Delårsrapport för perioden 1 januari 30 juni 2000 Verksamhet Wallenstam är ett fastighetsbolag med fastigheter i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Fastigheterna är till största delen bostäder med en stor andel kommersiella fastigheter i Göteborg. Fastigheterna är belägna centralt eller i populära närområden. Wallenstams arbete är sedan 1996 inriktat på att förbättra förvaltningsresultatet före avskrivningar till 100 Mkr år 2000. Wallenstam bedömer förutsättningarna som goda att uppnå resultatmålet. Resultat Resultat efter skatt har förbättrats avsevärt till 87,4 Mkr (80,1) vilket motsvarar ett resultat per aktie på 4,86 kronor (4,23). Nuvärdet av Wallenstams andel i SPP:s överskott uppgår till 2,9 Mkr. Hela intäkten har redovisats under andra kvartalet 2000. Fastighetsförvaltningen Koncernens hyresintäkter ökade för perioden till 373 Mkr (371). Ökningen är i huvudsak ett resultat av förvärvade fastigheter och nyuthyrning i dessa. Överskottsgraden har förbättrats till 59,9 % (57,8). Uthyrningsgraden uppgår per 30 juni till 96 %, en förbättring med 1 procentenhet sedan årsskiftet. Räntebidragen uppgår under perioden till 1,8 Mkr (5,6) samtidigt som räntekostnaderna minskat till 152 Mkr (157). Förvaltningsresultatet på fastigheter uppgår efter finansnetto men före avskrivningar på fastigheter till 47,9 Mkr (37,7), vilket kan jämföras med resultatmålet om 100 Mkr för helåret. Förvaltningsresultatet efter finansnetto har förbättrats med 35 % och uppgår till 31,2 Mkr (23,1). Fastighetsrörelsen Wallenstam har under första halvåret sålt fem fastigheter för totalt 131 Mkr (530). Under första halvåret 1999 sålde Wallenstam hela fastighetsbestånd i Malmö för 527 Mkr, därav den minskade omsättningen i fastighetsrörelsen. Resultatet av fastighetsrörelsen uppgår till 57,0 Mkr (57,9). Tre av fastigheterna har sålts till bostadsrättsmarknaden, ett projekt i Göteborg och två fastigheter i Stockholm. Resultatet i år har till största delen realiserats genom att Wallenstam tillvaratagit bostadsrättsmarknadens stora efterfrågan på fastigheter. Wallenstam har för avsikt att fortsätta arbeta på den inslagna vägen med ytterligare försäljningar till bostadsrättsföreningar under året. Efter 30 juni har ytterligare en fastighet i Stockholm sålts till en bostadsrättsförening. Det sammanlagda försäljningspriset var 66 % högre jämfört med fastigheternas värde vid senaste årsskiftet enligt Wallenstams interna värderingsprinciper.
Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat två kontorsfastigheter i Göteborg för tillsammans 50 Mkr (70). Byggnadsinvesteringarna uppgår under perioden till 117 Mkr (149), till största delen ombyggnader i Göteborg och Stockholm. Fastighetsbeståndet Wallenstams totala yta uppgick per 30 juni till 1.076.675 kvm. Fastigheternas bokförda värde uppgår till 6.057 Mkr (5.962). Någon värdering av fastigheterna under löpande verksamhetsår görs inte, utan Wallenstam gör en intern värdering av fastigheterna varje årsskifte. Marknadsvärdet per 30 juni, baserat på värderingen vid senaste årsskiftet och justerat för årets köp, byggnationer och försäljningar, uppgår till 7.509 Mkr (7.441). Fastighetsvärdet per aktie uppgår till 417 kr (393). Efterfrågan på Wallenstams bostäder och lokaler är fortsatt hög. I Göteborg finns ytterligare förutsättningar för hyreshöjningar på lokaler och förutsättningarna att fortsatt minska vakansgraden bedöms som mycket goda. Finansiell ställning Wallenstams totala lånevolym var vid periodens slut 5.207 Mkr (5.121). Genomsnittsräntan har sänkts till 5,71 % (5,82). Det egna kapitalet uppgår vid delårsbokslutet till 880 Mkr, vilket motsvarar 48,92 kr per aktie (47,78). Den synliga soliditeten är 14,0 % (14,4) och den justerade soliditeten, baserat på värderingen 991231, uppgår till 30,1 % (30,8). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden minskat genom aktieinlösen om 89 Mkr och lämnad utdelning om 22 Mkr. Koncernens likviditet i form av disponibla likvida medel och outnyttjade checkkrediter uppgår per bokslutsdatum till 162 Mkr (167). Substansvärdet per aktie är 130 kr (126). Aktien Wallenstams B-aktier noteras sedan 1984 på Stockholms Fondbörs OTC-lista. Antalet aktieägare uppgår till ca 4.600. Kursen på bolagets aktie var per 30 juni 42,30 kronor. Det synliga egna kapitalet värderas härigenom till 86 % och substansvärdet om 130 kronor per aktie värderas till 33 %. Per den 12 maj 2000 har aktieinlösen genomförts, varefter antalet aktier uppgår till 17.990.563 stycken. Bolagsstämman beslutade om att ge styrelsen bemyndigande att återköpa 10 % av utestående aktier. På bolagsstämman valdes Erik Åsbrink som ny styrelseledamot.
Miljö Den under vintern genomförda förstudien över verksamhetens miljöpåverkan har resulterat i ett förslag till en miljöpolicy. Denna miljöpolicy kommer att ligga till grund för ett fortsatt intensifierat arbete med miljöfrågor. Framtid Wallenstam räknar med att nå ett resultat om minst 100 Mkr i förvaltningsresultat före avskrivningar, vilket är det resultatmål som koncernen satt upp. Inom Wallenstam pågår arbetet med att vidareutveckla affärskonceptet med strategi och mål för den kommande femårsperioden, vilket kommer att presenteras under hösten. Göteborg den 22 augusti 2000 Hans Wallenstam Verkställande direktör Denna delårsrapport har inte blivit föremål för granskning av bolagets revisorer. Frågor med anledning av pressmeddelandet besvaras av Marknads- och Informationsdirektör Thomas Dahl, telefon 031-20 00 00 eller av Ekonomidirektör Lennart Ekelund, telefon 031-20 00 00.
RESULTATRÄKNING Mkr 2000-01-01-2000-06-30 1999-01-01-1999-06-30 1999-01-01-1999-12-31 FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 373,2 371,0 727,7 Driftkostnader -149,7-156,7-292,5 Driftöverskott 223,5 214,3 435,2 Avskrivningar fastigheter -16,7-14,6-29,3 Bruttoresultat 206,8 199,7 405,9 Förvaltnings- och administrationskostnader -31,6-28,0-60,6 Rörelseresultat 175,1 171,7 345,3 Övriga finansiella intäkter 3,7 Ränteintäkter 3,0 2,7 8,6 Räntebidrag 1,8 5,6 8,7 Räntekostnader -152,4-156,9-301,6 Finansnetto -144,0-148,6-284,3 Förvaltningsresultat 31,2 23,1 61,0 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 131,2 530,0 871,2 Kostnad sålda fastigheter -70,7-469,1-741,0 Administrationskostnad -3,5-3,0-5,0 Resultat fastighetsrörelsen 57,0 57,9 125,2 Resultat före skatt 88,2 81,0 186,2 Skatt -0,8-0,9-1,9 Resultat efter skatt 87,4 80,1 184,3 BALANSRÄKNING Mkr TILLGÅNGAR 2000-06-30 1999-06-30 1999-12-31 Förvaltningsfastigheter 6057 5598 5962 Övriga anläggningstillgångar 91 50 89 Omsättningstillgångar 151 742 215 Summa tillgångar 6299 6390 6266 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 880 802 904 Avsättningar 22 20 21 Räntebärande skulder 5207 5335 5121 Ej räntebärande skulder 190 233 220 Summa eget kapital och skulder 6299 6390 6266
KASSAFLÖDESANALYS Mkr 2000-01-01 2000-06-30 1999-01-01-- 1999-06-30 1999-01-01 1999-12-31 Fastighetsförvaltningens driftöverskott 227 217 454 Förvaltnings- och administrationskostnader exkl -32-26 -59 avskrivningar Räntebidrag 2 6 9 Finansnetto exkl räntebidrag -161-155 -296 Utdelning och aktieinlösen -112-14 -14 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och investeringar -76 28 94 Förändring av rörelsekapital 70 231 10 Kassaflöde före investeringar/försäljningar och finansiering Investeringar/Försäljningar -6 259 104 Investering i fastigheter -170-222 -792 Försäljning av fastigheter 131 2 693 Nettoinvestering inventarier -3-3 -2 Summa investeringar -42-223 -100 Finansiering 72-32 8 Förändring av likvida medel 24 4 12 NYCKELTAL 2000-06-30 1999-06-30 1998-06-30 1999-12-31 Resultat efter skatt, mkr 87,4 80,1-2,3 184,3 Fastigheternas bokförda värde, mkr 6057 5598 5697 5962 Fastigheternas marknadsvärde, mkr* 7509 6984 7063 7441 Överskottsgrad, % 59,9 57,8 59,9 59,8 Fastigheternas direktavkastning, %** 7,6 7,7 7,7 7,6 Belåningsgrad, % 69 76 71 69 Soliditet, % 14,0 12,6 12,0 14,4 Justerad soliditet, % 30,1 28,1 28,1 30,8 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, 5,71 5,78 7,20 5,82 % Räntabilitet på synligt eget kapital, %** 21,6 14,3 4,4 22,5 Räntabilitet på totalt kapital, %** 7,8 7,2 6,8 7,9 Uthyrningsgrad - yta, % 96 96 98 95
Data per aktie (kr) Förvaltningsresultat före avskrivningar 2,66 1,99 1,03 4,77 Resultat efter skatt 4,86 4,23-0,12 9,74 P/E-tal, ggr** 4 7 37 5 Fastighetsvärde enligt värdering* 417 369 373 393 Synligt eget kapital 48,92 42,37 37,30 47,78 Substansvärde* 130 116 109 126 Börskurs 42,30 43,00 59,00 47,50 Börskurs / substansvärde, % 33 37 54 38 Antal aktier i tusental 17 991 18930 18930 18930 * Baserat på värdering per senaste årsskifte justerat för fastighetsförvärv och försäljningar under perioden. ** Delårssiffror baserar sig på rullande tolvmånadersperiod. BINDNINGSTIDER/MEDELRÄNTOR PER 2000-06-30 Mkr Skuld Snittränta Andel Kortfristiga lån 2 857 4,57% 55% Långfristiga lån 2000 174 8,99% 3% Långfristiga lån 2001 358 10,36% 7% Långfristiga lån 2002 422 7,04% 8% Långfristiga lån 2003 656 6,40% 13% Långfristiga lån 2004 382 6,03% 7% Långfristiga lån 2005-358 5,49% 7% Summa 5 207 5,71% I lånestocken finns endast lån i SEK Fastighetsinnehavets struktur per 2000-06-30 Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butiker Industri/Lager Övrigt Totalt Göteborg 176 732 11 554 10 768 3 624 12 538 215 216 20% Stockholm 340 113 16 219 8 028 5 239 30 818 400 417 37% Helsingborg 119 871 6 538 8 915 3 053 3 520 141 897 13% Lokaler 3 610 161 208 9 975 94 728 49 624 319 145 30% Totalt 640 326 195 519 37 686 106 644 96 500 1 076 675 59% 18% 4% 10% 9% 100%
FÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETSINNEHAVET Fastighetsförvärv under 2000 Byggår/ Bostad Kommersiellt Summa Fastighetsbeteckning Gatuadress ombyggn år kvm kvm kvm Göteborg Bagaregården 56:1 Byfogdegatan 11 1942/1986-4 447 4447 Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssongatan 11 1926-1500 1500 Totalt: 0 5 947 5 947 Fastighetsförsäljningar under 2000 Byggår Bostad Kommersiellt Summa Fastighetsbeteckning Gatuadress ombyggn år kvm kvm kvm Göteborg Heden 25:2 Engelbrektsgatan 65 1929 868 90 958 Brämaregården 38:6 Gamla Tuvevägen 4 1955-1 082 1 082 Masthugget 1:6-9 Plantagegatan 17/Värmlandsgatan 26 - - - Stockholm Hägerberget 57 Kammakargatan 14/Döbelnsgatan 2 1931 1 542 242 1 784 Bergamotträdet 13 Hantverkargatan 37 1932 2 714 875 3 589 Loket 22 Völundsgatan 9 1928/1975 991 77 1068 Totalt: 5 124 2 289 7 413 * Fastighet såld efter 2000-06-30 AKTIEÄGARINNEHAV 2000-06-30 Antal A-aktier B-aktier Kapital Andel röster Hans Wallenstam med bolag 1 150 000 750 000 10,6% 43,2% Odin Fondene 1 506 900 8,4% 5,3% SEB fonder 1 345 889 7,5% 4,7% Familjen Sjögren med bolag 1 337 287 7,4% 4,7% 6:e AP-fonden 1 213 070 6,7% 4,3% Familjen Berntsson med bolag 1 126 985 6,3% 4,0% Apotekens Pensionsstiftelse 920 000 5,1% 3,2% Familjen Eskil Johannesson 434 960 2,4% 1,5% Familjen Brandström med bolag 344 859 1,9% 1,2% Familjen Lennart Wallenstam 350 722 1,9% 1,2% Östersjöstiftelsen Kammarkollegiet 298 500 1,7% 1,1% Försäkringsbolaget SPP 250 000 1,4% 0,9% Morgan Stanley intl ldn 190 000 1,1% 0,7% Johan Thorell 169 600 0,9% 0,6% Wasa Fastighetsfond 160 750 0,9% 0,6% Övriga ca 4600 ägare 6 441 041 35,8% 22,7% Totalt: 1 150 000 16 840 563 100,0% 100,0%
DEFINITIONER Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas marknadsvärde. Driftöverskott Hyresintäkter minus driftkostnader inkl fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas marknadsvärde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Resultat efter finansnetto men före fastighetsförsäljningar, d.v.s. resultat före skatt i fastighetsförvaltningen. Justerat förvaltningsresultat före avskrivningar Förvaltningsresultat med återlagda avskrivningar på fastigheter och rensat från intäkter och kostnader av engångskaraktär. Justerad soliditet Substansvärde i förhållande till balansomslutning med tillägg av övervärde i fastigheter. Kassaflöde per aktie Kassaflöde enligt kassaflödesanalysen före förändringar av rörelsekapital och investeringar. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till antalet aktier. Räntabilitet på synligt eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt synligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutning. Substansvärde Synligt eget kapital plus övervärde i fastigheter. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. Övervärde i fastigheter Skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och bokförda värde.