The Redab Times Delårsrapport 1 juni 2011 31 mars 2012 Grundläggningen på 1a våningen är på gång. Därefter kan nybygget starta, Commercial Road. London 30 april 2012
2 Redab Properties Plc Inledningsvis några ord om Redab Properties Plc delårssiffror och händelser. CG Pettersson i Battersea Park vid the Thames. Delårssiffror Avkastningen på en unit om 1,450 (1000 aktier @ 30 pence + lån 1,150 till 7%) har totalt sett skapat en avkastning på 13 procent över 10 månader. Mars 2012 siffror är mer positiva än siffrorna 31 december 2011. Vi rapporterar en vinst på 10,112 och ett totalt substansvärde på 3,805,637. Den 31 mars 2012 var substansvärdet 42.20 pence per aktie, vilket kan jämföras med 40.62 pence per aktie den 31 december 2011. Fler försäljningar Direkt efter den 31 mars 2012 såldes ytterligare en lägenhet ur fastighetsportföljen östra London till ett pris i paritet med rapporterat värde. 22 Augusta Street såldes för 216,000. Affären gjordes upp före jul 2011, men rådande problem inom lånemarknaden medför att allt tar längre tid än tidigare. Framtida projekt Vi vann överklagandet och fick bygglov i Jubilee Heights, Kilburn, för att bygga ytterligare fem lägenheter. Byggstart är planerad till september 2012. Våra bankkonton är nu öppnade med Metro Bank som vår nya clearingbank. Tyvärr kunde vi inte komma överens om finansiering. Metro Bank insisterade på en personlig garanti från VD (som representerar mindre än 50 procent av samtliga aktieägare) eller att en större insättning gjordes istället, vilket skulle ha medfört stora kostnader för företaget men givit lite pengar för nya förvärv. Inga nya lån har tagits upp. 2
3 Fastighetsmarknaden i London 73 procent of de superrika skulle investera 250 milj i fastighetsmarknaden i London enligt information från Knight Frank i Wealth Report 2012. Savills Europakontors marknadsrapport för kontor mars 2012 angav - Tillskott nedåtgående. - Efterfrågan i West End är uppåtgående, City är mer eller mindre oförändrat. - Hyror uppåtgående. Bostadssektorn behöver 200 miljarder (hela UK) i investeringar inom de kommande fem åren för att möta efterfrågan. Bostadshyrorna beräknas öka med 7,2 procent under de kommande 12 månaderna jämfört med kvartal 4 2011; mer än dubbelt inflationsprognosen. Investeringsmöjligheter uppkommer när c:a 114 miljarder banklån kommer upp för omläggning under året. Löptiden för dessa lån är oftast fem år = utlåningen skedde 2007 när fastighetsvärdena var som högst. The City of London var den första att handla i Kinas valuta och var också platsen för den största handeln. The Daily Mail, 19 april 2012. 3
4 Den positiva informationen nedan måste läsas tillsammans med artikeln i The Daily Mail från den 2 Mars 2012 på sidan 12. 4 London s Economy Today, mars 2012
5 * ** * Jubilee Heights, Kilburn ** Commercial Road, London E14 All information om London visar siffror som pekar i rätt riktning för både nuvarande och framtida marknader. 5
6 Presentation av nuvarande investering Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd Vi vann överklagandet. Några mindre ändringar kommer att göras genom att fyra av de fem lägenheterna uppgraderas så att de får tre sovrum vardera. Genom att bygga dessa lägenheter kommer grundhyran att öka med 1,250.00. Vi har förnyat vissa hyresavtal med högre hyror som resultat. Medan vi väntar på att värderingen för de befintliga och de fem nya lägenheterna skall bli klar har vi lyft värdet med nedlagd kostnad plus 100,000 i övervärde för de fem nya lägenheterna. Föreslagen framsida Föreslagna våningar 1-3 6
7 Jubilee Heights & Cedar Lodge, Redab Kilburn Ltd Aktuell intäkt och ekonomisk situation Lgh Nr. Detaljer Sq. ft. Värde Aktuell hyra intäkt /månad 3 2 bed, 2 bath 1056 435,000 1,825 4 2 bed, 2 bath 1051 435,000 1,680 6 1 bed, 1 bath 650 295,000 1,367 7 1 bed, 1 bath 650 285,000 1,360 8 1 bed, 1 bath 650 285,000 1,408 711 1 bed, 1 bath 570 280,000 1,300 Deltotal 2,015,000 8,940 Ground rent 36,500 c:a 5% avkastning 692,000 Hyresintäkt 107,280 Total 2,707,000 Lån till värde Lån från Bristol & West - Netto 725,000 Bokfört värde 2,841,767 Uppskattade försäljningspriser 3 milj eller mer Hyresintäkter för 4 x 1 beds och 2 x 2 beds 107,280 & Ground Rent 36,500 143,780 7
8 Portföljen i östra London, Redab Residential Ltd 22 Augusta Street såldes i mitten av april 2012. Vårt mål att sälja samtliga lägenheter i östra London före utgången av maj månad 2012 är inte realistiskt. Förhoppningsvis kommer vi att sälja en eller två inom verksamhetsåret. De sex lägenheter som för närvarande hyrs ut till kommunen (Tower Hamlets) fram till sommaren 2013 kommer troligen att behållas fram till dess. Värdena är oförändrade. Fastighetsadress Redab Residential Ltd Your Move Ludlow Thompson Såld Hyresintäkt Våren 2011 14/06/2011 28/06/2011 188 Fairfoot Road 235,000 230,000 230,000 227,500 16/9/11 60 Morant Street 235,000 235,000 230,000 Under offer 106 Hind Grove 225,000 230,000 230,000 18,000 8 Kildare Walk 235,000 230,000 230,000 228,000 1/8/11 *13 Theseus House 250,000 240,000 225,000 16,619 112 Rounton Road 190,000 190,000 200,000 13,200 53 Ricardo Street 185,000 185,000 190,000 13,200 21 Portree Street 210,000 210,000 220,000 13,800 30 Paris House 240,000 250,000 235,000 13,200 77 Fairfoot Road 180,000 185,000 210,000 13,200 40 Purley House 145,000 140,000 160,000 9,600 22 Augusta Street 216,000 235,000 220,000 216,000 27/04/2012 Used in books 2,546,000 2,560,000 2,580,000 147,539 * Kommer att återköpas av markägaren för att ingå i en större fastighetsutveckling Avkastning netto på värde 8 7.06%
9 Finansiering av portföljen i östra London Kapital och reserver, inklusive ackumulerade vinster 562,904 Inga banklån - alla återbetalades under våren 2011 + 0 Privatlån med säkerhet i fastighet - förlängt till maj 2013 230,000 T. Ljungberg B.V. (50% delägare) - att återbetalas vid försäljning av respektive fastighet 438,903 Lån med Vinstandel (Debenture) Fler långivare har valt att acceptera nyemission i Redab Properties Plc Lån från Redab Properties Plc - att fylla upp mellanskillnaden efter utbetalning eller konvertering av debenture units till units i Redab Properties Plc 235,887 587,949 Total före försäljning av 22 Augusta Street 2,055,643 9
10 657-663 Commercial Road, Redab Commercial Ltd DLR and Main Line Station 657-663 Commercial Road 10
11 Byggjobbet har pågått i 14 veckor. Grunden för den nya delen kommer att vara klar 1 juni 2012. Parallellt pågår arbetet med att stärka den gamla byggnaden genom att med en ny limträstomme justera bjälklaget och förankra den främre fasaden på den gamla byggnaden till nybygget. 11
12 Prognos 31 maj 2012 Redab Properties Plc tror fortfarande starkt på att London är platsen för dess verksamhet efter att ha uppnått +13 procent på konverterade eller nya units sedan juni 2011. Den konservativa tidningen The Daily Mail publicerade nedan artikel den 2 mars 2012. Efter att Storbritannien drabbades av den värsta recessionen genom tiderna börjar landet långsamt arbeta sig tillbaka. Redab har Commercial Road och de fem nya lägenheterna i Kilburn på gång, vilket kommer att hjälpa till att återskapa substansvärdet. Den 31 maj 2012 kommer vi att ha ett positivt resultat på koncernnivå. Förhoppningsvis kommer vi också att kunna skriva upp värdena på våra tillgångar så snart den nya värderingen ligger klar under maj 2012. 12
13 Utveckling av substansvärdet Substansvärde (Net Asset Value = NAV) 31 maj 31 december Värde per aktie 2011 2011 31 mars 2012 Substansvärde 3,480,485 3,659,401 3,805,637 Per aktie: 8,178,138 42.56 pence Per aktie: 9,009,293 40.62 pence Per aktie: 9,018,201 42.20 pence Nyemission / Konvertering Stödet som bolaget har fått från flertalet av sina aktierägare genom att dessa förlängt sina lån och accepterat nyemmisionen har varit stort. Värdet på den gamla aktien gav liten negativ effekt eftersom det nominella värdet 30 pence/aktie låg lägre än det tidigare värdet/aktie, och gratisaktien medförde att den gamla aktien sjönk c:a 1.4 pence/aktie medan värdet på den nya aktien gick från 30 pence till 42.20 pence den 31 mars 2012. Det betyder att nyemitterade 30 pence-aktier har ökat med mer än 40 procent under tio månader samtidigt som lånen har givit 7 procent/år. En unit om 1000 aktier @ 30 pence + lån x 1,450 till 7 procent/år har givit en total avkastning på 13 procent. 13
14 Utveckling av substansvärde per aktie 31 mars 2012 Kapitalstruktur 31 mars 2012 14
15 Finansiering Likvida medel 31 mars 2012 1,126,456 Externa lån 31 mars 2012 Privatlån 230,000 Kilburn Bristol & West Property Finance ( 150,000 av lånet sitter på ett spärrat konto som säkerhet) 875,000 Totalt externa lån 1,105,000 Lån den 31 mars 2012 Lån med vinstandel (Debenture) Redab Residential Ltd - att åter- 235,887 Övriga aktieägare - Reverslån 1,468,055 T. Ljungberg B.V. - Reverslån 309,223 T. Ljungberg B.V. - Lån med Vinstandel i Redab Residential Ltd 438,903 Totalt lån 2,452,068 Totalt alla lån 3,557,068 Bokfört värde / marknadsvärde Kilburn (inkl uppskrivning 100,000 för erhållet bygglov) 2,841,767 Redab Residential Ltd - Östra London (före försäljning i april 2012) 2,092,308 Commercial Road Ltd - Commercial Road 1,239,370 Totalt bokfört värde / marknadsvärde plus likvida medel 31 mars 2012 7,299,901 15
16 Aktiekapitalets utveckling 31 mars 2012 i (Pund Sterling) År Ändringar Antal utgivna aktier Ökning av aktiekapitalet Totalt antal aktier Totalt aktiekapital Graham K Jacob Senior Partner Brindley Jacob Företagets revisor 1994 Bolaget bildas 100 100 1995 Fondemission 49,900 49,900 50,000 50,000 1996 Fondemission 1:1 50,000 50,000 100,000 100,000 1997 Fondemission 1:2 50,000 50,000 150,000 150,000 1998 Fondemission 3:2 225,000 225,000 375,000 375,000 1998 Fondemission 1:3 125,000 125,000 500,000 500,000 1998 Fondemission 1:2 250,000 250,000 750,000 750,000 1999 Fondemission - aktier istället för rta 6,674 6,674 756,674 756,674 1999 Fondemission 2:5 302,669 302,669 1,059,343 1,059,343 1999 Fondemission 1:3 353,114 353,114 1,412,457 1,412,457 1999 Fondemission - aktier istället för rta 15,251 15,251 1,427,708 1,427,708 1999 Nyemission - omvandling lån 72,205 72,205 1,499,913 1,499,913 2000 Nyemission 122,651 122,651 1,622,564 1,622,564 2000 Nyemission 388,871 388,871 2,011,435 2,011,435 2000 Fondemission 4:9 893,971 893,971 2,905,406 2,905,406 2000 Fondemission - aktier istället för rta 41,776 41,776 2,947,182 2,947,182 2001 Fondemission 1:3 982,394 982,394 3,929,576 3,929,576 2001 Fondemission - aktier istället för rta 63,296 63,296 3,992,872 3,992,872 2002 Återköp av aktier - 75,850-75,850 3,917,022 3,917,022 2002 Fondemission - aktier istället för rta 34,874 34,874 3,951,896 3,951,896 2002 Nyemission 6,639 6,639 3,958,535 3,958,535 2004 Fondemission - aktier istället för rta 51,540 51,540 4,010,075 4,010,075 2004 Återköp av aktier - 322-322 4,009,753 4,009,753 2004 Fondemission 1:6 668,345 668,345 4,678,098 4,678,098 2005 Fondemission - aktier istället för rta 54,567 54,567 4,732,665 4,732,665 2005 Nyemission - omvandling lån 96,894 96,894 4,829,559 4,829,559 2006 Fondemission - aktier istället för rta 59,063 59,063 4,888,622 4,888,622 2007 Fondemission - aktier istället för rta 49,497 49,479 4,938,119 4,938,119 2007 Fondemission 1:4 1,234,449 1,234,449 6,172,568 6,172,568 2007 Fondemission 1:4 1,543,142 1,543,142 7,715,710 7,715,710 2007 Återköp av aktier - 10,140-10,140 7,705,570 7,705,570 2008 Fondemission - aktier istället för rta 60,523 60,523 7,766,093 7,766,093 2008 Återköp av aktier - Netto - 138,068-138,068 7,628,025 7,628,025 2011 Reduktion av nominellt värde från 1 till 30 pence per aktie 2,288,407 2011 Nyemission 1,381,268 414,381 9,009,293 2,702,788 2012 Nyemission 8,908 2,672 9,018,201 2,705,460 16
17 Resultat och Balansräkningar 31 mars 2012 i (Pund Sterling) Resultaträkning Koncernen 31/05 2010 31/05 2011 30/09 2011 31/12 2011 Kostnader - 710,907-3,416,668-1,161,679-1,364,778-1,529,945 31/03 2012 Intäkter 923,701 2,702,842 1,453,492 1,645,268 1,769,987 Resultat för Finansiella Int & Kostn 212,794-713,826 291,813 280,490 240,042 Finansiella Int & Kostn - 549,433-424,780-117,298-173,440-229,930 Resultat före skatt - 336,639-1,138,606 174,515 107,050 10,112 Skatt 246,183-28,176 0 0 0 Resultat efter skatt - 90,456-1,166,782 174,515 107,050 10,112 Balansräkning Koncernen 31/05 2010 31/05 2011 30/09 2011 31/12 2011 31/03 2012 Fastigheter inkl fastighetstillbehör 20,307,872 8,081,317 6,845,881 7,011,584 6,204,341 Fordringar 829,310 147,146 212,342 216,135 302,028 Bank 911,065 323,481 637,973 430,872 1,126,456 Summa Tillgångar 22,048,247 8,551,944 7,696,196 7,658,591 7,632,825 Kortfristiga skulder 1,108,094 621,550 381,933 534,249 270,120 Skatt 0 0 0 0 0 Lån från aktieägare 1,330,445 1,684,648 1,593,847 1,616,789 1,777,278 Lån från partners 4,347,383 438,903 438,903 438,903 438,903 Lån med Vinstandel 923,381 625,646 625,646 304,249 235,887 Banklån 9,690,000 1,630,000 1,105,000 1,105,000 1,105,000 Aktiekapital 7,628,025 2,453,441 2,453,441 2,702,788 2,705,460 Reserver - 2,653,835 1,027,044 1,027,048 956,613 1,100,177 Latent skatt 0 0 0 0 0 Minoritetsägarnas intresse i dotterbolag - 325,246 70,712 70,378 0 0 Summa skulder och Eget Kapital 22,048,247 8,551,944 7,696,196 7,658,591 7,632,825 17
18 Påminnelse Att göra 1) Innehavare av Debenture Certificate Vi behöver i retur Ditt Debenture Certificate i original, plus Dina bankdetaljer, så att vi kan återbetala Dig. 2) Reverslån Om Du inte redan har erhållit Din räntebetalning ber vi Dig se till att vi har Dina bankdetaljer så att vi kan betala Dig. 3) Bolagsstämma 31 augusti 2012 i Amsterdam. A. Kommer Du? Vi hoppas det! B. Har Du meddelat oss att Du kommer? Vänligen returnera bifogad blankett ej senare än den 15 juni 2012. C. Har Du bokat rum och resa? Det är viktigt att vara ute i god tid för att få bra priser. 4) Vi skulle uppskatta våra aktieägares hjälp att hitta ytterligare finansiering. A. Vänligen håll ögon och öron öppna för alla artiklar, annonser, rapporter etc, som Du tror kan vara av intresse. B. Vi planerar en Road Show för hösten 2012. Kan Du hjälpa till att introducera oss för Din lokalavdelning av Aktiespararna / Aktiespararträff där vi kan presentera Redab. och slutligen C. HAR DU NÅGRA IDÉER OM HUR ELLER VAR VI KAN HITTA YTTERLIGARE FINANSIERING, VÄNLIGEN RING CG PETTERSSON OCH DISKUTERA DEM. 18
19 Varför investera i Redab Properties Plc? 1) Den framgångsrika affärsidé som företaget grundar sig på är oförändrad. Affärsidén fungerar fortfarande! 2) Under perioden 31 december 2010 till juni 2011 har banklånen minskat från 3,550,000 till 725,000. Jämfört med aktuellt värde på tillgångarna utgör banklånet mindre än 10 procent. 3) Commercial Road-projektet ser lovande ut; vi fanns på bygget den 23 januari 2012. 4) Överklagandet i Kilburn var en vinnare! Den finansiella utvärderingen kommer att vara klar i tid för årsrapporten. 5) Med mer pengar kan vi skapa en bra avkastning med hjälp av affärsidén utan att ändra organisationen eller kostnader för driften av bolaget. Problemet är att vi måste hitta nya pengar. 6) Nuvarande aktieägare känner ledningen och vet hur företaget drivs, rapporterar, presenterar prognoser, mm. Jubilee Heights. Kilburn Fem nya lägenheter Commercial Road, Limehouse Under byggnation 19
20 Detta är Redab Properties Plc Track record Redab Properties Plc bildades den 27 oktober 1993. Verksamheten inleddes den 14 februari 1994. Bolaget är ett dotterbolag till Redab Plc. Det första bolaget inom Redab Plc koncernen startade sin verksamhet den 3 december 1984. Redab Properties Plc har sålt 14 fastigheter under årens lopp, vilket har genererat en vinst på 25 procent. Dessutom har fem utvecklingsobjekt köpts, utvecklats, hyrts ut och sålts till en genomsnittlig vinst om 67 procent. Redab Properties Plc ger ut delårsrapporter för perioden fram till september, december och mars, med nyhetsbrev däremellan. Årsredovisningar ges ut för perioden fram till maj. Bolagsstämma hålls i augusti varje år. Redab Properties Plc har förnärvarande 313 aktieägare (31 mars 2012). Redab Properties Plc bolagshandlingar såsom stiftelseurkund och bolagsordning, av styrelsen och bolagets Company Secretary samt revisor undertecknad årsredovisning finns hos bolagets revisor. Efter överenskommelse finns dessa handlingar tillgängliga för aktieägarna att se. Samtliga handlingar är på engelska och lyder under lagstiftning i England och Wales. Redab Properties Plc påverkades, liksom alla andra brittiska fastighetsbolag, av finanskrisen 2008-2011 och förlorade c:a 60% av sitt substansvärde (från 8.2 milj till 3.15 milj). Efter nystarten i mars 2011 har en del av substansvärdet redan återskapats. För att bli aktieägare i Redab Properties Plc vänligen kontakta VD för ytterligare information. Redab Properties Plc, 83 Lower Sloane Street, London SW1W 8DA, England Telephone: +44 (0)20-7730 0213 Fax: +44 (0)20-7730 0227 Email: info@redab.com www.redabproperties.com Registered in England No. 2866340 REDAB Properties 20 Plc Group VAT Registration No. 672 1658 25 Registered Office: 167 Turners Hill, Cheshunt, Hertfordshire EN8 9BH, England