Handläggare Ärendebeteckning Ian Cortés 2018-1336 Samhällsbyggnadsnämnden YTTRANDE Fastighet: Rinkaby 4:5 Fastighetens adress: Ekövägen 45 Ärende: Förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus med garage Förslag till beslut Positivt förhandsbesked meddelas för nybyggnad av enbostadshus med garage med stöd av 9 kap. 17 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. Den föreslagna åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen med nedan givna villkor. Villkor Förhandsbeskedet gäller redovisad omfattning, placering och i huvudsak utformning i enlighet med bilagda handlingar. Därutöver ska en lägsta golvnivå på +2,80 m gälla för nybyggnadens golvnivå. Vid bygglov prövas tillgänglighet samt tomtens anpassning till angränsande fastighet och utfart. Avgift för positivt beslut är 6 370 kronor i enlighet med taxa antagen av Kommunfullmäktige 2011-03-28 med senaste revidering antagen av Kommunfullmäktige 2015-11-30. Faktura skickas separat. Bild 1. Orienteringskarta, pilen visar fastigheten Rinkaby 4:5 (2) Samhällsbyggnadskontoret Bygglovenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
2 (9) Rinkaby 4:5 (1) Rinkaby 4:5 (3) Rinkaby 4:5 (2) Bild 2. Flygfoto Fastigheten Rinkaby 4:5. Förslaget planeras på Rinkaby 4:5 (2) Bakgrund 2018-06-12 inkom en ansökan om förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus i ett plan med putsad fasad (om ca 150 m² byggnadsarea) och tillhörande komplementbyggnad på fastigheten Rinkaby 4:5, skifte 2. Komplementbyggnaden, garaget, blir ca 75 m². Fastigheten Rinkaby 4:5 är huvudsakligen en lantbruksfastighet med taxeringskoden 110 Lantbruksenhet, obebyggd samt Småhusmark (225 Småhusenhet, småhus på ofri grund). Den berörda delen av fastigheten ligger bara några kilometer söder om Kalmar, strax öster om Rinkabyholm. Fastigheten ligger ungefär 400 m sydost om verksamhetsområdet för kommunalt vatten och avlopp. Kalmar Vatten har kommuniserat sökande att det allmänna VA- nätet kommer att byggas ut i takt med utbyggnadsplanen för Ekö och etapp 3 Södra staden. Sökande avser lösa VA behovet enskilt och bedyrar att när möjligheten finns kommer man då att ansluta ledningarna till fastigheten. Angöringen till fastigheten sker genom fastigheten Rinkaby 11:5 som är av kommunal egendom. Bild 3. Bilder från ansökan på möjlig placering och husutformning.
3 (9) Marken utgörs av en gräsrik tallskog och en svagt sluttande terräng åt öster och sydostlig riktning från vägen. Landskapet är påtaglig mera flackt och låglänt i den östra delen som ligger närmare vatten där stora ytor översvämmas. Översiktliga jordartskartan SGU, visar postglacialt mellansand- grovsand. Det råder normalriskområde för radon (mätvärden 10-50 kbq/m 3 jordluft) i område. Bild 4. Pilen visar ungäfärlig placering av det nya huset. Plan- och bygglagen (PBL) Enligt 2 kap. Allmänna och enskilda intressen 1 Vid prövningen av frågor enligt denna lag ska hänsyn tas till både allmänna och enskilda intressen. 2 Planläggningen och prövningen i ärende om lov eller förhandsbesked enligt denna lag ska syfta till att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Företräde ska ges åt sådan användning som från allmän synpunkt medför en god hushållning. Bestämmelserna om hushållning med markoch vattenområden i 3 och 4 kap. 1-8 miljöbalken (MB) ska tillämpas. Lag (2014:862) 6 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till 1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, 2. skydd mot uppkomst och spridning av brand och mot trafikolyckor och andra olyckshändelser, 3. åtgärder för att skydda befolkningen mot och begränsa verkningarna av stridshandlingar, 4. behovet av hushållning mer energi och vatten och av goda klimat- och hygienförhållanden, 5. möjligheterna att hantera avfall, 6. trafikförsörjning och behovet av en god trafikmiljö, 7. möjligheter för personer med nersatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området, och 8. behovet av framtida förändringar och kompletteringar. Första stycket gäller också i fråga om skyltar och ljusanordningar.
4 (9) Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelse områdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdra respekteras och tillvaratas. Lag (2014:477) Enligt 4 kap. Detaljplan reglering 2 Ska kommunen med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för 1. En ny sammanhållen bebyggelse, om det behövs med hänsyn till omfattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen. Enligt 9 kap. Bygglov, rivningslov och marklov 2 Krävs det bygglov för 1. nybyggnad. 17 Ska byggnadsnämnden, om den som avser vidta en bygglovspliktig åtgärd begär det, ge ett förhandsbesked i fråga om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen. 18 Är ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft. 39 Ska ett förhandsbesked som innebär att en åtgärd kan tillåtas innehålla 1. en upplysning om att förhandsbeskedet endast gäller om bygglov för åtgärden söks inom två år efter det att beslutet om förhandsbesked vann laga kraft, 2. en upplysning om att förhandsbeskedet inte innebär att åtgärden får påbörjas, och 3. de villkor som behövs för att förhandsbeskedet ska vara förenligt med de förutsättningar som gäller för den kommande bygglovsprövningen. Planförutsättningar Fastigheten är belägen utanför planlagt område men ingår i sammanhållen bebyggelse. I översiktsplanen pekas området ut som utredningsområde för bostäder. Översiksplanen visar att området utpekas som utredningsområde för bostäder och i den fördjupade översiktsplanen för Södra staden ges några särskilda riktlinjer för området. Under rubriken Södra staden mot framtiden beskrivs några förslag till utvecklingen. Skapa ett levande Ekö med förbättrad vattenkvalitet, badmöjligheter, båtplatser och småskalig verksamhet. Förbättra och utöka stigar och vandringsleder. Tillgängliggöra kusten och skärgården bättre samt utveckla ett grönt och levande centrum. Ny idrottshall. Vidare visas på ett av exemplen av utvecklingen utifrån olika strukturer:
5 (9) Strukturen till vänster har låtit befintlig E22 genmkorsas av ett gaturum med bebyggelse och grönstruktur. Landskapet har berikats med nya vattendammar som har en tydlig kontakt med områdets bostäder. Bild 5. Utdrag Fördjupad översiktsplan för Södra staden. Den röda pricken visar den ungefärliga placeringen av den planerade tomten. Höjdkurva 1 meter (i RH2000) Höjdkurva 2 meter (i RH2000) Höjdkurva 2,5 meter (i RH2000) Planerad tomt Bild 6: Höjdkurvor Största delen av fastigheten Rinkaby 4:5 (2) ligger låglänt och med hänsyn till ett förändrat klimat, är risken för översvämningar är stor för området. Situationen är inte främmande och dessa risker beaktas i resonemangen kring planläggning och avgränsningen av utveklingsområden för Södra staden. Sökande, som är byggföretagare, framför sig känna till omständigheterna och de preliminära funderingarna är att höjda marknivån så att hela den nya tomten skyddas. Vid ett positivt förhandsbesked ska nybyggnadens lägsta golvnivå om +2,65 tillämpas. Detta och alla andra åtgärder som krävs för att undvika översvämningar prövas vid bygglov. Åtgärden ligger inom ett större område med två riksintressen. Riksintresse för högexploaterad kust Område med särskilt behov av hinderfrihet: Civil flygplats Strandskydd berörs inte.
6 (9) Kulturmiljövärden Området är inte utpekat i kommunens kulturmiljöprogram. Inga kända fornminnen förekommer inom fastigheten. Yttranden Ärendet har remitterats till det kommunala lantmäteriet, kommunens projektoch exploateringsenhet, kommunens miljöenhet, kommunens planenhet, TME (trafikplanering) samt Kalmar Energi Elnät och Kalmar Vatten AB. De påtalar följande: Lantmäteriet: Utfart mot Ekövägen som idag sköts av Kalmar kommun. Ingen gemanläggning bildad för detta. Kommunala VA-lösningar saknas men bör kunna lösas inom fastighetens gränser. Projekt- och exploateringsenheten: Kalmar kommun har i egenskap av granne och ägare till fastigheterna Rinkaby 4:8 och Rinkaby 11:5 inga synpunkter på inkommen ansökan avseende förhandsbesked for nybyggnad av enbostadshus med garage på fastighet Rinkaby 4:5. Miljöenheten: I dagsläget bdt och förbränningstoalett Ligger längre än 300 meter från havet så bör inte behövas någon hög skyddsnivå. Grannen har en mulltoa, kan dock ej ses vart grannens VA brunn ligger. Tomten finns med i översiktsplanen för utbyggnad av VA men inget finns där i dagsläget, fastighetsägaren bör höra med Kalmar Vatten om detta. Om man kontrollerar med Kalmar Vatten samt vart grannens brunn ligger så bör det inte vara något problem att ordna ett enskilt avlopp. Sand/grusmaterial i marken så bör funka bra med någon form av infiltration. Miljöenheten kompletterade sitt yttrande med följande. Miljöenheten bedömer att förutsättningarna för kunna anlägga ett enskilt avlopp på fastigheten Rinkaby 4:5 är godtagbara med hänsyn till att fastigheten är stor. Så snart det finns möjlighet måste fastigheten anslutas till kommunalt VA. Hänsyn bör tas till att grannfastigheten Rinkaby 4:10 kommer att ligga lägre än de båda omgivande fastigheterna, så att det inte sker någon avrinning till 4:10. Planenheten: Enligt FÖP Södra staden redovisas i närområdet planerad bostadsutveckling. Aktuell fastighet ingår inte i pågående detaljplanearbetet som nästa steg efter FÖP, men anses inte hindrar framtida planläggning för området, då redan bebyggd. På sikt bör fastigheten och dessa bebyggda grannfastigheter planläggas. Låg marknivå och översvämningsrisk ska beaktas vid byggnation. Rekreationsområde, berörs inte då området redan ianspråktaget med bebyggelse. Landskaps och stadsbild, berörs inte avsevärd då området redan ianspråktaget med bebyggelse. TME: TME har tagit del av handlingarna och tycker att siktlinjerna måste beaktas vid utfart eftersom tomtgränsen kommer att höjas med närmare 1 meter och då blir det förmodligen en lutning i utfarten. Enligt VGU:s rekommendationer for god sikt vid utfarter bor muren ej överstiga 80 cm i höjd 3 meter åt vardera riktningen om utfarten.
7 (9) Kalmar Vatten AB: Kalmar Vatten har inget att invända mot detta bygglov eftersom vi inte har några ledningar i narheten. Åtgärden är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 PBL). Ägare av Rinkaby 4:5, Rinkaby 4:10 och Rinkaby 11:5 har bedömts vara berörda. Inga negativa synpunkter har inkommit Skäl till beslut Inför planerad nybyggnation bedöms två huvudfrågor behöva klargöras. Verksamhetsområdet för VA kommer att utvidgas i takt med planarbetet och under tiden måste sökanden lösa vatten/avlopp enskilt. Den andra frågan den låga marknivån. Sökande har informerat samhällsbyggnadskontoret om konversationer med Kalmar Vatten och skriftlig angivit till de att VA- frågan tänker han lösa med en egen anläggning tills den dagen Kalmar Vatten drar fram VA-servis till fastigheten, den dagen ansluter han till deras nät. Det finns många faktorer att beakta vid prövningen av förhandsbesked, bl.a. om det går att ordna eget vatten och avlopp (PBL 2 kap. 5 3). PBL fastställer inget särskilt krav om hur länge en alternativ lösning ska fungera eller vad får det kosta utan det måste kostateras att möjligheterna att ordna vattenförsörjning och avlopp finns. Beträffande den låglänta marken. Vid sammanträdet 2013-11-20 beslutade nämnden (SBN 2013-11-20 282) att ge ett positivt förhandsbesked för nybyggnad av enbostadshus (ärendet 2013-4070). Området ligger ca 870 meter fågel avstånd och har/hade likvärdiga låga markförhållande. Beslutet villkorade att: Färdig golvhöjd ska ligga på minst+2,65 meter. Sökande har redan beskrivit principer och åtgärder som han tänker vidta, som att höjda marken, om han erhåller ett positivt besked. Fastigheten är redan bebyggd. Boendemiljön i området är ett klassiskt fritidsvillaområde med enskilda hus på väl tilltagna tomter av olika storlekar. Bebyggelsen består till största del av sommarstugor, som helt eller delvis har gjorts om till permanentboenden. Ingen aktiv jordbruksmark tas i anspråk. De olika riksintressena bedöms inte påverkas eller skadas av föreslagen ny bebyggelse. Anslutning till allmän väg är möjlig. Delar av fastigheten Rinkaby 4:5(2) ligger inom sammanhållen bebyggelse, enligt beslut SBN 2011. Bildning av den nya fastigheten är resultaten av avstyckning av denna privatägda fastighet men ingen utvidgning av samhället. Kravet på reglering med detaljplan kan inte anses behöva tillämpas. Vid en sammanvägd bedömning av åtgärdens anser samhällsbyggnadskontoret att åtgärden uppfyller gällande krav i PBL varvid ett positivt förhandsbesked ska ges.
8 (9) Upplysningar Enskild VA-anläggning ska anordnas. Tillstånd söks hos kommunens miljöenhet. Förhandbeskedet gäller endast om bygglov för åtgärden söks inom två år efter det att besluten om förhandsbesked vann laga kraft. Förhandsbeskedet innebär inte att åtgärden får påbörjas. Detta beslut kan överklagas, se bilaga Hur man överklagar. Bilagor till yttrande till samhällsbyggnadsnämnden Yttrande till nämnden 2018-11-21 Ansökan 2018-06-12 Situationsplan 2018-08-17 Fotografi hustyp 2018-08-17 Yttrande från Kalmar Vatten AB 2018-09-04 Hur man överklagar Beslutet ska delges: Kalmar Vatten AB. Med besvärshänvisning ska följande delges: Ägare
9 (9) Hur man överklagar Hos vem ska beslutet överklagas? Nämndens beslut kan skriftligen överklagas hos Länsstyrelsen i Kalmar län. Var lämnas överklagandet? Skrivelsen ska lämnas/skickas till Samhällsbyggnadsnämnden Box 611 391 26 Kalmar Besöksadress Storgatan 35 A Tid för överklagande Nämnden ska ha fått din skrivelse inom tre veckor från den dag du fick del av beslutet. Hur man utformar sitt överklagande Ange vilket beslut du överklagar och ärendets diarienummer (dnr). Skriv gärna varför du tycker att nämndens beslut är fel och hur du tycker att beslutet ska ändras. Du får också gärna skicka med handlingar som du tycker stödjer din ståndpunkt. För mer information, kontakta samhällsbyggnadskontoret; 0480-45 03 00 eller sam.byggnadskontoret@kalmar.se Underteckna överklagandet Skrivelsen ska undertecknas och namnteckningen förtydligas. Uppge också postadress och telefonnummer dagtid. Om du anlitar ombud kan ombudet underteckna skrivelsen. Skicka i så fall med fullmakt.