Fastighetsförvaltning som enskild näringsidkare olika strategier m.m.

Dagens agenda (i stora drag) 1. Inledning 2. Grundläggande planering (olika strategier) 3. Förslag på nya regler 4. Nyheter på fastighetsområdet 5. Framtid

Aktiv eller passiv näringsverksamhet Aktiv näringsverksamhet egenavgifter Egenavgifter ska betalas på avgiftspliktig inkomst av arbete, vanligen överskott av aktiv näringsverksamhet. Fastighetsförvaltning kräver i regel en arbetsinsats om minst en tredjedel av den tid som utgår för en vanlig heltidsanställning, dvs. ca 500 600 timmar per år. Passiv näringsverksamhet särskild löneskatt på vissa förvärvsinkomster (SLF) Den särskilda löneskatten uppgår till 24,26 % av underlaget. Schablonavdrag om 20 %.

Aktiv näringsverksamhet Födelseår Egenavgift Schablonavdrag 1937 eller tidigare Inga egenavgifter Inga "Äldre pensionär" 1939-1949 10,21 % 10 % "Yngre pensionär" 1950-1988 28,97 % 25 % 1989 Januari - april 14,88 % 20 % From maj 28,97 % 20 % 1990-1991 Jan - juli 14,88 % 16 % From augusti 23,69 % 16 % 1992 eller senare Jan - april 14,88 % 16 % Maj - juli 10,21 % 16 % From augusti 23,69 % 16 %

Näringsinkomst eller räntefördelning (2015) Räntefördelning 30 % Passiv: Under brytpunkt 45 47 % Statlig skatt (20 %) 60 62 % Statlig skatt (25 %) 64 66 % Aktiv: Under brytpunkt 40 48 % (Pensionär 10 23 %) Statlig skatt (20 %) 62 64 % Statlig skatt (25 %) 66 68 % Sjukpenninggrundande inkomst 333 700 kr Pensionsgrundande inkomst 468 000 kr Föräldrapenning 445 000 kr Brytpunkt 1 = 443 000 kr Brytpunkt 2 = 615 700 kr

Ordningsföljd inkomst av näringsverksamhet Intäktsposter Negativ räntefördelning Återföring periodiseringsfond Minskning expansionsfond Avdragsposter Positiv räntefördelning Avsättning periodiseringsfond Ökning expansionsfond Avdrag pensionssparande Återfört avdrag egenavgifter/ löneskatt Avdrag egenavgifter/löneskatt Sjukpenning Resultat av näringsverksamhet

Grundläggande planering forts. (underskott) Rullas som huvudregel över till nästa inkomstår. Underskott av näringsverksamhet är personliga och kan aldrig föras över till någon annan. Ska dras av mot kapitalvinst på näringsfastighet/bostadsrätt.

Grundläggande planering forts. Privat bruk passiv näringsidkare Räntefördelning (maximalt) Inkomst upp till brytpunkten Avsättning till fonder Privat bruk aktiv näringsidkare Inkomst upp till brytpunkten Räntefördela resten Avsättning till fonder

Grundläggande planering forts. Ta hand om balansräkningen (tillgångar skulder); Bankmedel = tillgång; spara för framtida investeringar/amortering. "Avkastning" ca 3 % pga. lägre skatt på näringsinkomster. Värdepapper, fonder m.m. ej tillgång = privat uttag. Periodiseringsfond är en skuld vid räntefördelning. Stort sparat räntefördelningsbelopp/positivt kapitalunderlag; Bedriv aktiv sidoverksamhet (t.ex. konsultverksamhet) i din enskilda näringsverksamhet. De olika verksamheterna räknas som en och samma näringsverksamhet. Beskattas med 30 %.

Grundläggande planering forts. Beskattning över brytpunkten Genomför reperation & underhåll utvidgade reparationsbegreppet. "kostnad" för reperation endast 30 %. Öka värdet på fastigheten vid försäljning enkel beskattning om 27 %. Köp in ny fastighet som kräver omfattande reparationer. Försäljning av näringsfastighet 90 % av vinsten. Enkel beskattning (27 %). Handel med fastigheter/byggnadsrörelse inkomst av NRV (68 % - skatt). Ombildning till bolagssektorn.

Förslag på nya regler SOU 2014:68 Förenklade skatteregler för enskilda näringsidkare och fysiska personer som är delägare i handelsbolag Vad innebär förslagen i korthet? Införande av en företagsfond (avsättning max 40 %). Borttagning av skogskonto, skogsskadekonto, expansionsfond, P-fond m.m. Införande av nya räntefördelningsregler (fullständig respektive förenklad). SLR* + 4,8 % jmf idag SLR + 6%. Negativ räntefördelning slopas. Stickåret blir istället 1/1-1996 taxeringsvärdet som anskaffningsvärde vid försäljning av fastighet. * Statslåneräntan

Sammanfattning; nuvarande och föreslagna regler Dagens regler Periodiseringsfond, expansionsfond m.m. Olika avdragsmöjligheter. Periodiseringsfond följer med i generationsskiften. Expansionsfond, periodiseringsfond kan överföras, under vissa förutsättningar, vid företagsombildning till t.ex. aktiebolag. Spara räntefördelningsbelopp. Avsättning till periodiseringsfond ej räntebelagd. Stickåret mäts från 1952. Föreslagna regler En fond (företagsfond). Maximalt 40 % avdrag. Företagsfonden överförs vid generationsskifte. Företagsfond omvandlas till periodiseringsfond vid företagsombildning. Spara räntefördelningsbelopp. Slopa negativ räntefördelning. Avsättning till företagsfond blir räntebelagd. Stickåret mäts från 1996.

Nyheter på fastighetsområdet Den s.k. kattrumpan består ännu ett tag HFD har fastställt förhandsbesked om gåva av fastighet till eget bolag, dom den 25 juni 2015 (mål nr 5722-14, 417-15, 429-15 och 5974-14). Paktetering av fastigheter under lupp - regeringen har begärt en utredning Se "Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet", Dir. 2015:62. Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017. SOU 2014:40 "Neutral bolagsskatt - för ökad effektivitet och stabilitet". Omfattar juridiska personer. Särskilda regler föreslås för handelsbolag. Enskilda näringsidkare omfattas inte.

Fastighetstaxering Fastighetstaxering 2016 rätt uppgifter i den förtryckta blanketten? Fastighetstaxeringen påverkar bl.a. Stämpelskatt Avskrivningsunderlag Värdeminskningsavdrag Vanliga fel omfattar: Area under mark Åldersberäkning Hyresuppgifter Justering för säregna förhållanden

Framtid Våga sitta still i båten Vänta in eventuella nya regler. Ränteavdrag medges i enskild firma eventuellt fortsättningsvis inte i bolagssektorn. Försäljning av fastighetsbolag eventuellt skattepliktigt i framtiden jmf idag med enkel beskattning om 27 %. Köp av fastigheter stämpelskatt endast 1,5 % för privatpersoner jmf 4,25 % för juridiska personer. "Lägre" ränta på lån hos banken. Taxeringsvärdena har ökat, nya besked för hyreshus sommaren 2016; Medger bättre möjlighet till skattefri revers vid gåva av fastighet eller s.k. "kattrumpa".

Friskrivning Grant Thornton tillämpar FARs (Branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer & rådgivare) allmänna villkor om rådgivningstjänster. Villkoren kan hämtas från www.far.se Våra kommentarer i detta material är baserade på vår tolkning och uppfattning om gällande lagstiftning och praxis vid tidpunkten då materialet upprättats och för angivet taxeringsår. Då praxis och lagstiftning är under ständig utveckling, kan Grant Thornton inte garantera att Skatteverket eller domstol är av samma uppfattning vid en eventuell senare prövning. Grant Thornton ansvarar inte för riktigheten i detta material eller tar på sig ansvar för fullständigheten. Materialet får inte citeras, distribueras eller kopieras för användning utan godkännande av Grant Thornton.