GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN 2002-05-07 Handläggare: Laria Freivald Region Yttertad Markbyrån Tel: 508 263 20 laria.freivald@gfk.tockholm.e Dnr 02-411-1243 2002-04-15 Till Gatu- och fatighetnämnden Markanvining inom kv Brevhuvudet, Formuläret och Inköpchefen m m vid Vällingby Centrum för kommeriellt ändamål rep botäder i hyrerätt till Svenka Botäder FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Gatu- och fatighetnämnden markanviar område för överdäckning av tunnelbanan vid kv Brevhuvudet/Formuläret för kommeriell användning amt område inom den befintliga tomträtten Inköpchefen 5 för botäder till Svenka Botäder på två år amt ger gatu- och fatighetkontoret i uppdrag att träffa avtal om markanvining 2. Gatu- och fatighetkontoret får i uppdrag att ute byggherrar genom anbud för markanvining för botadrätter i anlutning till kv Inköpchefen och inom kv Firman när planeringen av övrig utbyggnad av centrum utviar att detta är lämpligt. 3. Gatu- och fatighetkontoret får i uppdrag att fortätta att utreda möjligheten att förlägga botäder bakom parkeringhuet i Kv Inköpchefen mot Solurparken. Olle Zetterberg Solveig Svedgård Gunnar Jenen SAMMANFATTNING Under våren 2001 genomförde kontoret tillamman med tadbyggnadkontoret och Svenka Botäder parallella uppdrag för \\web01\inetpub\gfk.yourvoice.e\work\2002-05-07\tjut\28.doc Bilaga 1: Svenka Botäder förlag till förnyele av Vällingby Centrum Bilaga 2: Karta med förlag till nya markanviningar i Vällingby Centrum Bilaga 3: Ortofoto över Vällingby Centrum 1 (7)
botäder och kommeriella ytor inom Vällingby Centrum amt för botäder vid kv Firman ydot om centrum. Under höten 2001 fördjupade Svenka Botäder i amråd med gatu- och fatighetkontoret och tadbyggnadkontoret itt arbete med en vidareutveckling av Vällingby centrum. Svenka Botäder tyrele tog den 22 januari 2002 ett inriktningbelut för förnyele av Vällingby centrum. Belutet innebär bl a planering för en kommeriell utbyggnad om ca 11 000 kvm amt 3 nya parkeringhu om ca 1000 p-plater. Svenka Botäder önkar att markanviningar lämna å att nya botäder kan planera i ett ammanhang med centrum. Vid en överdäckning av kv Brevhuvudet/Formuläret förelå kommeriell bebyggele om ca 7 500 kvm amt ev nya botäder. Förlaget innebär ockå en flytt av Vällingbyvägen till ett läge ydot om överdäckningen. Med tanke på den törre utbyggnad man aner att centrum behöver och med hänyn till exploateringekonomin kan det vara lämpligt att i förta hand renodla den kommeriella användningen inom dea kvarter. Kontoret förelår att området markanvia till Svenka Botäder med möjlighet att i amråd med kontoret ta in även annan byggherre för ev botäder om å önka. Vid Ångermannagatan framför befintligt parkeringhu inom kv Inköpchefen 5 förelå upp till tre nya punkthu om totalt ca 100 lgh. Vid Ångermannagatan bakom parkeringhuet förelå botäder i upp till tre nya punkthu mot Solurparken. Området är idag parkmark. Totalt bör ca 100 lgh kunna inrymma. Kontoret förelår att en byggherre för botadrätter ute genom anbud för en delad markanvining tillamman med Svenka Botäder. Detta förutätter att Svenka Botäder avtår en del av in befintliga tomträtt. Vid Kv Firman har de parallella uppdragen viat på en möjlig botadbebyggele från 45 till över 100 lägenheter. Projektet måte amordna med centrumprojektet genomförandemäigt p g a omläggning av gator. Kontoret förelår att en byggherre för botadrätter ute genom anbud när planeringen av centrum har tagit ådan form att detta är lämpligt. Miljökonekvenerna för projekten bedöm totalt ett bli relativt må. Det blir dock ett ingrepp i parkmark i Solurparken om botäder tillåt bakom parkeringhuet, vilket får utreda vidare. Därutöver är buller från vägtrafik och tunnelbana de törta problemen. Totalt kan centrumområdet utöver kommeriella ytor och parkering inrymma upp till 275 nya lägenheter, varav merparten förelå upplåta om botadrätter då andelen hyrerätter dominerar både i centrum och i taddelen om helhet. Om botäder inte kan bygga bakom parkeringhuet mot Solurparken kan ca 175 nya lägenheter bygga totalt. 2 (7)
UTLÅTANDE Bakgrund Vällingby Centrum invigde 1954 och utgör C:et i den om rikintree klaade ABC-taddelen. Under enare tid har centrumet mött av ökad konkurren och ökade konumentkrav om gjort att man tappat kraftigt i marknadandelar. Svenka Botäder har därför ambitionen att förnya Vällingby Centrum å att det bibehåller och tärker in roll om huvudcentrum för tad- och regiondelen. Gatu- och fatighetnämnden gav den 13 juni 2000 kontoret i uppdrag att fortätta arbete med att genomföra en markanviningtävling för både nya botäder och kommeriella ytor inom kv Brevhuvudet och Formuläret i Vällingby Centrum i medverkan med Svenka Botäder. Under våren 2001 ände ett underlag för parallella uppdrag ut inom del Vällingby Centrum, del för botäder vid kv Firman ydot om centrum. De parallella uppdragen preenterade efter ommaren 2001. Under höten 2001 fördjupade Svenka Botäder i amråd med gatu- och fatighetkontoret och tadbyggnadkontoret itt arbete med en vidareutveckling av centrum. Svenka Botäder tyrele tog den 22 januari 2002 ett inriktningbelut för förnyele av Vällingby centrum. Belutet innebär planering för en kommeriell utbyggnad om ca 11 000 kvm, tre nya parkeringhu (till törta delen under mark) om ca 1000 p-plater vid Vällingbyplan, Ångermannagatan och Kirunagatan och en ombyggnad och upprutning av befintliga lokaler. Merparten av den förelagna kommeriella utbyggnaden förelå ligga i en överdäckning av tunnelbanan vid kv Brevhuvudet/Formuläret. Detta bygger på en flyttning av Vällingbyvägen ydöt om överdäckningen. I förlaget inrym även 200-250 nya botäder framför allt vid parkeringhuet vid Ångermannagatan och möjligen vid den nya överdäckningen. Efter inriktningbelutet har Svenka Botäder tillkrivit gatu- och fatighetkontoret för att uppta överläggningar om markupplåteler och förelår att markanviningar lämna å att nya botäder kan planera i ett ammanhang med centrum. Svenka Botäder har ambitionen att genomföra en tor del av förnyelen till Vällingby Centrum 50-årjubileum höten 2004. Analy Överdäckning Brevhuvudet/Formuläret Kv Brevhuvudet och Formuläret är idag planlagda för garage repektive indutri/hantverk. Områdena är idag upplåtna för parkering till Parkeringbolaget. Svenka Botäder har i en planki (e bilaga 1) förelagit en kommeriell bebyggele om ca 7 500 kvm amt botäder i 2 punkthu i hörnen på den kommeriella ytan. I de parallella uppdragen 3 (7)
förelog urprungligen ca 1 000 kvm handel och 100-150 lgh. Därefter har dock Svenka Botäder önkat utveckla centrum med en törre andel handelyta. Detta är betydligt vårare att amordna med botäder i detta läge. Förelagen placering och utformning med punkthu (om är en förutättning om man kall kunna avtycka egna fatigheter) gör att det bl a blir mycket vårt att klara bullerkraven från bl a tunnelbanan. Antalet lägenheter blir inte heller ärkilt tort. Botäder är vidare inte helt jälvklart vad gäller rikintreet (om förekriver att botäder inte kall ligga i centrumdelen). Med tanke på den törre utbyggnad man aner att centrum kräver för att överleva på lång ikt kan det itället vara lämpligt att renodla den kommeriella användningen inom dea kvarter. Kommeriell användning torde ockå kunna ge ett törre ekonomikt underlag för att bekota den flytt av Vällingbyvägen om förlaget förepråkar. Kontoret förelår därför att området markanvia i in helhet till Svenka Botäder för kommeriellt ändamål. Om Svenka Botäder jälvt aner det lämpligt att kombinera den kommeriella bebyggelen med botäder i det kommande utredningarbetet, bör Svenka Botäder jälvt förelå en amarbetpartner för byggandet av botadrätter. Förutättningen bör då vara att taden kan älja denna mark till marknadvärde. Ångermannagatan vid parkeringhuet Nya botäder förelå i upp till tre punkthu framför befintligt parkeringhu. De ligger helt inom Svenka Botäder nuvarande tomträtt Inköpchefen 5. Totalt bör upp till 100 lgh kunna inrymma. Botadhuen måte i törre eller mindre omfattning bygga ihop med befintligt parkeringhu. Nya botäder förelå ockå bakom parkeringhuet mot Solurparken. Området är idag parkmark. Svenka Botäder förelår upp till tre punkthu med upp till 100 lgh i anlutning, men relativt fritående från parkeringhuet. Detta innebär ett intrång i parken om måte utreda vidare. Att bygga botäderna ovanpå parkeringhuet utan att gå in i parken innebär dock ett ingrepp i parkeringhuet om tar en tor del av de befintliga parkeringplaterna. Om det är ekonomikt möjligt måte utreda närmare. Svenka Botäder har uttryckt önkemål om att uppföra hela eller delar av nybebyggelen, men är ockå öppen för amarbete med av taden utedd byggherre för byggande av botadrätter. De nya botäderna parkeringbehov löa inom befintligt parkeringhu. Möjlighet finn att ordna gård för botäderna på parkeringhuet tak. Efterom parkeringhuet ave bygga till i undre plan under Ångermannagatan måte hubyggnationen amordna med parkeringombyggnaden. Det finn därmed en hel del frågor om måte amordna med nuvarande tomträtthavare Svenka Botäder. Det är dock inte omöjligt att avtycka en ny fatighet och löa dea frågor med ervitut under förutättning att Svenka Botäder avtår en del av in nuvarande tomträtt. Centrumprojektet helhetekonomi blir ockå bättre ju fler botadrätter 4 (7)
om bygg. Kontoret förelår att en byggherre för botadrätter ute genom anbud för en delad markanvining tillamman med Svenka Botäder. Den totala andelen botadrätter bör vara ca 75%. P g a oäkerheten kring möjligheten att bygga mot parken är det oklart i dagläget hur tort antalet lägenheter kan bli. Kv Firman Området är idag parkeringplat. De parallella uppdragen har viat på en möjlig botadbebyggele från 45 till över 100 lägenheter. Parkering måte i hög utträckning löa genom garage och utformningen måte ke å att bullernivåerna mot tunnelbanan klara. Då den förelagna kommeriella överdäckningen vid centrum bygger på att Vällingbyvägen flytta innebär detta även att del av Ångermannagatan och Multrågatan måte lägga om p g a anlutningar och höjdförhållanden. Multrågatan vid Kv Firman dra itället läng tunnelbanan. Projektet måte amordna med centrumprojektet genomförandemäigt, och torde ej kunna genomföra förrän den kommeriella utbyggnaden vid överdäckningen tagit fatare form och Vällingbyvägen eventuella omläggning är färdig. Kontoret förelår att en byggherre för botadrätter ute genom anbud när planeringen för överdäckningen hunnit å långt att detta är lämpligt. Samråd Stadbyggnadkontoret har deltagit i de parallella uppdragen för centrum och är poitiva till att pröva förlagen ovan. SL har informerat om projekten och har inget att invända mot att en överdäckning pröva över påren. Även taddelförvaltningen är informerad. Konekvener Ekonomika Marken för nya botadrätter ave älja. Svenka Botäder önkar i likhet med övriga fatigheter i centrum, erhålla de nya kommeriella ytorna och nya botäder med tomträtt. Annat än mycket grova kotnaduppkattningar har inte gjort i detta kede. Kontoret förutätter inledningvi att exploateringkotnaderna för projektet, inkluive ev omläggning av Vällingbyvägen-Multrågatan balanera av intäkterna för projektet. Omläggning av Multrågatan torde ej kunna finaniera enbart genom den möjliga exploateringen i kv Firman, utan måte finaniera inom centrumprojektet om helhet. Miljö Kontoret har gjord en överiktlig bedömning av miljökonekvenerna i enlighet med kontoret mall. För merparten av områdena berör projektet redan exploaterad mark. För botäderna på parkeringhuet bakida gäller dock att det ker ett vit intrång i Solurparken. Parken är en del av den 5 (7)
mycket välplanerade gröntrukturen inom taddelen. Det är viktigt att Solurparken funktion och upplevelemiljö bibehåll. Å andra idan är det befintliga parkeringhuet front i 4 våningar mot parken idag rå och närmat brutal. Väl utformade botäder om döljer parkeringhuet tillför liv och ger en bättre upplevelemiljö. Gång- och cykelvägen närmat bakom parkeringhuet går idag ner mellan fatigheterna Chefen 1 och Inköpchefen 4 och korar Vällingbyvägen. Botäder här måte planera på ett ådant ätt att möjligheten att röra ig inom parktråket inte förämra. Viktigt är ockå hur tillfarten till de nya botäderna kan ke. Den huvudakliga tillfarten bör ordna via parkeringhuet genom att nyttja gatan mellan Miionkyrkan och parkeringhuet. Utformningen av botäderna och ampelet med parken får utreda vidare i fortatt planarbete. Nya botäder är ett önkvärt tillkott inom Vällingby Centrum, och bl a rikintreet gör att plater där detta kan pröva är begränade. Kontoret aner att botäder i detta läge är möjliga att pröva i en detaljplaneproce. De nya botäderna får god tillgång till rekreationområden. Grimta friluftområde ligger ca 1 km öder om centrum, och Nältatråket ca 600 m norr om centrum. Som lokala rekreationområden finn bl a Solurparken och en parklek ca 150 m nordöt om kv Firman. Ett antal parkeringplater i centrum förvinner, men Svenka Botäder förnyeleprojekt innebär att en betydligt törre andel parkeringplater i garage tillkommer. Tillgången till allmänna kommunikationer är utmärkt. Störningarna för tunnelbanetrafiken vid överdäckningen av påren under byggkedet är frågor om måte utreda i kommande planering. Omläggningen av Vällingbyvägen medför ett antal konekvener för bla anlutande gator om får utreda närmare i det fortatta programarbetet. Rikantikvarieämbetet har klaat Vällingby taddel om rikintree för kulturminnevården. Därutöver är merparten av byggnaderna i centrum grönmärkta enligt tadmuéet klaificering av kulturhitorika värden (ärkilt värdefulla), ett mindre antal deutom blåmärkta (motvarande fordringar för byggnadminnen i kulturminnelagen). Det gäller dock inte parkeringhuet. Buller torde vara den met problematika frågan för merparten av områdena. Bullernivåerna vid Ångermannagatan och Vällingbyvägen övertiger 65 dba enligt miljöförvaltningen karta för vägtrafikbuller. Vid kv Firman finn bullerproblematiken från tunnelbanan. Ev botäder i överdäckningen kommer att kräva vibrationdämpande åtgärder på grund av tunnelbanan. Bullerfrågorna kommer att kräva fördjupade tudier i planarbetet. I amband med de parallella uppdragen gjorde en byggnadgeologik inventering och kartering. Det är inte känt om marklagren är förorenade. Dagen utnyttjade ger ingen mitanke om att å kulle vara fallet, utöver att en benintation tidigare funnit i anlutning till utfarten till parkeringhuet på kv Inköpchefen. 6 (7)
Måluppfyllele Att bygga botäder i Vällingby Centrum ger ett värdefullt tillkott av botäder och uppfyller överiktplanen ambitioner om att bygga i direkt anlutning till centrum och tunnelbanetationer. Inom taddelen Vällingby är 59% av det totala botadbetåndet allmännyttiga hyrerätter (67% av flerbotadhuen) och 16 % botadrätter (19% av flerbotadhuen). I det omedelbara området kring Vällingby Centrum och Solurparken dominerar Svenka Botäder tarkt. Endat kv Rittiftet väter om parkeringhuet vid Ångermannagatan är botadrätter. I kv Kundregitret intill kv Firman är det privata hyrerätter. Kontoret aner det därför motiverat att andelen nya botäder i centrum i hög grad bör vara botadrätter. En utbyggnad av Vällingby Centrum kommeriella delar är av avgörande betydele för centrumet fortlevnad och utveckling och ligger väl i linje med taden ervicepolicy för Stockholm yttertad. Där ange att utgångpunkten bör vara att tidenliga och effektiva lokaler kall möjliggöra för att tärka befintliga centrumanläggningar. Kontoret förlag Sammantaget kan ett par olika byggherrar ge markanvining för botadrätter i anlutning till kv Inköpchefen för upp till 150 lägenheter och inom kv Firman för ca 75 lägenheter. Svenka Botäder ge markanvining på två år för upp till 50 nya hyrerätter inom in befintliga tomträtt Inköpchefen 5. (Bilaga 2 redoviar vilka områden om förelå för markanvining, bilaga 3 redoviar befintliga förhållanden på ortofoto). Antalet lägenheter är ungefärligt och kommande planarbete får utvia det lutliga utfallet och utformningen av botäderna, och om botäder bakom parkeringhuet är möjligt. Svenka Botäder ge vidare markanvining på två år för överdäckning av tunnelbanan vid kv Brevhuvudet/Formuläret för kommeriell användning. I den mån Svenka Botäder önkar pröva att inkludera botäder i bebyggelen får Svenka Botäder i uppdrag att ingå amarbete med botadbyggherre för botadrätter i amråd med taden. Svenka Botäder förutätt därutöver kunna genomföra för förnyelen övriga nödvändiga tillbyggnader av kommeriella lokaler amt parkeringanläggningar i anlutning till befintliga tomträtter. SLUT 7 (7)