Gröna fastigheter växer

Karolin Torstensson Josefin Törnkvist Gröna fastigheter växer En studie om hur gröna fastigheter skapar ett mervärde för hyresgäst samt hyresvärd Företagsekonomi Kandidatuppsats Termin: Handledare: VT2011 Inger Esperi

Förord Vi vill börja med att tacka alla de personer som gjorde det möjligt för oss att skriva denna uppsats. Ett extra stort tack till alla de respondenter som vi fick möjlighet att intervjua och som bidrog med värdefull information. Vi vill tacka vår handledare Inger Esperi, även Bo Nordlund får ett tack för den värdefulla vägledning och rådgivning från seminarietillfällena. Tack till: Ulf Cederberg, Swedbank Linn Dahlberg, Vattenfall Anna Denell, Vasakronan Mats Enmark, KBAB Björn Gustafsson, Folksam Olle Larstedt, Vattenfall Oscar Länsberg, Wallenstam Karlstad 3 Juni 2011 Karolin Torstensson Josefin Törnkvist 4

Sammanfattning Idag svarar Europas fastighetsbestånd för 40 procent av den totala energiförbrukningen i Europa. EU har satt som mål att år 2020 ska medlemsstaterna tillsammans ha minskat sina utsläpp med 20 procent under den nivå som rådde år 1990. Därmed är fastighetsbeståndet en bra start att förändra med sin stora energibesparingspotential. Genom att energieffektivisera fastighetsbeståndet samt att bygga energieffektivare byggnader kommer energiförbrukningen att minska. Människor har överlag blivit mer och mer miljömedvetna och kräver att företag arbetar aktivt med dessa frågor. Därmed har efterfrågan på energieffektiva/ gröna fastigheter ökat successivt. Att satsa på miljöeffektiva fastigheter innebär en dyrare kostnad för investerarna samt hyresgästerna. Med tanke på den ökade konkurrensen som råder både på fastighetsmarknaden och också arbetsmarknaden idag är satsningen nödvändig för företagen. En av anledningarna till att företag är beredda att betala ett högre pris för en grön byggnad är för att det skapar ett mervärde för dem. Vi har funnit att detta mervärde består av en förstärkning av företagets varumärke, inte bara på fastighetsmarknaden utan även på arbetsmarknaden. Det sker även en besparing, av bland annat driftskostnader, positivare inställning hos de anställda samt andra faktorer. Syftet med denna uppsatts är att klargöra om, och i så fall hur, gröna fastigheter skapar ett mervärde för företagen. Vi har i denna uppsats valt att avgränsa oss till den kommersiella fastighetsmarknaden. 3

Innehållsförteckning 1. Inledning... 5 1.1. Problembakgrund... 5 1.2. Syfte... 7 2. Metod... 8 2.1. Val av metod... 8 2.2. Genomförande och urval... 8 3. Referensram... 10 3.1. Definitioner och begrepp... 10 3.1.1. Gröna fastigheter, mervärde, hyresgäst, hyresvärd... 10 3.2. GreenBuilding... 10 3.3. Miljöbyggnad... 11 3.4. BREEAM... 12 3.5. LEED... 13 3.6. Passivhus... 14 3.7. Plusenergihus... 15 3.8. Lågenergihus... 15 3.9. Kravspecifikationer för de olika fastighetstyperna samt klassificeringssystemen... 16 3.10. Material... 16 3.11. Design... 17 3.12. Marknaden för gröna hus... 18 3.13. Varför hyr företag gröna fastigheter?... 22 4. Empiri... 24 4.1. Företagsbakgrund... 24 Folksam- hyresvärd/investerare... 24 KBAB Karlstads Bostads AB- Hyresvärd... 24 Swedbank- Hyresgäst... 25 Vasakronan- Hyresvärd... 25 Vattenfall- Hyresgäst... 25 Wallenstam- Hyresvärd... 26 4.2. Intervjufrågor... 26 5. Analys... 39 6. Slutsats... 42 7. Trovärdighet... 44 Källförteckning... 45 4

1. Inledning I det här kapitlet presenterar vi hur vi kom fram till det ämne vi valt och varför just det är intressant att studera. 1.1. Problembakgrund Den 11 september 1997 slöts det internationalla Kyoto-avtalet i Japan, vars syfte var att minska växthusgaserna till 1990-års nivåer under år 2008-2012. Under 2008 förhandlades det fram nya ambitiösa mål, tillsammans ska medlemsstaterna vid 2020 ha minskat sina utsläpp till 20 procent under den utsläppsnivå som rådde år 1990 samt öka produktionen av alternativ förnyelsebar energi. För att nå dessa mål har EU bland annat stärkt ett direktiv från 1991 till att numera vara tvingade samt att länderna måste redovisa hur de jobbar mot målen (Europeiska kommisionen 2010 ; Mlecnik et al.2010). Europas fastighetsbestånd svarar för hela 40 procent av Europas totala energiförbrukning. Det har lett till att fler och fler människor börjat inse vilken potential som finns i att spara energi inom fastighetsmarknaden ( Mlecnik et al. 2010). Detta har gjort att debatten om att uppföra fler lågenergihus har fått ett stort genomslag i hela Europa under de senaste åren (Adeyeye 2007). I Sverige ligger energiförbrukningen för fastighetsbeståndet på drygt en tredjedel av den totala energianvändningen (Passivhusdagarna 2010). Även genom att det blev lag på att energideklarera sina hus 2008 i Sverige, har diskussionen vaknat i Sverige och svenskarna har blivit mer motiverade och medvetna om vad de vill samt kan göra för att bidra till en minskning av miljöpåverkan (Passivhuscentrum 2010a). Det diskuteras flitigt mellan staterna hur de ska få byggbolag och andra aktörer på fastighetsmarknaden att vilja bygga gröna hus, det vill säga all form av energi- och/eller miljöeffektiva hus. Det föreslås bland annat skattelättnader, avdrag på momsen och andra finansiella fördelar (Adeyeye 2007). Det pågår en diskussion inom EU angående att ha som mål att år 2016 kunna genomföra en byggnorm, där lägsta tillåtna standard föreskriver passivhusstandard på alla nybyggnationerna som uppförs (Passivhuscentrum 2010a). Nu har debatten även nått fram till den kommersiella fastighetsmarknaden som ser fördelar också utanför energieffektiviteten (Shiers 1999). På marknaden idag finns det olika typer av gröna fastigheter i form av passivhus, plushus och lågenergihus, begreppen kommer förklaras inledningsvis i referensramen. I och med de regler och normer som finns är dessa hus dyrare att bygga och då 5

också att hyra. Trots detta är några av fastighetsmarknadens aktörer villiga att betala de där högre kostnaderna för att få hyra in sig i ett grönt hus (Eichholtz et al. 2009). Det finns även idag olika certifieringar som används för att visa omvärlden att fastigheten är en energieffektiv och miljövänlig byggnad i olika grad. De system som är mest kända är LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) som utvecklades av U.S GreenBuilding Council i slutet av 1990-talet, det används idag över hela världen (Sweden GreenBuilding Council [SGBC]2011a; Öhrling 2009). BREEM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) som utvecklades av Storbritanniens BRE (Building Research Establishment) i början av 1990- talet (BRE 2011). BREEM är det certifieringssystem som är mest spritt inom Europa (Öhrling 2009). Miljöbyggnad (tidigare Miljöklassad byggnad) är ett system som nu har tagits över av och kontinuerligt utvecklas efter svenska förhållanden av Sweden GreenBuilding Council. Det finns även ett initiativ av EU som heter GreenBuildning detta är mer ett program för fastighetsägare att minska sin energianvändning än ett miljöklassningssystem. Här i Sverige är det Sweden GreenBuilding Council som tillsammans med Energimyndigheten leder projektet. Både nybyggda fastigheter och äldre befintliga fasigheter kan certifieras oavsett storlek (Skanska 2011; SGBC 2011b; SGBC 2011c). Energifrågor är i dag ett ämne som diskuteras och utvecklas på fastighetsmarknaden. Därför känns det väsentligt att reda ut vad ett passivhus och liknande byggnader är. Byggandet av gröna fastigheter har ökat kraftigt men det är även känt att byggkostnaderna ökar, jämfört med en konventionell byggnad, vid upprättandet av ett sådant lågenergihus. Kompensationen blir då en dyrare hyreskostnad. Ändå måste det naturligtvis finnas hyresgäster som är beredda att betala detta högre pris för att befinna sig i de gröna fastigheterna eftersom antalet gröna fastigheter successivt ökar. Vad är det för bakgrund till att ett företag väljer att hyra lokaler i en energieffektiv fastighet istället för i en traditionell fastighet där hyran är något lägre? De faktorer som skapar ett mervärde för hyresgästerna, är det någonting som även hyresvärden tar hänsyn till och som även skapar någon form av mervärde för honom? Miljödiskussionerna är ett högaktuellt ämne inom alla branscher. Nu har även fastighetsmarknaden insett vad den kan bidra med. Detta har lett till att produktionen och efterfrågan av gröna fastigheter ökar alltmer på fastighetsmarknaden runt om i Sverige. Det har gjort att detta ämne blivit intressantare med tiden att studera. Inledningsvis väljer vi att reda ut de olika begrepp som vi kommer att använda oss utav, som exempelvis gröna 6

fastigheter, passivhus, lågenergihus, plusenergihus. Vi kommer även att undersöka vilka olika klassificeringssystem som finns i nuläget. 1.2. Syfte Syftet med denna uppsatts är att klargöra om, och i så fall hur, gröna fastigheter skapar ett mervärde för företagen. Vi har i denna uppsats valt att avgränsa oss till den kommersiella fastighetsmarknaden. 7

2. Metod I metodkapitlet presenterar vi hur vi gått till väga under arbetets gång samt självkritik angående de val vi gjort. 2.1. Val av metod Vi valde att först samla in teori i form av vetenskapliga artiklar, litteratur och information hämtad från relevanta hemsidor samt andra internetsidor. För att vi ville vara pålästa på ämnet innan vi gav oss ut och genomförde intervjuerna. Vi ansåg att det behövdes då detta är ett komplicerat ämne med många begrepp som bör förstås innan en intervju genomförs. Det finns två huvudmetoder att använda sig av vid insamling av information, kvalitativ och kvantitativ ansatts. Vi valde kvalitativ insamlingsmetod, vilket betyder att vi fick in information i ord genom ett fåtal intervjuer som genomfördes med få utvalda respondenter. Denna metod lämpar sig bättre i vårt fall istället för kvantitativ metod som går ut på att vi använder oss av många respondenter som svarar på frågor i exempelvis enkäter (Jakobsen 2009). Den kvantitativa metoden hade säkert genererat fler medverkande respondenter men den metoden hade inte genererat de djupgående svar som vi ville åt. En nackdel med den kvalitativa metoden är att det krävs tid och resurser inte bara under genomförandet utan också när informationen ska analyseras (Jacobsen 2009). 2.2. Genomförande och urval Vi valde att använda oss utav djupintervjuer som är delvis öppna. Det gjorde vi för att veta att vi fick svar på samma frågor av respondenterna, samtidigt som vi ville ha möjligheten att ställa följdfrågor på de svar som gavs. Vid samtliga intervjuer ställdes alltså samma basfrågor men intervjuerna utvecklades till samtal med följdfrågor under samtalets gång. I brist på tid hos vissa av våra respondenter, resurser och den geografiska distansen till våra respondenter utfördes alla intervjuer utom två över telefon. Den ena av de två utfördes via ett besök hos respondenten den andra intervjun via mailkontakt då respondenten hade begränsat med tid. Jacobssen (2009) skriver i sin bok att telefonintervjuer kan anses som en olämplig metod då möjligheten att observera respondenten försvinner. Det kan vara lättare för en respondent vid ett känsligt ämne att ljuga under en telefonintervju än i en besöksintervju som ofta blir mer personlig. Det finns även positiva aspekter med en telefonintervju, till exempel risken för den såkallade intervjuareffekten, att 8

respondenter påverkas och försöker tillfredställa intervjuaren, minskas (Jacobsen 2009). För att hitta våra respondenter sökte vi på pågående och slutförda byggnadsprojekt och deras hyresgäster samt hyresvärdar. Som uppföljning på det läste vi på olika företags hemsidor för att se vilka som hyr/hyr ut gröna fastigheter. Därefter tog vi kontakt med företagen via telefon och blev hänvisade till aktuell person. Efter en kortare presentation av innebörden och syftet med intervjun bokade vi in datum och tid för telefonintervjun. För att få ut så mycket som möjligt av intervjuerna mailade vi ut frågor till respondenterna en tid innan för att de skulle kunna ha möjlighet att tänka igenom sina svar. Vi spelade in intervjuerna för att sedan skriftligt kunna sammanfatta på ett säkert sätt med undantag för intervjun som genomfördes via mailkontakt. Sedan skickade vi ut de sammanställda intervjuerna till respektive respondent för deras godkännande. De respondenter vi valde att ha med är Folksam, KBAB, Swedbank Vasakronan, Vattenfall och Wallenstam. Folksam valde vi för att de är ett stort företag inom Sverige, de äger och hyr ut fastigheter som är energieffektiva/ gröna. KBAB var intressanta dels för att det är Karlstads största bostadsbolag som äger samt planerar att bygga fler gröna fastigheter och dels för att de befinner sig i Karlstad där vi befinner oss. Vi bestämde oss för Vasakronan för att de idag är det största fastighetsbolaget i Sverige som även satsar på gröna fastigheter och helhetslösningar för sina kunder. Vattenfall valde vi för att de är ett av Sveriges största elbolag som är verksamma i flera Europeiska länder. Företaget satsar mycket på förnyelsebar energi samt att energieffektivisera sina fastigheter. Wallenstam ville vi ha med för att det är ett stort fastighetsbolag som prioriterar energieffektiv teknik i sina fastigheter. Främst ville vi ha med större företag i vår undersökning som är verksamma inte bara i Sverige utan också ute i Europa. Men vi tycket ändå det var intressant att få med hur ett mindre företag som KBAB resonerade när de bestämde sig för att investera i gröna fastigheter. Vi har valt att använda oss av flera vetenskapliga artiklar samt annan litteratur som en grund. För att hitta relevanta vetenskapliga artiklar har vi använt oss av Karlstads Universitets bibliotek samt även bibliotekets databaser som Business source primer, Sinece direct, Emerald samt artikelsök. Vi har sökt efter artiklar via google schoolar. De nyckelord vi använt oss av i vårt sökande är följande: Passive house, GreenBuilding, energy efficiency houses, eco houses och real estate. 9

3. Referensram I referensramen presenterar vi definitioner av de olika byggnadstyperna samt klassificeringssystem som är relevanta för vårt arbete. Vi ger en förklaring till olika begrepp som används i uppsatsen. 3.1. Definitioner och begrepp 3.1.1. Gröna fastigheter, mervärde, hyresgäst, hyresvärd Gröna fastigheter: Med det menar vi energieffektiva fastigheter. Mervärde: Det finns ett antal definitioner av ordet mervärde men vi har valt att använda oss utav Grönroos (2007) definitionen av ordet; mervärde är det värdet som upplevs utöver produkten som erhålls. Hyresgäst: Företaget som hyr fastigheter eller enskilda lokaler i en fastighet. Hyresvärd: Företaget som hyr ut fastigheter eller enskilda lokaler till andra företag eller personer. 3.2. GreenBuilding GreenBuilding lanserades av EU-kommissionen 2004 och finns till för de företag och organisationer som frivilligt önskar att göra en energieffektivisering i sina lokalbyggnader inom en eller flera tekniska områden (NCC 2011; SGBC 2010c). Det är ett system för att kunna kvalitetsmärka de byggnader som är energieffektiva (NCC 2011). Kravet för att få ett GreenBuilding-certifikat är att en byggnad ska använda 25 procent lägre energianvändning jämfört med vad den gjorde innan en renovering skedde. Alternativt vid en nybyggnation, minst 25 procent lägre än det energikrav som Boverkets byggregler (BBR) anger (Skanska 2011; SGBC 2010c). De energisparåtgärder och uppmätta värden som genomförts ska granskas och kontrolleras av Sweden GreenBuilding Council (SGBC) (SGBC 2011g). Det var den organisationen som tog över administrationen den 1 juni 2010 och därmed sköter ansökningarna mellan de sökande och EU tillsammans med energimyndigheten som är deras medfinansiär. Till följd av att GreenBuildings tekniska råd granskar byggnaden sker en bekräftelse av energibesparingens kvalitet. När kraven är uppfyllda får lokalbyggnaden ett intyg och en logga att sätta upp som bekräftar denna GreenBuilding-certifikation (SGBC 2011h). 10

GreenBuilding-certifieringen gäller inte enbart lokalbyggnader, även om det är det den är känd för. Företag, som fastighetsägare, entreprenörer som bygger och säljer samt fastighetsutvecklare, kan de också erhålla en certifiering (SGBC 2011h). Att GreenBuilding har blivit alltmer populärt på den kommersiella fastighetsmarknaden beror på ett flertal faktorer. Det visar bland annat att det aktuella företaget jobbar mot att minska miljöbelastningen genom att fokusera på energifrågorna. Eftersom systemet är relativt enkelt att förstå sig på är det samtidigt lätt att föra en kommunikation inom företaget och även till hyresgäster och köpare. Det sker också en ökad efterfrågan på GreenBuildingcertifiering hos hyresgäster samt köpare och driftskostnaderna för denna typ av fastighet är lägre jämfört med en konventionell fastighet (SGBC 2011h). 3.3. Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som är anpassat och utvecklat till svenska förhållanden för att beskydda både miljön och människors hälsa. Tidigare kallades detta system Miljöklassad Byggnad men när Sweden Building Council tog över hanteringen av systemet bytte de till Miljöbyggnad (Mynewsdesk 2011; SGBC 2011d). Både befintliga och nybyggda fastigheter kan certifieras enligt Miljöbyggnad, det spelar heller ingen roll vare sig det handlar om bostäder eller lokaler (SGBC 2011d). Certifieringen är giltig i 10 år om inte någon förändrig sker som påverkar fastigheten som medför att någon komponent som certifieringsresultatet är baserat på försämras (SGBC 2011b). Att ansöka om och få ett Miljöbyggnadscertifikat är ett sätt för ett företag att utåt kunna visa att företaget tar ett helhetsmiljöansvar för sin verksamhet. Certifieringen finns i tre nivåer guld, silver och brons, det är SGBC som certifierar och bestämmer vilken nivå byggnaden hamnar på. SGBC granskar bland annat byggandes energianvändning, inomhusmiljö och materialval, dessa värderas och vägs samman till ett betyg och senare en certifieringsnivå (SGBC 2011d). När det gäller energianvändningen undersöker SGBC bland annat köpt energi, effektbehov utifrån byggnadens fysiska förutsättningar och värmeåtervinning, samt vilket energialternativ som används baserat på andelar av använda energislag. Inom inomhusmiljö granskar SGBC bland annat ljudmiljön, ventilation, luftkvalitet, radonhalt, dagsljus i byggnaden, inomhusklimatet sommar och vinter, fuktrisker och vattentemperatur med 11

hänsyn till vilken risk som finns för uppkomsten av legionella 1. Vid bedömning av materialval granskas byggnadsmaterialet på förekomst av särskilt skadliga ämnen och dokumentationen av byggvaror som använts (SGBC 2011e). 3.4. BREEAM Miljöklassificeringen BRE Enviromental Assessment Method (BREEAM) kommer från Storbritannien, uppkom under början av 90-talet och är ett av de äldsta miljöklassningssystemen. Det är även i Storbritannien som de flesta av de dryga 115 000 certifierade BREEAMbyggnaderna är belägna (Sweden GreenBuilding Council [SGBC] 2010a). I och med att Sweden GreenBuilding Council (SGBC) har börjat arbeta med att anpassa BREEAM till de svenska förhållandena så kommer kontor, lokaler och byggnader av denna typ vara möjliga att certifiera under 2011 (SGBC 2011f). Det finns ett antal olika utvärderingsverktyg och manualer som är utvecklade för att passa flera olika byggnadstyper, både vid befintliga byggnader och under projektering (SGBC 2011f). För att bedöma byggnadens miljöprestanda är det ett antal områden att ta hänsyn till. Det förekommer bland annat minimikrav på att uppnå ett visst antal poäng gällande de olika klassificeringsområdena (SGBC 2011f). BREEM fokuserar på projektledningen, inomhusklimat med ventilation och belysning, energi, miljöledning, hälsa och välbefinnande, transporter, vattenhushållning, material, avfallshantering, landanvändning och ekologi samt föroreningar (PEAB 2011a; SGBC 2010a). Även faktorer såsom byggnadens placering i förhållande till allmänna kommunikationsmedel och vilka föroreningar som kan uppstå på grund av byggnaden tas hänsyn till när byggnaden ska bedömas och poängsättas med BREEAM. Beroende på hur nyskapande byggnaden är med hänsyn till de tekniska lösningarna kan extrapoäng uppnås. Varje område poängsätts och det räknas ut hur många poäng av den maximala byggnaden uppnått inom respektive del. Alla dessa delpoäng adderas ihop till en slutgiltig totalpoäng (SGBC 2011f). Det finns en nedre gräns för vad byggnaden minimalt måste uppnå av den maximala poängen för att få en certifiering. Gränsen ligger på 30 procent av den maximala möjliga poängsumman, vilket är högre än byggnadsnormskraven i Storbritannien. Når poängen ända upp till 85 procent av maximal poäng, och att det är innovativa lösningar samt ett godkännande på uppföljningen tre år senare får byggnaden nivån outstanding 1 En bakteriefamilj som kan orsaka allvarliga sjukdomar http://www.boverket.se/bygga-- forvalta/bygga-nytt/tappvatten/legionella/ [2011-05-05] 12

vilket är den högsta. Sen kommer excellent, very good, good och lägsta nivån är pass (SGBC 2010a; PEAB 2011a). De olika systemen använder sig av olika mått och poängsättningssystem vilket gör att det blir svårt att jämföra nivåerna dem sinsemellan. Men ska en byggnad klassas inom både BREEAM och LEED och den har det högsta betyget enligt LEED hamnar den automatiskt på very good enligt BREEAM (SGBC 2011f). 3.5. LEED LEED har som syfte att minska ner på energi- och vattenförbrukningen, koldioxidutsläppen samt farligt avfall (PEAB 2011b). Det är det miljöklassificeringsystem för byggnader som har störst spridning i världen och har utvecklats till flera olika varianter från grundversionen. Det gör att systemet är anpassat för alla typer av byggnader. Den kan, likväl som BREEAM, användas vid projekteringsstadiet och för befintlig byggnad men även i driftstadiet. För att certifiera kommersiella fastigheter enligt LEED används oftast en version som vid bedömningen tar hänsyn till byggnadens miljöprestanda med utgångspunkt från närmiljö, vattenanvändning, energianvändning, material samt inomhusklimat (SGBC 2011a). Att LEED berör inomhusklimatet i byggnaderna är en vision som ligger bakom systemet. Det medför en gynnsamhet gällande människors hälsa vilket leder till välbefinnande och produktivitet som i sin tur har till följd att en starkare tillväxt sker hos företaget. LEED har även att göra med utbildning och en ökad medvetenhet hos de boende och de som vistas i LEED-certifierade byggnader (PEAB 2011b). LEED används, som tidigare nämnts, i flera delar av världen. I Kanada, Indien och Kuba finns ett eget lokalt anpassat system. I resten av världen är det ett krav på att processen ska gå via den amerikanska standarden, U.S GreenBuilding Council. Det kommer däremot att ske en anpassning av LEED för de Svenska förhållandena. Denna kallas för ACPs (Alternative Compliance Paths) och ska genomföras av Swedish GreenBuilding Council (SGBC 2011a). Poängsättningssystemet fungerar på det sätt att varje område som ska bedömas måste uppfylla ett antal kriterier för att på så sätt kunna få ett eller flera poäng. Det finns även i vissa fall en lägsta nivå som måste uppfyllas. Samtliga versionerna inom LEED har en maximal poäng på 100 plus de eventuella bonuspoängen. När poängen sätts tas en hänsyn till hur stor miljöpåverkan respektive område har. De olika poängnivåerna inom LEED är certifierad, som är den lägsta, sedan kommer silver, guld och platinum. För att 13

uppfylla kraven för den lägsta nivån, certifiering, krävs 40 poäng och 80 poäng eller mer för att uppnå den högsta nivån, platinum (SGBC 2011a). Även vid LEED, liknande som vid BREEAM, kan bonuspoäng erhållas om byggnaden är innovativ med hänsyn till projektet också på grund av regionala hänsynstaganden (SGBC 2011a). Ändamålet med BREEAM och LEED är till huvudsak densamma. Men det som skiljer systemen åt är att BREEAM handlar mer om miljöpåverkan medan LEED är mer inriktat på inomhusklimatet och hälsan (SGBC 2011f). 3.6. Passivhus Passivhus är välisolerade byggnader som till stor del värms upp genom den energi som redan finns i huset genom den energi vi människor och hushållsmaskiner alstrar (Passivhuscentrum 2010a). Enligt de svenska normerna som råder för passivhus får inte den tillförda effekten överstiga 10 Watt per kvadratmeter när det gäller flerbostadshus och 12 Watt per kvadratmeter när det rör sig om ett friliggande hus. Det mäts vid dimensionerande 2 utomhusklimat och ökar med 4 Watt per kvadratmeter i den norra klimatzonen. Själva energiförbrukningen däremot ska vara under 15 kilowattimmar per kvadratmeter (Greenbuild 2009c). Det förekommer även en rad olika krav gällande mängden köpt energi per år. Dessa krav skiljer sig beroende på vilken klimatzon som berörs. En rekommendation gällande varmvattnet är att solvärme skall användas. Vad gäller vitvarorna ska de vara A-klassade och det är lågenergilampor som ska användas i de fasta installationerna (Greenbuild 2009c). De låga energikostnaderna beror främst på att passivhusen byggs utan några radiatorer eller andra värmedistrubitionssystem. Istället utnyttjar konceptet passivhus, som tidigare nämnts, den energi som vi människor tillsammans med våra hushållsapparater genererar i våra hem. De pengar som sparas in på grund av den låga energiförbrukningen kommer istället väl till användning för att skapa en god isolering och värmeåtervinningsutrustning. Passivhus har nämligen en låg värmeförlust tack vare att de är välisolerade och har en effektiv ventilation. Det handlar alltså om ett lufttätt klimatskal som består av extra tjock isolering. Det finns även vissa krav på fönster och dörrar som att 2 Den beräknade utetemperatur för vilken rumsluftens temperatur sjunker ett visst antal grader (3 C) vid en extrem utetemperatur som inträffar högst en gång på x antal år. DUT varierar beroende på ortens klimat samt hur tung byggnaden är. (http://www.fresh.se/index.php?show=117089_swe&&page_anchor=http://www.fresh.se/p117089/ p117089_swe.php) 14

de ska ha en låg värmeförlust, det vill säga ett lågt U-värde 3 (Greenbuild 2009c). Ventilationen är passande att använda som ett värmesystem genom att ett litet värmeelement sitter i tilluftskanalen (Passivhuscentrum 2010a). Det låga värmebehovet medför att det endast krävs en liten mängd värme. Vilket medför att det räcker med den värmen som förs in i rummen med hjälp av det lilla värmeelementet i tilluftskanalen (Greenbuild 2009c). Genom att huset är tätt och har en bra ventilation motverkas uppkomsten av mögel. På det sättet vet vi varifrån luften kommer in i byggnaden och sedan vart den tar vägen efter att vi använt den. Det medför en reducerad risk för att fukt tränger in i själva konstruktionen där mögel i sin tur kan uppstå (Passivhuscentrum 2010d). 3.7. Plusenergihus Det som skiljer ett plusenergihus från ett passivhus är själva principen för uppvärmningen. Plusenergihusen fokuserar på den yttre tillförseln av energi. Själva värmesystemet består vanligtvis av solfångare, ackumulatortank och traditionella radiatorer. Det är då uppbyggt på det sättet att solcellerna som sitter på taket värmer upp huset samtidigt som det säkerställer uppvärmningen av vatten. Ackumulatortankens uppgift är att se till att värmen ackumuleras i fastigheten och på så sätt håller sig under dygnets alla timmar men även övergången som sker från varmare till kallare årstid. Under de kallare perioderna kan det vara klokt att komplettera värmesystemet med exempelvis en braskamin. Plusenergihusen har en värmeväxlare som överför värmen från luften som ventileras bort till den friska luften som tas in, likadant som för passivhus. Ur energisynpunkt är det mest lönsamt med radiatorer istället för golvvärme (Greenbuild 2009b). 3.8. Lågenergihus Lågenergihus är inte lika specifikt definierat som passivhus. Istället sägs det att ett lågenergihus är de hus som har en energiförbrukning som är avsevärt lägre än de regler och normer som finns. Fastigheten ska både förbruka få kilowattimmar och ha en låg påverkan på miljön. Det uppkommer då en del krav på byggnaden, värmesystemet, energislag, ventilationssystemet, varmvatten och hushållsapparater som kyl/frys, disk- och tvättmaskin. Med samma grundprincip som vid passivhus ska husen vara bra isolerade och täta för att undvika luftläckage. Det är meningen att luften ska gå genom ett 3 U-värde är ett mått på hur välisolerat byggmaterialet är (Energimyndigheten 2011). 15

ventilationssystem där värmen återvinns från frånluften. Passivhusens byggteknik är att rekommendera även för lågenergihus för att effektbehovet ska bli lågt. Värmebehovet däremot kan kompletteras under de kalla perioderna av året med till exempel en pelletskamin (Greenbuild 2009a). 3.9. Kravspecifikationer för de olika fastighetstyperna samt klassificeringssystemen Att utnyttja konceptet passivhus passar när det ska ske ett nybygge, en renovering och vid driftsoptimering. Det är möjligt att använda dels vid nybyggnation och dels vid en ombyggnation (Passivhusdagarna 2010). Det är lätt hänt att det uppstår missförstånd av olika slag gällande definitionen passivhus. Därmed är det viktigt att klargöra vad det är som menas med passivhus, det vill säga vilken definition som är aktuell. När det är gjort uppkommer det ytterligare några krav som måste uppfyllas innan begreppet passivhus får användas. Resultatet av dessa regler och krav blir att byggnaden håller en god kvalitet. Det kommer väl till användning som en slags garanti vid marknadsföring och kommunikation inom bygg- och förvaltningsprocessen. Det finns två olika alternativ som lämpar sig när kraven ska beräknas, en som är internationell (Passivhuscentrum 2010b), passive house institute (Passive house insitiute 2009), samt en som är svensk, FEBY (Forum för energieffektiva byggnader [FEBY] 2009b), och därmed även anpassad efter de svenska förhållandena och byggreglerna som är aktuella. När det skett en bekräftelse på att byggnaden uppnår de uppsatta kraven får begreppet passivhus användas (Passivhuscentrum 2010b). De olika kravens syfte är att minimera det behov som finns av den tillförda effekten och energin när det gäller uppvärmningen i byggnaden. En annan kriterier som det ska tas hänsyn till berör resurseffektiviteten, med det menas att den totala köpa energin ska vara begränsad. Det rör sig om driftsel, varmvatten och värme. Ett alternativ är då att använda sig av energiformer som är av lågvärdig kvalitet, till exempel fjärrvärme i förhållande till köpt el (FEBY 2009a). 3.10. Material Fay et al. (2001) tar i sin artikel upp hur viktigt det är om en energieffektivbyggnad ska uppföras, att utreda hur byggmaterialen är tillverkade, vart de kommer ifrån och hur de transporterats, eftersom det kan finnas alternativa tillverkningsmetoder och transportmetoder som kan vara effektivare. Att använda återvunnetbyggmaterial istället för att producera nytt alternativt köpa nytt material kan sänka kostnaderna. Samtidigt är det klokt att 16

tänka på att välja material och produkter som är varaktiga med en lång livslängd. För att kontrollera kostnaderna för materialet och vad som är lönsamt, kan det vara bra att räkna på kostnaden i förhållande till materialets livslängd (Fay et al. 2001). Fay et al (2001) nämner att tillverkningsenergin givetvis inte är någonting som ska ses som den enda faktorn. Istället ska det även tas hänsyn till och jämföras frågor som gäller material och komponenter. Det finns ju sådant som kan påverka miljön och utsläpp men som inte är relaterat till energi. Den finansiella lönsamheten spelar också en viktig roll, till exempel hur lång byggnadens eller komponentens livstid är. (Fay et al. 2001) 3.11. Design Shiers (1999) tar upp väsentliga konstruktionsegenskaper som berör gröna projekt. Det är faktorer som att använda så mycket naturlig dagsbelysning som möjligt till kontoren och en förbättring av luftkvaliteten. För att uppnå en låg energiförbrukning finns det en hel del åtgärder gällande tekniken. Några exempel på detta är att använda en naturlig ventilation istället för luftkonditionering, värmeåtervinningssystem, energisnål ljusdesign och så vidare. En annan åtgärd att ta hänsyn till är en miljövänlig transportering, till exempel genom att de som är involverade i byggnaden samåker. Ett annat alternativ är att en befintlig byggnad återanvänds. Detta tyder på att det inte är enbart den aktuella byggnaden som är det avgörande inom principen med gröna fastigheter. Utöver detta är det viktigt att de aktiviteter som råder runtomkring byggnaden påverkas till största möjliga del (Shiers 1999). Även om det är ett antal år sedan som Shiers (1999) skrev detta är grundprincipen för miljövänliga byggnader densamma nu som då. När det kommer till energiåtgången påvisar det att den påverkas av designen. Om det ska göras en förändring av byggnadens design för att den operativa energin ska reduceras kan materialåtgången öka istället. En ökad materialåtgång bidrar till att energianvändningen vid tillverkningen ökar. En lösning på detta skulle kunna vara att inte fokusera speciellt mycket på vare sig den operativa energin eller tillverkningsenergin. Istället skulle formgivarna kunna använda sig av ett samordnat tillvägagångssätt för designen (Fay et al. 2001). En vanligt förekommande myt är att det ska vara stora fönster åt söder och enbart gluggar åt norr. Den lilla energin som är möjlig att ta tillvara på under vintern är nästan försumbar. Istället ska fönstrens uppgift vara att bidra med en bra dagsljusbelysning samt att hindra oönskad solvärme från att ta sig in 17

under sommaren. Ett bra mått på fönstrens storlek är att ha 15 procent av golvytan som glasarea (Passivhuscentrum 2010d). 3.12. Marknaden för gröna hus Sverige har ett krav på att det ska ske en minskning av energianvändningen för uppvärmningen överlag på hela fastighetsmarknaden. Kraven är att energianvändningen år 2020 ska ligga 20 procent under det värde som var år 1995, år 2050 ska användningen ha sjunkit ytterligare 30 procent (Passivhusdagarna 2010). Under nittiotalet och fram till i dag är miljöfrågor och miljöpåverkan något som har blivit ett nytt och växande villkor för kommersiella fastigheter. Just miljöfrågor är ett ämne som har fått en större betydelse och blivit mer väsentligt inom hela fastighetsbranschen. Det finns faktorer som tyder på att både hyresgäster och fastighetsägare drar fördel av att ha kopplingar till gröna fastigheter (Shiers 1999). Det sker en stor ökning av denna typ av byggnader på fastighetsmarknaden vilket bekräftar Shiers (1999) hypotes. Den syftar på att grön utveckling i grunden är bättre, billigare i drift, och av att ta ett mer socialt ansvar, anses mer attraktivt för ockupanter och allmänheten samt att fastigheterna i slutändan har potentialen att vara lönsamma (Shiers 1999). Wiley et al. (2010) har i sin studie (som grundar sig på USAs fastighetsmarknad) som de genomfört funnit att hyrorna i en grön fastighet är högre och även att de ofta säljs för ett dyrare pris än vanliga konventionella icke energibesparande hus. De nämner i sin slutsatts att de tror att mervärdet i de gröna fastigheterna måste utgöras av andra faktorer än bara energibesparingsfördelar. De menar på att om de energibesparande faktorerna knytes ihop med andra icke energibesparande fördelar får gröna fastigheter ett större genomslag. Det är främst den befintliga lagstiftningen som påverkar byggnadens utformning. Adeyeye et al (2007) har gjort en undersökning som bekräftat detta. För att påverka samtliga åtgärder under en byggnads designprocess finns det ett antal faktorer som skulle kunna ha ett väsentligt inflytande, som både Wiley et al.(2010) och Adeyeye et al (2007) är inne på i sina undersökningar. Den första kategorin skulle kunna vara de finansiella drivrutinerna. De berör det faktum att kostnaden influerar energibesparingsbestämmelserna gällande designen. Kunder inom de flesta instanser är ovilliga att betala för en teknik som kommer att leda till att kostnaderna för deras projekt ökar utan att några direkta förmåner eller omedelbara bidrag. Det medför då att arkitekterna blir tvingade att vidta åtgärder för att strikt kunna uppfylla dessa minimikrav som 18

finns för att kunna följa lagar och förordningar. För att kunna täcka upp denna fördyrade byggkostnad vid upprättandet av ett energieffektivt hus skulle det kunna vara en lösning att ordna olika ekonomiska incitament. Det skulle kunna röra sig om någon form av bidrag eller grön skatterabatt. Resultatet av ett sådant införande skulle vara att en annars dyr energisnål teknik skulle bli mer tillgänglig och mindre kostsam. Det skulle uppmuntra kunder till att beställa eller godkänna olika alternativ angående energisnålteknik i byggnadskonstruktion. Det kommer även att öka efterfrågan på innovativ energibesparande teknik i byggnader (Adeyeye et al. 2007). Ett annat problem de ansåg råda var att kunderna inte skulle lägga märke till den energibesparande utformningen i förslaget eller projektunderlaget. Därmed borde en åtgärd införas som ser till att klienterna gynnas såväl som de professionella inom branschen. Ett förslag skulle kunna vara att göra ett samband mellan energiprestanda och värde. Som drivrutin uppkommer då ett gott rykte med investerare, konkurrens mellan kollegor, en ökad intern medvetenhet, avkastning på investeringar och ekonomiska incitament vilket kommer att leda till en ökad medvetenhet och ett genomförande. Förutom att bygga enligt föreskrifter och olika standard skulle den privata sektorn behöva påverka marknaden samt granska olika incitament för att det ska bli möjligt att en effektiv energianvändning ska välkomnas (Adeyeye et al. 2007). Det är många i samhället idag som är väl medvetna om att det krävs en förändring gällande den globala miljöpåverkan. Ändå råder en okunskap hos de flesta människorna angående vilka krav som finns i lagstiftningen. Kraven på energipaketen ska vara mer tillgängliga och praktiska samt kan det vara en bra idé att ha en användarspecifikation, såsom en praktisk guide. Undersökningen bekräftar att om dokumenten vore enkla, tillgängliga och erbjuder sådan praktisk information som bidrar till att det kan tillämpas omedelbart på designen skulle arkitekterna vara mer benägna att konsultera. Speciellt om det då inte finns något behov av ytterligare tolkning eller samråd (Adeyeye et al. 2007). Ett annat förslag för att gröna fastigheter ska kunna få ett ordentligt genomslag och för att en grundläggande förändring ska ske på marknaden är att försöka sammankoppla de energibaserade fördelarna som gröna fastigheter har med andra positiva effekter (Mc Huges et al. 2002). Mc Huges et al. (2002) menar att bara fokusering på energieffektiviteten leder till en svag drivkraft vad gäller att åstadkomma en förändring på marknaden. Under tider med höga elpriser fungerar det men när elpriserna går ner sviker ofta marknaden. Mc Huges et al.(2002) menar att om energieffektivitet 19

sammanfogas med andra positiva egenskaper för kunden resulterar detta i en större kraft vad gäller att förändra marknadens synsätt på gröna fastigheter. Mc Huges et al. gjorde under 2002 en undersökning som utredde vilka dess icke energibesparande faktorer kunder vara. De diskuterade även hur gröna fastigheter skulle kunna få en snabbare utveckling och ett starkare genomslag på marknaden. Ett förslag är att samarbeten mellan organisationer som vill främja gröna fastigheter och energibesparingsmetoder och de som inte är aktiva inom just energirelaterade projekt borde ske. Mc Huges et al. (2002) har undersökt fem samarbetsprojekt som jobbar mot att sammankoppla just gröna fastigheter med andra fördelar än enbart energibesparingen. Daylight and productivity studies forskar för att på ett övertygande sätt sammankoppla dagsljus med ökad produktivitet. The California High Performance School Collaborative (CHPS) visar hur skollokaler kan förbättras till att bli energieffektiva, resurseffektiva, stimulerande, lätta att sköta och underhålla. Projektet kopplar ihop undervisning och bra lokaler. Projektet The Building Assistance Project (BCAP) syftar till att bidra till att skapa en koppling mellan energieffektivitet och minskad försäkringsrisk. The daylight collaborative, jobbade från början med att främja dagsljusanvändandet i alla kommersiella fastigheter, men är nu aktiva förespråkare som har informations- och undervisningsprogram som nu även når vanliga fastighetsägare. Designed for comfort motiverar flerfamiljsfastighetsutvecklare att inkorporera mer energieffektivitet i deras design då komforten skulle ökas. Det finns studier som har visat på att det finns ett samband mellan dagsljus och ökad produktivitet. Denna positiva effekt motiverar mer än energibesparingarna eftersom lönsamheten för ett företag ligger där i och därmed har den högsta ledningen för företaget fått upp intresset för energieffektiva lösningar. Studier visar också att barn presterar bättre i lokaler med naturligt dagsljus. Därmed har skolledningar och skolstyrelser fått upp ögonen för dessa frågor. Mc Huges et al. (2002) skriver att ökad komfort upplevs med hjälp av lågenergifönster som minskar obehag av kyl- och värmestrålning utifrån. Det mildare dagsljuset ger minskad visuell trötthet vilket bidrar till en ökad komfort och trivsel. Utvecklare har funnit att ökad komfort kan leda till färre klagomål, lägre vakans, högre hyror och stigande försäljningspriser. Det finns fler fördelar i form av mindre underhåll, som till exempel att använda sig av lågenergilampor vilka håller längre än vanliga glödlampor och därmed inte behöver bytas ut lika ofta. Mycket av den teknik som används i energieffektiva hus har en potential till att minska eller 20

förhindra riskerna för skador som uppstår via exempelvis brand eller inbrott, vilket leder till att försäkringsbolag får upp ögonen och börjar engagera sig i energieffektivteknik. Ordentlig isolering och ventilation ger bättre inomhusklimat och minskar risker för bland annat mögel (Mc Huges et al. 2002). Även regeringen borde inse sin roll och uppmuntra till att påverka klimatförändringarna. De borde införa sådana instrument och åtgärder som medför att lagarna följs istället för att de ska förlita sig på att kundens och byggarens bedömning medför ett aktivt skapande av gröna fastigheter. Det har framkommit att många respondenter i undersökningen följer de byggbestämmelser som finns eftersom det är deras skyldighet att göra detta. En bristande tillämpning av dessa bestämmelser kan förklara varför många åtgärder inte genomförs. Eftersom de olika energibesparingsåtgärderna i dagsläget inte är obligatoriska är beslutet beroende av arkitektens gottfinnande samt kundens villighet till att godkänna ett sådant genomförande i projektet (Adeyeye et al. 2007). En av de största orsakerna till att det råder en brist av genomföranden inom energibesparingstekniker hos byggnadskonstruktioner är den otillräckliga informationen. En lösning på detta är att genomföra någon form av utbildning och kommunikation gällande energiprestandan samt fördelarna med gröna fastigheter. Inte bara för de som är aktiva inom branschen utan det är ännu viktigare att kunderna som beställer och finansierar byggprojektet är delaktiga. Arkitekterna själva anser att de besitter en god kunskap gällande energieffektivitetslagstiftningen och möjligheten till att genomföra en energibesparande design i byggnader. Det som de anser vara deras hinder är kundens ovilja till att investera i dessa åtgärder vilket leder till en långsam utveckling på marknaden för energieffektiv teknik (Adeyeye et al. 2007). Att rekommendera är att undvika försök till snabba lösningar för att skapa energibesparing och så vidare. Istället uppnås detta bäst genom att byggnadens investerare, ägare och utvecklare arbetar med konstruktörer och byggarbetare för att på så sätt komma fram till en helhetssyn inom planering, utformning och konstruktion. Det skulle då kunna vara användbart med ett vägledande dokument med metoder och tekniker för byggarbetarna (Adeyeye et al. 2007). Inte enbart byggnaderna borde främjas utan även de yrkesverksamma inom branschen borde berömmas för gröna fastigheter och ha möjligheten att få ett miljöpris. Det skulle kunna leda till högre kompetens hos de enskilda arkitekterna samtidigt som det skulle uppmuntra fler yrkesverksamma att 21

regelbundet designa fler lågenergibyggnader vilket i sin tur leder till en ökad produktion av miljöanpassade byggnadskonstruktioner (Adeyeye et al. 2007). 3.13. Varför hyr företag gröna fastigheter? En grön byggnad kan vara dyrare att producera jämfört med kostnaden för att upprätta en konventionell byggnad på marknaden. Detta gör att hyran kan påverkas på flera sätt i de gröna fastigheterna. Byggnaderna har ofta en egen unik charm och detta kan påverka hyrorna positivt eller negativt beroende på hyresgästers smak och preferenser (Wiley et al. 2010). Shiers (1999) anser att den högre hyran i passivhus borde kompletteras av att byggnaderna är unika jämfört med övriga objekt på marknaden. Faktorn att det är en väldigt tilltalande produkt borde också väga upp. Eichholtz et al. (2009) har gjort en studie där han arbetade efter frågeställningen hur det kommer sig att företag är beredda att betala en högre hyra för att få hyra kommersiella lokaler i en grön byggnad. Han erhöll orsaker i form av att de som tillfrågades hade ett uppsatt mål internt att reducera deras miljöpåverkan. En tolkning av detta argument tyder på att företag anser att fastigheter är en viktig del av deras sociala ansvarspolitik. När det undersökt vilken typ av företag som väljer att hyra gröna byggnader syns ett mönster att det är de som är verksamma inom branscher som är miljökänsliga. Några som är en stor ockupant av gröna kontor är oljeindustrin. En teori som förklarar detta kan vara att de är ute efter att förbättra sitt rykte. Utöver dem utgör företag inom den rättsliga och finansiella tjänstesektorn en stor del av dem som hyr gröna kontor. Anledningen till att de är aktiva inom ämnet är för att de är införstådda med vilka produktiva fördelar gröna fastigheter medför. Övriga företag argumenterar för att det talar för en god kvalitet att hyra grönt och att det inte beror på att de vill anses agera ansvarsfullt (Eichholtz et al. 2009). Som följd av att företag gör valet att använda sig utav en grön byggnad är att de får en mer positiv och miljövänlig bild. Det gäller inte bara internt utan även utåt mot sina kunder, vilket oftast är gynnsamt för dem (Shiers 1991; Wiely et al. 2010).Genom att företagen är aktiva inom den gröna fastighetsbranschen upplever de en nytta av olika slag. Ett exempel på detta är att det blir en lägre kostnad för både drift och energi (Shiers 1999). Det förekommer fler fördelar som inte är energirelaterade (Wiley et al. 2010). Den interna miljön och luftkvaliteten i en grön byggnad håller en högre standard jämfört med en konventionell byggnad. Det resulterar i en minskning av hälsooch säkerhetsrisken för de personer som brukar byggnaden. Följden av detta 22

blir att sjukfrånvaron minskar samtidigt som det sker en ökning av produktiviteten (Shiers 1999). Vissa egenskaper hos passivhus bidrar till en ökad produktivitet och komfort, underhållet minskar och frågor gällande risker och försäkring inte blir lika stora eftersom risken för mögel är reducerad i denna typ av byggnad (Wiley et al. 2010). Det kan uppkomma vissa konsekvenser av att ett företag flyttar från sin nuvarande plats till en grön byggnad. Bland annat måste företagets hyresgäster ändra de beteendemönster som de har. Även leverantörerna drabbas eftersom de måste anpassa sig efter de nya strängare miljönormerna som flytten medför. Hyran höjs när de befinner sig i en grön byggnad, vilket påverkar hyresgästerna som får acceptera detta (Eichholtz et al. 2009). Någonting som skulle underlätta svårigheterna är om företaget har en förkärlek till gröna kontor. Fastighetssektorn måste vara engagerad i utvecklingen av de hållbara kommersiella fastigheterna. Det är viktigt att klargöra vad det är för egenskaper som är avgörande för de potentiella hyresgästerna att de känner ett intresse för att hyra i de olika grönområdena. Detta underlättar för de investerare som ska finansiera i fastigheterna. I övrigt är det väsentligt att klargöra vad som är bakomliggande till att olika företag är aktivt engagerade och socialt ansvarsfulla. Det förenklar när det ska fastställas om det finns någon effekt och behov för frivilliga åtgärder, lagstiftning samt lednings- och kontrollmekanismer när det gäller hållbarheten (Eichholtz et al. 2009) 23

4. Empiri I empiridelen presenterar vi dels vilka företag vi intervjuad dels de svar som intervjuerna inbringade. 4.1. Företagsbakgrund Folksam- hyresvärd/investerare Folksams är ett av Sveriges största försäkringsbolag, Folksams fastigheter är belägna i de attraktiva lägena främst i Storstockholm och i Malmöregionen (Folksam 2011a). De bygger, förvaltar, hyr ut och utvecklar fastigheter (Folksam 2011b). Fastigheternas värde uppgår till cirka 11 miljarder kronor och består av 2 500 stycken lägenheter och 500 stycken lokaler med en totalyta på 495 000 kvadratmeter. Av dessa utgör en tredjedel bostäder och resterande del består av kommersiella lokaler, och då främst kontor och butiker (Folksam 2011a). Folksams mål är att frambringa en stor nytta för både spararna, deras hyresgäster och samhället (Folksam 2011b). På Folksam fick vi intervjua Björn Gustafsson 4 som är en av två fastighetschefer vars ansvarsområde omfattar ena halvan av Folksams fastighetsbestånd. KBAB Karlstads Bostads AB- Hyresvärd Karlstads Bostads Aktie Bolag [KBAB] är ett kommunalägt bolag som äger, hyr ut och förvaltar fastigheter runt om i Karlstad. Bolaget har 120 anställda och erbjuder cirka 6 700 lägenheter runtomkring i Karlstad. Deras vision som de arbetar mot är Ett hem för dig; att ge våra boende ett tryggt och trivsamt hem i vackra och välskötta områden. Ledord som de arbetar mot är mångfald, samarbete och resurshushållning (KBAB 2011). Enmark berättade att 2005 fick de pris för lägst energiförbrukning i Sverige 5. Det senaste färdigställda projektet inom KBAB är Seglet som stod färdigt under 2007. Fastigheten är belägen på Orrholmen en bit utanför Karlstad centrum och är ett av Sveriges första större energieffektiva flerfamiljshus utan någon traditionell uppvärmningskälla (KBAB 2011b;KBAB 2011c).På KBAB var det deras VD Mats Enmark 5 som vi intervjuade. 4 5 maj 2011 5 Mats Enmark VD KBAB, intervju den 6 maj 2011 24