BILAGA 1 TILL HYRESAVTAL MELLAN ACTUS HUS 150 AB OCH SUNDBYBERG STAD, KONTRAKT NR 2007-1001 Dokumentet anger särskilda bestämmelser enligt hyresavtal mellan Actus Hus 150 AB (org. nr 556721-9919) (nedan Hyresvärden) och Sundbyberg stad (org. nr 212000-0175) (nedan Hyresgästen), Actus Hus 150 ABs kontrakt nr 2007-1001 (nedan Hyresavtalet). Dokumentet utgör Bilaga 1 till Hyresavtalet. 1. Bakgrund Actus Hus 150 står i begrepp att förvärva en fastighet i området Stora Ursvik i Sundbyberg som i dag delägs av Vasakronan och NCC genom Ursvik Exploaterings KB. Fastigheten är under en fastighetsregleringsprocess och saknar idag officiell fastighetsbeteckning men går under arbetsnamnet Hus 150. Hyresvärden och Hyresgästen har sedan en tid förhandlat om förutsättningar för ett hyresförhållande avseende Hus 150. Hyresgästen avser att bedriva skol- och förskoleverksamhet i och på fastigheten och Hyresvärden har förklarat sig villig att för detta ändamål genomföra en renovering av byggnaden och omgivande markområden. Hyresvärden har ännu ej upphandlat entreprenörer (Entreprenör) för ombyggnationen och Hyresvärd och Hyresgäst genomför för närvarande gemensamt en projektering av ombyggnationen. Markområdet (Bilaga 3) inklusive på markområdet uppförd byggnad upplåts till Hyresgästen på de villkor och under de förutsättningar som anges i detta Hyresavtal. 2. Planerat genomförande Vid tidpunkten för detta Hyresavtals undertecknande saknas fortfarande en rad grundläggande förutsättningar för att upplåtelsen enligt Hyresavtalet skall kunna komma att genomföras. Exempel på sådana för upplåtelsen nödvändiga förutsättningar är att Hyresvärden genomför det förvärv av fastigheten som beskrivs ovan samt att detta förvärv kan genomföras på de villkor som har antagits och diskuterats i samband med utformningen av detta Hyresavtal. För det fall att förutsättningar enligt ovan ej infrias skall Hyresvärden meddela Hyresgästen därom före den 30 oktober 2007, varpå såväl Hyresgästens som Hyresvärdens förpliktelser enligt detta avtal förfaller utan att någondera parten har några anspråk mot varandra i anledning härav. Det åligger parterna att lojalt och efter bästa förmåga verka för att det planerade genomförandet kommer till stånd. Om någon av parterna brister i detta avseende och detta föranleder den andra parten skada skall den part som brustit ersätta den andra parten för den skada denne lidit. SW1 9029135.2
3. Byggnaden Byggnaden (nedan Byggnaden) är vid Hyresavtalets tecknande anpassad för kontorsverksamhet och är i behov av renovering samt ombyggnation för anpassning till skolverksamhet. Hyresvärden upplåter Byggnaden för skolverksamhet och är skyldig att försätta lokalerna i sådant skick att skol- och förskoleverksamhet kan bedrivas. Hyresgästen och Hyresvärden har upprättat en Objektsbeskrivning (nedan Objektsbeskrivning) vilken skall vara vägledande vid Hyresvärdens ombyggnation. Objektsbeskrivningen biläggs detta avtal (Bilaga 3). Hyresvärd och Hyresgäst avser att samverka i genomförandet av ombyggnationen av Byggnaden. Hyresvärden ansvarar för bekostandet och genomförandet av ombyggnationen. Hyresgästen skall vara skyldig att under uppförandeperioden aktivt delta i samordningen av arbetena mellan Hyresvärden, Entreprenör och Hyresgästen i enlighet med den överenskommelse som kommer att slutas mellan Hyresvärden och Entreprenör. Eventuell försening av ombyggnation av Byggnaden skall ej utgöra giltig grund för Hyresgästen att häva Hyresavtalet. I det fall ombyggnationen av Byggnaden inte är färdigställd i avtalat skick 2008-08-01, och detta inte beror på något förhållande hänförligt till Hyresgästen, är Hyresgästen berättigad till skälig ersättning för liden skada. Rätten till ersättning omfattar även eventuell ersättning som Hyresgästen blir skyldig att utge till tredje man på grund av att ombyggnationen inte färdigställts till avtalad tidpunkt. 4. Hyrestid/Hyra Hyrestiden påbörjas 2008-08-01 och upphör 2028-07-31 med hyra, uppsägningstid och förlängning i enlighet med Hyresavtalet, sid 1. 5. Indexklausul Hyresgästen skall utöver hyresbeloppet enligt Hyresavtalet vara skyldig att erlägga tillägg för förändring i KPI (Konsumentprisindex). Uppräkning av hyresbeloppet med utgångspunkt i KPI skall ske var 12:e månad i oktober årligen så snart förändring i KPI (totalindex med 1980 som basår) har meddelats. Utgångspunkt för tillägg för förändring i KPI skall vara indextalet för oktober 2006 och ett årshyresbelopp enligt Hyresavtalet. 100% av hyran skall vara föremål för årlig indexjustering. Hyresändring med avseende på tillägg för förändring i KPI sker alltid från och med den 1 januari. 6. Ändrings- och tilläggsarbeten Hyresgästen är medveten om, och accepterar att, den överenskomna hyran är baserad på kostnader och omfattning på Byggnaden i enlighet med Objektsbeskrivning. För det fall att Hyresgästen önskar beställa ändrings- och tilläggsarbeten skall Hyresgästen bära den fulla kostnaden för sådana arbeten genom en justering av årshyresbeloppet enligt Hyresavtalet SW1 9029135.2
(Årshyresbeloppet). Hyresvärden är skyldig att ange hur stor tidsutdräkten och den tillkommande kostnaden blir p.g.a. dessa arbeten. Denna information skall Hyresvärden lämna till Hyresgästen för slutligt ställningstagande innan beställning av tilläggs- och ändringsarbeten blir bindande. När justering av Årshyresbeloppet skall ske med anledning av tilläggs- och ändringsarbeten skall justeringsbeloppet beräknas utifrån den totala kostnaden för ändrings- och tilläggsarbetena inklusive moms (Tilläggsbeloppet). Tilläggsbeloppet skall divideras med en faktor om 13,3 (trettonkommatre) varpå det sålunda framräknade beloppet skall utgöra justering av Årshyresbeloppet. Exempel: Ändrings- och tilläggsarbeten beställda av Hyresgästen enligt ovan till ett Tilläggsbelopp om 1 000 000 kronor medför följande justeringar. Justering av Årshyresbeloppet: 1 000 000 kr /13,3 = 75 188 kr i tillägg till Årshyresbeloppet Vad som anges ovan gäller endast ändrings- och tilläggsarbeten som beställts innan slutbesiktning av Byggnaden. Hyresgästen är medveten om och accepterar att beställning av ändrings- och tilläggsarbeten kan påverka tidplanen för färdigställandet av Byggnaden och att hänsyn till denna tidplan måste tas i samband med Hyresvärdens godkännande av sådan beställning. SW1 9029135.2
7. Drift, skötsel och löpande underhåll Hyresgästen svarar för samtliga kostnader avseende drift, skötsel, tillsyn och löpande underhåll. Vid omfattande underhållsåtgärder skall Hyresvärdens godkännande inhämtas. Hyresgästen ansvarar för att sedvanlig och tillräcklig skötsel, tillsyn och löpande underhåll utförs för att lokalen skall upprätthålla ett gott skick och att fortsatt skolverksamhet skall kunna bedrivas i lokalen. Parterna har enats om att Hyresgästen ej äger rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att Hyresvärden eller Hyresgästen låter utföra planerat underhåll av de förhyrda lokalerna. Fördelning av ansvar avseende drift och underhåll framgår vidare av Bilaga 2. 8. Planerat underhåll Hyresvärden och Hyresgästen ansvarar för planerat underhåll av markområdet (Bilaga 3) och Byggnaden i enlighet med Bilaga 2. 9. Kostnad för el, värme och vatten Hyresgästen svarar för samtliga kostnader förenade med el, uppvärmning, vatten, kyla, ventilation och avlopp och tecknar egna abonnemang härför... 10. Överlåtelse av avtal och andrahandsuthyrning Hyresgästen accepterar att Hyresvärden kommer att överlåta samtliga skyldigheter och rättigheter enligt detta Hyresavtal till annan juridisk person i samband med att fastigheten förvärvas i bolagsform av Ursvik Exploaterings KB. Hyresgästen äger rätt att utan Hyresvärdens samtycke upplåta markområdet (Bilaga 3) och Byggnaden i andra hand. Ort: Datum: Hyresgästen Hyresvärden Behörig företrädare Namnförtydligande Behörig företrädare Namnförtydligande SW1 9029135.2
BILAGA 2 ANSVAR FÖR BEKOSTAS AV Tillsyn (T) Skötsel (S) Felavhjälpande underhåll (FU) Planerat underhåll (PLU) T/S/FU PLU T1 TOMT T1.1 Markytor T1.1 Gräsytor HG HG HG HG HG HG T1.1.2 Naturmark, träd etc. HG HG HG HG HG HG T1.2 Hårdgjorda ytor på tomt HG HG HG HG HG HG T1.3 Fast utrustning på tomt HG HG HG HG HG HG T1.3.2 Belysningsarmaturer på tomt och fasader HG HG HG HG HG HG T1.3.3 Lek- och idrottsutrustning HG HG HG HG HG HG T1.4 Lös utrustning på tomt T1.4.1 Utemöbler HG HG HG HG HG HG T2 BYGGNAD UTVÄNDIGT T2.1 Yttertak, skärmtak o dyl. Snö- och isröjning från tak HV HV HV HV HV HV T2.1.1 Tätskikt HG HG HG HV HG HV T2.1.2 Takavvattning HG HG HG HV HG HV T2.1.3 Stegar, gångbryggor, säkerhetsutrustning HG HG HG HV HG HV T2.1.4 Skorstenar, ventilationshuvar HG HG HG HV HG HV T2.1.5 Takfönster, takluckor, lanterniner, ljuskupoler HG HG HG HV HG HV T2.2 Fasader T2.2.1 Fasadytor HG HG HG HV HG HV T2.2.3 Fönster, fönsterdörrar HG HG HG HV HG HV T2.2.4 Entreér HG HG HG HV HG HV T2.9 Övrig byggnad utvändigt Markiser, persienner HG HG HG HG HG HG 1
BILAGA 2 Tillsyn (T) Skötsel (S) Felavhjälpande underhåll (FU) Planerat underhåll (PLU) T/S/FU PLU T3 BYGGNAD INVÄNDIGT Golv Golvbeläggningar, fästa i underlag HG HG HG HG HG HG Golvsocklar HG HG HG HG HG HG Väggar Beklädnader HG HG HG HG HG HG Tak Innertaksbeklädnader HG HG HG HG HG HG Dörrar Dörrstoppare HG HG HG HG HG HG Dörröppnare och dörrstängare inkl. automatik HG HG HG HG HG HG Skåp, förvaringsenheter HG HG HG HG HG HG Inredning, utrustning HG HG HG HG HG HG Värmesystem HG HG HG HV HG HV Vatten, avlopp HG HG HG HV HG HV Ventilation HG HG HG HV HG HV El Belysningsarmaturer HG HG HG HG HG HG Glödlampor, lysrör och glimtändare HG HG HG HG HG HG Eluttag HG HG HG HG HG HG T3.1 Driftutrymmen HG HG HG HV HG HV T3.[22] Tvättstugor Maskiner HG HG HG HG HG HG Hygienutrymmen Armstöd rörelsehindrade och i duschar etc. HG HG HG HG HG HG Badrumsskåp HG HG HG HG HG HG Duschkabiner HG HG HG HG HG HG Toalettstolar HG HG HG HG HG HG Tvättställ HG HG HG HG HG HG 2
BILAGA 2 Tillsyn (T) Skötsel (S) Felavhjälpande underhåll (FU) Planerat underhåll (PLU) T/S/FU PLU Storkök Diskmaskiner med tillbehör HG HG HG HG HG HG Grillutrustning, såsom stekhällar, värmerier, fritöser HG HG HG HG HG HG Imkåpor, draghuvar HG HG HG HG HG HG Kyl-, avsvalnings- och frysskåp HG HG HG HG HG HG Köksfläktar HG HG HG HG HG HG Ugnar HG HG HG HG HG HG Undervisnings- och samlingslokaler Projektionsdukar, stationära HG HG HG HG HG HG Möbler HG HG HG HG HG HG Gymnastik och övriga sportlokaler Fast gymanstikinredning såsom ribbstolar, HG HG HG HG HG HG bomsystem, linor, mål/korgar, hylsor, stolpar, upphängningsanordningar för redskap T4 SYSTEM FÖR FLYTANDE OCH GASFORMIGA MEDIA Ansvar för rätt temperatur och luftkvalitet i resp. lokal HG HG HG HV HG HV T4.1 VA och markavvattning T4.1.1 Tappvatteninstallationer HG HG HG HV HG HV Varmvattenberedare HG HG HG HV HG HV T4.1.2 Avloppsinstallationer HG HG HG HV HG HV T4.1.2.1 Golvbrunnar HG HG HG HV HG HV T4.1.2.3 Avskiljare för fett HG HG HG HG HG HG T4.3 Kylsinstallationer Kylanläggningar HG HG HG HV HG HV Frysanläggningar HG HG HG HV HG HV Kyla i luftbehandlingsanläggningar, se T4.5.3.4 HG HG HG HV HG HV Köldme[diesystem] HG HG HG HV HG HV T4.4 Värmeinstallationer T4.4.2 Värmeproduktionsinstallationer HG HG HG HV HG HV T4.4.3 Värmedistributionsinstallationer HG HG HG HV HG HV T4.4.4 Rök- och avgaskanaler HG HG HG HV HG HV T4.5 Ventilationsinstallationer HG HG HG HV HG HV 3
BILAGA 2 Tillsyn (T) Skötsel (S) Felavhjälpande underhåll (FU) Planerat underhåll (PLU) T/S/FU PLU T6 INSTALLATIONER FÖR TELE, SIGNAL, LARM, STYR- OCH ÖVERVAKNING, BRANDSKYDD OCH DYL. T6.1 Svagströmsinstallationer HG HG HG HG HG HG T6.2 Centrala styr- och övervakningsanläggningar Styr-, regler- och övervakningsanläggningar HG HG HG HV HG HV för fastighetens drift T6.3 Brandskyddsinstallationer Brandskyddsutrustning lös HG HG HG HG HG HG Brandskyddsutrustning fast HG HG HG HV HG HV T6.3.2 Brandlarm, centralt HG HG HG HV HG HV Brandvarnare, lokala HG HG HG HG HG HG T7.1 Anläggningar för avfallshantering HG HG HG HG HG HG T7.2 Hissar, rulltrappor och dyl. T7.2.1 Personhissar HG HG HG HV HG HV Administativa arbetsuppgifter Nycklar, intern förvaring och utlåning HG HG HG HG HG HG 4