Årsredovisning 2006
Starkt kundfokus har gett fler och nöjdare hyresgäster Året i korthet Förvaltningsresultatet uppgick till 133 Mkr (126). Bolagets hyresintäkter uppgick till 351 Mkr (337). Tre fastigheter om totalt 18 140 kvm har förvärvats för 149 Mkr, dessutom har en projektfastighet förvärvats för 53 Mkr. Totalt har 292 Mkr investerats. Totalt har 7 fastigheter avyttrats med en sammanlagd vinst om 73 Mkr. 2006 var ett mycket framgångsrikt år för Eklandia. Lyckosamma fastighetsaffärer, hög uthyrningsgrad och nöjdare kunder har tillsammans med en gynnsam konjunktur gett oss en fortsatt mycket positiv resultatutveckling. Med vår alltjämt expanderande fastighetsportfölj av kommersiella lokaler, har vi under det gångna året ytterligare stärkt Eklandias position i som en av de största aktörerna. Vi kan också glädja oss åt att hyresgästerna blivit såväl fler som nöjdare. Det sistnämnda bekräftas av den årliga enkätundersökningen Nöjd-Kund-Index, som nu senast gav Eklandia ett NKI på 77, en ökning med 5 enheter mot föregående år. Kundorienterad omorganisation Under 2006 implementerades en större organisationsförändring, med huvudsakligt syfte att ytterligare stärka kundrelationerna. Bolagets tidigare fyra förvaltningsområden har nu istället blivit tre geografiskt uppdelade affärsområden. Vart och ett har bemannats med en fastighetschef, en fastighetssamordnare, en uthyrare och ett erforderligt antal fastighetsansvariga. Hyresgästerna har därmed fått ett större antal kontaktpersoner på Eklandia att vända sig till i olika frågor. Omorganisationen har också internt medfört att ett flertal anställda fått nya arbetsuppgifter och utmaningar, vilket har tagits emot positivt. Att personalen känner sig motiverad, trivs och mår bra är generellt högt prioriterade ledningsfrågor, en del i vår grundfilosofi som arbetsgivare. Friskvårdskonton, regelbundna hälsokontroller med konditionstest och årliga konferenser är några konkreta exempel på personalfrämjande satsningar inom Eklandia. Färre vakanser Uthyrningen under 2006 har varit mycket positiv för Eklandia och antalet vakanser minskar stadigt. Vi har lyckats få många intressanta uthyrningar under året, däribland kan nämnas tre hyresgäster som har tagit i anspråk särskilt betydande lokalytor : I augusti stod nybyggnationen i Arendal klar, en 27 000 kvm stor kontors- och logistikfastighet som uppförts i anslutning till andra logistikfastigheter med närhet till hamnen. Hyresgäst är det japanska logistikföretaget NYK Logistics (Scandinavia) AB. I oktober installerade sig Försäkringskassan på Brogatan 4, nära Järntorget och Mannheimer Swartling Advokatbyrå blev samma månad ny hyresgäst på Östra Hamngatan 16. Inför inflyttningarna genomgick de båda lokalerna omfattande ombyggnationer och anpassningar till respektive verksamhet och kundönskemål. Expansion i strategiskt utvalda områden Idag är Eklandias verksamhet helt fokuserad på kommersiella lokaler. Fastighetsbeståndet fortsätter att växa, med sområdet som avgränsad marknad. Vi satsar främst på att successivt köpa upp intressanta objekt i områden där vi redan finns representerade, företrädesvis i centrala och på Hisingen. Genom det vinner vi synergieffekter och samordningsfördelar. Vi genomförde fyra förvärv under året; en lager-/kontorsfastighet vid Klippan/Röda Sten, en kontors-/butiksfastighet på Ringön, en kontorsfastighet på Eriksberg samt ett kontorsfastighetsprojekt som är under uppförande på Lindholmen. Projektfastigheten kommer från andra kvartalet 2007 att erbjuda attraktiva kontorslokaler med bästa läge direkt vid kajen på Lindholmen, s senaste stora exploateringsområde. Investeringarna ligger helt i linje med vår strategi att expandera på vår lokala marknad. Fastigheterna är utmärkta komplement till vårt övriga fastighetsbestånd. Framtidsutsikter För närvarande upplever näringslivet i regionen ett stort uppsving, vilket ökar efterfrågan på kommersiella lokaler. Särskilt eftertraktade är kontor i centrala lägen. Min förhoppning är att tillväxten ska hålla i sig under större delen av 2007. Men för att företagen i ska kunna växa och öka i antal på längre sikt måste marknaden kunna erbjuda tillräckligt med ändamålsenliga lokaler. Om processen att få igenom nödvändiga detaljplansförändringar kunde gå snabbare, skulle Eklandia ha större möjligheter att utnyttja byggrätter när det marknadsmässigt är optimalt. Nödvändigt är även satsningar på bättre infrastruktur i, som är navet för industrin i hela Västsverige. Flaskhalsar som behöver åtgärdas är framförallt älvförbindelserna och godstrafiknätet till och från Arendal. Avslutningsvis kan jag konstatera att 2006 blev bästa året hittills för Eklandia. Inför 2007 är vi bättre rustade än någonsin, och vi har mycket goda möjligheter att överträffa det gångna rekordåret. Jag vill även passa på att tacka alla anställda för ett mycket bra år. Tage Christoffersson Verkställande direktör 2
Förvaltningsberättelse Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Fria reserver 340 397 900 Årets resultat 38 388 612 378 786 512 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen överförs i en ny räkning. Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2006 till 82 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 461 000 kvm. Det sammanlagda bokförda värdet var 3 234 Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom s kommun där Eklandia har cirka 93 procent av sitt bestånd. Resterande 7 procent av fastigheterna finns i Kungälv, Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk, och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontors- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Att renodla beståndet med inriktning mot den kommersiella hyresmarknaden har varit en långsiktig strategi som nu är helt genomförd, sedan samtliga renodlade bostadsfastigheter sålts under 2006. Eklandias fastigheter är attraktivt belägna. De flesta kontorsoch butiksfastigheter finns i centrala, medan fastigheterna för industri- och lagerverksamhet främst är lokaliserade utmed E6/E20. Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under året var 89,8 procent (90,4) och hyresintäkterna uppgick till 351 Mkr (337). Driftsöverskottet före avskrivningar var 235 Mkr (227), vilket motsvarar en direktavkastning om 7,3 procent. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster, var 133 Mkr (126). Avskrivningarna uppgick till 35 Mkr (27) och det finansiella nettot till -63 Mkr (-70). Investeringar och försäljningar Under 2006 förvärvades tre fastigheter med en total yta om 18 140 kvm. Fastigheterna är belägna i Majorna, på Eriksberg och på Ringön. Dessutom förvärvades en projektfastighet som är under uppförande på Lindholmen. Denna planeras vara färdigställd under andra kvartalet 2007. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 292 Mkr (167). Under året avyttrades fem bostadsfastigheter och två kontorsfastigheter om totalt 10 668 kvm med ett sammanlagt värde på 138 Mkr (237). Fastigheterna var belägna i centrala och östra samt på Hisingen. Fyra av bostadsfastigheterna köptes av nybildade bostadsrättsföreningar. Den totala vinsten från samtliga försäljningar uppgick till 73 Mkr (115). Avslutade och pågående projekt I juli slutfördes bygget av en 27 000 kvm stor kontors-, lageroch logistikbyggnad i Arendal, i anslutning till s hamn. Det japanska företaget NYK Logistics (Scandinavia) AB flyttade in den 1 augusti. Mannheimer Swartling Advokatbyrå flyttade den 1 oktober in i sina ombyggda kontorslokaler på Östra Hamngatan 16. I fastigheten på Östra Hamngatan pågår även omfattande renovering och iordningställande av nedre våningsplan, som ska upplåtas som butiksytor. Lokalerna beräknas vara färdigställda hösten 2007. I vår fastighet på Brogatan 4 anpassades lokaler för Försäkringskassan, som flyttade in i oktober. På Importgatan 7 har lokaler iordningställts för friskvårdsanläggningen Sportlife, som öppnade sin verksamhet den 2 januari 2007. På Exportgatan 28 pågår ombyggnad av lokaler avsedda för Dawa Däck AB. För framtida behov har Eklandia byggrätter på omkring 124 000 kvm. Majoriteten av denna mark finns utmed Mölndalsvägen och på Hisingen. Dessutom finns ytor i Skår och kring Linnéplatsen. Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 161 Mkr (152). Finansiering Räntebärande lån uppgick till 2 175 Mkr (1 850). Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 4,0 procent (3,9) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,3 år (2,7). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 306 Mkr (6) hos externa kreditgivare. Vid årets slut var det egna kapitalet 909 Mkr (857) med en soliditet på 27 procent (29). Innehåll VD har ordet... 2 Förvaltningsberättelse... 3 Resultaträkning... 5 Balansräkning... 6 Förändring av eget kapital... 7 Kassaflödesanalys... 8 Nothänvisningar och redovisningsprinciper... 9 Definitioner... 16 Revisionsberättelse... 16 Fastighetsförteckning... 17 3
Möjligheter och risker Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Under 2006 har noterats en ökad efterfrågan på lokaler och hyresmarknaden bedöms vara fortsatt stark. Trots den gynnsamma marknaden och sjunkande vakanser bedöms dock hyresnivåerna vara oförändrade. Eklandias kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer, varför merparten av de kontrakt som förfaller till omförhandling under 2007 sannolikt förlängs på oförändrade villkor. Eklandias befintliga kontraktförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktportföljens fördelning på såväl storlek som bransch, god riskspridning. Fastighetskostnaderna bedöms ligga på en långsiktigt stabil nivå i förhållande till beståndets storlek, även om utvecklingen är något osäker vad avser kommunala avgifter och energipriser. Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten och marknadsräntan kan förändras snabbt. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider, vilket hanterats på koncernnivå av moderbolaget Castellum AB som även säkerställer Eklandias kapitalbehov och övriga finansiella risker. Eklandia Fastighets AB påverkas av politiska beslut i form av t ex förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt samt skattelagstiftningen och tolkning av denna. Framtida omläggning av reglerna för inkomstbeskattning eller tolkningarna av dessa skulle kunna medföra att Eklandias skatteposition förändras i såväl positiv som negativ inriktning. Under 2006 har noterats stigande fastighetspriser vilket främst är en effekt av ökad efterfrågan med sjunkande avkastningskrav som följd. Fastighetsmarknaden synes vara fortsatt stabil men om efterfrågan på svenska fastigheter försämras kan dock en prisjustering nedåt inte uteslutas. Alla Eklandias fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Personal Kompetensutvecklingen av personalen fortsatte under 2006. Varje medarbetare får utbildningar anpassade efter såväl kunskapsnivå som roll i organisationen. Exempelvis genomgick all personal inom förvaltningen under hösten en tre dagars arbetsmiljöutbildning. Eklandia arbetar kontinuerligt med att upprätthålla en god arbetsmiljö, både på det egna kontoret och ute på fältet. Säkerheten är ett prioriterat område, friskvård ett annat. Under hösten genomfördes en omorganisation med syfte att ytterligare stärka Eklandias kundfokus. Eklandia arbetar nu i tre affärsområden med vardera en fastighetschef, en fastighetssamordnare, fyra-fem fastighetsansvariga samt en uthyrare som arbetar med uthyrning av lediga lokaler inom respektive affärsområde. Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 36 personer (34), varav 14 var fastighetsansvariga, 7 arbetade med kundvård/förvaltning, 3 med marknad/uthyrning och 12 med ledning/ekonomi/administration. Andelen kvinnor och män i organisationen var 38 respektive 62 procent. Händelser efter räkenskapsårets utgång I början av året såldes en mindre kontorsfastighet på Hisingen. Eklandias fastighetsbestånd 2006-12 - 31 Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Områden efter fastig- tkvm värde, värde, värde, värde uthyrn. intäkter, kostnader kostnader överskott, hyresvärde heter Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala 20 90 1 285 14 319 154 1 712 85,2% 131 36 404 95 Östra 4 60 348 6 291 54 903 92,2% 50 17 279 33 Hisingen 12 42 208 3 925 34 806 88,0% 30 12 273 18 Övriga orter 2 16 178 11 149 19 1 221 100,0% 19 1 114 18 38 208 2 019 10 645 261 1 258 88,1% 230 66 319 164 Lager/industri Hisingen 32 195 811 3 964 115 592 93,5% 108 25 129 83 Östra 1 31 137 4 328 22 688 88,4% 19 6 194 13 Övriga orter 3 22 99 1 442 12 540 94,0% 11 3 131 8 36 248 1 047 3 855 149 599 92,8% 138 34 138 104 Summa 74 456 3 066 7 084 410 899 89,8% 368 100 220 268 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 20 45-20 Summa efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 120 265 248 Projekt 1 5 129 Obebyggd mark 7 39 Totalt 82 461 3 234 410 368 120 248 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia Fastighets AB ägde per 31 december 2006. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 248 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 235 Mkr förklaras dels av att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter har 4 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 17 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 4
Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr 2006 2005 2006 2005 Hyresintäkter Not 2 351 313 336 820 191 046 198 573 Driftskostnader Not 8-64 644-58 154-31 821-29 654 Underhåll -16 707-16 936-8 362-8 863 Tomträttsavgäld -2 073-1 838-515 - 418 Fastighetsskatt -13 262-13 718-6 945-7 218 Uthyrning och fastighetsadministration Not 8-19 686-19 100-11 857-11 644 Driftsöverskott före avskrivningar 234 941 227 074 131 546 140 776 Avskrivningar Not 3-34 621-26 539-16 525-15 964 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 200 320 200 535 115 021 124 812 Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto 137 673 236 734 24 025 200 014 Bokfört värde - 64 972-121 945-16 443-106 137 Resultat fastighetsförsäljning 72 701 114 789 7 582 93 877 Centrala administrationskostnader Not 8-5 001-5 100-5 001-5 100 Rörelseresultat 268 020 310 224 117 602 213 589 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Not 4-8 867 8 425 Finansiella intäkter Not 5 2 592 4 862 21 106 16 577 Finansiella kostnader Not 6-65 323-74 508-74 423-76 126 Resultat efter finansnetto 205 289 240 578 55 418 162 465 Avskrivning utöver plan -2 034-1 890 Aktuell betald skatt -37-92 Uppskjuten skatt Not 7-45 427-67 180-14 995-27 526 Årets resultat 159 825 173 306 38 389 133 049 5
Balansräkning KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr 06.12.31 05.12.31 06.12.31 05.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 9 3 233 950 2 838 420 1 662 412 1 575 711 Inventarier Not 10 1 627 1 672 1 627 1 672 Summa materiella anläggningstillgångar 3 235 577 2 840 092 1 664 039 1 577 383 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 11 363 459 360 689 Aktier och andelar 25 25 25 25 Summa finansiella anläggningstillgångar 25 25 363 484 360 714 Summa anläggningstillgångar 3 235 602 2 840 117 2 027 523 1 938 097 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 406 263 200 177 Fordran koncernbolag 43 693 54 054 608 604 385 249 Övriga fordringar 62 449 9 006 3 667 3 069 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 335 3 474 2 787 2 400 Summa kortfristiga fordringar 115 883 66 797 615 258 390 895 Kassa och bank 365 5 4 5 Summa omsättningstillgångar 116 248 66 802 615 262 390 900 Summa tillgångar 3 351 850 2 906 919 2 642 785 2 328 997 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 10 000 Bundna reserver/reservfond 2 000 2 000 2 000 2 000 Fria reserver/ Fritt eget kapital Balanserad vinst 727 208 671 902 340 398 294 893 Årets resultat 159 825 173 306 38 389 133 049 Summa eget kapital 899 033 857 208 390 787 439 942 Ackumulerade avskrivningar utöver plan 3 924 1 890 Avsättningar Not 13 154 861 84 637 56 679 29 840 Skulder Not 14 Lån förvaltningsfastigheter, externt 306 400 6 400 300 000 0 Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag 1 868 751 1 843 495 1 243 721 1 220 271 Leverantörsskulder 26 041 13 153 9 710 6 410 Övriga skulder, koncernföretag 591 130 578 791 Skatteskulder 6 775 7 422 1 120 3 179 Övriga skulder 26 949 29 192 12 551 12 943 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 63 040 65 412 33 163 35 731 Summa skulder 2 297 956 1 965 074 2 191 395 1 857 325 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 3 351 850 2 906 919 2 642 785 2 328 997 Ställda säkerheter Not 16 1 999 027 2 844 937 1 299 300 1 729 550 Ansvarsförbindelser Not 17 251 839 257 090 6
Förändring av eget kapital Antal Aktie- Bundna Fria Totalt eget Koncernen, tkr utestående aktier kapital reserver reserver kapital Eget kapital 2002-12-31 100 000 10 000 2 000 698 361 710 361 Lämnat koncernbidrag -119 400-119 400 Årets resultat 135 767 135 767 Eget kapital 2003-12-31 100 000 10 000 2 000 714 728 726 728 Lämnat koncernbidrag - 42 920-42 920 Årets resultat 147 694 147 694 Eget kapital 2004-12-31 100 000 10 000 2 000 819 502 831 502 Lämnat koncernbidrag -147 600-147 600 Årets resultat 173 306 173 306 Eget kapital 2005-12-31 100 000 10 000 2 000 845 208 857 208 Lämnat koncernbidrag -118 000-118 000 Årets resultat 159 825 159 825 Eget kapital 2006-12-31 100 000 10 000 2 000 887 033 899 033 Antal Aktie- Reserv Fritt eget Totalt eget Moderbolaget, tkr utestående aktier kapital fond kapital kapital Eget kapital 2002-12-31 100 000 10 000 2 000 429 765 441 765 Erhållet koncernbidrag 31 680 31 680 Lämnat koncernbidrag -119 400-119 400 Årets resultat 80 606 80 606 Eget kapital 2003-12-31 100 000 10 000 2 000 422 651 434 651 Lämnat koncernbidrag - 42 920-42 920 Erhållet koncernbidrag 5 957 5 957 Årets resultat 10 771 10 771 Eget kapital 2004-12-31 100 000 10 000 2 000 396 459 408 459 Lämnat koncernbidrag -148 247-148 247 Erhållet koncernbidrag 46 681 46 681 Årets resultat 133 049 133 049 Eget kapital 2005-12-31 100 000 10 000 2 000 427 942 439 942 Lämnat koncernbidrag -135 280-135 280 Erhållet koncernbidrag 47 736 47 736 Årets resultat 38 389 38 389 Eget kapital 2006-12-31 100 000 10 000 2 000 378 787 390 787 Aktiekapitalet var per 2006-12-31 fördelat på 100 000 aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 per aktie. 7
Kassaflödesanalys KONCERNEN MODERBOLAGET Belopp i tkr 2006 2005 2006 2005 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 234 941 227 074 131 546 140 776 Centrala administrationskostnader -5 001-5 100-5 001-5 100 Betalt finansnetto - 68 852-70 303-53 317-59 549 Betald skatt förvaltningsresultat -37-92 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 161 051 151 579 73 228 76 127 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar - 49 440 6 796-224 364 35 328 Förändring av kortfristiga skulder 7 626 20 129 10 620 9 897 Kassaflöde från den löpande verksamheten 119 237 178 504-140 516 121 352 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -286 053-166 262-51 414-23 396 Förvärv av fastigheter -175 892-164 461-67 465 Försäljning av fastigheter 136 556 236 734 24 025 200 014 Investeringar i övrigt netto -744-1 546-12 381-29 032 Kassaflöde från investeringar -326 133-95 535-107 235 147 586 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 325 256 120 500 323 450-65 379 Förändring långfristiga fordringar 1 027 1 026 Erhållna / lämnade koncernbidrag -118 000-205 000-75 700-205 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 207 256-83 473 247 750-269 353 Årets kassaflöde 360-504 -1-415 Kassa och bank ingående balans 5 509 5 420 Kassa och bank utgående balans 365 5 4 5 8
Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med den svenska årsredovisningslagen och med tillämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall, vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB:s aktie är registrerad på OMX Nordiska listan large cap. Koncernredovisning Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder har upptagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilket moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 11 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, resultatförs i den period de avser. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de lämnas. Vid förtidsinlösen av hyreskontrakt periodiseras ersättningen ut över det ursprungliga kontraktets löptid, såvida inte nytt kontrakt tecknas då inlösenbeloppet resultatförs i sin helhet. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på kontraktsdagen, såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd. Tillgångarna antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens koncernmässigt synliga egna kapital. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då ett företag lånar pengar. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, betald semester och betald sjukfrånvaro m m redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Vad avser pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan dessa klassificeras som antingen avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Inkomstskatter Bolaget är skattskyldigt enligt svensk lagstiftning. Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. Inkomsskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisas direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga restvärde, s k temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skattefordran eller skatteskuld som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Eklandia finns två poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av dessa poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilket motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser. Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ 9
avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Skattefordran tas upp först då den rimligen kan anses som bedömd av Skatteverket. Leasingavtal Hyreskontrakt hänförliga till Eklandias förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter. Eklandia följer BFNAR 2000:4 punkt 27. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia är leasingtagare. Även dessa leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig vägd upplåningskostnad för Castellumkoncernen (3,8%). Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen. Fordringar i utländsk valuta finns ej. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital, efter det att bolagsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Finansiella skulder Eklandias räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB samt en mindre andel externa lån. Lånen från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är dock baserad på Castellum AB:s långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Skulder i utländsk valuta finns ej. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringseller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Not 2 Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter under 2007 Kommersiellt 360 291 311 186 191 253 160 891 Bostäder 2 378 4 473 583 2 740 Kontrakterade hyresintäkter mellan 2008 2011 782 063 647 494 442 701 322 879 Kontrakterade hyresintäkter 2012 och framåt 211 041 167 685 127 131 108 069 Summa 1 355 773 1 130 838 761 668 594 579 Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Not 3 Avskrivningar Byggnader 24 732 24 294 14 113 14 268 Byggnadsinventarier 8 777 1 287 1 614 809 Markinventarier 50 Markanläggningar 272 76 8 5 Inventarier 790 882 790 882 Summa 34 621 26 539 16 525 15 964 10
Not 4 Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning 10 933 10 686 Nedskrivning aktier/andelar -19 800-2 261 Summa 0 0-8 867 8 425 Not 5 Finansiella intäkter Räntebidrag 291 425 291 425 Ränteintäkter, internt 2 091 4 215 20 721 15 979 Ränteintäkter, externt 210 222 94 173 Summa 2 592 4 862 21 106 16 577 Not 6 Finansiella kostnader Räntekostnader, internt 60 758 74 469 69 993 76 108 Räntekostnader, externt 4 565 39 4 430 18 Summa 65 323 74 508 74 423 76 126 Not 7 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att: nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter med 25%, vilket skall jämföras med 1% redovisningsmässigt, nyttja skattemässigt avdrag för vissa investeringar på fastigheter, vilka aktiverats redovisningsmässigt, nyttja befintliga underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga överavskrivningar och avdragna investeringar görs. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2006 då Eklandia bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga överavskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investeringar och befintliga underskottsavdrag. Skatteberäkning i koncernen 2006-12-31 Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 205 289 Skattemässiga överavskrivningar - 59 942 59 942 Skattemässiga avdragsgilla investeringar -111 207 111 207 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter 6 942-6 942 Övriga skattemässiga avdrag -4 589 2 472 Nyttjat underskottsavdrag 5 557-5 557 Skattepliktigt resultat sålda bolag -41 918 1 117 Summa underlag 132 162 239 Därav 28% betald/uppskjuten skatt 37 45 427 Redovisat resultat före skatt 205 289 240 578 53 384 160 575 Skatt enligt gällande skattesats 28% 57 481 67 362 14 948 44 961 Skatteeffekt på grund av gjorda försäljningar -9 793-3 322 254-16 435 övriga skattemässiga justeringar -2 224 3 232-207 -1000 Summa 45 464 67 272 14 995 27 526 Den totala skatten kan komma att avvika från 28% i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/ avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. 11
Not 8 Personal, styrelse och revisorer KONCERNEN: 2006 2005 MODERBOLAGET: 2006 2005 Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) 32 32 32 32 varav kvinnor 12 11 12 11 Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD 1 005 1 096 1 005 1 096 varav tantiem och bonus Övriga anställda 12 212 11 578 12 212 11 578 Summa löner och ersättningar 13 217 12 674 13 217 12 674 Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD 907 827 907 827 varav pensionskostnader 557 471 557 471 Övriga anställda 5 369 4 974 5 369 4 974 varav pensionskostnader 1 244 1 216 1 244 1 216 Summa sociala kostnader 6 276 5 801 6 276 5 801 Sjukfrånvaro Totalt 2% 4% 2% 4% varav långtidssjukskrivna 40% 75% 40% 75% Män 1% 2% 1% 2% Kvinnor 4% 6% 4% 6% Revisorer Ersättning till revisionsbyråer, i all huvudsak KPMG, har under året uppgått till 694 tkr (410), varav 230 tkr (195) avsett revisionsuppdrag och resterande konsultuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp 694 tkr (410), respektive 230 tkr (195). Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2006 utgått lön med 1005 tkr och förmåner med 84 tkr. Verkställande direktören deltager dessutom i ett incitamentsprogram i moderbolaget Castellum AB. Verkställande direktören har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 34% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2006 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 5 (2) varav 1 (0) var kvinna. Not 9 Förvaltningsfastigheter KONCERNEN: 2006 2005 MODERBOLAGET: 2006 2005 Specifikation bokfört värde Byggnader 2 615 740 2 355 293 1 362 853 1 304 579 Byggnadsinventarier 91 918 14 167 13 337 8 030 Markinventarier 5 634 611 Markanläggningar 25 147 9 339 840 749 Mark 495 511 459 621 284 771 262 353 Bokfört värde 3 233 950 2 838 420 1 662 412 1 575 711 Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden 3 084 935 2 900 561 1 680 556 1 779 679 varav aktiverade räntekostnader 11 375 10 718 10 422 10 422 Investeringar 292 174 166 919 51 414 23 396 varav aktiverade räntekostnader 6 121 657 Förvärv 202 159 164 461 67 465 Försäljning, m m - 68 371-147 006-16 932-122 519 Utgående anskaffningsvärden 3 510 897 3 084 935 1 782 503 1 680 556 Ingående avskrivningar -239 000-230 223-103 330-100 630 Försäljning, m m 3 399 16 877 489 12 382 Årets avskrivningar -33 831-25 654-15 735-15 082 Utgående avskrivningar -269 432-239 000-118 576-103 330 Ingående nedskrivningar -7 515-15 699-1 515-5 515 Försäljning, m m 8 184 4 000 Utgående nedskrivningar -7 515-7 515-1 515-1 515 Bokfört värde 3 233 950 2 838 420 1 662 412 1 575 711 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 1 378 775 1 303 182 721 713 722 696 Mark 605 220 576 318 306 889 304 182 Summa taxeringsvärde 1 983 995 1 879 500 1 028 602 1 026 878 12
Not 10 Inventarier 2006 2005 MODERBOLAGET: 2006 2005 Ingående anskaffningsvärden 5 774 4 228 5 774 4 228 Inköp 744 1 546 744 1 546 Försäljning/utrangering -206-206 Utgående anskaffningsvärden 6 312 5 774 6 312 5 774 Ingående avskrivningar - 4 102-3 220-4 102-3 220 Försäljning/utrangering 207 207 Årets avskrivningar -790-882 -790-882 Utgående avskrivningar - 4 685-4 102-4 685-4 102 Bokfört värde 1 627 1 672 1 627 1 672 KONCERNEN: Not 11 Andelar koncernföretag KONCERNEN: Ingående anskaffningsvärden Insättningar/uttag Utgående anskaffningsvärden 2006 0 2005 0 2006 663 223 22 570 685 793 MODERBOLAGET: 2005 625 051 38 172 663 223 Ingående nedskrivningar -302 534-300 273 Årets nedskrivningar -19 800-2 261 Utgående nedskrivningar 0 0-322 334-302 534 Bokfört värde 0 0 363 459 360 689 Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Direktägda dotterbolag framgår nedan. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterbolag Bolag Org.nr Säte Kapitalandel AB Bäckagård Fastigheter 556461-6349 HB Olskroken 14:2 916850-4596 M.A.R.J Fastighets AB 556291-6006 KB AF Grupen ASA 969690-5885 Eklandia Förvaltnings AB 556604-9192 Eklandia Gamlestaden 22:14 AB 556604-9150 Eklandia Nordstan 2:16 AB 556604-9184 Eklandia Hisingen 1 AB 556660-5365 Eklandia Hisingen 2 AB 556658-6508 Eklandia Hisingen 3 AB 556658-6516 Eklandia Hisingen 6 AB 556660-7536 Eklandia Hisingen 7 AB 556660-7544 Eklandia Hisingen 8 AB 556660-7551 Eklandia Hisingen 9 AB 556708-6490 Eklandia Hisingen 10 AB 556708-6524 Eklandia Hisingen 11 AB 556718-6557 HB Inom Vallgraven 35:14 & 16 916442-3593 HB Jaktfalken 916561-7300 HB Kallebäck 752:176 916850-8340 HB Lindome 2:40 & 2:47 916563-4230 HB Malteserhunden 916842-1171 Nordiska Förenade Fastigheter AB 556041-6389 Pumpstocken AB 556476-1822 Skårdal Fastighets AB 556464-5611 Skårdal Hisingen 12 AB 556708-7001 Tholén & Stenberg Byggnads AB 556052-0693 Summa Bokfört värde 220 928-2 033 100-15 304 52 804 23 573 9 008-4 473 361 249 246 78 000 363 459 13
Not 12 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2006 fördelat på 100.000 A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier 69-01-08 50 100 5 Nyemission 82-02-16 1 450 100 145 Fondemission 95-01-01 98 500 9 850 Årets utgång 06-12-31 100 000 10 000 Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. I Eklandia Fastighets AB består bundet eget kapital av aktiekapital och reservfond. Resterande del av Eklandia Fastighets ABs eget kapital utgörs av fritt eget kapital. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Någon utdelning för räkenskapsåret 2006 föreslås ej. Not 13 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande 735 900 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 154 126 83 737 56 679 29 840 Summa 154 861 84 637 56 679 29 840 Spec netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag -21 538-19 152-7 759-20 208 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde 175 664 102 889 64 438 50 048 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 154 126 83 737 56 679 29 840 Not 14 Skulder Räntebärande låneskulder med förfall mellan ett till fem år efter balansdagen 2 175 151 1 843 495 2 134 851 1 799 062 Övriga ej räntebärande skulder 122 805 121 579 56 544 58 263 Summa 2 297 956 1 965 074 2 191 395 1 857 325 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror 49 312 50 752 24 121 25 176 Övrigt 13 728 14 660 9 042 10 555 Summa 63 040 65 412 33 163 35 731 14
Not 16 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 1 999 027 2 844 937 1 299 300 1 729 550 Summa 1 999 027 2 844 937 1 299 300 1 729 550 Not 17 Övriga ansvarsförbindelser Ansvar för skulder i HB -- 251 839 257 090 Summa 0 0 251 839 257 090 Not 18 Händelser efter balansdagen Efter räkenskapsårets utgång har fastigheter avyttrats för 1,4 Mkr. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Eklandia Fastighets ABs ordinarie årsstämma, vilken beräknas äga rum den 12 mars 2007. De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen den 28 februari 2007. den 28 februari 2007 Håkan Hellström Tage Christoffersson Henrik Saxborn Ordförande Verkställande direktör Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 28 februari 2007. Conny Lysér Auktoriserad revisor 15
Definitioner Revisionsberättelse Direktavkastning Definieras som driftsöverskottet på fastigheter ägda vid periodens utgång i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Under perioden har förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Direktavkastningen redovisas dels på områdes- och kategorinivå, exklusive icke-fastighetsspecifika kostnader för uthyrning och fastighetsadministration, dels på portföljnivå, inklusive sådana kostnader. Vid delårsbokslut har direktavkastningen omräknats på helårsbasis, utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Ekonomisk uthyrningsgrad Definieras som de under perioden redovisade hyresintäkterna i procent av hyresvärdet, avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. Fastighetskategori Definieras som fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, d v s driftskostnader, underhåll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat är redovisat resultat med återläggning av vinst från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Till årsstämman i Eklandia Fastighets AB Org nr 556122-3768 Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Eklandia Fastighets AB för år 2006. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt, hänförlig till förvaltningsresultatet. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång. De under året förvärvade/färdigställda fastigheterna har räknats upp såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. den 28 februari 2007 Conny Lysér Auktoriserad revisor Soliditet Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. 16
Fastighetsförteckning Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Tax. Fastighet Gatuadress Kommun Omb.år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt värde Anm Centrala KONTOR/BUTIK Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 1995 4 970 4 970 59 800 Guldheden 8:10 Guldhedsg 5 1995 9 678 9 678 Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommen 4 2001 7 976 7 976 146 000 Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 1961 1 303 604 10 1 917 18 631 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 1856/1988 2 597 2 597 27 500 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 3840 1919 975 368 20 1 363 16 600 Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan 3133 1929 1 025 488 1 513 21 000 Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 1929/1995 1 063 510 1 573 18 400 Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 1923/Magasinsg 18 1929/1994 3 598 666 55 4 319 54 200 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 1517/Magasinsg 17 1929/1991 3 348 319 469 4 136 64 981 Inom Vallgraven 35:16 A Kaserntorget 5/Vallg 2 1991 2 993 20 3 013 44 000 Inom Vallgraven 35:16 B Magasinsg 1113/Vallg 46 1991 251 54 1 146 1 451 14 272 Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 1988/1990 6 167 526 331 7 024 86 200 Lorensberg 46:5 Kungsportsavenyen 7 1930 276 691 967 12 800 Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 1900/1992 1 401 202 40 34 1 677 17 600 Masthugget 3:6 Linnegatan 5 1893/1980 1 282 628 1 080 2 990 26 590 Masthugget 9:17 Järntorget 34 1900 2 865 518 10 3 393 30 800 Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 1923 4 038 1 075 2 796 7 909 88 400 Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 1974 17 342 4 17 346 275 630 Pustervik 3:8 Brogatan 4 1988 3 885 3 885 Summa kontor/butik 77 033 6 045 476 0 6 095 48 89 697 1 023 404 LAGER/INDUSTRI Majorna 163:1 Banehagsliden 2 1949 2 800 6 770 9 570 13 097 */B Summa lager/industri 2 800 0 6 770 0 0 0 9 570 13 097 OBEBYGGD MARK Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 B Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa Centrala 79 833 6045 7246 0 6095 48 99 267 1036 501 Hisingen KONTOR/BUTIK Arendal 764:394 Sydatlanten 1517 1974/1991 9 358 9 358 39 246 T Backa 27:21 Backa Bergögata 6 1984 188 50 238 670 Backa 27:24 Backa Bergögata 10 1984 978 769 1 747 6 615 Backa 27:25 Backa Bergögata 12 1984 773 47 146 966 2 070 Backa 27:40 Backa Bergögata 16 1984 823 367 190 1 380 5 054 Backa 27:43 Backa Bergögata 57 1984 3 124 1 293 411 4 828 21 324 Kärra 77:3 Tagenevägen 70 1990 1 285 1 285 3 512 T Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 1988 2 424 944 710 83 4 161 17 504 Sannegården 28:14 Vingalandsgatan 2 1880/1987 5 709 522 210 6 441 50 600 * Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 35 1992 3 640 1 485 843 27 5 995 25 400 B Tingstadsvassen 12:12 Kalkbruksg 9 1989 2 129 2 129 4 861 * Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 13 1989 1 152 2 129 3 281 12 233 T/B Summa kontor/butik 31 583 2 429 6 730 0 0 1 067 41 809 189 089 17