Kvartal 4 KVARTALSRAPPORT JUNI - AUG 2019 Bolaget andas låg risk med potential till ökad lönsamhet och fortsatt tillväxt Anders Johansson, VD 32,4 19,1 11,4 Hyresintäkterna uppgick till 32,4 mkr (29,6) FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) Driftsöverskott uppgick till 19,1 mkr (20,4) Förvaltningsresultatet uppgick till 11,4 mkr (11,8)
Perioden i korthet Jämförelse angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år. juni 2019 augusti 2019 Hyresintäkterna ökade med 9 procent till 32,4 mkr (29,6). Förvaltningsresultat minskade med 3 procent till 11,4 mkr (11,8). Periodens resultat uppgick till -6,6 mkr (7,9). Detta beror på värdeförändringar som inte är kassaflödespåverkande. Koncernen har färdigställt samt hyrt ut Fortinovas första Pluslägenhet. Fler lägenheter påbörjas under kommande kvartal. God likviditet har möjliggjort väsentliga amorteringar av externa räntebärande skulder. Lånelöften kvarstår när förvärv aktualiseras. VD har ordet Under kvartalet har vi fortsatt stärka vår finansiella ställning och minskat vår risk. Marknadsvärdena på fastigheterna har ökat 12 procent jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Detta förklaras av årets tillträden samt värdeökning i befintligt bestånd. Vi redovisar en ökning om 17 procent på B-aktiens indikativa substansvärde jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Förvaltningsresultatet växte 13 procent under räkenskapsåret och på balansdagen var drygt 59 procent av krediterna räntesäkrade. Avkastning på eget kapital blev i år drygt 12 procent trots en låg belåningsgrad. I skrivande stund pågår en nyemission som skapar förutsättningar för ytterligare förvärv och värdeskapande aktiviteter i befintligt bestånd. Vi har fortsatt fokusera på fastighetsutveckling, personal och organisation. Tre av våra fastigheter i Varberg har fått positivt planbesked och i skrivande stund har ett förslag gått ut på samråd. Bara i Varberg har vi en potential att utveckla 300-400 byggrätter. Vi har även påbörjat att utveckla befintliga lägenheter för att lyfta dessa till nybyggnadsstandard. Konceptet som vi kallar Pluslägenheter är värdeskapande för alla parter. Under kvartalet signerades avtal med Telia Fiber för att åstadkomma en bättre uppkoppling för TV, telefoni, bredband och framtida tjänster till våra hyresgäster. Vi genomförde ett par större ROTrenoveringar och har förhandlat fram ett koncept kring standardhöjande åtgärder tillsammans med Hyresgästföreningen. Då vi på kort tid vuxit mycket har vi tillsammans med medarbetarna påbörjat ett värdegrundsarbete som ska visa vägen framåt för samtliga intressenter till bolaget. Gemensamt har vi formulerat värdeorden NÄRHET, ENKELHET, HJÄRTA och MOD. Vi kommer återkomma om mer information kring denna process som varit väldigt givande. Tre personer har rekryterats i kvartalet och vi har etablerat en egen förvaltning i Lilla Edet. På årsstämman den 3 december är min förhoppning att styrelsen presenterar sin syn på hur bolaget ska gå vidare mot en marknadsnotering. Reaktionerna vi fått är goda och en majoritet av de största aktieägarna tycker detta är positivt. Vi bedömer att en marknadsnotering kan skapa goda förutsättningar för tillväxt och en fortsatt spännande utveckling där många fler får möjlighet att delta på resan. Nu ser vi fram emot årsstämman där vi hoppas kunna ta ut riktningen för bolaget framåt. Med önskan om en skön höst! Anders Johansson, VD 2
Fortinova i korthet 140 120 100 80 60 40 20 Hyresvärde, mkr 1 800 1 500 1 200 900 600 300 Fastighetsvärde, mkr 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Västra Sverige Vår filosofi är enkel. Fortinova investerar i bostadsfastigheter belägna i västra Sverige med positiva kassaflöden och goda möjligheter till värdetillväxt. Den viktigaste förklaringen till Fortinovas goda utveckling är våra investeringar, en kompetent organisation och nöjda kunder. Långsiktig värdetillväxt uppnår vi genom att investera i den region som erbjuder landets mest attraktiva platser att leva, bo och arbeta i. Arbetet med våra Pluslägenheter är en värdeskapande åtgärd för alla parter Ann Marie Derengowski, ansvarig bostad Våra fastigheter Den 31 augusti 2019 uppgår portföljens indikativa verkliga värde till 1 725 mkr. Indikativt verkligt värde är oförändrat jämfört med senaste rapporten den 31 maj 2019. Koncernen har inte tillträtt några fastigheter i perioden. Bolaget rapporterar verkligt värde enligt externa värderingar en gång per år. Bolaget redovisar effekten av årets värdering i kvartal tre vilket påverkar periodens resultat väsentligt. Fastighetsvärde, per typ Bostad Kommersiell Special Fastighetsinnehav Den 31 augusti 2019 uppgår koncernens totala uthyrningsbara area till 122 165 kvm. Uthyrningsbar yta har marginellt minskat vilket beror på inventering av yta. Investeringar under perioden i befintliga fastigheter uppgår till 6,1 mkr och inga investeringar avseende förvärv har skett. Redovisat värde uppgår till 14 117 kronor per kvm vilket är en ökning med jämförbara perioder. På rapportdagen bestod portföljvärdet till 78 procent av bostäder fördelat på 1 385 lägenheter. Resterande 22 procent fördelar sig på lokaler och specialenheter. Fördelningen ligger enligt bolagets strategi då bostadsfastigheter över tid ska utgöra 80 procent. Avseende geografi fördelar sig 50 procent i Varberg, 24 procent i Lilla Edet, 10 procent i Uddevalla, 6 procent i Kungsbacka, 5 procent i Falkenberg, 4 procent i Trollhättan samt 1 procent i Göteborg. Fastighetsvärde, per ort Varberg Lilla Edet Uddevalla Kungsbacka Falkenberg Trollhättan Övrigt Nyckeltal 19.08.31 18.08.31 17.08.31 Antal fastigheter 115 84 65 Antal lägenheter 1 385 1 260 732 Uthyrningsbar yta, kvm 122 165 114 416 77 496 varav kommersiell yta 34 164 33 557 27 687 Redovisat värde, kr/kvm 14 117 13 418 13 402 Uthyrningsgrad, % 99,0 98,7 99,4 FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 3
Fortinova i siffror HYRESINTÄKTER, KOSTNADER & RESULTAT Kvartalets förvaltningsresultat, vilket är verksamhetens resultat före värdeförändringar och skatt, uppgick till 11,4 mkr (11,8). Förvaltningsresultat i förhållande till intäkter uppgick till 35 procent (40). Driftsöverskottet för perioden uppgick till 19,1 mkr (20,3) motsvarande en överskottsgrad om 59 procent (69). Bolaget är i stark tillväxt med god och bibehållen lönsamhet. Förändringarna mellan jämförande perioder är hänförliga till växande fastighetsportfölj med högre andel kvadratmeter bostad i förhållande till uthyrningsbar yta. Bolaget allokerar numera kostnader inom fastighetsadministration till fastighetskostnader. Hyresintäkterna har ökat 3 procent i befintligt och jämförbart bestånd jämfört med föregående period. Orealiserade värdeförändringar efter skatt påverkar resultatet för perioden med -13,2 mkr, främst kopplat till negativa värdeförändringar på räntederivat. FINANSIELL STÄLLNING Fastighetsportföljens redovisade värde uppgår den 31 augusti 2019 till 1 725 mkr. Redovisat värde motsvarar 14 117 (13 418) kronor per kvm. Finansiella anläggningstillgångar avser fordringar i samband med försäljningstransaktioner. Fordran om 2,8 mkr har reglerats, och därmed frigjort likviditet för vidare tillväxt. Soliditeten uppgår till 40 procent och likviditeten är fortsatt god. Bolaget bedöms ha en förvärvskapacitet om 400 mkr. Den goda likviditeten beror på nyemission samt att beståndet genererar positiva kassaflöden efter amortering och investeringar i befintligt bestånd. Uppskjuten skatteskuld avser i all väsentlighet potentiell skatteskuld vid avyttring av fastigheter. Förändringen beror på nämnda värdering av fastighetsbeståndet samt värdeförändringar i räntederivaten. Kvartalsöversikt, TSEK *jämförbara kvartal är upprättade enligt K3 2018/19 3 mån jun-aug 2017/18 3 mån jun-aug* 2016/17 3 mån jun-aug* 2018/19 12 mån sep-aug 2017/18 12 mån sep-aug Resultaträkning Hyresintäkter 32 360 29 598 15 743 125 337 103 184 Fastighetskostnader inkl fastighetsadm -13 298-9 245-5 460-54 322-35 195 Driftsöverskott 19 062 20 353 10 283 71 015 67 989 Administrationskostnader -2 689-4 302-1 940-12 151-14 907 Finansnetto -4 963-4 265-2 445-19 056-17 919 Förvaltningsresultat 11 410 11 789 5 898 39 808 35 163 Värdeförändringar, fastighet, orealiserade -4 293-3 774* -1 740* 77 431 24 750 Värdeförändringar, derivat, orealiserade -12 301 - - -17 998 1 956 Resultat före skatt -5 184 8 012 4 158 99 241 61 870 Skattekostnad -1 393-77 -1 686-22 757-12 739 Periodens resultat** -6 577 7 935 2 472 76 484 49 130 ** Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat * Avskrivningar enligt redovisningsregelverk K3 Balansräkning, TSEK Förvaltningsfastigheter 1 724 590 1 535 200 1 063 100 1 724 590 1 535 200 Finansiella anläggningstillgångar 300 3 100 15 600 300 3 100 Likvida medel 49 538 47 263 59 553 49 538 47 263 Övriga omsättningstillgångar 4 005 4 409 2 149 4 005 4 409 TOTALA TILLGÅNGAR 1 778 433 1 589 972 1 140 402 1 778 433 1 589 972 Eget kapital 706 031 551 804 468 932 706 031 551 804 Uppskjuten skatteskuld 75 822 57 858 36 795 75 822 57 858 Skulder till kreditinstitut 938 504 944 486 603 438 938 504 944 486 Övriga långfristiga skulder 526 526 526 526 526 Derivatinstrument 31 787 13 789 15 745 31 787 13 789 Rörelseskulder 25 763 21 130 14 966 25 763 21 130 EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 778 433 1 589 972 1 140 402 1 778 433 1 589 972 FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 4
Finansiering RÄNTEBÄRANDE SKULDER Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet som medför att bolaget använder sig av extern finansiering för att utveckla fastighetsbeståndet och fortsätta den planerade expansionen. Kapitalets förvaltning får därmed en väsentlig inverkan på bolagets förmåga att på ett lönsamt sätt driva verksamheten till en vägd nivå av finansiell risk. Nyckeltal 19.08.31 18.08.31 Total låneskuld, mkr 938,5 944,5 Belåningsgrad, netto, % 52 58 Genomsnittlig ränta, % 2,0 2,3 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,0 Räntebindningstid, år 3,5 2,3 Räntesäkringsgrad, % 59 38 Den 31 augusti 2019 uppgår skulder till kreditinstitut till 938,5 mkr vilket motsvarar en belåningsgrad om 54 procent (62). Med hänsyn till tillgänglig likviditet uppgår belåningsgraden till 52 procent (58). Avseende genomsnittlig ränta uppgår den till 2,0 procent vilket är lägre än föregående år. Jämförande period innehöll engångseffekter (-1,8 mkr) i samband med tillträden. Under perioden har bolaget ingått derivatkontrakt uppgående till 60 mkr med löptider 3-5 år. Genomsnittlig fast ränta exklusive kreditmarginal uppgick till 0,07 procent. Eget kapital Lån kreditinstitut Uppskjuten skatt Övriga skulder Räntebindningsstruktur och derivat Räntebasen i låneportföljen är i huvudsak Stibor 3M. Totalt är 381 mkr bundna till Stibor 3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederivat eller bundna via fasträntelån med räntebindningstid mellan 2 till 10 år enligt sammanställning nedan: Ränteförfallostruktur Netto, mkr % 1 år 381,2 41 2-3 år 118,8 13 4-5 år 139,5 15 6-7 år 168,5 18 8-9 år 50,0 5-10 år 80,5 9 Summa 938,5 100 EGET KAPITAL & SUBSTANSVÄRDE Nedan redogörs för förändring i eget kapital för perioden 18.09.01 19.08.31: Förändring i eget kapital, mkr 2018/2019 Ingående eget kapital 18.09.01 551,8 Utdelning -11,2 Nyemission 88,9 Årets resultat 76,5 Utgående eget kapital 19.08.31 706,0 Den 31 augusti 2019 uppgår totala antalet aktier till 408 912. Senaste förändringen i aktieboken avsåg nyemission om 47,8 mkr och bidrog med 11 nya delägare. Styrelsen beslutade om tilldelning 23 april 2019 och bolaget har per rapportdatum 150 delägare införda i aktieboken. I övrigt påverkas eget kapital av utdelning med 11,2 mkr samt ackumulerat resultat om 76,5 mkr. Nyckeltal, per aktie 19.08.31 18.08.31 Eget kapital, kr 1 743 1 620 Förvaltningsresultat, kr 104 110 Årets resultat, kr 199 153 Aktien och ägarna B-aktiens indikativa substansvärde uppgår vid periodens slut till 1762 kr. En väsentlig komponent i värderingen är det bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen vilket baseras på externa värderingar. Ett osäkerhetsintervall om fem procent i bedömt värde på fastighetsportföljen genererar ett värdeintervall på B- aktien om 1606 1952 kr, motsvarande +/- 173 kr per rapporteringsdatum. Det indikativa substansvärdet beräknas utifrån Fortinovas interna värderingsmodell vilken värderar potentiell uppskjuten skatt till 50 procent. Modellen är strikt teoretisk och tar även hänsyn till vinstutdelningar samt en skattemässig effekt när bolaget förvärvar fastigheter med låga skattemässiga värden i förhållande till åsatta marknadsvärden. Den inledningsvisa effekten på substansvärdet utjämnas på sikt när fastigheterna bidrar till förvaltningsresultatet. Koncernens fastigheter genererar fortsatt goda förvaltningsresultat och det existerar i dagsläget inga nedskrivningsbehov på koncernens fastigheter. Genomsnittliga värden B-aktie 1 700 1 500 1 300 1 100 900 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Emissionskurs Substansvärde FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 5
Koncernens intjäningsförmåga I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på befintlig portfölj. Presentationen sker i tusentals kronor. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amorteringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut per rapporteringsdatum och inte för framtida värdehöjande investeringar eller annan fastighetsutveckling. Det föreligger ingen garanti för att utfallet blir som estimerats. Intjäningsförmåga per 19.09.01 12 mån Hyresvärde 130 759 Fastighetskostnader inkl fastighetsadm -51 592 Driftsöverskott 79 167 Central administration -11 360 Övriga externa kostnader -1 308 Finansnetto -19 042 Förvaltningsresultat 47 458 Förvaltningsresultat per B-aktie, kr 109 Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter och utan bedömning av hyres- eller vakansförändringar. Fastighetskostnaderna består i huvudsak av taxebundna kostnader, underhållskostnader samt förvaltningsadministration. I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling samt finanshantering. Utgångspunkten för räntekostnaderna är låne- och derivatportföljen per rapporteringsdatum. Ränte- eller derivatförändringar enligt prognos beaktas inte. Då intjäningsförmågan fokuserar på förvaltningsresultat har skatt inte beaktats. Andra resultatpåverkande faktorer som inte beaktas i intjäningsförmågan är kommande fastighetstransaktioner. PERIODENS KASSAFLÖDE Nedan redogörs för förändring i likviditet för perioden 18.09.01 19.08.31: Kassaflödesanalys, TSEK 2018/2019 Kassaflöde från löpande verksamhet 33 454 Investeringsverksamheten Förvärv/avyttring av dotterföretag -38 783 Förvärv/investeringar i fastigheter -42 892 Återbetalning finansiella fordringar 2 800 Kassaflöde från investeringsverksamhet -78 875 Finansieringsverksamheten Nyemission 88 923 Externa lån 27 787 Amortering -57 832 Utdelning -11 180 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 47 698 Kassaflöde 2 277 HÄNDELSER EFTER PERIODENSUTGÅNG Styrelsen har tagit beslut om nyemission för att finansiera framtida fastighetsförvärv. Emissionens storlek är 30 mkr och teckningsperioden pågår mellan 1 31 oktober 2019. Vårt förslag på ny detaljplan avseende Trönninge 11:6 gick ut på samråd den 11 oktober 2019. I planförslaget möjliggörs en utbyggnad med cirka 40-50 nya bostäder. Förvaltningsresultatet har under räkenskapsåret ökat med 13 procent Anders Johansson, VD REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BEDÖMNINGAR Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU. Eftersom koncernen och moderbolaget har oförändrade redovisningsprinciper har samma beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Risker och osäkerhetsfaktorer Osäkerhetsintervall i fastighetsvärdering En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Fortinovas del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen motsvarande +/-86 mkr. För att öka förtroendet i vår rapportering låter Fortinova genomföra externa värderingar på ett urval i fastighetsportföljen en gång per år. Under året har samtliga fastigheter blivit värderade av extern part. Pågående projekt värderas ej då osäkerhetsfaktorn i svårprognostiserade kassaflöden i dagsläget är allt för stor. Fastighetsbeståndets verkliga värde baseras på externa värderingar. Samtliga fastigheter har värderats med ortspris/avkastningsmetoden, vilket innebär att varje fastighet värderas genom att diskontera det bedömda framtida kassaflödet. En bedömning görs också över närområdets framtida utveckling samt fastighetens position inom sitt segment. Det aktuella indikativa verkliga värdet framgår i denna rapport med ett tydligt fokus på att utöka portföljen under de kommande åren. Säsongseffekter Uppvärmning är en stor kostnadspost för alla fastighetsbolag och påverkas av säsongseffekter som temperatur och väder. Kostnaderna är framförallt högre under räkenskapsårets kvartal två då uppvärmning och fastighetsskötsel påverkas av kalla, snöiga vintermånader. FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 6
Bolagsstyrning Bra att veta Aktieägarna representeras sedan årsstämman den 17 december 2018 av nedan presenterad styrelse. Efter årsstämman valde styrelsen att utse Anders Johansson till bolagets vd och Anders Valdemarsson till bolagets vice vd. En majoritet av aktieägarna besitter lång erfarenhet från ledande befattningar inom näringslivet eller egna bolag. I ägarkretsen finns ett betydande nätverk vilket bolaget kan nyttja i sin strävan att nå uppsatta mål. Det är viktigt att notera att den information som presenteras i denna rapport innehåller preliminära beräkningar och prognoser. Dessa speglar inte bolagets faktiska framtida ställning. Den aktierelaterade informationen som presenteras bygger på en intern strikt teoretisk värderingsmodell och inte värdering från oberoende part. Upprättandet av kvartalsrapporten kräver att företagsledningen utgår från ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultat och finansiell ställning. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är de samma som i den senaste årsredovisningen. Informationen ger en begränsad bild av bolagets ställning och det är viktigt att läsarna själva granskar all tillgänglig information för att bilda sig en rättvisande bild av bolagets nuvarande ställning, dess historiska prestation och framtida utsikter. Kvartalsrapporten har inte varit utsatt för lagstadgad revision utförd av auktoriserad revisor. Fr.v. Fredrik Bergmann (ledamot, omval), Carl-Johan Carlsson (suppleant, omval), Helena Örnstedt (suppleant, omval), Lars Johansson (ledamot, omval), Anders Johansson (VD), Anders Valdemarsson (ledamot, omval), Christian Riddarbo (ledamot, omval) samt Ole Salsten (ordförande, omval). För mer information Adress Fortinova Fastigheter AB (publ) c/o Fortinova AB Norrgatan 10, 432 41 Varberg Kontakt www.fortinova.se 0340-59 25 50 ekonomi@fortinova.se Aktieägare A-aktier B-aktier C-aktier Totalt antal aktier Kapital % Röster % Fortinova AB 60 000 60 000 14,7 57,5 Familjen Bergmann gm bolag 700 15 660 16 360 4,0 10,6 Efort Invest AB 30 000 30 000 7,3 2,9 Nordstenen/Salstenen 18 119 18 119 4,4 1,7 Per-Ola Berggren 18 000 18 000 4,4 1,7 Kastellporten AB (Bygg-Göta AB) 15 000 15 000 3,7 1,4 EPA Business AB 13 900 13 900 3,4 1,3 Forsler Holding AB 11 859 11 859 2,9 1,1 AMM Property AB 10 200 10 200 2,5 1,0 Franzéns Textil i Kinna AB 10 000 10 000 2,5 1,0 Sverker Albrektson 10 000 10 000 2,4 1,0 Göran Nergården AB/Västkuststugan AB 9 300 9 300 2,3 0,9 Probeco AB 8 000 8 000 2,0 0,8 Familjen Brax 7 500 7 500 1,8 0,7 Novo Utbildning AB 7 100 7 100 1,7 0,7 Ulf Aschan (privat och via bolag) 6 451 6 451 1,6 0,6 Forsheda Livs AB 6 000 6 000 1,5 0,6 J-O Nilsson Invest & Consult AB 5 514 5 514 1,4 0,5 Ulinco Invest AB 5 479 5 479 1,3 0,5 Alex son Invest AB 5 235 5 235 1,3 0,5 Övriga 137 995 137 995 33,7 13,2 Totalt registrerade aktier 60 000 333 252 15 660 408 912 100,0 100,0 Uppdaterad den 19 juni 2019 FORTINOVA FASTIGHETER AB (publ) 7