1994 rd- MiUB 24- RP 304

Transkript

1 1994 rd- MiUB 24- RP 304 Miljöutskottets betänkande nr 24 om regeringens proposition med förslag till nya hyreslagar och till ändring av lagar i anslutning till dem Riksdagen remitterade den Il november 1994 regeringens proposition nr 304 till miljöutskottet för beredning. Grundlagsutskottet har i enlighet med riksdagens beslut avgett ett utlåtande i saken. Utlåtandet (GrUU 28) finns som bilaga till betänkandet. Vidare har miljöutskottet begärt utlåtande av lagutskottet om propositionen. Lagutskottet har i en skrivelse av den l O februari I 995 meddelat att det inom den tillbudsstående tiden inte kan avge ett utlåtande med hänvisning till propositionens omfattning och svårighetsgrad samt övriga frågor som lagutskottet skall behandla. Utskottet har hört äldre regeringssekreteraren Seija Heiskanen-Frösen vid miljöministeriet, lagstiftningsrådet Juhani Hirvonen, lagstiftningsrådet Mikko Könkkölä och lagstiftningsrådet Marjo Lahelma vidjustitieministeriet, överdirektören Teuvo Ijäs vid statens bostadsfond, lagmannen Matti Karhunen vid bostadsdomstolen i Vanda, tingsdomaren Seppo Juntunen vid Helsingfors tingsrätt, specialsakkunnige Eero Hiltunen vid Finlands Kommunförbund, generalsekreteraren Juha Toropainen vid bostadsrådet, generalsekreteraren Peter Fredriksson vid Boendeförbundet, generalsekreteraren Risto Laitila vid Vuokralaisten Keskusliitto, generalsekreteraren Jari Virtanen vid Förbundet för Ungdomsbostäder, ombudsmannen Helena Viiala vid Bostadsbyggherreföreningen, juristen Hannu ljäs vid Försäkringsbolagens Centralförbund, chefsjuristen Petteri Kuhanen vid Finlands Fastighetsförbund, juristen Jouni Korhonen vid Företagarnas Centralförbund i Finland, miljösekreteraren Markku Wallin vid Finlands Fackforhunds Centralorganisation och verkställande direktören Ilpo Saarinen vid Keskus-Sato Oy. Regeringens proposition Regeringen föreslår en ny lag om hyra av bostadslägenhet och en lag om hyra av affärslokal. I anknytning till detta föreslås ändringar i lagen om bostadsaktiebolag, äktenskapslagen och lagen om begränsning av användningen av indexvillkor. Syftet med propositionen är att göra den nuvarande hyreslagstiftningen klarare. Behovet att göra lagen klarare beror på att regleringen av hyrorna för bostadslägenheter har avvecklats. Avregleringen harhuvudsakligen gällt nya hyresförhållanden, och den infördes vid ingången av 1991 och utvidgades vid ingången av februari Antalet avtal som inte berörs av regleringen ökar hela tiden och är för närvarande cirka Eftersom hyresbostäderna alltjämt tycks öka till följd av avregleringen och det inte har skett några betydande ändringar i hyresnivån anser sig regeringen kunna föreslå att hyresregleringen slopas också för de nuvarande avtalsförhållandena samtidigt som lagen preciseras och skrivs om. Det föreslås att avtalsfriheten skall utvidgas i båda lagarna. I alla hyresförhållanden skall parterna fritt kunna avtala om hyresförhållandets längd. Ä ven bl. a. lägenhetens skick, hur den skall underhållas, ansvaret vid användning av lägenheten samt säkerheter för uppfyllande av avtalsvillkor är sådana frågor som skall kunna avtalas friare än för närvarande. Det skall alltjämt vara möjligt att vid domstol yrka på jämkning av oskäliga avtalsvillkor, såväl i fråga om hyran som andra avtalsvillkor. Allmänna anvisningar om hyreshöjning och hyresnivå skall inte längre meddelas. Syftet med de ändringar som föreslås i lagen om bostadsaktiebolag är att ge en hyresgäst och andra som av denna har fått nyttjanderätt tiii en lägenhet bättre villkor i en situation där bolaget har tagit lägenheten i sin besittning. I anknytning till detta föreslås också att den rätt som en köpare vid exekutiv auktion har att häva ett hyresavtal som bolaget har ingått i fråga om en lägenhet som det har i sin besittning skall ses över. De ändringar som f6reslås i äktenskapslagen och lagen om begränsning av användningen av indexvillkor är av teknisk natur

2 rd- MiUB 24- RP 304 De föreslagna lagarna avses träda i kraft senast under loppet av Avsikten är att de nya lagarna med vissa undantag också skall tillämpas på hyresförhållanden som existerar redan när lagen träder i kraft. Utskottets ställningstaganden Allmän motivering Den mest betydande reformen av hyreslagstiftningen är att regleringen av hyrorna för bostadslägenheter slopas också i fråga om gällande hyresavtal. Enligt utskottet är det bostadspolitiskt sett motiverat och ändamålsenligt att helt och hållet övergå från reglering till ett fritt hyressystem. Det är uppenbart att 1992 års avreglering av hyrorna i fråga om nya hyresavtal har lett till en klar ökning av antalet fritt finansierade hyresbostäder. Utskottet anser det vara motiverat att fördela lagstiftningen om bostadslägenheter och affärslokaler på två olika lagar såsom regeringen föreslår. På så sätt blir lagstiftningen mera begriplig för allmänheten. Utskottet tillstyrker därför lagförslagen i regeringens proposition. Vid utskottsberedningen har det dock framgått att lagförslagen behöver preciseras på många punkter. I den allmänna motiveringen behandlar utskottet ersättning för skada och jämkning av skyldighet att ersätta skada, varaktigheten hos ett med aktieinnehavaren ingått hyresavtal efter att bostadsaktiebolaget har tagit lägenheten i sin besittning samt konkurs för parterna i ett hyresförhållande, skuldsanering för privatpersoner eller utgångspunkterna för förslag till ändringar av metoderna för sanering av företag. På så sätt behöver dessa frågor inte upprepas i fråga om varje enskild lag som ingår i propositionen. Ersättning för skada och jämkning av skadeståndsskyldigheten. Huvudprincipen i skadeståndsrätten är att en skada skall ersättas till fullt belopp. Full ersättning är den gällande principen också i hyresförhållanden som gäller bostad. Men i praktiken kan det uppstå situationer där skadestånd till fullt belopp är oskäligt. Ett oskäligt ersättningsansvar bör gå att jämka på lika grunder i fråga om hyresförhållanden som gäller både bostadslägenheter och affärslokaler och i fråga om både hyresvärden och hyresgästen. Jämkning av skadestånd kan motiveras inte minst om en oväntat stor skada vållas genom obetydlig vårdslöshet eller försummelse och innebär att den ersättningsskyldiga avtalsparten hamnar i en ekonomiskt ohållbar situation. Utskottet föreslår därför att både 6 lagen om hyra av bostadslägenhet och 5 lagen om hyra av affärslokal kompletteras med ett allmänt stadgande om jämkning av skadestånd med stöd av båda dessa lagar. Samtidigt föreslår utskottet att regeringens förslag till särskilda jämkningsstadganden i anknytning till vissa bestämda skadesituationer skall strykas för att förhållandet mellan specialstadgandet och det allmänna stadgandet inte skall skapa ovisshet. Jämkningsstadgandena svarar till sin lydelse till stora delar mot jämkningsstadgandet i 70 2 mom. köplagen (355/87). Den enda skillnaden är att stadgandena i lagen om hyra av bostadslägenhet särskilt nämner att också parternas förmögenhetsförhållanden skall beaktas vid en bedömning av vad som är skäligt eller oskäligt. I princip stämmer de nya stadgandena i hyreslagen dock överens med jämkningsstadgandet i köplagen, dvs. oskäligheten bedöms utifrån ett helhetsövervägande som tar hänsyn till alla faktorer som kan inverka på saken. Till6 lagen om hyra av bostadslägenhet och 5 lagen om hyra av affärslokal föreslås bli fogat ytterligare ett klarläggande stadgande som svarar mot den allmänt omfattade rättsprincipen i skadeståndsrätten att den skadelidande parten är skyldig att begränsa sin skada om han har möjlighet till det i praktiken. Lydelsen svarar mot 70 l mom. köplagen och 5 kap. 30 l mom. konsumentskyddslagen (38178). Fortbestånd av ett hyresavtal med aktieägaren om bostadsaktiebolaget tar lägenheten i sin besittning. Varken i den gällande hyreslagen eller i den gällande lagen om bostadsaktiebolag stadgas om vilka konsekvenser det har för fortbeståndet av ett hyresavtal med aktieägaren att bostadsaktiebolaget genom tvångsmedel enligt 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag har tagit lägenheten i sin besittning. Till denna proposition anknyter ett förslag tilllag om ändring av lagen om bostadsaktiebolag där det stadgas om vilka rättigheter hyresgästen eller någon annan som av aktieägaren fått rätt att använda lägenheten har i det fall att bolaget tar i anspråk sina rättigheter enligt 8 kap. I det föreliggande förslaget till ändring av lagen om bostadsaktiebolag ingår dock inte något ställningstagande till besittningsrättens fortbestånd. Eftersom det är viktigt dels för den hyresgäst som har lägenheten i sin besittning eller den som

3 Hyreslagstiftningen 3 annars fått rätt att använda den, dels för bolaget och aktieägaren att veta om den rätt att hyra eller annars använda lägenheten som hyresgästen fått av aktieägaren i och med att bolaget tar lägenheten i sin besittning fortgår eller upphör, bör det enligt utskottets mening stadgas om hyresrättigheter både i lagen om hyra av bostadslägenhet och lagen om hyra av affärslokal. Utskottet föreslår att det i båda lagarna klart och tydligt konstateras att hyresgästens rätt att besitta lägenheten utifrån ett hyresavtal med aktieägaren upphör för den tid som bolaget enligt 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag har tagit lägenheten i sin besittning. Enligt förslaget upphör själva hyresavtalet alltså inte, utan bara den rätt att besitta lägenheten som avtalet ger viker undan för bolagets rätt. Hyresgästen eller affärsidkaren kan fortsätta att besitta lägenheten under denna tid bara som bolagets hyresgäst. Om avtal inte nås med bolaget har hyresgästen ett antal alternativ för hur han skall gå till väga beroende på om avtalet bör anses fortgå eller ha upphört på grund av aktieägarens insolvens. Konkurs, privat skuldsanering eller företagssanering för någondera parten i ett hyresavtal. Med stöd av erhållen utredning föreslår utskottet att stadgandena om konkurs, privat skuldsanering eller företagssanering för någondera parten i ett hyresavtal ses över både i förslaget till lag om hyra av bostadslägenhet och i förslaget tilllag om hyra av affärslokal. Det stadgas inte särskilt om vilka konsekvenserna av att konkurs inleds eller avslutas är för hyresavtalets bestånd eller om hyresvärdens skyldighet att uppfylla förpliktelserna i hyresavtalet. Med hänsyn till att hyresvärden under ett pågående hyresförhållande kan bytas anser utskottet att det inte behöver stadgas om avträdande av hyresvärdens egendom till konkurs i de nya hyreslagarna. Utskottet menar att det inte heller behöver stadgas om hur skuldsanering för hyresvärden inverkar på hyresavtalet. I lagen om företagssanering och lagen om privat skuldsanering stadgas beträffande en hyresvärd som är gäldenär bara att företagssanering inte inverkar på existerande avtals fortbestånd, om inte något annat stadgas. Eftersom annat inte stadgas någon annanstans anser utskottet att det på det hela taget är lämpligt att föreslå att 44 i den föreslagna lagen om hyra av bostadslägenhet och 36 i den föreslagna lagen om hyra av affärslokal stryks. Däremot är det skäl att stadga om försättande av hyresgästen i konkurs eller om inledande av privat skuldsanering eller företagssanering för hyresgästen i de nya hyreslagarna. De föreslagna stadgandena om privat skuldsanering och företagssanering för hyresgästen är helt nya i hyreslagarna. Med beaktande av att det i lagarna om båda dessa typer av förfarande stadgas om begränsningar också för hyresavtalsförhållanden räcker det enligt utskottet på denna punkt att stadgandet i hyreslagarna ger en fingervisning om var det kan slås upp i behörig lagstiftning. Utskottet föreslår att stadgandena om privat skuldsanering och företagssanering för hyresgästen med avvikelse från regeringens proposition hålls separata från stadgandena om konkurs för hyresgäst. Vad gäller konkurs för hyresgästen utgår utskottet från stadgandena i 51 i den gällande hyreslagen, men anser att de bör preciseras på grund av vissa situationer som lett till olika tolkningar. Enligt gällande lag har hyresvärden rätt att häva hyresavtalet, om konkursboet inte inom den tidsfrist om minst 14 dagar som hyresvärden utsatt meddelar att det åtar sig ansvaret för de förpliktelser som följer av hyresavtalet eller om hyresgästen inte inom samma tidsfrist har ställt säkerhet för att förpliktelserna i hyresavtalet uppfylls. Om säkerheten ställs när tidsfristen har löpt ut men innan avtalet har hävts, får avtalet inte hävas. Enligt gällande lag har hyresvärden efter det avtalet har hävts rätt att få ersättning för den skada som vållats honom för att avtalet upphört. Den gällande lagen utgår från att avtalet inte upphör på grund av att konkurs inleds, men konkursen kan ställa hyresvärdens fordringar på spel på grund av hyresförhållandet Varken hyreslagen eller konkursstadgan har gett någon klar rättsregel för om hyresvärden efter inledd konkurs får häva avtalet på grund av obetalda hyror under tiden före konkursen eller inte. Vår lagstiftningen är inte heller helt klar på den punkten om hyrorna efter inledd konkurs ingår i konkursboets skuldmassa eller inte. Utskottet föreslår att bland annat dessa lagrum preciseras i samband med revideringen av hyreslagen, trots att också en revidering av konkurslagstiftningen är på gång. De möjligheter som står till hyresgästens förfogande när konkurs har inletts varierar beroende på om det är fråga om lokaler som hyrts för boende eller för något annat ändamål, till exempel för affärsverksamhet. I den gällande lagen görs ingen åtskillnad. Där är stadgandet detsam-

4 rd- MiUB 24- RP 304 ma oberoende av vad lägenheten används till. Utskottet föreslår att lagen om hyra av bostadslägenhet och lagen om hyra av attårslokal av denna orsak nu formuleras så att de avviker från varandra på vissa punkter. Att konkurs för hyresgästen har inletts inverkar i sig inte på avtalets bestånd. Därför behöver det inte heller stadgas om avslutande av konkurs i lagarna om hyra. Att en konkurs inleds betyder dock att hyresgästen går helt eller delvis miste om sin rätt att bestämma om sina ekonomiska angelägenheter. Konkursförvaltningen kommer vanligen i gång först omkring en månad efter det att någon försatts i konkurs. A v denna orsak och för att konkursförvaltarna skall ha.tillräckligt med tid att överväga om de åtar sig ansvaret för de förpliktelser hyresavtalet medför, föreslår utskottet att den stadgade minimitiden om 14 dagar för hyresvärdens meddelande förlängs till en månad. I den gällande lagen stadgas inte om konkursboet svarar för hyrorna eller om de ingår i den s.k. skuldmassan som konkursboet betalar före de egentliga konkursfordringarna, om det utnyttjar hyresrätten utan att ha förbundit sig att svara för förpliktelserna i hyresavtalet eller utan att hyresvärden hört sig för om denna sak. I rättspraxis anses konkursboet vara ansvarigt för hyrorna under den tid det de facto utnyttjar hyresrätten och är därför skyldigt att betala hyrorna som boets skuldmassa. Enligt utskottets uppfattning är det skäl att nämna denna rättspraxis också i lagen. Vidare anser utskottet att hyresvärden inte bör ha rätt att häva ett hyresavtal på den grund av att det finns obetalda hyror för tiden före konkursen, utan han skall bevaka dem för att få ut dem. Om däremot hyror har lämnats obetalda för tiden efter det konkursen inleddes har hyresvärden rätt att häva avtalet. Om rätten att häva avtalet inte begränsas på detta sätt kan hyresvärden kräva att konkursboet betalar också de fordringar som skall bevakas i det fall att boet vill förlänga ett hyresförhållande. Hyresvärden gynnas i så fall i förhållande till de övriga borgenärerna. Utskottet anser att detta inte är motiverat och föreslår därför att det klart och tydligt stadgas om detta i de nya hyreslagarna. Konkursförfarandet medför inga andra begränsningar i hyresvärdens rätt att säga upp eller häva ett avtal, vilket betyder att hyresvärden sedan konkurs inletts har rätt att utnyttja sin rätt att säga upp eller häva ett avtal enligt andra lagrum i hyreslagarna oberoende av om han haft grund för det redan innan konkursen inleddes eller först därefter. För klarhetens skull föreslår utskottet att också detta nämns i lagen. Utskottet föreslår att regeringens proposition ändras också så till vida att hyresvärden har i gällande lag stadgad rätt att få ersättning för skada som vållats av att avtalet hävts på grund av konkurs för hyresgästen. Detta är nödvändigt därför att skadan i annat fall inte heller skulle kunna ersättas av den säkerhet som ställts för att hyresgästen uppfyller sina förpliktelser. Utskottet avslutar den allmänna motiveringen med att uppmärksamma att det under behandlingen fått lov att ändra lagförslagen i regeringens proposition på ganska många centrala punkter. Utskottet framhåller att propositionen borde ha finslipats med större omsorg innan den avläts till riksdagen. Utskottet förutsätter därför att regeringen noga ger akt på hur den nya hyreslagstiftningen fungerar och vilka konsekvenser den snabba avregleringen och utvecklingen i hyresnivån får inte minst för hyresgästernas villkor och rättigheter samt omedelbart vidtar åtgärder för att rätta till eventuella missförhållanden. Utskottet konstaterar ytterligare att det i detta nu finns över oreglerade hyresavtal och inte såsom anförs i propositionen. Detaljmotivering l. Lag om hyra av bostadslägenhet J. Tillämpningsområde. Ett skrivfel i 2 mom. i den finska texten föreslås bli rättat. 6. Oskäliga avtalsvillkor och jämkning av skadestånd. A v de orsaker som nämns i den allmänna motiveringen till betänkandet föreslås lagen bli kompletterad med ett allmänt stadgande om jämkning av skadestånd. Med stöd av stadgandet kan skadestånd som skall betalas av hyresgästen och hyresvärden jämkas, om ersättningsskyldigheten annars blir oskälig med hänsyn till den skadeståndsskyldiga avtalspartens möjligheter att förutse och hindra uppkomsten av skadan, parternas förmögenhetsförhållanden och andra faktorer. Detta allmänna stadgande föreslås bli fogat till 6 som ett 3 mom. I 4 mom. föreslås vidare ett stadgande om den skadelidandes skyldighet att begränsa den skada

5 Hyreslagstiftningen 5 som håller på att uppstå vid vite att den skadelidande själv får lida en motsvarande del av skadan. En förpliktelse av detta slag gäller givetvis bara om det genom den skadelidandes egna åtgärder också i praktiken hade varit möjligt att minska den uppkomna skadan som skall ersättas honom. 8. Säkerhet i hyresförhållande som gäller bostadslägenhet. Enligt l mom. kan avtal ingås om att en skälig säkerhet skall ställas med tanke på den skada som uppstår om en avtalspart inte uppfyller sina förpliktelser. stadgandet skall vara såtillvida tvingande att det i ett hyresförhållande som gäller en bostadslägenhet enligt 2 mom. inte får krävas större säkerhet eller annan säkerhet än vad som enligt l mo m. kan anses vara skäligt. Utskottet anser att det bör stadgas noggrannare om skäliga avtalsvillkor. Därför föreslår utskottet att 2 mom. ändras så att ett avtalsvillkor är ogiltigt om den ena avtalsparten måste ställa större säkerhet än vad som svarar mot tre månaders hyra. Om hyresgästen avkrävs en större säkerhet än detta kan det begränsa möjligheten till hyra av bostadslägenheter i alltför hög grad. 23. Hyresvärdens ansvar för sina åtgärder. Enligt l mom. skall hyresvärden sörja för att åtgärder från hans sida som avses i 2 kap. inte vållar hyresgästen större olägenhet eller störning än vad som är nödvändigt för vidtagande av åtgärder. Enligt 3 mom. har hyresgästen rätt att få ersättning för skada som vållats på grund av en åtgärd eller försummelse från hyresvärdens sida med undantag av vissa situationer som nämns i momentet. Visning av en lägenhet kan precis som en del andra åtgärder som det är fråga om i detta kapitel dock vålla sådan olägenhet som inte nödvändigtvis ersätts som skada. Därför föreslår utskottet att momentet justeras så att en olägenhet som vållats genom en åtgärd eller försummelse som avses i 2 kap. skall ersättas på samma villkor som en skada. 25. Hyresgästens ansvar för skada på bostadslägenheten. Utskottet föreslår att 5 mom. stryks på grund av att ett allmänt stadgande om jämkning av skadestånd föreslås bli fogat ti Förbjudna villkor angående användning av bostadslägenhet, dess skick och underhåll samt ansvar för den. Enligt 2 kap. kan det ingås friare avtal om användningen av en bostadslägenhet och dess skick samt om underhåll av och ansvar för lägenheten. Det har dock ansetts motiverat att begränsa avtalsfriheten ytterligare på vissa punkter. I 26 sammanställs alla de grunder på vilka det inte går att överenskomma om annat än vad som stadgas i 2 kap. Utskottet menar att paragrafen kan göras ännu tydligare genom hänvisningar till de stadganden och punkter i fråga om vilka stadgandena i kapitlet är tvingande. Härigenom blir det också lättare att få en överblick över vad det i fråga om en lägenhets användning, skick, underhåll och ansvaret går att överenskomma annorlunda om än vad som anges i stadgandet och till vilka delar ett avtalsvillkor är ogiltigt. 27. Bestämmande av hyran. Hänvisningen i 2 mo m. tilllagen om begränsning av användningen av indexvillkor föreslås bli justerad eftersom en ny lag med samma namn (1222/94) har givits för 1995 och Vidare föreslår utskottet ett nytt stadgande i 2 mom. som skall styra avtalspraxis. Eftersom det kan avtalas mycket fritt om hyran, justering av hyran och justeringsförfarandet är det nödvändigt att det har avtalats att hyresvärden medan hyresförhållandet pågår har rätt att ensidigt bestämma när och med hur mycket han höjer hyran. Utskottet menar att detta slag av avtalsvillkor är ogiltigt om det inte samtidigt avtalas om de grunder på vilka hyresbeloppet får höjas. Dessutom föreslår utskottet ett stadgande om att hyresvärden alltid skall meddela hyresgästen om en hyreshöjning som grundar sig på ett sådant villkor innan den nya hyran kan träda i kraft. 32. Höjning av hyran för aravahyresbostad. Aravahyror får enligt gällande hyreslag ensidigt höjas av hyresvärden tidigast två kalendermånader från början av en begynnande hyresbetalningsperiod. Utskottet har den uppfattningen att tiden för när en eventuell höjning av hyran för en aravahyresbostad tidigast får träda i kraft bör stå oförändrad för att hyresgästen skall ha en tillräckligt lång tid på sig att överväga höjningen och vid behov söka sig en ny bostad eller säga upp avtalet. Utskottet föreslår att l mom. ändras enligt detta. 34. Betalning av hyran. Den tidpunkt då hyran enligt paragrafen skall betalas kan infalla så att betalningsdagen enligt 12, som gäller den tidpunkt när utsatt tid slutar, framskjuts till följande vardag. Sådana dagar är helgfria lördagar, helgdagar, självständighetsdagen, första maj eller jul- eller nyårsaftonen. Denna regel om betalningsdagen avses också gälla den dag då hyran enligt lag eller avtal skall betalas. För att detta klart skall framgå föreslår utskottet att en hänvisning till 12 som gäller den tidpunkt när utsatt tid slutar läggs till 4 mom.

6 rd- MiUB 24- RP Överlåtelse eller övergång av äganderätten. A v de orsaker som nämns i allmänna motiveringen föreslår utskottet att i 2 mom. skall stadgas att en på hyresavtalet med aktieägaren baserad rätt inte gäller under den tid lägenheten med stöd av 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag har tagits i bolagets besittning. 44. Konkurs, skuldsanering eller skuldreglering för hyresvärden. A v de orsaker som nämns i allmänna motiveringen föreslår utskottet att paragrafen stryks ( 46). Overlåte/se av hyresrätten till en familjemedlem. Utskottet föreslår att hänvisningen i 2 mom. justeras med anledning av att 44 utesluts. 47 ( 48). Förbjudna villkor som gäller överlåtelse av hyresrätten och fortsättande av hyresförhållande t. Enligt utskottets uppfattning måste paragrafen göras klarare. Utskottet föreslår därför att den skall hänvisa till lagens I paragraferna stadgas att ett villkor som begränsar de där avsedda rättigheterna är ogiltigt. 49 (50). Konkurs för hyresgäst. Utskottet föreslår att paragrafen skrivs om helt och hållet. I paragrafens l mom. ingår stadganden om hyresvärdens rätt att häva ett hyresavtal, om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs. stadgandena motsvarar gällande hyreslag med undantag för den utsatta tiden för meddelandet till hyresvärden och för ställande av säkerhet från hyresgästens sida. A v de orsaker som anförs i den allmänna motiveringen föreslår utskottet att den utsatta tiden blir förlängd till en månad. I 2 mom. föreslås stadganden om hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet eller häva det på någon annan grund som stadgas i lagen, om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs. I paragrafens 3m om. föreslår utskottet att det stadgas om konkursboets ansvar för att förpliktelserna enligt hyresavtalet blir uppfyllda. Konkursboet skall vara skyldigt att betala hyrorna för tiden efter det konkursen inletts, om det använder lägenheten trots att det inte åtagit sig att svara för hyresavtalet. I momentet föreslås dessutom stadganden om det ansvar en primär hyresgästs konkursbo har för att förpliktelserna enligt det primära hyresavtalet blir uppfyllda sedan konkursen inletts. Den primära hyresgästens konkursbo skall ansvara för hyrorna enligt det primära hyresförhållandet och andra förpliktelser tills hyresgästen i andra hand meddelat att det primära hyresförhållandet upphört. I 4 mom. föreslås stadganden om hyresvärdens rätt till ersättning för att hyresavtalet upphört på den grund som nämns i paragrafens l mo m. En motsvarande rätt ingår också i gällande lag. 50 (ny) o skuldsanering för privatperson eller saneringsförfarande för företag. I paragrafen föreslås en hänvisning tilllagstiftningen om skuldsanering för privatpersoner och saneringsförfarande för företag i fråga om hyresgäster som är gäldenärer. 51. Upphörande av hyresavtal med anledning av uppsägning. Hänvisningen i 2 mo m. föreslås bli justerad med anledning av att 44 utesluts. 54. Uppsägningsmeddelande och delgivning av det. Enligt 2 mom. kan en hyresgäst säga upp hyresavtalet också muntligen. Utskottet anser att muntlig uppsägning inte är motiverad, eftersom bevisningen kan vara besvärlig, trots att uppsägning enligt 3 mo m. skall ske bevisligen. A v denna orsak föreslår utskottet att passusen om rätt att säga upp ett hyresavtal muntligen stryks i momentet. 55. Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal. Enligt utskottets åsikt är det motiverat att skriva ut i paragrafen de i propositionens motivering nämnda situationer där avtalsparten anses kunna ges rätt att säga upp avtalet med anledning av att det vore oskäligt att hålla fast vid det. A v denna anledning föreslår utskottet att paragrafen helt skrivs om. Enligt paragrafens l mom. kan domstolen ge hyresgästen eller hyresvärden rätt att säga upp ett tidsbestämt hyresavtal på en särskild grund som nämns i 2 eller 3 m om. Avsikten med dessa stadganden är inte att ge parterna en generell rätt att säga upp ett avtal som gäller en viss tid. De i 2 och 3 mom. nämnda grunderna utgör exempel på situationer som kan bli oskäliga för hyresgästen eller hyresvärden. Flyttning till annan ort som avses i 2 mom. 2 punkten kan enligt utskottets åsikt emellertid försätta hyresgästen i en oskälig situation åtminstone när det är fråga om att flytta utanför pendlingsregionen. Enligt 4 mom. bör den part i ett hyresavtal som inte har sagt upp avtalet ha rätt till en skälig ersättning för den skada som han vållas av att avtalet upphör i förtid. Vid tillämpningen av stadgandet bör utgångspunkten vara att förlusten av avtalet ersätts fullt ut, dock så att det generella stadgandet om jämkning av skadestånd beaktas. Det finns alltså anledning att vid mätningen av skadan och skälighetsbedöm-

7 Hyreslagstiftningen 7 niogen av ersättningen bland annat uppmärksamma den skadelidandes möjligheter att på nytt hyra ut lägenheten, om avtalet har sagts upp av hyresgästen, eller möjligheterna att få hyra en annan lägenhet, om hyresvärden har sagt upp avtalet. Enligt 5 m om. bör den andra parten i hyresavtalet ges tillfåll e att bli hörd i ett ärende som gäller uppsägning av ett tidsbestämt hyresavtal. 57. skadestånd med anledning av uppsägning av tills vidare gällande hyresavtal. Enligt utskottets åsikt kan en hyresgäst med ett tills vidare gällande hyresavtal råka i en oskälig situation, om han har åtagit sig att svara för lägenhetens skick eller underhåll när hyresförhållandet börjar, under hyresförhållandet eller när hyresförhållandet upphör och avtalet upphör sedan hyresvärden sagt upp det. Härvid kan hyresvärden få en ogrundad fördel både när det finns och när det inte finns en godtagbar orsak till uppsägning. Om hyresvärden inte har en godtagbar orsak får hyresgästen ersättning för skadorna enligt l mom. Men också en motiverad uppsägning kan ge hyresvärden en ogrundad förmån, om hyresgästen har avtalat om att sörja för lägenhetens skick eller underhåll och även har gjort det. Därför anser utskottet att det inte finns någon anledning att göra någon skillnad mellan om hyresvärden har haft en godtagbar orsak till uppsägningen eller inte. Reparationsarbeten som hyresgästen utfört skall ersättas enligt värdet när avtalet upphör, dock med beaktande av gottgörelse i hyran eller någon annan separat ersättning som han eventuellt redan fått. Utskottet föreslår ett nytt 2 mom. om saken. 61. Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet. Hänvisningen i paragrafens 5 mom. föreslås bli justerad med anledning av att 44 har uteslutits. 64. skadestånd på grund av hävning av hyresavtalet. Utskottet föreslår att stadgandet om jämkning av skadestånd i l mom. skall strykas med anledning av att ett generellt stadgande om jämkning av skadestånd föreslås i Rättför hyresgäst i andra hand tillfortsatt hyresförhållande. Utskottet föreslår att 3 punkten justeras så att den motsvarar de grunder för att häva ett avtal som enligt denna lags 49 kan föranledas av att hyresgästens egendom avträds till konkurs. 88. Fortsatt hyresförhållande. Utskottet föreslår att hänvisningsstadgandena i paragrafen justeras med anledning av att 44 utesluts. 2. Lag om hyra av affärslokal 3. Giltighetstidenför hyresavtal. Hänvisningen i 2 mom. föreslås blijusterad med anledning av att 36 utesluts. 5. Oskäliga avtalsvillkor. A v de orsaker som nämns i betänkandets allmänna motivering föreslås ett generellt stadgande om jämkning av skadestånd också i lagen om hyra av affärslokal. Skadestånd som hyresgästen eller hyresvärden skall betala kan enligt detta generella stadgande jämkas, om ersättningsskyldigheten bedömd enligt stadgandet blir oskälig. Det allmänna stadgandet föreslås bli intaget som 3 mom. i 5. I 4 mom. föreslås bli stadgat att den skadelidande är skyldig att begränsa den uppkommande skadan vid äventyr att han annars måste svara för en motsvarande del av skadan. En dylik förpliktelse skulle också vid tillämpningen av denna lag föreligga bara om den skadelidande i praktiken genom egna åtgärder hade kunnat minska den skada som han skall få ersättning för. 23. Hyresgästens ansvar för skada på affärslokalen. Paragrafens 5 mom. föreslås bli struket a v den anledningen att utskottet föreslår ett generellt stadgande om jämkning av skadestånd i lagens Bestämmande av hyran. Hänvisningen till lagen om begränsning av användningen av indexvillkor i paragrafens 2 mom. föreslås bli justerad, eftersom en ny lag med samma rubrik har stiftats för 1995 och Tidenför betalning av hyra och den tidför vilken hyran skall betalas. Tiden för hyresbetalning enligt paragrafen kan infalla så att den dag då en åtgärd skall vidtas enligt l O, som gäller tidpunkten när utsatt tid slutar, framskjuts till följande vardag. Också i denna lag avses regeln om prestationsdag gälla den dag då hyran enligt lag eller avtal skall betalas. För att saken klart skall framgå föreslår utskottet att en hänvisning tilllagens l O tas i in 4 m om. 31. Överlåtelse eller övergång av äganderätten. Utskottet föreslår av de orsaker som nämnts i betänkandets allmänna motivering att det i 2 mom. stadgas att en på hyresavtalet med aktieägaren baserad rätt att besitta lokalen inte gäller under den tid lokalen har tagits i bolagets besittning med anlitande av de tvångsmedel för bolaget som anges i 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag. 36. Konkurs, skuldsanering eller skuldreglering för hyresvärden. A v de orsaker som nämns i

8 rd- MiUB 24- RP 304 betänkandets allmänna motivering föreslår utskottet att paragrafen stryks. 39 ( 40). Konkurs för hyresgäst. Utskottet föreslår att paragrafen skrivs om helt och hållet. I paragrafens l mom. föreslås bli stadgat om hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet, om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs. Jämfört med gällande hyreslag föreslås den stadgade minimitiden för meddelandet från hyresvärden bli förlängd från 14 dagar till en månad och dessutom föreslår utskottet att hyresgästens rätt att genom att ställa säkerhet avvisa hyresvärdens rätt att häva avtalet skall strykas. När en hyresgäst i en lokal som hyrts för annat ändamål än boende avträder sin egendom till konkurs leder detta nästan undantagslöst till att hyresgästen förlorar sitt ekonomiska spelrum. På grund härav är det motiverat att det faktum att konkursboet förbinder sig att iaktta hyresavtalet uppställs som enda villkor som kan hindra hyresvärden från att utnyttja sin rätt att häva avtalet. Om hyresgästen undantagsvis förmår ställa säkerhet eller någon annan ställer säkerhet till förmån för honom för en hyresrätt, som konkursboet inte är intresserat av, kan en överenskommelse till övriga delar troligen uppnås med hyresvärden. I 2 mom. föreslås liknande stadganden som i förslaget tilllag om hyra av bostadslägenhet om hyresvärdens rätt att säga upp eller häva hyresavtalet på någon annan grund som stadgas i lagen, om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs. På samma sätt som i förslaget tilllag om hyra av bostadslägenhet föreslår utskottet också här i 3 mom. stadganden om konkursboets ansvar för att förpliktelserna enligt hyresavtalet blir uppfyllda och i 4 mom. om hyresvärdens rätt att få ersättning när hyresavtalet upphävs på den grund som nämns i l mom. 40 (ny). Konkurs, skuldsanering eller skuldreglering för hyresgäst. I paragrafen föreslås en hänvisning till lagstiftningen om skuldsanering för privatpersoner och företagssanering i fråga om en hyresgäst som är gäldenär. 41. Upphörande av hyresavtal med anledning av uppsägning. Hänvisningen i paragrafens 2 m om. föreslås bli justerad med anledning av att 36 utesluts. 43. Uppsägningsmeddelande och delgivning av det. På samma grunder som i fråga om 54 i förslaget tilllag om hyra av bostadslägenhet föreslår utskottet att rätten till muntlig uppsägning stryks också i denna paragraf. 48. Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet. Hänvisningen i 5 mo m. föreslås bli justerad med anledning av att 36 utesluts. 51. skadestånd på grund av hävning av hyresavtalet. Paragrafens 3 mom. föreslås bli uteslutet av den anledningen att utskottet i 5 föreslår ett generellt stadgande om jämkning av skadestånd. 59. Vidareuthyrarens ansvar för avtalets bestånd. Paragrafens 2 punkt föreslås bli ändrad så att den motsvarar de grunder för hävning av ett avtal som enligt 39 kan föranledas av att hyresgästens egendom avträds till konkurs. 3. Lag om ändring av lagen om bostadsaktiebolag 84. Klander och verkställighet av beslutet. I paragrafens 3 mom. föreslås orden "eller som" bli ersatta med ordet "och". 5. Lag om ändring av 2 lagen om begränsning av användningen av indexvillkor Efter det regeringens proposition hade avlåtits har en ny lag om begränsning av användningen av indexvillkor (1222/94) trätt i kraft. Dess 2 har ett annat innehåll än 2 i lagen med samma rubrik som gällde när propositionen avläts. Utskottet föreslår därför att lagen skrivs om så att den motsvarar den förändrade situationen. Med stöd av det ovan anförda föreslår utskottet vördsamt att lagförslag nr 4 godkänns utan ändringar och att lagförslagen nr J, 2, 3 och 5 skall godkännas sålydande:

9 Hyreslagstiftningen 9 l. Lag om hyra av bostadslägenhet I enlighet med riksdagens beslut stadgas: l kap. Allmänna stadganden J ä m k n i n g a v o s k ä l i g t a v t a l s villkor och skadestånd (l och 2 mom. såsom i regeringens proposition) skadestånd som skall betalas med stöd av denna lag kanjämkas om det är oskäligt med beaktande av den skadeståndspliktige avtalspartens möjligheter att förutse och förhindra skadans uppkomst, parternas förmögenhetsförhållanden samt andra omständigheter. Den avtalspart som lidit skada skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Om han försummar detta får han själv stå för en motsvarande del av skadan. 7 8 Säkerhet i hyresförhållande som gäller bostadslägenhet Ett villkor enligt vilket en avtalspart skall ställa en säkerhet som är större än tre månaders hyra är ogiltigt kap. Bostadslägenhets användning, skick och underhåll Hyresvärdens ansvar för sina åtgärder (l och 2 mom. såsom i regeringens proposition) H yresgästen har också rätt att få ersättning för olägenhet eller skada som vållats av en ovan i detta kapitel avsedd åtgärd eller försummelse från hyresvärdens sida, utom i det fall att hyresvärden visar att dröjsmålet vid tillträdet till lägenheten eller lägenhetens bristfålliga skick har berott på en åtgärd eller försummelse eller någon annan vårdslöshet från hyresvärdens sida, eller om reparations- eller ändringsarbete har utförts till följd av en skada som hyresgästen skall svara för Hyresgästens ansvar för skada på bostadslägenheten (1--4 mom. såsom i regeringens proposition) (5 mom. utesl.) 26 Förbjudna villkor angående användning av bostadslägenhet, dess skick och underhåll samt ansvar för den Ett villkor är ogiltigt, om det begränsar den rätt som hyresgästen enligt har attfå lägenheten i sin besittning, använda lägenheten, upplåta den eller en del av den för att användas av någon annan, att kräva att lägenheten är i lagstadgat eller avtalat skick, att häva avtalet eller att få befrielse från hyresbetalningen eller hyran nedsatt eller att få skadestånd, eller om villkoret betyder att hyresgästen eller den till vilken hyresgästen har upplåtit lägenheten eller en del av den har strängare ansvar än vad som stadgas i detta kapitel, när det är fråga om skada på sådana utrymmen i lägenheten som enligt avtalet används för boende

10 rd- MiUB 24- RP kap. Hyran 27 Bestämmande av hyran Avtal om justering av hyran kan ingås med beaktande av lagen om begränsning av användningen av indexvillkor (J 222/94). Om det har avtalats att hyresvärden under hyresförhållandet ensidigt får bestämma tidpunkten för en hyreshöjning eller dess belopp, är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt, om det inte också har avtalats om den grund enligt vilken hyranfår höjas under avtalsförhållandet. Innan den höjda hyran träder i kraft skall hyresvärden skriftligen underrätta hyresgästen om den nya hyran och om vid vilken tidpunkt den träder i kraft. (3 mom. såsom i regeringens proposition) Höjning av hyranför aravahyresbostad Under den tid de stadganden i lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus som gäller bestämmande av hyran tillämpas på bostadslägenheten skall hyresvärden, om han vill höja hyran, lämna hyresgästen ett skriftligt meddelande om höjningen, dess grund och den nya hyran. Hyreshöjningen träder i kraft tidigast två månader efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då meddelandet gavs. (2 mom. såsom i regeringens proposition) 33 4kap. Betalning av hyran 34 Betalning av hyran ( utesl.) (1-3 mom. såsom i regeringens proposition) Om framskjutande av hyresbetalningsdag i vissa fall stadgas i I och36 5 kap. Byte av hyresvärd Överlåtelse eller övergång av äganderätten s a m t ö v e r t a g a n d e a v e n l ä g e n het i bolagets besittning Vad som ovan stadgas om överlåtelse eller övergäng av äganderätten gäller på motsvarande sätt överlåtelse eller övergång av annan rätt med stöd av vilken hyresvärden har haft rätt att hyra ut lägenheten. Om ett bostadsaktiebolags rätt att ta en lägenhet i sin besittning och verkningarna av detta på hyresgästens ställning under den tid lägenheten har tagits i bolagets besittning stadgas i lagen om bostadsaktiebolag (809/91 ). Hyresgästens på ett med aktieägaren ingånget hyresavtal baserade rätt att ha lägenheten i sin besittning gäller inte under den tid lägenheten med stöd av 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag har tagits i bolagets besittning. (3 och 4 mom. såsom i regeringens proposition) (Utesl.) 6kap. Överlåtelse av hyresrätt och fortsättande av hyresförhållande 44 (Såsom 45 i regeringens proposition) 45 (46) Överlåtelse av hyresrätten till en familjemedlem Angående meddelanden om överlåtelse och

11 Hyreslagstiftningen 11 befrielse av hyresgästen från hans skyldigheter stadgas i 44 2 mom. (3 mom. såsom i regeringens proposition) 46 (Såsom 47 i regeringens proposition) 47 (48) Förbjudna villkor som gäller överlåtelse av hyresrätten och fortsättande av hyresförhållandet Ett villkor som begränsar en rätt som enligt 44~6 tillkommer hyresgästen, den som bor i lägenheten, dödsboet eller delägare i det är ogiltigt. 48 (Såsom 49 i regeringens proposition) 49 (50) Konkurs ( utesl.) för hyresgäst Om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs och konkursboet inte inom en av hyresvärden utsatt tid om minst en månad har meddelat att det åtar sig ansvaret för de förpliktelser som följer av hyresavtalet efter det konkursen har inletts eller hyresgästen inom samma utsatta tid ställer säkerhet för fullgörande av förpliktelserna, har hyresvärden rätt att häva avtalet. Om hyresgästen ställer säkerheten senare än vad som stadgas i l mom. föreligger ingen rätt att häva hyresavtalet, om säkerheten har ställts innan meddelandet om hävning av hyresavtalet har delgetts. A v trädande av hyresgästens egendom till konkurs hindrar inte att hyresavtalet sägs upp eller hävs på någon annan grund som stadgas i denna lag. Sedan konkursen inletts har hyresvärden emellertid inte rätt att häva avtalet av den anledningen att hyra är obetaldför tidenföre konkursen. Om konkursboet använder lägenheten, ansvarar det under denna tidför attförpliktelserna enligt hyresavtalet uppfylls, trots att det inte åtagit sig ansvaret för dem. Vid uthyrning i andra hand av en bostadslägenhet svarar den primära hyresgästens konkursbo för att förpliktelserna enligt det primära hyresavtalet uppfylls från det konkursen inleds tills hyresgästen i andra hand har meddelat att det primära hyresförhållandet upphör. När ett hyresavtal upphävs på den grund som nämns i l mo m. har hyresvärden rätt att få ersättning för den skada han lidit. 50 (ny) skuldsaneringför privatperson eller saneringsförfarande för företag Om de verkningar skuldsanering för privatperson eller saneringsförfarande för företag när det gäller en hyresgäst har för hyresförhållandets bestånd och uppfyllande av förpliktelserna enligt hyresavtalet stadgas särskilt. 7 kap. Uppsägning av hyresavtal 51 Upphörande av hyresavtal med anledning av uppsägning Ett tidsbestämt hyresavtal upphör på grund av uppsägning endast så som stadgas i 39, 44, 46, 55, 90 och 91. Om inte något annat har stadgats eller avtalats, upphör avtalet på gru.nd av uppsägning när uppsägningstiden har gått ut. (3 mom. såsom i regeringens proposition) 52 och Uppsägningsmeddelande och delgivning av det När hyresgästen säger upp avtalet skall hyresvärden eller den som hyresvärden har gett i uppdrag att uppbära hyran, dock inte en penninginrättning, (utesl.) ges ett skriftligt uppsägningsmeddelande (utesl.). Samtidigt skall nämnas grunden för uppsägningen, om uppsägningen förutsätter en särskild grund enligt denna eller någon annan lag. (3-5 mom. såsom i regeringens proposition) 55 Uppsägning av tidsbestämt hyresavtal Domstolen kan berättiga hyresgästen eller hyresvärden att säga upp ett tidsbestämt hyresavtal på någon särskild grund som nämns i 2 eller 3 mo m. Rätt att säga upp avtalet kan ges hyresgästen l) om hans eller någon i lägenheten boende familjemedlems sjukdom eller handikapp innebär att behovet av bostad upphört eller ändrats väsentligt eller

12 rd- MiUB 24- RP 304 2) om hanflyttar till en annan ort på grund av sina studier, sitt arbete eller sin makes arbete eller 3) om det av någon annan härmed jämförlig orsak vore uppenbart oskäligt för hyresgästen att avtalet är i kraft till utgången av den avtalade tiden. Rätt att säga upp avtalet kan ges hyresvärden J) om han behöver lägenheten själv eller för någon familjemedlem av en orsak som han inte kunde beakta när avtalet ingicks eller 2) om det av någon annan jämförlig orsak är uppenbart oskäligt för honom att avtalet är i kraft till utgången av den avtalade tiden. Den part i hyresavtalet som inte har sagt upp avtalet har rätt till en skälig ersättning för den skada som han vållats av att avtalet upphör i förtid. Den andra parten i hyresavtalet skall ges tillfälle att bli hörd i ett ärende som avses i denna paragraf Skadestånd med anledning av uppsägning av tills vidare gällande hyresavtal Om det har avtalats att hyresgästen svarar för lägenhetens skick eller underhåll, har hyresgästen sedan hyresvärden sagt upp avtalet rätt till ersättning av hyresvärden för de reparationsarbeten som han låtit utföra och som höjt lägenhetens hyresvärde. Ersättningen bestäms med beaktande av reparationernas värde när hyresförhållandet upphör samt särskild ersättning eller gottgörelse av hyran som hyresgästen eventuellt redan fått kap. Hävande och upphörande av hyresavtal 61 Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet (1--4 mom. såsom i regeringens proposition) Om hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 8, 38,40 och och skadestånd på grund av hävning av hyresavtalet Hyresvärden har rätt att av hyresgästen få ersättning för skada som hyresvärden vållas genom att hyresavtalet hävs med stöd av 61 l mom. ( Utesl.) (2 mom. såsom i regeringens proposition) kap. Flyttning från bostadslägenhet kap. Uthyrning i andra hand av bostadslägenhet Rätt för hyresgäst i andra hand till fortsatt hyresförhållande (Den inledande satsen i l m om. såsom i regeringens proposition) (l och 2 punkten såsom i regeringens proposition) 3) hyresvärden har hävt det primära hyresavtalet på grund av försummad hyresbetalning eller av den orsaken att avtalad säkerhet inte har ställts eller att hyresgästens egendom har avträtts till konkurs, eller (4 punkten såsom i regeringens proposition) Il kap. Underuthyrning av bostadslägenhet 80-85

13 Hyreslagstiftningen kap. Arbetsbostad 86 och Fortsatt hyresförhållande Vad som i stadgas om fortsatt hyresförhållande tillämpas på hyresförhållande som avser arbetsbostad endast om den som öns- kar fortsätta hyresförhållandet också står i arbets- eller tjänsteförhållande till hyresgästens arbetsgivare kap. Ikraftträdelsestadganden Lag om hyra av affärslokal I enlighet med riksdagens beslut stadgas: l kap. Allmänna stadganden l och 2 3 Giltighetstidenför hyresavtal Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid utgången av avtalets giltighetstid. Ett hyresavtal som gäller tills vidare och även ett tidsbestämt hyresavtal upphör med stöd av denna lag till följd av att avtalet hävs eller förfaller eller genom avtal om att det upphör samt i situationer som avses i 38 också med anledning av uppsägning. (3 mom. såsom i regeringens proposition) 4 5 J ä m k n i n g a v o s k ä l i g t a v t a l s villkor och skadestånd (l och 2 mom. såsom i regeringens proposition) Skadestånd som skall betalas med stöd av denna lag kanjämkas om det är oskäligt med beaktande av den skadeståndspliktige avtalspartens möjligheter att förutse och förhindra skadans uppkomst, parternas förmögenhetsförhållanden samt andra omständigheter. Den avtalspart som lidit skada skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Om han försummar detta får han själv stå för en motsvarande del av skadan kap. Affärslokals användning, skick och underhåll Hyresgästens ansvar för skada på affärslokalen (1--4 mom. såsom i regeringens proposition) (5 mom. utesl.)

14 rd- MiUB 24- RP kap. Hyran 24 Bestämmande av hyran Avtal om justering av hyran kan ingås med beaktande av lagen om begränsning av användningen av indexvillkor ( ). 25 och 26 4 kap. Betalning av hyran 27 Tiden för betalning av hyra och den tid för vilken hyran skall betalas (1-3 mom. såsom i regeringens proposition) Om framskjutande av hyresbetalningsdag i vissafall stadgas i JO. 28 och 29 5 kap. Byte av hyresvärd Överlåtelse eller övergång av äganderätten samt tagande av lägenhet i bolagets besittning Vad som ovan stadgas om överlåtelse eller övergång av äganderätten gäller på motsvarande sätt överlåtelse eller övergång av annan rätt med stöd av vilken hyresvärden har haft rätt att hyra ut lokalen. Om ett bostadsaktiebolags rätt att ta en lägenhet i sin besittning och verkningarna av detta på hyresgästens ställning under den tid lägenheten har tagits i bolagets besittning stadgas i lagen om bostadsaktiebolag (809/91). Hyresgästens på ett med aktieägaren ingånget hyresavtal baserade rätt att ha lägenheten i sin besittning gäller inte under den tid lägenheten med stöd av 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag har tagits i bolagets besittning. (3 och 4 mom. såsom i regeringens proposition) (Utesl.) 6 kap. Överlåtelse av hyresrätt och fortsättande av hyresförhållande (Såsom i regeringens proposition) 39 (40) Konkurs ( utesl.) för hyresgäst Om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs och konkursboet inte inom en av hyresvärden utsatt tid om minst en månad har meddelat att det åtar sig ansvaret för de förpliktelser som följ'er av avtalet efter det konkursen inletts, har hyresvärden rätt att häva hyresavtalet. Avträdande av hyresgästens egendom till konkurs hindrar inte att hyresavtalet sägs upp eller hävs på någon annan grund som stadgas i denna lag. Hyresvärden har dock inte rätt att sedan konkursen inletts häva avtalet av den anledningen att hyra är obetald för tiden före konkursen. Om konkursboet använder lokalen svarar det under denna tid för förpliktelserna enligt hyresavtalet, även om det inte åtagit sig att svaraför att de uppfylls. Vid vidareuthyrning av en affärslokal skall den hyresgästs konkursbo som gett lokalen för vidareuthyrning svara för de förpliktelser hyresvärden åsamkas av hyresavtaletfrån det konkursen inleds tills den hyresgäst som har lokalen i sin besittning har underrättats om att det primära hyresförhållandet har upphört. När ett hyresavtal upphävs på den grund som nämns i l mo m. har hyresvärden rätt att få ersättningför den skada han lidit. 40 (ny) skuldsanering för privatperson eller saneringsförfarande för företag Om de verkningar skuldsanering för privat per-

15 Hyreslagstiftningen 15 son eller saneringsförfarande för företag när det gäller en hyresgäst har för hyresförhållandets bestånd och uppfyllande av förpliktelserna enligt hyresavtalet stadgas särskilt. Om hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 7, 32 och och 50 7 kap. Uppsägning av hyresavtal 41 Upphörande av hyresavtal med anledning av uppsägning Ett tidsbestämt hyresavtal upphör på grund av uppsägning endast så som stadgas i 38.Om inte något annat stadgas eller avtalas, upphör avtalet på grund av uppsägning när uppsägningstiden har gått ut. (3 mom. såsom i regeringens proposition) Uppsägningsmeddelande och delgivning av det När hyresgästen säger upp hyresavtalet skall hyresvärden eller den som hyresvärden har gett i uppdrag att uppbära hyran, dock inte en penninginrättning, (utesl.) ges ett skriftligt uppsägningsmeddelande (utesl.). Samtidigt skall nämnas grunden för uppsägningen, om uppsägningen förutsätter en särskild grund enligt denna eller någon annan lag. (3-5 mom. såsom i regeringens proposition) kap. Hävande och upphörande av hyresavtal 48 Hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet (1-4 mom. såsom i regeringens proposition) 51 skadestånd på grund av hävning av hyresavtalet (l och 2 mom. såsom i regeringens proposition) (3 mom. utesl.) kap. Flyttning från affärslokal lo kap. Vidareuthyrning av affärslokal 59 Vidareuthyrarens ansvar för avtalets bestånd Om hyresavtalet för den hyresgäst som har hyrt ut lokalen vidare upphör med anledning av att (utesl.) l) hyresgästen har avtalat med sin hyresvärd att hyresavtalet skall upphöra eller sagt upp eller hävt hyresavtalet, 2) hyresvärden har hävt dennes hyresavtal på grund av försummad hyresbetalning eller av den orsaken att avtalad säkerhet inte har ställts eller att hyresgästens egendom har avträtts till konkurs, eller (3 punkten såsom i regeringens proposition) är hyresgästen skyldig att ersätta den hyresgäst som har lokalen i sin besittning för den skada som vållas av att besittningen tilllokalen upphör. 60

16 rd- MiUB 24- RP 304 Il kap. Underuthyrning av affärslokal kap. Ikraftträdelsestadganden Lag om ändring av lagen om bostadsaktiebolag I enlighet med riksdagens beslut ändras i lagen den 17 maj 1991 om bostadsaktiebolag (809/91) 82 l mom., 83,rubriken för 84 och 84 l och 3 mom., 85 l mom. och 86 som följer: 82 och Klander och verkställighet av beslutet Om beslutet om besittningstagandet inte förklaras ogiltigt, får det verkställas på samma sätt som en vräkningsdom som gäller en hyresgäst. Om övertagandet av lägenheten i bolagets besitt- ning grundar sig på 81 l mom. l punkten, får hyresgästen eller den som bor i lägenheten och annars fått rätt att använda den inte vräkas, om han inte har delgivits bolagets beslut om att lägenheten skall tas i bolagets besittning. 85 och 86 lkraftträdelsestadgandet 5. Lag om ändring av 2 lagen om begränsning av användningen av indexvillkor I enlighet med riksdagens beslut ändras 2 8 punkten lagen den 16 december 1994 om begränsning av användningen av indexvillkor ( ) som följer: 2 Undantag Denna lag tillämpas inte på 8) ett hyresavtal som avser en bostadslägenhet och som gäller tills vidare eller har ingåtts för minst tre år, Ikraftträdelsestadgandet Helsingfors den lo februari 1995

17 Hyreslagstiftningen 17 I den avgörande behandlingen deltog ordföranden Seppänen, vice ordföranden Vanhanen, medlemmarna Biaudet, Hautala, Ihamäki, Kankaanniemi, Karhunen, Kautto, Korkeaoja, Markkula, Myller, Rask, J. Roos, Takala, Virrankoski (delvis) och Vuorensola samt suppleanterna Aula, A. Ojala (delvis) och Saario (delvis). Reservationer I Regeringens proposition nr 304 med förslag till nya hyreslagar och till ändring av lagar i anslutning till dem innebär en betydande ändring i vår bostadspolitik. Hyresregleringen avskaffas helt också i fråga om s.k. gamla hyresförhållanden. Att regleringen avvecklas kan speciellt i dagens läge då nedkörningen av bostadsproduktionen har lett till en uppdämd efterfrågan leda till en kraftig stegring i boendekostnaderna. När det ytterligare beaktas att bostadsbidraget har försämrats betydligt under de senaste åren är välfården och grundtryggheten för dem som bor i hyreslägenhet allvarligt hotade. Det kan inte heller anses överensstämma med grundprincipen i vår lagstiftning och rättsordning att man radikalt ingriper i redan ingångna och gällande hyresavtal på ett sätt som avsevärt utvidgar avtalsfriheten. Vi anser alltså att hyresregleringen i dagens situation inte borde avvecklas på föreslaget sätt. Utskottet har blivit tvunge.! att göra betydande ändringar i lagförslaget. Andringarna gäller jämkning av oskäliga avtalsvillkor, jämkning av skadestånd, frågan om hur centrala avtalsvillkor bestäms och hur tvingande de är, konkurser och skuldsanering i fråga om hyresgäster, uppsägning av hyresavtal som ingåtts tills vidare, ersättning för medel som använts för underhåll av hyresgästens lägenhet och många andra centrala lagrum. Andringarna är så pass viktiga och talrika att en omsorgsfull beredning av lagen skulle kräva fortsatt behandling. Utskottet borde bl.a. ha hört sakkunniga på nytt. Med stöd av det ovan anförda föreslår vi att lagförslagen skall förkastas. Helsingfors den lo februari 1995 Tarja Kautto Riitta Myller Maija Rask Heidi Hautala Esko Seppänen Jukka Roos II Jag omfattar den kritik som anförts mot beredningen av lagförslaget. Den har gett upphov till betydande ändringar under utskottsbehandlingen. Utskottet har inte i tillräcklig utsträck- ning hört sakkunniga om dem. Det är fråga om en viktig reform och därför borde tillräckligt mycket tid ha reserverats för beredningen och behandlingen. Hetsingfors den 10 februari 1995 Toimi Kankaanniemi

18 rd- MiUB 24- RP 304 RIKSDAGENS GRUNDLAGSUTSKOTT Bilaga Helsingfors den 26 januari 1995 Utlåtande nr 28 Till Miljöutskottet När riksdagen den 24 november 1994 remitterade regeringens proposition nr 304 med förslag till nya hyreslagar och till ändring av lagar i anslutning till dem till miljöutskottet för beredning bestämde den samtidigt att grundlagsutskottet skall avge utlåtande om propositionen till miljöutskottet Utskottet har hört äldre regeringssekreteraren Seija Heiskanen-Frösen vid miljöministeriet, professorn Mikael Hiden, professorn Antero Jyränki, professorn Ari Saarnilehto och professorn Ilkka Saraviita. Grundlagsutskottet har behandlat ärendet ur statsförfattningsrättslig synvinkel och anför vördsamt följande. avtalsförhållanden som gäller när lagarna träder i kraft. Men lagarna inverkar inte på det som parterna redan har kommit överens om. I och med att de nya lagarna stadgar om större frihet att ingå avtal kan redan ingångna avtal ändras bara om parterna kommer överens om det sedan lagarna har trätt i kraft. Därtill framhåller regeringen att de nya stadgandena om skydd för besittning i sig inte innebär något ingrepp i de grundläggande fri- och rättigheter som skyddas genom regeringsformen och att det därför inte finns någonting som hindrar att lagförslagen behandlas i vanlig lagstiftningsordning. Regeringen anser det dock tillrådligt att utlåtande av grundlagsutskottet inhämtas. Regeringens proposition Regeringen föreslår en lag om hyra av bostadslägenhet och en lag om hyra av affårslokal och anknytande lagändringar. När det gäller hyra för bostadslägenheter föreslås hyresreglementeringen bli avvecklad också i befintliga hyresförhållanden. stadgandena om hyresförhållanden som inte berörs av regleringar föreslås bli justerade. När lagen träder i kraft kommer huvudregeln att vara att samtliga hyresförhållanden för bostadslägenheter berörs av samma stadganden. När det gäller hyra av affårslokaler föreslår regeringen vissa justeringar i sak. I båda lagarna föreslås ett tillägg om avtalsfrihet. Parterna skall fritt kunna avtala om bland annat hyresförhållandets längd och om hyran. Lagarna avses träda i kraft senast under De nya lagarna skall på några få undantag när också tillämpas på de hyresförhållanden avseende bostadslägenheter som gäller när lagen träder i kraft. I den omfattande motiveringen till lagstiftningsordningen framhåller regeringen för det första att de nya lagarna också skall tillämpas på Utskottets ställningstaganden När den gällande hyreslagen från 1961 stiftades behandlades den två gånger i grundlagsutskottet. Utskottet avgav först utlåtande nr 8/1959 rd och behandlade där frågan om att komplettera propositionen med stadganden om bland annat besittningsskydd för hyresgästerna i enlighet med en riksdagsmotion. Till utlåtandet bifogades ett sakkunnigutlåtande från professor Kastari. Utskottet omfattade hans sakkunnigutlåtande och ansåg att stadgandena om hyresgästers besittningsskydd kunde handläggas i vanlig lagstiftningsordning bara under förutsättning att de revideras grundligt och att lagförslaget även om det justerades i enlighet med detta måste handläggas i den ordning som 67 riksdagsordningen föreskriver på grund av dess retroaktiva verkan. Senare gav grundlagsutskottet ett utlåtande, nr 3/1960 rd, om ett lagförslag som stora utskottet hade gjort upp. I utlåtandet framhöll utskottet att förslaget på vissa punkter innebär mycket djuptgående ingrepp i existerande hyresförhållanden. Utskottet framhöll: "Förenligt med hos

19 Hyreslagstiftningen 19 oss gällande rättsprinciper är likväl, att ny lag icke får ändra eller rubba rättsförhållanden, vilka uppstått på grundvalen av därförinnan gällande lag, icke ens med avseende å sociallagstiftningen eller lagstiftning, som påverkas av sociala synpunkter. Å andra sidan kan sagda rättsprincip ej tolkas så snävt, att det enligt densamma ej ens skulle vara tillåtet att genom retroaktiva stadganden, tillkomna i vanlig lagstiftningsordning, förtydliga och komplettera gällande rättsförhållanden, ifall ej därigenom något väsentligt nytt införes i vår materiella rätt." Lagen gavs delvis retroaktiv verkan och stiftades i vanlig lagstiftningsordning. Hyreslagen från 1987, som upphävs i samband med den föreliggande reformen, stiftades i grundlagsordning utan medverkan av grundlagsutskottet. Enligt regeringens proposition nr 127/1984 rd om hyreslagstiftningen berodde den kvalificerade lagstiftningsordningen dels på att statsrådet hade rätt att sänka hyror, dels på att vissa av de tvingande stadgandena (bl.a. besittningsskyddet) också skulle tillämpas på hyresavtal som gällde när lagen trädde i kraft. I utlåtande nr 12/ 1990 rd ansåg grundlagsutskottet att hyreslagen från 1987 kunde ändras i vanlig lagstiftningsordning, om regleringen av hyrorna för bostadslägenheter slopas i områden där efterfrågan och utbudet på hyresbostäder i stort sett är i balans och om regleringen och skyddet för besittning inte tillämpas i vissa län. I motiveringen tilllagstiftningsordningen framhöll utskottet att lagen inte har någon sådan retroaktiv verkan som kan tolkas som ett ingrepp i skyddet för egendom enligt grundlagen. I statsförfattningsrättsligt hänseende är hyreslagen från 1987, som nu skall upphävas, en undantagslag. I sin vedertagna tolkningspraxis (t.ex. GrUU 20/1994 rd) utgår grundlagsutskottet från att en lag som innebär ett undantag från grundlagen kan ändras i vanlig lagstiftningsordning, om den nya lagen inte utvidgar det undantag som gjorts i grundlagen genom den lag som skall ändras. Den gällande lagen behandlades i grundlagsordning på grund av att statsrådet hade rätt att sänka hyrorna för bostadslägenheter och till följd av lagens retroaktiva verkan, som delvis innebar att den nya lagen tillämpades på då gällande hyresavtal. Jämfört med denna motivering, som då framgick av regeringens proposition, ingår det i de nu föreliggande lagförslagen ingenting som på grund av ovan nämnda s.k. luckteori skulle tala för grundlagsordning. Beträffande lagens retroaktiva verkan framhåller utskottet dock här som ett förtydligande att en retroaktiv reglering som en gång omfattats i grundlagsordning inte betyder att vilka retroaktiva lösningar som helst kan tas med i senare lagar, utan regleringar av denna typ måste bedömas från fall till fall. Det statsförfattningsrättsliga problemet med den föreliggande propositionen är att det första lagförslaget avses bli tillämpat på alla hyresförhållanden som gäller bostadslägenheter. I och med att lagförslaget bygger på ett avreglerat system medför det ändringar i reglerade hyresförhållanden som ingåtts före den l februari I det hänseendet får lagförslaget en retroaktiv verkan. I reglerade hyresförhållanden blir besittningsskyddet för hyresgäster i bostadslägenheter i allmänhet indirekt och är inte längre direkt. Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet. En uppsägning kan förklaras verkningslös bara om hyresvärden därigenom eftersträvar en orimlig hyra eller om en uppsägning med tanke på hyresgästens förhållanden vore oskälig och det inte finns någon godtagbar orsak till uppsägning. Det som stadgas om storleken på hyra överensstämmer delvis med hyresregleringen. En oskäligt hög hyra skall kunna sänkas. Om parterna inte kommer överens om hyreshöjningar gäller för hyreshöjningar det som stadgas i 99 lagen om hyra av bostadslägenhet. En väsentlig ändring är att hyresvärden på ett helt annat sätt än tidigare vid fortgående hyresförhållanden som gäller tills vidare genom att säga upp hyresavtalet kan kräva hyresförhöjningar som hyresgästen måste gå med på, om han fortfarande vill bo kvar i lägenheten. Också i detta fall kan en uppsägning visserligen förklaras verkningslös, om hyresvärden ställer orimliga krav. Skyddet för gällande avtalsförhållandens fortbestånd beror på egendomsskyddet enligt 6 regeringsformen. skyddet för hyresförhållandenas fortbestånd har sin upprinnelse i avsikten att skydda båda avtalsslutande parters av avtalet beroende intressen när det gäller förmögenhetens värde. Grundlagsutskottets relativt omfattande tolkningspraxis visar att skyddet inte är absolut. Så har det t.ex. gått att tillämpa jämkningsmöjligheten på gällande avtal (GrUU 3/1982 rd). Vidare har det ansetts vara möjligt att klarlägga och komplettera gällande rättsförhållanden, om ingenting väsentligt nytt därigenom införs i den materiella rätten (GrUU 3/1960 rd). Också exe-

20 rd- MiUB 24- RP 304 kutiva processhandlingar beträffande materiella rättigheter har reglerats genom vanliga lagar (GrUU 23/1992 rd). statsförfattningsrättsligt sett betyder det första lagförslaget dels att tidigare avtal när avtalsfriheten i och med den nya lagen ökar bara kan ändras genom överenskommelse mellan avtalsparterna när reformen har trätt i kraft, dels att de tvingande stadgandena om besittningsskydd i den gamla lagen ersätts med behöriga stadganden i den nya lagen. När det gäller det förstnämnda förhållandet är lagens retroaktiva verkan rent formell och statsförfattningsrättsligt sett utan betydelse för egendomsskyddet. När det gäller det senare förhållandet utgår utskottet generellt från att revideringar av stadganden som i sig hör under en vanlig lag kan verkställas genom en vanlig lag, om särskilda skäl inte talar för någonting annat Gfr GrUU 35/1992 rd och 9/1991 rd), och utskottet anser att besittningsskydd som grundar sig på ett hyresförhållande i regel är en sådan reglering. Eftersom en totalbedömning ger vid handen att de nya stadgandena om besittningsskydd är rimliga sett ur båda parternas synvinkel och även i övrigt är lämpliga med tanke på rättsordningen finns det enligt utskottet inga hinder för att det första lagförslaget behandlas i vanlig lagstiftningsordning. Reformen och framför allt det första lagförslaget berör stora grupper av människor, eftersom antalet hyresbostäder uppgår till ca A v den anledningen är det särskilt viktigt att lagarna är klart utformade och lättförståeliga. Vid riksdagsbehandlingen bör denna fråga behandlas mer ingående. Reformen inträffar under en tid då det råder något så när balans mellan utbud och efterfrågan på hyresmarknaden. Grundlagsutskottet uppmärksamgör miljöutskottet på att det är viktigt att ständigt följa upp förändringar på marknaden och vid balansstörningar på hyresmarknaden bedöma om lagstiftningen fungerar eller inte. På grundval av det ovanstående anför grundlagsutskottet vördsamt att lagförslagen kan behandlas i den ordning somföreskrivs i 66 riksdagsordningen. I den avgörande behandlingen deltog ordföranden Niinistö, vice ordföranden Alho, medlemmarna Kaarilahti, Laine, M. Laukkanen, J. Leppänen, Varpasuo, Viljan en, Vist backa, Vuoristo, Vähänäkki och Väistö samt suppleanten Helle.