MÄNNISKORNA BAKOM BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB

MÄNNISKORNA BAKOM BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB ÅRSREDOVISNING 2004 1

2

Det här är årsberättelsen om Reine, Leif, Sonny, Johan och Agneta. Om människorna bakom ett av Sveriges mest omtyckta fastighetsbolag. Och om de värden som gör att företaget år efter år slår nya rekord i branschens kundundersökningar. Det handlar om yrkesstolthet och brinnande engagemang. Mänskliga uttryck som gör att kvalitet och miljötänkande fungerar i verkligheten. Men den handlar också om människorna bakom lägenhetsdörren. Om kvalitetsmedvetna hyresgäster i centrala Göteborg, Alingsås, Kungsbacka och Lerum. Och den röda tråd som förenar dem alla intresset för boendemiljön. Berättelsen tar sin början i 1950-talets Göteborg, med en infl yttad före detta textilarbetare vid namn Ernst Rosén.

5 ERNST ROSÉN, MÄNNISKAN BAKOM BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB.

6

KONCERN Här börjar VD berättelsen 5 Året i korthet 6 Affärsidé 7 53 år på 2 minuter 8 Koncernstruktur 10 MODERBOLAG Organisationen Hyresgästen i centrum 11 Fastigheterna Det som är bra kan alltid bli bättre 14 Kunden Hur är det att bo hos oss? 16 Miljöarbetet 21 DOTTERBOLAG Bolag i koncernen 23 Flodén Byggnads AB 24 Flodén Fastighets AB 26 Nääs Fabriker AB 28 Aranäs KB 31 MARKNADSANALYS Hyres- och fastighetsmarknaden 33 ÅRSREDOVISNING Innehåll 39 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse 70 FÖRETAGSLEDNING Företagsledning 71 7

REINE ROSÉN, TREDJE GENERATIONEN ROSÉN OCH VD 8 I SÅVÄL BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB SOM FLODÉN FASTIGHETS AB. SÄTTER ORDNING OCH REDA HÖGT PÅ SIN DAGORDNING.

5

Året i korthet. KONCERN tanke. Det är ju ganska självklart egentligen. Det förekommer ju knappast på några andra håll i samhället och affärslivet att högre kvalitet kostar lika mycket som lägre. Därför är det mycket positivt att arbetet för att hitta en ny modell för framtida hyressättning pågår för fullt. Under hyresförhandlingen 2005 fi ck vi tillfälle att testköra den. Det är glädjande för hela branschen. Inte minst för en förvaltare som Ernst Rosén. Solen skiner när jag svänger in till kontoret på Stampgatan i Göteborg. Kanske ska vi se det som ett tecken på ljusare tider. BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB UTSES AV FASTIGHETSTIDNINGEN TILL ÅRETS FASTIGHETSÄGARE 2004. ERNST ROSÉN GENOMFÖR TILLSAMMANS MED HYRESGÄSTFÖRENINGEN OCH FASTIGHETSÄGARNA I GÖTEBORG BESIKTNINGAR OCH ENKÄTER SOM SKA LÄGGAS TILL GRUND FÖR HYRESFÖRHANDLINGARNA 2005. ETT FÖRSTA STEG FÖR ATT UTVECKLA BEGREPPET KVALITETSHYRA INOM DET BEFINTLIGA BRUKSVÄRDESYSTEMET. ERNST ROSÉN FÅR 2004 ÅTER DET HÖGSTA SERVICEINDEXET I AKTIVBO:S ENKÄTUNDERSÖKNINGAR OMFATTANDE 350 000 HYRESGÄSTER. PÅ MARSTRAND, ETT NATIONELLT OCH INTERNATIONELLT STRATEGISKT LÄGE, FÖRVÄRVAS FASTIGHETEN KUNGÄLV MARSTRAND 73:3 MED STORA UTVECKLINGSMÖJLIGHETER. ANDERS FLODÉN TAR ÖVER VD-ANSVARET I FLODÉN BYGGNADS AB. FLODÉN FASTIGHETS AB FORTSÄTTER SITT KVALITETSARBETE GENOM ATT GENOMFÖRA SIN FÖRSTA HYRESGÄSTENKÄT. ETT 20-TAL NYA FÖRETAG FLYTTAR IN I MELLERSTA FABRIKENS FJÄRDE VÅNING PÅ NÄÄS FABRIKER. I BÖRJAN AV 2004 FÄRDIGSTÄLLER ARANÄS NYPRODUKTION AV 20 LÄGENHETER I CENTRALA KUNGSBACKA. ARANÄS OMBYGGNATION AV FACKLAN 10 TILL BIOGRAF KOMBINERAT MED KONFERENSMÖJLIGHETER BLIR MYCKET LYCKOSAM. I DECEMBER BLIR ARANÄS KVALITETS- OCH MILJÖCERTIFIERAT ENLIGT FR2000. 6

Affärsidé. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ska långsiktigt och med aktivt engagemang gentemot hyresgästerna hyra ut lägenheter och lokaler till kvalitetsmedvetna hyresgäster. Hyresgästerna ska uppfatta att Roséns tillhandahåller lägenheter och lokaler till prisvärd hyresnivå och att man är en aktiv hyresvärd som bryr sig, håller ordning och reda samt borgar för ett tryggt boende. 7

53 år på två minuter. KONCERN snart förvärvas ytterligare tre tomter på Räntmästaregatan för byggande och PERSGATAN 9 I LUNDEN, GÖTEBORG. BYGGÅR 1955-56. ETT AV ERNST ROSÉNS FÖRSTA HUS. ERNST OCH BENNY ROSÉN HUSERADE I FÖRETAGETS KONTOR SOM LÅG EN TRAPPA UPP. 53 år på två minuter. Längre tid än så tar det inte att förflytta fastigheten i Olskroken står färdig har företaget genomgått sig tre generationer i tiden. Resan börjar den 4 oktober ytterligare en förändring. Man åtar sig inte längre byggnadsentreprenader, utan fokuserar på förvaltning och förädling. 1952 med en snickare, ett par arbetsbodar och en byggrätt på Hisingen. Ernst Rosén, en före detta textilarbetare från Mark, får frågan om att överta den byggnadsfi rma där han En ny generation tar över. tills för ett år sedan varit arbetsledare. Med ett eget kapital I början av 1980-talet tar andra och tredje generationen på 10 000 kronor och ett lån på 50 000 kronor är han igång Rosén över företaget. Benny och Reine Rosén har idéer med sitt första bygge. När huset står färdigt säljs det med om att utveckla företaget genom förnuftiga och långsiktiga god vinst till en bostadsrättsförening. förvärv. Första steget mot en modern fastighetskoncern tar Under de följande tio åren kommer Byggnadsfi rman man 1989, då Flodén Byggnads AB i Lerum blir till salu. Ernst Rosén att åta sig Flodéns historia och stora entreprenader för verksamhet påminner om allmännyttans bostadsbolag, men framför allt inte lång tid för parterna Ernst Roséns och det tar för HSB. Samtidigt som att komma överens. företaget satsar på sina Året därpå tar koncernen över Nääs Fabriker i egna byggen. Tollered som förvandlas En ny strategi tar form. från att vara ett gammalt När de första fastigheterna byggs på Persgatan bli ett modernt företags- bomullsspinneri till att 9 och 11 i Lunden går center. Ungefär samtidigt företaget över från att bara etablerar man sig för vara byggnadsfi rma till att första gången i Orange också förvalta de fastigheter man byggt. Ganska Sedan dess har County, Kalifornien. koncernen genomfört ett fl ertal affärer med goda resultat. förvaltning i egen regi. Och på den vägen är det. Rum för strategiska beslut. Under de första 30 åren uppförs vid sidan alla externa År 1994 tillträder Reine Rosén som VD i koncernen. En ny, projekt inte mindre än 45 stycken egna fastigheter, av vilka plattare organisation med delegerat ansvar, utlokaliserad de fl esta fortfarande fi nns kvar i företaget. förvaltning och renodling av olika roller och ansvarsområden inom organisationen införs. På det sättet frigörs tid och kraft Ett viktigt inslag i Miljonprogrammet. för strategiska beslut. Något som ger resultat i och med förvärvet av Aranäs AB i Kungsbacka. Ett beslut som ökar Bygg- När det så kallade Miljonprogrammet tar fart i mitten av 1960-talet är Byggnadsfi rman Ernst Rosén med och förnyar Göteborgs stadsbild. Områdena Vegastaden, Annedal, Efter 53 år och knappt två minuter är det hög tid att nadsfirman Ernst Rosén AB:s förvaltade yta med över 50 %. Masthugget, Landala, Prästgårdsängen, Hammarkullen och vända blad. Det har blivit dags för ett nytt kapitel i Ernst Olskroken får nya fastigheter signerade Ernst Rosén. När Roséns historia. 8

LEIF ELVESTÅL, TEKNISK CHEF PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB, 9 BÖRJADE SOM ARBETSLEDARE PÅ ETT AV FÖRETAGETS BYGGEN 1970. IDAG ANSVARAR HAN FÖR FASTIGHETERNAS DRIFT, UNDERHÅLL OCH FUNKTION. MEN OCKSÅ FÖR KONCERNENS MILJÖARBETE.

Koncernstruktur. ERNST ROSÉN FÖRVALTNING AB VD: Reine Rosén Ägare: Benny Rosén 25 % Reine Rosén 50 % Gunilla Berglie 25 % Koncernen totalt inklusive 50 % av Aranäs AB: Omsättning: 373 mkr Antal anställda: 104 Förvaltad yta: 354 200 kvm BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB VD: Reine Rosén Omsättning: 167 mkr Antal anställda: 28 Förvaltad yta: 175 200 kvm FLODÉN FASTIGHETS AB VD: Reine Rosén FLODÉN BYGGNADS AB VD: Anders Flodén NÄÄS FABRIKER AB VD: Katarina Stensryd FASTIGHETS- AKTIEBOLAGET TRUTEN ARANÄS AB ARANÄS KB VD: Ingemar Nilsson Omsättning: 39 mkr Omsättning: 45 mkr Omsättning: 6 mkr Omsättning: 10 mkr Omsättning: 232 mkr Antal anställda: 12 Antal anställda: 37 Antal anställda: 5 Förvaltad yta: Antal anställda: 42 Förvaltad yta: Förvaltad yta: Förvaltad yta: 11 400 kvm Förvaltad yta: 46 800 kvm 2 300 kvm 13 000 kvm 211 000 kvm 10

MODERBOLAG Organisationen Hyresgästen i centrum. När Reine Rosén i början av 1990-talet började modernisera Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, gjorde han det utifrån samma grundfi losofi som hans far och farfar en gång haft: Sätt hyresgästen i centrum. Då, på 1950-talet handlade det om att bygga och förvalta sina egna fastigheter för att därigenom skapa kontinuitet och långsiktighet. Ett tryggare boende för hyresgästen. När arbetet med att förnya företagets organisation drog igång 1992, ville vi på sätt och vis lämna denna objektrelaterade förvaltning bakom oss. Fastigheten var inte längre i fokus för förvaltningen. Istället vändes företagets blickar mot hyresgästerna. Ansvar och dagligt beslutsfattande har delegerats ut i organisationen. Genom förvaltarroller som kundansvarig, fastighetsansvarig och teknisk chef har förvaltningen blivit effektivare. De kundansvariga har idag ansvar för uthyrning av lägenheter, lokaler och garageplatser. I nära dialog med hyresgästerna beslutar de själva om löpande lägenhetsunderhåll och lokalanpassningar. Fastighetsansvariga fi nns alltid tillgängliga för hyresgästerna via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och städansvariga bildar de ett team som går under namnet ER Boendeservice. ER Boendeservice fi nns i fem strate- Riv ner och bygg nytt. giska stadsdelar Före 1990-talet byggdes nästan all förvaltning kring parollen: Rätt skötsel ger ett bra boende. Hyresgäster Fastighetsansvarig Hantverkare Städansvarig Teknik Kundansvarig Ekonomi/ Administration VD, styrelse, ledning av Göteborg. Tack vare närheten till hyresgästerna kan teamen hålla en Med hyresgästen i cent- hög tillgänglighet rum krävdes en helt ny, vad gäller löpande plattare organisation underhåll och funk- med större kontaktyta mot marknaden. ORGANISATION MED KUNDFOKUS. tionstillsyn. Teknikchefen Den gamla hierarkiska pyramiden revs ner. I hierarkins ställe byggde vi en horisontell organisation där VD, ledning och styrelse tog plats i den ena änden och fastighetsansvariga, hantverkare och städansvariga i den andra. Som en sammanhållande länk på mittfältet lade vi administrationen med kund-, teknik- och ekonomifunktioner. På det sättet fi ck hela företaget en kontaktyta mot hyresgästerna. Drygt tio år senare arbetar vi fortfarande efter samma framgångsrika struktur. har huvudansvaret för fastigheternas drift, underhåll och funktion. Han kompletterar även ER Boendeservice med övergripande teknisk kompetens. Det är också teknikchefen som driver miljöarbetet och ser till att uppsatta mål nås. Resultatet av den nya förvaltningsmodellen har blivit snabbare och kortare beslutsvägar. Något som uppskattas av hyresgästerna. I de årliga kundundersökningarna återkommer de till upplevelsen av en hyresvärd med stor tillgänglighet. En upplevelse som förstärks av den innehållsrika hyresgästpärmen. Snabbare och kortare beslutsvägar. Ernst Roséns fastighetsbestånd är stort, men den nya organisationen liten. Den är trimmad för att ge maximal effektivitet och vinst. Hyresgästernas behov har fått styra organisationens kompetens och storlek. Delaktighet och insyn. Den nya organisationen ger medarbetarna en ny syn på sin egen betydelse för företagets utveckling och framgång. Inte nog med att deras roll blir viktigare i kontakten med hyresgästerna, de har dessutom fått ansvar för budget, 11

KOM I TID. RING OM DU ÄR SEN. STÄDA EFTER DIG. DET ÄR SONNY HILDÉNS 12 TIPS TILL DEN SOM VILL FÅ NÖJDA HYRESGÄSTER. SONNY HAR ARBETAT PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB SEDAN 1984. FÖRST SOM BETONGARBETARE OCH NU SOM HANTVERKARE PÅ ER BOENDESERVICE.

MODERBOLAG Organisationen Hyresgästen i centrum. prognoser och resultat. Och därigenom en helt annan delaktighet och insyn i företaget mot vad de tidigare haft. Som en naturlig följd av det ökade ansvaret har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB infört ett bonussystem som omfattar alla medarbetare. Med lika stor del. De årligen återkommande kundundersökningarna fungerar som handfast benchmarking. Med deras hjälp sätter vi upp nya mål och utmaningar. Ett arbete som äger rum vid de återkommande Roséndagarna. Med ett stort mått av allvar och idéarbete, men även samvaro och teambuilding, har en tendens att bli kvar i många år. Den nya organisationen med medbestämmande, ansvar och bonussystem är en av trivselfaktorerna. Den genomsnittliga anställningstiden i företaget är 15 år och 58 % av medarbetarna har jobbat längre tid än tio år. Ett annat mått på organisationens styrka och engagemang är den mycket låga sjukfrånvaron. En stabil grund att bygga på. Företagets fi losofi är i princip den samma som för 50 år DET BLIR ORDNING OCH REDA I FASTIGHETERNA MED TILL EXEMPEL SÄKRA CYKELRUM, SYSTEM FÖR TVÄTTBOKNING OCH TILLSYN I TVÄTTSTUGAN. skissas framtidens Ernst Rosén upp. Med den nya organisationen har alla aktörer i förvaltningsprocessen hyresgäst, medarbetare och företag kommit in i en positiv spiral med en egen dynamik. Något som år 2004 bland annat resulterade i utnämningen till Årets fastighetsägare. Låg omsättning. Det är inte enbart hyresgästerna som trivs och stannar kvar hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Även medarbetarna sedan. Hyresgästerna ska vara i centrum och Ernst Rosén ska erbjuda dem ett bra boende. Det enda som förändrats är medlen att uppnå målet. Sedan den nya organisationen infördes för drygt tio år sedan har en naturlig och gemensam värdegrund byggts upp inom företaget. Alla medarbetare har idag en känsla för vilka synsätt och värderingar som ska prägla verksamheten. Tydliga mål, en fungerande struktur och ett bra system för uppföljning av verksamheten underlättar det gemensamma arbetet. 13

Fastigheterna Det som är bra kan alltid bli bättre. MODERBOLAG framgångsrikt fokuserar på trivsel, trygghet, kvalitet och långsiktighet såväl gentemot hyresgästerna som mot företagets anställda. Förutom äran, är det ett gott betyg på att vår strategi fungerat. Men det som är bra kan alltid bli bättre. Vårt fastighetsbestånd. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger och förvaltar runt 2 100 lägenheter och drygt 300 lokaler i 38 fastigheter i de centrala delarna av Göteborg. Det betyder att 78 % av beståndet är lägenheter och resterande 22 % lokaler. Tyngdpunkten i beståndet är uppförda i egen regi på 1960- och 70-talet. Fastigheterna är byggda i gedigna material. De allra flesta har tegelfasader. Arkitekturen präglas av praktisk, stram enkelhet och följsam anpassning till övrig bebyggelse i respektive stadsdel. Full kontroll på drift och skötsel. Fastigheternas säkerhet, utseende, funktion och komfort övervakas dagligen av vår teknik- och serviceavdelning. Man kan se det som en hälsokontroll. En avstämning. Energi-, vatten- och värmeförbrukning kontrolleras kontinuerligt. LÄGENHETSSTORLEKAR. 3 rum 4 rum 1 rum 4 % 5 rum 2 rum 1 rum, 17 % 2 rum, 41 % 3 rum, 22 % 4 rum, 17 % 5 rum, 3 % Totalt 2 105 lägenheter. LOKALTYPER. Lager Skola/omsorg Butiker Övrigt Kontor Kontor, 18 500 kvm Butiker, 12 100 kvm Lager, 3 600 kvm Skola/Omsorg, 3 300 kvm Övrigt, 3 000 kvm Totalt 40 500 kvm. Den 28 oktober 2004 utsågs för åttonde året i rad Årets fastighetsansvarig ett team som går under namnet ER fastighetsägare av Fastighetstidningen. Priset gick till Ernst Boendeservice. De har hand om funktionstillsyn av Rosén med motiveringen: fastigheterna. ER Boendeservice fi nns alltid till hands för Byggnadsfirman Ernst Rosén AB är en fastighetsägare hyresgästerna och kan snabbt rycka ut om något måste som tydligt, uthålligt och ekonomiskt åtgärdas. Många av våra fastighetsansvariga har en gång själva varit med och byggt fastigheterna som de har ansvar för! De känner husen utan och innan. Och har stor känsla för att upptäcka underhållsbehov i tid. De brister som inte kan avhjälpas direkt rapporteras till teknikchefen, som har huvudansvaret för fastigheternas drift, underhåll och funktion. Teknikchefen får dessutom varje år en rapport om fastigheternas aktuella status. Långsiktigt underhåll. Planering är A och O för att vi ska kunna bibehålla och höja den tekniska standarden på våra fastigheter. Vår långsiktiga underhållsplan är ett viktigt verktyg när vi ska fatta stora beslut. Den gör dessutom att vi slipper drabbas av obehagliga ekonomiska överraskningar. Under årens lopp har vi lagt ner tid och kraft på fönsterbyten, garage- och gårdsrenoveringar. Bland annat har samtliga tvättstugor uppgraderats till modern standard. Betongkonstruktioner, garage, balkonger, fasader och tak liksom isolering, ljud och värme besiktigas kontinuerligt av oberoende konsulter. Det ger oss ett bra grepp om fastighetsbeståndets Den dagliga kontrollen är sedan länge datoriserad. I fl era status. Och gör att vi kan planera för framtiden. av företagets fastigheter sker värmeregleringen via internet. Under 2004 och 2005 förnyar och utvecklar vi systemen. Ett tryggt och säkert boende. Tillsammans med hantverkare och städansvariga bildar vår I vår affärsidé står inskrivet att vi ska tillhandahålla ett tryggt 14

MODERBOLAG Fastigheterna Det som är bra kan alltid bli bättre. och säkert boende. I den senaste kundundersökningen säger sig 85,3 % av hyresgästerna känna sig trygga hos Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB. Det är ett gott betyg och ett bevis på att våra insatser, i form av till exempel förbättrad belysning och porttelefoner, gett resultat. Men det fi nns fl er exempel på hur vi kunnat öka trivsel och säkerhet i boendet. Trappuppgångar och andra platser där hyresgäster rör sig har målats om och blivit snygga, fräscha, ljusa och trygga. Garage har renoverats med nytt tätskikt, ny asfaltsbeläggning och bättre belysning. På en del platser har hyresgäster mot en liten avgift kunnat få inhägnad parkeringsplats. I Annedal, på Utlandagatan och i Vegastaden har övervakningskameror installerats för att förstärka trygghet och säkerhet. Innergårdarnas atmosfär och miljö ses kon- tinuerligt över och åtgärdas. På senare år har bland annat lekplatser, möjligheter för cykelparkering och planteringar fått sig en rejäl uppryckning. Under 2004 har vi renoverat och målat om balkonger och fasader i Lunden. Nya låssystem har satts in på Karl Gustavsgatan, Nordostpassagen och Jungmansgatan. I enlighet med vår plan att uppgradera över 100 hissar har vi byggt om ett tiotal hissar på Utlandagatan. En stor del av vår avfallshantering sker i samarbete med Renova. De erbjuder såväl hygieniska som ekonomiska lösningar. Målet är att våra samtliga hyresgäster ska ha möjlighet till källsortering på bekvämt avstånd. Vi vet att teknisk översyn, renoveringar, underhåll och allmän upprustning lönar sig. Det har vi fått bekräftat så sent som år 2004 i vår undersökning bland hyresgästerna. TV-ÖVERVAKNING OCH PORTTELEFONER HAR GJORT DET TRYGGARE ATT BO HOS ERNST ROSÉN. 15

Kunden Hur är det att bo hos oss? MODERBOLAG Om man räknar in intern- och direktbyten har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB knappt 10 % i omsättning bland frekvensen brukar ligga på runt 65 %. Bland Ernst Roséns gäster hos privata och allmännyttiga fastighetsägare. Svars- hyresgästerna. Det är en mycket låg siffra. Lägre än genomsnittet i Göteborg. Trots att bostäder har blivit en bristvara tillförlitlighet mycket hög. hyresgäster ligger siffran på 70 %. Det gör resultatens (åtminstone om man ser till våra svenska storstadsområden) är den låga omsättningen ett tydligt tecken på att att Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ligger långt fram, till Vid den senaste undersökningen kan man konstatera hyresgästerna gillar att bo hos oss. Något som också märks och med i spetsen, när det gäller prisvärdhet, servicekvalitet, trygghet, produktkvalitet och fastigheternas läge. Men i de årligen återkommande hyresgästenkäterna. det mest intressanta för oss är Årliga hyresgästenkäter. Kvalitetsarbetet inom Byggnadsfirman Ernst Rosén AB har pågått sedan början av 1990-talet. På olika sätt har vi försökt vara lyhörda inför hyresgästernas behov och önskemål. Kvalitetstänkandet har utvecklats kontinuerligt. Särskilt vad gäller kundkontakter, trivsel, trygghet och underhåll. Varje år sedan 1997 har vi, tillsammans med konsultföretaget AktivBo, genomfört en omfattande undersökning bland våra hyresgäster. På det sättet kan vi klart och tydligt se hur våra hyresgäster uppfattar oss som hyresvärd. Vad som är bra och vad vi behöver lägga ner mer kraft på och förbättra. I undersökningen ställs SERVICEINDEX. 100 % 88,6 87,8 85,7 81,8 1998 2000 2002 2004 SERVICEINDEX OCH DÄRI INGÅENDE DELINDEX. SERVICEINDEX 88,6 TA KUNDEN PÅ ALLVAR 93,5 TRYGGHET OCH SÄKERHET 85,3 RENT OCH SNYGGT 86,4 HJÄLP NÄR DET BEHÖVS 92,1 nog ändå serviceindex. Serviceindex är ett sammanfattande mått på servicekvaliteten och mäts med hjälp av fyra olika delfaktorer: Ta kunden på allvar, Trygghet och säkerhet, Rent och snyggt samt Hjälp när det behövs. Vid årets mätning fi ck vi ett serviceindex på 88,6 % nöjda hyresgäster. Det ska ställas mot medianvärdet (79,5 %) för alla undersökta företag. För tredje året i rad var Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB bäst i undersökningen. Företagets image. Frågor om trivsel, omtanke, bostadens geografi ska läge, prisvärdhet och huruvida hyresgästerna kan tänka sig att rekom- sedan våra resultat mot andra fastighetsägares. Det ger oss mendera oss som värd eller inte, ger en bra och överblickbar bild av företagets image. Och imagen ser väldigt bra ut. en bild av hur vi sköter oss i förhållande till andra aktörer på marknaden. Men det är inte den huvudsakliga anledningen till att vi genomför undersökningen. Främst används trivas med oss som värd och 97,2 % att de kan tänka sig I årets undersökning säger sig 96 % av hyresgästerna resultaten som ett internt arbetsredskap för oss när vi sätter att rekommendera oss till andra. upp verksamhets- och kvalitetsmål. Men det som är bra kan alltid bli bättre. Varje år träffas alla våra anställda under de så kallade Uppmuntrande läsning. Roséndagarna. Då går vi gemensamt igenom resultatet från AktivBo genomför undersökningar bland 350 000 hyres- undersökningen, gör analyser och diskuterar vad vi kan 16

Kenneth och Lillemor Dohsé bor sedan sommaren 2004 i fyra rum och kök på Redbergsvägen. De kommer närmast från ett radhus. Den stora skillnaden mellan att bo i lägenhet och radhus är servicen. Här kommer de och fixar bara man ringer, säger Lillemor. Man kan lugnt påstå att Kenneth och Lillemor stormtrivs. Här är toppen, det är nära till allt och vi har knappt haft ute bilen något. Det är bara att hoppa på spårvagnen om man behöver åka någonstans. Paret trivs så bra att Lillemor gärna skulle ha rekommenderat sin syster en lägenhet hos Ernst Rosén. 17

JOHAN ÖSTLING ÄR FASTIGHETSANSVARIG I LUNDEN I GÖTEBORG. 18 DET ÄR TILL HONOM HYRESGÄSTERNA VÄNDER SIG OM DE HAR NÅGOT PROBLEM MED SINA LÄGENHETER. JOHANS MOTTO ÄR: ÅTGÄRDA FELEN SAMMA DAG SOM DE RAPPORTERAS!

MODERBOLAG Kunden Hur är det att bo hos oss? göra för att bli ännu bättre. Vi går igenom bostadsområde för bostadsområde, ibland ställer vi dem mot varandra. Varför skiljer sig siffrorna åt mellan de olika områdena och hur kan vi dra nytta av kunskap och erfarenheter från dem? På samma sätt analyserar vi även fastighet för fastighet. Men det stannar inte vid det. För att hyresgästen ska trivas måste våra medarbetare trivas. Därför stämmer vi kontinuerligt av interna erfarenheter, bland annat för att få ett mått på individens inre motivation och tillfredsställelse i arbetet. Resultatet av våra insatser mynnade i år ut i ett serviceindex på 88,6 %! ATTRAKTIVITET OCH PRISVÄRDHET. PROFILFRÅGOR. TRIVSEL I STADSDELEN 99,5 TRIVSELN MED ERNST ROSÉN SOM VÄRD 96,0 KAN REKOMMENDERA I KVARTERET 98,3 ATT KÄNNA IGEN ERNST ROSÉNS MEDARBETARE 96,8 PRISVÄRDHET 79,6 ATT KÄNNA IGEN ENTREPRENÖR/HANTVERKARE 78,1 ÄR ERNST ROSÉN MÅN OM SINA HYRESGÄSTER? 89,1 KAN REKOMMENDERA ERNST ROSÉN 97,2 Salt Fashion trivs hos Ernst Rosén. Pia Byberg och Daniel Kooli tyckte att det behövdes en bra klädaffär i området. I november 2004 slog de upp portarna till modebutiken Salt Fashion på Danska vägen 84 i Lunden. Vi fastnade direkt för lokalen. Den hade tidigare inrymt en elektronikaffär, så det var en hel del att renovera, säger Pia. Varje lokalavtal är unikt. Ibland vill hyresgästen få hela renoveringen genomförd av Ernst Rosén. Ibland vill de själva vara med och hjälpa till. Salt Fashion valde det senare. Ernst Rosén rensade upp i lokalen. Bland annat bytte man entréparti och hjälpte till med att bygga upp en vägg ut mot vägen som avskärmar skyltfönstret mot resten av butiken. Vi ville gärna själva vara med och rusta upp lokalen. Ernst Rosén bekostade nytt golv eftersom det gamla var ganska slitet och så stod de för färgen. Målade gjorde vi själva. Resultatet blev mycket bra. Vi är nöjda med både lokal, hyresvärd och samarbete, avslutar Pia. 19

Miljöpolicy. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ska långsiktigt och med aktivt engagemang gentemot hyresgästerna hyra ut lägenheter och lokaler till kvalitetsmedvetna hyresgäster. Hyresgästerna ska uppfatta att Roséns tillhandahåller lägenheter och lokaler till prisvärd hyresnivå och att man är en aktiv hyresvärd som bryr sig, håller ordning och reda samt borgar för ett tryggt boende. Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en hållbar utveckling. Roséns betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Roséns betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och underhåll, som ny- och ombyggnadsprojekt. Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2001. ATT BYGGA UPP ETT BRA FÖRTROENDE MED VÅRA HYRESGÄSTER ÖVER TID ÄR A OCH O. DET HAR JAG SETT I ALLA ÅR JAG VARIT HOS ERNST ROSÉN, SÄGER AGNETA LÖFMAN, INFORMATIONSANSVARIG PÅ BYGGNADSFIRMAN ERNST ROSÉN AB. DET 20 GÄLLER INTE BARA DEN SKRIFTLIGA INFORMATIONEN UTAN ÄVEN DEN MUNTLIGA, ALLA I ORGANISATIONEN BIDRAR MED HUR MAN KOMMUNICERAR MED HYRESGÄSTER OCH ANDRA INTRESSENTER.

MODERBOLAG Miljöarbetet. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB inledde sitt miljöarbete redan i mitten av 1990-talet och har under de senaste åren intensifi erat arbetet och byggt upp ett heltäckande miljöledningssystem. Som ett av de första företagen i fastighetsbranschen certifi erades Roséns miljöledningssystem under hösten 2001 enligt den internationella standarden ISO 14001. Under år 2003 och 2004 kompletterades ledningssystemet så att det numera även omfattar vårt systematiska arbetsmiljöarbete. Sedan några år är vi även miljödiplomerade av Göteborgs stad. varje övergripande mål fi nns ett antal mått- och tidsatta nåddes helt eller nästan helt. Drygt 85 % tycker att förutsättningarna fi nns att agera miljömedvetet. 88,7 % tycker mål. En miljögrupp träffas med jämna mellanrum under ledning av miljösamordnaren och följer upp verksamheten, att avfallshanteringen är bra och nästan 100 % tycker att diskuterar nya frågor och förankrar beslutade förändringar Ernst Roséns engagemang i miljöfrågor är bra. och förbättringar. Sedan år 2002 samarbetar vi med Renova, som tar Hela organisationen är väl insatt i mål och policies. hand om hyresgästernas avfall och håller rent i soprum och Miljö är till exempel en stående punkt vid teknik- och kontorsmöten, liksom vid de årligen återkommande Roséndagarna. nova om hur vi ska kunna förbättra avfallshanteringen, öka miljöhus. Under år 2004 fortsatte diskussionerna med Re- källsorteringen och minska den totala avfallsmängden. Miljöarbete i praktiken. Under året har vi även gjort ett fl ertal insatser för att förbättra informationen till våra hyresgäster, främst i form av Under de senaste åren har vi gjort en översyn av verksamheten i stort och smått. Vi har vidtagit fl era miljöförbätt- skyltar och annan skriftlig information. rande åtgärder som på sikt bidrar till en hållbar utveckling. Men för att lyckas med arbetet måste även entreprenörer, leverantörer och hyresgäster vara med och hjälpa till. Under år 2004 präglades miljöarbetet av löpande insatser, framförallt uppföljningar och styrning av energi och vattenanvändning. Men vi har även lagt kraft på fastighetsansvarigas insatser för att tillmötesgå hyresgästernas krav och förväntningar inom miljöområdet. Det har gett resultat. Inte mindre än 97,8 % av hyresgästerna säger sig vara nöjda med vårt engagemang i miljöfrågan. utgångspunkt i en nulägesutredning. Tolv övergripande mål har fastställts för miljöarbetet och till NÄSTAN 100 % AV HYRESGÄSTERNA TYCKER ATT VI HAR ETT BRA ENGAGEMANG I MILJÖFRÅGOR. Ett arbetsredskap. Uppfyller vi våra mål? Det certifierade ledningssystemet fungerar som ett redskap för Målen för år 2004 var inriktade på att höja hyresgästernas ständiga förbättringar och grunden medvetande om betydelsen av ett för insatserna på miljö- och arbetsmiljöområdet är våra policies. De fokuserades på förutsättningarna målmedvetet miljöarbete. Arbetet fungerar som ledstjärnor och innehåller såväl värderingar och visioner som Bättre hantering av hushållsavfall, för att kunna agera miljömedvetet. förhållningssätt och strategier. bättre hantering av återvinningsbart Miljöpolicyn upprättades och material, enklare hantering av grovsopor samt ökad information om antogs 1997 med utgångspunkt i en förstudie som kartlade vår befi ntliga avfallshantering, var några av de miljöstatus och miljöbelastning. frågor vi arbetade med under året. Arbetsmiljöpolicyn antogs 2002 med Samtliga av de mål som handlade om hur våra hyresgäster uppfattar vårt miljöarbete och sina egna möjligheter att själva ta miljöansvar, 21

TIDEN GÅR FORT NÄR MAN HAR ROLIGT, JAG HAR VARIT PÅ ROSÉNS I DRYGT 11 22ÅR OCH ÄNDÅ KÄNNS DET SOM OM JAG FORTFARANDE ÄR NYANSTÄLLD, SÄGER BIRGITTA HANNING, KONCERNCONTROLLER. ENGAGEMANG, KUNSKAP OCH KÄNSLA BLAND PERSONALEN ÄR VIKTIGT. NÖJDA MEDARBETARE GER NÖJDA KUNDER.

DOTTERBOLAG Bolag i koncernen. Koncernen omfattar utöver moderbolaget Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB även ett antal dotterbolag. Flodén Fastighets AB och Flodén Byggnads AB med säte i Lerum, Nääs Fabriker AB i Tollered och till hälften ägda Aranäs AB i Kungsbacka. Alla dotterbolag utom Flodén Byggnads AB ägnar sig åt fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Hela koncernen utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper som moderbolaget. Innan Byggnadsfi rman Ernst Rosén förvandlades till familjeägt aktiebolag 1988 bedrevs byggande och förvaltning i en enda rörelse. Den nya bolagsformen gav frihet och skapade utrymme för breddad verksamhet och framtida utveckling, exempelvis genom förvärv. Koncernen tar form. Flodén Byggnads AB i Lerum blev till salu 1989. Företagets struktur och historia påminde om Byggnadsfi rman Ernst Roséns och efter en tids förhandlingar överläts både byggverksamhet och fastigheter till Ernst Rosén. Företaget har efter affären delat upp byggverksamhet och förvaltning i separata bolag. År 1990 fi ck koncernen erbjudande om att förvärva Nääs Fabriker i Tollered mellan Lerum och Alingsås. En omfattande men försiktig renovering tog fart. Och det gamla bomullsspinneriet förvandlas nu till ett modernt företagscenter. Idag verkar drygt 80 företag i lokalerna. En uppseendeväckande affär. Tack vare sin långsiktiga strategi kunde Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB år 1996 iscensätta en av de mest spektakulära fastighetsaffärerna någonsin i Göteborg. Förvärvet av Kungsbackas största privata fastighetsägare, Aranäs AB, genomfördes i ett nystartat bolag tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. Det nybildade intressebolaget övertog, för en köpesumma på 1,3 miljarder kronor, en modern, välskött och tongivande fastighetsrörelse i Kungsbacka. I köpet ingick även det stora köpcentret Kungsmässan. Därmed kunde förvaltningen fortsätta enligt samma modell som ägarna redan tillämpade med framgång i Göteborg. 23