m.) inom planområdet. Kommunen är också huvudman för allmänna vattenoch avloppsledningar i området.
2(10) Kommunalt huvudmannaskap innebär bl.a. att kommunen ska äga allmän platsmark samt ansvara för utbyggnad och framtida drift och underhåll av den allmänna platsmarken och allmänna vatten- och avloppsledningar. Markförsäljning Marken inom planområdet ägs idag av Täby Fastighets AB (TFAB) som är ett av kommunen helägt bolag. TFAB avser att försälja den mark som i detaljplaneförslaget lagts ut som kvartersmark för bostäder, verksamheter och vård- och omsorgsboende till ett antal byggherrar. Markförsäljningen kommer att ske genom anbudstävling under 2013. Byggherrarna ansvarar och bekostar bebyggande av kvartersmark, inklusive gemensamhetsanläggningar, inom planområdet. Kvalitetsprogram Ett kvalitetsprogram för kvartersmark och allmän plats inom planområdet har tagits fram av kommunen och utgör en bilaga till planhandlingarna. Kvalitetsprogrammet avses även utgöra en bilaga till kommande köpe- och exploateringsavtal. Kvalitetsprogrammet anger bärande principer som ska bidra till att göra bostadsområdena attraktiva och medverkar till en gemensam och hög ambitionsnivå hos blivande byggherrar när det gäller områdets gestaltning samt anger riktlinjer för miljöfrågornas tillvaratagande inom planområdet. Programmet ställer krav och ger vägledning utöver detaljplanens bestämmelser och beskrivning vid bebyggande av kvartersmark och allmän platsmark. Avtal Ramavtal samt köpe- och exploateringsavtal TFAB avser att sälja de områden som i detaljplaneförslaget är utlagda som kvartersmark till ett antal byggherrar genom ett anbudsförfarande. När vinnarna av tävlingen utsetts ska ett ramavtal tecknas med var och en. Därefter fortsätter den normala detaljplaneprocessen. De vinnande byggherrarna ska i samarbete med kommunen ta fram en utställnings- och sedan en antagandehandling. Innan detaljplanen antas ska köpe- och exploateringsavtal mellan kommunen, TFAB och byggherrarna tas fram. Köpe- och exploateringsavtalen ska reglera marköverlåtelser mellan parterna, ekonomiska och tekniska frågor beträffande genomförandet av detaljplanen samt reglera detaljer kring bebyggelsens utform-
3(10) ning. Avtalen ska vara undertecknade av byggherrarna före kommunens beslut om antagande av detaljplanen. I kommande köpe- och exploateringsavtal avser kommunen föra in att kommunen äger rätt att få köpa ett antal bostadsrätter i projektet för andrahandsuthyrning som förturslägenheter. Beroende på utbyggnadsordning kan samordning mellan blivande byggherrar krävas för att utbyggnaden ska bli ändamålsenlig och effektiv. Servitutsavtal Hägerneholms gård, fastigheten Arninge 4:3, har servitutsrätt för väg som ansluter till gamla Ullnavägen. I detaljplanen föreslås denna infart till fastigheten läggas ut som en allmän gcl-väg (gång-, cykel-, och begränsad lokaltrafik) då den inte endast försörjer fastigheten Arninge 4:3 utan hela parkområdet. Servitutsavtalet kan därför upphävas i denna del. Fastigheten Arninge 4:4 samt de bostäder som föreslås utläggas som kvartersmark för bostadsändamål kommer att anslutas till allmän gata. Trafikverket Före kommunens beslut om antagande av detaljplanen ska ett avtal mellan kommunen och Trafikverket upprättas där utformning, genomförande och kostnadsansvar för bullerskyddsåtgärder utmed Arningevägen inom planområdet regleras. Ett avtal mellan Trafikverket och kommunen avseende utbyggnad av cirkulationsplatsen Arningevägen/Löttingelundsvägen upprättades i samband med att detaljplanen för nordvästra delen av Arninge-Ullna togs fram. I samband med att projekteringshandlingar tagits fram avseende cirkulationsplatsen har det framkommit att den inte inryms inom planområdet varför det faktiska området för cirkulationsplatsen nu tas med i aktuell detaljplan. Fortum Fortum har en 24 kv-ledning inom området som eventuellt behöver läggas om i östra delen av Hägerneholmskvarteren. I denna händelse måste Kommunen, TFAB och Fortum innan beslut om antagande av detaljplanen teckna ett genomförandeavtal för fördelning av ansvar och kostnader förknippade med omläggning av ledningen i samband med detaljplanens genomförande.
4(10) FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsägare De i planområdet ingående fastigheterna Arninge 4:1-2 och 4:4 ägs av Täby Fastighets AB (TFAB). Inom planområdet ligger även Hägerneholms gård, Arninge 4:3, som är privatägd. Hyresgäster TFAB har åtta stycken hus på ovannämnda fastigheter, varav sju stycken hyrs ut för bostadsändamål och ett hus, som tidigare använts som klubbhus för den ridskoleverksamhet som bedrevs inom planområdet, idag står tomt. Hyresavtal för befintliga hyresgäster avses fortlöpa. Två av bostadshusen ligger utanför planområdet. Fastighetsbildning Allmän plats gator, park, natur m.m. Kommunen får genom detaljplanen rätt att lösa in mark för allmän plats. De delar av fastigheterna Arninge 4:1-2 som i detaljplanen lagts ut som allmän plats ska genom fastighetsreglering överföras till fastigheten Arninge 4:19 som ägs av Täby kommun. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering avseende allmän plats ska upprättas mellan kommunen och TFAB före detaljplanens antagande. Kvartersmark bostäder, verksamheter m.m. Inom kvartersmark avses fastigheter för bostads- och verksamhetsändamål samt kvartersmark för vård- och omsorgsboende bildas genom avstyckning. TFAB ansöker om och bekostar sådana fastighetsbildningsförrättningar. De ytterligare fastighetsbildningsåtgärder som erfordras vid utbyggnad inom kvartersmark, till exempel bildande av gemensamhetsanläggning och servitut, ansöks och bekostas av respektive byggherre. Bildande av tredimensionella fastigheter eller utrymmen kan bli ett viktigt verktyg då olika funktioner inom en byggnad är önskvärda, t.ex. handelslokaler i bottenvåningar på bostadshusen och bilparkering under mark. Dessutom finns en möjlighet att bilda ägarlägenheter i en fastighetsbildningsförrättning inför nyproduktion av bostäder. Kvartersmark/parkmark befintliga bostadshus med hyresgäster
5(10) I detaljplanen föreslås mark för befintliga bostadshus som TFAB hyr ut läggas ut som kvartersmark för bostadsändamål. Dessa fastigheter kan bildas genom avstyckning som TFAB ansöker om och bekostar. Ett av bostadshusen ligger inom mark som utläggs som allmän platsmark och kan således inte bilda en egen fastighet. Då hyresförhållandet på sikt upphör avses bostadshuset rivas och marken nyttjas som parkmark. Kvartersmark tekniska anläggningar I detaljplanen finns områden utlagda för tekniska anläggningar, t.ex. elnätstationer. Nya fastigheter för ändamålet kan bildas genom avstyckning. Kvartersmark skola och förskolor I detaljplanen finns ett område utlagt för skola och idrott. Del av området ingick i detaljplanen för nordvästra delen av Arninge-Ullna och ingår i den nybildade fastigheten Ljusåret 1. Då behov finns att utöka fastighetens storlek för att inrymma en konstgräsplan och idrottshall föreslås hela fastigheten ingå i detaljplanen för Hägerneholmskvarteren. Den del som fastigheten ska utökas med avses regleras från TFABs fastighet Arninge 4:1 till kommunens fastighet Ljusåret 1. Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering ska upprättas mellan kommunen och TFAB före detaljplanens antagande. Fastigheten avses ägas och bebyggas av kommunen. Dessutom kan en eller flera förskolor inrymmas i bottenvåningar på flerbostadshusen samt vård- och omsorgsboendet. Ansökan om eventuell fastighetsbildning för detta ändamål ombesörjs av respektive bostadsbyggherre. Gemensamhetsanläggning, ledningsrätt och servitut Gemensamhetsanläggningar kan om så bedöms lämpligt bildas för parkeringar, kvartersgator, gång- och cykelvägar, grönytor och vatten- och avloppsledningar m.m. inom kvartersmark. I anslutning till planområdet, finns befintliga ledningsrätter. Inom planområdet finns Fortum Distribution AB:s ledning om 24 kv vilken kommer att påverkas av genomförandet av detaljplanen. Den omfattas dock inte av ledningsrätt. Fortum Distribution AB:s och TeliaSonera Skanovas rätt att anlägga, bibehålla och förnya tekniska anläggningar inom områden som i detaljplanen betecknats med E 1 kan säkerställas genom ledningsrätt alternativt genom ägande av separat fastighet för tekniska anläggningar enligt ovan.
6(10) Allmänt Fastighetsbildnings-, ledningsrätts- och anläggningsåtgärder kan ske efter det att beslut om antagande av detaljplanen vunnit laga kraft. Förrättningskostnaderna debiteras efter en av staten fastställd taxa. Ansökan ställs skriftligen till Lantmäterimyndigheten i Täby kommun, 183 80 Täby. EKONOMISKA FRÅGOR Kostnader och finansiering av allmänna platser I Täby kommun bekostas normalt iordningställande av allmänna platser genom gatukostnadsuttag från områdets fastighetsägare i enlighet med bestämmelserna i plan- och bygglagen (PBL). Bestämmelserna innebär att fastighetsägare bekostar de anläggningar som man har nytta av och som är utförda enligt ortens sed. I samband med detaljplaneläggning upprättas normalt en gatukostnadsutredning som följer samma process som detaljplanen. Då TFAB äger större delen av marken inom Hägerneholmskvarteren har ingen formell gatukostnadsutredning enligt PBL tagits fram. Istället har en kostnadsutredning upprättats. Kostnadsutredningen anger att kostnaden för utbyggnad av planområdets allmänna platser beräknas uppgå till cirka 84 miljoner kronor (2012 års prisnivå). Planförslaget innehåller dock allmänna platser som har en utformning eller omfattning som överstiger det som kan anses vara ortens sed enligt PBL. Detta har sin grund i ambitionen att skapa en attraktiv ny stadsdel i Arninge-Ullna. Bland annat föreslås trädplantering längs den genomgående lokalgatan, granitkansten, extra belysning i stadsparken samt lek- och aktivitetsytor. Sammantaget medför detaljplaneförslagets utformning att kostnader om totalt cirka 22 miljoner kronor inte kan finansieras genom gatukostnadsuttag utan måste finansieras på annat sätt. Kommunstyrelsen har 2011-06-20, 108, godkänt redovisningen kring kostnaden för allmänna anläggningar baserat på det tidigare planförslaget. Även TFAB:s styrelse har godkänt dessa kostnader i beslut 2011-06-07, 8, att TFAB åtar sig de investeringar i utbyggnad av allmänna platser som föreslås i det tidigare planförslaget. Resultatet av kostnadsutredningen för det tidigare och för nuvarande planförslag sammanfaller i allt väsentligt. TFAB avser att försälja den mark som i detaljplaneförslaget lagts ut som kvartersmark till ett antal byggherrar innan detaljplanen vunnit laga kraft. TFAB:s åta-
7(10) ganden att bekosta allmänna anläggningar ska regleras i kommande köpe- och exploateringsavtal. Utbyggnad av kommunal service såsom skola, förskola och idrott ansvarar kommunen för och finansieras i huvudsak genom ett ökat skatteunderlag p.g.a. fler invånare i kommunen. Kostnader för utbyggnad av teknisk försörjning i form av ledningar och anläggningar för el, tele och fjärrvärme står respektive ledningsägare för. Finansieringen av eventuellt erforderlig omläggning av Fortum Distribution AB:s 24 kv-ledning är oklar och ska säkerställas genom förhandling efter samrådsskedet. Upplåtelseavtal/ledningsrätt saknas för ledningen. Bebyggande av kvartersmark bekostas av respektive fastighetsägare. Kostnader och intäkter avseende vatten- och avloppsanläggningar Kommunens kostnader för utbyggnaden av allmänna vatten- och avloppsanläggningar som ska försörja den nya bebyggelsen kommer initialt att bli omfattande, men beräknas allt eftersom stadsdelen Arninge-Ullna byggs ut täckas genom intäkter från anläggningsavgifter. För anslutning till kommunens allmänna vatten- och avloppsnät ska avgift erläggas enligt kommunens gällande VA-taxa. Debitering sker då förbindelsepunkt upprättats och meddelats. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Gravar, stensträngar och torp i Hägerneholm, RAÄ-rapport 2010:1, Riksantikvarieämbetet 2010 Riskanalys avseende farligt gods på Arningevägen Underlag till MKB för detaljplan för nordvästra delen av Arninge-Ullna, Tyréns AB, 2009 Beräkning av luftföroreningar i omgivningsluft för detaljplan för nordvästra delen av Arninge-Ullna 2010-09-14, Tyréns AB, 2010 Jackon AB, Sammanställning av bullerskyddande åtgärder, 2010-10-07, Tyréns AB, 2010
8(10) Analys av den långsiktiga efterfrågan på kontor i Hägerneholmskvarteren, Arninge, 2011-05-30, Evidens blw AB, 2011 PM Geoteknik Hägerneholm, uppdragsnummer 1023469, 2012-08-20, Norconsult. Miljökonsekvensbeskrivning, Sweco Environment AB, 2013-02-04 I miljökonsekvensbeskrivningen till detaljplanen fördjupas delutredningarna för dagvattenhantering och vattenkvalitet, samlokalisering bostäder - verksamheter, kulturmiljö, rekreation, naturmiljö, trafikbuller, risk kopplat till farligt gods, luftföroreningar från trafiken, förorenad mark, hushållning med naturresurser, och byggskedet. Det har genomförts en geoteknisk undersökning. Utförligare geotekniska undersökningar kan komma att behöva utföras inför utbyggnaden av bebyggelsen inom planområdet. Ansvaret för genomförandet av sådana undersökningar ligger på byggherrarna. Likaså kan redovisning av hur planens bullerskydd och eventuella särskilda krav på skyddsåtgärder p.g.a. närhet till transportled för farligt gods komma att krävas i samband med bygglovprövning. Utgrävning av fornlämningar Stadsbyggnadskontoret har ansökt hos länsstyrelsen om förundersökning av den fornlämning som berörs av utbyggnaden av lokalgata. Förundersökning beräknas utföras senast under våren/sommaren 2013. Övriga fornlämningar inom området berörs ej av utbyggnaden. Markföroreningar Tidigare fanns hästverksamhet etablerad inom detaljplaneområdet. Hästverksamheten bedöms inte ge upphov till särskilda risker avseende förekomst av förorenad mark. Idag används delar av området för snöupplag på vintern. Med den upplagda snön finns risk för att vägrelaterade föroreningar ansamlas inom området. Enligt den miljökonsekvensbeskrivning som upprättats i samband med detaljplanens framtagande framgår också att inga indikationer finns på utfyllnad av förorenade massor inom området, okända underjordscisterner eller att kemikalier hanterats eller förvarats inom området. Därför bedöms inte de halter av föroreningar som kan påträffas i området medföra någon risk med avseende på exponering för människor.
9(10) Buller Genomförandet av bebyggelsen inom en del av detaljplaneområdet förutsätter att ett bullerskydd uppförs längs med ett avsnitt av Arningevägen inom ett område som i detaljplanen är utlagt som allmän plats. Dessa åtgärder ska regleras i avtal mellan kommunen och Trafikverket. Ledningar Fjärrvärme Inom planområdet planeras fjärrvärmeutbyggnad. 24 kv-kraftledning Genom planområdet går en av Fortum Distribution AB:s ägd 24 kv-ledning. För att planområdet ska kunna bebyggas med bostäder krävs eventuellt att denna ledning läggs om. Detta kommer att ske i allmän platsmark. Vatten- och avloppsledningar Planförslaget innebär att nya vatten- och avloppsledningar avses dras fram till planområdet från befintligt vatten- och avloppssystem i Arninge Industriområde. Bebyggelsen kommer att kunna anslutas till planerade ledningar i den nya lokalgatan (och i Ullnavägen). För att säkerställa vatten- och avloppsförsörjning till exploateringsområdet Ullna Strand, som delvis färdigställs 2015, kommer vattenoch avloppssystemet som dras genom Hägerneholm byggas ut under våren 2013. Att vatten- och avloppsförsörjning byggs ut före övrig bebyggelse kan eventuellt påverka genomförandet av utbyggnaden. Dagvattenhantering Dagvatten ska fördröjas och renas inom området. Täby kommuns dagvattenpolicy anger att inom allmän platsmark ska öppen avledning av dagvatten utnyttjas så långt som möjligt och öppna dagvattenanläggningar ska utformas som positiva inslag i stadsmiljön. Genom stadsparken och längs med Arningevägen föreslås bl.a. dagvattendammar och ett slingrande dike. Där så är möjligt ska vägytorna avvattnas med vägdiken, t.ex. så kallade svackdiken. För kvartersmark anger policyn att hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor ska minimeras. Planbestämmelser om dagvattenhantering finns.
10(10) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Från Täby kommun medverkar Erik Isacsson, planarkitekt, Annelie Mellin, karttekniker, Johan Rapping, exploateringsingenjör, Ricardo Weibel, projektledare infrastruktur, Sören Edfjäll, miljöplanerare, Emma Franzén och Christina Reje- Rahmberg, landskapsarkitekter, Håkan Söderberg och Andreas Jacobs, VAprojektörer, Olle Palmér, förrättningslantmätare, Björn Arvidsson, bygglovhandläggare, Kristina Magnell och Marcus Sahlin, handläggare avfall samt My Rönnols, Täby Fastighets AB. Plankartan är baserad på en illustrationsplan framtagen av Nyréns Arkitektkontor. STADSBYGGNADSKONTORET Johan Rapping exploateringsingenjör