Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt

Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt - En utredning kring brister, problem och lösningar Kandidatuppsats i affärsjuridik Författare: Handledare: Nicole Maser Anneli Linhard Framläggningsdatum 2011-05-19 Jönköping maj 2011

Bachlor s Thesis in Commercial and Tax law Title: Pledging and purchasing of a condominium- An investigation regarding the problems and solutions Author: Nicole Maser Mentor: Anneli Linhard Date: 2011-05-19 Subject: Pledging, purchasing, condominium Abstract In Sweden there is a lack of regulations and provisions regarding the system for pledging and the system for purchasing condominiums. The lack of regulation around these two systems leads to problems for the operators. Therefore, the aim of this bachelor thesis is to investigate what problems the lack of regulations around the systems has lead to. Furthermore, the thesis will look into, how these problems can be solved with guidance from earlier proposals that have presented. Within the system for pledging there are three main problematic areas. The first problem appears when a notification has been made to the condominium association about a pledging of the condominium, but no record of it has been made in the apartment list. The second problem occurs when an incorrect notification has been made by the condominium association. The last problem appears when a delisting of the termination of a pledge should be recorded by the condominium association, but has not been made. These three problematic situations entail ambiguity in the legal arrangement when a pledging of the condominium is brought into force. Regarding a purchase of a condominium, the problem occurs due to the time aspect of the membership review. The membership review is a time consuming procedure, and during this time, a pledge of condominium can be made by either the purchaser or the owner of the condominium. Investigations have been made to identify the gaps in the systems and overcome the problems that have been caused for the operators. These investigations shall be used as guidelines when a change in the system for pledging and the system for purchase is made. By introducing a central condominium registration system, a change in the current pledge model, imposing deadlines and regulations on the membership review and condominium association, most of the problematic may be eliminated.

Kandidatuppsats inom affärsjuridik (Fastighetsrätt) Titel: Pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt En utredning kring brister, problem och lösningar Författare: Nicole Maser Handledare: Anneli Linhard Datum: 2011-05-19 Ämnesord Panträtt, bostadsrätt, överlåtelse Sammanfattning Det föreligger ett flertal brister kring systemet för pantsättning och överlåtelser av bostadsrätter. Detta eftersom bestämmelserna kring det faktiska förfarandet såväl som den författningsreglering som finns kring systemen, inte är tillräcklig. Dessa brister vållar därav problematik för aktörerna. Uppsatsen syftar därav till, att undersöka problematiken som dessa brister vållat samt om tidigare utredningar som gjorts, kan användas som underlag för att komma till rätta med problemen. Inom systemet för pantsättning råder det tre huvudsakliga problem områden. För det första, när en denuntiation har gjorts till bostadsrättsföreningen gällande pantsättning av en bostadsrätt, men bostadsrättsföreningen antecknar inte denna i lägenhetsförteckningen. För det andra, när en felaktig anteckning har gjorts av bostadsrättsföreningen i lägenhetsförteckningen. För det tredje, när en underrättelse gällande upphörande av en panträtt gjorts till bostadsrättsföreningen, men ingen avnotering utförts av bostadsrättsföreningen. Dessa tre problematiska situationer ger i sin tur upphov till svårigheter när förmånsrättsordningen till en panträtt ska avgöras. Vid överlåtelse av bostadsrätter uppstår problem kring tidsaspekten för förfarandet medlemskapsprövning. Det faktiska problemet förekommer på grund av att under denna tid kan pantsättning av en bostadsrätt ske från både bostadsrättsinnehavaren och förvärvaren. I uppsatsen har det konstaterats att, vid en förändring av systemen, ska utredningarna som i dagsläget finns ligga till grund för utformandet, dock med en del förändringar och kompletteringar. Genom införande av ett centralt bostadsrättsregister, en förändring kring pantsättningsmodellen, samt införande av både författningsregler och bestämmelser, kan problematiken, med största sannolikhet undanröjas.

Innehåll 1 Inledning... 1 1.1 Bakgrund... 1 1.2 Syfte och avgränsning... 2 1.3 Metod och material... 3 1.4 Disposition... 3 2 Bostadsrätt... 4 2.1 Historik och gällande rätt... 4 2.2 Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt... 4 3 Pantsättning av bostadsrätt... 6 3.1 Det sakrättsliga momentet... 6 3.2 Denuntiationsmodellen... 7 4 Överlåtelse av bostadsrätt... 9 4.1 Allmänt... 9 4.1.1 Pantsatt bostadsrätt... 9 4.1.2 Kreditgivarens risk... 9 4.2 Medlemskapsprövning... 10 5 Kreditgivarens ställning... 12 5.1 Kredit prövning... 12 5.2 Förmånsrätt... 13 5.2.1 Allmänt... 13 5.2.2 Tvångs- exekutiv försäljning av bostadsrätt... 13 6 Problematik... 15 6.1 Det sakrättsliga momentet... 15 6.1.1 Denuntiationsmodellen... 15 6.1.2 Pantsättning som förlorats... 15 6.2 Den organiserade brottsligheten... 16 6.3 Medlemskapsprövning... 17 6.3.1 Förfarandet kring medlemskapsprövning... 17 6.3.2 Pantsättning gällde trots överlåtelse... 17 7 Utredningar... 19 7.1 SOU 1998:80... 19 7.1.1 En översiktlig beskrivning... 19 7.1.2 Närmare om förslaget inteckningssystem... 19 7.2 Projektgruppens rapport... 20 7.3 Ds 2007:12... 20 7.4 Justitiedepartementets rapport... 21 8 Analys... 23 8.1 Ändring av det sakrättsliga momentet... 23 8.1.1 Registrering av panträtt... 23 8.1.2 Avregistrering av panträtt... 24 8.1.3 Felaktig registrering av panträtt... 24 8.1.4 En jämförelse mellan intecknings och denuntiationsmodellen... 25 i

8.2 Förmånsrättsordning... 26 8.3 Överlåtelse av bostadsrätt... 27 8.4 Bostadsrättsföreningens roll... 29 9 Slutsats... 31 Referenslista... 32 ii

Förkortningslista BRL Bostadsrättslag (1991:614) Bet. Betänkande Ds Departementsserien FL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar HD Högsta domstol NJA Nytt Juridiskt Arkiv Prop Proposition RH Rättsfall från hovrätten SkbrL Lag (1936:81) om skuldebrev SOU Statens offentliga utredningar SFS Svenk författningssamling TR Tingsrätten UB Utsökningsbalk (1981:744) iii

1Inledning 1.1 Bakgrund En bostadsrätt kan nyttjas som ett kreditobjekt. Två av de rättigheter som en bostadsrättsinnehavare har gentemot bostadsrättsföreningen är rätten att pantsätta och överlåta bostadsrätten. I dagsläget är bostadsrättspriserna så höga på flera svenska orter att många köpare inte har råd med en köpeskilling. En pantsättning av en bostadsrätt kan då fungera som en säkerhet för det lån som krävs för att genomföra köpet. I andra fall kan pantsättning av bostadsrätter förekomma då bostadsrättsinnehavaren vill få ut en kredit, exempelvis vid köp av en bil då bostadsrättens värde används i dessa fall som säkerhet. Sådana lån tas upp hos kreditinstitut och banker. 1 Priserna på bostadsrätter har successivt ökat under de senaste åren vilket har betingat bostadsrättsinnehavarna att använda sina bostadsrätter som pantobjekt, 2 statistik och undersökningar stödjer att så är fallet. 3 I Sverige finns det uppskattningsvis 800 000 bostadsrätter som är fördelade på 20 000 föreningar. Hälften av dessa bostadsrättslägenheter uppskattas vara pantsatta, sannolikt rör det sig troligtvis om en ännu större andel i storstäderna. I slutet av september 2010 hade hushållen lånat 500 miljarder kronor med bostadsrätter som säkerhet, vilket motsvarar cirka 25 % av den totala bostadsutlåningen till hushåll. Under ett år byter cirka 10 % av dessa bostadsrätter ägare, vilket även medför att panthavaren byts. 4 I dagsläget finns det inget centralt bostadsrättsregister i Sverige likt det som finns för fastigheter. Rättsläget kring systemet för pantsättning och överlåtelser av bostadsrätter är därför oklart då det likaledes saknas en preciserad lagreglering, vilket vållar problem för aktörer. 5,6 Dessutom har det framkommit att stora kreditbedrägerier har gjorts genom dessa brister som finns i det nuvarande systemet för pantsättning av bostadsrätt. 7 Det är därför angeläget att få till stånd en förändring. 1 Victorin, Anders, Flodin, Jonny, Hager, Richard, Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 2:a upplaga, Iustus förlag, Uppsala 2008, s. 157. 2 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 24. 3 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1-3. 4 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1. Svenska Bankföreningen, pressmeddelande, 2010.12.21, www.bankforeningen.se. 5 Ds 2007:12 bostadsrättsregister- några modeller för registrering av bostadsrätter, s. 20. 6 Ask, Beatrce, Justitedepartementet, s. 1-2. 7 Ask, Beatrce, Justitedepartementet, s. 1. 1

1.2 Syfte och avgränsning Syftet med denna uppsats är att undersöka de brister som finns i det nuvarande systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. Inom detta område kommer huvudsakligen två spörsmål att utredas; vad dessa brister orsakat för problem för aktörerna, samt om de eventuella problemen kan avhjälpas genom de utredningar som offentliggjorts Vid en anblick av nämnda problematik är det beaktansvärt att utreda huruvida ett centralt bostadsregister, och/eller ett inteckningssytem kan avhjälpa de eventuella problem som existerar i pantsättningssystemets aktuella utformning. Om så är fallet, ska det även redogöras för hur en sådan förändring bör utformas. I utredningarna som för närvarande finns kring detta område, har ett flertal frågor behandlats. Beträffande utformningen, har därav en avgränsning i denna uppsats gjorts till de delar som anses högst väsentliga kring systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. De frågor som huvudsakligen behandlas i denna framställning är således följande; det sakrättsliga momentet, förmånsrättsordning samt medlemskapsfrågan. Avseende förslaget om ett inteckningssytem för pantsättning av bostadsrätter kommer endast huvuddragen att beskrivas så att den kan jämföras med denuntiationsmodellen. Beträffande pantsättning kommer förstahands- och andrahandspantsättning att behandlas. Tyngden i denna framställning kommer främst att läggas på kreditgivarna vid pantsättning; således de centrala svenska bankerna. Vid överlåtelse av en pantsatt bostadsrätt kommer koncentrationen ligga på förvärvarna. Det innebär att någon mer ingående redogörelse kring mäklares och fastighetsförvaltares roll inte kommer att göras. Däremot kommer stor fokus att ligga på bostadsrättsföreningarnas roll då den är högst väsentlig för kreditgivarna både vid pantsättning och vid överlåtelser av bostadsrätter eftersom ansvaret i många fall hamnar hos den. Avgränsningen har gjorts med tanke på att bristerna i just det valda området är av störst behov av en granskning samt då det är högst aktuellt i dagsläget. En bredare utredning skulle inte uppnå ett tillräckligt koncentrerat resultat och skulle inte heller rymmas inom ramarna för denna framställning. Vidare kommer fokus att ligga på det nuvarande svenska systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt med en analys kring denna, någon komparativ redogörelse med utländsk rätt kommer således inte att göras. 2

1.3 Metod och material I denna uppsats har ett flertal metoder och material använts. Eftersom ämnet i uppsatsen är dagsaktuellt och därför i utredningsstadiet har en problemorienterad ansats använts. Den problemorienterade ansatsen används genom att en granskning och jämförelse, mellan olika utredningar och förslag för att kunna fastställa problematiken, tillskillnad från att enbart granska den juridiska företeelsen enligt gällande rätt. 8 Utredningsrapporter och förslagsmodeller har därmed använts som källor. Fokus har främst legat på utredningen Ds 2007:12 då införandet av ett bostadsrättsregister har behandlats. Beträffande förslaget om införande av en inteckningsmodell, har utredningen SOU 1998:80 används som underlag vid beskrivningen av den. I den deskriptiva delen av uppsatsen, har en traditionell rättsdogmatiskt metod använts, innebärande att lagtext, förarbeten och doktrin använts för att fastställa gällande rätt, d.v.s. de lege lata. 9 Den traditionella rättsdogmatiska metoden har dock, endast använts i den mån som den har ansetts vara aktuell och relevant, i anledning av att fokus i uppsatsen har främst legat vid att beskriva bristerna i dagsläget och hur de kan avhjälpas, inte vid att beskriva hur själva systemet fungerar enligt de lege lata. Vad gäller rättspraxis har ett antal fall behandlads i denna framställning. Detta för att belysa de olika problem områdena som kan uppkomma på grund av det nuvarande systemets brister. 10 1.4 Disposition I kapitel två ges en allmän överblick av historiken kring bostadsrättens reglering, vilket följs av en redogörelse av bostadsrättens uppbyggnad. I kapitel tre, beskrivs dagens system för pantsättnings av bostadsrätt. I nästkommande kapitel fyra, framställs gällande rätt för överlåtelse av bostadsrätt med beaktande av kreditgivarnas risker. I kapitel fem görs en närmare behandlig av kreditgivarens ställning samt frågan avseende förmånsrätt. Vidare, i kapitel sex, framställs problematiken kring systemet för pantsättning och överlåtelse av bostadsrätt. I kapitlet sju, ges en allmän beskrivning kring de utredningar som finns i dagsläget. Fortsättningsvis, i kapital åtta, görs en analys där utgångspunkten för diskussion är om de förslag som tidigare belyst kan avhjälpa den problematik som finns. Slutligen, i kapitel nio, presenteras en slutsats som besvarar uppsatsens syfte. 8 Westberg, Peter, Avhandlingsskrivande och val av forskningsansats en ide om rättsvetenskaplig öppenhet, Juristförlaget, Stockholm 1992. 9 Lehrberg, Bert, Praktisk juridisk metod, 4:e upplagan, Iustus förlg, Göteborg 2001, s. 38. 3

2 Bostadsrätt 2.1 Historik och gällande rätt Redan under 1870-talet bildades bostadsrättsföreningar med syfte att finna bostäder åt sina medlemmar. Dessa föreningar reglerades genom lagen (1895:66) om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet, som sedan ersattes av lagen (1911:55) om ekonomiska föreningar. Efter första världskriget ökade registrering av bostadsrättsföreningar och med det även antalet medlemmar, man ansåg därför att en speciallagstiftning kring bostadsrättsföreningar behövdes. Lagen (1930:115) om bostadsrättsföreningar kom därför till stånd. Syftet med lagen var att säkra föreningsmedlemmens trygghet till sin bostad samt motverka bildandet av olämpliga bostadsrättsföreningar. 11 Såväl bostadsmarknaden som samhället förändrades både socialt och ekonomiskt under de följande 40 åren. Det var därför angeläget med en moderniserad lag, dock med samma ändamål som den tidigare lagen. Lag (1971:479) om bostadsrätter trädde därför i kraft. 12 Det poängterades starkt i lagen att bostadsrättsföreningarna själva hade ett brett utrymme att driva sina verksamheter. Det framhölls således att bostadsrättsinnehavarna skulle ha en god inblick i bostadsrättsföreningarnas angelägenheter. 13 Utvecklingen på bostadsmarknaden fortsatte och ledde till att ytterligare, både språkliga och redaktionella, moderniseringar av lagen krävdes utöver de sakliga nyheter som infördes. Den nuvarande lagen (1991:614) om bostadsrätter ( BRL) infördes därför. 14 BRL är en speciallag som reglerar förhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen. Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar (FL) som reglerar bostadsrättsföreningens verksamhet. BRL har företräde framför FL. 15 2.2 Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt Syftet med en bostadsrättsförening är att upplåta lägenheter i föreningens fastighet. 16 En bostadsrätt är därför en upplåtelse av en lägenhet till nyttjande mot ersättning utan begränsning i tiden. Bostadsrättsföreningarna får endast upplåta en sådan nyttjanderätt. 17 Upp- 11 Prop 1971:12 förslag till bostadsrättslag, s. 31. 12 Prop 1971:12, s. 73. 13 Prop 1971:12, s. 74. 14 Lag (1991:614) om bostadsrätter. 15 Isacson, Per, Bostadsrättsboken: allt du behöver veta för köpa, sälja, äga och bo med bostadsrätt, Svenska förlaget, Tallinn 2006, s. 15. 16 Bostadsrättlag (1991:614) 1 kap. 1 BRL. 17 1 kap. 4 BRL. 4

låtelsen av en bostadsrätt kan endast ske till en medlem i föreningen. 18 Det innebär att när bostadsrätten överlåts görs en ny medlemsprövning av förvärvaren. 19 Benämningen bostadsrätten är därmed både rätten till medlemskap i bostadsrättsföreningen samt nyttjanderätt på grund av upplåtelsen. Upplåtelseförhållandet av en bostadsrätt innebär förhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och föreningen. Efter att upplåtelse av en bostadsrätt har skett är avsikten att bostadsrättsinnehavaren fritt ska kunna omsätta den eftersom en bostadsrätt i princip alltid har ett ekonomiskt värde. En bostadsrätt kan omsättas på ett flertal sätt, genom köp och byte såväl som genom arv, gåva eller bodelning. Pantsättning av bostadsrätt är även ett sätt att omsätta den. 20 En bostadsrättförening är en ekonomisk förening där det beslutande organet är stämman och det verkställande organet är styrelsen. 21 Styrelsen är underordnad stämman och ska svara för organisationen samt för den löpande förvaltningen av en bostadsrättsförening. 22 Vad som är utmärkande för en bostadsrättsförening är att medlemmarna i föreningen bedriver den ekonomiska verksamheten d.v.s. den har en kooperativ karaktär. 23 För att en bostadsrättsförening ska anses giltig krävs registrering, att det finns minst tre medlemmar, en revisor, samt att en styrelse har utsetts och att bostadsrättsföreningen har antagit stadgar. 24 18 1 kap. 3 BRL. 19 Julius, Håkan, Nilsson, Hjort Bob, Uggla, Ingrid, Bostadsrättslagen- En kommentar, 4:e upplagan, Nordstedts Juridik, Solna 2009, s. 33. 20 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 22 f. 21 1 kap. 1 BRL. 22 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 302. 23 A.a. s. 29. 24 1 kap. 2 BRL. 5

3 Pantsättning av bostadsrätt 3.1 Det sakrättsliga momentet Inom svensk rätt är panträtt den centrala sakrätten. Panträtt innebär att pantsättaren (gäldenären) ställer viss egendom till panthavaren (borgenären/kreditgivaren) som säkerhet för kreditgivning. Panthavaren har då förfoganderätt över panten tills skulden är betald. Om pantsättaren hamnar i obestånd har panthavaren rätt att realisera panten för att kunna täcka skulden. Realisationsförfarandet kräver inget godkännande från en offentlig myndighet. Panträtt ger dessutom panthavaren skydd till panten i förhållande till tredje man vid förmånsrättsordningen om det sakrättsliga skyddet är uppfyllt. 25,26 Det så kallade sakrättsliga momentet är ett krav för att en giltig pantsättning ska anses ha ägt rum. En bostadsrätt tillhör kategorin lös egendom. 27 För lös egendom, är det sakrättsliga momentet tradition. Traditionsprincipen innebär en rådighetsavskärning mellan pansättaren och panten under hela pantsättningstiden, dvs. en besittningsövergång. 28 Vid pantsättning av bostadsrätt anses en rådighetsavskärning och besittningsövergång vara orimlig eftersom bostadsrättsinnehavaren måste kunna bo kvar i sin bostadsrättslägenhet trots pantsättningen. En sådan pantsättning kallas därför hypotekarisk pantsättning, vilket innebär att panträtt föreligger trots bibehållet förfogande över panten. 29 Det sakrättsliga momentet kring bostadsrätter har under lång tid vuxit fram då behovet har blivit allt större. Den äldre lagen stadgade att överlämnandet av bostadsrättsbeviset utgjorde det sakrättsliga momentet vid pantsättning och överlåtelse av bostadsrätter. 30 Det förelåg dock varken en hållbar juridisk- eller rättslig grund till ett sådant bevis. Därför övergick synsättet långsamt till denuntiationsprincipen. 31 Denuntiation innebär att en underrättelse till bostadsrättsföreningen sker antingen från bostadsrättsinnehavaren eller också kreditgivaren angående pantsättningen. 32 När 1971 års bostadsrättslag trädde i kraft ersattes kravet på att bostadsrättsbeviset överlämnades, med plikten för bostadsrättsföreningarna att notera i föreningens lägenhetsförteckning, vid en underrättelse angående pantsättning. 33 Högsta 25 Millqvist, Göran, Sakrättens grunder, 5:e upplagan, Norstedts Juridik AB Stockholm 2009, s.141. 26 Helander, Bo, Kreditsäkerhet i lös egendom, Söners förlag, Lund 1983, s. 37. 27 Jfr Jordabalk (1970:994) 1 kap. och 2 kap. E-contrario. 28 Millqvist, Sakrättens grunder, s. 154. 29 Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, 8:e upplagan, Västerås 2010, s. 22. 30 Lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar, 33. 31 Jensen, Ulf, Bostadsrätter och denuntiationer. I:Bostadsrättens värde krediträttsliga studier, Redaktörer: Hillert, Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 199, s. 18. 32 SOU 1998:80 bostadsrättsregister, s.114. 33 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 18. 6

domstolen fastslog samma år att, denuntiation vid överlåtelse av en bostadsrätt numera var det sakrättsliga momentet i svensk rätt. 34 Därefter konstaterades det att, denuntiation likaledes var det sakrättsliga momentet vid pantsättning av bostadsrätt. Det sakrättsliga skyddet, regleras numera genom en analogisk tillämpning av lagen (1936:81) om skuldebrev (SkbrL). 35 3.2 Denuntiationsmodellen Denuntationsregeln i skuldebrevslagen stadgar att för att en överlåtelse av ett enkelt skuldebrev ska bli gällande mot överlåtarens borgenärer så måste gäldenären underrättas av antingen överlåtaren eller förvärvaren. 36 Vid en överlåtelse av skuldebrev till flera parter gäller tidigare överlåtelse framför senare, den senare överlåtelsen har dock företrädde om gäldenären har meddelats och om förvärvaren var i god tro. 37 Skuldebrevslagen tillämpas även på pantsättningar. 38 Regelns ordalydelse sträcker sig endast till enkla skuldebrev, men den kan tillämpas analogiskt på annan lös egendom såsom bostadsrätt. 39 Vid pantsättning av bostadsrätt har regeln två syften. Det ska dels fungera som skydd mot överlåtarens eller pantsättarens borgenärer, det så kallade borgenärsskyddet, men även dels vid konkurrens vid förvärv av panträtt eller äganderätt i egendomen, det så kallade omsättningsskyddet. 40 Vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas först ett pantavtal mellan kreditgivaren och bostadsrättsinnehavaren. Avtalet är fullbordat först efter att denuntiation har skett från panthavaren till bostadsrättsföreningen. 41 Denuntiationen kan vara både muntlig och skriftlig. Det viktiga är dock, att rätt person i bostadsrättsföreningen tar emot underrättelsen. 42 Föreningen är därefter skyldig att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen. 43 Skyldigheten att föra en lägenhetsförteckning över de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt är sanktionerad genom böter vid felaktigheter. 44 Genom denuntiationsregeln blir pant- 34 NJA 1971 s. 66. 35 Lag (1936:81) om skuldebrev, 1 kap. 10 SkbrL. 36 3 kap. 31 1 st. SkbrL. 37 3 kap. 31 2 st. SkbrL. 38 1 kap. 10 SkbrL. 39 Helander, Kreditsäkerhet i lös egendom, s. 455 f. 40 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 26. 41 A. a. s. 16. 42 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen En kommentar, s. 142. 43 9 kap. 10 2 st. BRL. 44 9 kap. 8 och 10 kap. 10 p.6 BRL. 7

sättningen juridiskt giltig vid själva denuntiationen till föreningen, det är alltså inte anteckningen i lägenhetsregistret som påverkar pantsättningens giltighet. 45 45 Jensen, Bostadsätter och denuntiationer, s. 17. 8

4 Överlåtelse av bostadsrätt 4.1 Allmänt 4.1.1 Pantsatt bostadsrätt Som nämnts ovan i avsnitt 3.1.1, är denuntiation det sakrättsliga skyddet vid överlåtelse av bostadsrätter. 46 BRL reglerar ägarbytet av en bostadsrätt vid överlåtelse, dvs. köp, byte och gåva. Reglernas syfte är att lägenheten fritt ska kunna överlåtas på bostadsmarknaden efter upplåtelse när innehavaren inte längre har användning av den. 47 Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt föreligger formkrav. BRLs huvudregel är att villkoren i ett överlåtelseavtal fritt ska kunna bestämmas mellan säljaren och köparen. Avtalet ska upprättas skriftligt och undertecknas av båda parterna. Uppgifter om den bostadsrättslägenhet överlåtelsen avser samt pris ska anges i köphandlingen. 48 Ett överlåtelseavtal som inte följer formkraven är ogiltigt. 49 En pantsatt bostadsrätt kan överlåtas och vid överlåtelsen kvarstår då pantsättningen. Förvärvaren är dock enligt den nya lydelsen i BRL inte personligt betalningsskyldig för pantfordringen såvida inte en överenskommelse med borgenären gjorts. 50,51 En sådan överenskommelse brukar förekomma i de flesta fall. 52 Information angående pantsättningen är viktig för förvärvaren. Om förvärvaren inte informeras löper denna en risk att förlora sin bostadsrätt om säljaren inte kan betala de lån som bostadsrätten ställts som säkerhet för. Bostadsrätten kan i sådana fall säljas exekutivt om säljarens borgenärer kräver det. 53 Det är således upp till förvärvaren att kontrollera om bostadsrätten är pantsatt. 54 4.1.2 Kreditgivarens risk Vid överlåtelse av en bostadsrätt har kreditgivaren rätt till panten efter att bostadsrättsföreningen fått betalt för obetalda fodringar från säljaren, den så kallade legala panträtten. 55 Den legala panträtten är begränsad till insatsen och årsavgiften, och i vissa fall upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. 56 En sådan begränsning har gjorts för att 46 NJA 1971:66. 47 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 114. 48 6 kap. 4 BRL. 49 6 kap. 5 BRL. 50 6 kap. 8 BRL. 51 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 125 f. 52 A.a. s. 159. 53 NJA 1994 s. 668. 54 Vicitorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 164. 55 A.a. s. 160. 56 7 kap. 14 och 16 a BRL. 9

främja kreditgivarnas säkerhet vid utlåning. Bostadsrättsföreningen har en skyldighet att underrätta kreditgivaren om att bostadsrättinnehavaren har obetalda fodringar till ett belopp som överstiger årsavgiftsbeloppet på en månad, om dröjsmål med betalningen har varat mer än två veckor. 57 En förutsättning för att en sådan skyldighet ska föreligga för föreningen är att en underrättelse om pantsättning har skett till föreningen. 58 Om föreningen försummar den skyldigheten har den inte företrädesrätt vid exekutiv- eller tvångsförsäljning. Därmed riskerar de att gå miste om förfallna avgifter under den tid försummelsen varat, men även för den delen som avser den förfallna årsavgiften närmast efter det att en underrättelse har gjorts. 59 4.2 Medlemskapsprövning En bostadsrättsinnehavare måste ha förvärvat medlemskap i bostadsrättsföreningen innan ett giltigt köp kan anses ha kommit till stånd. 60 Om förvärvaren vägras medlemskap, måste överlåtaren och inte den tänkta förvärvaren hitta en ny förvärvare. Det innebär att överlåtaren har bostadsrätt tills medlemskapet i föreningen är godkänt för förvärvaren. 61 Beträffande medlemsprövningen gäller öppenhetsprincipen eftersom en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. 62 Öppenhetsprincipen regleras i FL, där det stadgas att en ekonomisk förening inte får vägra en person som medlemskap, såvida inte särskilda skäl föreligger. Sådana särskilda skäl kan till exempel vara föreningens verksamhetssyfte. 63 Öppenhetsprincipen kan dock inte tillämpas lika brett som i andra ekonomiska föreningar eftersom en bostadsrättförening endast har ett visst antal lägenheter och därigenom endast har möjlighet att acceptera ett begränsat antal medlemmar. 64 Vad gäller villkoren i stadgarna så finns ett visst förbud avseende innehållet, en tänkt medlem får exempelvis inte nekas på grund av ett visst medborgarskap. 65 Vid medlemsprövningen är det bostadsrättsföreningens styrelse som styr förfarandet, bedömningen ligger främst vid personens ekonomiska förpliktelser och personliga egenskaper med beaktande av föreningens stadgar samt reglerna i BRL. 66 57 7 kap. 31 1 st. BRL. 58 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 161. 59 7 kap. 31 2 st. BRL. 60 6 kap. 5 BRL. 61 Julius, Nilson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 43. 62 1 kap. 1 BRL. 63 Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar, 3 kap. 1 FL. 64 Prop 1990/91:92 förslag till bostadsrättslag, s. 61. 65 2 kap. 2 BRL. 66 2 kap. 1 BRL. 10

Medlemsprövningen ska vara seriös och objektivt grundad. 67 Hyresnämnden kan pröva ett styrelse beslut då ansökan har gjort från antingen bostadsrättsinnehavaren eller förvärvaren. 68 67 Julius, Nilson, Uggla, Bostadsrättslagen- En kommentar, s. 44 f. 68 2 kap. 10 BRL. 11

5 Kreditgivarens ställning 5.1 Kredit prövning När en kreditprövning vid pantsättning av bostadsrätt sker räcker det inte bara med att bostadsrätten värderas. Kreditgivaren måste dessutom ta reda på vem som äger den och om panträtt redan föreligger i bostadsrätten. För att få tillgång till sådan information kan kreditgivaren kontakta föreningens styrelse där uppgifterna kring vem som senast förvärvat bostadsrätten och om den är pantsatt ska finnas i lägenhetsförteckningen. 69 Uppgifterna kring pantsättningen är i vissa fall osäkra, speciellt i små och privata föreningar, där felaktigheter kan uppkomma. 70 I föreningar där förvaltningen har överlämnats till ett professionellt företag är uppgifterna kring pantsättningar och bostadsrätten betydligt säkrare. 71 Som nämnts i 3.1.2, blir dock pantsättningen giltig vid denuntiationen och inte vid själva anteckning i lägenhetsförteckningen. Den uteblivna anteckningen leder därför till att felaktig information lämnas till kreditgivaren. I vissa bostadsrättsföreningar hålls även lägenhetsförteckningen hemlig för alla utomstående förutom bostadsrättsinnehavaren. 72 Uppgifterna kring förvärv är däremot mer säkra, då det krävs medlemskap för förvärvaren för att ett giltigt köp ska föreligga. Ytterligare komplikationer vid kreditprövning kan uppkomma eftersom en anteckning om pantsättning i förteckningen endast innehåller information om att en pantsättning till viss panthavare föreligger och inte till vilket belopp den är pantsatt till. 73 En annan faktor som påverkar en kreditprövning vid bostadsrätter är bostadsrättsföreningens ekonomi. Om årsavgiften i framtiden höjs kan marknadsvärdet på bostadsrätten sjunka, något som föreningens styrelse kan hålla hemligt. Likaså kan bostadsrätten bli värdelös om bostadsrättsföreningen går i konkurs. Det är därför viktigt för kreditgivare att få korrekta uppgifter kring föreningens ekonomi innan ett lån beviljas då bostadsrätten används som pant. 74 Det är inte kreditgivaren som ska förse sig själv med uppgifter kring en lägenhetsförteckning, det är bostadsrättinnehavaren uppgift då denne oftast har en bättre tillgång till dem. Därefter ska kreditgivaren få besked om det aktuella lånebeloppet. 75 69 Jensen, Ulf, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning. I:Bostadsrättens värde krediträttsliga studier, Redaktörer: Hillert, Sten, Jensen, Ulf, Iustus förlag, Göteborg 1997, s. 57. 70 A.a s. 60. 71 Jensen, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, s. 56. 72 A.a s. 74.. 73 Ds 2007:12, s. 147. 74 Jensen, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, s. 77. 75 A.a. s. 56 f. 12

5.2 Förmånsrätt 5.2.1 Allmänt En pantsatt bostadsrätt kan säljas dels tvångsvis samt dels genom utmätning och exekutiv försäljning. Dessa exekutiva återgärder regleras i utsökningsbalken (UB), 76 samt i BRL vid tvångsförsäljning. Tvångsförsäljning kan ske exempelvis då bostadsrättinnehavaren har vanvårdat sin bostadsrätt, medan vid exekutiv försäljning måste den som ansöker om utmätningen ha en penningfordran gentemot bostadsrättsinnehavaren. 77 Vid utmätning enligt UB, underrättar kronofogdemyndigheterna bostadsrättsföreningen om utmätningen för att på så vis säkerställa den. Reglerna om exekutiv försäljning tillämpas på bostadsrätter eftersom en bostadsrätt utgör lös egendom. 78 Vid utmätningsförfarande kan konkurrens uppstå när flera kreditgivare gör anspråk på panten för att få täckning för sina fordringar. 79 Förmånsrättslagen (1970:70) tillämpas även på bostadsrätter när förmånsrättsordningen mellan kreditgivarna ska bestämmas. Lagen reglerar kreditgivarnas företrädesrätt till panten. 80 5.2.2 Tvångs- exekutiv försäljning av bostadsrätt När en bostadsrätt säljs genom tvångs eller exekutiv försäljning har föreningen företräde innan kreditgivaren, dock endast för vissa obetalda avgifter. Föreningen har även rätt till andra fordringar än den legala panträtten vid tvångsförsäljning om föreningen har gjort en anmälan till kronofogdemyndigheten innan bostadsrätten såldes. 81 Vid en sådan försäljning finns det två problemområden för kreditgivaren. Först då försäljningen av en bostadsrätt sker till ett så pass lågt pris att endast föreningen får utdelning och inte kreditgivaren. Andra situationen föreligger då den gamla regeln som säger att bostadsrätten blir fri från panträtt och övergår till föreningen efter det att kronofogden gjort tre misslyckade försök att sälja bostadsrätten fortfarande är gällande. 82 När försäljning på grund av konkurs för bostadsrättsinnehavaren föreligger har såsom vid exekutiv försäljning kreditgivaren rätt till utdelning först efter föreningen. I ett sådant fall omfattar föreningens fordringar även avgifter som uppkommit efter att föreningen underlåtit att larma kreditgivaren. 83 76 Utsökningsbalk ( 1981:774) 5 kap. 13 UB. 77 SOU 1998:80 bostadsrättsregister, s. 325. 78 SOU 1998:80, s. 327. 79 Ds 2007:12, s. 113. 80 SOU 1998:80, s. 341. 81 8 kap. 5 BRL. 82 SFS (1995:1464) bostadsrättslag, 8 kap. 1. 83 Jensen, Bostadsrättshavarens och kreditgivarens rättsliga ställning, s. 74 f. 13

Vid ett exekutivt köp av en bostadsrätt måste förvärvaren såsom vid en frivilig överlåtelse beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Skillnaden vid ett sådant köp är således att föreningen har en skyldighet att lösa ut bostadsrätten för en skälig ersättning vid nekande av medlemskap. 84 För juridiska personer föreligger en särregel vid uteblivet medlemskap. Den juridiska person som innehar panträtt i bostadsrätten kan numera inropa bostadsrätten vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning. Föreningen har då tre år på sig att kräva att det inom sex månader ska en fysik person som förvärvat medlemskap i föreningen och därmed inneha bostadsrätten. 85 Kreditgivarens ställning stärks på så vis genom att den juridiska personen kan förhindra att bostadsrätten säljs till ett för lågt pris eller förhindra att den ska återgår till föreningen. Kreditgivaren kan då förhoppningsvis i framtiden sälja bostadsrätten till ett högre pris. 86 84 6 kap. 5 BRL. 85 6 kap. 1 BRL. 86 Victorin, Flodin, Hager, Bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, s. 162. 14

6 Problematik 6.1 Det sakrättsliga momentet 6.1.1 Denuntiationsmodellen Aktörer, bland annat kreditinstituten har ansett att den nuvarande denuntiationsmodellen inte är tillfredställande. Föreningens skyldighet att pröva pantsättningen och att rangordna kreditgivare i fall där det finns flera sådana är problematisk. Föreningens styrelse har oftast inga juridiska kunskaper och därför kan inga djupare granskningar åläggas den. Vad gäller formkravet för denuntiationen och pantsättningsanteckningen finns således ingen reglering kring dessa förfaranden. 87 Om exempelvis en denuntiation om pantsättning har skett till bostadsrättsföreningen och ingen anteckning gjorts föreligger en dold panträtt. Ett annat exempel som medför svårigheter är när en denuntiation har skett angående upphörande av panträtt men ingen anteckning sker, det föreligger då en inaktuell panträtt. En sådan felaktig strykning leder till samma rättsföljd som en felaktig anteckning, dvs. att panträtten gäller trots att den faktiskt har upphört. 88 Dolda och inaktuella panträtter vållar i sin tur till bekymmer kring förmånsrättsordningen vid andrahandspantsättning. Konkurrensen kan öka för en kreditgivare om en dold pantsättning uppkommer vid en utmätning eftersom det kan leda till att kreditgivaren hamnar i en sämre position i förmånsrättsordningen. En ytterligare komplikation för en kreditgivare är att denna kan hamna i en sämre ställning i förmånsrättsordningen på grund av att en anteckning om en pantsättning har skett vid fel tidpunkt, andra kreditgivare kan i ett sådant fall hamna före den första kreditgivaren. 89 Enligt aktörerna anses inte heller reglerna som aktualiseras vid exekutionsförfarandet tillräckliga. 90 Rättsfallet nedan belyser de oklarheter som kan uppkomma vid den nuvarande denutionsmodellen. 6.1.2 Pantsättning som förlorats I högsta domstolens dom (HD) 91 köpte K.F en bostadsrätt, år 1986. Samma år pantsatte K.F bostadsrätten som säkerhet för ett lån som hennes make upptagit hos ett kreditbolag (SFK). Denuntiation gällande pantsättningen bekräftades av bostadsrättsföreningen den 19 juni 1986. År 1989, sålde K.F bostadsrätten till ett förvaltningsbolag (ELLHÅ). ELLHÅ 87 Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, s. 34. 88 A.a. s. 37. 89 SOU 1998:80, s. 101 f. 90 Ds 2007:12, s. 113. 91 NJA 1994 s.668. 15

ansökte då om gäldenärsbyte beträffande den pantsättningen från 1986 hos SFK. Övertagandet om gäldenärsbyte beviljades och denuntiationen bekräftades av bostadsrättsföreningen den 17 augusti 1989. Samtidigt, pantsatte ELLHÅ bostadsrätten hos ett finansbolag (Nyckeln), för att kunna finansiera köpet av bostadsrätten. Denuntiation gällande pantsättning bekräftades av bostadsrättsföreningen den 1 augusti 1989. År 1992, utmättes och såldes bostadsrätten exekutivt då ELLHÅ inte kunde betala sina fordringar. Endast kreditgivaren SFK fick betalt för sina fordringar, varpå Nyckel överklagade kronofogdemyndighetens beslut. Frågan i målet gällde, huruvida pantsättningen som gjordes år 1986 kvarstod efter gäldenärsbytet år 1989, eller om gäldenärsbytet ansågs vara en ny pantsättning. HD ansåg att en denuntiationen gällande gäldenärsbyte av en pantsättning måste vara klar och tydlig. I detta fall uppfyllde inte denuntiationen dessa krav, varför den denuntiation som var ämnad att vara ett övertagande av ett gäldenärsbyte, uppfattades av bostadsrättsföreningen vara en ny pantsättning. Detta fick konsekvens för SKF, att den rätt till panten för 1986 års pantsättning gått förlorad. Nyckel fick därmed förtur till panten, eftersom denuntiationen bekräftades 1 augusti 1989. SKFs denuntiation angående övertagande rätten, bekräftades 17 augusti 1989. 6.2 Den organiserade brottsligheten Utöver problematiken som beskrivits i det ovanförda avsnittet, har det visat sig att den organiserade brottsligheten har utnyttjat bristerna i det nuvarande systemet för pantsättning avsiktligen med syfte att genomföra grova kreditbedrägerier. 92 Tingsrättsdomen nedan belyser hur detta har kunnat förekomma. I tingsrättens dom (TR) 93 dömdes sju av en grupp på arton personer för bland annat grovt bedrägeri på grund av att ha vilselett bankerna vid kreditgivning. Fallet var sådant att, härvan lyckades lura några av Sveriges stora banker att låna ut pengar genom ett flertal pantsättningar av bostadsrätter. Personerna ifråga har fått ut stora summor pengar genom att belåna samma bostadsrätter flera gånger hos olika banker, belånat på bostadsrätter som inte existerar, och även lämnat felaktiga uppgifter kring bostadsrätterna för att höja kreditvärdet på dem. 94 I vissa fall har bostadsrätterna inte ägts av pantsättaren själv 95. Detta har bland 92 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 1 93 Attunda tingsrätts avgörande mål nr B 6803-10, meddelat den 29 April 2011. 94 B 6803-10, s. 97, 122, 137. 16

annat skett genom att dem själva har suttit i bostadsrättsföreningarnas styrelse och därmed kunnat lämna de uppgifter som behagat dem vid pantsättningarna och överlåtelser av bostadsrätterna. 6.3 Medlemskapsprövning 6.3.1 Förfarandet kring medlemskapsprövning Vid överlåtelse av bostadsrätter skapas olägenheter för aktörerna på grund av medlemskapsprövningen. Problemet ligger inte i att få till handa uppgifterna kring överlåtelsen, istället är det förfarandet kring en medlemskapsprövning som i många fall tar allt för lång tid. 96 I vissa fall flyttar förvärvaren in i bostadsrättslägenheten innan medlemskapsfrågan är avklarad, vid ett nekat medlemskap medför detta problem för både bostadsrättsinnehavaren och förvärvaren. 97 I en del fall sker en pantsättning innan ett giltigt förvärv av en bostadsrätt föreligger genom medlemskapsprövning. Det vållar problem för både kreditgivaren och för förvärvaren om denne nekas medlemskap. Ett nekat medlemskap innebär att köpet blir ogiltigt och därmed även pantsättningen. 98 En annan problematisk situation för aktörerna är när pantsättning skett av säljaren under tiden som en medlemskapsprövning pågått. Rättsfallet nedan illustrerar den sistnämnda situationen. 6.3.2 Pantsättning gällde trots överlåtelse I hovrättens dom (RH) 99 konstaterades det att en pantsättning gällde trots att överlåtelse skett innan. Omständigheterna var sådana, att en kvinna köpte en bostadsrätt av en man. Mannen pantsatte sedan bostadsrätten ett par dagar senare. När kvinnan fick reda på det blev hon missnöjd och väckte därför talan mot mannen i tingsrätten. Kvinnan yrkade ogiltighetsförklaring av pantsättningen, mannen bestred yrkandet. Tingsrätten hänvisade till 6 kap. 5 BRL, där en vägran av medlemskap medför att köpet blir ogiltigt. Mannen (säljaren) var därför bostadsrättsinnehavaren tills det att kvinnan (köparen) förvärvat medlemskap, mannen hade därmed rätt att pantsätta bostadsrätten. Det konstaterades dock att trots att mannen hade behörighet till bostadsrätten så kunde pantsättningen under vissa förutsättningar ogiltigförklaras. En sådan förutsättning kunde föreligga om panthavaren varit i ond tro, dvs. om denna hade kännedom om överlåtelsen. Det krävdes även att denuntiation om överlåtelsen skett till föreningen innan denuntiationen om pantsättningen skett. 95 B 6803-10, s. 105. 96 SOU 1998:80, s. 97. 97 Julius, Nlisson, Uggla, Bostadsrättslagen En kommentar s. 44. 98 SOU 1998:80, s. 14. 99 Svea hovrätts avgörande i mål nr T 3653-0, meddelat den 11 september 2002. 17

Tingsrätten applicerade 3 kap. 1 SkbrL analogt, samt hänvisade till NJA 1971 s.66 och RH 1991:9. Kvinnan kunde inte bevisa att någon av dessa förutsättningar var uppfyllda och därmed kunde inte pantsättningen ogiltigförklaras. Hon förlorade därför målet i tingsrätten, samt i hovrätten som fastställde tingsrättens dom utan egen motivering. 18

7 Utredningar 7.1 SOU 1998:80 7.1.1 En översiktlig beskrivning Det har konstaterats i avsnitt 6.1, finns ett flertal brister i det nuvarande systemet för pantsättning och överlåtelser av bostadsrätt, vilket har vållat problem för dels kreditinstituten, men även för förvärvaren av en bostadsrätt. I Sverige har dessa problem sedan ett flertal år tillbaka uppmärksammats, varför en förändring av systemet för pantsättning av bostadsrätt och ett förslag om ett bostadsrättsregister lagts fram. I budgetpropositionen från 1992/93 påtalade bostadsutskottet att ett bostadsrättsregister borde övertänkas. Några år senare lades Ds 1995:59 fram som innehöll ett förslag om inrättande av ett statligt bostadsrättsregister. 100 År 1996 inleddes ytterligare en utredning. Syftet med utredning SOU 1998:80 var att avhjälpa bristerna i systemet för pantsättning och på så vis främja bostadsrätterna som kreditobjekt. 101 Utredningens huvudsakliga förslag var införandet av ett centralt bostadsrättsregister och ett inteckningssystem likt det system för fast egendom som finns i dagsläget. Tanken var att prövningsförfarandet kring registrering vid ett centralt bostadsrättsregister skulle skötas av en myndighet, därutöver skulle Lantmäteriverket bli ansvarigt för registret. 102 Förslaget ansågs dock vara onödigt ingripande, dessutom var inte problemet högt prioriterat av Justitiedepartementet. Det ansågs även att problematiken låg i gällande system för pantsättning av bostadsrätter och inte kring införandet av uppgifterna vid överlåtelse av bostadsrätter. Förslaget ansågs därför ha ett för stort fokus på fel frågor. 103 7.1.2 Närmare om förslaget inteckningssystem Enligt förslaget skulle inteckningssytemet utformas i likhet med den som innebär gällande rätt för fastigheter men med målsättningen att medföra förbättringar där eventuella brister föreligger. 104 Modellen skulle således inte innebära att förslaget om ett bostadsrättsregister skulle uteslutas, utan istället en sammankoppling av dessa två förslag. Tanken bakom modellen var att en inteckning skulle leda till ett specifikt pantbrev, där ett bestämt belopp anges. Förmånsrättsordningen blir på så sätt fastslagen då bostadsrättsin- 100 Ds 2007:12, s. 21. 101 SOU 1998:80, s. 14. 102 Bet. 2008/09:CU33 hyresrätt och bostadsrätt. 103 Ds 2007:12, s. 27. 104 SOU 1988:80, s.151. 19

nehavaren reserverar ett visst intervall genom inteckning som sedan kan användas vid belåning. Det stod klart att ett pantbrev inte var nödvändigt beträffande inteckningen, det skulle istället kunna ske genom registrering då utredarna ansåg att ett bostadsrättsregister bringar klarhet och enkelhet. 105 Pantbrevsterminologin skulle enligt förslaget helt frångås och istället ersättas med begreppet inteckningshavare, dvs. den som registreras vid en inteckning. Motivet till en sådan ändring var att det faktiskt sker en inteckning genom registrering i ett bostadsrättsregister. 106 För att inte denna inteckningsform skulle förväxlas med andra inteckningar skulle begreppet bostadsrättinteckning användas. 107 Inteckningshavarens rättigheter och skyldigheter skulle likna de som en pantbrevsinnehavare har i fast egendom. 108 Modellen medför att överhypoteket i ett flertal fall kan uppstå. Bostadsrättsinnehavaren kan andrahandspantsätta överhypoteket som motsvarar de överskott som föreligger mellan inteckningsbeloppet och den skuld pantsättning motsvarar. Om bostadsrättsinnehavaren sedan betalar av skulden, kan inteckningen används på nytt för säkerhet vid belåning. 109 7.2 Projektgruppens rapport År 2003 lämnades en rapport från en projektgrupp med representanter från bostadsrättsorganisationer och Svenska Bankföreningen till Justitiedepartementet. Rapportens huvudsakliga syfte var detsamma som det tidigare utredning SOU 1998:80, att ett centralt bostadsrättsregister skulle införas och att det nuvarande systemet för pantsättning skulle utformas på ett mer tillfredställande sätt. 110 Enligt förslaget skulle ingen förändring kring det sakrättsliga skyddet göras, istället skulle ett formkrav kring denuntiationsförfarandet införas. 111 Sammanfattningsvis ansågs det att förslaget inte var heltäckande samt krångligt, dessutom skulle ett genomförande av förslaget innebära ett allt för stort ansvar för bostadsrättföreningarna. På grund av dessa anledningar genomfördes inga förändringar. 112 7.3 Ds 2007:12 En tredje utredning, Ds 2007:12, lades fram år 2007. I förslaget kompletterades och jämfördes de förgående utredningarna, några författningsförslag presenterades dock inte. I förslaget lades ytterligare ett tredje alternativ fram av utredarna. I utredning ansågs de föregå- 105 SOU 1998:80, s. 142. 106 SOU 1998:80, s. 154. 107 SOU 1998:80, s. 153. 108 Ds 2007:12, s. 156. 109 Ds 2007:12, s. 154. 110 Bet. 2008/09:CU33. 111 Ds 2007:12, s. 168. 112 Ds 2007:12, s. 29 f. 20

ende två förslagen vara allt för ingripande, därför skulle ingen av dessa två väljas enligt utredarens åsikt. Det tredje förslaget innefattade dock delar av dessa båda förslag. Bakgrunden till det tredje alternativet motiverades av att efterfrågan av ett centralt bostadsrättsregister var stor bland aktörerna, dvs. kreditinstituten, mäklarna, köparna, förvaltarna samt bostadsrättsföreningarna. Ett centralt bostadsrättsregister skulle medföra enkla och snabba upplysningar om bostadsrätter vid efterfrågan. Ett sådant register skulle innehålla uppgifter om bostadsrättsinnehavare, pantsättning och annan information kring bostadsrätten. Uppgifter om förvärv som genomförts borde också registreras i ett sådant register. Enligt förslaget skulle även den nuvarande denuntiationsmodellen behållas i sin helhet, dock med den ändringen att panträtten skulle både registreras och avregistreras vid kreditinstitutet. Det sakrättsliga skyddet för panträtten skulle då föreligga vid registreringen. 113 Principen om denuntiation blir då upprätthållen genom att bostadsrättsföreningen ansågs vara underrättad vid den registrering av kreditgivaren som sker i föreningens lägenhetsförteckning. 114 Avseende medlemskapsfrågan skulle en tidfrist på en månad införas där en sanktion för denna är skadeståndsskyldighet. 115 Uppgifterna kring bostadsrättsinnehavaren och överlåtelse av bostadsrätt skulle enligt förslaget registreras av bostadsrättsföreningen eller hos förvaltaren. Det skulle innebära att registrering sker av användarna, dock skulle personuppgifts ansvaret för det statligt bostadsrättsregister ligga hos Lantmäteriverket men att myndigheten kan kräva ersättning från den aktör som vållat skada. Vid underrättelse om utmätning och tvångsförsäljning skulle den säkerställas genom registrering i bostadsrättsregistret. Avseende regleringen kring exekutionsförfarandet skulle den nuvarande gällande reglering för exekutionsförfarande för fast egendom även tillämpas på bostadsrätter. 116 Justitiedepartementet ansåg dock, samma som tidigare att, frågan kring ett sådant register inte var prioriterad, motionen avströks därför. 117 7.4 Justitiedepartementets rapport År 2010, gjorde Bankföreningen och Mäklarsamfundet en kartläggning för att ännu en gång uppmärksamma den osäkerhet som föreligger kring systemet pantsättning och överlåtelser av bostadsrätt. Bristerna i dagens system för pantsättning var enligt kartläggningen detsamma som uppmärksammats i utredningarna ovan. Vad som dock framkom i denna un- 113 Bet. 2008/2009: CU33. 114 Ds 2007:12, s. 47. 115 Ds 2007:12, s. 49. 116 Ds 2007:12, s. 112 ff. 117 Bet. 2008/2009: CU33. 21

dersökning som inte tidigare visats, var att den organiserade brottsligheten har genomfört kreditbedrägerier i stor omfattning genom dessa brister. Motivet bakom kartläggningen var att bostadsrätten har ökat väsentligt som boendeform under de senaste åren. Kartläggningen konstaterade även att de felaktigheter som finns kring pantsättningar leder till osäkerhet för bostadsrätten som boendeform. Oftast uppmärksammas bristerna i samband med att bostadsrättsinnehavaren hamnar i obestånd och kreditgivaren behöver realisera panten. Det innebär att det föreligger ett flertal felaktiga pantsättningar som inte visas av undersökningen. Organisationerna ansåg därför att det nuvarande systemet för pantsättning är i behov av en förändring. Utredningen Ds 2007:12, kan därmed användas som underlag vid en sådan förändring enligt organisationerna. 118 118 Ask, Beatrice, Justitedepartementet, 2010, s. 2. 22