FRUKOSTSEMINARIUM LOKALER CHRISTINE HALLBERG 2015-11-03
INFÖR UPPSÄGNING FÖR VILLKORSÄNDRING Förutsättningar och förberedelse När ska uppsägning senast ske, vem ska delges Vilka villkor kan jag begära skälighetsbedömning Lokalhyresutredning för att hitta jämförelseobjekt Viktigt att begära skäliga villkor Hyresgästen har enligt JB 12:57 p 5 rätt till ersättning för skada om de hyresvillkor som hyresvärden kräver inte är skäliga eller överensstämmer med god sed i hyresförhållanden, ex kräver för hög hyra eller att hyresgästen ska avtala bort besittningsskyddet
UPPSÄGNING FÖR VILLKORSÄNDRING Dags att säga upp Uppsägningen måste uppfylla formkraven Hyresvärden måste i uppsägningen ange vilka villkor som krävs för att förlänga hyresavtalet annars risk för ogiltig uppsägning Uppsägningen ska innehålla en underrättelse till hyresgästen om rätten att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling (formulering viktig) Korrekt delgivning tidpunkt och mottagare Hyresgästen måste hänskjuta uppsägningen till HN för medling inom 2 månader från delgivning
FÖRFARANDET I HYRESNÄMNDEN Medling HN ska försöka ena parterna Åberopa jämförelsematerial Part kan begära att HN avger ett marknadsyttrande Part kan begära uppskov med avflyttning Ärendet avskrivs om parterna inte enas Enas inte parterna ska hyresgästen avflytta
JÄMFÖRELSEMATERIAL VAD SKA BEAKTAS Lokaltyp kontor, butik, restaurang et c Läget Storlek Utformning, standard Ålder på jämförelsekontrakten
HYRESNÄMNDENS YTTRANDE OM MARKNADSHYRA HN ska efter parts begäran yttra sig om vad den anser att marknadshyran är för aktuell lokal Begäran kan endast göras vid medling pga uppsägning enligt 58 eller 58 a. HNs yttrande får inte överklagas Yttrandet ska utgöra underlag för förlikning samt för skälighetsbedömningen i samband med eventuell skadeståndskrav.
HYRESNÄMNDENS YTTRANDE OM MARKNADSHYRA City Stureplan 88 kvm butiksarea - caféverksamhet 36 kvm övrig area Nuvarande hyra 1 264 200 kr (10 195 kr/kvm) HG begärt 875 000 kr (7 056 kr/kvm) HV begärt 1 500 000 kr (12 097 kr/kvm) HN Medlingsbud 1 264 200 kr (kallhyra) HN Marknadsyttrande 1 250 000 kr (kallhyra) (10 080 kr/kvm)
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Södermalm Mariatorget 127 kvm lokal, 27 kvm lager HV begärt 326 400 kr (2 119 kr/kvm) Efter medling accepterat 288 000 kr (1 870 kr/kvm) Ringen gallerian 248 kvm butik HV begärt 1 650 000 kr (6 653 kr/kvm) HG föreslagit 1 537 600 kr (6 200 kr/kvm) Medlingsförslag 1 585 000 kr (6 391 kr/kvm)
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Söderförort Hammarby Sjöstad 37 kvm butik/kontor HV begärt 107 300 kr (2 900 kr/kvm) HG oförändrad 83 640 kr (2 260 kr/kvm) Medlingsförslag 96 000 kr (2 595 kr/kvm) Högdalen 65 kvm butik/kontor HG begärt 107 250 kr (1 650 kr/kvm) Efter medling - accepterat 146 250 kr (2 250 kr/kvm) Rabatt år 1 och år 2 med 150 kr/kvm =9750 kr/år
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Söderförort, forts Farsta Centrum 126 kvm butik/restaurang 48 kvm sittyta 76 kvm entresol Hyra idag 6 000 kr/kvm för butik + sittyta, 3 500 kr/kvm för entresol Efter medling - accepterat oförändrade villkor. Rabatt år 1-60 000 kr, år 2-30 000 kr.
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Kungsholmen Scheelegatan 175 kvm butik, gatuplan 110 kvm lager, källarplan Nuvarande hyra 320 000 kr (1 123 kr/kvm) HV begärd hyra 515 000 kr (1 807 kr/kvm) Medlingsförslag stegvis ökning Hyra år 1-389 593 kr, år 2-452 547 kr, år 3-515 500 kr
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Kungsholmen, forts Fredhäll 37 kvm restaurang, 73 kvm caféverksamhet HV begärt 61 050 kr resp 120 450 kr (1 650 kr/kvm) HG begärt 58 830 kr resp 116 070 kr (1 590 kr/kvm) Medlingsbud - accepterat 1 650 kr/kvm 5-årigt avtal med hyresrabatt år 1-3
HYRESNÄMNDENS MEDLINGS- BUD Östermalm Birger Jarlsgatan 52 kvm frisör Medlingsbud - accepterat 130 000 kr, inkl f-skatt (2500 kr/kvm) Stegvis höjning; år 1 119 600 kr (2 300 kr/kvm) år 2-130 000 kr (2 500 kr/kvm)
UPPSKOV MED AVFLYTTNING HN får efter ansökan av part medge skäligt uppskov med avflyttningen Uppskov högst 2 år från hyrestidens utgång Ansökan måste inkommit till HN före hyrestidens utgång. HN ska fastställa skäliga hyresvillkor för tiden fram till avflyttning