Fastighetstaxering Vad är fastighetstaxering? Allmänna taxeringsregler Allmänna värderingsregler Värderingsmodeller Hyreshus Industri m fl Vad är fastighetstaxering? Klassificering av byggnader och mark Indelning i taxeringsenheter Fastställande av skatteplikt Beräkning av taxeringsvärden 1
Taxeringsår Ändrad till FFT enligt särskilt beslut Småhustaxeringar FFT06 AFT09 FFT12 AFT15 SFT07 SFT08 SFT10 SFT11 SFT13 SFT14 SFT16 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Hyreshustaxeringar AFT07 FFT10 AFT13 FFT16 SFT06 SFT08 SFT09 SFT11 SFT12 SFT14 SFT15 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Industritaxeringar AFT07 AFT13 SFT06 SFT08 SFT09 SFT10 SFT11 SFT12 SFT14 SFT15 SFT16 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Verktyg för fastighetstaxering Regelverk -Hur ska det ske? Fastighetstaxeringslag (FTL) Fastighetstaxeringsförordning (FTF) Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd Handledning 2
Verktyg för fastighetstaxering Egenskapsdata - Hur ser fastigheterna ut? Registeruppgifter från föregående taxering Fastighetsdeklarationer Rapportering från kommuner och lantmäterimyndigheter Verktyg för fastighetstaxering Marknadsinformation Hur ser fastighetsmarknaden ut? Riktvärdekarta Riktvärdetabeller 3
Verktyg för fastighetstaxering Vem fattar beslut? Vem fattar beslut? Skatteverkets regionala organisation (i praktiken oftast skatteverkets datorsystem) OM MAN ÄR MISSNÖJD? Omprövning eller överklagande inom fem år efter taxeringsåret 4
Om man är missnöjd? OMPRÖVNING Omprövning innebär att skatteverket omprövar sitt eget ursprungliga beslut (grundbeslutet) ÖVERKLAGANDE Överklagande innebär prövning i förvaltningsdomstol Förvaltningsrätt Kammarrätt (Högsta förvaltningsrätten) INDELNING OCH KLASSIFICERING Alla byggnader och all mark indelas i byggnadstyper respektive ägoslag Ägoslag Tomtmark Åkermark Betesmark Skogsmark Skogsimpediment Täktmark Övrig mark 5
Småhus Hyreshus 6
Industribyggnad Övrig byggnad 7
Specialbyggnader Definieras efter användning Försvarsbyggnad Kommunikationsbyggnad Distributionsbyggnad Värmecentral Reningsanläggning Vårdbyggnad Bad- sport- och idrottsanläggning Skolbyggnad Kulturbyggnad Ecklesiastikbyggnad Allmän byggnad (ägarkrav) Klassificering av byggnader Varje självständig byggnad klassificeras för sig EN byggnad EN byggnadstyp ÖVERVÄGANDEPRINCIP 51 % Hyreshus + 49 % Specialbyggnad = Hyreshus Jämförelse av värde i praktiken hyresintäkter (i första hand) 8
Taxeringsenhet Skattesubjekt Egendom som har samma ägare och utgör ekonomisk enhet (t ex förvaltningsenhet), får endast innehålla vissa kombinationer av byggnadstyper och ägoslag Taxeringsenhet SMÅHUSENHET HYRESHUSENHET = SMÅHUS + TOMTMARK = HYRESHUS + TOMTMARK ÄGARLÄGENHETSENHET = ÄGARLÄGENHET +TOMTMARK INDUSTRIENHET SPECIALENHET = INDUSTRIBYGGNAD + ÖVRIG BYGGNAD + TOMTMARK +TÄKTMARK = SPECIALBYGGNAD + TOMTMARK LANTBRUKSENHET = EKONOMIBYGGNAD + ÅKERMARK + BETESMARK + SKOGSMARK + SKOGSIMPEDIMENT (+ SMÅHUS + TOMTMARK) ELPRODUKTIONSENHET = KRAFTVERKSBYGGNAD + TOMTMARK 9
Skatteplikt Egendom som är undantagen från skatteplikt: Specialbyggnader (inkl. tomtmark) Nationalpark Lantbruk för vård- eller skoländamål Egendom som ägs av vissa institutioner (t ex religiösa samfund, vissa stiftelser, studentkårer, ambassader) Allmänna värderingsregler 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde genomsnittliga prisläget under andra året före det år allmän/förenklad fastighetstaxering sker Ingen hänsyn till: Arrenden m fl privaträttsliga förpliktelser Tomträtt (=äganderätt) Belåning 10
Värderingsmodeller Metoder för att beräkna taxeringsvärden för olika typer av egendom (värderingsenheter), t ex: Tomtmark till hyreshus Hyreshus Tomtmark till småhus Småhus Tomtmark till industribyggnad eller övrig byggnad Industribyggnad eller övrig byggnad Värderingsmodeller Gemensam grundprincip R = f (vf1, vf2, vf3. vfn) RIKTVÄRDE VÄRDEFAKTORER 11
Värderingsmodeller VÄRDERINGS- ENHET 1 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) MARK ENHET 2 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) TAXERINGSENHET ENHET 1 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) BYGGNAD VÄRDERINGS- VÄRDERINGS- VÄRDERINS- ENHET 2 Värdefaktorer Riktvärde (ev justering) VÄRDE VÄRDE VÄRDE VÄRDE MARKVÄRDE BYGGNADSVÄRDE TAXERINGSVÄRDE Beräkning av taxeringsvärdet för hyreshus MARKVÄRDE: Byggrätt (kvm BTA) x Riktvärde (kr/kvm BTA) Deklaration Riktvärdekarta BYGGNADSVÄRDE: Hyra (kkr) x H-nivå (faktor) x Kap.faktor (faktor) Deklaration + Riktvärdekarta HK-Tabell Värdeår Deklaration H-nivå (endast bostäder) BYGGRÄTT, HYRA, VÄRDEÅR = VÄRDEFAKTORER 12
Byggrätter BYGGRÄTT (VÄRDEFAKTOR FÖR MARK) kvm BTA ovan mark BYGGRÄTTER FÖR BOSTÄDER OCH LOKALER BESTÄMS SEPARAT -för bebyggda fastigheter tillämpas oftast en hjälpregel Byggrätt bostäder = BOA x 1,25 Byggrätt lokaler = LOA x 1,20 ENDAST LOKALER OVAN MARK! Hyra i teorin HYRA- i teorin Generellt: Genomsnittlig hyresnivå 2011 Bostäder: Bruksvärdeshyra = totalhyra (exklusive hushållsel) Lokaler: Marknadsmässig hyra = hyra (inklusive värme, fastighetsskatt m fl tillägg) I princip allt utom hyresgästens enskilda elförbrukning samt moms. Garagehyror skall ingå men inte intäkter från markparkering. Intäkter avseende skyltar, mobilmaster etc ingår i hyran. 13
Hyra i praktiken HYRA- i praktiken Bostadslägenheter Utgående hyra 2011 Uthyrda lokaler Totala faktiska årshyran 2011 Bostadsrättslokaler Andelslägenheter Egendisponerade/ internt uthyrda lokaler Outhyrda lokaler Jämförelsehyra 1. Hyresnivån i uthyrda lägenheter/lokaler i samma byggnad 2. Hyresnivån i omkringliggande bebyggelse 3. Rekommenderad genomsnittshyra Exempel Värdeår: 2005 Bostäder BOA: 13 000 kvm BTA: 16 250 kvm Hyra: 24 000 kkr Lokaler LOA: 5 000 kvm BTA: 6 000 kvm Hyra: 11 000 kkr 14
Exempel Beräkning av taxeringsvärdet för hyreshus MARKVÄRDE: Byggrätt (kvm BTA) x Riktvärde (kr/kvm BTA) Deklaration Riktvärdekarta BYGGNADSVÄRDE: Hyra (kkr) x H-nivå (faktor) x Kap.faktor (faktor) Deklaration + Riktvärdekarta HK-Tabell Värdeår Deklaration H-nivå (endast bostäder) BYGGRÄTT, HYRA, VÄRDEÅR = VÄRDEFAKTORER 15
HK Tabell, bostäder HK Tabell, lokaler 16
Exempel Värderings- Byggrätt Riktvärde Riktvärde enhet BTA ovan mark kr/kvm kkr Bostäder 16 250 4 400 71 000 Lokaler 6 000 3 000 18 000 Summa markvärde 89 000 Värderings- Ålder Hyra H-Nivå Kap.faktor Riktvärde enhet (Värdeår) kkr X X kkr Bostäder 2005 24 000 7,50 1,07 192 000 Lokaler 2005 11 000 6,50 1,05 75 000 Summa byggnadsvärde 267 000 SUMMA TAXERINGSVÄRDE 356 000 Industrienhet INDUSTRIENHET Taxeringsenhet som omfattar: en eller flera industribyggnader eller övriga byggnader samt tomtmark till dessa eller obebyggd tomtmark för industriändamål eller Industribyggnad eller övrig byggnad på ofri grund Två värderingsmodeller finns: Avkastningsmetod Produktionskostnadsmetod (används i undantagsfall) 17
Kommunal fastighetsavgift Kommunal fastighetsavgift - Gällande regler 2014 BEBYGGDA SMÅHUSENHETER, BOSTADSBYGGNAD MED TOMT PÅ LANTBRUKSENHET samt ÄGARLÄGENHETER 7 112 kr/år* eller högst 0,75 % av taxeringsvärdet. Befrielse från avgift under de 15 första åren efter nybyggnad. BOSTADSDEL I BEBYGGDA HYRESHUSENHETER 1 217 kr/lägenhet* och år eller högst 0,3 % av taxeringsvärdet Befrielse från avgift under de 15 första åren efter nybyggnad. *Beloppen justeras årligen med förändringen i inkomstbasbeloppet Statlig fastighetsskatt OBEBYGGD TOMT FÖR BOSTADSHYRESHUS, BOSTÄDER I HYRESHUS UNDER UPPFÖRANDE 0,4 % av taxeringsvärdet LOKALER I HYRESHUS, OBEBYGGT TOMTMARK FÖR LOKALER, LOKALER UNDER UPPFÖRANDE 1,0 % av taxeringsvärdet OBEBYGGD TOMT FÖR SMÅHUS OCH SMÅHUS UNDER UPPFÖRANDE 1,0 % av taxeringsvärdet INDUSTRIENHETER 0,5 % av taxeringsvärdet LANTBRUKSENHETER (Exklusive tomtmark och bostadsbyggnader) Ingen fastighetsskatt 18