JM BYGGNADS OCH FASTIGHETS AB (publ) TREMÅNADERSRAPPORT 1 JANUARI - 31 MARS 1999 KONCERNENS RESULTAT OCH VERKSAMHET SAMMANDRAG JANUARI - MARS 1999 Resultatet efter finansiella poster uppgick till 272 (42) Mkr, varav resultat från fastighetsförsäljningar 218 (19) Mkr. Byggrörelsens resultat och marginal uppgick till 48 (24) Mkr respektive 4,7 (2,9) procent. Under första kvartalet påbörjades projekt med 718 (676) bostäder. Fastighetsförvaltningens resultat uppgick till 117 (101) Mkr. Redovisningsprinciper och definitioner Redovisningsprinciper och definitioner framgår av årsredovisningen för 1998. JM Byggnads och Fastighets AB Bolaget är publikt med säte i Stockholm. Organisationsnummer 556045-2103.
2 (10) KONCERNENS RESULTAT JM-koncernens resultat före skatt för perioden januari - mars 1999 uppgick till 272 (42) Mkr. Resultat från försäljningar av förvaltningsfastigheter ingår med 218 (19) Mkr. Finansnettot visade för perioden ett underskott om 91 (-87) Mkr, en försämring med 4 Mkr på grund av ökad skuldsättning som en följd av förvärv av exploateringsfastigheter under 1998 och början av 1999. Periodens resultat efter skatt uppgick till 196 (29) Mkr. Resultatet har belastats med skatt om 76 (13) Mkr. Fastighetsskatt som under perioden uppgick till 10 (10) Mkr ingår i fastighetsförvaltningens rörelseresultat. Vinsten efter skatt per aktie uppgick till 5,90 (0,90) kronor varav resultat av fastighetsförsäljningar uppgick till 4,70 (0,40) kronor per aktie. BYGGRÖRELSEN Resultat Byggrörelsens resultat uppgick för perioden januari - mars 1999 till 48 (24) Mkr. Marginalen, resultatet i förhållande till periodens nettoomsättning var 4,7 (2,9) procent. I resultatet ingår driftsnetton från projektfastigheter (avkastande exploateringsfastigheter) om 8 (4) Mkr. Nettoomsättningen uppgick till 1.012 (830) Mkr, dvs en ökning med 22 %. januari - mars helår Nettoomsättning 1.012 830 690 3.966 Produktionskostnader -902-750 -627-3.532 Bruttoresultat 110 80 63 434 Försäljnings- och administrationskostnader -62-56 -47-249 Byggrörelsens resultat exkl. finansnetto 48 24 16 185 Nyckeltal Marginal exkl finansnetto 4,7 % 2,9 % 2,3 % 4,7 % Orderingång 1.059 899 537 4.355 Orderstock (vid periodens utgång) 3.025 2.545 2.335 2.950 Antal anställda (vid periodens utgång) 1.933 1.779 1.803 1.914
3 (10) Marknad Byggentreprenörerna räknar i sin senaste prognos med att 15.000 bostäder påbörjas i Sverige under 1999. JM har en optimistisk syn när det gäller påbörjandet av egenutvecklade bostadsprojekt under de närmaste åren. Inom ett antal kommuner, främst i storstadsregionerna samt på vissa högskoleorter, ökar efterfrågan på bostäder. JM har under 1998 och första kvartalet 1999 i större omfattning förvärvat exploateringsmark och projektfastigheter. Idag kända projekt vilka planeras att starta under åren 1999-2001 omfattar totalt mer än 8.000 bostäder. JM disponerar för framtida bostadsbyggande fler än 20.000 byggrätter i över 220 projekt varav i Sverige 18.000 byggrätter, och har därigenom en intressant portfölj för framtida projektutveckling. Av byggrätterna är två tredjedelar belägna i Storstockholm. Stora förvärv för bostadsbyggande JM har under första kvartalet 1999 förvärvat Solberga sjukhus i Älvsjö (132 Mkr) av Locum AB. Det välbelägna sjukhuset kommer att byggas om till cirka 130 bostäder och 4.000 kvm kontor. Efter periodens utgång förvärvade JMs dotterbolag i Oslo, Byggholt AS, AS Prosjektfinans. Bolaget har en projektportfölj motsvarande cirka 2.500 bostäder. Tillsammans blir de båda bolagen en av de största projektutvecklarna i Norge. JM har också efter periodens utgång förvärvat fastighet som innehåller Bolinders nedlagda verkstäder i Järfälla nordväst om Stockholm (118 Mkr). Totalt kan området innehålla 500 nybyggda bostäder utöver befintliga verksamhetslokaler. JM skall tillsammans med Järfälla kommun utveckla det välbelägna och sjönära området vid Mälarens strand. Orderstock och orderingång Orderstocken uppgick per den 31 mars till 3.025 (2.545) Mkr. Orderingången under perioden uppgick till 1.059 (899) Mkr. Av orderstocken utgör bostäder drygt 70 procent. Under perioden har 23 bostadsprojekt innehållande drygt 700 bostäder påbörjats. Vid utgången av första kvartalet hade JM 3.800 (3.300) lägenheter i pågående produktion. Försäljningen av bostäder går fortsatt bra. Investeringar Under perioden uppgick nettoinvesteringarna i exploateringsmark och projektfastigheter till 98 (136) Mkr. Innehavet utgör en förutsättning för JMs planerade produktion av bostäder för försäljning. Investeringar i byggmaskiner och datorutrustning uppgick till 4 (7) Mkr
4 (10) FASTIGHETSRÖRELSEN Resultat Fastighetsrörelsens resultat uppgick för perioden januari mars 1999 till 335 (120) Mkr varav resultat av fastighetsförsäljning till 218 (19) Mkr. Fastighetsförvaltningens resultat efter planenliga avskrivningar uppgick för första kvartalet till 117 (101) Mkr. Resultatet har belastats med avskrivningar om 23 (26) Mkr och fastighetsskatt om 10 (10) Mkr. Hyresintäkterna inklusive räntebidrag om 9 (10) Mkr uppgick för perioden till 215 (200) Mkr. Vakanser Vakanserna vid periodens utgång motsvarade 3,8 (3,9) procent av årshyrorna och 5,7 (7,1) procent av ytorna. Totalt uthyrningsbara ytor omfattade vid slutet av kvartalet 605.000 (881.000) m² inklusive garageytor om 52.000 (60.000) m². Fastighetsaffärer/Investeringar I januari 1999 sålde JM sitt fastighetsbestånd i Skåne och Halmstad till Kungsleden AB för 1.240 Mkr. Affären ger JM ett realiserat resultat om 218 Mkr. Tillträde ska ske den 1 maj 1999 med likvid den 1 augusti 1999. Beståndet innehåller 43 fastigheter med en sammanlagd yta av cirka 225.000 kvm. Det totala hyresvärdet uppgår till cirka 145 Mkr. I februari 1999 köpte JM Nattvakten 9, Sollentuna, som en komplettering till JMs befintliga bestånd i området. Fastigheten omfattar 1.211 m² uthyrbar yta och förvärvades för 9 Mkr. Investeringar i JMs befintliga bestånd av fastigheter omfattade 46 Mkr under perioden och består bl a av: Kv Hilton, Solna delvis bestående av JMs nya huvudkontor; Kv. Töebacken, Lund nybyggnad kontorshus; Kv. Holar, Solna - ombyggnad kontorshus och Kv. Boken 16, Stockholm grundförstärkning. Marknad Efterfrågan på lokaler i välbelägna fastigheter i Stor-Stockholm är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Inom vissa delar av Stor-Stockholm erhålles idag hyror som överstiger föregående års nivåer med mer än 10 procent. Efter affären med Kungsleden kommer 90 % av JMs hyresintäkter från fastigheter inom Stor-Stockholm.
5 (10) Fastighetsrörelsen januari - mars Helår Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 206 190 211 768 Räntebidrag 9 10 16 42 215 200 227 810 Förvaltningskostnader -52-51 -52-185 Fastighetsskatt -10-10 -9-43 Avskrivningar -23-26 -27-97 Bruttoresultat 130 113 139 485 Försäljnings- och administrationskostnader -13-12 -14-45 Fastighetsförvaltningens resultat 117 101 125 440 Resultat av fastighetsförsäljning 218 19-1 135 Fastighetsrörelsens resultat före finansnetto 335 120 124 575 Nyckeltal Vakansgrad ( % ) Andel av totala ytor 5,7 7,1 5,9 5,7 Andel av totalt möjliga hyresintäkter 3,8 3,9 2,5 4,2 Uthyrningsbara ytor (1.000 m² ) 605 881 905 833 Antal anställda 86 83 88 87 FINANSRÖRELSEN Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot visade för första kvartalet ett underskott om 91 (-87) Mkr, en försämring med 4 Mkr jämfört med motsvarande period föregående år på grund av en högre skuldsättning. Per den 31 mars 1999 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till 5.717 (4.464) Mkr. Ökningen är hänförlig till den ökade låneskulden för finansiering av förvärvad exploateringsmark och projektfastigheter under 1998 och början av 1999. Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till 6.018 (4.555) varav PRI-skulden utgjorde 342 (323) Mkr. Per den 31 mars 1999 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 6,3 (7,5) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 1,6 (1,8) år. Skuldsättningsgraden uppgick den 31 mars 1999 till 1,9 (1,7).
6 (10) Likviditet och lånestruktur Koncernens tillgängliga likviditet uppgick den 31 mars 1999 till 947 (567) Mkr. Förutom likvida medel 253 (45) Mkr ingår icke utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 694 (522) Mkr. Vid årsskiftet 1998/1999 uppgick den tillgängliga likviditeten till 1.119 (671) Mkr. År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta var per den 31 mars 1999 för den räntebärande låneskulden: År Lånebelopp (Mkr) Medelränta ( % ) 1999 2.209 5,4 2000 1.189 9,2 2001 778 6,2 2002 1.145 6,0 2003-355 5,6 Totalt (exkl PRI) 5.676 6,4 PRI 2000 342 3,6 Totalt (inkl PRI) 6.018 6,3 Finansrörelsen januari - mars Helår Finansnetto -91-87 -109-351 Administrationskostnader -2-1 -1-7 Finansrörelsens resultat -93-88 -110-358 Nyckeltal Räntebärande nettoskuld 5.717 4.464 4.918 5.511 Räntebärande låneskuld 6.018 4.555 5.014 5.956 Medelränta på låneskuld 6,3% 7,5 % 8,4 % 6,7 % Skuldsättningsgrad 1,9 1,7 2,1 2,0 Soliditet 28 % 31 % 27 % 27 % Antal anställda 5 5 5 5 PERSONAL Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till 2.078 (1.918). Antalet hantverkare var 1.220 (1.090) och antalet tjänstemän 858 (828). MILLENNIESKIFTET Arbetet med JMs IT-system för att säkerställa sekelskiftesövergången närmar sig slutskedet. Installation av nya och uppgradering av befintliga datasystem avslutas planenligt till halvårsskiftet. Genomgång av de tekniska system som finns i våra fastigheter är avklarad. Löpande inventering inom byggrörelsen visar att millenniefrågan är under kontroll. Risken för produktionsstörningar bedöms som begränsad.
7 (10) ÄGARBILD Ägarbilden vad gäller de större aktieägarna per den 16 april 1999 framgår av nedanstående sammanställning: Procent Procent av antal av antal Per 1999-04-16 aktier röster Skanska Invest AB 26,5 45,1 FöreningsSparbankens Aktie- och Allemansfonder 9,2 6,9 Nordbankens Aktie- och Allemansfonder 5,9 4,4 Folksam ömsesidig livförsäkring Folksams Aktiefond Sverige 5,6 4,2 Apoteket ABs Pensionsstiftelse 5,5 4,1 Allmänna Pensionsfonden, fjärde fondstyrelsen 5,4 4,1 Försäkringsbolaget SPP, ömsesidigt SPP Livförsäkring AB SPP Aktiefonder 4,8 3,6 AMF Sjukförsäkrings AB AMF TFA Försäkrings AB 3,9 2,9 Länsförsäkringar Wasa Liv Försäkrings AB Wasa Fastighetsfond 3,6 2,7 S-E Bankens Aktie- och Allemansfonder 3,4 2,5 Svenska Metallindustriarbetareförbundet 2,7 2,0 Försäkrings AB Skandia Livförsäkrings AB Skandia 2,5 1,9 Svenska Kommunalarbetareförbundet 1,7 1,3 Gamla Livförsäkrings AB S E B Trygg Liv 1,5 1,1 Övriga aktieägare 17,8 13,2 Totalt 100,0 100,0 Antal aktieägare per 1999-03-31: 3.478. Antal aktier Antalet aktier uppgår till 33.241.000. KONVERTIBELT FÖRLAGSLÅN TILL DE ANSTÄLLDA JM Byggnads- och Fastighets ABs styrelse har beslutat att till bolagsstämman den 27 april 1999 föreslå att samtliga anställda i JM-koncernen i Sverige skall erbjudas ett konvertibelt förlagslån. Lånet föreslås uppgå till högst 100 Mkr. Vid full konvertering ger det en utspädningseffekt med 1,5 % av rösterna och 2,0 % av kapitalet. MODERBOLAGET Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 211 (6) Mkr. Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 49 (13) Mkr.
8 (10) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI - MARS 1999 KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Januari - mars Helår Nettoomsättning 1.227 1.030 917 4.776 Kostnader för produktion och förvaltning -987-837 -715-3.857 Bruttoresultat 240 193 202 919 Försäljnings- och administrationskostnader -95-83 -73-368 Resultat av fastighetsförsäljning 218 19-1 135 Rörelseresultat 363 129 128 686 Finansnetto -91-87 -109-351 Resultat efter finansiella poster 272 42 19 335 Skatt -76-13 -7-94 Periodens resultat 196 29 12 241 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 1999-03-31 1998-03-31 1997-03-31 1998-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 6.128 6.623 7.336 7.117 Övriga anläggningstillgångar 248 227 173 248 Exploateringsfastigheter 2.110 927 467 2.020 Övriga omsättningstillgångar 1.994 * 632 796 691 Likvida medel 253 45 43 396 Summa 10.733 8.454 8.815 10.472 Eget kapital och skulder Eget kapital 3.008 2.651 2.343 2.812 Avsättningar 937 827 717 917 Räntebärande skulder 5.675 4.233 4.705 5.619 Ej upparbetad projektfakturering 351 185 351 85 Övriga skulder 762 558 699 1.039 Summa 10.733 8.454 8.815 10.472 * Varav 1.240 Mkr avser ej räntebärande fordran vid fastighetsförsäljning.
9 (10) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI - MARS 1999 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Januari - mars Helår Resultat från verksamheten 28 46 54 276 Rörelsekapitalförändring -74-145 -413 205 Kassaflöde före investeringar -46-99 -359 481 Investeringar i fastigheter m.m. -172-297 -30-2.446 Försäljningar av fastigheter m.m. 1.251 133 3 685 Nettoinvesteringar 1.079-164 -27-1.761 Kassaflöde efter investeringar 1.033-263 -386-1.280 Räntebärande skulder och avsättningar 61-47 -82 1.354 Räntebärande fordringar m.m. 3-4 6 22 Ej räntebärande fordran fastighetsförsäljning -1.240 * - - - Utdelning - - - -106 Nyemission - - - 47 Finansiering -1.176-51 -76 1.317 Summa periodens kassaflöde -143-314 -462 37 Likvida medel vid periodens slut 253 45 43 396 Förändring av räntebärande nettoskuld 206 270 394 1.317 (+ = ökning/ - = minskning) * Regleras vid likvidavräkning den 1 augusti 1999. KONCERNENS RESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET Januari - mars Helår Byggrörelse 48 24 16 185 Fastighetsrörelse 335 120 124 575 Finansrörelse -93-88 -110-358 Koncerngemensamma kostnader -18-14 -11-67 Resultat efter finansiella poster 272 42 19 335 Skatt -76-13 -7-94 Periodens resultat 196 29 12 241
10 (10) TREMÅNADERSRAPPORT JANUARI - MARS 1999 KONCERNENS VINST PER AKTIE januari - mars Helår Kronor 1999 1998 1997 1998 Vinst efter skatt per aktie, totalt 5,90 0,90 0,35 7,25 Varav: Försäljning av förvaltningsfastigheter 4,70 0,40 0,00 2,90 VDs kommentar Allt större fokus på projektutveckling av främst bostäder visar sig vara ett framgångskoncept. Samtidigt som vi ökar innehavet av exploateringsprojekt för framtiden fortsätter resultatet av vår projektutveckling att öka kraftigt. En ökning av byggrörelsens volym och marginal för första kvartalet i kombination med fortsatt låga räntor och goda resultat från fastighetsförsäljningar gör att vår bedömning om ett förbättrat resultat för helåret 1999 kvarstår. Efter försäljningen av vårt fastighetsbestånd i Skåne är 90 procent av våra förvaltningsfastigheter belägna i Stor-Stockholm, där efterfrågan på välbelägna fastigheter är fortsatt stark med stigande hyresnivåer och sjunkande vakanser. Förutsatt att bolagsstämman säger ja till styrelsens förslag kommer samtliga Sverige-anställda i JM att erbjudas ett konvertibelt förlagslån. Detta ökar möjligheten för medarbetarna att även ägarmässigt engagera sig i bolaget, vilket såväl styrelse som ledning ser som mycket positivt. Stockholm den 27 april 1999 Carl Eric Stålberg Verkställande direktör Uppgifterna i denna delårsrapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 26 augusti 1999: Delårsrapport för perioden januari - juni 1999 3 november 1999: Delårsrapport för perioden januari september 1999 Februari 2000: Bokslutskommuniké för 1999