Research Update: Uppsalahem AB Primary Credit Analyst: Gabriel Forss, Stockholm (46) 8-440-5933; gabriel.forss@standardandpoors.com Secondary Contact: Carl Nyrerod, Stockholm (46) 8-440-5919; carl.nyrerod@standardandpoors.com Table Of Contents Ratingsammanfattning Likviditet Ratingutsikt Related Criteria And Research Ratinglista WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 1 Standard & Poor's. All rights reserved. No reprint or dissemination without S&P s permission. See Terms of Use/Disclaimer on the last page.
Research Update: Uppsalahem AB Översättning för information - Denna översättning syftar till att underlätta förståelsen av vårt pressmeddelande på engelska och ges endast i informationssyfte. Kreditbetyg: AA-/Stable/A-1+ Ratingsammanfattning Uppsalahems rating är baserad på Standard and Poor's bedömning av bostadsbolagets stand-alone kreditvärdighet (stand-alone credit profile, SACP) 'a+'. I ratingen väger vi också in en hög förväntad sannolikhet att Uppsalahems ägare, Uppsala kommun (AA+/Stable/A-1+) skulle tillhandahålla extraordinärt finansiellt stöd om Uppsalahem skulle drabbas av finansiella svårigheter. Uppsalahems SACP stöds av bolagets mycket starka affärsriskprofil, vilken grundar sig på en övergripande låg sektorrisk, hög fastighetsstandard, tillsammans med bolagets mycket starka marknadsposition på Uppsalas hyresmarknad som vilar på stadens starka ekonomiska fundamenta. Vidare, utgör Uppsalahems starka finansiella riskprofil den andra hörnstenen av bedömningen av bolagets SACP. Uppsalahems finansiella riskprofil karaktäriseras av låg skuldsättning med stora övervärden och goda finansiella resultat. Vi bedömer Uppsalahems likviditetsposition som neutral. Vi noterar bolagets goda åtkomst till kapitalmarknadsfinansiering och tillgång till Kommunivest genom Uppsala kommun som styrkefaktorer i vår bedömning av Uppsalahems övergripande likviditetsposition. Vi betraktar Uppsalahem som en "government-related entity" (GRE). I enlighet med våra kriterier för GREs baseras vår uppfattning av en hög sannolikhet för ett omedelbart och tillräckligt extraordinärt stöd från ägaren på vår bedömning av Uppsalahems: "Viktiga roll" för Uppsala kommun där Uppsalahem är ett viktigt instrument för Uppsalas kommunala åtaganden främst genom att tillhandahålla en tillräcklig och fungerande bostadsförsörjning men också som redskap för områdesutveckling. "Mycket starka länk" till kommunen, som är aktivt involverad i att utforma bolagets strategiska inriktning, tillsätter Uppsalahems styrelse samt ämnar behålla sitt 100% ägande av Uppsalahem, åtminstone över medellång sikt. Dessutom har Uppsala kommun tilldelat Uppsalahem en kapitaltäckningsgaranti vilket understryker kommunens finansiella åtagande i bolaget. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 2
Research Update: Uppsalahem AB Vi bedömer Uppsalahems affärsriskprofil som mycket stark då bolaget har en låg sektorrisk och ett verksamhetsområde som kännetecknas av utmärkta ekonomiska fundamenta. Uppsalahem har en ledande position på Uppsalas hyresmarknad, vilken karakteriseras av en stark efterfrågan och resulterar i minimala vakansgrader. Då efterfrågan är stor på Uppsalas hyresmarknad, till följd av en stark befolkningsökning, noterar vi att privata aktörer blir allt mer synliga med nybyggnation i Uppsala. På grund av Uppsalas starka makroekonomiska position bedömer vi Uppsalahems risk för marknadsstörning som begränsad. Vi förväntar oss att vakansgraden kommer att vara fortsatt låg på medellång sikt vilket leder till förutsägbara resultatnivåer. Vi bedömer att alternativkostnaden till ett boende i hyresrätt i Uppsala är hög, med priser på småhus på omkring 158% av det nationella genomsnittet, vilket tillsammans med en stark befolkningsökning på omkring 1,2% per år, leder till en mycket stark efterfrågesituation på hyresrättsmarknaden. I maj 2013 utnyttjade Uppsalahem möjligheten att förvärva resterande 49% av Studenstaden, en investering på SEK 870 miljoner. Vi uppmärksammar att den nya verksamheten inte har påverkat Uppsalahems affärsrisk, med tanke på den starka efterfrågan av studentbostäder i Uppsala. En genomgång av portföljen av studentbostäder har inte heller indikerat att det behövs högre underhållskostnader. Vidare, har Uppsalahem avyttrat den delstudentbostäder som var i behov av renovering och som krävde underhållskostnader över genomsnittet. Vi noterar även att sedan det initiala övertagandet av Studentstaden i 2011 har Uppsalahem förvärvat kompetens inom management och logistik kring studentbostädernas uthyrningsverksamhet. För närvarande är lönsamheten för studentbostäderna i nivå med Uppsalahems övriga hyresportfölj. Vi bedömer att Uppsalahem har en robust finansiell riskprofil på grund av sin låga skuldsättningsgrad och starka finansiella resultat. Uppsalahem befinner sig i en expansiv fas och i vårt huvudscenario förväntar vi oss en årlig investeringsnivå på omkring SEK 1 miljard i perioden 2014-2016, främst till följd av ökad nyproduktion. Vi beräknar att de planerade investeringarna kommer att öka Uppsalahems skuld med omkring SEK 0,6 miljarder per år och som ett resultat av detta förväntar vi oss en ökning av bolagets skuldättningskvot (debt to debt and equity) till 63% i 2016, från 62% vid utgången av 2013. Dock bedömer vi att Uppsalahems låga belåningsgrad (loan-to-value) på 37% i 2013 antyder att det finns kapacitet och möjligheter till försäljning av tillgångar. I vårt huvudscenario för åren 2014-2016, förväntar vi oss att Uppsalahem kommer att prestera starka finansiella resultat, till följd av en stabil ökning av förhandlade hyresnivåer och fortsatt begränsning av dritfskostnader. Det starka kassaflödet från den löpande verksamheten ökar Uppsalahems förmåga att internt finansiera sin ambitiösa investeringsportfölj. Vidare noterar vi att Uppsalahems kontrakterade investeringar uppgår till SEK 735 miljoner under perioden 2014-2016, i jämförelse med en total nivå om SEK 3 miljarder över åren i vårt huvudscenario. Detta indikerar att Uppsalahem har möjligheten att minska sin invetseringsvolym om en finansiellt stressad situation skulle WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 3
Research Update: Uppsalahem AB uppstå. Likviditet Vi bedömer Uppsalahems likviditetsposition som neutral. Vid utgången av april 2014, beräknade vi Uppsalahems tillgängliga likviditet, inklusive kontrakterade banklånelöften som uppgående till 96% av förfallande lån de kommande 12 månaderna. Vidare noterar vi Uppsalahems goda åtkomst till kapitalmarknadsfinansiering som en styrkefaktor i bedömningen av bolagets likviditetsposition. Specifikt uppgår Uppsalahems låneportfölj till SEK5,5 miljarder, varav ca en tredjedel utgörs av certifikat (SEK1,9 miljarder), en tredjedel av obligationslån (SEK1,6 miljader) och resterande tredjedel av banklån (SEK 2,0 miljarder). Nya lån under 2013 och 2014 har finansierats till stor del genom upplåning på längre löptider, och som ett resultat av detta har den genomsnittliga förfallotiden för Uppsalahems låneportfölj förlängts till 3,75 år, i jämförelse med ca 3 år vid utgången av 2012. Vi inkluderar räntekostnader och investeringar på sammanlagt SEK1,16 miljarder i Uppsalahems livkviditetsbehov under de kommande 12 månaderna. I termer av tillgänglig likviditet, har Uppsalahem likviditetsfaciliteter på 2,3 miljarder kronor, samt kassa och likvida kortfristiga placeringar på SEK 380 miljoner. Tillsammans med kassaflöden från verksamheten om SEK507 miljoner (exklusive ränta), beräknar vi bolagets tillgängliga likvida medel, inklusive bankfaciliteter, till 96% av förfallande lån de kommande 12 månaderna. Dessutom väger vi in Uppsalahems starka tillgång till kapitalmarknaden och bolagets tillgång till Kommuninvest via Uppsala kommun i vår bedömning av den övergripande likviditetspositionen. Ratingutsikt Den stabila ratingutsikten speglar vår förväntan om att Uppsalahem kommer att bibehålla sin mycket starka affärsriskprofil och starka finansiella riskprofil, samt justera sin likviditetsposition till den gradvis ökande skuldnivån. Vi förväntar oss inga betydande förändringar i Uppsalahems ägarstruktur som skulle kunna påverka vår syn av bolagets relation till Uppsala kommun. Vi skulle kunna höja ratingen om Uppsalahems finansiella riskprofil stärks i förhållande till vårt huvudscenario. Detta skulle kunna ske vid en betydlig strukturell förstärkning av likviditetspositionen tillsammans med en formalisering av en sådan strategi i bolagets finansiella policy. En negativ ratingförändring skulle kunna föranledas av att Uppsalahems omfattande inveteringsprogram leder till en kraftig ökning av skuldnivån, om likviditetspositionen försämrades kraftigt, alternativt om vi bedömer att Uppsalahems tillgång till kapitalmarknaden försämrades. Vidare skulle vi kunna överväga en negativ ratingförändring om bolagets roll eller länk till Uppsala WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 4
Research Update: Uppsalahem AB kommun skulle förändras negativt. Related Criteria And Research Public And Nonprofit Social Housing Providers: Methodology And Assumptions, July 11, 2012 Rating Government-Related Entities: Methodology And Assumptions, Dec. 9, 2010 Stand-Alone Credit Profiles: One Component Of A Rating, Oct. 1, 2010 Ratinglista CreditWatch/Outlook Action; Ratings Affirmed Uppsalahem AB Kreditbetyg Nordisk regional skala AA-/Stable/A-1+ --/--/K-1 Additional Contact: International Public Finance Ratings Europe; PublicFinanceEurope@standardandpoors.com WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 5
Copyright 2014 by Standard & Poor's Financial Services LLC (S&P), a part of McGraw Hill Financial, Inc. All rights reserved. No content (including ratings, credit-related analyses and data, valuations, model, software or other application or output therefrom) or any part thereof (Content) may be modified, reverse engineered, reproduced or distributed in any form by any means, or stored in a database or retrieval system, without the prior written permission of Standard & Poor's Financial Services LLC or its affiliates (collectively, S&P). The Content shall not be used for any unlawful or unauthorized purposes. S&P and any third-party providers, as well as their directors, officers, shareholders, employees or agents (collectively S&P Parties) do not guarantee the accuracy, completeness, timeliness or availability of the Content. S&P Parties are not responsible for any errors or omissions (negligent or otherwise), regardless of the cause, for the results obtained from the use of the Content, or for the security or maintenance of any data input by the user. The Content is provided on an "as is" basis. S&P PARTIES DISCLAIM ANY AND ALL EXPRESS OR IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING, BUT NOT LIMITED TO, ANY WARRANTIES OF MERCHANTABILITY OR FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE OR USE, FREEDOM FROM BUGS, SOFTWARE ERRORS OR DEFECTS, THAT THE CONTENT'S FUNCTIONING WILL BE UNINTERRUPTED OR THAT THE CONTENT WILL OPERATE WITH ANY SOFTWARE OR HARDWARE CONFIGURATION. In no event shall S&P Parties be liable to any party for any direct, indirect, incidental, exemplary, compensatory, punitive, special or consequential damages, costs, expenses, legal fees, or losses (including, without limitation, lost income or lost profits and opportunity costs or losses caused by negligence) in connection with any use of the Content even if advised of the possibility of such damages. Credit-related and other analyses, including ratings, and statements in the Content are statements of opinion as of the date they are expressed and not statements of fact. S&Ps opinions, analyses, and rating acknowledgment decisions (described below) are not recommendations to purchase, hold, or sell any securities or to make any investment decisions, and do not address the suitability of any security. S&P assumes no obligation to update the Content following publication in any form or format. The Content should not be relied on and is not a substitute for the skill, judgment and experience of the user, its management, employees, advisors and/or clients when making investment and other business decisions. S&P does not act as a fiduciary or an investment advisor except where registered as such. While S&P has obtained information from sources it believes to be reliable, S&P does not perform an audit and undertakes no duty of due diligence or independent verification of any information it receives. To the extent that regulatory authorities allow a rating agency to acknowledge in one jurisdiction a rating issued in another jurisdiction for certain regulatory purposes, S&P reserves the right to assign, withdraw, or suspend such acknowledgement at any time and in its sole discretion. S&P Parties disclaim any duty whatsoever arising out of the assignment, withdrawal, or suspension of an acknowledgment as well as any liability for any damage alleged to have been suffered on account thereof. S&P keeps certain activities of its business units separate from each other in order to preserve the independence and objectivity of their respective activities. As a result, certain business units of S&P may have information that is not available to other S&P business units. S&P has established policies and procedures to maintain the confidentiality of certain nonpublic information received in connection with each analytical process.. S&P may receive compensation for its ratings and certain analyses, normally from issuers or underwriters of securities or from obligors. S&P reserves the right to disseminate its opinions and analyses. S&P's public ratings and analyses are made available on its Web sites, www.standardandpoors.com (free of charge), and www.ratingsdirect.com and www.globalcreditportal.com (subscription), and may be distributed through other means, including via S&P publications and third-party redistributors. Additional information about our ratings fees is available at www.standardandpoors.com/usratingsfees. WWW.STANDARDANDPOORS.COM/RATINGSDIRECT JULY 2, 2014 6