Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt Föreläsare: Signe Lagerkvist Signe.lagerkvist@jus.umu.se Allmänt om nyttjanderätter Hyra Bostadsrätt 2 Allmänt om nyttjanderätt En begränsad rätt till att bruka en fastighet jmf. äganderätt Nyttjanderätt- viss person Servitut- viss fastighet 3 1
Olika nyttjanderätter Hyresrätt Bostadsrätt Arrende- Jordbruks, bostads, anläggnings- eller lägenhetsarrende Partiell nyttjanderätt Benefik nyttjanderätt Tomträtt 4 Arrende- Jordbruks, bostads, anläggnings- eller lägenhetsarrende Partiell nyttjanderätt Benefik nyttjanderätt Tomträtt 5 Hyreslagstiftningen Hyreslagen (12 kap JB) Bostadsförvaltningslagen (1977:792) Hyresförhandlingslagen (1978:304) 6 2
Bostadsförvaltningslagen Särskild förvaltning? Förvaltningsåläggande Tvångsförvaltning 7 Hyresförhandlingslagen Förhandlingsordningen Förhandlingsöverenskommelse Förhandlingsklausulen Hyresvärd och/eller organisation av fastighetsägare Organisation av hyresgäster 8 Prövning enligt hyreslagstiftningen Högsta domstolen Hovrätterna Tingsrätterna Svea hovrätt (tidigare BD) Hyresnämnd Enligt: RB 1:1 restkompetens Hyreslagstiftningen Enligt: Hyreslagstiftningen 9 3
Lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Lagfaren ordförande (jurist) Två andra ledamöter 10 Hyreslagen Inledande bestämmelser JB 12:1 st 1: Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Avtal Hus eller del av hus Upplåts till nyttjande Mot ersättning 11 Skyddslagstiftning JB 12:1 5 st: Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot HG eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. 12 4
Olika lägenheter JB 12:1 st 3: Bostadslägenhet Lokal Det avtalade ändamålet styr - Ändrad användning - Lägenhetens byggnadstekniska form 13 Hyresavtalets form JB 12:2 Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om HV eller HG begär det. 14 JB 12:3 st 1 Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte annat följer av andra stycket. Avtal på obestämd tid Avtal på bestämd tid 15 5
Hyresförhållande Hyrestid 16 Uppsägning Avtal på obestämd tid (JB 12:3-4) Bostadslägenhet (3 mån) Lokal (9 mån) Avtal på bestämd tid (JB 12:3-4) Bostadslägenhet (3 mån-1 dag) Lokal (9 mån-3 mån) För BLH Alltid 3 månader! (JB 12:5) 17 Uppsägningens form JB 12:8 med hänvisningar Uppsägning av HV - Skriftlig om HF varat längre än 3 mån när uppsägning sker. - Delgivning - Rekommenderat brev - Ansökan vid domstol /KFM Uppsägning av HG - Muntlig om HV lämnar ett skriftligt erkännande - Delgivning/Rekommenderat brev 18 6
Lägenhetens skick På tillträdesdagen (JB 12:9) Enligt den allmänna uppfattningen i orten fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Undantag st 2: Lokalhyra BLH för fritidsändamål Förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen som lett till en förhandlingsöverenskommelse 19 Lägenhetens skick under hyrestiden Fullt brukbar enligt 12:9 (12:15) Underhåll: HV ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer Undantag: - Enfamiljshus/lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet - Avvikelse som följer av förhandlingsöverenskommelse 20 Sanktioner Om LGH inte är fullt brukbar. Begära avhjälpande Åtgärda på HV bekostnad Säga upp avtalet Nedsättning av hyran 21 7
Sanktioner forts Särskilda sanktioner vid bostadslägenhet Åtgärdsföreläggande (JB 12:16 2 st.) Upprusningsföreläggande (JB 12:18 a) 22 Fråga Lisa bor i ett gästhus till en villa som hon hyr av fastighetsägaren. Plötsligt bestämmer hon sig för att flytta. Hyresvärden uppger dock att Lisa måste betala hyra för fem månader eftersom de ingick ett avtal om fem månaders uppsägningstid när Lisa flyttade in i gästhuset. Vad gäller? 23 Hyran Bostadslägenhet: Skälig hyra baserat på bruksvärde Uthyrning av egen bostad: Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad Lokal: Marknadshyra 24 8
Bostadsrätt Nyttjanderätt till lägenhet utan begränsning i tiden, i en byggnad som ägs av en bostadsrättsförening. Regleras särskilt i Bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) Allm. regler i lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar 25 Bostadsrättsföreningen äger byggnaden (ofta även fastigheten) Du blir medlem och andelshavare i bostadsrättsföreningen Detta ger dig rätt att utan begränsning i tiden nyttja viss lägenhet m.m. (ex. sälja, pantsätta) 26 Bostadsrättsföreningen (gm. styrelsen) Bostadsrättsinnehavaren (medlem och andelshavare) Ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick Får inte störa sina grannar Är skyldig att betala årsavgift m.m. 27 9
Bostadsrätter- prövning Högsta domstolen Hovrätterna Svea hovrätt Tingsrätterna Hyresnämnd Enligt: RB 1:1 restkompetens Hyreslagstiftningen Enligt: Lagstiftningen om bostadsrätter 28 Bostadsrätt- medlemskapet, avtalet, överlåtelse Medlemskap- kraven får inte vara oskäliga (2:2 BRL) Avtalet- skriftligt avtal med parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift (4:5 BRL) Överlåtelse- köp- skriftligt avtal med uppgift om den lägenhet som överlåts samt priset samt underskrift av köpare och säljare (6:4 BRL) 29 10