INNEHÅLL VISION AFFÄRSIDÉ MOTTO ÅRSREDOVISNING. Klövern skapar miljöer för framtidens företagande.

INNEHÅLL ÅRSREDOVISNING 15 VD-ord INLEDNING Affärsidé, mål och strategi Kunder MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad Region Stockholm Region Öst Region Mellan Region Syd FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsinnehav Transaktioner Projekt Byggrätter Projekt - Kvarteret Suttung Fastigheternas värde HÅLLBARHET Hållbarhetsstrategi och mål Ekonomi Miljö 2 5 6 11 13 14 16 18 2 22 25 26 3 32 34 36 38 41 42 43 Socialt 47 FINANS Finansiering Obligationer och certifikat Aktier Skatt Risk och känslighet Investor relations BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 215 Styrelse Bolagsledning Bolagsordning FINANSIELLA RAPPORTER Koncernens resultaträkning Koncernens rapport över totalresultatet Koncernens balansräkning Förändring av koncernens eget kapital Koncernens kassaflödesanalys Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets rapport över totalresultatet Moderbolagets balansräkning Förändring av moderbolagets eget kapital Moderbolagets kassaflödesanalys Noter Vinstdisposition Vinstutdelning Revisionsberättelse FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT Region Stockholm Region Öst Region Mellan Region Syd Femårsöversikt och nyckeltal Definitioner Historik 44 49 5 54 56 61 62 66 67 68 74 75 78 81 82 82 83 84 85 86 86 87 88 88 89 18 18 11 111 112 117 126 134 14 142 143 VISION Klövern skapar miljöer för framtidens företagande. AFFÄRSIDÉ Klövern ska med närhet och engagemang erbjuda kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. MOTTO Var dag underlätta kundens vardag.

215 I KORTHET ANTAL FASTIGHETER 16 JANUARI Ett 2-årigt hyresavtal tecknas med Elite Hotels i Uppsala. 415 18 FEBRUARI Emission av obligationslån om 1 mkr. 27 APRIL Avtal tecknas om förvärv av Solna Gate för 1 2 mkr. 4 JUNI 4 JUNI Två finansiella mål justeras upp i riktning mot ännu högre finansiell styrka. Ett certifikat program upprättas med ett rambelopp om 1 5 mkr. FASTIGHETERNAS VÄRDE, MDKR 35, HYRESVÄRDE, 5 JUNI Ett 2-årigt hyresavtal tecknas med StayAt avseende ett lägenhetshotell i Kista. 3 JULI Avtal tecknas om förvärv av en fastighet i Sollentuna för 3 mkr. MDKR 3,2 SOLIDITET, JUSTERAD, % 28 AUGUSTI 6 JULI Avtal tecknas om förvärv av en centralt belägen fastighet i Göteborg för 233 mkr. Två stora hyresavtal i Kista förlängs till 31 december 225, medan några avtal i Kista samtidigt sägs upp. FÖRVALTNINGSRESULTAT, % 2 OKTOBER Avtal tecknas om att avyttra samtliga aktier i Tribona för 64 mkr kontant. 35,8 1 OKTOBER Tillträde av Solna Gate. +32 RESULTAT PER STAMAKTIE, KR 17 DECEMBER Ett 15-årigt hyresavtal tecknas med Nordic Choice Hotels i Västerås. 1,83

DETTA ÄR KLÖVERN Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang erbjuder kunden effektiva lokaler i valda tillväxtregioner. Ännu ett starkt år för Klövern Klövern är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige med kommersiella lokaler som inriktning. FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr 1 2 1 s.2 8 6 Transaktioner 2 Hållbarhet Förvärv på tillväxtorter 4 6 7 8 9 1 11 12 13 14 Höga ambitioner ger resultat 15 SOLIDITET, justerad, % 4 s.3 3 Projekt och byggrätter 2 Projekt skapar värde 1 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 FASTIGHETSVÄRDE, mkr s.32 4 s.41 3 2 NYCKELTAL 1 Överskottsgrad, % 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI, % Kontor 56 Industri/lager 18 Utbildning/ vård/övrigt 16 Butik 1 Privata 55 Publika 27 Offentliga 18 FASTIGHETSVÄRDE PER REGION, % Stockholm 49 Öst 19 Mellan 18 Syd 14 214 213 212 211 215Q4 215Q3 215Q2 215Q1 65 65 63 62 63 61 69 67 63 Avkastning på eget kapital, % 18,9 14,5 11,6 5,8 1,1 4,7 3,6 6,7 3,9 Soliditet, justerad, % 35,8 35,9 31,4 31,9 35,8 35,8 36,4 35,9 36,7 61 6 65 64 63 61 6 6 59 Belåningsgrad, % HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, % 215 Belåningsgrad, fastigheter, % 47 51 57 59 63 47 46 5 52 Räntetäckningsgrad 2,6 2, 1,9 1,9 2,2 2,7 2,9 2,7 2,3 Genomsnittlig ränta, % 2,7 3,5 4,3 4,3 4,2 2,7 2,9 3,2 3,3 Räntebindning, år 2,1 2,1 2,7 3, 2,7 2,1 2, 1,9 2,2 Kapitalbindning, år 2,8 2,1 2, 2,2 1,9 2,8 2,3 2,2 2,6 Uthyrningsgrad ekonomisk, % 91 9 9 88 89 91 9 9 9 Uthyrningsgrad yta, % 83 81 82 81 8 83 82 82 82 stärkt position Vår vision är att skapa miljöer för framtidens företagande. Det kräver ett aktivt byggande av stadsdelar, områden och olika näringslivskluster. VD-ord

2 VD - ORD Genom lokalt baserad egen personal säkerställer vi att våra hyresgäster ska kunna få bästa möjliga service och bemötande. ÄNNU ETT STARKT ÅR FÖR KLÖVERN Klöverns fokus på Stockholm, kompletterat med starka marknadspositioner i ett antal utvalda regionstäder, bidrog till en fin resultatutveckling under 215. Fastighetsportföljen växte ordentligt samtidigt som vi höjde ambitionerna ytterligare vad gäller finansiell styrka. Även om det finns en del utmaningar framöver för svensk ekonomi är marknadsförutsättningarna för fastighetsbolag gynnsamma. Konjunkturutvecklingen är solid och räntorna historiskt sett mycket låga. Hand i hand med det visar transaktionsmarknaden styrka vilket avspeglar sig i stigande fastighetsvärden. Det skapar möjligheter att med god värdeutveckling selektivt avyttra färdigutvecklade eller geografiskt perifera objekt. Men det medför också att det gäller att vara extra selektiv vid förvärv. I ett val mellan förvärv och projekt ser vi ofta större potential för långsiktigt värdeskapande i projektverksamheten. Totalt sett räknar vi med att Klövern på ett balanserat sätt ska kunna fortsätta utvecklas vidare i bra takt under 216. STARK INFLYTTNING OCH FÖRBÄTTRAD UTHYRNINGSGRAD Inflyttningen av nya hyresgäster var stark under 215, bland annat kunde vi välkomna IP-Only och Länsstyrelsen till nya toppmoderna lokaler alldeles intill centralstationen i Uppsala. Målsättningen om en nettoinflyttning om minst 1 procent av hyresvärdet uppnåddes med god marginal. I första hand som en konsekvens av inflödet av nya hyresgäster lyckades vi även lyfta den ekonomiska uthyrningsgraden till i linje med målsättningen om 91 procent. SELEKTIVA FÖRVÄRV AV HÖGKVALITATIVA OBJEKT Vårt fastighetsbestånd växte under året med 16 procent till 35 mdkr genom en kombination av förvärv, värdehöjande investeringar och positiva värdeförändringar. Vi förstärkte primärt Klöverns position i Stockholm och Göteborg genom förvärv av några väl utvalda högkvalitativa objekt, bland annat kontorsfastigheten Solna Gate (Aprikosen 2) i KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

VD-ORD Stockholmsområdet och den centralt belägna Göteborgsfastigheten Inom Vallgraven 15:2, även känd som Gamla Riksbankshuset. Av de totalt 2,7 mdkr vi köpte fastigheter för under 215 svarade förvärv i Stockholm och Göteborg för 8 procent. Vid årets slut utgjorde Region Stockholm och Göteborg 57 procent av Klöverns fastighetsvärde. De förvärv som gjorts under året har adderat en lång rad solida välkända hyresgäster, bland annat BMW, Pfizer, Santander, Bristol-Myers Squibb, GlaxoSmithKline, Abbott, AbbVie, Toyota, Det Norske Veritas och Swedbank. AVYTTRINGAR AV FÄRDIGUTVECKLADE OBJEKT Vi fortsatte att renodla beståndet genom att sälja 14 fastigheter. Ett antal av dessa fastigheter är belägna på, för Klövern, perifera orter. Vi har under året helt lämnat Eslöv och Katrineholm, och i Eskilstuna har vi numera kvar en enda fastighet efter avyttringen av en stor handels- och kontorsfastighet för 24 mkr. Vi är heller inte främmande för att med god värdeutveckling avyttra fastigheter som ur Klöverns perspektiv är färdigutvecklade. Det är viktigt att inte bli sentimental ens när det gäller toppobjekt som vi själva varit med KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 och skapat från grunden. I skrivande stund undersöker vi möjligheterna att avyttra fastigheterna Isafjord 4 och Isafjord 5 i Kista. Den förstnämnda av dessa är Klöverns till värdet enskilt största fastighet. STABILITET PÅ INTÄKTSSIDAN Vi är främst fokuserade på kontor men erbjuder även lokaler för företag och organisationer verksamma inom vård, utbildning och detaljhandel; såväl som inom industri och lager. Det är viktigt för oss att vara en stor fastighetsägare. Det ger en möjlighet att erbjuda flexibla kontorslösningar, både i termer av storlek och i form av skapande av skräddarsydda ytor. Totalt har Klövern över 5 hyresgäster i ett brett spektrum av branscher, geografiskt fördelat på ett antal olika tillväxtorter. Förutom i Stockholm och Göteborg, där våra fastighetsbestånd vuxit rejält de senaste åren, har vi starka marknadspositioner i bland annat Linköping, Västerås, Uppsala, Karlstad, Norrköping, Malmö, Örebro och Nyköping. Den geografiska mixen, i kombination med att nästan var femte intäktskrona kommer från offentlig verksamhet, skapar stabilitet. 3

4 VD - ORD PROJEKT SKAPAR VÄRDE Stabilitet på intäktssidan ger i sin tur förutsättningar att utveckla verksamheten även genom projekt. Under de närmaste åren kan mycket väl projektverksamheten komma att vara den enskilt största värdeskaparen för Klövern. Bland de största pågående projekten finns Tele2s nya huvudkontor i Kista, Elite Hotels nya landmärke till hotell vid centralstationen i Uppsala och färdigställandet av Transportstyrelsens nya lokaler i Örebro. I en strukturerad process arbetar vi intensivt vidare med att titta på hur förändrade detaljplaner kan ge utrymme för både nya kontor och bostäder, ibland genom förtätning för att skapa ännu attraktivare stadsmiljöer. Det är spännande att på det sättet kunna bidra till utvecklingen av tryggare och mera stimulerande arbets- och boendemiljöer och att därigenom ta en aktiv del i skapandet av ett lite bättre samhälle. Ett exempel på ett nytt projekt, där byggnationen snart drar igång, är uppförandet av en stilren modernistisk byggnad på cirka 8 kvm vid centralstationen i Västerås. Fastigheten, Sigurd 7 eller S7 i dagligt tal, kommer till cirka halva ytan att utgöras av hotell för vilket Nordic Choice Hotels har tecknat ett 15-årigt hyresavtal. TRIBONA: EN BRA AFFÄR, ETT NATURLIGT STEG Avyttringen av aktieinnehavet i fastighetsbolaget Tribona stärkte kassaflödet med 64 mkr och gav en positiv påverkan på resultat före skatt med 147 mkr. Vi är nöjda med värdeutvecklingen av innehavet som inklusive utdelning genererat en totalavkastning runt 2 procent och ser avyttringen som strategiskt naturlig för ett Klövern som idag i ännu högre grad fokuserar på kontorsfastigheter. UPPJUSTERADE FINANSIELLA MÅL Under året beslutade Klöverns styrelse att justera upp två finansiella mål i riktning mot ännu högre finansiell styrka. Målet för räntetäckningsgraden höjdes till minst 2, från en tidigare målsättning om minst 1,5. Under 215 uppnåddes det nya målet med god marginal genom ett utfall på 2,6. En ny målsättning infördes om att justerad soliditet långsiktigt ska uppgå till 4 procent. Den 31 december uppgick justerad soliditet till 35,8 procent. HÅLLBARHET ÄR INTE EN KOSTNAD Hållbarhet ska som en röd tråd löpa genom hela Klöverns verksamhet. I årets hållbarhetsredovisning har vi tagit ytterligare steg i riktning mot att fullt ut rapportera enligt de riktlinjer från Global Reporting Initiative som går under benämningen G4. Vi uppnådde våra viktigaste hållbarhetsmål för 215, bland annat inom energieffektivisering, och har satt nya ambitiösa målsättningar för framtiden. För oss är inte hållbarhet en kostnad utan ett sätt att förbättra de ekonomiska förutsättningarna för bolaget. God ekonomisk utveckling skapar möjligheter att göra ytterligare investeringar inom hållbarhet, både vad det gäller miljö och sociala aspekter, vilket i sin tur kan befrämja Klöverns ekonomiska utveckling i en god cirkel. NÄRHET OCH ENGAGEMANG En central komponent i Klöverns affärsidé är närhet och engagemang. Genom lokalt baserad egen personal på alla prioriterade orter säkerställer vi att våra hyresgäster, liten som stor, ska kunna få bästa möjliga service och bemötande. Jag vill passa på att tacka alla Klöverns drygt 2 medarbetare för ett fantastiskt arbete under 215. Samtidigt vill jag uttrycka tacksamhet till det stora antalet aktieägare och obligationsägare som har valt att investera i Klövern, och ser det som ett stort ansvar att utveckla bolaget vidare på bästa möjliga sätt. Sammantaget är vi mycket nöjda med utvecklingen under 215 och ser goda förutsättningar för att Klövern på ett balanserat sätt ska kunna fortsätta utvecklas vidare i bra takt under 216. Stockholm 11 mars 216 Rutger Arnhult Verkställande direktör KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

INLEDNING INLEDNING AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI KUNDER 6 11 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOL AGSST YRNING FINANSIELL A R APPORTER Fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg, även känd som Fryshuset. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIK T

6 INLEDNING Affärsidé, mål och strategi AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI Klöverns övergripande mål är att generera god avkastning till aktieägarna. I syfte att uppnå avkastningsmålet har ett antal delmål definierats och strategier utarbetats. Klöverns affärsplan inkluderar en framåtriktad vision, en affärsidé och ett motto. Vision KLÖVERN SKAPAR MILJÖER FÖR FRAMTIDENS FÖRETAGANDE. Strategin är att vara delaktig i skapandet av inre och yttre miljöer som på ett positivt sätt bidrar till att företag utvecklas. Framtidens företagande inkluderar allt från små till stora företag med den gemensamma nämnaren att det finns en ökande efterfrågan på de varor eller tjänster som företagen tillhandahåller. Affärsidé KLÖVERN SKA MED NÄRHET OCH ENGAGEMANG ERBJUDA KUNDEN EFFEKTIVA LOKALER I VALDA TILLVÄXTREGIONER. Klöverns produkt är lokaler. Lokalerna ska vara anpassade efter kundens önskemål och behov oavsett vad dessa är och oavsett vilken typ av lokaler som efterfrågas. Lokalerna ska tillhandahållas, och kunderna bemötas, med närhet och engagemang. Endast genom att ha en nära kontakt med kunden kan vi förutsäga morgondagens behov. Den närhet och det engagemang som Klövern eftersträvar kan bara uppnås med lokalt baserad egen personal. Marknaden begränsas till valda tillväxtregioner. Dessa kan variera över tiden beroende på tillgång och efterfrågan inom såväl hyres- som fastighetsmarknad. Gemensamt för tillväxtregioner är ett växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd. Motto VAR DAG UNDERLÄTTA KUNDENS VARDAG. Om Klöverns hyresgäster känner att bolaget gör deras liv lättare kommer det att vara ett tungt vägande argument för att stanna kvar som hyresgäst när hyresavtalet löper ut och det är dags för omförhandling. Klövern ska underlätta kundernas vardag. Det innebär helt enkelt att ligga steget före och förutse även morgondagens behov. Nöjda hyresgäster är en viktig förutsättning för att uppnå målet för nettoinflyttning. KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

INLEDNING Affärsidé, mål och strategi Restaurangen i fastigheten Malten 1 i Sollentuna. Strategi och mål 216 Strategi Mål FINANS >> Eget kapital ska utgöras av både stam- och preferensaktier. >> Det ska finnas två typer av stamaktier: A och B. >> Ränterisken ska begränsas genom att viss del av kreditportföljen är räntesäkrad. >> Refinansieringsrisken bör begränsas genom spridning av kreditförfall och kreditgivare. >> Bankupplåning bör kompletteras med alternativa finansieringsformer >> Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till riskfri ränta plus minst 9 procentenheter. >> Utdelningen till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till minst 5 procent av förvaltningsresultatet. >> Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 3 procent av förvaltningsresultatet. >> Den justerade soliditeten ska långsiktigt uppgå till 4 procent. >> Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,. >> Kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år. FÖRVALTNING >> Förvaltning ska ske i egen regi och med lokalt engagemang. >> Kundundersökning ska genomföras och ligga till grund för förbättrat kundvårdsarbete. >> Försäljningen ska effektiviseras genom produktifiering. >> Ett fokuserat uthyrningsarbete ska höja den ekonomiska uthyrningsgraden. >> Energiförbrukningen per kvm ska långsiktigt minska. >> Effektiviteten i förvaltningen ska utvecklas genom fokus på förbättrad överskottsgrad. >> Ett ökat fokus på miljömässiga aspekter i mötet med hyresgästerna >> Nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år. >> Överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. >> Värmeförbrukningen ska minska med minst 6 procent under 216-218. >> Eleffektbehovet ska minska med minst 8 procent under 216-218. >> Ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 91 procent. >> Andelen gröna hyresavtal ska öka. TRANSAKTIONER OCH PROJEKT >> Förvärv och försäljningar ska ha fokus på geografisk renodling i syfte att skapa effektiv förvaltning på prioriterade orter. >> Prioritering av projekt med högst avkastning. >> Värdeskapande genom exploatering av byggrätter alternativt nyproduktionsprojekt för egen förvaltning eller för avyttring. >> Förvärvade förvaltningsfastigheter ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning på minst 6 procent per år. >> Projektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst 15 procent. MEDARBETARE >> Årliga utvecklingssamtal med individuella mål kopplat till ersättningsnivå. >> Hälsoundersökning med individuell stöttning för förbättrad hälsa. >> Nära samarbete med prioriterade skolor samt på ett systematiserat sätt hantering av frågor från universitet/högskolor avseende uppsatsämnen och sommarjobb. >> Personalomsättningen bör uppgå till cirka 1 procent per år. >> Sjukfrånvaron ska understiga 3 procent per år. För definition av nyckeltal, se sid 142. KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 7

8 INLEDNING Affärsidé, mål och strategi Mål och utfall 215: Finans/Förvaltning FINANSIELLA MÅL Mål Utfall 215 AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Avkastningen på Avkastningen på eget kapital eget kapital ska uppgick till 18,9 procent. Under de långsiktigt uppgå senaste tio åren har den genomtill den riskfria snittliga avkastningen uppgått till räntan plus minst 11,9 procent, att jämföra med det 9 procentenheter. genomsnittliga långsiktiga målet på 11,2 procent. UTDELNING Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 5 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen till preferensaktieägarna ska långsiktigt inte överstiga 3 procent av förvaltningsresultatet. Syfte 4 3 Riskfri ränta +9% 2 1-1 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Avkastningen på det egna kapitalet måste vara rimlig i förhållande till risknivå och avkastning på andra typer av placeringar. Den riskfria räntan mäts som femårig statsobligationsränta. Målet ska ses som ett genomsnitt under ett antal år, då avkastningen delvis påverkas av faktorer över vilka Klövern inte råder. Avkastning på eget kapital, % Mål 125 Inför årsstämman 216, föreslås en utdelning om,35 kr per stamaktie och 2, kr per preferensaktieaktie. Den föreslagna utdelningen för stam- och preferensaktierna motsvarar 62 procent av förvaltningsresultatet. Den föreslagna utdelningen för enbart preferensaktierna motsvarar 32 procent av förvaltningsresultatet. JUSTERAD SOLIDITET Justerade soliditevid slutet av 215 uppgick den justen ska långsiktigt terade soliditeten till 35,8 procent. uppgå till 4 provid samma tidpunkt var soliditecent.1 ten 31,7 procent. 1) D en 4 juni 215 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att soliditeten ska uppgå till minst 3 procent. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgra- Räntetäckningsgraden uppgick till 2,6. den ska uppgå till minst 2,.2 1 75 KAPITALBINDNING Kapitalbindningen Kapitalbindningen uppgick till ska vara minst 2,8 år vid slutet av 215. 1,5 år. Min 5% 5 25 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Utdelning stam- och preferensaktier i förhållande till förvaltningsresultat, % Mål 5 4% 4 3 2 Samtidigt som det egna kapitalet ska utnyttjas optimalt är det viktigt att säkerställa långsiktig stabilitet och möjliggöra framtida intressanta investeringar. 1 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Justerad soliditet, % Mål 5 4 3 2 2) Den 4 juni 215 ersatte detta mål en tidigare målsättning om att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 1,5. Förvaltningsresultatet visar hur fastighetsverksamheten går inklusive finansieringskostnader och central administration. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Min 2, 1 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Räntor är en av Klöverns enskilt största kostnadsposter varför det är viktigt att intjäningsförmågan med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. En räntetäckningsgrad på 2, innebär att resultat efter finansiella intäkter överstiger räntekostnaderna med 1 procent. Räntetäckningsgrad Mål 7,5 6, 4,5 3, Min 1,5 år Kapitalbindningen visar den vägda genomsnittliga återstående löptiden för Klöverns upplåning. Målet för kapitalbindningen är ett sätt att långsiktigt säkerställa bolagets finansiering. 1,5, 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Genomsnittlig kapitalbindning, år Mål KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

INLEDNING Affärsidé, mål och strategi FÖRVALTNINGSMÅL Mål Utfall 215 NETTOINFLYTTNING Nettoinflyttningen Nettoinflyttningen uppgick till 51 ska uppgå till minst mkr, eller 1,6 procent av hyres1 procent av hyres- värdet. värdet per år. Syfte 5 4 2 Min 1% 1 ÖVERSKOTTSGRAD Överskottsgraden Överskottsgraden uppgick till 65 ska långsiktigt procent. uppgå till minst 65 procent. Nettoinflyttningen visar nettot av hyresvärdet på årsbasis för de hyresgäster som faktiskt flyttar in under ett år och de som flyttar ut. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. 3 Nettoinflyttning, % 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Mål 7 68 Överskottsgraden, driftöverskottets andel av intäkterna, är ett viktigt nyckeltal i Klöverns interna utvärdering av fastighetsrörelsen och mäts kontinuerligt för varje fastighet. 66 Min 65% 64 62 6 VÄRMEFÖRBRUKNING VärmeförbrukVärmeförbrukningen minskade ningen ska minska med totalt 14 procent under 213med minst 12 pro215. cent från och med 213215. 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 25 2 15 Klövern arbetar aktivt med att sänka energiförbrukningen i fastigheterna, vilket minskar kostnaderna och den negativa påverkan på miljön. 12% t o m 215 1 5 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Ekonomiska Den ekonomiska uthyrningsgrauthyrningsgraden den uppgick till 91 procent vid ska uppgå till 91 slutet av 215. procent. Överskottsgrad, % Mål 13 14 Ackumulerad minskning av värmeförbrukning per kvm, % Mål 15 11 1 91% 9 8 Den ekonomiska uthyrningsgraden mäts som kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde. En förbättrad ekonomisk uthyrningsgrad skapar förutsättningar för en stigande överskottsgrad. 7 6 GRÖNA HYRESAVTAL Andelen gröna Under året ökade antalet gröna hyresavtal ska öka hyresavtal till 111 stycken (47). De gröna hyresavtalen utgjorde 6 procent av Klöverns totala kontraktsvärde, att jämföra med 2 procent ett år tidigare. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Mål 15 12 En ökning av andelen gröna hyresavtal minskar den negativa påverkan på miljön. Samtidigt är arbetet med gröna hyresavtal ett sätt att stärka relationen med hyresgästerna och tillmötesgå dessas önskemål. 9 6 3 KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 Antal gröna hyresavtal 11 12 13 14 15 9

Hyresgäster i fastigheten Solna Gate.

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE INLEDNING Kunder KUNDER Var dag underlättar Klöverns medarbetare kundernas vardag. Genom närhet och engagemang, samt att finnas till hands på samtliga prioriterade orter med egen personal, uppnås en bra kontakt med hyresgästerna. NÄRHET OCH ENGAGEMANG Klövern fokuserar på kommersiella lokaler med en blandning av privata, publika och offentliga företag och organisationer som hyresgäster. Bolaget finns representerat med egna medarbetare på 17 affärsenheter runt om i Sverige. Egen personal, som rent fysiskt finns på plats där hyresgästen valt att lokalisera sig, är en garanti för snabb service och bra marknadskännedom samt en förutsättning för hela affärsidén. Den primära uppgiften är att tillhandahålla lokaler, men även att bidra till att stärka städerna där Klövern verkar. Mottot att var dag underlätta kundens vardag är djupt rotat i bolaget. Att underlätta betyder att göra sitt bästa för att lösa problem som eventuellt uppkommer, men lika mycket att vara proaktiv, att ligga steget före. Sättet att tillhandahålla lokalerna, med närhet och engagemang, samt en strävan efter att möta ett behov hos kunden och inte bara sälja en färdig produkt, beskriver en del om hur Klövern arbetar. Kunden är i fokus. NETTOINFLYTTNING Affärsplanens mål är att nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år. Med en positiv nettoinflyttning ökar successivt Klöverns uthyrningsgrad. Uthyrningsarbetet under året har varit framgångsrikt. Inflyttade hyresgästers kontraktsvärde uppgick till 171 mkr (157) och avflyttade hyresgäster till 12 mkr (122). Klöverns nettoinflyttning, det vill säga inflyttade minus avflyttade hyresgäster, var positiv och uppgick till 51 mkr (35). Målet för nettoinflyttning uppnåddes då utfallet uppgick till 1,6 procent (1,2). KOMMANDE INFLYTTNINGAR Kontraktsvärdet för inflyttade hyresgäster 215 samt tecknade hyresavtal under 215, som ännu inte är inflyttade, uppgick till 246 mkr (226). I Kista har Klövern under året tecknat ett 2-årigt avtal med StayAt HotelApart avseende ett lägenhetshotell med cirka 17 rum i fastigheten Helgafjäll 2. Avtalet omfattar cirka 7 3 kvm och inflyttning beräknas ske i augusti 216. Klövern har tecknat ett 2-årigt hyresavtal med Elite Hotels i Uppsala. Avtalet omfattar cirka 1 kvm och innebär nybyggnation av ett hotell i direkt anslutning till gamla Posthuset. Hotellet kommer att ha cirka 2 rum och utföras i en arkitektoniskt spännande stil. Inflyttning är beräknad till årsskiftet 216/217. Därutöver har bland annat ett 15-årigt hyresavtal tecknats med Nordic Choice Hotels avseende 4 kvm hotell i en ny modernistisk byggnad som planeras vid centralsta- KLÖVERNS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER Kontraktsvärde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Återstående genomsnittlig kontraktstid, år Antal kontrakt Yta, tkvm 289 1, 4,8 37 171 WSP Sverige AB 66 2,3 6,4 39 3 KappAhl Sverige AB 4 1,4 11,4 3 48 PostNord Sverige AB 32 1,1 1,6 46 29 TeliaSonera Sverige AB 3 1,1 1,8 54 21 Arbetsförmedlingen 29 1, 2,2 23 17 Karlskrona Kommun 27,9 5,6 67 26 Landstinget Dalarna 26,9 4,7 48 24 Region Östergötland 26,9 9,5 13 18 Hyresgäst Telefonaktiebolaget L M Ericsson CGI Sverige AB TOTALT KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 23,8 7,4 8 13 588 2,4 5,3 338 397 11

12 INLEDNING Kunder FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT % Antal Privata 55 Publika 27 Offentliga 18 Totalt uppgick Klöverns kontraktsvärde till 2 884 mkr (2 679) vid årets utgång. KUNDFÖRLUSTER Kontraktsvärde, mkr Antal kontrakt,5 7 965,51 575 13 418 3 TOTALT 161 9 119 tionen i Västerås. Hotellet kommer att ha cirka 15 rum. Inflyttning är beräknad till oktober 217. KUNDSTRUKTUR OCH KONTRAKTSVÄRDE Klöverns affärsinriktning avspeglas i att 99 procent av kontraktsvärdet utgörs av kommersiella hyreskontrakt. Vid årsskiftet svarade privata företag för 55 procent (54), publika företag för 27 procent (27) och offentlig verksamhet för 18 procent (19) av kontraktsvärdet. Totalt hade Klövern 9 1 hyreskontrakt (8 7) med 5 3 hyresgäster (5 1) vid utgången av året. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,5 år (3,3). De 1 största kundernas andel av Klöverns kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 2 procent (22) och den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 5,3 år (4,7). Även om Klöverns kundförluster ökade under 215 är de fortfarande på en låg nivå. Det nära samarbetet med kunderna, tillsammans med god kännedom om den lokala marknaden, är de viktigaste förklaringarna till att kundförlusterna är så pass begränsade. Under 215 uppgick de till 9 mkr (1) eller,34 procent (,4) av de totala intäkterna. OMSÄTTNINGSHASTIGHET Att begränsa omsättningen av hyresgäster påverkar resultatet i positiv riktning genom lägre intäktsbortfall på grund av färre vakansperioder samt lägre kostnader för hyresgästanpassningar. Genom strukturerade kundmöten med hyresgästerna kan behoven förutses och trognare kunder uppnås. Under 215 uppgick omsättningen av hyresgäster till 4,3 procent (4,7) och genomsnittet under de senaste tio åren uppgår till 5,9 procent. NKI NÖJD KUND-INDEX En NKI-undersökning genomförs vartannat år. Under inledningen av 216 genomfördes en kundundersökning vilken visar att kundnöjdheten fortsatt förbättrats jämfört med tidigare år. Klöverns kundnöjdhet uppgick vid den senaste mätningen till 77 procent (76). Det som kunderna uppskattar mest är Klöverns medarbetare vilka upplevs som serviceinriktade och trevliga. Klövern har ett stort kundfokus och arbetar ständigt för att förbättra kundnöjdheten genom att arbeta efter mottot att var dag underlätta kundens vardag. KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

MARKNADER INLEDNING SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD 14 REGION STOCKHOLM 16 REGION ÖST 18 REGION MELLAN 2 REGION SYD 22 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOL AGSST YRNING FINANSIELL A R APPORTER Fastigheten Malten 1, Sollentuna. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIK T

14 MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE SVENSK EKONOMI OCH FASTIGHETSMARKNAD Den svenska ekonomin växer i god takt samtidigt som räntorna är på historiskt sett mycket låga nivåer. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare skjuts till BNP men innebär samtidigt stora utmaningar framöver. Låga räntor och god ekonomisk tillväxt innebär gynnsamma förutsättningar på fastighetsmarknaden även om den låga inflationen dämpar hyresutvecklingen. Transaktionsmarknaden var fortsatt stark under 215 i form av både hög aktivitet och stigande fastighetspriser. EKONOMI Återhämtningen i den globala ekonomin fortsätter samtidigt som det finns orosmoment i form av bland annat Kina, Ryssland och Brasilien samt det låga oljepriset. Även om den amerikanska centralbanken som väntat genomförde en första räntehöjning i december kan det bli så att man, liksom på de flesta håll i omvärlden, kommer att fortsätta bedriva en historiskt sett expansiv penningpolitik den närmaste tiden. Storleken på, och frekvensen av, ytterligare räntehöjningar hänger till stor del på i vilken takt konjunkturen fortsätter att förbättras och i vilken grad inflationen tar fart igen. Även i Sverige är inflationen fortsatt låg. I december uppgick KPI till,1 procent, med andra ord en bra bit under Riksbankens mål på 2 procent. Även räknat med fast ränta (KPIF) var inflationen inte högre än,9 procent. Riksbanken, som opererat med negativ reporänta sedan februari 215 räknade i samband med sitt penningpolitiska möte i februari 216 att reporäntan inte kommer att vara tillbaka i positivt BNP ÅRLIG PROCENT UELL FÖRÄNDRING SVENSK EKONOMI % 1 EuroSverige1 området2 USA 2 8 6 213 1,2 -,3 1,5 4 214 2,3,9 2,4 215 3,7 1,5 2,6 2 11 12 Arbetslöshet1 BNP2 KPI3 13 14 15 1) S CB/AKU, procent av arbetskraften, december 2) SCB, Riksbanken 3) SCB, årsmedeltal 216P 3,6 1,6 2,8 217P 2,9 1,7 2,8 218P 2,5 1,6 2,7 1) SCB, Riksbanken 2) IMF P=Prognos territorium förrän 218. Lågräntemiljön på korta löptider ser med andra ord ut att kunna bestå ett bra tag till. Även på längre löptider var räntorna fortsatt låga under 215, dock med en uppåtriktad trend under andra halvåret. Den svenska tioåriga statsobligationsräntan avslutade året på nivån 1,25 procent, efter att ha varit nere så lågt som,22 procent under vårkanten. Den svenska ekonomin växer i god takt. Den kraftfulla befolkningsökningen kan komma att ge ytterligare fart till BNP den närmaste tiden men innebär samtidigt stora utmaningar framöver, inte bara i form av integration och sysselsättning utan även vad det gäller kommunernas, landstingens och statens ekonomi. FASTIGHETSMARKNADEN Den goda tillväxten i svensk ekonomi i kombination med låga räntor innebär gynnsamma förutsättningar på fastighetsmarknaden. Totalt sett är hyresmarknaden fortsatt stark i storstadsområdena och i ett antal växande regionstäder även om den låga inflationen dämpar den generella hyresutvecklingen. Urbanisering var ett nyckelord under 215 och ser ut att förbli så även framöver. Men om befolkningstillväxt är en viktig variabel för hyresmarknaden är sysselsättningstillväxt en minst lika viktig långsiktig faktor. Kontorshyresnivåerna fortsätter att utvecklats positivt för moderna och välbelägna lokaler i de större städerna. Det äldre kontorsbeståndet får i allt högre grad stå tillbaka till förmån för moderna yteffektiva lokaler där restauranger, caféer och gym blir alltmer viktiga inslag för att attrahera nya kontorshyresgäster. Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler har generellt sett legat relativt stilla under ett antal år. Undantaget är moderna logistiklokaler i bra lägen där något stigande hyresnivåer kan noteras. Butikshyresnivåerna runt om i landet har rört sig sidledes under en tid. I takt med att konsumtionen stiger och även KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MARKNADER Svensk ekonomi och fastighetsmarknad 15 KONJUNKTURUTVECKLING KLÖVERNS HUVUDORTER Folkmängd 2151, antal Förändring folkmängd 1 år, % Förändring folkmängd 1 år, % Borås 18 234 1,2 9, Göteborg 547 558 1,3 12,9 Varav offentlig sektor2, % Förändring arbetstillfällen 1 år, % 55 648 31,5,8 7,9, 323 44 24,1,9 8,4 -,4 Arbetstillfällen2, antal Förändring arbetslöshet 1 år, % Arbetslöshet 3, % Halmstad 96 641 1,4 9,5 46 698 34,7,9 8,9,1 Kalmar 65 548 1,5 7,6 33 72 35,4,9 7,4 -,4 Karlskrona 65 241 1,5 6,3 3 645 43,4,2 9,7 -,3 Karlstad 89 24 1, 8,7 49 769 33,8,9 8, -,4 Linköping 153 144 1, 11,3 79 28 3,5 2,4 6,5 -,6 Malmö4 321 97 1,4 18,7 165 265 26,7 1,4 15,, Norrköping 136 863 1,3 9,8 61 384 31,1 -,1 12,3 -,2 54 119 1,2 8,6 23 92 32,4-1,1 8,,1 Nyköping 923 158 1,2 19,7 644 738 15,2 1,4 6,4 -,2 Uppsala 21 3 1,2 14,6 99 339 38,3 1,1 5,4, Västerås 145 275 1,2 1,1 7 387 25,4 -,1 8,8 -,3 Örebro 144 212 1,3 12,9 72 593 35,4,9 8,1 -,6 9 838 418 1, 8,7 4 647 314 28,,8 7,8 -,2 Stockholm 5 Riket i helhet Källa: SCB och Arbetsförmedlingen. 1) SCB: Avser november 215. 2) SCB/RAMS 214. 3) Avser snitt 215. Enligt Arbetsförmedlingen (öppet sökande och sökande i program med aktivitetsstöd, andel av den registerbaserade arbetskraften 1664 år). 4) Uppgifterna avser Malmö stad. 5) Uppgifterna avser Stockholms stad. fortsättningsvis kan förväntas ha en positiv utveckling, inte minst tack vare befolkningsökningen, kan det finnas hyrespotential framöver i attraktiva butikslägen. Transaktionsmarknaden var intensiv under 215 med hård konkurrens om många av de fastighetsobjekt som kom ut på marknaden. Den samlade transaktionsvolymen uppskattas ha landat på 149 miljarder kronor, beräknat av Fastighetsvärlden som ett genomsnitt av sex olika firmors estimat. Det är visserligen 5 procent lägre än rekordåret 214 men ändå en historiskt sett mycket hög nivå. Utländska investerares andel av transaktionsvolymen ökade markant under 215 men ligger långt ifrån tidigare toppnivåer. En lång period av låg avkastning på ränteplaceringar har fått vissa kategorier av institutionella investerare att i allt högre grad aktivt allokera kapital till fastigheter. Denna jakt på avkastning har bidragit till fortsatt sjunkande avkastningskrav och därmed stigande fastighetspriser. Välkapitaliserade banker, låga räntor och en stark aktiemarknad har under en längre tid medfört mycket attraktiva finansieringsvillkor vid förvärv av fastigheter genom en mix av banklån, företagsobligationer och aktier. Förutsättningarna att emittera företagsobligationer och preferensaktier förändrades emellertid något i negativ riktning under andra halvåret av 215 vilket kan ha dämpat prisuppgången på fastigheter under slutet av året. Härnösand/Sollefteå Falun/Säter Uppsala Karlstad Stockholm Norra/Södra Örebro Nyköping Norrköping Linköping Borås Göteborg Halmstad Kalmar Karlskrona Malmö KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 Västerås

16 MARKNADER Region Stockholm FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE STOCKHOLM Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Stockholm är Klöverns största region sett till uthyrningsbar yta, hyresvärde och fastighetsvärde. Ytan består främst av kontorslokaler. Klöverns största inflyttning under 215 var IP-Only, som flyttade in i fastigheten Kungsängen 1:1 i Uppsala. Stockholmsregionen är landets mest expansiva del. Folkmängden i Stockholms län ökar med cirka 35 personer per år och Uppsala är en av landets snabbast växande kommuner. Det planeras för stora infrastruktursatsningar, kraftig utbyggnad av bostäder och även en omfattande nyproduktion av kontor, lager, hotell och handelslokaler. Regionen är därmed landets mest expansiva område för olika byggprojekt. Universiteten och högskolorna håller mycket hög internationell klass, Stockholm är en betydande kunskaps- och forskningsregion. Näringslivet är mycket diversifierat och även internationaliserat. Många av de tekniskt inriktade företagen finns placerade i Uppsala eller i Kista. Den offentliga sektorn är också mycket omfattande, andelsmässigt är den särskilt stor i Uppsala. Stockholmregionen står normalt för nära 4 procent av den samlade transaktionsvolymen i landet. Regionen har de högsta hyresnivåerna och högst fastighetsvärde per kvadratmeter. Sker det förändringar inom hyres- och fastighetsmarknaderna så sker det oftast först i Stockholmsregionen. Internationella placerare brukar prioritera Stockholmsmarknaden före andra regionala marknader i Sverige. Härnösand/Sollefteå Falun/Säter Uppsala Karlstad Västerås STOCKHOLM Stockholm Norra/Södra Örebro Nyköping Norrköping Linköping Borås Göteborg Halmstad Kalmar Karlskrona Malmö värde, mkr Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm 251 2,5 132 KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION STOCKHOLM Kontrakts- Hyresgäst Telefonaktiebolaget L M Ericsson WSP Sverige AB 51 4,1 2 Eniro Sverige AB 22 1,8 8 CGI Sverige AB 2 1,7 11 Kistamässan AB 19 1,6 16 363 29,6 187 TOTALT KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MARKNADER Region Stockholm Fastigheten Helgafjäll 7 i Kista. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 28% 43% 49% 9% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 215 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Stockholm Norra 531 813 1 588 9 Stockholm Södra 167 359 4 741 94 Uppsala 111 181 1 987 86 REGION STOCKHOLM 89 1 353 17 316 9 2 872 3 182 35 32 91 KLÖVERN KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 17

18 MARKNADER Region Öst FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE ÖST Region Öst består av affärsenheterna Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar. Region Öst är Klöverns näst största region värdemässigt. Fastigheternas yta utgörs främst av kontorslokaler. Största inflyttning under året var Folksam, som flyttade in i fastigheten Beridaren i Linköping. Region Öst motsvaras av två delgeografiska områden. Samtliga ingående kommuner är regioncentra med tämligen stabila ekonomier och god befolkningsutveckling. I det norra delområdet bor det närmare 5 personer, vilket gör det till en av landets folktätaste regioner. Enbart grannstäderna Linköping och Norrköping har tillsammans cirka 29 invånare. Det södra området av Region Öst har en befolkning om nästan 4 personer. I synnerhet det norra delområdet har en bra grundstruktur när det gäller vägar, järnvägar, flyg och hamnar. Här finns flera av de viktigaste nationella väg- och järnvägssystemen som E4:an, E22:an och Södra stambanan. I Nyköping finns landets tredje största flygplats, Skavsta och både Linköpings och Norrköpings flygplatser har reguljära internationella flyglinjer. Den norra delen av Region Öst har fördelen av att ligga på en till två timmars pendlingsavstånd till Stockholmsområdet. I södra delen har både Kalmar och Karlskrona utvecklats till egna självständiga regioncentra. I Kalmar får Linnéuniversitetet en allt större betydelse för utvecklingen av regionens näringsliv. Härnösand/Sollefteå Falun/Säter Uppsala Västerås Karlstad Stockholm Norra/Södra Örebro Nyköping Norrköping Linköping Borås ÖST Göteborg Halmstad Kalmar Karlskrona Malmö KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION ÖST Kontrakts- Hyresgäst värde, mkr Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Telefonaktiebolaget L M Ericsson 38 5,8 39 Karlskrona Kommun 27 4,2 26 Region Östergötland 26 4, 18 Linköpings Kommun 17 2,5 13 TeliaSonera Sverige AB TOTALT 16 2,5 1 124 19, 16 KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MARKNADER Region Öst First Office-kontor i fastigheten Fors 11 i Nyköping. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 26% 22% 19% 91% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 215 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Linköping 32 286 2 754 91 Norrköping 18 175 1 558 88 Nyköping 113 16 941 88 Karlskrona 71 74 764 98 Kalmar REGION ÖST KLÖVERN KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 Ek. uthyrningsgrad, % 84 73 634 94 75 714 6 651 91 2 872 3 182 35 32 91 19

2 MARKNADER Region Mellan FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MELLAN Region Mellan består av affärsenheterna Västerås, Karlstad, Örebro, Falun/Säter och Härnösand/Sollefteå. Region Mellan är Klöverns tredje största region baserat på fastighetsvärde. Kontorsfastigheter utgör störst andel av ytan. Detta gäller alla affärsenheter i regionen förutom Västerås, där ytan främst består av lager- och logistikfastigheter samt Falun/Säter där ytan främst utgörs av vårdfastigheter. Klöverns största inflyttning i Region Mellan under året var Härnösands stift som flyttade in i fastigheten Ädelstenen 6 i Härnösand. Inom Region Mellan finns starka regionstäder som Örebro, Västerås, Falun och Karlstad. Dessa städer har uppvisat en positiv befolkningstillväxt under flera år. Var och en av de starka regionstäderna representerar relativt stora geografiska områden. De är därmed viktiga för de omkringliggande kommunerna. Det finns i de flesta orter en väl utbyggd samhällsservice i form av sjukhus, skolor, högskolor och viktiga myndigheter. Dessa orter är också samtidigt viktiga knutpunkter för sina respektive regioners näringsliv. Detta innebär att det finns behov av och efterfrågan på lokaler. Flera av orterna har också ur transportsynpunkt ett strategiskt läge. Tillgången till tåg, flygplatser och vägsystem är god. Karlstad har goda kommunikationer till Oslo och Örebro har utvecklats till en viktig logistikort. Även detaljhandel är ett utmärkande drag för regionen. Här finns flera av landets allra största handelscentrum. Fastighetsmarknaderna domineras av lokala aktörer men även rikstäckande fastighetsbolag och institutioner har stora intressen i regionen. I de större orterna pågår eller planeras även många projekt avseende nyproduktion av såväl bostäder som lokaler. Härnösand/Sollefteå MELLAN Falun/Säter Uppsala Västerås Karlstad Stockholm Norra/Södra Örebro Nyköping Norrköping Linköping Borås Göteborg Halmstad Kalmar Karlskrona Malmö värde, mkr Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm Landstinget Dalarna 26 4,3 24 Transportstyrelsen 16 2,6 17 KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION MELLAN Kontrakts- Hyresgäst Försvarsmakten 15 2,4 17 PostNord Sverige AB 14 2,2 13 TeliaSonera Sverige AB 12 2, 1 TOTALT 83 13,5 81 KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MARKNADER Region Mellan Fastigheten Livia 16 i Västerås. Tillträdd under 215. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 26% 21% 18% 9% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 215 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Västerås 264 228 2 173 88 Karlstad 197 26 1 97 93 Örebro 1 92 1 73 95 Falun/Säter 1 82 534 89 Härnösand/Sollefteå REGION MELLAN KLÖVERN KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 89 72 458 88 75 68 6 145 9 2 872 3 182 35 32 91 21

22 MARKNADER Region Syd FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE SYD Region Syd består av affärsenheterna Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad. Fastighetsbeståndet i Region Syd och dess affärsenheter består till största del av lager- och logistikfastigheter. Denna fastighetstyp står för 57 procent av den totala ytan i regionen. Största inflyttning i Region Syd under året var Tools Sverige, som flyttade in i Niten 6 i Borås. Region Syd utgör ett av landets mest befolkningsrika områden och med en befolkningsutveckling som är stark. Exempelvis växer Göteborg med runt 7 personer årligen och Skånes folkmängd ökar i snabbare takt än riket i övrigt. I regionen finns flera av landets största industrier. Västra Götaland är landets viktigaste industriregion och är även det län som är störst på export i Sverige. Den ekonomiska tillväxten i Öresundsregionen har under flera år varit högre än i landet som helhet. Här finns även flera större och etablerade utbildningssäten. Området har en väl utvecklad infrastruktur med bra vägsystem, flygplatser, hamnar och järnvägsnät. Nya, mycket omfattande, infrastruktursatsningar planeras i regionen, bland annat det så kallade Västsvenska paketet. Med stor befolkning och starkt näringsliv representerar regionen mycket av det som fastighetsinvesterare eftersöker. Hyres- och fastighetsmarknaderna är aktiva och det sker även en del nyproduktion av lokaler. Härnösand/Sollefteå Falun/Säter Uppsala Karlstad Västerås Stockholm Norra/Södra Örebro Nyköping Norrköping Linköping Borås Göteborg Halmstad SYD Kalmar Karlskrona Malmö KLÖVERNS STÖRSTA HYRESGÄSTER I REGION SYD Kontrakts- värde, mkr Andel av regionens kontraktsvärde, % Yta, tkvm KappAhl Sverige AB 38 9,7 47 Cowi AB 21 5,4 13 RUAG Space AB 16 4, 16 Hyresgäst IF Friskis & Svettis 15 3,7 11 Swedbank AB 12 3, 4 12 25,8 91 TOTALT KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215

FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE MARKNADER Region Syd Fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg, förvärvad och tillträdd under 215. ANDEL AV KLÖVERN UTHYRNINGSBAR YTA HYRESVÄRDE VERKLIGT VÄRDE EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD 2% 14% 14% 91% NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET PER 31 DECEMBER 215 Enhet Uthyrningsbar yta, tkvm Hyresvärde, mkr Verkligt värde, mkr Ek. uthyrningsgrad, % Göteborg 213 28 2 57 95 Malmö 28 131 1 555 87 Borås 81 54 469 89 Halmstad 61 42 389 88 563 435 4 92 91 2 872 3 182 35 32 91 REGION SYD KLÖVERN KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215 23

FASTIGHETSRÖRELSEN INLEDNING FASTIGHETSINNEHAV 26 TRANSAKTIONER 3 PROJEKT 32 BYGGRÄTTER 34 PROJEKT - KVARTERET SUTTUNG 36 FASTIGHETERNAS VÄRDE 38 MARKNADER FASTIGHETSRÖRELSEN HÅLLBARHET FINANS BOL AGSST YRNING FINANSIELL A R APPORTER Hyresgäster i fastigheten Majorna 219:7 i Göteborg. Fastigheten förvärvades och tillträddes under 215. FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIK T

26 FASTIGHETSRÖRELSEN Fastighetsinnehav FÖRVALTNINGSBER ÄT TELSE FASTIGHETSINNEHAV Fastighetsvärdet ökade med 16 procent (26). Nettoinflyttningen uppgick till 51 mkr (35) och hyresvärdet ökade med 199 mkr (413). Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 91 procent (9), och den ytmässiga uthyrningsgraden förbättrades med 2 procentenheter till 83 procent. FASTIGHETSBESTÅND OCH HYRESVÄRDE Klövern hade vid utgången av 215 totalt 415 fastigheter (48) belägna i 38 kommuner (4). Det totala fastighetsvärdet uppgick till 35 32 mkr (3 28), den uthyrningsbara ytan var 2 872 tkvm (2 792) och hyresvärdet uppgick till 3 182 mkr (2 983) vid årets utgång. Ökningen av fastigheternas värde berodde på förvärv om 2 732 mkr (4 452), försäljningar om 546 mkr (531), investeringar om 1 386 mkr (1 21) samt värdeförändringar med 1 252 mkr (1 27). De främsta anledningarna till att värdet på fastigheterna har ökat är investeringar gjorda vid nyuthyrning, stigande marknadshyror och sänkta avkastningskrav. INTÄKTER OCH SNITTHYRA Intäkterna uppgick till 2 718 mkr (2 521) under 215. Intäktsökningen förklaras främst av nettoförvärv och positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg intäkterna med 1 procent, vilket främst beror på nettoinflyttning. Genomsnittshyran för förvaltningsfastigheter beräknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till 1 195 kr per kvm (1 158) per sista december. Snitthyran varierar mellan olika regioner beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt den lokala hyresmarknaden. KPI för oktober 215 var,1 procent högre jämfört med föregående år och påverkar därmed kontraktsvärdet marginellt för 216. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna ökade, främst beroende på ett väsentligt större bestånd 215, och uppgick till 952 mkr (878). För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 2 procent, främst beroende på något högre underhållskostnader. Kundförlusterna uppgick till 9 mkr (1) eller,34 procent (,4) av de totala intäkterna. FASTIGHETSKOSTNADER FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND1, KR/KVM Driftkostnader 215 214 178 18 Tomträttsavgäld 13 12 Underhåll 3 24 Fastighetsskatt 39 38 Fastighetsadministration 54 53 314 37 TOTALT 1) Avser fastigheter som ägts under hela 214 och 215. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet uppgick till 1 766 mkr (1 643). Ökningen beror till stor del på ett större fastighetsbestånd, men också en positiv nettoinflyttning. För jämförbart bestånd steg driftöverskottet med 1 procent till 1 44 mkr (1 425). ÖVERSKOTTSGRAD Klöverns överskottsgrad uppgick till 65 procent (65). I förvaltningsbeståndet uppgick överskottsgraden till 67 procent. En ökad uthyrningsgrad leder normalt till en ökad överskottsgrad eftersom driftkostnader inte ökar proportionellt med uthyrningsgraden. JÄMFÖRBART BESTÅND1 215-12-31 Yta, tkvm Verkligt värde, mkr 214-12-31 Förändring, % 2 56 2 55 25 51 23 94 7 Avkastningskrav, % 6,7 7,1 6 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 9 9 Ytmässig uthyrningsgrad, % 82 82 2 226 2 195 1 mkr Intäkter Fastighetskostnader 786 77 2 DRIFTÖVERSKOTT 1 44 1 425 1 1) Avser fastigheter som ägts under hela 214 och 215 KLÖVERN ÅRSREDOVISNING 215