B R - L G H N R 2 1 I B R F G U L L M A R S VÄ G E N 2 Gullmarsvägen 2, 2 tr, 121 40 Johanneshov Marknadsvärdebedömning Januari 2019 D.nr: F-1968-18-01 Best.nr: 153760 Adress Telefon Org nr E-post Hemsida Värdia Fastigheter AB 08-584 305 99 55 65 69-41 21 info@eminenta.se www.eminenta.se Polygonvägen 15 187 66 TÄBY
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box 737 791 29 Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2019. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2019-01-11 av Richard Hagvall. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren och personal från kronofogdemyndigheten. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsinnehavaren. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Gullmarsvägen 2 Lägenhetsnummer: 21 Skatteverkets lgh-nummer: 1203 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Gullmarsvägen 2, 2 tr, 121 40 Johanneshov Stockholm Gullmarsplan D.nr: F-1968-18-01 4 RoK Lägenhetsarea: 92 m² Månadsavgift: 4 738 kr/månad Andelstal: 0,0396715 Andel kapital: 3,80821 % Andel av årsavgift: 3,96720 % Saldo inre fond: Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens mäklarbild avseende förhållandena per den 2018-09-13. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Sammanfattning Värderingsobjektet avser en bostadsrättslägenhet om 4 rum och kök vid Gullmarsplan ca 1 km söder om Skanstull på Södermalm. Attraktivt men något trafikstört bostadsläge strax intill Gullmarsplan med viss offentlig- och kommersiell service, buss- och tunnelbaneknutpunkt samt Tvärbanan. Omkring 250 300 m söder om objektet finns också Globen City med ett mer omfattande serviceutbud. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
2.3 Bostadsrättsföreningen Föreningen äger fastigheten Pennteckningen 2 i Stockholms kommun omfattande adressen Gullmarsvägen 2 som byggdes år 1946. Marken innehas med äganderätt. Byggnadsyta: 470 kvm Bostadsarea: Allmänt: 2 319 kvm Lokalarea: 397 kvm Tomtens areal: 1 050 kvm. Fastigheten har idag 28 lägenheter samt 5 lokaler (i detta ingår 3 uthyrda källar/vindskontor). Uppgifter erhållna av Brf samt ur årsredovisningen för verksamhetsåret 2017. Tvättstuga: Gemensam tvättstuga finns i föreningen. Lägenhetsförråd Ett källarförråd och ett vindsförråd uppmärkt med lägenhetsnummer. Hemsida: -- Övrigt: -- Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2017 EKONOMI Avgiftsnivå: 618 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 43 153 000 tkr Långsiktiga lån: 23 595 000 tkr 54,7 % av taxeringsvärdet Eget kapital 11 343 941 tkr 26,3 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 279 366 tkr 0,6 % av taxeringsvärdet Kommentar: Uppgifter om ekonomin hämtade från bostadsrättsföreningens årsredovisning för verksamhetsåret 2017. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Stockholm Pennteckningen 4 Byggår: 1946 x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Upplåtelseform: Tomträtt x Äganderätt Antal våningar: 7tr+vind+källare Underhållsbehov: Normalt löpande fastighetsunderhåll. Övrigt: 3-glasfönster. Energideklaration Energideklaration av föreningens byggnader är utförd 2009-02-11 av Habistat AB. VA-stammar: Ursprungliga x Utbytta Uppgift enligt: Brf Hiss: x Ja Nej UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna x Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Öppen spis m. insats Direktverkande el Jordvärme Fast bränslepanna Kamin x Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Kakelugn Golvvärme x Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare x Mekanisk frånluftsventilation x Kommunikationsfiber Självdragsventilation Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Wc Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong 1 3 1 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 1 1 Yteffektivt utformad fyrarummare med tre sovrum. Vardagsrum med öppen spis samt utgång till balkong i söderläge. 3
KÖK Elspis x Keramikhäll (Siemens) x Inbyggd ugn (Siemens) x Kyl (Siemens) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll x Inbyggd micro (SandstrØm) x Frys (Siemens) Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Siemens) x Diskmaskin (okänt fabrikat) Kyl / Frys Skafferi Beskrivning: Ordinärt kök med matplats, laminatluckor, laminatbänkar samt kakel ovan bänk. Renoverat ca 2015. Standard: Normal standard. Underhållsstatus: Visst uppfräschnings-/renoveringsbehov. Skavanker och synligt slitage på inredning och vitvaror. DUSCHRUM x WC x Duschplats Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt hygienutrymme. Golv: Klinker Standard: Normal standard. Väggar: Kakel Underhållsstatus: Normalt underhållsbehov. WC x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt wc-rum. Golv: Klinker Standard: Normal standard. Väggar: Kakel Underhållsstatus: Normalt underhållsbehov. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä x Målade x Målad puts x Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur Ytskikt och inredning är i genomgående behov av uppfräschning/renovering. 2.5 Bedömning Bostaden är belägen i ett område med god efterfrågan på denna typ av objekt och med en relativt hög prisnivå. Bostaden ligger något trafikstört precis intill Gullmarsplan. Ytskikt och inredning är i genomgående behov av uppfräschning/renovering. Sammantaget bedöms marknadsvärdet ligga något under andra, till storlek och läge, jämförbara bostäder i närområdet. 4
3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 21 i Brf Gullmarsvägen 2, Stockholm kommun till: Marknadsvärde per januari 2019 FEM MILJONER KRONOR 5 000 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 200 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2019-01-18 EMINENTA-VÄRDIA Richard Hagvall Småhusvärderare 5
B I L AG A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 10.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L AG A I I K A R T O R
B I L AG A I I I P L A N L Ö S N I N G OBSERVERA att denna ritning inte är skalenlig och kan avsevärt avvika från nuvarande utförande.