VALLENTUNA KOMMUN Sammanträdesprotokoll 5 (2) Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott 202-09-3 96 Gatukostnadsutredning för Haga 3 - Godkännande (KS 20.209) Beslut Näringslivs- och planutskottet beslutar att godkänna gatukostnadsutredning för detaljplan för Haga 3. Kommunstyrelsens näringslivs och planutskott föreslår att kommunstyrelsen godkänner gatukostnadsutredningen och föreslår att kommunfullmäktige antar gatukostnadsutredningen. Ärendet i korthet Parallellt med detaljplan för Haga 3 har ett tillhörande förslag till gatukostnadsutredning tagits fram av samhällsbyggnadsförvaltningen. Gatukostnadsutredningen redovisar hur kostnader för utbyggnaden av gatorna i området ska tas ut. Förslaget har varit utställt för granskning under tiden 202-04-25 till 202-05-28. I förslaget redovisas lagregler, kommunens praxis, fördelningsgrunder, förslag till åtgärder på vägnätet, kostnadsuppskattning samt beräkningsexempel som visar vad gatukostnaden blir för bebyggda och obebyggda fastigheter med olika tomtstorlekar. Enligt aktuellt förslag kommer fastighetsägare att betala beräknade gatukostnader med indexuppräkning. Totala gatukostnaden för området är beräknad till 7 000 000 kr. Den totala kostnaden fördelas så att 75 % läggs på byggrätten och 25 % läggs på tomtarean. Gatukostnaden för befintliga fastigheter debiteras när anläggningarna kan användas. Fastighetsägaren kan ansöka om avbetalning eller begära anstånd med betalningen. Gatukostnaden för nybildade fastigheter debiteras när bygglov söks. Bebyggda fastigheter har andelstalet 0,6 och obebyggda,0. Det innebär att bebyggda fastigheter betalar mindre än obebyggda. Beräkningsexempel, prisnivå februari 20 Tomtstorlek Gatukostnadsersättning Bebyggd Obebyggd 000 m2 66 227 kr 27 904 kr 5 000 m2 377 066 kr 452 743 kr Ärendets tidigare behandling Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott 202-03-29 37 Handlingar. Gatukostnadsutredning för Haga 3 2. Bilaga fördelningsområde karta 3. Gatukostnadsutredning för Haga 3 - utlåtande 4. Gatukostnadsutredning för Haga3 OmfattningsbeskrivningII 5. Gatukostnadsutredning för Haga3 utställning II Expedieras till Akt Justerandes sign Justerandes sign Utdragsbestyrkande
VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE FÖRVALTING 202-08-28 DNR KS 20.209 ANDERS ENQUIST SID /2 ANDERS.ENQUIST@VALLENTUNA.SE PLAN- OCH NÄRINGSLIVSUTSKOTTET Tjänsteskrivelse Gatukostnadsutredning för Haga 3 Förslag till beslut Näringslivs- och planutskottet beslutar att godkänna gatukostnadsutredning för detaljplan för Haga 3. Gatukostnadsutredningen överlämnas till kommunfullmäktige för antagande Ärendet i korthet Parallellt med detaljplan för Haga 3 har ett tillhörande förslag till gatukostnadsutredning tagits fram av samhällsbyggnadsförvaltningen. Gatukostnadsutredningen redovisar hur kostnader för utbyggnaden av gatorna i området ska tas ut. Förslaget har varit utställt för granskning under tiden 202-04-25 till 202-05-28. I förslaget redovisas lagregler, kommunens praxis, fördelningsgrunder, förslag till åtgärder på vägnätet, kostnadsuppskattning samt beräkningsexempel som visar vad gatukostnaden blir för bebyggda och obebyggda fastigheter med olika tomtstorlekar. Enligt aktuellt förslag kommer fastighetsägare att betala beräknade gatukostnader med indexuppräkning. Totala gatukostnaden för området är beräknad till 7 000 000 kr. Den totala kostnaden fördelas så att 75 % läggs på byggrätten och 25 % läggs på tomtarean. Gatukostnaden för befintliga fastigheter debiteras när anläggningarna kan användas. Fastighetsägaren kan ansöka om avbetalning eller begära anstånd med betalningen. Gatukostnaden för nybildade fastigheter debiteras när bygglov söks. 86 86 VALLENTUNA TFN 08-587 850 00 FAX 08-587 850 88
VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE FÖRVALTING 202-08-28 DNR KS 20.209 SID 2/2 Bebyggda fastigheter har andelstalet 0,6 och obebyggda,0. Det innebär att bebyggda fastigheter betalar mindre än obebyggda. Beräkningsexempel, prisnivå februari 20 Tomtstorlek Gatukostnadsersättning Bebyggd Obebyggd 000 m2 66 227 kr 27 904 kr 5 000 m2 377 066 kr 452 743 kr Handlingar.Gatukostnadsutredning för Haga 3 2. Bilaga fördelningsområde karta 3. Gatukostnadsutredning för Haga3 Omfattningsbeskrivning 4. Gatukostnadsutredning för Haga3 utställning 2020703 5.Gatukostnadsutredning för Haga 3 - utlåtande Inga-Lill Segnestam Samhällsbyggnadschef Eva Anderling Plan- och exploateringschef Ska expedieras till: Akt
Bilaga, karta fördelningsområde :75 :966 :8 :8 :23 :99 :78 :565 :000 :733 :734 :573 :576 :736 :245 :873:872 :875 :876 :886 :888 :889 :890 :893 :675 :679 :680 :689 :692 :693 :695 :696 :922 :927 :00 :0 :03 :04 :952 :894 :502 :50 :999 :492 :27 :865:866:867 :48 :99 :74 :02 :05 :948 :563 :564 :566 :663:665 :666 :574 :694 :697 :0 :955 :2 :22 :24 :36 :706 :708 :709 :53 :56 :57 :69 :24 :475 :860 :732 :493 :744 :64 :863 :868:869 :870 :227 :23 :238 :239 :240 :24 :664 :667 :698 :699 :70 :702 :703 :260 :263 :705 :857 :859 :2 :4 :08 :08 :6 :9 :23 :628 :674 :68 :69 :6 :735 :74 :745 :445 :3 :20 :22 :96 :96 :97 :700 :704 :707 :70 :575 :006 :678 :26 :892 :923 :926 :963 :949 :965 :005 :992 :998 :858 :86 :864 :87 :874 :89 :52 :947 :954 :956 :928 :975 :984 ORMSTA 0 50 00 m Ekvägen Ekvägen Ekvägen Ekvägen Ekvägen Askvägen Askvägen Askvägen Askvägen Askvägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Disavägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen LindholmsvägenLindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvägen Lindholmsvä Lindholmsvä Lindholmsvä Lindholmsvä Lindholmsvä Ormstavägen Ormstavägen Ormstavägen Ormstavägen Ormstavägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen låbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blåbärsvägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Blekingevägen Smultronv Smultronv Smultronv Smultronv Smultronv Smultronvägen Smultronvägen Smultronvägen Smultronvägen Smultronvägen Lingsbergsvägen Lingsbergsvägen Lingsbergsvägen Lingsbergsvägen Lingsbergsvägen Hagavägen Hagavägen Hagavägen Hagavägen Hagavägen brektsvägen brektsvägen brektsvägen brektsvägen brektsvägen Vegavägen Vegavägen Vegavägen Vegavägen Vegavägen
FASTSTÄLLD AV KOMMUNSTYRELSEN 202-07-03 GATUKOSTNADS -UTREDNING UTLÅTANDE HAGA 3 Antagandehandling
Sida 2 av 4. Innehåll. Innehåll...2 Utlåtande...3 2. Remissinstanser...3 3. Utställningens upplägg...3 4. Yttranden utan synpunkter...3 5. Övriga yttranden...3 6. Kvarvarande synpunkter...4 6. Kvarvarande synpunkter efter plansamråd...4 7. Ändringar efter Utställning...4
Sida 3 av 4 Utlåtande FAKTA Handlingar I detta utlåtande har alla yttranden från privatpersoner avidentifierats. Detta i enlighet med personuppgiftslagen (PUL). Yttrande i sin helhet finns att tillgå på kommunen. Nedan redovisas sammanfattningar av inkomna yttranden. 2. Remissinstanser Kommunstyrelsens teknik och fastighetsutskott, Länsstyrelsen, Lantmäteriet, Miljö och samhällsbyggnadsnämnden, Elverket Vallentuna AB, berörda fastighetsägare, angränsande fastighetsägare. 3. Utställningens upplägg Utställning av gatukostnadsutredningen genomfördes mellan den 25 april och den 28 maj 202. Annons var införd i Dagens nyheter och Svenska dagbladet den 25 april. Handlingarna fanns tillgängliga på samhällsbyggnadsförvaltningen Tuna Torg 2, på biblioteket i Vallentuna samt på kommunens hemsida www.vallentuna.se. 4. Yttranden utan synpunkter - 5. Övriga yttranden Inga övriga yttranden inkom under utställningen
Sida 4 av 4 6. Kvarvarande synpunkter Tidigare inkomna synpunkter redovisas i samrådsredogörelsen. 6. Kvarvarande synpunkter efter plansamråd Team Wåhlin Bygg & VVS AB 7. Ändringar efter Utställning Inga förändringar har gjorts i fastighetsplanen efter utställningen. Eva Anderling Exploateringschef Anders Heidenfors-Enquist Exploateringsingenjör
202-07-03 BILAGA 2 TILL GATUKOSTNADSUTREDNING OMFATTNINGS BESKRIVNING FÖR GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR HAGA 3 GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA ORMSTA :8, :56 57, :99 04, :36, :238-24, :260-26, :445, :475, SAMT DELAR AV FASTIGHETERNA ORMSTA :48 OCH :08 I VALLENTUNA KOMMUN, STOCKHOLMS LÄN Antagandehandling
. Innehåll. Innehåll...2 Omfattningsbeskrivning...3 2. Inledning...3 2. Teknisk standard...3 3. Föreslagna åtgärder på gatunätet...4 4. Föreslagna åtgärder inom naturmark...4 4. Gång- och cykelväg...4 5. Ersättning för markåtkomst...5 5. Fastighetsbildning och administrativa kostnader...6 6. Sammanfattning kostnadsunderlag...6
Omfattningsbeskrivning FAKTA Handlingar Gatukostnadsutredningen omfattar gatukostnadsutredning, denna handling (bilaga 2) samt karta över fördelningsområdet (bilaga). En samrådsredogörelse har även upprättats. 2. Inledning Omfattningsbeskrivningen redogör för omfattningen av och kostnaden för de allmänna anläggningar som ingår i gatukostnadsutredningen. Kommunen har tillsammans med konsulter från Structor AB förprojekterat och kostnadsberäknat de åtgärder på allmänna anläggningar som föreslås i detaljplanen. 2. Teknisk standard Valet av standard och utrustning på gator, naturmark m.m. är faktorer som påverkar gatukostnaderna. Anläggningarna ska uppfylla en för kommunen godtagbar standard samtidigt som fastighetsägarna i möjligaste mån får den standard och de anläggningar som de önskar till en rimlig kostnad. Gatorna och gångbanorna inom området föreslås asfalteras och förses med belysning. Vägarna i området avses att avvattnas via dagvatten brunnar placerade mot kantstöd mellan gata och gångbana. Brunnarna utförs med sandfång. Dagvattnet leds till längsgående fördröjningsmagasin av skärv placerat under gångbanan. I ett antal sektioner ansluts fördröjningsmagasinet till dagvattenledning i separat VAledningsgrav. Anläggningar som helt eller delvis är till för att leda bort dag-vatten från kvartersmark ingår inte i kostnadsunderlaget för denna gatukostnadsutredning.
3. Föreslagna åtgärder på gatunätet Samtliga lokalgator inom detaljplaneområdet föreslås ha en vägsektion om 8m där körbanan är 5 meter och gångbanan 2,5 meter bred enligt sektion nedan. Slänter anpassas till anslutande fastighetsmark. Där så är möjligt utformas släntfot som ett ca 20 centimeter djupt skåldike. Där så är nödvändigt anläggs vägslänter på kvartersmark, dessa områden är markerade med z i detaljplaneförslaget. 4. Föreslagna åtgärder inom naturmark 4. Gång- och cykelväg Gång- och cykelvägen som planeras i detaljplaneområdets södra del föreslås ha en vägbredd om 3 meter enligt sektion nedan. Där så är nödvändigt anläggs vägslänter på kvartersmark, dessa områden är markerade med z i detaljplaneförslaget. Gång- och cykelvägen är till nytta även för intilliggande områden och belastar därför detaljplaneområdet med 50% av kostnaden.
5. Ersättning för markåtkomst Trots återhållna bredder på gatorna är befintliga vägområden inte tillräckligt breda överallt. De fastighetsägare som påverkas av gatubreddning och nyanläggning inom sin fastighet kommer att få ersättning för den mark och för de tomtanläggningar (t.ex. häckar, staket m.m.) som berörs. Samma sak gäller för mark som tas i anspråk för ledningsområde för dagvatten (u-område) och för mark som ska vara tillgänglig för vägslänt (z-område). Ersättning ska utgå med belopp som motsvarar den minskningen av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom fastighetsregleringen. Bedömningen av minskningen av fastighetens marknadsvärde ska dessutom ske med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken planlades som allmän platsmark. När det gäller mindre tomtdelar har rättsfall och tidigare undersökningar av Lantmäteriverket pekat på att ett marginellt värde av markens genomsnittsvärde bör ersättas i normalfallet. Ett genomsnittsvärde definieras som markvärde exklusive tomtanläggningar och vegetation, men inklusive nedlagda investeringar i form av vatten- och avlopp, gator m.m. Kostnaderna för detta är bedömda och ingår i kostnadsunderlaget.
5. Fastighetsbildning och administrativa kostnader För gatubreddningar m.m. behövs lantmäteriförrättningar och kostnaderna för dessa ingår i kostnadsunderlaget. Kommunens kostnader för att ta fram denna gatukostnadsutredning och administrativa kostnader i samband med genomförandet ingår också i underlaget. 6. Sammanfattning kostnadsunderlag De poster som ingår i gatukostnaderna redovisas i tabellen nedan. Det är summan av kostnadsposterna som utgör det totala kostnadsunderlaget som skall fördelas mellan fastighetsägarna i området. I kostnadsposterna som avser entreprenadkostnad ingår alla kostnader direkt kopplade till entreprenaden såsom schakt, terrassering, grundförstärkning, stödmurar, finplanering m.m. I entreprenadkostnaden ingår även påslag för att projekteringen har gjorts i tidigt skede samt för oförutsett. Projektering, byggledning och byggherrekostnader är inkluderade i entreprenadkostnaden. Kostnadsuppskattning för alla anläggningar Entreprenadkostnad gata Gång- och cykelväg (50% av kostnaden) Gatubelysning Markåtkomst Fastighetsbildning Administrations- och utredningskostnader Totalt kostnadsunderlag 3 000 000 kr 450 000 kr 550 000 kr 000 000 kr 200 000 kr 800 000 kr 7 000 000 kr Samtliga kostnader kan ändras under detaljplanearbetet. Moms ingår ej eftersom kommunens debitering av gatukostnader är momsbefriad (myndighetsutövning). Anläggningskostnader avser helt färdigställda anläggningar baserade på kostnadsläget i februari 20. Vid framtida debitering ska gatukostnaderna justeras Entreprenadprisindex E84.
E84 är uppbyggt av en mängd olika delindex. Vallentuna kommun har valt att använda tre delindex i huvudgruppen Vägentreprenader: indexen 22 (jord- och bergterrassering mm), 23 (grusöverbyggnad mm) och 24 (asfaltbeläggningar mm). Dessa delindex viktas sedan ihop till ett gemensamt index som används för att räkna upp gatukostnadsersättningen. Delindex Littera Vikt 22 (jord- och bergterrassering mm) 23 (grusöverbyggnad mm) 24 (asfaltbeläggningar mm). x 50 % y 30 % z 20 % Sammanvägt index I s = 0,5x+0,3y+0,2z Som basindex används februari 20 (samma prisnivå som de beräknade kostnaderna är angivna i). Basindex jämförs sedan med senast kända index vid debiteringstidpunkten. Den beräknade gatukostnadsersättningen kommer alltså att räknas upp och få ett tillägg enligt följande formel: Tillägg = gatukostnadsersättning x I s vid debitering I s november 2009 I s november 2009
N REV 202-04-8 GATUKOSTNADS UTREDNING FÖR DETALJPLAN FÖR HAGA 3 GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA ORMSTA :8, :56 57, :99 04, :36, :238-24, :260-26, :445, :475, SAMT DELAR AV FASTIGHETERNA ORMSTA :48 OCH :08 I VALLENTUNA KOMMUN, STOCKHOLMS LÄN Antagandehandling
. Innehåll. Innehåll...2 Gatukostnadsutredning...3. Inledning...3 2. Gatukostnadsutredningens handläggning...3 2. Processen regleras av PBL...4 3. Tidplan...4 4. Lagregler och kommunens tillämpning...5 5. Förslag till gatukostnadsutredning...5 5. Fördelningsområde...5 5.2 Kostnadsunderlag...6 5.3 Fördelningsgrund...6 6. Föreslagen gatukostnadsutredning...9 6. Beräkningsexempel, prisnivå februari 20...9 6.2 Debitering...9 6.3 Bebyggda fastigheter...0 6.4 Obebyggda fastigheter...0 6.5 Tillkommande fastigheter...0 7. Medverkande tjänstemän...0
Gatukostnadsutredning FAKTA Handlingar Gatukostnadsutredningen utgörs av denna handling, karta över fördelningsområdet (bilaga) samt omfattningsbeskrivning (bilaga2). En samrådsredogörelse har även upprättats 2. Inledning Detaljplan för Haga 3, omfattande Ormsta :8 m.fl. fastigheter i Vallentuna kommun är under framtagande. Förslaget till detaljplan innebär nya byggrätter för fastigheterna och även ombyggnad och nyanläggning av gatunätet. Kommunen kommer att vara huvudman för allmänna platser och avser att bygga ut dessa i enlighet med detaljplanen. I samband med gatuutbyggnaden kommer även Vallentunavatten AB att bygga ut kommunalt vatten- och avloppsnät i området (nedan benämnt VA-nät) och jordförläggning av el att ske av Vallentuna Elverk AB. Vallentuna kommun genom samhällsbyggnadsförvaltningen kommer att utföra en gatukostnadsutredning parallellt med detaljplanen. Utredningen ska ligga till grund för fördelning av kostnader för allmänna anläggningar som kommunen är huvudman för och bilda underlag för debitering av dessa kostnader för fastigheter inom planområdet. Kommunfullmäktige tar beslut i gatukostnadsärendet samtidigt med beslutet om antagandet av detaljplanen. 3. Gatukostnadsutredningens handläggning Före beslut om uttag av gatukostnader ska förslag till gatukostnadsutredning tas fram som redovisar: Fördelningsområde vilka som ska vara med och betala Kostnadsunderlag de beräknade kostnaderna för allmänna platser
Fördelningsgrund kostnadernas fördelning på de som ska betala, d.v.s. andelstal 3. Processen regleras av PBL Framtagandet av gatukostnadsutredningen regleras i plan- och bygglagen (PBL) och ska ske i samråd med fastighetsägarna i området. Först ska samråd kring förslaget hållas då fastighetsägarna har möjlighet att komma med synpunkter. Synpunkterna sammanställs i en samrådsredogörelse som beskriver hur kommunen har tagit hänsyn till inkomna synpunkter. Sedan ska det bearbetade förslaget ställas ut, tillsammans med samrådsredogörelsen, varefter beslut om uttag av gatukostnader tas av kommunen. Kommunfullmäktige tar beslut i gatukostnadsärendet samtidigt med beslutet om antagandet av detaljplanen. 4. Tidplan Samråd: sommar 20 Utställning: Vår 202 Antagande: Höst 202 Laga kraft om plan ej överklagas: Höst 202 Inlösen av allmän platsmark: sommar 203 Byggstart för allmän plats: höst 203 Byggstart inom kvartersmark höst 205 (genomförandetiden för kvartersmark för enskilt byggande börjar 2 och ett halvt år (30 månader) efter den dag planen vunnit laga kraft.) Tidplanen gäller under förutsättning att detaljplanen ej överklagas och att inget oförutsett uppkommer. Tidplanen kan ändras under arbetets gång.
5. Lagregler och kommunens tillämpning Enligt PBL har kommunen möjlighet att av fastighetsägare ta ut kostnader för anläggande och förbättring av gator, naturområden och andra allmänna platser inom detaljplanelagt område, där kommunen i egenskap av huvudman ska anlägga eller förbättra anläggningarna. Detsamma gäller kostnader för markförvärv samt förrättnings- och administrationskostnader. Ett villkor för uttag av gatukostnader är att anläggningarna tillgodoser områdets behov och att de är till nytta för fastigheterna. Kostnader som är hänförliga till VA och övrig ledningsdragning (utom gatans dagvatten) finansieras via anläggningsavgifter och ingår inte i gatukostnaderna. Enligt beslut i Vallentuna kommunfullmäktige 983-03-24 skulle kostnader för gata och annan allmän plats tas ut av fastighetsägarna enligt reglerna i då gällande byggnadslag. Efter PBL:s ikraftträdande 987-07-0 ska motsvarande tillämpning ske inom detaljplan, där kommunen i egenskap av huvudman anlägger eller förbättrar anläggningarna. Sedan 983 års fullmäktigebeslut har kommunen tagit ut kostnaderna för anläggande av gator och annan allmän plats inom såväl förnyelseområden, genom debitering av enskilda fastighetsägare, som inom nya exploateringsområden, genom villkor om motsvarande gatukostnadsersättningar i exploateringsavtal. Enligt PBL kan gatukostnaderna fördelas mellan ersättningsskyldiga fastighetsägare antingen inom ett område eller längs en gata. Kommunen har tidigare tillämpat områdesvis fördelning enligt PBL 6 kap 3 och den metoden tillämpas även i denna utredning. 6. Förslag till gatukostnadsutredning 6. Fördelningsområde Planområdet är litet och väl sammanhållet med samma bebyggelsetyp, varför ett enda fördelningsområde valts. Fördelningsområdet föreslås sammanfalla med området för detaljplaneförslaget och är markerat med en kraftig begränsningslinje på bifogad karta, bilaga. Samtliga fastigheter inom fördelningsområdet har behov och nytta av de gator och andra allmänna anläggningar som föreslås ingå i kostnadsunderlaget. Därför föreslås kostnaderna fördelas mellan fastighetsägarna inom området på skälig och rättvis
grund genom så kallad områdesvis fördelning enligt PBL 6 kap 3. Fastigheten för kontor och handel ansluts idag från befintlig vändslinga och kommer inte ha infart från det nya vägnätet. Fastigheten kommer alltså ha mindre nytta av vägnätet än övriga fastigheter och av den anledningen ska fastigheten ha ett lägre andelstal. 6.2 Kostnadsunderlag I kostnadsunderlaget får endast räknas in kostnader för allmänna anläggningar som är nödvändiga för fördelningsområdets egen funktion. En anläggning som behövs för områdets funktion kan också ha en vidare funktion för bebyggelse utanför området, i sådana fall får en avvägning göras av hur stor del av kostnaden som bör räknas in i kostnadsunderlaget. Inom aktuellt detaljplaneområde finns en gång- och cykelväg i områdets södra del som även kommer intilliggande områden till nytta. Gång- och cykelvägen kommer därför att belasta området med 50 % av kostnaden. Till grund för bestämmande av gatukostnadsersättningen får läggas antingen faktiska eller beräknade kostnader. Vallentuna kommun föreslår att det är de beräknade kostnaderna, som redovisas i denna utredning, som ska vara underlag för debitering av gatukostnadsersättning. Genom att använda beräknade kostnader är gatukostnadsersättningen på förhand känd för fastighetsägarna och kommunen tar risken för eventuella felbedömningar. De beräknade kostnaderna avser prisnivån februari 20. Vid framtida debitering kommer kostnaderna att justeras med Entreprenadprisindex (E84) till tidpunkten för anläggningarnas färdigställande. I det fall de faktiska kostnaderna blir lägre än de beräknade kommer de faktiska kostnaderna läggas till grund vid debitering. För vidare beskrivning av E84, se omfattningsbeskrivningen, bilaga 2. De åtgärder som krävs för att anlägga och förbättra gator och dagvattenhantering inom planområdet samt uppskattade kostnader för dessa har sammanställts i omfattningsbeskrivningen, bilaga 2. Totalt ska fastighetsägarna inom fördelningsområdet bidra med 7 miljoner kronor. Detta kostnadsunderlag ska ligga till grund för uttag och fördelning av gatukostnader. 6.3 Fördelningsgrund En fastighets nytta av gatorna m.m. speglas dels av hur mycket fastigheten kan förväntas använda den allmänna platsen, dels av den värdehöjning som varje fastighet väntas få tack vare detaljplanen. Marknadsvärdet för en villatomt är till
största delen knuten till byggrätten (hur stort och vilken typ av hus som får uppföras) vilket innebär att tomtens storlek oftast har en mindre betydelse än byggrätten. Detta gäller även fastigheter för kontor och lager. Vid uttag av gatukostnader är det därför den tillåtna användningen (byggrätten enligt detaljplanen), inte den faktiska, som är ledande för att avgöra fastighetens nytta av anläggningarna. Inom fördelningsområdet föreslås tillåtna användningar vara småhus och i del av området kontor och lager. För att uppnå en skälig och rättvis fördelning mellan fastighetsägarna föreslår Vallentuna kommun att 25 % av kostnaderna för gatuutbyggnaden ska fördelas efter hur stor yta fastigheten har efter det att mark för allmän plats har lösts in (kostnad/m 2 ) och 75 % utifrån tillåten byggrätt (kostnad/andelstal). Inom förnyelseområden kompliceras fördelningen av gatukostnaderna då vissa fastigheter redan har tillgång till väg. Enligt ett avgörande i regeringsrätten 99-02- 22 anses nyttan av de nya anläggningarna (gator m.m.) vara mindre för befintliga bebyggda fastigheter än för tillkommande fastigheter, dessutom kan det antas att kostnader för äldre anläggningar belastat ägarna av de bebyggda fastigheterna. Därför är det rimligt att nytillkommande fastigheter bär en större del av kostnaderna. Regeringsrätten har även fastställt att, när det är fråga om många fastigheter inom ett område, en individuell bedömning av nyttan för varje fastighet inte behöver göras, utan kostnadsfördelningen kan ske på grundval av schabloner. Vallentuna kommun har, som många andra kommuner, redan innan regeringsrättens dom tillämpat den kostnadsfördelning som domstolen funnit skälig och rättvis för befintliga fastigheter. Detta har skett genom att befintliga permanentbebodda fastigheter vid kostnadsfördelning belastats med ca två tredjedelar av den kostnad som påförs nytillkommande fastigheter. Ibland är taxerade fritidsbostäder faktiskt permanentbebodda, men oavsett taxerad form har ägarna av bebyggda fastigheter deltagit i drift och underhåll av det befintliga vägnätet. Därför är det kommunens praxis att samtliga småhusfastigheter med ett taxerat byggnadsvärde över 50 000 kr, som får en byggrätt i den nya planen, ska räknas som bebyggd. Denna princip föreslås tillämpas även inom Haga 3. Som värdetidpunkt för klassificering gäller februari 20. Vallentuna kommun föreslår följande andelstalsfördelning: Med beaktande av ovan förda resonemang föreslås fastigheter med taxerat byggnadsvärde över 50 000 kr inom planområdet tilldelas andelstal 0,6 och obebyggda och nytillkommande fastigheter tilldelas andelstalet,0.
För fastigheten som planeras för kontor och lager sätts andelstalet 4,2 En fastighet med användningen kontor och lager har en väsentligt högre belastning på vägnätet än en vanlig småhusfastighet. Småhusfastigheter brukar anses ha 5 trafikrörelser per dygn. Fastigheten för kontor och lager har en byggrätt som medger en bebyggelse med 500kvm BTA och ska enligt p-norm då ha 33 p-platser. Detta betyder att fastigheten för kontor och lager har minst c:a 70 trafikrörelser per dygn vilket är 4 gånger fler än fastigheter för bostadsändamål. Kontor/lager fastigheten har dock mindre nytta av vägnätet än övriga fastigheter eftersom infarten inte förändras eller förbättras, däremot erhåller även kontor/lager fastigheten ny byggrätt. Det är därför rimligt att kontor- och lagerfastighetens andelstal jämkas p.g.a. befintlig infart som ej förändras, faktorn 0,5 bedöms som skälig. Fastigheten är också bebyggd vilket betyder att fastigheten ska belastas med 0,6 av kostnaden. Det ger andelstalet,0 * 4*0,5 * 0,6 = 4,2 Bebyggd tomt för småhusbebyggelse, som får byggrätt i den kommande 0,6 detaljplanen Obebyggd tomt för småhusbebyggelse,0 Möjlighet att avstycka tomt för småhusbebyggelse, s.k. styckningsrätt,0 Bebygg tomt som i detaljplanen får byggrätt för kontor och lager 4,2 Detta ger inom fördelningsområdet följande sammanlagda andelstal: Utifrån förslag till detaljplan ger det följande andelstal Bostäder Antal andelar 9 bebyggda tomter med andelstal 0,6 5,4 58 obebyggda tomter inkl möjliga styckningstomter 58,0 Tomt för kontor och lager 4,2 Totalt: 67,6 Beräkningen av antalet andelar bygger på samrådsförslaget till detaljplan och kommer att ändras om detaljplaneförslaget förändras.
Den sammanlagda ytan kvartersmark uppgår till totalt ca 80880 m 2 efter det att mark för allmän plats lösts in. Kvartersmarken består av 76597 m 2 för bostadsändamål och 4283 m 2 för kontor och handel 7. Föreslagen gatukostnadsutredning Kostnadsunderlaget 7 miljoner kronor ska fördelas ut på fastighetsägarna inom fördelningsområdet enligt grunderna beskrivna i kapitlet fördelningsrund ovan: 25 %, eller 4,3 miljoner kr, fördelas på kvartersmarkens 80880 m 2, vilket motsvarar ca 53 kr/ m 2. Återstående 75 %, eller 2,7 miljoner kr, fördelas på 67,6 andelar byggrätter, vilket motsvarar 3 57 kr för andelstal 0,6, 8 94 kr för andelstal,0 och 794 65 kronor för andelstal 4,2 7. Beräkningsexempel, prisnivå februari 20 Andelstal Tomtyta tomt Kr/ Kr/ byggrätt Total gatukostnadsersättning Bebyggd 000 m 2 52 70 3 57 66 227 Obebyggd 000 m 2 52 70 8 97 27 904 Bebyggd 5 000 m 2 263 550 32 400 377 066 Obebyggd 5 000 m 2 263 550 220 600 452 743 Tomtytan idag med avdrag för allmän platsmark som löses in. 7.2 Debitering Kommunen får enligt PBL 6 kap 35 ta betalt då en anläggning kan användas, den behöver alltså inte vara helt färdigställd, det kan t.ex. återstå att lägga på gatans slitlager. Det kan i tekniskt avseende utföras först efter att gatan varit i bruk en tid och Tomtytan idag med avdrag för allmän platsmark som löses in.
endast ske vid tjänlig årstid. Även vissa planteringar kan behöva avvakta lämplig årstid. I Haga 3 innebär detta att kommunen debiterar gatukostnader när anläggningarna byggts ut av entreprenören och kan användas. Gatans slitlager, kantsten, belysning och gångbanor behöver inte vara färdigställda Ersättningen för de allmänna anläggningarna ska erläggas enligt kommunens faktura. I PBL 6 kap 35 framgår att ersättningen i särskilda fall kan erläggas genom avbetalningar under en tid av tio år. För kommunen godtagbar säkerhet för betalningens erläggande, vanligtvis pantbrev i fastigheten, måste i sådant fall ordnas, under avbetalningstiden utgår också ränta enligt räntelagen på kvarvarande belopp. Betalas ej faktura utgår ränta enligt räntelagen. 7.3 Bebyggda fastigheter När de allmänna anläggningarna som kommunen är huvudman för är utbyggda och brukbara debiteras bebyggda fastigheter dels för byggrätten och för hela tomtytan. Fastighetsägaren kan dock ansöka om avbetalning eller begära anstånd med betalningen. 7.4 Obebyggda fastigheter Obebyggda fastigheter debiteras dels för ny byggrätt ( byggrätt) och för tomtarea när de allmänna anläggningarna är utbyggda och brukbara. Fastighetsägaren kan dock ansöka om avbetalning eller begära anstånd med betalningen. 7.5 Tillkommande fastigheter Vid framtida avstyckningar debiteras endast ersättning för de nya byggrätterna (andelstal per byggrätt) om stamfastigheten har erlagt ersättning för styckningslottens area. Debitering sker i samband med bygglovgivning 8. Medverkande tjänstemän Gatukostnadsutredningen har tagits fram av Vallentuna kommun.
Medverkande från Vallentuna kommun: Oskar Pihl planarkitekt, David Arvidsson exploateringsingenjör, Anders Heidenfors Enquist exploateringsingenjör, Anna-Carin Mattson projektledare väg, Bertil Sjögrund projektledare väg. Medverkande från Roslagsvatten: Åke Sjögren, VA-ingenjör Vallentuna samhällsbyggnadsförvaltning Eva Anderling Exploateringschef Anders Heidenfors Enquist Exploateringsingenjör