Information om olika förslag vad gäller hantering av bryggor 1. Bakgrund Stora Koviks vägförening äger mark efter kusten där ett antal bryggor av skiftande kvalité och status finns. Även tre större, anordnade båtklubbar finns på föreningens mark. I början av 2000-talet tog styrelsen för vägföreningen ett initiativ till att skriva arrendeavtal med de båtklubbar som man identifierade och i den bryggutredning som styrelsen genomförde under samma tid identifieras flera problem och några lösningar presenterades. Ett bärande tema är att bryggorna har hävd och att de som har ska behålla den rätten utan inskränkning och kostnad. Den utredningen finns också att läsa på hemsidan. Området ägdes ursprungligen av Stockholm Saltsjön (Wallenberg). Företaget Tusculum ansvarade för försäljningen av tomter. Bland fastigheter på Koviksudde finns ett servitut som ger rätt att nyttja stamfastighetens infartsvägar och båtbryggor. Även fastigheterna vid Koviks Hagar har ett servitut som ger dem rätt att utnyttja stränder och vattenområden, vilket också i anspråkstagits genom bryggor vid Osquars backe. 1951 bildades Vägföreningen som var gemensam för hela området. Två villaägareföreningar fanns, Koviks samt Skeviks. Dessa slogs sedan ihop till en. 1983 köptes grönområdena in, vilket beslutades efter en extra årsstämma. 25 öre/kvm, totalt 80 000,- Någon gång mellan 1991-1993 bildades GA 2 Skeviksbryggans samfällighetsförening belägen vid Osquars Backe. Den består av öbor som anses ha behov av båtplats och bilplats. Ytterligare öbor är medlemmar i vägföreningen och har båt- och bilplats vid Koviksudd. 1.1 Detaljplanen och dess förutsättningar När Värmdö kommun startade planeringen av Koviksudde och Skeviksstrand uttryckte de en önskan om att samla bryggorna på angivna områden istället för att som idag ha dem utspridda längs hela kusten. Samtidigt valde man att inte göra någon egen bryggutredning utan lämnade frågan öppen. För vägföreningen gällde det att kunna bevisa att många bryggor funnits på samma plats och att dessa funnits länge. Genom att söka servitut, avtal och andra bevis beställdes slutligen ett flygfoto från lantmäteriet som bevisade att ytterligare flytbryggor funnits efter kusten, framförallt vid Fenderstigen. 1
1.2 Vad vill fastighetsägarna? Under 2013/2014 genomfördes några aktiviteter för att ta reda på vad fastighetsägare vill. I enkäten framkom att 15 % av de svarande vill ha gemensamma bryggor, 25 % vill ha fler gemensamma bryggor. 45 % har svarat att de vill se oförändrat användande och 20 % vill ha enskilda bryggor. Resultatet säger ingenting utom att det är ganska jämt fördelat på de olika alternativen. Enkäten frågade inget om ägandeskap eller om man ville plocka bort bryggor. Som komplement till enkäten genomfördes en diskussion under villaägareföreningens årsmöte. Där framkom många olika åsikter, bland annat att det är viktigt att bryggorna finns nära fastigheterna och att det finns möjlighet till olika typer av båtplatser inom området. Det framkom också åsikter om att badviken bör vara fri från båtar och enskilda bryggor så att bad kan ske utan risk. Även åsikter om att bryggorna inte ska regleras framkom, samma tankar som återfinns i den förra bryggutredningen. Mot det stod också en önskan om mer regleringar och en önskan om transparens i vissa av båtklubbarna. Ytterligare åsikter om att kusten bör vara helt fri från bryggor framkom liksom att de nuvarande bryggorna i skiftande karaktär och kvalité är charmiga och bör vara kvar framför stora marinor. En annan fråga som uppkommer lite då och då är också ägandefrågan. Ingen äger rätten till en brygga idag även om de flesta anser att man gör det. Slutsatsen blir att det finns lika mycket åsikter om bryggorna som det finns fastighetsägare i området. 2. Förslagen Efter att ha diskuterat frågan med advokat samt företrädare för lantmäteriet presenterar utredningen tre olika förslag som gör att man löser många av de frågetecken som finns runt bryggorna idag. 2.1 En samfällighet En samfälld lösning skapas som innebär att alla fastigheter får rätt till en bryggplats oavsett om man utnyttjar rätten eller inte. Detta innebär också att man har rätt att sälja sin fastighet och uppge att fastigheten har rätt till brygga. Tanken är att samfälligheten, stora Koviks vägförening, utvidgas till att också administrera bryggsamfälligheten, detta måste stå inskrivet i föreningens stadgar. Då gäller den försäkring som vi har tecknat via REV. Försäkringen täcker inte om bryggan går sönder på grund av väder men den täcker, skadegörelse och en ansvarsförsäkring finns för innehavaren, i detta fall samfälligheten. Skulle bryggan lossna på grund av brister i underhåll eller försumlighet så går försäkringen som styrelsen täcks av in. Idag är bryggor och båtklubbar helt oförsäkrade. 2
Genom en samfälld lösning skulle fler båtplatser möjliggöras och då man inte har båt kan man lämna platsen till någon annan och ändå veta att man har rätt till en plats. Idag, när bryggorna är oreglerade vill man inte gärna lämna ifrån sig sin plats till någon annan eftersom det inte finns garantier för att få tillbaka den. Bryggorna och bryggplatser, säljs och köps, vilket skapar ytterligare osäkerhet. Styrelsen skulle ansvara för administration runt avgifter, ekonomi och möten. Till drift av hamnområdena kan en hamnkapten utses för varje hamnområde, eller en grupp ansvariga. Alltså skulle det praktiska kunna fungera på samma sätt som det gör idag i båtklubbarna. Föreningen skulle också kunna ta ett samlat grepp runt sjösättning och upptagning samt anläggande och skötsel av säker ramp, bodar, tömningsstationer, spolplatta och annat som behövs för att bedriva ett aktivt och hållbart båtliv. Hur skulle förslaget genomföras? Alla medlemmar får andelstalet 0,1 för rätten till brygga sedan får alla fastigheter som förnärvarande har en bryggplats andelstalet 1. Rätten till brygga är lågt eftersom det inte ska kosta något för den som är med men inte utnyttjar sin rätt. Det högre andelstalet avgör vilken avgift alla betalar för underhåll. Som exempel kan anges mellan 100 500 per år. Därutöver finns möjlighet att reglera vilken storlek på båtplats varje enskild brygginnehavare har. Mindre båt, mindre kostnad och vice versa. Det viktiga är att alla får ett likvärdigt avgiftssystem utifrån nyttjande. När samfälligheten bildas värderas samtliga bryggor av en oberoende värderingsman utifrån det tekniska nu-värdet. Bryggorna tas sedan in i samfälligheten, samfälligheten köper alltså bryggorna som finns idag. När man sedan får en plats får man betala vad platsen kostar. Nedan följer ett fiktivt exempel på hur värdering och lösen av bryggorna skulle kunna gå till: Karl har en brygga. Den oberoende värderingsmannen värderar bryggans faktiska nuvärde till 15 000 kr. Samfälligheten betalar Karl 15 000 kr för att få ta över bryggan. Bryggan ägs nu av samfälligheten. Karl vill ha en bryggplats i samfälligheten och då måste Karl betala 15 000. Blir kostnaden lägre än 15 000 kommer Karl att få mellanskillnaden. Blir kostnaden högre kommer Karl att få betala mellanskillnaden till samfälligheten. Därefter beräknas den årliga kostnaden på det andelstal för nyttjande som bestäms av lantmäteriet. Nu kan Karl sälja sin fastighet med del i bryggsamfällighet/brygga/båtplats utan att riskera klander från köpare för felaktiga uppgifter. Här är det viktigt med en bra lantmätare och en öppen förrättning. Ett avgiftsbeslut måste vara bra skrivet för att fungera i praktiken, vi vill inte att alla ska ha rätt till 2,5 m brygga t.ex. då saknas flexibiliteten mellan större och mindre båtplatser. Det finns säkert en del fastighetsägare som inte kommer utnyttja sin framtida rätt utan nöjer sig med betalningen. De som i framtiden inte har plats men vill ha kommer då att få betala vad platsen kostar. På så sätt kommer inte samfälligheten, på sikt, ha några skulder utan skapa tillgångar för alla fastighetsägare. De bryggor som inte har planstöd kommer att försvinna och de fastighetsägarna ska då erbjudas plats i hamnområdet istället. Här kan man tänka sig en övergångslösning mellan det gamla och det nya systemet. 3
Det innebär att kostnaden för att lösa in och bygga nya bryggor hamnar på samfälligheten, som då får en skuld och tvingas ta lån under en övergångsperiod. Lånet och underhållet måste sedan betalas av avgifterna för de olika bryggplatserna. Hamnområden med olika karaktär ger möjlighet till ett varierat båtliv. Beslut om utveckling och renovering måste kunna fattas lokalt i de olika hamnområdena. Även viss finansiering måste kunna ske lokalt om medlemmarna så önskar. Återigen är det viktigt med en öppen förrättning, ingen är intresserad av för mycket byråkrati i samband med skötseln av bryggorna. Det är också viktigt att vi kan ändra våra andelstal själva så att man kan träda in och ur beroende på behov. Styrelsens bedömning är att en samfälld lösning på bryggfrågan skulle lösa behovet med försäkring, struktur och legalisera rätten till brygga som då kan följa med fastigheten vid försäljning. En samfälld lösning kan också ge möjlighet att utveckla båtlivet i området med ett tydligare ansvar för sjösättningsrampen, möjlighet att anlägga tömningspunkt för båttoalett eller en båtbottentvätt. 2.2 Arrende Vi som markägare fortsätter arrendera ut bryggor och områden till båtklubbar som idag men eventuellt mot avgift. Då får fastighetsägarna inte rätt att sälja fastigheten med brygga eller bryggplats, den som gör det riskerar vite från eventuell köpare och markägaren, samfälligheten. Arrende är kopplat till ett personligt medlemskap och knyts inte till en fastighet, när medlem flyttar, avlider eller om föreningen upplöses blir man skyldig att plocka bort bryggorna och återställa marken, en ny arrendator kan erbjudas platsen eller så kan markägaren besluta att inte ge ut nya arrenden. Detta kan på sikt skapa en osäkerhet i långsiktigheten. Värdet på en sådan lösning är personlig och samfälligheten kan tjäna pengar på sin mark. Pengar som kan användas till renovering av sjösättningsramp eller till städinsatser liknande den som föreningen har fått genomföra efter strandlinjen under 2014. Avgifter blir också rättvist mot de som inte utnyttjar marken för enskilt bruk. Värdet kopplas inte till fastigheten och ett arrende kan inte säljas eller överlåtas. Innehavaren är skyldig att hålla bryggan försäkrad, under uppsikt och i gott skick. 2.3 Nyttjanderätt Alla som har brygga idag får ett nyttjanderättsavtal som är personligt, när personen flyttar eller dör ska bryggan tas bort oavsett om andra i samma fastighet eller i området delar den. Det kostar inget att ha nyttjanderättsavtal men det löper på 10 år och när tiden löpt ut ska bryggan plockas bort eller avtalet förnyas. På sikt kommer vi då inte ha enskilda bryggor utan enbart båtplatser i de befintliga båtklubbarna. Alternativt kan en kö skapas där nyttjanderättsavtal kan erhållas liknande det system som Sollentuna kommun tillämpar. Då får alla samma möjlighet att ha brygga och det är kötiden som avgör. Avtalen om nyttjanderätt skulle också kunna löpa på samma villkor som ovan och vara kopplade till en avgift. För att skapa rättvisa mot de som inte har båtplats men får stå för kostander i form av slitage och 4
städning. Ansvaret blir det samma som ovan att bryggan hålls underhållen, försäkrad och under uppsikt. 2.4 Servitut ett omöjligt alternativ Över tid har styrelsen för samfälligheten fått förfrågningar från enskilda om servitut på bryggor. Styrelsen har inte sett det som en möjlig lösning att skriva servitut av två anledningar. Den första är att många bryggor har oklara ägarförhållanden.(vilket är ett problem i alla förslagen) Den andra och viktigaste orsaken är att stranden är allmän mark och alla fastigheter har samma rätt till den. Enligt förvaltningsprincipen måste alla behandlas lika vilket betyder att antingen ska alla ha samma rätt eller ingen. Arrendeavtal och nyttjanderättsavtal tryggar äganderätten både till marken för samfällighetens medlemmar och till bryggan för personen som äger den medan servitut skrivs in i fastighetsregistret som en last på föreningens mark. Ett servitut följer med vid en försäljning. Det säger inte heller något om skyldigheten att underhålla bryggan. Styrelsens bedömning är att servitut skulle vara orättvisa och ge vissa fastigheter ett ökat värde jämfört med andra. Styrelsen bedömer att det inte är möjligt för en samfällighet, där alla en gång köpt marken gemensamt och har samma rätt till den, att besluta om det. Alla beslut som rör enskildas rätt till mark de inte äger riskerar att klandras av enskilda fastighetsägare och styrelsens ledamöter blir då personligt ansvariga för fattade beslut. I slutänden kan styrelsen bli skadeståndsskyldig. 3. Avslutning Några av de problem som finns runt bryggorna har funnits länge och olika försök ha gjorts för att lösa dem. Det talas ibland om hävd i dessa sammanhang så också i utredningen från 2001 men begreppet hävd är inte giltigt för bryggorna i Skeviksstrand eller Koviksudde. Att ordna upp området är på sikt den enda riktiga vägen att gå eftersom trycket på båtplatser kommer sannolikt kommer öka. 5