Beskrivning och värdering avseende fastigheten Bostaden. Bilagor: 1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Fastighetsdata-utdrag 3. Kartor. Uppdragsgivarens Dnr: F-448-19-14 Uppdragstagarens Dnr: 414 570 2019-04-03 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
F-448-19-14 2(10) SAMMANFATTNING UPPDRAG Värderingsobjektet är 2,1 hektar stor jordbruksfastighet. Bostad från 1976 i bra skick samt en mindre ekonomibyggnad avsedd för hundar. Fastigheten ligger ca 10 km öster om Trollhättan. Marknadsvärdet för värderingsobjektet bedöms till 2 400 000 kronor. Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Kronofogdemyndigheten, Försäljningen, Box 110, 971 04 Luleå. Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Fastigheten i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2019-04-03. Förutsättningar Underlag För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande. - Besiktning av värderingsobjektet den 18 mars av undertecknad. - Uppgifter från fastighetsägare. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). - Taxeringsuppgifter. - Marknadsinformation. - Kartmaterial. BESKRIVNING Lagfaren ägare Fastighetstyp Läge Privatperson. Bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Utgör egen taxeringsenhet. Värderingsobjektet är beläget på landsbygden, ca 12 km sydost om Trollhättan. Två km öster om Åsaka.
F-448-19-14 3(10) Vägbeskrivning Från Trollhättan: Kör väg 42/44 mot Mariestad. Vid Mulltorpsrondellen; kör mot Borås. Efter ca 6 km är man i Väne-Åsaka. Kör mot Främmestad/N Björke. Eter 1100m, vid busshållplats Råbäcken tag vänster på en liten grusväg. Efter drygt 500m ligger bostaden på vänster sida. Huset är i ett plan, rödmålat och har svarta takpannor. Se även bifogade kartor. Kartkoordinater till fastigheten enligt SWEREF99 TM: 6458757, 350191. Adress Planförhållanden Servitut/rättigheter Samfälligheter/GA Inteckningar etc. Förvärvstillstånd Areal Åsaka Myrbacken, 461 95 Trollhättan. Fastigheten berörs inte av detaljplan. Rätt till väg. Gäller infartsvägen som sköts gemensamt med de grannar som använder den. Inga uppgifter om detta i fastighetsdatasystemet. Se bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). Fastigheten ligger i Väne-Åsaka församling, vilken inte räknas som glesbygdsområde. En privatperson, boende utanför kommunen, behöver därför inte ansöka om förvärvstillstånd från Länsstyrelsen inför ett köp. I fastighetsregistret anges fastighetens landareal till 2,1 hektar. Detta har bekräftats genom mätning på den ekonomiska kartan.
F-448-19-14 4(10) Ägoslag På ägoslag fördelar sig värderingsobjektet enligt följande: Jordbruksmark Skogsmark Övrig mark Summa: 1,5 hektar 0,5 hektar 0,1 hektar 2,1 hektar Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde fördelar sig enligt följande: Taxerad areal Tomtmark 235 000 kr 1000m2 Bostadsbyggnad 1 087 000 kr 142 kvm värdeyta Skogsmark 0 kr 0 ha Skogsimpediment 4 000 kr 1 ha Åkermark 0 kr 0 ha Betesmark 26 000 kr 1 ha Ekonomibyggnad 0 kr - Övrig mark 0 kr 0 ha Summa: 1 352 000 kr 2 ha Försäkring Fastigheten är fullvärdeförsäkrad hos LF, enligt ägare.
F-448-19-14 5(10) Tomt Vatten och avlopp Tomten omges av skog och inägomarker. Skötta gräsytor, prydnadsbuskar, armaturer för hund-träning. Avlopp till egen brunn. Vatten från borrad brunn; 63m. Pump och hydrofor i garaget. Beskrivning av byggnader BOSTADSHUS Bostadshus Anebyhus i trä, i ett plan på platta, uppfört 1976. Hopbyggt med garage. Taxerad boarea 132 kvm, varav en del ingår i garagebyggnaden. Biyta 51 kvm. Bilgaraget räknas som biyta. Uppvärmning: Elradiatorer och en luft-/luft-värmepump (2010). Tak med btg-pannor (2015). Fönster med isolerglas (2015). Invändigt furupaneltak i större delen av huset. Plan 1: - Entré med Luft-/luft-värmepump. - Kök med stenimiterad plastmatta (2010). Vitlaserat trätak. Luckor med ek-utseende (Konstmateriel). Spis (Hqv Regina) med ugn och häll. DM (Bosch, äldre). 2 st kyl-/frysskåp (Elektrolux äldre). - Tvättstuga med våtmatta/-tapet. Ho, bänk, VV-beredare (Nibe 1976). TM (Elektrolux äldre). TT (Bosch Maxx nyare). Vädringsfönster. Brevid tvättstugan: Groventré med våtmatta. Trätak. - Gästrum med matta, träpanel på väggar/tak. Utgång till trädäck. I anslutning till gästrummet: Duschutrymme/bastu. Duschen borttagen. - I anslutning till köket finns allrum med samma matta som köket. Braskamin (Godkänd), utgång till trädäck (2013). - WC/handfat. Kaklade väggar, våtmatta. 2007. - Större rum med laminatgolv. (3 år). Elektrisk mörkläggningsgardin. - Badrum (2007/2008). Äldre badkar. Kaklade väggar. Våtmatta. Handfat, WC, vädringsfönster. - Hall med stenimiterad matta. - Garderob/litet rum. Vindslucka. Fibern kommer in här (Trollhättans Energi). - Sovrum/kontor. Laminatgolv. - Sovrum. Stenimiterat golv. Utgång till trädäck. - Kontor/sovrum. Laminatgolv. Huset är i gott skick och fortlöpande underhållet/renoverat.
F-448-19-14 6(10) Garage/gästrum t.v. Bostad t. h. Lågt trädäck längs huset. Bostaden Garage Sammanbyggt med huset. Pulpettak. Btg-platta. Träportar från byggåret (1976). Framför garaget finns carport på ca 30 kvm. Grus.
F-448-19-14 7(10) Carport och garage Hundhus 3 st burar, med speciellt tålig matta från Forbo Forshaga. Tunnplåt på väggarna. Luftvärmepump, diskho. Luckor till 3 st rastgårdar under tak. Hundhus. F d jordbruksmark Den öppna marken används idag till hundträning/-kurser.
F-448-19-14 8(10) Skog VÄRDERING Bakom hundhuset finns ca en halv hektar skog. Främst äldre talloch björkskog med ett virkesförråd på, i storleksordningen, 85 m³sk. Metodtillämpning Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Värdet för bostaden bedöms med hjälp av ortsprisjämförelser från den lokala småhusmarknaden. Marknadsvärdet för skogsmark bedöms med hjälp av ortsprismaterial. Jämförelseobjekten ska så långt som möjligt efterlikna värderingsobjektet. Även geografisk belägenhet. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i tre delar: I II III Bostad Ekonomibyggnad Jord och skog Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Bostadshus En sökning har gjorts efter gjorda köp, av storleks- och standardmässigt jämförbara småhus, med enskilt V/A på landsbygden i Trollhättan fr.o.m. 2015. Köpen har med värderingsobjektet jämförbar standard och en genomsnittlig boarea på 123 kvm. Nedanstående diagram indikerar ett troligt marknadsvärde, för ett småhus med 132 kvm boarea kring 15 000 kr/kvm. Det skulle innebära, för värderingsobjektet ca 1 980 000 kronor. Se nedanstående tabell. Mellan 2015 och 2018 har värdena förändrats mycket lite i materialet.
F-448-19-14 9(10) II Ekonomibyggnad Hundstallet är anpassat till just hundar, men skulle kunna anpassas till annan djurhållning i liten skala, eller förråd. Värdet bedöms till 100 000 kronor. III Jord och skog De små arealerna jord och skog; 1,5 + 0,5 hektar utgör ingen rationell lantbruksenhet men gör att man kan ha hästar eller annan verksamhet i mindre skala. Värdet bedöms till 175 000 kronor. Det motsvarar ca 88 000 kronor/ hektar. Summan av delvärdena blir 2 255 000 kronor.
10(10) F-448-19-14 MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Efterfrågan på små lantbruk; s.k. hästgårdar, bedöms vara ganska stor i området. Värderingsobjektet kan beskrivas som en liten hästgård utan traditionell ladugård. Möjligheten att bygga t.ex. ett stall bedöms tillföra fastigheten ett mervärde. En sökning har gjorts efter små lantbruk (1-6 hektar) med bostäder jämförbara med värderingsobjektets. 6 köp hittades i Trollhättan de sista tre åren. Köpeskillingarna låg mellan 1,8 och 4,6 mkr, med ett medel- och medianvärde kring 3,1 mkr. Arealmässigt var dessa större än värderingsobjektet och det fanns troligen någon typ av ekonomibyggnad. Sammantaget görs dock bedömningen att marknadsvärdet är något högre än summan av delvärdena. Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten, i, vid värdetidpunkten april 2019 till: Två miljoner fyrahundra tusen kronor [ 2 400 000 kr ] Göteborg 2019-04-03 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Skogsmästare
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CB Richard Ellis AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2010-12-01 Ver 2
Metria FastighetSök - Trollhättan Fastighet Beteckning Trollhättan Nyckel: 140602149 Distrikt Väne-åsaka Socken: Väne-åsaka Adress Adress Åsaka Myrbacken 461 95 Trollhättan Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen 2014-11-21 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2018-12-05 UUID: 909a6a6c-3a73-90ec-e040-ed8f66444c3f Distriktskod 107245 038 Allmän+Taxering 2019-04-02 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2019-03-28 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) 1 6458684.6 350194.3 Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 2 0910 kvm 2 0910 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Bodelning: 1996-10-04 Ingen köpeskilling redovisad. Köp (även transportköp): 1997-03-01 Ingen köpeskilling redovisad. Sida 1 av 4 2019-04-02
Metria FastighetSök - Trollhättan Anteckningar Innehåll Utmätning utmätning 2018-11-28, 102 069,69 kronor jämte ränta och kostnader. målnummer: 14-189037-18. Anmärkningar: Avser inteckning 05/34638 Avser inteckning 76/7438 Avser inteckning 89/4199 Avser inteckning 89/4201 Avser inteckning 97/5314 Förordnande att hela fastigheten skall säljas förordnande att hela fastigheten ska säljas Inteckningar Totalt antal inteckningar: 5 Totalt belopp: 601.000 SEK Inskrivningsdag Akt 2018-11-30 2018-00641644:1 2016-12-23 2016-00590598:1 Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 125.300 SEK 1976-09-29 7438 2 220.000 SEK 1989-04-03 4199 3 64.700 SEK 1989-04-03 4201 4 41.000 SEK 1997-09-12 5314 5 150.000 SEK 2005-10-12 34638 Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Väg Förmån Officialservitut Övrig berörkrets, med rättsförhållande: Förmån Trollhättan Last Trollhättan Åsaka 2:19, 2:26, 2:28 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Lantbruksenhet, bebyggd (120) 329902-3 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 15-VÄV-485.1 Taxeringsvärde Taxeringsår Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde 2017 1.352.000 SEK 1.087.000 SEK 235.000 SEK Ingående värden Tomtmark Bostadsbyggnad 235.000 SEK 1.087.000 SEK Skogsmark 0 SEK 0 ha Skogsimpediment 4.000 SEK 1 ha Skogsmark med avverkningsrestriktion 0 SEK 0 ha Åkermark 0 SEK 0 ha Sida 2 av 4 2019-04-02
Metria FastighetSök - Trollhättan Betesmark 26.000 SEK 1 ha Ekonomibyggnad 0 SEK Övrig mark 0 ha Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Värderingsenhet småhusmark på lantbruk 015337307. Taxeringsvärde 235.000 SEK Tomtareal 1 000 kvm Riktvärdeområde 1488008 Strand (Inte strand eller strandnära) mer än 150 m Antal lika 1 Värderingsenhet småhusbyggnad på lantbruk 015338307. Taxeringsvärde 1.087.000 SEK Bostadsyta 132 kvm Nybyggnadsår 1976 Under Byggnad Nej Bebyggelsetyp Småhus på lantbruk Biutrymmesyta 51 kvm Tillbyggnadsår Antal lika 1 Vatten o avlopp Enskilt vatten året om Enskilt avlopp Total standardpoäng 30 Värdeyta 142 kvm Värdeår 1976 Värderingsenhet skogsimpedimentsmark 301233208. Taxeringsvärde 4.000 SEK Areal 1 ha Värderingsenhet betesmark 301233211. Taxeringsvärde 26.000 SEK Areal 1 ha Riktvärdeområde 0001435 Riktvärdeområde 0014047 Beskaffenhet Normal avkastning och kvalitet, avviker max 30% (3) Sida 3 av 4 2019-04-02
Metria FastighetSök - Trollhättan Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Fastighetsreglering 1976-08-13 Fastighetsreglering 2014-11-21 Ursprung Trollhättan Åsaka 2:5 Tidigare Beteckning 15-VÄV-485 1488K-14/44 Beteckning Omregistreringsdatum Akt P-Väne-åsaka Åsaka Storegården 2:33 1987-02-11 1581-70 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: 0771-63 63 63 Copyright 2017 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av 4 2019-04-02
ÖVERSIKTSKARTOR
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50 Göteborg Drottninggatan 36, 411 14 Göteborg Tel 031 10 78 50 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel 040 12 60 70 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 665 53 15 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88