GENOMFÖRANDEBESKRIVNING 2007-10-03 NORMALT PLANFÖRFARANDE (ANTAGANDEHANDLING) DETALJPLAN FÖR KOHOLMEN 1:200 OCH DEL AV KOHOLMEN 1:1 SALT & BOENDE Tjörns Kommun, Västra Götaland GF Konsult AB, Mark och exploatering, Ref: 219 292
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1.INLEDNING sid 3 2. ORGANISATORISKA FRÅGOR sid 3 2.1 Tidplan sid 3 2.2 Genomförandetid sid 3 2.3 Huvudmannaskap, avtal och ansvarsfördelning sid 3 2.4 Regler och tillstånd sid 4 3. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR sid 4 3.1 Markägande sid 4 3.1.1 Särskilda förhållanden för fl ytande hotell sid 4 3.2 Fastighetsbildning mm. sid 4 3.3 Servitut sid 5 4. TEKNISKA FRÅGOR sid 5 4.1 VA sid 5 4.2 Parkering sid 5 4.3 El sid 5 4.4 Utredningar sid 5 5. EKONOMISKA FRÅGOR sid 5 5.1 Ekonomiska konsekvenser för kommunen sid 5 5.2 Ekonomiska konsekvenser för exploatören sid 6 2
1 INLEDNING Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som erfordras för ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har dock ingen självständig rättsverkan. Avsikten med beskrivningen är att den ska godkännas av Samhällsbyggnadsnämnden i samband med antagandet av detaljplanen. Beskrivningen blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Denna beskrivning redovisar hur detaljplan för Del av Koholmen 1:200, antagandehandling upprättad 2007-10-03, ska genomföras. Detaljplanen syftar till att möjliggöra nybyggnation av fl ytande hotell vid restaurang Salt & Sill på Koholmen, utanför Klädesholmen på Tjörn. I samband med den nya planen skall även två befi ntliga sjöbodar läggas med i detaljplan samt smärre förändringar i befi ntlig detaljplan (Rytterholmen, Klädesholmen, 1419-P11) göras. Planförslaget innebär att del av befi ntlig detaljplan ändras och ersätts av den nya planen. Detaljplanen upprättas i samråd med Donald Hermansson som är att betrakta som exploatör. 2 ORGANISATORISKA FRÅGOR 2.1 Tidplan för planskedet Planarbetet avses handläggas med normalt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagens 5 kap 20. För planen gäller följande tidplan: -Antagande av samhällsbyggnadsnämnden, hösten 2007 När planen vunnit laga kraft kan erforderliga fastighetsbildningsåtgärder genomföras, bygglov erhållas och utbyggnaden påbörjas. 2.2 Genomförandetid Planens genomförandetid är femton år från den dag planen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen. 2.3 Huvudmannaskap, avtal och ansvarsfördelning Detaljplanen omfattar ingen allmän plats. Inom mark som i föreliggande detaljplan är utlagd som kvartersmark ansvarar berörd fastighetsägare/exploatör för byggnads- och anläggningsarbeten. Planen möjliggör ökad byggrätt för restaurang- och hotellverksamhet samt befäster i övrigt byggrätter enligt gällande detaljplan. Planen ger även byggrätt för det område som exploatören arrenderar av kommunen. 3
Fortum ansvarar för elförsörjningen inom planområdet. Exploateringsavtal har tecknats mellan kommunen och exploatören för att reglera exploatörens ansvar, erforderlig fastighetsbildning m.m. som är en direkt följd av eller en förutsättning för dennes exploatering. Exploateringsavtal är undertecknat av båda parter. Innan byggnation påbörjas bör även exploatören samråda med befi ntlig vägförening för att reglera byggtrafi k, besiktning m m. Kommunen har genom arrendeavtal upplåtit del av planområdet till exploatören för restaurangverksamhet. Det blir aktuellt att ändra arrendeavtalen med anledning av detaljplanen. Kommunen och exploatören har även tecknat ett avtal om dispositionsrätt för brygga. Även detta avtal behöver ändras till följd av detaljplanen. Ansvarsfrågan regleras ytterligare i exploateringsavtalet mellan exploatören och kommunen. 2.4 Regler och tillstånd Kommunen har bedömt att detaljplanen kan medföra betydande miljöpåverkan varför en MKB skall upprättas. I samband med utställning av planen skall en ansökan om tillstånd till vattenverksamhet enligt 11 kap Miljöbalken göras. Kommunen ansvarar för att det detta görs hos Miljödomstolen. 3 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR 3.1 Markägande Detaljplanen omfattar ca 3 000 kvm kvartersmark och 13 500 kvm vattenområde. Berörda fastigheter är Tjörn Koholmen 1:1, ägd av Tjörns kommun samt Tjörn Koholmen 1:200, ägd av exploatören. Markägande inom planområdet framgår även av detaljplanens fastighetsförteckning. Den del av planområdet som skall utgöra kvartersmark för Hotell, fl ytande (WC1) kan upplåtas antingen genom försäljning, dvs fastighetsreglering eller avstyckning, alternativt genom att området upplåts med arrende till exploatören. Den del av planområdet som skall utgöra kvartersmark för Restaurang/hotell/konferens/butik (C1) och som idag inte ingår i fastigheten Koholmen 1:200 skall genom fastighetsreglering överlåtas till exploatören. Frågan om upplåtelse/överlåtelse är reglerad i det exploateringsavtal som skall upprättas mellan kommunen och exploatören. 3.1.1 Särskilda förhållanden för fl ytande hotell Det är osäkert om fl ytande hotell/bostäder kan anses vara byggnader i jordabalkens mening eller enligt skattelagstiftning. Bostadspråmar och husbåtar har hittills räknats som fartyg och är i regel registrerade i skeppsregistret. Därmed är de inte fastighetstillbehör utan lös egendom. Pantsättning kan då ske enligt reglerna i Sjölagen. Bygglov fordras dock om hotellen skall ligga på sin plats under en längre tid. Det medför att bestämmelser om tex utformning kan tas med i detaljplanen. (källa: Detaljplan för Entréområdet norr om Varvsgatan, Kalmar kommun 2004-04-15) 3.2 Fastighetsbildning m.m. Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. Fastighetsplan bedöms inte vara nödvändig inom planområdet. Exploatören bekostar erforderlig fastighetsbildning och ansvarar för ansökan om fastighetsbildning. Genom fastighetsbildning skall del av Koholmen 1:1 överföras till Koholmen 1:200. 4
3.3 Servitut mm Till förmån för fastigheten Koholmen 1:200 fi nns ett servitut för vägändamål (varuleveranser) som belastar fastigheten Koholmen 1:1. Servitutet skall genom fastighetsbildning ändras så att det även omfattar gångförbindelse mm. I samband med detta och/eller genom exploateringsavtal skall frågan om skötsel av brygga och del av holmen Danmark regleras. Vid fastighetsreglering av del av Koholmen 1:1 till Koholmen 1:200 behöver ett servitut för gångförbindelse upplåtas till förmån för Koholmen 1:1. Detta för att man skall kunna nå den planerade kajen inom detaljplanens WC1-område. 4 TEKNISKA FRÅGOR 4.1 VA Tillkommande byggrätter kan anslutas till kommunalt VA-nät genom befi ntlig servisledning från anslutningspunkt på Koholmen. Kapaciteten på servisledningen bedöms vara tillräcklig för att klara planerad utbyggnad men skulle servisledningen eller anslutningen behöva byggas ut/om skall detta ske på exploatörens bekostnad. Kostnad och villkor i övrigt för anslutning till kommunalt regleras enligt gällande VA-taxa och i samråd med kommunen. 4.2 Parkering Bilparkering kan ske på parkeringsplatsen vid Strandgatan/Seafood. Genom relativt lätta åtgärder (fl ytta återvinningssationen till sjöbodar vid Seafood) kan här tillskapas ca 9 parkeringsplatser. Sommartid är denna parkeringsplats hårt belastad, varför ytterligare parkering skall ordnas vid Allaktivitetshuset. Här fi nns redan idag plats för ca 8 bilar, men skall kompletteras med ytterligare ca 9 parkeringsplatser. Detta ger sammanlagt 18 nya parkeringsplatser, vilket bedöms som rimligt för att försörja de 6 hotellbyggnaderna med sammanlagt 24 hotellrum, eftersom några av hotellgästerna troligtvis kommer att komma sjövägen sommartid, då det är ont om parkeringsplatser i området. Iordningsställandet av dessa tillkommande parkeringsplatser skall bekostas av hotell Salt & Sill, som även ansvarar för att de byggs. Parkeringen på Hamnplan förvaltas idag av Tjörns kommun och de tillkommande nio platserna skall också förvaltas av kommunen. Parkeringen på Allaktivitetshuset förvaltas av Klädesholmens vägförening, som även kommer att förvalta de tillkommande platserna. Frågan regleras i exploateringsavtalet. 4.3 El Fortum ansvarar för elförsörjningen inom planområdet. Exploatören ansvarar för att samråd sker med Fortum så att anslutning och eventuell utbyggnad av elnätet genomförs. 4.4 Utredningar En geoteknisk utredning samt en marinarkeologisk undersökning har utförts, som underlag för detaljplanen och bifogas som en del av planhandlingarna. Exploatören ansvarar för och bekostar eventuella övriga tekniska utredningar som blir nödvändiga till följd av detaljplanens genomförande. 5 EKONOMISKA FRÅGOR 5.1 Ekonomiska konsekvenser för kommunen Detaljplanen medför inget behov av kommunala investeringar. Kommunen kommer att erhålla intäkter i samband med överlåtelse av mark och upplåtelse av arrende till exploatören. Kommunen och exploatören har upprättat ett plankostnadsavtal för att reglera kostnader för upprättande av detaljplanen. Detta innebär att planavgift ej skall tas ut vid bygglovsprövning. 5
5.2 Ekonomiska konsekvenser för exploatören Exploatören svarar för samtliga kostnader för iordningsställande och uppförande av byggnader och anläggningar inom kvartersmark inom Koholmen 1:200 inklusive kostnader för anslutning till elnät. Vidare skall exploatören svara för kostnader i enlighet med det exploateringsavtal som upprättats mellan kommunen och exploatören, anslutning till kommunalt VA-nät samt erforderlig fastighetsbildning för detaljplanens genomförande. Exploatören skall även bekosta iordningsställandet av sammanlagt 18 nya parkeringsplatser. Göteborg 2007-10-03 GF KONSULT AB, Mark och exploatering Stefan Unger 6