Skandrenting årsredovisning 2006
ÅRSREDOVISNING Styrelsen och verkställande direktören för Skandrenting AB får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2006. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Koncernen Verksamheten Skandrenting AB startade sin uppbyggnad i slutet av 1998. Bolaget är moderbolag i en koncern som vid utgången av 2006 bestod av 63 rörelsedrivande bolag. Skandrenting erbjuder en hundraprocentig finansieringslösning i samband med förvärv av fast egendom för uthyrning på långa avtal till ekonomiskt starka offentliga och privata motparter i Sverige. Skandrenting AB är sedan sommaren 2005 ett helägt dotterbolag till Erik Selin Fastigheter AB. Händelser under 2006 Koncernen har under 2006 tecknat kontrakt avseende fastighetsförväv samt genomfört nyinvesteringar för sammanlagd volym om 535,3 (55,3) MSEK. Totalt 8 (2) fastigheter har förvärvats under 2006. Under året sålde Skandrenting 8 fastigheter för 273,6 (257,8) MSEK, vilket gav en reavinst på 11,2 (5,5) MSEK. Fastighetsrelaterade reversfodringar om totalt 958,2 MSEK har återbetalts under året, vilket medförde en förlust om 0,5 MSEK. Skandrentings balansomslutning uppgick vid årets slut till 3 955,6 (4 747,8) MSEK. Skandrentings resultat efter finansiella poster uppgick 2006 till 62,1 (29,0) MSEK. Det förbättrade resultatet jämfört med föregående år är hänförlig främst till reavinster, nya affärer, lägre upplåningskostnader och minskade personalkostnader. Skandrentings tidigare verkställande direktör slutade på egen begäran sin anställning under våren 2006. Ny VD rekryterades med tillträde den 1 augusti 2006. Vid årets slut uppgick antalet anställda i bolaget till sex personer. Under året slutade fem medarbetare och rekryteringar för att ersätta dessa personer pågår, två nyanställningar har gjorts i början av 2007. Resultat Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 62,1 (29,0) MSEK. Rensat från reavinster vid försäljning av fastigheter samt nedskrivningar uppgick resultatet till 51,4 (23,5) MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 43,1 (23,4) MSEK. Nettoomsättningen ökade till 312,6 (278,0) MSEK som en följd av det högre ränteläget och en högre affärsvolym. Skandrentings hyresavtal är nästan uteslutande räntebaserade. I paritet med omsättningen ökade räntekostnaderna och avskrivningarna från 187,1 MSEK till 200,6 MSEK, i övrigt minskade bolagets kostnader främst vad gäller fastighetsrelaterade kostnader och personalkostnader. 2
Investeringar och fastighetsförvärv Under 2006 förvärvade Skandrenting 8 fastigheter samt genomförde nyinvesteringar i det befintliga fastighetsbeståndet för sammanlagt 535,3 (62,0) MSEK. Försäljningar Koncernen har under 2006 sålt 8 fastigheter för ett sammanlagt bokfört värde på 273,6 (257,8) MSEK. Avyttringarna medförde en koncernmässig reavinst på 11,2 (5,5) MSEK. Försäljningarna genomfördes i enlighet med tidigare tecknade optionsavtal. Organisation Skandrentings organisation bestod vid utgången av 2006 av 6 (12) personer. De vakanser som uppstått under 2006 har täckts in av inhyrd personal till dess nyrekryteringar har genomförts. Finansiell ställning Fastighetsportföljen Vid utgången av 2006 ägde Skandrenting 66 (66) fastigheter med ett sammanlagt bokfört värde på 3 557,6 (3 406,1) MSEK. Fastigheterna är belägna i Sverige, med koncentration kring de södra och mellersta delarna av landet. Skandrentings fastigheter är uthyrda på långa avtal med undantag av några fastigheter i Skandinavisk Fastighetsrenting AB. Vanligtvis löper de räntebaserade hyresavtalen på 15-20 år. Hyresgästerna är ekonomiskt starka offentliga och privata motparter och i huvudsak är det en hyresgäst per fastighet. I de flesta fall ansvarar hyresgästen för förvaltningen av fastigheten. För majoriteten av Skandrentings fastigheter sker avskrivningar ned till avtalade restvärden. I de flesta fall har kunden en option att förvärva det fastighetsägande bolaget, antingen till fastighetens restvärde vid försäljningstidpunkten eller till ett annat i förväg avtalat pris. Kapitalstruktur Skandrentings hyresavtal är tecknade med ekonomiskt starka motparter och kopplade till refinansieringsavtal där kunden ansvarar för ränterisken, med undantag för avtal som är refinansierade till 425 (151) MSEK. Skandrentings balansomslutning minskade under 2006 från 4 747,8 MSEK till 3 955,6 MSEK. Det egna kapitalet uppgick på balansdagen till 489,6 (446,5) MSEK, vilket innebär en soliditet på 12 (9) procent. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 3 260,9 (4 113,8) MSEK. Dessa skulder utgörs av lån från kreditinstitut för finansiering av koncernens fastighetsbestånd. Likviditet Koncernens likvida medel uppgick per 31 december 2006 till 207,0 (155,9) MSEK. Ökningen om 51 MSEK beror främst på utökad refinansiering på fastighetsbeståndet samt ökad vinst. Likviditetsförvaltningen stödjer huvudverksamheten och överskottet är placerat i tillgångar med tillfredställande likviditet. Ränterisken i de kortfristiga placeringarna är låg och kreditrisken begränsas genom en fördelning mellan olika kategorier värdepapper. Under 2006 har den löpande verksamheten genererat ett positivt kassaflöde på 107,3 (29,0) MSEK. 3
Flerårsöversikt Skandrentingkoncernen fem år i sammandrag (MSEK) 2002 2003 2004* 2005 2006 Rörelsens intäkter 337 344 374 285 313 varav resultat vid försäljningar 2 2 16 5 11 Rörelsens kostnader 309 321 356 256 251 varav nedskrivningar 0 0 77 0 0 Resultat före skatt 28 23 18 29 62 Resultat efter skatt 23 18 13 23 43 Fastigheter 3 484 3 646 3 605 3 406 3 558 Fastighetsrelaterade reversfordringar 1 014 1 064 1 006 956 0 Eget kapital 392 410 423 447 490 Räntebärande skulder 4 214 4 430 4 447 4 114 3 261 Balansomslutning 4 775 5 001 5 073 4 748 3 956 Soliditet % 8 8 8 9 12 Kassaflöde från löpande verksamheten 92 72 167 29 107 Antal fastigheter 94 89 79 66 66 * I rörelsens intäkter och kostnader (nedskrivningar) 2004 ingår försäkringsersättning samt nedskrivning om 46,6 MSEK avseende brand på fastigheten Plåtslagaren 6 i Växjö. Framtida utveckling Skandrenting gör bedömningen att bolaget kommer att växa under 2007. Resultatet för 2007 förväntas bli lägre än för 2006 i huvudsak beroende på att resultat från försäljning av fastighet förväntas bli sämre. Bolagets enskilda största kostnad är räntekostnader. Förändringar i räntenivån påverkar bolaget i begränsad omfattning då kunden enligt refinansieringsavtalet svarar för ränterisken. Miljöpåverkan Skandrenting bedriver inte någon egen tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt 9 kap 6 miljöbalken. Av Skandrentings hyresgäster är det ett fåtal som bedriver sådan verksamhet. Enligt avtal åligger det hyresgästerna, såsom verksamhetsutövare i fastigheten, att ansvara för att verksamheten bedrivs enligt gällande miljölagstiftning. Skandrenting följer kontinuerligt upp att hyresgästernas ansvar efterlevs. Händelser efter årets utgång I början av 2007 sålde Skandrentingkoncernen en fastighet vilket genererade en koncernmässig reaförlust om 11 MSEK, vilket ger en resultatpåverkan 2007. Förlusten uppkom tillföljd av utnyttjandet av optionen gjordes 8 år innan hyrestidens slut. Koncernmässigt övervärde på fastighet där kunden har option finns i ytterligare ett fall. Om ett optionsutnyttjande i i detta aktuella fall skulle skett per 2006-12-31 hade detta inneburit en koncernmässig förlust på 3,4 MSEK. 4
Moderbolaget Ägarstruktur Vid utgången av 2006 fördelade sig ägandet i Skandrenting AB enligt följande: Kapital Röster Erik Selin Fastigheter AB 100% 100% Summa 100% 100% Resultat och balansomslutning Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 42,5 (18,9) MSEK. Balansomslutningen uppgick vid årets slut till 2 883,9 (2 876,7) MSEK. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel i moderbolaget: Balanserat resultat Årets resultat Summa disponibla vinstmedel 73 874 905 kr 28 960 509 kr 102 835 414 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras så att i ny räkning överföres 102 835 414 kr. Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital till 147 063 TSEK, varav 43 081 TSEK hänför sig till årets resultat. Ingen avsättning till bundna fonder föreslås. Resultat och ställning Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen per 2006-12-31 samt bolagets och koncernens finansiering och kapitalanvändning i övrigt, hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys. 5
KONCERNENS RESULTATRÄKNING (TSEK) 2006-01-01-2005-01-01- 2006-12-31 2005-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning (Not 1,2) 312 569 277 978 Övriga rörelseintäkter 60 5 638 Summa rörelsens intäkter 312 629 283 616 Rörelsens kostnader Fastighetsrelaterade kostnader -34 656-43 565 Övriga externa kostnader (Not 3,4) -7 091-11 831 Personalkostnader (Not 4,5) -7 973-12 900 Avskrivningar -61 529-54 894 Nedskrivningar - -11 Räntekostnader -139 523-132 181 Övriga rörelsekostnader -500-102 Summa rörelsens kostnader -251 272-255 484 Rörelseresultat 61 357 28 132 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter 772 890 Räntekostnader -21-50 Resultat efter finansiella poster 62 108 28 972 Skatt (Not 6) -19 027-5 549 ÅRETS RESULTAT 43 081 23 423 6
KONCERNENS BALANSRÄKNING (TSEK) 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Kontraktsrättigheter (Not 7) 43 492 43 921 Summa immateriella anläggningstillgångar 43 492 43 921 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark (Not 8) 3 419 735 3 218 810 Inventarier (Not 9) 293 356 Pågående nyanläggningar (Not 10) 4 954 52 000 Summa materiella anläggningstillgångar 3 424 982 3 271 166 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i övriga företag - 2 800 Reversfordringar (Not 13) - 956 200 Summa finansiella anläggningstillgångar 0 959 000 Summa anläggningstillgångar 3 468 474 4 274 087 Omsättningstillgångar Omsättningsfastigheter (Not 14) 132 911 135 346 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 6 580 11 994 Fordringar hos koncernföretag 43 646 12 575 Övriga fordringar 33 768 98 896 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (Not 15) 63 258 58 978 Summa kortfristiga fordringar 147 252 182 443 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar (Not 16) 119 652 69 718 Summa kortfristiga placeringar 119 652 69 718 Kassa och bank 87 303 86 208 Summa omsättningstillgångar 487 118 473 715 SUMMA TILLGÅNGAR 3 955 592 4 747 802 7
KONCERNENS BALANSRÄKNING (TSEK) 2006-12-31 2005-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital (Not 17) Bundet eget kapital Aktiekapital 106 603 106 603 Bundna reserver 235 932 234 064 Summa bundet eget kapital 342 535 340 667 Fritt eget kapital Fria reserver 103 982 82 427 Årets resultat 43 081 23 423 Summa fritt eget kapital 147 063 105 850 Summa eget kapital 489 598 446 517 Minoritetsintressen 12 264 12 267 Avsättningar Avsättningar för skatter (Not 18) 58 522 36 126 Summa avsättningar 58 522 36 126 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (Not 19) 3 203 725 3 962 736 Summa långfristiga skulder 3 203 725 3 962 736 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 57 129 151 049 Leverantörsskulder 40 558 56 777 Skatteskulder 1 718 - Övriga skulder 15 646 10 540 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (Not 20) 76 432 71 790 Summa kortfristiga skulder 191 483 290 156 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 955 592 4 747 802 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter (Not 21) 1 111 197 996 601 Ansvarsförbindelser (Not 22) Inga Inga 8
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK) 2006-01-01-2005-01-01- 2006-12-31 2005-12-31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 61 358 28 132 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 61 532 54 894 Nedskrivningar - 11 Övriga ej likviditetspåverkande poster -7 198-19 490 Erhållen ränta 772 890 Erlagd ränta -21-50 Betald skatt 1 577-190 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 118 020 64 197 Förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av kundfordringar 5 541-1 714 Minskning/ökning av kortfristiga fordringar 17 580-16 823 Minskning av leverantörsskulder -16 539-7 543 Minskning av kortfristiga skulder -17 264-9 070 Kassaflöde från den löpande verksamheten 107 338 29 047 Investeringsverksamheten Förändring av omsättningsfastigheter 2 001-1 234 Förvärv av byggnad och mark -69 973-90 325 Försäljning av byggnad och mark - 35 926 Förvärv / försäljn av inventarier - -28 Förvärv av dotterbolag (Not23) -378 000-10 118 Försäljning av dotterbolag (Not23) 283 594 219 793 Sålda andelar i intressebolag 2 800 - Utlåning till koncernföretag - 33 000 Minskning / ökning av reversfordran 956 200 61 150 Kassaflöde från investeringsverksamheten 796 622 248 164 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 436 866 36 053 Amortering av skuld (Not24) -1 289 797-376 275 Tillskott från minoritet - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -852 931-340 222 Förändring av likvida medel 51 029-63 011 Likvida medel vid årets början 155 926 218 937 Likvida medel vid årets slut 206 955 155 926 9
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK) 2006-01-01-2005-01-01- 2006-12-31 2005-12-31 Rörelsens intäkter Nettoomsättning (Not 1,2) 133 118 112 808 Övriga rörelseintäkter 50 58 Summa rörelsens intäkter 133 168 112 866 Rörelsens kostnader Fastighetsrelaterade kostnader -1 133-533 Övriga externa kostnader (Not 3,4) -6 282-9 274 Personalkostnader (Not 4,5) -7 972-12 894 Avskrivningar -142-233 Räntekostnader -75 612-71 444 Övriga rörelsekostnader - -97 Summa rörelsens kostnader -91 141-94 475 Rörelseresultat 42 027 18 391 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter 506 527 Resultat efter finansiella poster 42 533 18 918 Resultat före skatt 42 533 18 918 Skatt (Not 6) -13 572-4 358 ÅRETS RESULTAT 28 961 14 560 10
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier (Not 9) 241 267 Summa materiella anläggningstillgångar 241 267 Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag (Not 11) 182 725 134 707 Fordringar hos koncernföretag (Not 12) 2 414 805 2 532 250 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 597 530 2 666 957 Summa anläggningstillgångar 2 597 771 2 667 224 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 98 999 55 455 Övriga fordringar 1 083 16 256 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (Not 15) 3 564 1 018 Summa kortfristiga fordringar 103 646 72 729 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar (Not 16) 119 652 69 718 Summa kortfristiga placeringar 119 652 69 718 Kassa och bank 62 812 67 006 Summa omsättningstillgångar 286 110 209 453 SUMMA TILLGÅNGAR 2 883 881 2 876 677 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital (Not17) Bundet eget kapital Aktiekapital 106 603 106 603 Reservfond 187 519 187 519 Summa bundet eget kapital 294 122 294 122 Fritt eget kapital Balanserade medel 73 874 61 783 Årets resultat 28 961 14 560 Summa fritt eget kapital 102 835 76 343 Summa eget kapital 396 957 370 465 Avsättningar Avsättningar för skatter (Not18) 22 146 8 609 Summa avsättningar 22 146 8 609 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut (Not19) 2 221 133 2 298 708 Summa långfristiga skulder 2 221 133 2 298 708 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 51 599 43 132 Leverantörsskulder 1 771 1 595 Skulder till koncernföretag 170 665 137 106 Övriga skulder 269 657 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (Not20) 19 341 16 405 Summa kortfristiga skulder 243 645 198 895 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 883 881 2 876 677 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter (Not21) 2 469 295 2 563 319 Ansvarsförbindelser (Not22) 290 152 5 767 12
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK) 2006-01-01-2005-01-01- 2006-12-31 2005-12- 31 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 42 027 18 391 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 142 232 Övriga ej likviditetspåverkande poster 14 635-458 Erhållen ränta 506 527 Erlagd ränta - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 57 310 18 692 Förändringar i rörelsekapital Minskning av kundfordringar -525 - Minskning / ökning av kortfristiga fordringar 13 152 16 961 Minskning / Ökning av leverantörsskulder 176-527 Ökning / Minskning av kortfristiga skulder 36 107 26 654 Kassaflöde från den löpande verksamheten 106 220 61 780 Investeringsverksamheten Förvärv/försäljning av inventarier -116-17 Förvärv av dotterbolag (Not23) -61 728-9 998 Försäljning av dotterbolag (Not23) 0 1 000 Ökning av långfristiga fordringar koncernföretag -151 501-97 613 Lösen av fordran koncernföretag 225 403 79 311 Kassaflöde från investeringsverksamheten 12 058-27 317 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 169 421 34 474 Amortering av skuld -238 529-71 633 Lämnat / erhållet koncernbidrag -3 429-15 897 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -72 537-53 056 Förändring av likvida medel 45 741-18 593 Likvida medel vid årets början 136 723 155 316 Likvida medel vid årets slut 182 464 136 723 13
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Skandrenting ABs årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom vad avser redovisning av inkomstskatt då Redovisningsrådets rekommendation nr 9 har tillämpats. Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterbolag där moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärven, fastställda som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärven. Resultat från under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärven. Resultat från under året sålda bolag har inkluderats i koncernens resultaträkning för tiden fram till avyttringstidpunkten. Inkomstskatter Inkomstskatter redovisas från och med 2001 i enlighet med RR 9. Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värderingar av samtliga skatteskulder och skattefordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen, t.ex förändring av periodiseringsfonder. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, t.ex koncernbidrag, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna består huvudsakligen av skillnader mellan bokförda värden och skattemässiga värden på koncernens fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott inom en överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och bundet eget kapital. Värdering av tillgångar och skulder Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. 14
Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder, leasingskulder och låneskulder. Samtliga finansiella instrument redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Kundfordringar. Kundfordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra kundfordringar. Värdepapper och finansiella fordringar. Värdepapper och finansiella fordringar såväl långsiktigta som korttfristiga redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Alla transaktioner med värdepapper redovisas på likviddagen. Låneskulder. Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Fastigheter Koncernens fastigheter redovisas i huvudsak som anläggningstillgångar i balansräkningen. De fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar är de som härrör från förvärvet av Skandinavisk Fastighetsrenting AB, och där avsikten är att de skall säljas. Alla fastigheter har upptagits till koncernmässigt anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt i förekommande fall nedskrivningar. Vid värdehöjande åtgärder ökas fastigheternas värde med investerat belopp. Avskrivningar på anläggningstillgångar I resultaträkningen belastas rörelseresultatet med avskrivningar enligt plan. Avskrivningsprinciper för koncernens materiella anläggningstillgångar anges i varje enskild not. Nedskrivningar Nedskrivningar görs på fastigheterna om hyrestiden löper mot sitt slut och det bedömda marknadsvärdet är lägre än det bokförda värdet. Den tillämpade värderingsmetoden för marknadsvärdesbedömning är diskonteringsmetoden, på marknaden vedertagen värderings-modell, beräknad med en analysperiod om 10 år. Pågående nyanläggningar Nedlagda utgifter vid ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas som pågående nyanläggning till dess projektet färdigställts. Projektet bedöms vara färdigställt då slutbesiktning sker. Ränteutgifter under byggnadstiden aktiveras i sin helhet. Anskaffningsvärde för fastigheter Vid förvärv av ny-, till- och ombyggnationer aktiveras hela investeringen, fördelning sker på mark, byggnad, markanläggning och byggnadsinventarier. 15
Reparationer Reparationer och underhåll kostnadsförs löpande. Värdehöjande reparations- och underhållsåtgärder som innebär en varaktig resultatförbättring genom höjd hyra eller sänkt driftkostnad aktiveras i redovisningen. Kostnader för hyresgästanpassningar periodiseras över hyresavtalets löptid. Intäktsredovisning Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker i enlighet med hyresavtal. Erlagda ersättningar från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas normalt som hyresintäkt i samband med avflyttning. Erhållna provisionsintäkter redovisas huvudsakligen vid avtalens tecknande. Intäkt vid försäljning av fastighet redovisas vanligtvis i samband med köparens tillträdesdag. Redovisning av varje individuell fastighetsförsäljning prövas enskilt. Leasingavtal Samtliga leasingavtal redovisas som operationella hyresavtal. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga finansiella placeringar som dels är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer, dels handlas på en öppen marknad till kända belopp eller har en kortare återstående löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Fordringar Fordringar har upptagits till det belopp med vilka de beräknas inflyta. Ränteintäkter och räntekostnader De ränteintäkter och räntekostnader som ingår i rörelseresultatet är verksamhetsrelaterade. Under finansiellt netto redovisas sådana ränteintäkter och räntekostnader som är hänförliga till rörelsekapital hos kreditinstitut. Lånekostnader Ränta på kapital som har lånats för att finansiera tillverkningen av en tillgång som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverkningsperioden. Övriga lånekostnader redovisas som kostnader i den period till vilken de hänför sig. I moderbolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Ersättningar till anställda Pensionsförpliktelser. Koncernens svenska pensionsförpliktelser redovisas i enlighet med FAR SRS rekommendation nr 4. 16
Not 1: NETTOOMSÄTTNING (TSEK) Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Hyror 286 853 268 015 - - Ränteintäkter revers 1 970 1 758 688 549 Intäkter sålda dotterbolag 7 808 313 7 808 313 Provisioner, netto 913 463 923 463 Resultat försäljning fastighet/bolag 11 194 5 485 6 807 1 000 Ränteintäkter placeringar 3 137 1 843 3 137 1 843 Intäkter koncernföretag 604-113 755 108 640 Övrigt 90 101 - - Totalt 312 569 277 978 133 118 112 808 Not 2: INKÖP OCH FÖRSÄLJNING MELLAN KONCERNFÖRETAG (TSEK) Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Inköp -123 720-116 423 - - Försäljning 123 720 116 423 109 939 108 639 För moderbolaget avser 0 (0) procentenheter av årets inköp och 83 (96) procentenheter av årets försäljning egna dotterbolag. Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter. Not 3: ERSÄTTNING TILL REVISORER (TSEK) Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revision 472 623 381 464 Revisionsnära rådgivning 69 158 52 158 Konsultation 30 310 29 310 Totalt 571 1 091 462 932 17
Not 4: OPERATIONELLA LEASINGAVTAL (TSEK) Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Leasingkostnader (exkl hyra för lokaler) 335 653 335 653 Not 5: PERSONAL (TSEK) Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda 2006 2005 2006 2005 Sverige Kvinnor 6 8 6 8 Män 2 4 2 4 Totalt 8 12 8 12 Löner och ersättningar har uppgått till: (TSEK) Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Styrelsen och verkställande direktören Löner och andra ersättningar 1 236 1 793 1 236 1 726 Sociala kostnader 153 1 003 153 984 Varav pensionskostnader 92 335 92 335 1 389 2 796 1 389 2 710 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 4 107 5 960 4 107 5 960 Sociala kostnader 2 168 3 648 2 168 3 648 Varav pensionskostnader 602 1 794 602 1 794 Totala löner, ersättningar, sociala 6 275 9 608 6 275 9 608 avgifter och pensionskostnader 7 664 12 404 7 664 12 318 Styrelse Moderbolagets styrelseordförande har under 2006 erhållit arvode (konsultarvode) om totalt 487 TSEK. För övriga av bolagstämman utsedda ledamöter i nuvarande styrelse uppbar ingen något arvode. Styrelsen består av totalt 4 (3) personer varav 1 (0) kvinna. VD Den tidigare verkställande direktörens lön uppgick under 2006 till 181 TSEK, pensionspremier erlades med 92 TSEK. Den nuvarande verkställande direktören uppbar via bolag sedan tillträdet i augusti arvode om 568 TSEK i enlighet med tecknat avtal. Vid uppsägning från VDs eller Skandrentings sida gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Avtalstiden mellan VD och Bolaget löper i ett år fram till 31 juli 2007 18
Övriga anställda Samtliga pensionsåtaganden är säkerställda genom premiefinansiering. Sjukfrånvaron i moderbolaget under 2006 uppgick totalt till 0,6% (1,1%). Ingen långtidssjuk-frånvaro har, under samma period, förekommit. Not 6: SKATT (TSEK) Skillnad mellan koncernens skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats. Koncernen Moderbolaget 2006 2005 2006 2005 Redovisat resultat före skatt 62 108 28 972 42 532 18 918 Skatt enligt gällande skattesats -17 390-8 112-11 909-5 297 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader -645-136 -502-222 Skatteeffekt av koncernmässig intäktsperiodisering 169 281 - - Ej skattepliktiga värdeminskningsavdrag 0 3 235 1 161 Skatt hänförlig till tidigare år -1 161-817 -1 161 - Skatt på årets resultat enl resultaträkningen -19 027-5 549-13 572-4 358 Aktuell skatt hänförlig till i år -1 547 - - - Aktuell skatt hänförlig till tidigare år - -191 - - Aktell skatt hänförlig till tidigare ägare 1 872-925 - Uppskjuten skatt hänförlig till tidigare år -1 161-817 -1 161 - Uppskjuten skatteintäkt (spec i Not 19) -9 763 5 433-9 106 7 093 Uppskjuten skattekostnad (spec i Not 19) -8 428-9 974-3 270-7 000 Skatt mot eget kapital - - -960-4 451 Totalt -19 027-5 549-13 572-4 358 Skattesats Den gällande skattesatsen är 28% (28%) för inkomstskatt i koncernen. 19
Not 7: KONTRAKTSRÄTTIGHETER (TSEK) Koncernen 2006 2005 Ingående anskaffningsvärden 43 921 43 921 Inköp - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 43 921 43 921 Ingående avskrivningar 0 - Årets avskrivning enligt plan -429 - Utgående ackumulerade avskrivningar -429 0 Bokfört värde vid årets slut 43 492 43 921 Kontraktsrättigheter avser förvärvat hyresavtal. Denna är upptagen till koncernmässigt anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar i enlighet med underliggande kontrakt. Avskrivningen baseras på underliggande kontrakts löptid vilket ger i genomsnitt 5% avskrivning per år. Not 8: BYGGNADER OCH MARK (TSEK) Koncernen 2006 2005 Ingående anskaffningsvärden 3 516 038 3 746 592 Inköp 64 903 38 326 Omklassificering Pågående nyanläggningar 52 000 - Genom förvärv av dotterföretag 412 385 16 939 Försäljningar -307 828-285 808 Omklassificering till Omsättningstillgång - -11 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 3 737 498 3 516 038 Ingående avskrivningar -229 560-208 918 Försäljningar 6 905 33 535 Årets avskrivning enligt plan -60 486-54 177 Utgående ackumulerade avskrivningar -283 141-229 560 Ingående nedskrivningar -67 668-67 657 Årets nedskrivning - -11 Årets försäljning 33 046 - Utgående ackumulerade nedskrivningar -34 622-67 668 Bokfört värde vid årets slut 3 419 735 3 218 810 20
Fördelning av bokfört värde Byggnader 2 946 375 2 767 443 Mark 330 045 355 533 Markanläggning 1 027 786 Byggnadsinventarier 142 288 95 048 Summa 3 419 735 3 218 810 Taxeringsvärde fastigheter i Sverige 1 449 362 1 318 184 Fastigheterna är upptagna till koncernmässigt anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar. För de fastigheter där optionsavtal har ingåtts sker avskrivningar efter individuella avskrivningsplaner under hyrestiderna ned till avtalat optionspris för fastigheterna. Avseende övriga fastigheter sker avskrivning enligt individuella avskrivningsplaner med en procent på respektive fastighets anskaffningsvärde. 21