VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I TRELLEBORG?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I TRELLEBORG? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 5 oktober 2009

Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har tagit fram denna rapport för att belysa frågan varför det byggs så få privata hyresbostäder i Trelleborg. Rapporten baseras på en enkätundersökning bland Fastighetsägarna Syds medlemsföretag i Trelleborg. Fastighetsägarna Syd ger i denna rapport privata fastighetsägares syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Trycket på hyresbostäderna i Trelleborg är hårt. Antalet bostadssökande per ledig ledighet är många, det finns få lediga lägenheter och nyproduktionen av hyresbostäder är låg. Det saknas dock inte intresse för att bygga hyresbostäder. 86 procent av de tillfrågade privata fastighetsägarna i Trelleborg är intresserade av att bygga hyresbostäder. Med rätt förutsättningar bedömer 6 av de tillfrågade fastighetsägarna att de under den kommande femårsperioden skulle bygga totalt 135 hyresbostäder i Trelleborg, utöver de som redan idag är planerade. Undersökningen visar att ett antal hinder påverkar intresset för att påbörja produktion av hyresbostäder. Hindren varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt i områden med befintlig bebyggelse eller en nyproduktion. Enligt undersökningen är byggkostnader det avgjort största hindret för att de tillfrågade fastighetsägarna ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Tillgänglighetskravet, hyressättningssystemet och kulturkrav anses också vara ganska stora eller stora hinder. Kreativa lösningar i samband med krav på tillgänglighet och en liberalare tillämpning av Plan- och bygglagen, är möjligheter som kan öka intresset för förtätning av hyresbostadsbeståndet. Andra möjligheter för förtätning är en friare och mindre styrd hyressättning samt att byggherrar överväger industriellt byggande eller jämför de svenska kostnaderna för byggmaterial med prisbilden utomlands. Vid nyproduktion av hyresbostäder är de största hindren enligt de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg byggkostnaderna. Marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, hyressättningssystemet samt markkostnaderna anses också vara ganska stora eller stora hinder för nyproduktion av hyresbostäder. Möjligheten att komma runt dessa hinder kan vara att kommunen bjuder ut mer mark till försäljning och att byggherrar tar in anbud och priser från utlandet eller överväger industriellt byggande. En annan möjlighet för att öka nyproduktionen av hyresbostäder är en mindre styrd hyressättning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från de tillfrågade privata fastighetsägarna att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Det finns möjlighet att påverka och minska hindren för förtätning och nyproduktion. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. -2

Innehållsförteckning Bakgrund till rapporten... 1 Bostadsbrist och stor efterfrågan... 1 Låg nyproduktion... 2 Potential: 135 nya hyresbostäder på fem år!... 3 Hinder för förtätning och nyproduktion... 3 Varför bör det byggas hyresbostäder?... 7 Summering... 8 Kontaktuppgifter... 8-3

1 Bakgrund till rapporten Frågan varför privata fastighetsägare bygger så få hyresbostäder dyker upp med jämna mellanrum. Med denna rapport vill Fastighetsägarna Syd beskriva situationen på bostadsmarknaden i Trelleborg och ge de privata fastighetsägarnas syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Rapporten baseras på en enkätundersökning som Fastighetsägarna Syd har genomfört bland 433 av sina medlemsföretag i Skåne, Blekinge och Kronoberg. Av dessa är 14 fastighetsägare verksamma i Trelleborg och äger tillsammans cirka 13 procent av Trelleborgs privata hyresbostäder. Det är svaren från dessa 14 fastighetsägare som ligger till grund för denna rapport. i Fastighetsägarna Syd är en branschorganisation för fastighetsföretagare. Våra närmare 2 300 medlemmar förvaltar cirka 7 300 fastigheter. Vi arbetar för att våra medlemmar ska kunna bedriva en effektiv och allmänt respekterad näringsverksamhet. 2 Bostadsbrist och stor efterfrågan Befolkningen i Trelleborg ligger klart över prognosen och för närvarande är nyproduktionen av bostäder och framförallt hyresbostäder låg, precis som i övriga Skåne 1. Tillsammans ger det en pressad bostadsmarknad med bostadsbrist. 1 Boverkets indikator, mars 2009-1

De senaste åren har befolkningen i Trelleborg ökat konstant. I år har ökningen redan efter årets första sju månader överträffat prognosen för helåret. I maj 2006 passerade kommunen gränsen för 40 000 invånare och nu är man i rask takt på väg mot en befolkning på 42 000 invånare. 2 I enkätundersökningen anger de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är närmast obefintlig. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. 57 procent av Trelleborgs tillfrågade fastighetsägare anger att de har fler än 10 sökande per lägenhet, sju procent har fler än 100 sökande per lägenhet. Bland de tillfrågade fastighetsägarna i övriga Sydsverige 3 är siffrorna något lägre, 42 procent har fler än tio sökande per lägenhet och 3 procent har fler än 100 sökande (Diagram 1). Undersökningen visar att det finns få lediga hyresbostäder i Trelleborg precis som i övriga Sydsverige. 96 procent av de tillfrågade sydsvenska fastighetsägarna har 5 procent eller mindre än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd. En siffra som i realiteten betyder noll lediga lägenheter då den omfattar lägenheter som tillfälligt är tomma på grund av renoveringar eller i skarven i samband med omflyttningar. I Trelleborg har endast 7 procent av de tillfrågade mer än 5 procent lediga lägenheter i sitt bestånd (Diagram 2). 3 Låg nyproduktion Trelleborg är en växande stad vilket är positivt i sig men detta riskerar att föra med sig problem. Det rådet bostadsbrist i kommunen och denna förväntas öka under innevarande och kommande år. 4 i procent i procent Diagram 1: Hur många bostadssökande har man per ledig hyresbostad? 80 60 40 20 0 43% 58% 43% 30% Trelleborg (Bas: 14) Sydsverige (Bas: 365) 7% 6% 0% 3% 7% 3% < 10 '10 30 31 50 51 100 > 100 Ant sökande/lgh Diagram 2: Hur hög vakansgrad har man i sitt bestånd av hyresbostäder? 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 79% 76% 20% 14% Trelleborg (Bas: 14) Sydsverige (Bas: 362) 7% 3% 0% 0% 0% 1% 0% 1 5% 6 15% 16 30% >30% Andel lediga lgh Enligt undersökningen har 23 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg planer på att bygga nya hyresbostäder genom förtätning, med exempelvis punkthus eller lägenheter på vindar (Diagram 3a, se nästa sida). Andelen blir lägre när fastighetsägarna tillfrågas om de har påbörjat 2 Pressmeddelande från Trelleborgs kommun, 2009-09-08 3 I denna rapport omfattar Sydsverige följande län: Skåne, Kronoberg och Blekinge 4 Bostadsmarknaden 2009-2010, Boverket -2

eller planerar påbörja hyresbostadsprojekt i nya områden. Åtta procent av de privata fastighetsägarna har påbörjat eller planerar att påbörja nyproduktion av hyresbostäder under 2009 (Diagram 3b). 4 Potential: 135 nya hyresbostäder på fem år! Av de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg anger 86 procent att de skulle vara intresserade av att bygga hyresbostäder i större utsträckning om rätt förutsättningar fanns (Diagram 4). Sex av dem har uppskattat hur många hyresbostäder de bedömer att de skulle kunna bygga. Summerat skulle det ge 135 nya hyresbostäder i kommunen under den kommande femårsperioden, utöver de hyresbostäder som redan är planerade. 5 Hinder för förtätning och nyproduktion För att minska bostadsbristen och skapa balans på bostadsmarknaden i Trelleborg krävs att produktionen av hyresbostäder ökar. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter. Men också genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. Nedan redovisas svaren om hinder för produktion av hyresbostäder från de fastighetsägare som anger sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. i procent i procent i procent Diagram 3: Har man påbörjat Diagram eller planerar 3: man påbörja Har produktion man påbörjat av hyresbostäder eller planerar under man påbörja 2009: produktion av hyresbostäder under 2009: a) Genom förtätning av befintligt a) Genom fastighetsbestånd? förtätning av befintligt fastighetsbestånd? Trelleborg (Bas: 13) Trelleborg Sydsverige (Bas: (Bas: 13) 391) Sydsverige (Bas: 391) 100 85% 77% 100 80 85% 77% 80 60 60 40 23% 40 15% 20 23% 15% 200 0 Ja Nej Ja Nej b) Genom nyproduk tion (enbart nya projekt, ej förtätning)? 100 i procent 50 0 Trelleborg (Bas: 13) Sydsverige (Bas: 386) 8% Ja 6% 92% 94% Nej Diagram 4: Om rätt förutsättningar fanns, skulle man då bygga hyresbostäder i större utsträckning? Bas:14 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 86% 7% 7% Ja Nej Inget svar -3

HINDER FÖR FÖRTÄTNING Enligt undersökningen är byggkostnaderna det avgjort största hindret för att de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Tillgänglighetskravet, hyressättningssystemet och kulturkrav anses också vara ganska stora eller stora hinder (Diagram 5). > Hinder: Byggkostnader 75 procent av de tillfrågade fastighetsägarna i Trelleborg anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med förtätning. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden 5 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 6. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement (industriellt byggande). > Hinder: Tillgänglighetskrav Enligt 33 procent av de tillfrågade privata fastighetsägarna i Trelleborg är tillgänglighetskravet ett stort eller ganska stort hinder. Detta krav innebär till exempel att om en fastighetsägare bygger vindslägenheter finns det krav på att han eller hon ska bygga en hiss som går till dessa lägenheter. Ett krav som ökar kostnaderna för att bygga vindslägenheter och som ibland är praktiskt omöjligt att genomföra. Fastighetsägarna Syd värnar om hög tillgänglighet, men skulle vilja se kreativa lösningar och en liberalare tillämpning av Plan- och Bygglagen. Exempelvis skulle de som planerar att bygga fyra vindslägenheter utan hiss, kunna kompensera detta genom att istället tillgängliggöra ett motsva- 5 SCB 6 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Tid för planläggning och bygglov Diagram 5: Är följande faktorer ett hinder för ens intresse av att förtäta beståndet med hyresbostäder (punkthus, produktion av lägenheter på vindar m.m.)? Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Byggkostnader Tillgänglighetskrav Parkeringsnorm Kulturkrav Bas: 12 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) 17% 8% Inget hinder Ganska litet el litet hinder Ganska stort eller stort hinder 50% 42% 67% 42% 58% 59% 75% 42% 8% 33% 17% 16% 16% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Andel svarande -4

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I TRELLEBORG? rande antal lägenheter i bottenplan i samma eller i en närliggande byggnad. Det resulterar i ökat antal hyresbostäder och ett ökat antal tillgängliga lägenheter. Det vore olyckligt om produktionen av hyresbostäder genom förtätning ska falla på grund av hisskravet i de fall det är fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oförsvarligt att sätta in en hiss. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för förtätning anser 25 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. > Hinder: Kulturkrav I samband med förtätning av beståndet är krav på att skydda kulturella inslag i staden ett ganska stort eller stort hinder enligt 25 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. HINDER FÖR NYPRODUKTION Vid nyproduktion av hyresbostäder är det största hindret enligt de tillfrågade fastighetsägarna byggkostnaderna. Marktilldelningen, det vill säga möjligheten att få köpa mark, och hyressättningssystemet samt markkostnaderna anses också vara ganska stora eller stora hinder (Diagram 6, se nästa sida). > Hinder: Byggkostnader 91 procent av de tillfrågade anser att byggkostnaderna är ett ganska stort eller stort hinder i samband med nyproduktion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produk- -5

tionskostnaden 7 i samband med produktion av hyresbostäder, vilket gör att de har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än 40 procent sedan 2000, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt 10 procent 8. En möjlighet för fastighetsägare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement (industriellt byggande). > Hinder: Marktilldelning 42 procent av de tillfrågade privata fastighetsägarna i Trelleborg som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser att marktilldelningen är ett ganska stort eller stort hinder. Med andra ord upplever man det som svårt att få tillgång till mark. Här har kommunen möjlighet att tillgängliggöra mer mark för hyresbostäder och i denna process bättre uppmärksamma de mindre och medelstora fastighetsägare som är intresserade av att producera nya hyresbostäder. > Hinder: Hyressättningssystem Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet är ett ganska stort eller stort hinder för nyproduktion anser 34 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. Hyressättningssystemet Finansieringsmöjligheter Avsaknad av detaljplan Marktilldelning/möjlighet att få köpa Markkostnader Byggkostnader Tid för planläggning och bygglov Efterfrågan Diagram 6: Är följande faktorer ett hinder för ens Intresse att nyproducera hyresbostäder (enbart nya projekt, ej förtätning av befintligt bestånd)? Bas:12 (enbart fastighetsägare som har angett sig vara intresserade av att bygga) 9% 17% 17% Inget hinder Ganska litet el litet hinder Ganska stort el stort hinder 33% 0% 42% 41% 75% 33% 58% 41% 58% 91% 41% 34% 42% 34% 17% 17% 0% 7 SCB 8 SCB Byggnadsprisindex för bostäder (BPI) samt Konsumentprisindex (KPI) Betalni ngsviljan 67% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Andel svarande -6

> Hinder: Markkostnader Markkostnaderna i Trelleborgs kommun anser 34 procent av de tillfrågade fastighetsägarna vara ett ganska stort eller stort problem. Många av Fastighetsägarna Syds medlemmar är småföretagare. Samtliga av de fastighetsägare i Trelleborg som har besvarat enkäten har färre än 100 hyresbostäder i sitt bestånd. Markpriset är för dessa fastighetsägare ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. Ett sätt att lösa problemet skulle kunna vara att kommunen bjuder ut fler tomter till försäljning. Även om prisbilden påverkas negativt för kommunen får detta ställas mot intresset och nyttan av fler hyresbostäder. 6 Varför bör det byggas hyresbostäder? Hyresbostaden är en betydelsefull upplåtelseform både för individen och för samhället. För den enskilde bidrar upplåtelseformen hyresbostad till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Den ger också dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med höga bostadslån ett boendealternativ med full service. Behovet av ökad rörlighet på arbetsmarknaden och rekrytering av kompetens till näringslivet från andra delar av landet gör att hyresbostäder kommer att få en ännu viktigare roll för bostadsförsörjningen och därmed för kommunernas möjlighet att växa 9. Bostadsbristen försvårar Trelleborgs utveckling. För att locka företagsetableringar och arbetskraft är ett varierat utbud av bostäder ett måste. Om Trelleborg kan erbjuda ett brett utbud av boendeformer med bra villkor som lockar alla kategorier av människor hjälper hyresbostaden även till att locka nya företag och jobb till staden. Det ger i sin tur ökad inflyttning samt ökade investeringar i bostäder och lokaler. Allt detta bidrar till att ge ökade skatteintäkter för kommunen som i sin tur bidrar till bättre levnadsvillkor för de boende och verksamma i kommunen. 9 Tillväxttrender i större sydsvenska kommuner, Industrifakta 2008-7

7 Summering Hyresbostaden är en bristvara i Trelleborgs kommun. Den riskerar att fortsätta vara det på grund av låg nyproduktion och hög inflyttning. Undersökningen visar att det finns ett intresse från privata fastighetsägare att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. Om hindren kan minska eller helt tas bort ser Fastighetsägarna Syd stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. 8 Kontaktuppgifter Vid frågor kontakta: Stefan Lindvall, VD, Fastighetsägarna Syd 040-35 01 90 eller 0708-30 57 40, stefan.lindvall@syd.fastighetsagarna.se Göran Höckert, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Syd 040-35 01 92, goran.hockert@syd.fastighetsagarna.se Rapporten är framtagen av Fastighetsägarna Syd. Fastighetsägarna Syd Box 4077, 203 11 Malmö, Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 Tel: 040-35 01 70, Fax: 040-35 01 99 www.fastighetsagarna.se, info@syd.fastighetsagarna.se -8