S T R Ö M S U N D B A C K E 3 : 6 3 Kyrkvägen 29, 880 50 Backe Marknadsvärdebedömning Mars 2019 Adress Telefon Org nr E-post Box 234 063-13 43 40 556861-1684 info@varderingsinstitutet.com 831 22 Östersund
1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box 110 971 04 Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten mars 2019. 1.4 Inspektion Fastigheten inspekterades 2019-03-13 av Daniel Olofsson. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1
2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Kyrkvägen 29, 880 50 Backe Backe, Strömsunds kommun Äganderätt F-481-19-23 Tomtstorlek: 1 330 m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet i Backe i Strömsunds kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt två förrådsbyggnader. Bostadshuset är uppfört i ett plan på källare samt mindre del krypgrund. Huset har en översiktligt uppmätt boarea om ca 86 m². Skicket bedöms i stora delar som mycket eftersatt och standarden bedöms som äldre. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle känna behov av relativt omfattande renoveringar vid ett förvärv. Fastigheten har ett lantligt läge, ca 1 km nordväst om Backe centrum. Från tomten har man viss utsikt över den närliggande Backesjön. Till kommunens centralort Strömsund är det ca 55 km i västlig riktning. Till Östersund är det ca 160 km i sydvästlig riktning. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 1,2 Hållplats: 1,2 Livsmedelsbutik: 1 Affärscentrum: 55 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård x Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Övervägande lätt kuperad tomt i lantlig miljö, ca 1 km från Backe centrum. Några uppvuxna träd. Viss utsikt över Backesjön. Belägen i nära anslutning till bilväg. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A x Vatten x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank 2
2.6 Energideklaration Fastigheten har giltig energideklaration som är uppförd 2014-05-18 med ID 604107. Enligt energideklarationen har huvudbyggnaden en energiprestanda om 336 kwh/m² och år. Radonmätning är inte utförd. Energideklarationen bifogas som bilaga till värderingen. Uppgifterna är från Boverkets register. 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 1 st inteckning om 85 000 kr. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: Okänt x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: - Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: Enplanshus på källare och mindre del krypgrund BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg x Betonghålsten x Trä x Trä Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas x Krypgrund x Betong Tegel Stålbalkar x Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER x Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme x Kombipanna olja/ved Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Centraldammsugare Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme x Oljecistern x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna Pannan används som vedpanna, oljebrännare saknas. AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 85 m² och dess biarea till 50 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar Bv 86 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Kv - 50 en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. S:a 86 50 3
RUMSINDELNING Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Matkällare Bv 1 2 1 2 1 2 Kv 1 3 1 1 S:a 1 2 1 3 1 2 3 1 1 Övrigt: Vid byggnadens södra långsida finns en ca 10 m² stor altan som nås utifrån. Från ett förrådsrum i källaren nås ett ca 10 m² stort utrymme under altanen. Utrymmet nås också via lucka utifrån. Utrymmet bedöms ha för låg takhöjd för att bedömas som mätvärt. Ett av rummen som ovan är listade som förråd i källaren bedöms tidigare ha tjänat som tvättstuga, här inne finns golvbrunn och duschblandare på vägg. På byggnadens östra kortsida finns utvändigt en vindslucka, stege saknas vid värderingstillfället varför utrymmet ej är inspekterat. KÖK BV x Elspis m. häll Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (halv) x Diskbänk (rostfritt) Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys (halv, i grannrum) Gasspis x Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 10 m², sparsamt med maskinell utrustning samt sliten inredning och ytskikt. Spisen framdragen vid värderingstillfället. Rikligt med bråte vid värderingstillfället. Någon skåplucka skadad, på en plats saknas en lucka. Kyl inskjuten i utrymme på vägg, samma sak med frys i angränsande rum. Standard: Enkel Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga WC/DUSCHRUM - BV x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ x Utslagsvask Bastu Beskrivning: Wc/duschrum om ca 5,5 m². Äldre slitna ytskikt. Väggytskikt trasiga i duschzon samt delvis mögliga. Golv: Plastmatta Standard: Enkel Panel, våtrumstapet i Renoveringsbehov bedöms föreligga Väggar: Underhållsstatus: duschzon. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel Trä x Målat Vävklistrat Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel x Målat Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur 2.9 Kompletterande byggnader Större Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint, trä och betonghålsten Byggnadsarea: Ca 22 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 2-glas Värmeisolering: Troligen Beskrivning Förrådsbyggnad om ca 22 m² BYA. Bedöms vara i ett något eftersatt skick. 4
Mindre Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Natursten Byggnadsarea: Ca 5 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 1-glas Värmeisolering:? Beskrivning Mindre förrådsbyggnad som bedöms vara i ett eftersatt skick. Bedöms ha mycket begränsad inverkan på marknadsvärdet. 2.10 Skick och underhåll Bostadshuset är uppfört i ett plan på källare samt vad som bedöms vara mindre del krypgrund, rikligt med snö i anslutning till grunden vid värderingstillfället. Taket består av plåt och är till största del snötäckt vid värderingstillfällfället. Isbildning och ojämn snömängd på tak indikerar på sämre isolering mot tak, vilket bedöms behöva ses över. Skorsten saknar huv. Stupränna slutar tvärt nära huskroppen och bedöms inte leda bort vatten i tillfredställande utsträckning. Vindskivor och exponerade trädetaljer bedöms överlag som mycket slitna. Putsen och färg har har släppt på många platser runt huset vilket bedöms behöva ses över. Fönster bedöms äldre och slitna. Invändigt bedöms ytskikt och inredning vara äldre och sliten. Ytskikten på flera platser trasiga. På flera platser är det rikligt med bråte vilket försvårar inspektion av ytskikt och inredning. På flera platser noteras fuktfläckar i innertak och på någon plats ned på vägg, taket bedöms behöva ses över. Eldragningen i huset bedöms som äldre. Wc/duschrummet har äldre och sliten inredning, akut renoveringsbehov bedöms här föreligga. Köket bedöms ha äldre och sliten inredning och ytskikt, även här bedöms renoveringsbehov föreligga. I källaren noteras en viss lukt av mögel. På flera platser i källaren noteras fläckar på muren och bedömningen är att dräneringen behöver ses över. Ytskikten i källaren bedöms till största del som slitna, på många platser är det rikligt med bråte vilket omöjliggör närmare inspektion av utrymmena. I pannrummet står en äldre kombipanna. Här inne finns också en oljecistern men oljebrännare saknas varför pannan enligt uppgift används som vedpanna. 2.11 Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: 126 000 Byggnadsvärde: 96 000 Markvärde: 30 000 5
3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2018 hade ojämn byggtakt i landet där vissa marknader svajade betänkligt och där en fortsatt tydlig trend för en avsvalning på marknaden för nyproducerade bostadsrätter, främst i storstads-regionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms på vissa ställen fortfarande vara hög men en klart ökad priskänslighet och ett stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden samt att priserna pressas. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder fortsätter att avta under 2019 även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2018). Diskussionerna har fortsatt under 2018 gällande hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit. Riksbanken tror att bostadsinvesteringarna bedöms sammantaget minska med knappt 20 procent under åren 2018 2021, jämfört med nivån 2017. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,25%) även om en första höjning kom i slutet av 2018 och prognosen är att fortsätta höja räntan stegvis under 2019. Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder var oförändrad till något positivt under senare delen av 2018. 3.2 Strömsunds kommun Strömsunds kommun är en kommun i Jämtlands län i landskapen Jämtland och Ångermanland. Strömsunds kommun är Sveriges 6:e största kommun med en yta om 106 kvadratmil. Kommunen sträcker sig från söder om Hammerdal upp mot norska gränsen mot Gäddede, Jorm och Stora Blåsjön. Centralort i kommunen är Strömsund. Kommunikationer till och från Strömsund sker mestadels med bil, genom Strömsund och kommunen leder Europaväg 45. Inlandsbanan trafikeras under vissa tider av året med ett antal avgångar mestadels turismavgångar. Inom kommunen och till och från kommunen finns dessutom dagliga avgångar med busstrafik. Strömsund kommun har idag totalt 11 791 invånare (dec 2017) med en medelålder på 46,6 år (riket är 41,2 år). Antalet invånare har under de senaste åren varit fallande, sedan år 2000 har befolkningen minskat med ca 2 150 personer, dock bröts trenden mellan 2015 och 2016 då invånarantalet ökade med ca 100 personer. Centralorten Strömsund har drygt 3 700 invånare och kommunens näst största ort Hammerdal har drygt 1 000 invånare. Strömsunds kommun har i 2018 års rakning för företagsklimat bland Sveriges kommuner tagit sig upp till plats 171 från plats 236 år 2016 (av 290 möjliga). Kommunens kostnader per invånare är 66 998 för år 2017 (riket 52 057 kr). 6
Inskrivna arbetslösa i % av den registerbaserade arbetskraften (16 64 år) uppgår till ca 9,6 % för år 2018. Motsvarande siffra för den största kommunen i Jämtland (Östersund) är 5,7 % och för riket 7,0 %. De sektorer som dominerar antalet arbetstillfällen är vård och omsorg, tillverkning samt handel och kommunikation. Största arbetsgivarna inom Strömsundsområdet är Strömsunds kommun, SCF Betongelement AB, Engcon AB m fl verkstadsföretag. Inom Strömsund finns dessutom några tjänsteföretag av olika storlekar. 3.3 Backe Backe är beläget ca 55 km från kommunens huvudort Strömsund och ca 25 km från Hoting. I Backe har den tidigare industrin med sågverket lagts ned, flertalet boende är pendlande till andra orter för sysselsättning. Backe har ca 600 innevånare och det finns hälsocentral, affär, skola mm. Backe har under senaste åren haft jobbigt att få butiker och restauranger att överleva men några få företagare, främst frisörer samt café/restauranger finns i närområdet. Backe ligger mellan Backesjön och Fjällsjön. Backe var tidigare känt för sitt sjukhus (byggd 1964 och som såldes på exekutive auktion 2016). 3.4 Objektet Fastigheten är belägen i Backe i Strömsunds kommun. Fastigheten har ett lantligt läge ca 1 km från Backe centrum. Fastigheten är bebyggd med ett mindre bostadshus samt två förrådsbyggnader i olika storlekar. Huset har en översiktligt uppmätt BOA om ca 86 m² och är uppfört i ett plan på källare samt mindre del krypgrund. Skicket bedöms till största del som mycket eftersatt. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle känna behov av relativt omfattande renoveringar vid ett förvärv. Från tomten har man viss utsikt över den närliggande Backesjön. Fastigheten är belägen i nära anslutning till bilväg. 7
4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i Backe kan konstateras att från tiden från 2018-01-01 har skett 22 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 13 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,08 (0,24 1,98). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till 1 693 kr/m² (556 3 647). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca 145 000 kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca 135 000 kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms ha ett klart sämre skick hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle känna behov av relativt omfattande renoveringar vid ett förvärv. Tomtstorleken är större än medel hos de jämförda objekten. Läget bedöms som något sämre. Flertalet av de jämförda objekten har lägen närmare centrum med mataffär samt skola. Värderingsobjektet ligger i nära anslutning till bilväg vilket bedöms som en last. Från fastigheten har man dock en relativt öppen utsikt med viss utsikt över Backesjön vilkt bedöms som positivt. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca 25 000 kr vilket motsvarar ca 300 kr/m² BOA. 8
5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per mars 2019 TJUGOFEMTUSEN KRONOR 25 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ± 2 500 kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea 291 kr Värde per taxeringskrona K/T 0,20 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 9
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria
B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Fasadbild Förrådsbyggnad Förrådsbyggnad
Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild