5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Näsbypark 52:15, Slottsvägen 90, Näsbypark, Täby kommun Lagfaren ägare Judit Sand Uppdragsgivare Judit Sand Närvarande vid besiktningen Per Lundman, kort del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Måndag 2014-06-09 / 2014-0114 Väderlek Växlande ca 20-24 C Byggnaden 2-plans villa uppförd 1942. Tillbyggnader på gavlar från 2001. Övriga byggnader Garage / förråd, lusthus Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Lera, morän (bedömt) Grundkonstruktion Grundsulor, betongplatta Grundmurar - Bjälklag Trä Stomme Trä, betonghålsten, Leca (bedömt) Fasad Puts Yttertak Betongpannor Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme Ventilation Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar fanns att tillgå. Säljares upplysningar via dotter, uppgifterna har ej kontrollerats - - - Inga kända problem föreligger med elsystemet. Inga kända problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. Inga kända problem föreligger med värmesystemet. - Det finns elgolvvärme i badrum i bottenvåningen och i badrum på våning 1 tr. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Radonmätning är troligen inte utförd. - Öppna spisar nyttjas och fungerar. - Fasaden renoverades i samband med tillbyggnadernas uppförande år 2001. - Yttertaket är från tillbyggnadsåret 2001. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden. Hussockel - Sockeln är putsad. - Det noterades en del små sprickor och färgflagning.
7 Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats. - Fasaden på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift renoverad i samband med putsning av tillbyggnadsdelar. - Några små sprickor noterades. Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är kopplade tvåglas. - Fönster är delvis äldre och delvis från tillbyggnadsåret 2001. Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt. - Yttertaket på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift omlagt i samband med takläggning på tillbyggnadsdelar år 2001. - Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 50 år. - En del trädavfall förekommer under takpannor. Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - Spricka i en takpanna vid taklucka. - En del mossa förekommer. Mossa rekommenderas borstas bort. - Det noterades smärre glipor vid snednockar. - Plåt kring taklucka är äldre och delvis rostskadad. - Det noterades tegel- och fogskador på skorsten. Garage / förråd - Garage / förråd har ej besiktigats. Lusthus - Lusthus har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Bottenvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. - Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Ålder på dränering och fuktisolering är ej känd. Endast liten del av väggar i tvättstuga, pannrum och eventuellt förråd innanför pannrum bedöms vara motfyllda. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 40 år. - Tillbyggnader på gavlar bedöms vara grundlagda med betongplatta. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan (golv och anslutande väggar) skall fr o m SBN 80, dvs med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t ex singel runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan.
9 Entréhall - Marmorplattor på golv. - En del fogsprickor mellan marmorplattor noterades. Sovrum 1 Passage Tvättstuga - Plastmatta på golv och målade väggar. - Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. Avloppsvatten leds genom vägg till angränsande pannrum där golvbrunn finns. - Frånluftsventil saknas - Inga speciella noteringar i övrigt. Pannrum - Målat betonggolv och målade väggar. - Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är tillverkad 2005. - Elcentral med jordfelsbrytare är placerad i utrymmet. - Golvbrunnen är av gjutjärn. - Det noterades bedömt kondensvatten på bergvärmeledningar och på golv vid bergvärmeledningar. Förråd 1 - Plastmatta på golv. Plastmattan har delvis släppt från underlaget. - Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet. Förråd 2 - Plastmatta på golv. - Utrymmet belamrat och ej besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt. På synliga delar noterades inget avvikande.
10 Wc-rum - Klinker på golv oh tapetserade väggar. - Tvättstället sitter löst. Åtgärdsbehov. - Läckage från avloppsinstallation under tvättställ. Åtgärdsbehov. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt gällande regler. - Det noterades fuktfläckar och hög fuktindikation på nedre del av mellanvägg mot sovrum 1. Garderob 1 Garderob 2 Sovrum 2 Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2001. - Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det noterades glipa vid golvvinkel mot yttervägg. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen under badkar vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning. - Det noterades klämring i duschplatsens moderna golvbrunn vilket är korrekt. På grund av putskant i denna golvbrunn kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas. - Golvlutningen mot golvbrunn bedöms vara fullgod i duschplats och överlag i utrymmet. Det noterades tecken på lokal lågpunkt i golv framför det inbyggda badkaret. Klädkammare
11 Våning 1 tr Hall Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2001. - Klinker eller sjöstensplattor på golv och kakel eller sjöstensplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej utförd enligt gällande regler. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen vilket är korrekt. - Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Golvet bedöms vara relativt plant och delvis med felaktig golvlutning (bakfall). Matsal Kök - Köket bedöms kunna vara renoverat ca år 1990. - Klinker på golv. - Det noterades små sprickor i någon golvplatta. - Kakelvägg ovan diskbänk sviktar och det noterades en del sprickor i kakelfogar. - Äldre kyl-/frysskåp. Normal teknisk livslängd är uppnådd. - Droppskyddsbricka finns ej under kyl-/frysskåp. Balkong 1 - Klinker eller granitkeramikplattor på golv. - En del målning av balkongräcket bör kalkyleras. Vardagsrum
12 Bibliotek / sovrum - Ena skjutdörren kärvar. Balkong 2 - Klinker eller granitkeramikplattor på golv. - En del ytliga skavanker noterades i en del golvplattor. Vind - Vindsbjälklaget i ursprunglig byggnadsdel är isolerat med kutterspån och tilläggsisolerat med mineralull. - Det noterades en del missfärgningar och spår av troligen äldre läckage på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Mineralullsisoleringen ansluter delvis mot yttertaksinbrädningen. Isoleringen bör dras hem. - Det noterades spår av läckage i anslutning till avloppsavluftningsrör nära vindslucka. - Det noterades en del spår av takläckage som troligen är från tiden innan yttertaket lades om. - Vindsbjälklaget i tillbyggnadsdelar är isolerat med mineralull ovan diffusionsspärr av plast. - Litet hål i plåt i anslutning till taklucka bör tätas. Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr samt lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
13 RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i bottenvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se under wc-rum i bottenvåningen. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2014-06-10 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson