Värdeutlåtande (förenklad redovisning) Fastigheten Umeå Kocken 2

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Umeå Kocken 2 belägen i Holmsund i Umeå kommun. Inom värderingsobjektet inryms bostäder. Den totala uthyrbara arean uppgår till 359 kvadratmeter fördelad enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Bostäder 359 100 - Garage/P-platser - - 5 Summa/Medel 359 100 5 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Steinmetz Fastigheter Öst AB. Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Steinmetz holding AB (org.nr. 556999-2067), genom Martin Jonsson. Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som internt beslutsunderlag och finansiering. Uppdragsgivaren har beställt en förenklad redovisning och är av Svefa informerad och medveten om att detta värdeutlåtande inte är tillräckligt omfattande (enligt Svenska bankföreningens Värdeutlåtande i samband med kreditgivning ) för att kunna ligga till grund inför en kreditbedömning av värderingsobjektet. 2 (4)

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2019-05-03. Särskilda förutsättningar och värderingsunderlag För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" Endast utvändig besiktning har utförts. Ett urval av invändiga bilder har erhållits av uppdragsgivaren. Av denna anledning har inte någon detaljerad kunskap om skick och standard kunnat erhållas. Utvändig besiktning av värderingsobjektet utfördes 2019-05-02 av undertecknad. Följande uppgifter har erhållits från fastighetsägaren tillika uppdragsgivaren: Hyresdebiteringslista Uppgifter om faktiska drift- och underhållskostnader via mail Vidare har underlag inhämtats och bearbetats från kommunens planarkiv, fastighetsregistret samt offentlig statistik från SCB med flera. Värderingsobjektets marknadsförutsättningar Värderingsobjektet har ett bra läge i Holmsund. Läget inom Umeå kommun bedöms som ett C-läge för bostäder. Efterfrågan på värderingsobjektet bedöms sammantaget som normalt. Sannolik köparkategori bedöms främst vara lokal/regional aktör och privatperson. Ett bedömt rimligt intervall inom vilket direktavkastningskravet för närvarande varierar för fastigheter liknande värderingsobjektet bedöms till mellan 5,00 och 5,50 %. 3 (4)

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkten 2019-05-03 till: 5 000 000 kronor Fem miljoner kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² 13 928 Marknadsvärde / taxeringsvärde 2,12 Bruttokapitalisering, år 1 12,3 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 5,2% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 5,1% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 5,1% (Marknadsmässigt driftnetto / marknadsvärde) Umeå, 2019-05-03 Roine Stenius Fastighetsvärderare av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande 4 (4)

2019-05-03 Ordernummer:169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Umeå Kocken 2 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: 2019-05-01 Värdeår: 1950 Tax. värde: 2 358 Typkod: 320 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% 5,2% Kalkylränta 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% 7,3% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 5,2% Ekonomisk vakans Bostäder 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% Lokaler 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Garage / P-platser 0,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Totalt 1,0% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% 1,2% Helår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 Hyra bostäder (+) 1 097 394 402 410 418 426 435 444 452 461 471 480 Hyra lokaler (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hyra garage mm (+) 3 600 18 18 19 19 19 20 20 21 21 22 22 Hyresrisk/vakans bostäder (-) -11-4 -4-4 -4-4 -4-4 -5-5 -5-5 Hyresrisk/vakans lokaler (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hyresrisk/vakans garage mm (-) 0-1 -1-1 -1-1 -1-1 -1-1 -1 Netto tillägg och rabatter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tillägg (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rabatt (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Effektiv hyra 1 136 408 415 423 432 441 449 458 468 477 486 496 Drift och underhåll (-) -400-144 -146-149 -152-155 -159-162 -165-168 -172-175 Fastighetsskatt (-) -20-7 -7-7 -8-8 -8-8 -8-8 -8-9 Fastighetsskatt åter (+) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tomträttsavgäld (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftnetto före investeringar 717 257 261 267 272 277 283 289 294 300 306 312 Återstående investeringar (-) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Driftnetto efter investeringar 717 257 261 267 272 277 283 289 294 300 306 312 Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde 1 943 3 013 4 955 Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² 13 803 Avkastningsvärde / taxeringsvärde 2,10 Bruttokapitalisering, år 1 12,1 Direktavkastning, initial 5,3% Direktavkastning, år 1 5,2% Marknadsmässig direktavkastning 5,2% Bilaga 1

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Hyresgästförteckning Fastighet: Umeå Kocken 2 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Lokalanvändning Area Löptid Löptid Utg. total hyra inkl. ev. driftstillägg *) Marknadshyra Fastighetsskatt åter Moms-pliktig Ingår värme Uppsagt för avflytt / Egenanvändare Bedömd HG-anpassning Not HG **) omförhandling m², st Fr o m T o m Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² Index Tkr Kr/m² (J / N) (J / N) (A / O) (J / N) Kr/m² Tkr År Bostad (6 st.) Bo Bostäder 359 2019-05-01 2019-12-31 394 1 097 100% 394 1 097 100% 0 0 N J - N - - P-platser GP-platser m motorvärmar 5 2019-05-01 2019-12-31 18 3 600 100% 18 3 600 100% 0 0 N J - N - - Summa/Medel 359 412 1 097 412 1 097 0 0 0 * I utgående hyra ingår bashyra, eventuell indexuppräkning samt driftrelaterade tillägg som värme, kyla o.d.; **Med ingår värme avses att värme har inkluderats i såväl utgående hyra som drift- och underhållskostnader. Bilaga 1

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder 359 100-359 100-0 0-0,0% 1,0% Garage/P-platser - - 5 - - 5 - - 0 0,0% 5,0% Summa/Medel 359 100 5 359 100 5 0 0 0 0,0% 1,2% Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 394 1 097-394 1 097-0 - 394 1 097 - Garage/P-platser 18-3 600 18-3 600 0-18 - 3 600 Summa/Medel 412 1 097 3 600 412 1 097 3 600 0 0 0 412 1 097 3 600 Lokaltyp Bedömd D&U-kostnad Drift och löpande underhåll Varav Periodiskt underhåll Administration Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder 142 395-88 245-39 110-14 40 - Garage/P-platser 2-360 1-288 0-0 0-72 Summa/Medel 144 395 360 89 245 288 39 110 15 40 72 Bilaga 1

2019-05-03 Ordernummer: 169 798 Fastighetsbeteckning: Umeå Kocken 2 Bilaga 2

FASTIGHET Beteckning Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen UMEÅ KOCKEN 2 2018-03-02 12:52 2019-04-26 Nyckel: 240038234 UUID: 909a6a85-696f-90ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt: Holmsund ADRESS Adress Djupviksgatan 5 913 31 Holmsund LÄGE, KARTA Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 7075968.7 764780.8 AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 774 kvm 774 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556911-2658 Steinmetz Fastigheter Öst AB C/O STEINMETZ FASTIGHETER ÖST AB STOCKMAKARGATAN 16A 853 56 SUNDSVALL Köp: 2012-11-30 Köpeskilling: 2 050 000 SEK Avser hela fastigheten 1/1 2012-12-05 12/25168 ANTECKNINGAR och AVTALSRÄTTIGHETER Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad anteckning eller avtalsrättighet. INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 21 Totalt belopp: 2 951 000 SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev 12 000 SEK 1929-06-10 29/326 2 Datapantbrev 5 000 SEK 1929-06-10 29/327 3 Datapantbrev 81 700 SEK 1965-09-15 65/2262 4 Datapantbrev 21 100 SEK 1965-09-15 65/2263 5 Datapantbrev 3 400 SEK 1966-12-14 66/3611 6 Datapantbrev 7 Datapantbrev 8 Datapantbrev 9 Datapantbrev 10 Datapantbrev 11 Datapantbrev 12 Datapantbrev 13 Datapantbrev 14 Datapantbrev 15 Datapantbrev 26 400 SEK 1966-12-14 66/3612 94/795 379 000 SEK 1988-05-04 88/3753 94/796 70 600 SEK 1989-03-22 89/3150 94/797 150 000 SEK 1989-10-18 89/11234 94/1402 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 30 000 SEK 1990-10-17 90/10600 91/18327 30 000 SEK 1990-10-17 90/10601 91/18328 30 000 SEK 1990-10-17 90/10602 91/18329 15 000 SEK 1990-10-17 90/10603 91/18330 15 000 SEK 1990-10-17 90/10604 91/18331 15 000 SEK 1990-10-17 90/10605 91/18332 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING UMEÅ KOCKEN 2 Sidan 1 av 5 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, 434 30 KUNGSBACKA, Tel: +46 300 735 70 2019-05-03 08:40

INTECKNINGAR 16 Datapantbrev 15 000 SEK 1990-10-17 90/10606 91/18333 17 Datapantbrev 200 800 SEK 2004-05-10 04/8567 18 Datapantbrev 600 000 SEK 2006-08-21 06/16716 19 Datapantbrev 230 000 SEK 2013-06-17 13/12083 20 Datapantbrev 170 000 SEK 2016-02-17 D-2016-00068987:1 21 Datapantbrev 851 000 SEK 2018-03-01 D-2018-00096681:1 PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Planer Datum Akt Tomtindelning: TJÄDERN 1925-09-07 24-HOS-22 Stadsplan: STORGATAN NYGATAN HOLMSUND 1984-01-17 Genomf. slut: 1992-06-30 Senast ajourföring: 1998-10-23 2480K-P81/1984 24LE P1984-30 2480 HO A1/71 TAXERINGSINFORMATON Taxeringsenhet Taxeringsår HYRESHUSENHET, HUVUDSAKLIGEN BOSTÄDER (320) 2016 305726-5 Taxeringsdel som utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark Areal 2 358 000 SEK 1 836 000 SEK 522 000 SEK 774 kvm Taxerad ägare Andel Ägartyp Juridisk form 556911-2658 1/1 Lagfaren ägare / Övriga aktiebolag Steinmetz Fastigheter Öst AB DJUPVIKSGATAN 5 1TRN 913 31 HOLMSUND Tomträttsinnehavare Värderingsenhet hyreshusbyggnad för bostäder 48844536 Id hyresmark: 48845536 Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak 1 836 000 SEK 2480102 Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1950 1929 Bostadsyta Under byggnad Hyra 356 kvm Nej 354 000 SEK/år Värderingsenhet hyreshusmark för bostäder 48845536 Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak 522 000 SEK 2480102 Yta byggrätt Riktvärde byggrätt 475 kvm 1100 SEK/kvm TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt AC-HOLMSUND TJÄDERN 2 1991-11-27 2480-91/120 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING UMEÅ KOCKEN 2 Sidan 2 av 5 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, 434 30 KUNGSBACKA, Tel: +46 300 735 70 2019-05-03 08:40

KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING UMEÅ KOCKEN 2 Sidan 3 av 5 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, 434 30 KUNGSBACKA, Tel: +46 300 735 70 2019-05-03 08:40

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3