EXAMENSARBETE 2004:E000 Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap TMD Hus på ofri grund Prisutveckling, marknad och nivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden Lotten Gustafsson
EXAMENSARBETE Hus på ofri grund Prisutveckling, marknad och värdenivåer i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden. Lotten Gustafsson Sammanfattning Detta examensarbete grundas på Lantmäteriverkets intresse att inför förberedelsearbetet av den förenklade fastighetstaxeringen 2006 undersöka skillnader när det gäller prisutveckling, marknad och värdenivåer för byggnader som ligger på annans mark i förhållande till den vanliga småhusmarknaden. I denna rapport redovisas vad hus på ofri grund är, hur historien ser ut samt vad som gäller vid upplåtelse av mark för en byggnad på annans mark. Här finns en närmare beskrivning av vad bostadsarrende är samt hur man upprättar ett arrendeavtal och vad som gäller vid uppsägning eller upplåtelse av sådan. För att kunna jämföra prisutveckling, marknad och värdenivåer för byggnader på ofri grund och den vanliga småhusmarknaden valdes ett lämpligt område på ön Orust. Bedömningen grundar sig på ortsprismaterial, köpebrev och kontakter med bland annat mäklare och Skatteverket. Ortsprismaterialet baseras på köp av fastigheter och byggnader med typkod 221 från och med 1998 till och med 2003. Överlåtelserna har skett i värdeområdena 1421026, 1421028 samt 1421930. Utgivare: Högskolan Trollhättan/Uddevalla, Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap, Box 957, 461 29 Trollhättan Tel: 0520-47 50 00 Fax: 0520-47 50 99 Web: www.htu.se Examinator: Peter Brynte Handledare: Hans Söderblom, Lantmäteriet Huvudämne: Lantmäteriteknik Språk: Svenska Nivå: Fördjupningsnivå 1 Poäng: 10 Rapportnr: 2004:E000 Datum: 21 mars 2005 Nyckelord: hus på ofri grund, småhusmarknad, ofri grund, Stocken, Orust, prisutveckling, nivå, marknad i
DEGREE PROJECT Chattel house Price trend, market and values in comparison with the usual detached or semi-detached housemarket Lotten Gustafsson Summary This examination paper is based on Lantmäteriverkets interest in the differences between the pricetrend, market and values for chattel house in comparison with the usual detached or semi-detached housemarket. This is of interest for the rate of taxes of 2006. This report present what chattel house is, the history behind it and valid information about grant of ground for a chattel house. There is a closer description about what residental ground lease is, how to make an agreement about the leasing and what the law says about notice of cancellation and grant of agreement. To be able to compare the pricetrend, market and values for chattel house and the usual one detached or semi-detached housemarket a suitable region/area was chosen on the island Orust. The judgement is based on assignments and contacts with estate agents and tax deparments among others. The assignments is intended for buildings of type leisure house from the time between 1998 and 2003. The assignments occured in the valuezone 1421026, 1421028 and 1421930. Publisher: University of Trollhättan/Uddevalla, Department of Technology, Mathematics and Computer Science, Box 957, S-461 29 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 47 50 00 Fax: + 46 520 47 50 99 Web: www.htu.se Examiner: Peter Brynte Advisor: Hans Söderblom, Lantmäteriet Subject: Land Surveying Language: Swedish Level: Advanced Credits: 10 Swedish Number: 2004:E000 Date: March 21, 2004 Keywords chattel house, detached or semi-detached housemarket, Stocken, Orust, pricetrend, market, values ii
Innehållsförteckning Sammanfattning...i Summary... ii 1 Inledning...1 1.1 Syfte och avgränsningar...1 1.2 Metod...1 2 Bakgrund och juridik...2 2.1 Begreppet Hus på ofri grund...2 2.2 Bostadsarrende...4 2.3 Köp av hus på ofri grund...6 3 Statistik över hus på ofri grund...7 3.1 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 1981...7 3.2 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 2004...7 3.3 Antal byggnader på ofri grund i Västra Götaland 2004...8 3.4 Antal taxeringsenheter i Sverige och Västra Götaland 2004...8 3.5 Förändring i antal taxeringsenheter mellan 1981 och 2004...9 4 Studie av Stocken...10 4.1 Kort historia...10 4.2 Inhämtande av uppgifter...10 4.3 Studie på plats i Stocken...11 5 Prisutveckling...12 6 Värdenivåer...14 6.1 Normering av köpesumma...14 6.2 Omräkning av uppgifter...15 7 Marknad...16 8 Slutsats...17 Källförteckning...18 Bilagor A Bilaga till avsnitt 6.1 B Bilaga till avsnitt 6.2 iii
1 Inledning 1.1 Syfte och avgränsningar Syftet bakom denna framställning är att redogöra för vad hus på ofri grund är samt undersöka och redogöra för dess särställning i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden. Tyngdpunkten av undersökningen kommer att läggas på hur prisutvecklingen varit under de senaste åren, hur marknaden ser ut idag samt hur värdenivån för hus på ofri grund ser ut. Denna undersökning inriktas endast på samhället Stocken på ön Orust. Examensarbetet och undersökningen sker på uppdrag av Lantmäteriet. Någon liknande undersökning inom samma ämnesområde har inte påträffats under arbetets gång. 1.2 Metod Avsnittet om begreppet hus på ofri grund baseras på litteraturstudier. Tillgången till relevant litteratur om ämnet är väldigt sparsam så det mesta har hämtats från material i form av utredningar, författningar och rapporter, bland annat från justitiedepartementet. Material till värdebedömningen har hämtats hos Lantmäteriet i Gävle som bistått med uppgifter och kartmaterial ur Fastighetsregistret samt försäljningsuppgifter gällande fastigheterna inne i Stocken ur ett databaserat ortsprissystem för fastighetstransaktioner. (FP Win, ägare: SVEFA) De riktvärdeområden som uppgifterna är tagna ifrån är 1421026, 1421028 samt 1421030 som ligger i Stocken. Försäljningsuppgifter om byggnaderna på Enevägen har hämtats från Skatteverket i Göteborg som under våren 2004 utredde om säljarna till byggnaderna på ofri grund har redovisat försäljningen i deklarationen på rätt sätt. 1
2 Bakgrund och juridik 2.1 Begreppet Hus på ofri grund Hus på ofri grund kan även beskrivas som byggnad på annans mark. Det vill säga då byggnaden ägs av en person som inte äger marken som byggnaden står på. Inte bara hus innefattas i detta begrepp utan även andra objekt som till exempel anläggning. Det är en grupp av föremål som hålls samman till en rättslig enhet. Enligt Jordabalken (JB) 2 kap 1 ingår alla de fastighetstillbehör i den grupp av föremål om de är i samma ägo som fastigheten: JB 2:1 Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter, naturlig gödsel. Detsamma gäller byggnader som också har tillbehör enligt bestämmelserna i 2 kap JB. 2.1.1 Lös egendom Byggnad på annans mark räknas rent rättsligt som lös egendom och då kan inte de bestämmelser för fast egendom som finns i JB tillämpas. Hus på ofri grund kan i och med det inte pantsättas som det är möjligt att göra med fast egendom och tomträtter. Möjligheten att pantsätta en registrerad nyttjanderätt som hus på ofri grund utreddes av Justitiedepartementet i SOU 1984:22 men utredningen ledde aldrig fram till någon lagändring. [1] En byggnad som ligger på en tomträtt går ej under beteckningen hus på ofri grund då byggnaden är tillbehör till tomträtten som kan pantsättas på samma sätt som en fastighet. Rent rättsligt har en tomträtt samma betydelse som en fastighet. En tomträtt följer fastighetens gränser vilket gör att den skiljer sig från hus på ofri grund där marken runtom byggnaden inte i vanliga fall följer dessa. Det vanligaste är att marken arrenderas av fastighetsägaren med ett bostadsarrende. Gränsen mellan fast och lös egendom dras i JB där det preciseras vad som ingår i den fasta egendomen. I första kapitlet JB anges det att det är jord som utgör den fasta egendomen och att den är indelad i fastigheter. I andra kapitlet anges det närmare vad som anses som tillbehör till fastigheterna och i och med det ingår i fast egendom. Till fast egendom är det inte bara byggnader och andra föremål som är tillbehör utan under vissa förutsättningar kan det vara fler föremål. Enligt JB blir föremål som tillförs av fastighetsägaren tillbehör till fastigheten och ingår då i den fasta egendomen. Föremål som tillförs av annan än fastighetsägaren betraktas däremot inte som tillbehör till den fasta egendomen utan blir lös egendom. Om ägaren till en fastighet säljer fastigheten omfattar försäljningen inte till exempel ett hus som uppförts av arrendatorn och tillhör 2
denne. Även om köparen handlar i god tro och antar att byggnaden tillhör fastigheten förvärvar han den inte. Om byggnaden på ofri grund får samma ägare som fastigheten förlorar byggnaden karaktären lös egendom och blir tillbehör till den fastigheten den står på. [2] 2.1.2 Varför bygga på ofri grund Orsakerna till att man bygger på annans mark har skiftat med tiden. Utvecklingen har berott på ekonomiska och sociala faktorer. I dag är det inte speciellt vanligt att byggnader uppförs på annans mark utan det normala är att man bygger på egen mark. Detta beror på att det är önskvärt för den som bygger huset att ha den säkra besittningsrätten till marken som äganderätten och tomträtten ger. Under 1800-talet och tidigare var det dock vanligt förekommande att man byggde bostäder och andra hus på annans mark: Några exempel är: Jordbruksarrendatorer tillförde egna hus på hemmanen Tjänstemän inom civil, militär och kyrklig förvaltning tillförde egna hus på löneboställena Nyttjanderättshavaren till marken byggde ofta torp och backstugor Jordavsöndringar på viss tid, som var en sorts nyttjanderätt, var en vanlig upplåtelseform för mindre bosättningar. Det som byggdes på dessa lotter blev i sin tur hus på ofri grund. Förhållandena har ändrats efterhand och i ökad utsträckning har mark och byggnader kommit i samme ägares hand, också i sådana fall då man i äldre tid haft byggnader på annans mark. Byggandet på annans mark har fortsatt i delvis nya sammanhang och har ökat i omfattning när det gäller fritidsboendet, som blivit allt vanligare. Även kolonilotter är en stor grupp av byggnader på annans mark. [2] De byggnader på annans mark som finns idag beror i stor omfattning på att markägaren inte vill göra sig av med äganderätten till marken. Varför stat och kommun inte vill göra sig av med äganderätten beror till stor del på markpolitiska överväganden. För enskilda markägare kan försäljningar framstå som oförmånliga på grund av skatter och andra ekonomiska orsaker. De förmånliga ekonomiska orsakerna är att markägaren anser att den årliga arrendeavgiften på fastigheten är en löpande avkastning av marken. En ytterligare orsak till att det fortfarande byggs hus på annans mark är bristen på mark som är till salu i områden med attraktivt läge. Detta kan medföra att det tecknas nyttjanderättsavtal, trots att det finns tomter till salu på andra ställen. Arrendeupplåtelsen kan även anses enkel och smidig då man slipper kostnader för fastighetsbildning, lagfart osv. [2] 3
2.2 Bostadsarrende Ägarna till byggnader uppförda på ofri grund tillgodogör sig marken genom bostadsarrende. Bostadsarrende ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad (även fritidsbostäder).[3] Arrende avser upplåtelse av jord till nyttjande och ska ske mot vederlag. Liksom när det gäller hyra faller gratis- och tvångsupplåtelser utanför lagens regler. [3] Arrendeformerna jordbruksarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende kommer ej att beröras i detta arbete. Anledningen till detta är att jordbruksarrende innebär att jord upplåts till brukande, anläggningsarrende upplåts på mark avsedd för förvärvsverksamhet och lägenhetsarrende på mark där det inte ska uppföras någon byggnad. Upplåtelse av mark avsett för byggnader på ofri grund berörs således inte av dessa former av arrende. 2.2.1 Upprättande av arrendeavtal Avtal om bostadsarrende måste upprättas skriftligen för att gälla som arrendeavtal och samtliga avtalsvillkor ska anges. Ett muntligt avtal är alltså ogiltigt. Man kan säga att samma formkrav gäller för bostadsarrende som fastighetsköp. Avtalet har betydelse som bevismedel om avtalets existens och innehåll. Den skriftliga formen utgör även underlag för inskrivning av arrenderätten hos inskrivningsmyndigheten. Detta gör att tredje man kan få en uppfattning om belastningen på fastigheten. Fastighetsägaren även kallad jordägaren är den som måste se till att ett arrendeavtal upprättas. Enligt JB kan han annars bli skadeståndsskyldig mot arrendatorn, förutsatt att arrendatorn tillträtt markområdet och att det inte berott på arrendatorn att något skriftligt avtal inte kommit till stånd. Arrendatorn har här större skydd än en fastighetsköpare då säljaren som vägrar fullfölja ett muntligt avtal inte blir ansvarig ens om han låtit köparen tillträda fastigheten. [3] 2.2.2 Uppsägning av arrendeavtal Tiden för arrendeavtal varierar beroende på arrendetyp och har nära samband med besittningsskyddet. Gemensamt för alla typer av arrende är arrendeavtalets uppsägning. Det vanligaste vid uppsägning av arrende är att marken avträds den 14 mars. Blir arrendatorn uppsagd i förtid på grund av väsentligt kontraktsbrott kan fristen bli kortare. Ett väsentligt kontraktsbrott kan vara då arrendatorn missköter arrendestället så till den grad att jordägaren genast vill återta det. Har jordägaren brutit mot kontraktet blir avvecklingstiden längre, tidigast ett halvår efter uppsägningen. Om arrendatorn blivit uppsagd innan han tillträtt upphör avtalet att gälla med omedelbar verkan. Liksom vid hyra är det inte tillåtet för jordägaren att förbehålla sig rätten att säga upp avtalet före arrendetidens utgång. Särskilda fall finns då detta dock är tillåtet. [3] 4
Avtalstiden för ett bostadsarrende gäller minst 5 år, oavsett om kontraktet föreskriver en kortare upplåtelse. Avtalet upphör bara att gälla genom uppsägning och sker inte detta förlängs avtalet automatiskt med 5 år i taget. Arrendenämnden kan ge dispens för bestämmelser som ställer arrendatorn i sämre situation. [3] Arrendeavgiften ska bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Viss ledning av bestämmandet kan ges av arrenden i närheten, men hänsyn måste tas till det enskilda ställets belägenhet och miljön i övrigt. Jordägaren och arrendatorn kan ställa upp villkor och de gäller om det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst etc. De kan även ställa upp villkor som gäller en tvist om förlängning eller vid en begäran om ändring i arrendevillkoren. [3] 2.2.3 Överlåtelse av arrenderätten Överlåtelse av bostadsarrende regleras i 10 kap 7 Jordabalken. Där står det bland annat att bostadsarrendatorn inte utan vidare får överlåta arrenderätten till någon annan. Om arrendeavtalet är slutet för viss tid får arrendatorn dock överlåta arrenderätten till annan person som jordägaren skäligen kan godta. Han skall därvid först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot ersättning för arrenderättens värde. Vill arrendatorn att jordägaren också ska överta byggnad eller annan anläggning som arrendatorn utfört ska jordägaren erbjudas att lösa in även detta. Om jordägaren vill anta erbjudandet ska han ge besked inom en månad. Antar han inte erbjudandet eller inte lämnar svar i tid är det fritt för arrendatorn att överlåta arrendet till vem han vill. Sublokation, det vill säga att arrendatorn själv nyttjar fastigheten och i sin tur undviker att upplåta arrendet, är förbjudet vid bostadsarrende. Bostadsarrendatorn kan dock hyra ut byggnaden som han är ägare av. Besittningsskyddet för arrendatorn vid bostadsarrende innebär att han saknar rätt till förlängning om något bostadshus inte finns på stället när jordägaren senast kan säga upp avtalet. Arrendatorn saknar helt rätt till förlängning när arrenderätten är förverkad. Besittningsskyddet kan avtalas bort om arrendenämnden godkänt det. Bostadsarrendatorns besittningsskydd kan brytas i vissa situationer. Innan dess ska en avvägning göras mellan jordägarens och arrendatorns intressen. Situationerna då besittningsskyddet för bostadsarrendatorn kan brytas är: Vid icke bagatellartade kontraktsbrott Då planstridig eller annan otillåten bebyggelse har uppkommit. Denna möjlighet gör att eventuella skräpbebyggelser kan fås bort trots att arrendatorn i princip har besittningsskydd. Då jordägaren ska använda området till annat ändamål bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. 5
Då en generalklausul upprättats, d.v.s. när jordägaren har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. Parternas intresse ska vägas även i detta fall. 2.3 Köp av hus på ofri grund Byggnad på ofri grund räknas rättsligt sett som lös egendom. Ett köp av sådan byggnad faller i och med det under köplagen. Förekommer ett fel i byggnaden är det köplagens bestämmelser som gäller och inte jordabalkens. Det är heller inte möjligt att inteckna byggnaden. Det ska inte förväxlas med tomträtten som intar en särställning då byggnaden på tomträtten är tillbehör till tomträtten. Tomträtten kan intecknas och pantsättas på samma sätt som en vanlig fastighet. Detta måste också tas in i bedömningen av värdet av byggnaderna på ofri grund i jämförelse med den vanliga småhusmarknaden. Tomträtten borde falla under köplagen, men vid överlåtelse av tomträtt är jordabalken tillämplig. (13 kap 7 JB). [2] Annat är det ur skattehänseende då en byggnad som är lös egendom räknas som fastighet. Detta enligt Inkomstskattelagen 2 kapitlet 6. 6
3 Statistik över hus på ofri grund 3.1 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 1981 Enligt statistik från 1981 var antalet skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri grund totalt 137 387 enheter. Där var byggnader med värde mindre än 10 000 kr inte medräknade som taxeringsenheter. Bland enheterna kan man urskilja olika grupper. Den grupp som helt dominerade var fritidshus som utgjorde hela 83 % av det totala antalet enheter och i antal 115 056 st. Andra grupper var permanentbostäder som utgjorde 7,6 % (10 490 st) och industrienheter 5,2 % (7 130 st). Se tabell 3.1. [2] 3.2 Antal byggnader på ofri grund i Sverige 2004 Enligt Skatteverket i Örebro ser det inte likadant ut idag som det gjorde 1981. Antalet skattepliktiga taxeringsenheter i Sverige idag som utgör byggnad på ofri grund är totalt 61 948. När det gäller taxerade småhus är antalet 39 972 enheter varav 28 576 enheter är fritidshus. Det vill säga 46 % av totala antalet skattepliktiga enheter på ofri grund är fritidshus. Se tabell 3.1. Tabell 3.1 1981 2004 Totalt antal byggnader på ofri grund 137 387 61 948 Fritidshus 115 056 83 % 28 576 46 % Permanentbostäder 10 490 7,6 % 39 972* 65 % Industrienheter 7 130 5,2 % * Gäller totalt antal småhusenheter i Sverige. 7
3.3 Antal byggnader på ofri grund i Västra Götaland 2004 Antalet skattepliktiga taxeringsenheter i Västra Götaland som utgör byggnad på ofri grund är totalt 7 091. När det gäller taxerade småhus är antalet 3 642 enheter varav 2 796 enheter är fritidshus och 560 permanentbostäder. Andelen fritidshus uppgår alltså till 39 % av det totala antalet skattepliktiga enheter på ofri grund i Västra Götaland. Se tabell 3.2. [4] Tabell 3.2 Totalt antal byggnader på ofri grund 7 091 Småhus 3 642 Fritidshus 2 796 39 % Permanentbostäder 560 3.4 Antal taxeringsenheter i Sverige och Västra Götaland 2004 Enligt ett meddelande från Statistiska Centralbyrån ser fördelningen av taxeringsenheter ut enligt tabell 3.3 nedan. [5] Tabell 3.3 Småhusenhet Helårsbostad Procent Fritidsbostad Procent typkod 200-299 typkod 220 % typkod 221 % Totalt antal Friliggande en- och enheter tvåfamiljshus Hela Riket 2 241 575 1 310 995 59 378 706 17 Västra Götaland 347 636 220 752 64 51 989 15 Fotnot: Typkod 200-299 är ett brett begrepp [5] Enligt tabellen ovan utgör fritidshus 17 % av totala antal småhusenheter i hela Sverige. Av dessa är 7,5 % på ofri grund. I Västra Götaland är det 15 % som är fritidshus och av dem är det 5,4 % som ligger på ofri grund. För uträkning av procentsatser vad gäller andelen byggnader på ofri har uppgifter i tabellerna 3.1 och 3.2 använts. Av Sveriges idag 2 241 575 småhusenheter utgör alltså 39 972 st byggnader på ofri grund, vilket är ca 1,8 %. 8
3.5 Förändring i antal taxeringsenheter mellan 1981 och 2004 En av orsakerna till att antalet skattepliktiga taxeringsenheter som utgör byggnad på ofri grund har sjunkit sedan 1981 är att det vid taxeringen 1996 infördes krav på att byggnadsvärdet ska vara minst 50 000 kr för att räknas som en taxeringsenhet. Innan låg denna gräns på 10 000 kr. Enligt uppgifter från Skatteverket är antalet småhus med värde mindre än 50 000 kr, typkod 213, 127 156 st och i Västra Götaland 10 601 st. Exempel på dessa kan vara kolonilotter. Själva kolonilotten hyr man av en kolonilottsförening, medan man äger stugan som står på lotten. Dessa är en form av byggnad på ofri grund, men oftast understiger värdet 50 000 kr vilket innebär att de då inte bildar en egen taxeringsenhet. Vid den tidigare gränsen, 10 000 kr, var kolonistugor egna taxeringsenheter och medräknades som småhusenheter. En annan orsak till förändringen från de 137 387 enheter år 1981 till de 61 948 enheter som finns idag är att många arrendatorer har givits möjligheten att köpa loss den mark de arrenderat av jordägaren. Främst gäller detta fritidshus och permanentbostäder. 9
4 Studie av Stocken 4.1 Kort historia På 1920-talet bestod samhället av ca 70 hus som stod på ofri grund. Marken tillhörde hemmanen Tofta och Svanvik och ingick i den Falkiska Donationen sedan 1853. 1955 blev det möjligt för husägarna att friköpa tomter i samhället. På 1930-talet kom de första sommargästerna till Stocken och de har under årens lopp blivit fler och fler. De gamla bostadshusen i kärnan av fiskeläget är nu sommarnöjen. Bebyggelsen har expanderat med permanentbostäder i utkanten av samhället. [6] Enligt mäklare som är verksamma på orten har intresset för Stocken ökat med tiden. Många skaffar ett fritidsboende där de har närhet till havet. Huset kan ligga på en egen fastighet eller som byggnad på ofri grund. 4.2 Inhämtande av uppgifter Vid val av område hjälpte min handledare på Lantmäteriet till genom att kontakta några av Skatteverkets kontor för att få förslag. Många områden föreslogs och jag intresserade mig särskilt för området i Stocken som Skatteverket i Göteborg tipsade om. De skulle själva under våren göra en egen utredning om huruvida byggnadernas ägare har redovisat sin försäljning på rätt sätt i deklarationen. Uppgifter om försäljningarna av byggnaderna på Enevägen har hämtats från Skatteverket i Göteborg. De hade genom Enevägens samfällighetsföreningen fått tillgång till handlingar från köp genomförda mellan 1998 och 2003. Skatteverket gav mig en första inblick i området och berättade mer om vad de kommer att göra i sitt projekt. 4.2.1 Den Falkiska Donationen De uppgifter jag fått fram genom kontakt med samfällighetsföreningens ordförande, Stefan Sundström, var att marken donerades till ortsborna av en man som hette Anders Falk. Då bildades den Falkiska Donationen 1853 som i dagsläget fortfarande äger fastigheten Orust Tofta 2:1. Fastigheten är uppdelad i flera skiften, bland annat del av Stocken, Råön samt några andra intilliggande öar. Se bild 4.1. [7] 4.2.2 Byggnaderna på Enevägen De 71 byggnaderna på Enevägen bildar ett fritidshusområde som är belägen intill en campingplats och förvaltas av Enevägens samfällighetsförening. Byggnaderna som uppfördes mellan åren 1987 till 1990 finns i två olika utföranden. Hus nr 1 till och med nr 55 är mellan 28-32 kvm och till färgen grå och hus nr 56 till och med 71 är 26 kvm stora och röda till färgen. Se bild 3.1 och 3.2 nedan. 10
Bild 4.1 Bild 4.2 Byggnaderna ligger på arrenderad mark under en tid om 40 år. I dagsläget har ca 13-14 år gått av arrendetiden. [7] 4.3 Studie på plats i Stocken Byggnaderna ligger i ett bergsområde skyddat från väder och vind bakom campingplatsen strax utanför Stocken. Med undantag för ett fåtal av husen som har utsikt över havet och Råön är berget den främsta vyn. Alla hus är försedda med altaner som främst är riktade mot sydväst. Parkering sker på speciellt avsedda parkeringsplatser på samfälligheten. 11
5 Prisutveckling För att jämföra prisutvecklingen mellan småhus och hus på ofri grund har statistik hämtats från Lantmäteriets Fastighetsbarometer. Uppgifterna är mellan 1996 och 2003. [8] Statistik för Orust Kommun återfinns inte i materialet men bedömningen har varit att prisutvecklingen på Orust har varit snarlik Uddevallas trend. De båda kommunerna ligger på samma avstånd från Göteborg och är kustnära. Diagram 5:1 Prisutveckling för småhus 1996-2003 180 170 Index (1996/1 = 100) 160 150 140 130 120 110 100 90 1996/1 1996/2 1996/3 1996/4 1997/1 1997/2 1997/3 1997/4 1998/1 1998/2 1998/3 1998/4 1999/1 1999/2 1999/3 1999/4 År/kvartal 2000/1 2000/2 2000/3 2000/4 2001/1 2001/2 2001/3 2001/4 2002/1 2002/2 2002/3 2002/4 2003/1 2003/2 2003/3 2003/4 Uddevalla Riket 12
Diagram 5:2 Prisutveckling Enevägen 1998-2003 11 10 K/T 9 8 7 6 5 4 Enevägen Linjär (Enevägen 1998/3 1999/1 2000/3 2000/4 2001/1 2001/2 2002/2 2003/2 2003/3 År/kvartal Trendkurvan för husen på ofri grund på Enevägen verkar relativt väl överensstämma med Uddevalla Kommun och riket i övrigt. Därför bör slutsatsen kunna dras att prisutvecklingen för hus på ofri grund följer den vanliga småhusmarknaden. 13
6 Värdenivåer 6.1 Normering av köpesumma Fastigheter med typkod 221 i Stocken har jämförts med hus på ofri grund på Enevägen med hjälp av gallrat ortsprismaterial. Köpesummorna har räknats upp med Fastighetsprisindex från SCB till 2003 års värdenivå och normerats mot taxeringsvärdet respektive boarean. [10] Samtliga grunduppgifter och beräkningar finns i bilaga A. Tabell 6:1 Enevägen Tabell 6:2 Stocken ObjID K/T K/BOA ObjID K/T K/BOA 48 8,55 18 431 Tofta 2:114 7,02 53 709 43 10,07 20 855 Tofta 2:115 5,44 41 484 71 6,48 12 310 Tofta 2:26 7,87 79 276 53 11,40 25 646 Tofta 2:36 4,84 34 079 21 9,64 21 687 Tofta 2:26 6,47 65 116 47 9,80 21 136 Tofta 2:161 3,96 24 740 16 11,54 24 166 Medel 5,93 49 734 70 6,31 14 808 48 9,20 19 844 Medel 9,22 19 876 Det går inte att dra några direkta slutsatser utifrån dessa normeringstal. Köpesumma/Taxeringsvärde (K/T) är högre för hus på ofri grund än för fristående fastigheter. Förmodligen beror detta på att en köpare av hus på ofri grund ser ett värde i marken som huset står på trots att köparen inte förvärvar äganderätten till denna. Detta tänkta markvärde återspeglas inte i taxeringsvärdet vilket gör att normeringstalet blir högt. På samma sätt blir Köpesumma/Boarea (K/BOA) högre för fristående fastigheter än för hus på ofri grund eftersom det i detta fall är fråga om fastigheter med höga markvärden och liten boarean. 14
6.2 Omräkning av uppgifter För att göra försäljningsuppgifterna jämförbara har uppifterna räknats om. Beträffande hus på ofri grund har ett tänkt markvärde lagts till taxeringsvärdet (T o ). Markvärdet har beräknats utifrån den årliga avgift husägaren betalar för markupplåtelsen. Avgiften består av arrendeavgift, VA-avgifter samt övriga driftskostnader och har evighetskapitaliserats med 4%. Beträffande de fristående fastigheterna har den uppräknade köpesumman reducerats med markvärdet. Detta genom att anta att markvärdet utgör samma andel av köpesumman som av taxeringsvärdet. Dessa bearbetade köpesummor (K o ) och taxeringsvärden (T o ) har använts för en ny normering enligt tabell 6.3 och 6.4 nedan. Samtliga grunduppgifter och beräkningar finns i bilaga B. Tabell 6:3 Enevägen Tabell 6:4 Stocken ObjID K/T o K/BOA ObjID K o /T K o /BOA 48 2,21 18 431 Tofta 2:114 2,46 18 798 43 2,29 20 855 Tofta 2:115 2,45 18 668 71 1,80 12 310 Tofta 2:26 2,28 22 990 53 3,05 25 646 Tofta 2:36 2,23 15 676 21 2,58 21 687 Tofta 2:26 1,88 18 884 47 2,54 21 136 Tofta 2:161 2,61 16 328 16 2,93 24 166 Medel 2,32 18 557 70 1,49 14 808 48 2,38 19 844 Medel 2,36 19 876 Som tabellerna ovan visar är genomsnittet för köpesumma/taxeringsvärde för Enevägen i stort sett lika Stockens värden. Köpesumma/boarea har inte lika hög överensstämmelse men skillnaden kan förklaras med att byggnaderna på Enevägen har högre standardpoäng och senare byggår. 15
7 Marknad Enligt mäklare som är verksamma på orten ser marknaden ljus och stabil ut för fastigheterna som ligger i Stocken. Samhället är litet och lugnt, de flesta fastigheterna har ett läge med utsikt över vattnet. De fastigheter som ligger längre från vattnet har på ett sätt även de kontakt med havet då det är vanligt att det till fastigheten även hör en sjöbod med brygga nere vid vattnet. Sjöboden och bryggan ligger oftast på arrenderad mark nere vid stranden. Även de fastigheterna blir då attraktiva i en spekulants ögon. Byggnaderna på Enevägen är ett bra alternativ för dem som inte har så mycket pengar och inte anser sig ha råd med en egen fastighet. De kanske är bosatta i Göteborg och vill genom en relativt låg penning skaffa sig ett ställe vid havet. Eftersom byggnaderna inte är så dyra om man jämför med fastigheterna i Stocken finns det en marknad även för dessa. Förmodligen är detta anledningen till att byggnaderna är så pass attraktiva trots sin fastighetsrättsliga situation. 16
8 Slutsats Prisutvecklingen under de senaste åren för hus på ofri grund i det undersökta området kan anses följa den vanliga småhusmarknaden. Marknaden ser ljus och stabil ut för både hus på ofri grund och för fristående fritidsfastigheter enligt verksamma mäklare på orten. Trots stora skillnader i köpesummor och fastighetsrättsliga förhållanden har det i undersökningsområdet gått att finna ett samband mellan värdenivåerna för hus på ofri grund och fristående fritidsfastigheter. Detta med viss modifiering av köpesummor och taxeringsvärden. Detta samband går ut på att man jämför endast byggnadsvärdet på fristående fritidsfastigheter med hus på ofri grund och vid normeringen lägger till ett tänkt markvärde till taxeringsvärdet för hus på ofri grund. Om detta förhållande kan anses genomgående på marknaden eller är en tillfällighet i just detta undersökningsområde måste utredas vidare. Likaså har tillgången till relevant ortsprismaterial varit sparsam varför viss reservation för statistisk osäkerhet måste göras. 17